初探政府办公楼物业管理

　　初探政府办公楼物业管理

　　对于政府办公楼来说，其物业形式应当归属于特殊物业，它不同于商业写字楼更不同住宅物业，政府办公楼是政府机关为了执行国家政府行政管理职能建立的特殊的办公物业。政府办公楼无论是从项目策划等兴建程序上还是从竣工后交接管理上不同于其他物业项目，除对其执行日常的管理工作之外还须对整座大楼的保养维修制定全盘的计划，只有保养维修得宜，才能提高物业的回报率，才能延长经济寿命，提升使用价值并保证其功能的更好的发挥。

　　政府投入庞大的资金兴建大型办公大楼，交付使用后若没有优良的现代设备及专业的物业管理和维护，大厦将出现提前衰老的现象，其价值也会相应下降，给国家财产带来重大损失，违背了国家实行行政节俭，减少政府开支的政策，影响了政府在人民大众心中的形象。政府部门要从自我管理的陈旧模式中走出来，把办公楼的管理推向市场，通过招投标的竞争手段，选择适合自己，能给自己带来优质服务，又能为国家节省开支的优秀的物业管理公司。

　　原政府管理内部行政的管理者(行政管理局)在实行现代化物业管理的同时要作好角色的转变，把原来管理者的身份转变到类似业主委员会的监督者的位置上来，协调政府与物业公司的关系，共同营造舒适的办公环境。这样不仅为政府减轻了负担，还对建立完善的市场竞争机制起了促进作用。

　　中国政府办公楼的物业管理，前后大体经历了三种模式:第一种模式是传统地设立后勤编制，这是建国后数十年来计划经济的产物;第二种模式是在gg开放后，人们更新观念，部分政府机关对后勤编制实施改革，引入企业化管理，制定责任目标和检验标准，使后勤服务工作向规范化、标准化迈进;倡导后勤保障能力和市场竞争意识，这是先期导入专业化物业管理的有益尝试，仍然有其无法解脱的弊端在这种情况下，产生了第三种模式，如莲花物业接管深圳市住宅局机关办公楼及深圳海关所属全部物业，万科物业接管国家建设部大院。特别是最近几年来，后勤社会化改制的加快，党政机关更是纷纷面向社会公开招聘物业管理企业对其物业实施物业管理，政府办公楼物业管理已经揭开了其神秘的面纱，越来越被广大物业管理工作者熟知。

　　在这种由政府机关全权委托专业化物业管理公司管理政府机关办公楼的模式下，物业管理企业针对政府办公楼及其所属物业的实际情况，制定针对性地物业管理实施方案，为办公楼提供设备维修养护、保洁绿化、消防安全、综合服务等一体化物业管理。通过物业管理企业综合一体化的管理和企业自身的文化背景，给机关工作人员提供安全、文明、优美、舒适的办公环境，这是物业管理在新形势下外延拓展的标志，同时也意味着政府自身角色的全新定位。

　　现代物业管理的一些基本特征，如清新优雅的环境，方便迅捷的维修和规范服务，健全的信息接收与反馈机制，会让政府机关工作人员享受到高质量的生活与工作环境，从而保持愉悦的心情更好地为公众服务，提高其工作效率，同时，物业管理的外包，在某种程度上是国家机关工作人员同老百姓拉近了距离，也将有利于树立政府部门开放、亲和、高效的公众形象。

　　那么，政府机关办公楼相对于其它类型的物业管理，有什么自身的特点，笔者从事物业管理以来，主要管理政府、工商、人事等党政机关办公楼，总结办公楼管理经验，认为机关办公楼物业管理有以下特点:

