试谈商业楼宇的物业管理

　　试谈商业楼宇的物业管理

　　同样是物业管理，商业楼宇与住宅小区，在功能与服务对象上绝然不同。商业楼宇的管理，除了常规的物业管理之外，还要加上特殊的管理服务。

　　一、营造一流经营空间，确保商场良性运作

　　商场的装修十分频繁，由于施工队伍的良莠不齐，道具制作对消防安全设施的妨碍，甚至个别道具存在安全隐患，物业与商场不可避免地会产生一些摩擦。对此，上海置地广场物管中心的做法是主动向各供应商宣传安全法规，指导他们规范施工；对施工力量确实薄弱的单位，由物业管理公司按市场价进行有偿服务，确保商场的经营活动，也满足了物业管理的要求，达到一个双赢的效果。

　　为方便商厦招商，物业管理企业要在提供一流的环境上下功夫。比如在一次商场楼面调整中，因招商时间过于仓促，有些柜台来不及进场，为了填补空白点，该楼物业及时安排布置了一些植物和盆景，形成了一个个错落有致的绿色小景点。取得了良好的视察效果。

　　二、加强风险管理，确保企业的可持续性发展

　　物业管理作为自主经营、自负盈亏、自担风险的企业，要想在市场经济的大潮中永远立于不败之地，不仅要在激烈的市场竞争中站稳脚跟，更要经受住形形色色的自然灾害和意外事故带来的风险考验。

　　现代化大厦普遍配置有大型应急发电机组，高低供配电设备，智能型消防设备，高灵敏度摄像安保系统，现代化的能风系统，各类高速电梯、自动扶梯，大型空调机组，燃油锅炉等等。这些设备设施的技术含量高、价格不菲，一旦遇上天灾人祸，仅靠物业管理企业自身的能力，往往是难以迅速恢复正常运营的。

　　对此，物业管理公司可以用参加保险的方法把“不确定”且“大”的损失，转化为“确定”且“小”的损失。例如1999年6月置地广场900冷吨离心式冷冻机组高速齿轮意外受损，获理赔款4.75万元；1999年8月上海地区遭暴雨，大量雨水涌入置地广场地下一、二层，造成电梯、自动扶梯，消防报警设备等被淹，获理赔款67.5万元。

　　三、办公楼租赁，为业主提供优质物业服务

　　在商务楼管理中，物业管理公司除常规工作之外，有时还全权负责办公楼的租赁，此时，物业管理公司更应该时时刻刻为业户着想，认认真真地为业户服务。比如上海置地广场物业管理中心了解到原先购置了该处商务楼的一些业户由于受到东南亚经济危机的影响，对于购入的房产急于脱手或转租，便开展了代业户租房的业务。此举加深了物业管理公司与业户在情感上的沟通，加深彼此的了解，建立起了良好的关系，缩短了双方的距离，给物业管理费的征收带来了便利。

　　四、注重环保，创造良好生态环境

　　随着中国加入WTO，环境质量日益成为人们关注的热点。物业管理需要开拓的领域还有很多，生态环境的保护便是其中的一个重要课题。创造一个良好的生态环境，应当是物业管理公司的服务目标之一。随着ISO14001的导入，物业管理公司首先要时刻注意自身活动对环境的影响，如在贯彻实施ISO14001标准的过程中，进行废电池回收，废荧光管集中处理工作；发出倡议书给各业户，增强业户及顾客的环保意识和环保知识，号召大家共同保护好地球的生态资源。

　　上海成泰置地发展有限公司置地广场物业管理中心总经理　沈柏林

采编：www.pmceo.cOm

篇2：物业资产管理增值新概念

　　物业资产管理增值新概念

　　水穿石 历久弥新

　　用工作绩效来实现物业资产保值增值己逐渐成为物业管理行业追宠的一个概念。我们在研究物业规划时总是将其重置其中，并希望通过物业管理工作绩效实现其资产保值增值目标。本人从事物业管理工作多年，总是企图通过一些局部系统工作来论证其工作重点程度分类是否符合总目标要求，通过研究设施管理系统理论来研究资产增值概念算是一种尝试。