　　1、在政府办公楼的管理中，政府既是开发者又是业主，是物业产权的所有者。

　　物业公司无法像管理商业写字楼一样为业主管理租赁等盈利项目，政府有绝对的权力决定是否租赁及租赁形式。当有发生租赁关系的业主时，物业公司应向其提供好服务。

　　2、制定行之有效的方案，协助信访局做好群众*工作。

　　保安是现代物业管理的重要环节之一，政府办公楼全面交付以后，每天都会有形形色色的来访者，办公事的、办私事的、学习开会的、检查工作的等等。如何能够维持好办公楼的秩序，又能够为来访者提供好的服务，展现政府和物业公司的良好形象呢?物业公司必须制定一个全面的保安计划，作到胆大心细，热情周到。除制定一个全面的保安计划外，一个完善的闭路电视及完善的监控系统可以分担保安人员的部分工作。在非开放或办公时间的进出来访等均应有严格的监督控制和登记制度。对来政府*或聚众*的人员，作好相应的引导或安全保卫工作，严禁与*人员产生摩擦，树立好政府和企业的形象;对素质低下不冷静的*者要克制自己的情绪，及时与政府相关领导联系进行解决。

　　3、政务引导和会议服务工作既代表政府形象又代表物业企业形象，要制定全面培训计划，不断提高服务技能。

　　政务引导是为了给来政府办事的人做引导工作的，要求员工态度和蔼，引领到位，给来访人员以亲切感。优秀的政务引导是政府形象的展现者，体现政府对群众的亲近。物业公司要在政务引导人员的培训上更加细致认真，在体现了政府的形象的同时也展现了企业的风采;会议服务是为政府提供会场服务的，是物业公司员工接触政府领导最直接，最频繁的。会议服务水平的高低直接体现了物业公司管理水平的高低，是物业公司展现在政府领导面前的一面旗帜。对物业在业主心中的地位起了举足轻重的作用。

　　笔者接管政府办公楼以来，为完善会议服务体系，适应机关的会议服务的需求，专门从北京聘请会议服务的专家对所有的会议服务人员进行细致的培训，在日常的工作中，更是结合工作实际，不断提高服务技能，接管几年来，会议服务和政务引导工作一直受到领导的高度赞扬。

　　4、家强员工的保密意识，建立完善的保密规章和培训制度

　　对于政府机关办公人员来讲，外包物业管理所担心的是保密性工作外漏，因为管理管理工作如保安、保洁、会议服务等事务的外包，党政机关办公用房的安全性、保密性因此不可避免的受到影响，如果缺乏过硬的监控措施，会导致责任纠纷。要想解决这个问题，一方面物业管理企业要与机关服务中心签订讲政治、守纪律，带有政治保密意义的协议;另一方面，对全体员工进行保密工作教育，并形成制度，即不该看的不看、不该听的不听、不该说的不说，绝对禁止翻看领导的文件，禁止打着部委单位的旗号外出宣传，禁止传播不该外传的消息，如果出现问题严肃处理责任人。

　　5、突出细节管理和服务，提升物业管理品质

　　细节决定成败，要适应机关议事程序与急事急办、不忘备案的特点，必须在管理中要求员工精益求精，在细节中寻找标准，使管理向更精细化上发展，对于细节的处理能力，其实就是企业“专业”能力的表现。好的细节是成功的一半，细节在点点滴滴决定着企业的命运。笔者在日常管理中，为了让业主随处感到舒适，不断加强细节管理:为了让业主每天喝到新烧的开水，每天早晨要求保洁员报前日剩的水放掉，用放掉的热水烫拖布、洗抹布，这样保证拖布、抹布无异味。类似这样的细节在工作中不胜枚举，通过物业管理的一点一滴，温暖了机关业主们的心，成就了物业公司的管理品质，取得了良好的经济与社会效益。

　　总而言之，机关办公楼物业管理除了具备一般物业的管理特点外，由于其自身工作特点，物业管理公司需要从实际出发，牢牢把握其特点，制定针对性地物业管理实施方案，才能取得良好的经济效益和社会效益，成就机关物业管理的明天。

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篇2：怎样做好办公楼物业管理

　　怎样做好办公楼物业管理

　　一、确定管理对象

　　因物业管理工作较为复杂和多变，要想在物业管理工作方面站稳脚跟，首先应根据自身的条件和所处的环境，选择好管理的目标和群体，正确把握市场的定位和发展趋向。因写字楼和住宅楼的物业管理工作较为复杂，要求人员配备数量较多，技术操作和人员管理综合性较强，外界因素较为普遍，为了更好地开展物业管理工作，首先从一方面入手，集中精力，全心投入做好物业管理工作。

　　因办公楼要求从事物业管理的人员综合性、守纪性要强，而且要求从事物业管理工作的人员素质高，工作标准、工作效率高，规范性强，诸如此类的要求与我们酒店的各项要求较为吻合，且从事办公楼工作的人员多位政府人员，各项工作要求私密性较强，酒店的管理与之相符合。双方的工作和选择特点决定了彼此的核选择与合作。

　　二、明确物业管理的职责

　　后勤管理与后勤服务是各办公机关工作的基石，物业管理在办公机关后勤工作中有占有相当重要的地位。从目前物业管理工作情况看，主要体现在以下五方面的任务:

　　1、房屋的维护与管理。办公楼交付使用之后，由于受自然因素、使用因素、生物因素、地理因素、灾害因素的相互交叉的影响，房屋会逐渐陈旧、破损，使用价值也会逐渐降低。为了延缓这个过程，就需要对办公用房进行维护、保养和修缮，以保持办公房原有的使用功能，防止、减少和控制其破损，使物业管理达到保值、增值的目的，这是最常见的内容之一。

　　2、实施设备的管理。即一定的科学管理程序和制度，按照一定的技术管理要求，对各种设备的日常运行进行有效的管理，主要包括给排水、空调、消防、配电供应、图像监控、报警及电梯的管理等。

　　3、清洁卫生管理。主要是公共部位卫生保洁，领导办公室、会议室、接待室、阅览室、活动室的清洁等服务，为业主提供清洁的环境。

　　4、内部会议，来客接待的服务管理。主要是为会议及与会者在会前会中提供服务，包括会场布置、会议前的服务、花卉的摆放、音响操作等。通过接待服务，展现服务员的风貌，提升企业的品牌形象。

　　5、治安保卫及消防管理。主要是门卫、安全、监控及停车场的管理。这项工作在物业管理中占有重要的地位，存在管理难度大，服务性比较强。

　　通过以上五方面的管理服务，为业主提供一个整洁、舒适、文明、安全、方便的办公环境。

　　三、了解物业管理的特点

　　办公的物业管理有着与住宅及其它物业管理不同的特点，全面细致地了解办公楼物业管理的特点才能更好的开展工作，使各项工作得以持续健康地开展，具体体现以下几点:

　　1、技术密集。随着现代科学技术的发展，办公自动化程度越来越高，办公楼内的各种设备、设施日益先进，不但维修程度增大，而且对管理人员、专业人员的要求也较一般其他物业管理人员要高。所以在人员选择上专业对口、业务精湛，因人而异地进行选择和安置。

　　2、政务活动频繁。办公楼是政务活动场所，会议多、来访客人多、联系工作的人员多，安全管理及卫生服务的任务是一般住宅物业管理所不能相比的。要求保卫人员的警觉性和责任心要强，对于来访的人员严格按照办公楼内部接待要求进行实施，详细地做好记录工作。卫生清理应及时、标准高、质量保持性要强，做到随时、随地，专人进行清理，确保各部位、各区域卫生的标准化。

　　3、涉密性强。办公楼服务的对象多市政府机关领导的活动、内外的交往、文件的制发与传阅，会议的内容从商业角度看有一定的机密性，安全及保密管理非常重要。

　　4、服务管理要求高。领导参加的会议服务、卫生保洁要按照星级饭店标准要求进行服务，这也是酒店行业所从事这项工作的优势所在。在此期间要求供电通讯不能间断，有时节假日、休息日要正常运转，这不仅加大了服务人员的工作量，而且要求服务人员具有较高的服务技能及较强的服务意识和敬业奉献精神。

　　四、掌握办公楼物业管理质量提升的因素

　　1、抓在岗人员素质。

　　物业管理因人员分配比较分散，所担负的工作也较为分散，受到总多人的监督与检验。工作一旦发生失误就会“通天”。人员的分散性、任务的特殊性、失误的公开性，要求我们必须重视人员素质的培养。一是，工作人员直接为领导服务、为机关服务、为基层服务，保洁工还直接接触到领导办公室，涉密性强，所以在人员选进上应注意文化程度和外在气质上的要求。在政治上要求严格，以保证队伍的纯洁性。二是，抓好思想教育关，以职业道德教育为重点，抓好社会公德、职业道德的教育工作。以增强服务意识、责任意识，树立主人翁思想和精神，使其自觉做好服务工作，即便是在无人监督的情况下，也能自觉按照规程操作、规范服务。三是，做好跟踪督导工作，对所有人员进行工作、思想的考察，及时发现问题，对所出现的错误，不姑息迁就，严格按照制度规定予以处理。