　　细究物业资产保值增值状况，不外乎三大类：一是地段增值的结果，表现为物业租金稳定收益或增长，变现容易，评估价值高于购买价格；二是市场供求关系调整，表现为物业供应量小于需求量时，租售均容易，租售价值高于评估价值，当物业供应量大于需求量时则反之；三是物业保护很好，历久弥新，物业价值稳定。表现为当地段、需求均无变化时都可以实现并保持较好的租售目标，评估价值高于购买价值。如果说第一、二类物业增值原因是社会发展和市场运作带来的结果，第三类则一定是管理出的结果。用什么手段实现管理增值结果？是对人的服务？对物体的常规性管理？国外在八十年代末期就提出了一个新的增值管理概念：“设施管理”概念（FacilityManagement简称为FM），企图将“设施管理”从传统的物业管理范围中脱离出来，作为物业资产管理的层次。

　　“设施管理”理论认为：设施管理不同于一般意义上的物业管理，也不同于常规的设施设备管理。它与物业管理的管理对象一致--物业资产，但管理方法却不同。“设施管理”提出了物业寿命期全过程管理，包括产业、设施发展的长远策略，楼房管理（包括设计、建造、装修），空面利用，家具配置，设施保养，计划、维持和改善机构内的楼房去创造一切有利于业务发展的环境；它具有常规设施设备管理的一般内涵，更重要的是通过对设施管理，进入到经营管理系统实施运营管理，并通过其运行实现增值服务。本文将重点探讨“设施管理”概念中关于物业寿命期全过程管理、设施发展长远策略与现实设施设备管理认识兼融过渡的问题。

　　一、“设施管理”概念中的设施设备管理观点

　　物业寿命期全过程管理及设施长远发展策略是设施管理理论中的重要概念，讨论其观点就必须清晰地认识到物业寿命是指物业综合寿命，对象是物业（包括设施设备）。实行设施长远发展策略的实质是物业寿命期全过程品质保障的系统工程，“设施管理”概念认为：由于近代楼宇建设对现代科技成果运用越来越广泛，除传统的设施设备外、各种自控网络及通迅、视频设备以及广泛的绿化、美化（装饰、家具）、健身等设施设备等均进入物业设施设备的管理范畴，系统集成工作越来越重要，管理工作日渐复杂，综合程度不断提高，在物业管理中日显重要。

　　从资产管理角度来看，在资产保值增值的系统原由中，延长物业使用寿命，必定延长设施设备使用寿命，系统规划设施设备管理。国际设施管理协会（IFMA）提出“设施管理”是“以保持业务空间高品质的生活和提高投资效益为目的，以最新的技术对人类有效的生活环境进行规划、整备和维护管理的工作，”它“将物质的工作场所与人和机构的工作任务结合起来。综合了工商管理、建筑、行为科学和工程技术的基本原理。”设施管理是资产管理层次，是综合管理概念，不是简单地把设施设备管理的外延与内涵扩大，传统的设施设备管理是操作管理层次，附庸在主体管理体系上的子系统；综上所述，我们认为可以把设施设备管理理解为“设施管理”中的重要子系统，支持着设施管理概念的一般内涵。在生产实践中如何运用设施管理概念，在条件不成熟时，不妨可先运用其基本思想：物业寿命期全过程管理，设施长远发展策略来调整现存设施设备管理概念。通过整合设施设备日常维修保养思想，修正设施设备大中修概念认识，调整设施管理阶段工作重点，也可谓实践运作设施管理概念也是十分有效的途径。

　　二、整合维保目标：历久弥新，价值保持

　　日常维保的概念是什么？日常维保做什么？用什么标准来保持目标？用什么资源来保障目标实现？很多专业人士都会毫无犹疑的说：不就是定期加油、刷漆、清扫吗！只是按照固有的模式进行，形成定期工作指示。但展示在我们面前的却是不均衡的品质现场。