　　2、抓好服务技能工作。

　　有些人错误的认为物业管理就是“扫扫地”、“倒倒水”、“换换灯泡”，不需要技术，只要出点力就行了。如不克服这些错误的观念，就会忽视技术人才的引进使用，导致技术力量薄弱、服务质量低下的局面。现代办公楼一般都是智能型的，设施设备自动化程度高，技术含量也搞。实践证明， 物业管理运作过程中涉及的知识面很宽，技术要求也高。不能光凭良好的愿望，还要有真本领，通过不同形式的培训提高在职服务人员的业务技能。

　　3、紧抓物业维护质量。

　　设施设备的维护与保养，充分发挥物业设备的使用价值在平时的日常工作中应做好以下三点工作:

　　(1)主动安排预防性维修。对所有的设施设备制定好日常的周期性保养和维修计划， 定期进行维修、预防问题的出现。

　　(2)及时完成日常性维修。对于日常所报修和检查过程中所出现的问题，应及时有效地进行修理，确保损失最小化。对突发故障，组织人员尽快抢修，做到随叫随到、随报随修，分秒必争，不影响使用，让大家满意。

　　(3)认真进行改善性维修。有些设施由于设计上的缺陷或由于人员办公情况上的变化，导致各别部位的的维修和改善，这种情况应本着既要量力而行，又要满足大家需要的精神尽力做好。

　　4、紧抓内部服务管理

　　物业管理是一个系统管理工程，有许多子系统构成，全方位的管理总体系。要想使物业管理达到高效益、高水平，就必须强调规范、注重个性，着力提升服务水准，着力抓好以下几方面的工作:

　　(1)服务规范化。实施规范服务，减少随意性，降低失误性，增强主动性。加强工作人员的礼貌服务规范，从礼貌到个性服务都应作具体要求，即有量的规定，又有质的要求，使每个服务人员对自己的服务工作不但在思想上有个“度”的概念，而且在实施中有了“量”的目标，是服务工作上轨道、上水平。

　　(2)操作目标化。主要是设备操作、卫生保洁、安全巡视等工作目标。只有主要工作都制定了目标要求，才能有效地避免失误， 减少事故的发生，保证服务质量。

　　(3)管理制度化。从事物业管理工作首相应致力于制度建设，制定相应的管理制度，组织人员认真学习，贯彻落实，使物业管理工作在制度化方面迈出较大的步伐。

　　5、抓好质量目标考核

　　办公楼物业管理的主要任务就是抓好质量目标，主要从设施设备的完好率、卫生质量的达标率、服务质量的满意率、事故差错率上入手，严格把关，使各项工作有效不紊地开展。

　　通过以上四点的阐述和分析，使我们对办公楼的物业管理有了进一步的认识和了解，加强了我们从事物业管理工作的信心和意志。在实际的工作中应当秉承蓝海公司的优良传统“你的需求，我的责任”，发扬蓝海人的工作作风和工作精神，诚实、守信，使蓝海物业管理得以不断发展壮大，是蓝海品牌知名度得以宣传和提升，逐步创造出具有蓝海特色的物业管理公司，初步占居东营物业市场。

篇3：如何做好机关办公楼物业管理工作

　　如何做好机关办公楼物业管理工作

　　后勤管理与后勤服务是机关工作的基石。物业管理在机关后勤工作中又占有相当重要的地位。从目前物业管理工作情况看，主要有以下五个方面的任务:

　　-是房屋的维修与管理。办公楼交付使用后，由于受自然因素、使用因素、生物因素、地理因素、灾害因素的相互交叉影响，房屋会逐渐陈旧、破损，使用价值也会逐步降低。为了延缓这个过程，就需要经常对办公用房进行维护、保养和修缮，以保持办公房原有的使用功能，防止、减少和控制其破损，使物业管理达到保值、增值的目的，这是最常见的工作内容之一。

　　二是设施设备的管理。即以一定的科学管理程序和制度，按照一定的技术管理要求，对各种设备的日常运行和维修进行有效的管理，主要包括高低压配电供应、给排水、空调、消防、电信通讯、卫视、图像监控、红外线报警，综合布线及电梯的管理等。

　　三是清洁卫生管理。主要是公共部位卫生保洁，领导办公室、会议室、接待室、阅览室、健身房、活动室、招待所的清洁等服务，为机关办公提供清洁的环境。

　　四是内部会议、来客接待的服务管理。主要是为会议及与会者在会前、会中提供服务，包括会场布置、会场服务、花卉摆放、音响操作等。通过接待服务，展现机关服务中心服务人员的风貌。

　　五是治安保卫及消防管理。主要是门卫、安全监控及停车场的管理。这项工作在物业管理中占有重要的地位，管理难度大，服务性也强。通过以上五个方面的管理服务，为机关提供一个整洁、舒适、文明、安全、方便的办公环境。

　　办公区的物业管理，有着与住宅及其它物业管理不同的特点:

　　一是技术密集。随着现代科学技术的发展，办公自动化程度越来越高，办公楼内的各种设备、设施日益先进，不但维修难度增大，而且对管理人员、专业人员的要求也较一般其他物业管理人员要高。

　　二是政务活动频繁。办公楼是政务活动场所，会议多、来访客人多、联系工作的人员多，安全管理及卫生服务的任务是一般住宅物业管理所不能相比的。

　　三是涉密性强。服务的对象是市级税务机关，领导的活动、内外的交往、文件的制发与传阅、会议的内容，从商业的角度看都带有一定的机密性，安全及保密管理非常重要。

　　四是服务管理要求高。领导参加的会议服务、卫生保洁、客房等，要按星级饭店标准要求，供电通讯上一刻不能间断，节假日、休息日要正常运转，这不仅加大了服务人员的工作量，而且要求服务人员具有较高的服务技能及较强的服务意识和敬业奉献精神。

　　根据以上的任务与特点，笔者认为搞好物业管理一定要坚持服务宗旨，着眼机关特点，倡导团结务实作风，发扬敬业奉献精神，努力为大家提供优质、高效、满意的服务。必须从以下几方面着手:

　　一、要抓在岗人员素质

　　服务中心人员比较分散，所担负的工作也分散在南北两楼的各个层面之中，并受到众多人员的监督和检验。服务中心的工作一旦发生失误就会“通天”。人员的分散性、任务的特殊性、失误的公开性，要求我们必须重视人员素质。对此，笔者认为主要是把好“三关”:

　　一是人员进人关。服务中心目前在用人上采用的是合同工、临时工、外包工相结合的弹性用工制度，而且合同工、临时工的比例较大。这部分人主要安排在车辆驾驶、厨师、水电维修、卫生保洁及安全保卫岗位上。这些工作人员，直接为领导服务、为机关服务、为基层服务，保洁工还直接触到领导的办公处(室)，涉密性强。在选拔这些人员时，要进行适当的面试、政审、试用，同时在文化程度、外在气质上有一定要求，在政治上要求严，以保证队伍的纯洁性。

　　二是思想教育关。主要是以职业道德教育为重点，要抓好社会公德、家庭美德、职业道德的“三德”教育。以增强服务意识、责任意识，树立责任重于泰山的主人翁思想，使其自觉做好服务工作，即使是在无人监督的情况下，也能自觉按照规程操作，规范服务。

　　三是跟踪监督关。对招聘的所有工作人员，对其工作、思想要跟踪考察，及时发现问题，该辞退的辞退，该调整的调整，不姑息迁就，不能等出了问题再作处理。通过这些工作建设一支肯服务、守纪律、能战斗的服务队伍。

　　二、要抓服务技能

　　有些人误认为物业管理就是“扫扫地”、“倒倒水”、“看看门”、“换换灯泡”，不需要技术，只要出点力就行了。如不克服这些错误的观念，就会忽视技术人才的引进使用，导致技术力量薄弱，服务质量低下的局面。现代办公楼一般都是智能型的，设施设备自动化程度高，技术含量也高。实践证明，物业管理运作过程中涉及的知识面很宽，技术要求也高。不能光凭良好的愿望，还要有真本领。业务技术水平的高低，直接关系到服务的质量，关系到服务中心的工作效率。