　　据不完全统计，日常维保达成目标的仅占总数的30％左右。我们曾经讨论过一个简单的话题：“一件羊绒毛衣如果每次都用好药水干洗，不穿后妥善保存，穿时注意防止伤害，这件毛衣比用水洗、穿时挂了洞，不穿时被虫蚀了的寿命长得多。但参加讨论者对这一问题有多种不同观点：

　　1、这样做是对的，节约又实惠，可实施；

　　2、没有必要这样做，太麻烦，衣服坏了再买吧；

　　3、还是用水洗便宜，能穿多久穿多久，口袋里现在的钱又不够用。

　　在这三种观点中，第三种观点所占比例最大。我在参与协调某小区业主委员会和物业管理公司矛盾时就碰到这种问题，业主主要关注收费是否低，根本没有看到锈迹斑斑的设施设备对自己资产的伤害，而物业管理公司在较低费用的资源条件下，只能保住企业的眼前利益，可以说该公司除了管保安、保洁、业主公共事务协调后基本上没有资金能力进行设施设备维保。经专家们按其设施设备现状情况定性评估，其物业寿命期将缩短几倍，还谈什么保值增值！

　　当我们运用物业寿命期全过程管理思想，用长远发展策略来系统布置工作，我认为：设施设备管理的日常维保目标是历久弥新的保鲜概念；定期维保的定期概念是定的不仅是工作日的年度期限，而是根据设施设备的生命周期期限来确定维保期限；日常维保的工作的标准包括不充许破坏性的锈斑、润滑性能差产生。日常维保的保障：与设施生命周期规划一致的资金配置。上海博物馆在设施设备管理绩效上就非常突出。在整体设施设备每天运行二十四小时己连续运行八年的情况下，整个设备层就象刚建造的一样，就连空调管道上的保温铝皮层都如镜面不锈钢。我询问一位维保工：为什么最容易氧化的铝皮都能保持其原有状态，他认真地说：如有氧化斑产生就很难去掉了，我的工作就是不让它产生。当然为保持如此高水平的维保工作绩效，除开严肃的工作纪律外，还有足够的资金保障。

　　三、滴水穿石的策略性设施规划概念

　　策略性设施管理是一整体性针对现代机构管理而创造的新概念，它有计划地去运用，增加和减少资源来推行机构的业务计划，策略性管理包括设施的规划及购置；设施的生命周期管理；危机管理；价值实效利用和管理等内容。我认为，将策略性设施规划概念指导一般物业的设施设备大中修管理，有其借鉴性。假设我们运用设施运行的最优化，提高设施利用者的满意率，提高知识生产的全产率。通过预先保养思想，保全设施的寿命周期。我曾经和一位管理高档次设备管理的专业人士讨论过关于设施设备大修理问题。

　　当我问他：这套设备用了八年进行过大修吗？他反复强调：我管的设备不存在大修概念，因为我们在设备寿命期的临界点上就之是按换总成的思维一样把易损部件换掉了，没有必要再进行大修了。（当然他每年都准备了设备总值的20～30％资金用于设备维修维保，其管理效果绝对的一流）现在我们且不论此观点是否科学合理，但其把握设备寿命期临界点的设备管理思想和管理效果是值得仿效的。设施设备大中修理由就是把握设备寿命周期中必要拐点，对其把握的程度实质上是策略性设施规划把握的程度。如果我们在物业建设前期介入时，运用策略性设施规划概念指导设计和建设；在运行使用中运用策略性设施规划概念掌控设备寿命期临界点，确立大中修的合理时间；整个设施设备管理工作就如滴水穿石样，做得扎扎实实了。

　　综上所述，无论是作为增值服务新概念的“设施管理”，还是保值服务的设施设备管理，万变不离其宗，将其融汇运用使其创造最佳绩效是十分重要的。物业资产即想保值又想增值，在管理过程中无论滴水穿石式的工作精神，还是历久弥新的工作效果都是同等重要。

　　文/罗渝陵

篇3：物业管理企业的改制是大势所趋

　　物业管理企业的改制是大势所趋

　　说到改制，不同企业的感受是不同的，无奈者有之，积极执行者有之，旁观者有之，兴奋雀跃者有之......不同的心态也折射出不同企业的生存状态，对于大多数国企背景的物业管理企业来讲，改制可以说是亟需的。目前，大多数国企背景的物业管理企业不能适应市场经济的要求，经营机制不活，管理水平落后，服务意识不强，创新观念滞后，不具备任何的市场优势。面对这种行业状况，建设部住宅与房地产业司司长谢家瑾曾指出：“物业管理己经形成一个相对独立的行业，逐步实行物业管理企业与房地产企业脱钩，独立进入市场，实施专业化经营将是大势所趋”。可以说，物业管理企业的改制是大势所趋，是建立现代企业制度的必然要求。

　　正是在这种大背景下，深圳市海外物业管理有限公司开始了自己改制的尝试和探索。

　　一、初步改制--减轻企业包袱

　　深圳市海外物业管理有限公司隶属于中建总公司，是中建总公司的第四级次企业。原是深圳海外装饰工程公司的一个后勤服务部门，1992年9月，正式注册成立。由于体制和观念等原因，十几年来，海外物业仅是管理海外装饰大厦一个小区，未有过任何的市场拓展。20**年3月，为了便于市场开拓，深圳海外装饰物业管理公司进行了股份制改造，由海外装饰和物业管理公司的主要管理者及骨干员工参股，重新组建了深圳市海外物业管理有限公司。海外装饰投资60万元，持股40%，其他11 名企业主要管理者和骨干员工共投资90万元，持股60%。在改制过程中，对原公司（深圳海外装饰物业管理公司）进行了清产停盘，所有的债权债务由上级公司海外装饰处理。

　　初步改制后的物业管理公司很大程度上激发了管理层的信心和热情，但由于企业老员工居多，制度和意识相对还比较落后，而且相当一部分员工对改制后的公司存有抵触情绪，所以，初步改制后的深圳市海外物业管理有限公司其运作模式并没有随着股权的改变而一夜之间突变，只是随着经济自主权和政策自主权的加大，解决了公司发展道路上的一些关键问题，包袱相对轻了，管理层相对齐心协力了，也这是在这种情形下，公司开始对外拓展。

　　二、对接市场--在当地站稳脚跟

　　20**年初，为了自身生存的需要，公司在南宁迈出了开拓市场的第一步，接管了“阳光新都”、“江南馨园”“新加坡城”等几个小区，在南宁合同接管面积达30万平方米；今年，在品牌物业的帮助下，又在东莞和无锡开始力拓市场。整个企业可以说处于一种拼搏进取，积极蜕变的阶段。

　　在和市场对接的过程中，公司的管理层和操作层员工都受到了市场风雨的洗礼，不断地在成长。在创建市场的过程中，有些房地产开发商对企业能否管理好楼盘心存怀疑，即使把项目交给我们来做，也仿佛施舍似的，在许多方面很不配合，比如不如期交款等等，业主也将信将疑。我们在南宁接管的“阳光新都”就是这种情形。由于企业的主要管理层对这些有了充分的思想准备，通过与业主耐心的沟通和加强内部管理，公司逐步在南宁站稳了脚跟，开创出一片天地。

　　三、双管齐下--推进改制工作

　　正在公司稳步发展的时期，中建总公司印发文件，要求物业管理公司等后勤服务单位，要加速剥离和改制，20**年末，改革改组面要达到100%。这一文件对海外物业来讲，有两点值得关注：一、企业可以通过继续深化改制，实现体制上的进一步突破，通过股份重组更合理、充分地利用和分配资源；二、所有员工将实现身份的转变，从“国有”身份转化为新企业身份，可以说机会和风险同步增加。为了顺利实现员工个人及企业的平稳过渡，公司领导层开始从内外两方面入手推进改制工作：