　　因此，笔者认为应注意通过不同形式培训提高在职服务人员的业务技能，主要有:

　　(一)参加短期培训。根据专业特点和社会办班的实际情况，按照行业规定，组织技术人员参加专业对口的短期培训，并取得上岗证书，掌握实际操作技能。

　　(二)开展岗位练兵。提倡在岗自学，同时有选择地进行专题讲解，请专业人员现场讲授专业知识及操作方法，根据讲课内容，组织岗位练兵活动。

　　(三)借助厂家的技术优势。为了提高设施设备的维护质量，一般情况下设备使用单位都会与专业厂家签订重要设备的维护合同，按规定厂家会定期派人上门维修保养，我们应借此机会，组织本单位维修人员跟班作业，向厂家来人学习，同时还要有针对性地请他们现场教学，进一步提高在职人员的技术水平。

　　三、要抓物业维护质量

　　加强对设施、设备的维修与保养，充分发挥物业设备的使用价值。

　　一是主动安排预防性维修。对于大型、关键性的设备，如变压器、配电柜、空调、电梯、自动监控、卫视通讯、消防报警等，不能等出了故障再处理，一般都应及早制定计划，进行预防性维修。有些还要与专业厂家协作，走物业管理专业化、社会化的路子，提高设施、设备运行的安全系数，打好主动仗。

　　二是及时完成日常性急修。对突发故障，组织人员尽快抢修，做到随叫随到，随报随修，分秒必争，不影响使用，让大家满意。为此应加强工作人员通讯联系，要求维护人员准备好必备的工具及配件、材料，不能因待料贻误抢修时机。

　　三是认真进行改善性维修。有些设施由于设计上的缺陷或由于人员办公情况的变化，给机关办公带来不便，需要作某些改进性的处理。对此，笔者认为应本着既要量力而行，又要满足大家需要的精神尽力做好。如因经费上的原因，也要主动向领导说明争取支持，使物业更好地发挥其使用价值。

　　四、要抓内部服务管理

　　物业管理是一个系统工程，由许多子系统构成全方位的管理总体系。要想使物业管理达到高效益、高水平，就必须强调规范、注重个性，着力提升服务水准。具体地说，就是要着重抓好“三化”:

　　一是服务规范化。实施规范服务，减少随意性，降低失误率，增强主动性。为此，在制订办公楼综合管理制度的基础上，加强服务员、维修工、保洁工礼貌服务规范，从礼节礼貌到各项服务都应作具体要求，既有量的规定，又有质的要求，使每个服务人员对自己的服务工作不但在思想上有个“度”的概念，而且在实施中有了“量”的目标，使服务工作上轨道、上水平。

　　二是操作目标化。在物业管理的实际操作上，分别有相应的工作目标要求，主要有设备操作、卫生保洁、保安巡视等工作目标。只有主要工作都制定了目标要求，才能有效地避免失误，减少事故，保证服务质量。

　　三是管理制度化。服务中心从成立之初，就致力于制度建设，如制定办公楼综合管理制度、阅览室员工管理制度、活动室管理制度、消防安全制度、安全保卫制度、食堂管理制度、卫生保洁管理制度等，同时放大上墙，组织服务人员认真学习、贯彻落实，使物业管理工作在制度化方面迈出较大的步子。

　　五、要抓质量目标考核

　　根据办公楼物业管理的主要任务，笔者认为在抓好质量目标上，应着重从抓“四率”入手:

　　一是设备完好率。主要设备完好率要达到95%以上。这是确保办公环境良好的基础，直接关系到国税机关政务活动的开展。

　　二是卫生达标率。卫生保洁，是办公楼物业管理的一项经常性的工作，面广量大，要求按绍兴市创建国家卫生城市标准进行清扫，所有楼层都要达到创建标准。

　　三是服务满意率。要求服务人员的服务达到大家满意。

　　四是事故差错率。要降到最低限度，力争为零。对此，笔者认为必须下大力气抓好安全工作，把事故消灭在萌芽状态，确保国税机关办公环境的安全和各项政务活动有条不紊地进行。