　　从内部来讲，首先是加强宣传，稳定人心。物业管理公司的多数员工是原来接收的装饰公司和片区不需要的富余人员，这些员工的年龄多在45-55岁之间，文化层次偏低。在得知公司要彻底改制这一消息后，许多人内心是惶恐不安的，惟恐自己再被推到市场面前，参与竞争。为了打消员工的顾虑，公司领导多次在公司会议上宣布改制会努力保护好大家的各种利益，但改制是一种必然趋势，大家必须携起手来，转变原来“等”、“靠”、“要”的思想观念，积极主动地干好本职工作，支持公司的各项发展。经过耐心地沟通和解释，公司的大部分员工都认识到了自己所处的形势，也都有所触动，积极行动起来，珍惜自己来之不宜的工作机会。其次，公司加大内部管理的力度，公司于20**年初通过了“质量、环境、职业安全健康管理体系”，初步构建了科学

　　规范的管理框架，随着公司的开拓、转型，公司提出了“继续推进三合一管理体系，持续改进”的管理思路；对程序文件进行进一步修订，逐步完善日常监督考核标准，规范培训等各项管理制度。经过一番努力，公司上下基本统一了认识：只有狠下内功，才能稳步走出目前困境，对外具有竞争力。与此同时，公司为了可持续发展，招收了数名品学兼优的大学生，积极吸纳优秀人才，从理论和实践各方面为他们的成长提供支持。为了能人尽其才，公司也同步配套完善激励机制。对原有的组织架构做了相应调整，使管理层次更加明晰，职责更加合理，薪酬制度也更具灵活性和科学性。以上这些措施为公司的发展打下了扎实的根基，理顺了管理与发展的关系，也从利益分配方面极大地激发了人才参与公司发展的积极性。可以说不管是为改制，还是为公司日后的长远发展都打下了良好的基础。

　　就外部来说，公司首先认清自己所在的形势，然后应形势需要主动出击，在经过初步市场风雨的洗礼后，顽强参与市场竞争。物业管理经过20年的发展，已经进入了规范化、市场化、专业化的发展轨道。而规范化、市场化、专业化的结果就是品牌整合。现在，行业准入门槛逐渐升高，开发商自建自管现象逐步减少，只有品牌企业才能够生存。公司管理层对物业管理的这种“品牌化”生存现状有着非常清醒的认识，面对目前企业资质不够高，品牌知名度不够的现实，公司不放过任何一个市场竞争的机会，努力以自己的服务水平说服开发商；同时，和品牌物业管理公司合作，利用品牌物业管理公司的市场和资源优势。互相取长补短，即拿到市场，又培养人才。与开发商主动接洽以及与品牌物业管理公司的合作，从外部给了公司以继续发展的巨大动力，同时，外接项目所取得的每一项成就，反过来也给了我们继续发展的信心。

　　但是在改制中还存在两大不利因素：一是公司员工普遍年龄偏高，素质也较低，公司补充新鲜血液只能一步步到位，这在很大程度上不利于公司的改制与发展；二是物业管理行业本身抗风险能力低，小企业收入微薄，利润不高，稍有差错，便可能有生存不下去的风险。

　　即使“战战兢兢，如履薄冰”，我们仍然相信：机遇和风险并存，机会也向来垂青有准备的头脑。在经历了初次的蜕变后，在经历了市场的风雨洗礼后，只要始终坚持“紧练内功，争拓市场”的发展思路，让企业所有员工有危机，有压力，有动力，我们凭着上级公司及其他各方的支持，走过去，前方会是一片天。

　　作者系深圳市海外物业管理有限公司董事长 文/丁胜年

篇4：旧城区物业管理特点、现状及问题

　　旧城区物业管理特点、现状及问题

　　本文旨在通过分析旧城区物业管理的特点、现状及问题，探索和研究旧城区物业管理的发展，以引起对旧城区物业管理工作的关注，起到抛砖引玉的作用。

　　一、特点

　　要研究探索旧城区的物业管理，首先必须了解旧城区物业管理特点，因为只有认识其特点后，我们才能有针对性研究旧城区的物业管理。

　　旧城区是城市在长期发展和演变过程中逐步形成的。旧城区之所以称为"旧区"或"老区"，是相对应于"新建小区"而言的，两者相比较，旧城区具有以下特点。

　　第一，旧城区数量多面积大。

　　解放以后，我国陆陆续续建造了一批又一批住房，特别是80年代，在gg开放初期，随着人民群众生活水平的逐渐提高，对居住条件改善的需要越来越大，于是一幢高楼拨地而起，在这期间所产生的住宅区特别多。这类房屋随着时代的演变，新房已变成旧房。由于历史的积淀，旧区数量特别多，面积特别大，据有关方面估计，旧区的比例约占城市房屋总量的90％

　　第二，旧城区是商业、金融、贸易中心，也是人们生活的密集区。

　　一方面旧城区房屋混杂，不仅有大量住宅，而且还有相当多的商业用房、仓库用房、工业厂房、办公业务用房等；另方面旧城区人口数量多、人口密集、人员素质参差不齐。不仅新旧房屋交错，而且居住和经营交织。

　　第三，旧城区房屋陈旧，配套设施及环境质量存在先天不足。

　　就旧城区物业本身而言，全部是旧房，使用时间至少是2至20年不等，有的时间甚至还要久远，旧城区由于历史原因，没有很好的规划，大多房型老化，式样陈旧，房屋质量、设备、各种质量指标远远不到规范设计要求，老化程度较严重。特别是在老城市中，房屋陈旧的状况尤为明显。旧区房屋不仅存在原有质量先天不足或房屋使用不善留下的隐患，而且乱搭乱建的现象特别突出，严重破环了住宅区环境和公共设施。

　　第四，旧区的房屋福利性成份比较重。

　　由于住房制度改革是在20世纪90年代后才比较深入地开展的，实行住房社会化、商品化、私有化的时间不长。在这之前，我国一直实行的是低工资、低房租的福利制度，住房由国家或单位统一修建，统一调配，统一养护，福利性住房是我国计划经济条件下的一个社会显著特征。尽管旧区不少房屋目前已按优惠价出售给了职工，但公房出售本身就带有福利性色彩。同时，即使没有出售的房屋，虽然经历了多次房租的调整提高，但各大城市的房租仍旧未能达到成本租金的标准，所以仍可以说具有福利性。

　　第五，旧城区的房屋产权性质多样化。

　　旧区的房屋有的已按公房出售的形式变成了私有房产，有的是断续租住房管部门的公房，缴纳房租，使用权在住房，但所有权为国家所有，有的是住单位自管的房屋，但所有权在企业。在旧城区，这种产权、使用权分离的情况还比较普遍。而新建小区，住房商品化程度较高，私有化程度较重。

　　第六，旧城区管理体制传统化程度偏重，居民消费观念陈旧。

　　旧区房屋在房改以前一般主要有两种，一是直管公房，二是随着房改的不断深入，房屋的性质产生了变化，但仍有相当多的房屋仍属于公房，仍沿袭旧的管理体制。另方面，由于旧住宅区居民受传统的福利性住房观念影响较深，加之生活水平及经济承受能力普遍偏低，这使旧住宅区的居民消费观念比较滞后，对物业管理的认识和意识比较薄弱。

　　二、现状

　　旧区由于长时间采用行政性、福利性的管理模式，体制僵化，效率低下，房屋失修失养严重，使得旧区的居住环境与新建小区相比反差较大，群众意见较大。并且旧区原有的管理形式不对整个居住环境进行管理，既不适应居民日益增长的、改善居住条件的要求，也不适应两个文明建设的需要，而物业管理则不仅可以养护、保养旧区的房屋和公共设施，延长其使用寿命，而且还可以改善居民的生活环境，提高居民-的精神文明素质和现代化城市意识，同时物业管理还可以把整个城市的管理水平带动起来，推进现代化城市的发展步伐，有利于推进两个文明建设。

　　从20世纪80年代初，我国物业管理在一些沿海城市被相继引用，随着新建小区物业管理的发展和规范，物业管理所显示出来的优越性越来越明显，这对旧城区居民带来较大的影响和冲击力，居民的消费及生活观念发生了彻底变化。一方面居民盟对居住环境和生活质量的要求越来越高，另方面，居民的技资意识增强，深知住房作为一种稀有而昂贵的商品，不仅可以居住，而且还可以投资，正是基于这种考虑，居民也希望将以前的传统房屋管理形式转变为新型的物业管理，越来越迫切的希望同样也能享受物业管理这种新型的管理和优秀的服务。 　　同时，随着社会主义市场经济体制建立，以前政府对城市房屋实行统一经营管.理的统管格局发生了新变化，房屋统管比重趋小，房屋自管和委托管理比重趋大，从而为发展物业管理带来了有利条件。而随着住房制度改革的深入，房屋产权多元化态势逐渐形成，这也为房管部门逐步摆..脱传统经营管理模式，走向市场化的物业管理提供了良好机遇。

　　由此可见，旧区物业管理是历史发展的必然，是gg开放的需要，也是建立社会主义市场经济体制的需要。旧城区推行物业管理工作，目前在深圳、上海、大连、青岛等城市已取得一定的成绩和经验。深圳在全国旧城物业管理流面走在前列，深圳市为了在旧区的物业管理方面取得突破，经过慎重考虑和多方酬调，1996年10月将旧住宅区鹿丹村面向组社会招标物业管理，消息一发布就引起社会各界的关注，最后有10家物业管理公司参加了竞标活动，经过激烈竞争，深圳万科物业管理公司取得了鹿丹村物业管理权。鹿丹村建成于19*，占地7万多平米，建筑面积11万平米，住宅1200套。由于是旧区，投入时间长，房屋设施老化、配套不齐，管理费低，经费少，管理难度较大，住户意见多。1997年元旦，万科物业管理公司顺利接管鹿丹村后，便对该住宅区进行全面的整治，加强各方面的管理，最后获得了居民的满意，政府的放心，并在接管一年内获得"全国城市物业管理优秀小区"的称号。大庆市旧城区的物业管理工作也很有实效，比较典型的是东安物业管理公司东风新村管理处对旧区安康小区的整治和管理。

　　东风新村管理处从强化旧城区的物业管理实际出发，对原辖的新村第一至第六住宅小区进行重新规划，分割为若干个便于管理的住宅小区，其中安康小区便是其中之一，东安物业管理公司按照《大庆市城市住宅小区物业管理规定》的要求，改革原来的管理体制，运作新的经营机制，多渠道筹措资金对安康小区进行综合恢复整治，对小区实行封闭管理，整治车栅、路，开展优质的有偿服务，经过一段时间的努力，一个宁静、舒适的小区展现在居民眼前因为该小区物业管理成效显著，被评为黑龙江省物业管理示范住宅小区。南京市从1998年开始对旧区实施整治出新，全面推行物业管理，南京市政府确定的旧区出新基本原则是"不搞锦上添花，只是雪中送炭"，物业管理方面基本达到了"管理规范有序，居住安全舒适，设备设施完好，环境美化绿化、服务优质及时，卫生干净整洁"的要求。南京市在1998-1999年间，旧区改造面积达5500万平米，市政府拨款达4000多万元。辽宁省经过1997-1998年两年努力，治理了1999年前建的旧区688个，占应改造旧区总数83.8%。

　　总的说来，旧城区的物业管理在一些城市取得了一定的成绩和突破，但由于旧区建成时间较长，而且环境较差，设施设备不完善并且年久失修，同时由于旧区规模或者太大，或者太小，房屋类型不一，质量差异大，存在分布零散、管理难度大等问题，致使旧城区物业管理工作难度较大，问题较多，成效不显著，管理水平低。目前，旧区物业管理存在以下几个突出问题:

　　第一，旧观念飞旧思维方式难以转变

　　由于旧城区多年来一直实行的是传统房屋管理体制，计划经济色彩重，福利性思想、浓。在开展物业管理工作中，一方面居民一时难以接受"自己花钱买服务"的方式，认为几十年来都是政府出钱维修，而现在自己要出钱，观念一时难以较变过来，对物业管理收费采取抵触和拖欠态度。另一方面，作为物业管理者而言，大多是原来房管所转制而成的物业公司，以前是管理者，而现在却成了服务者，这种身份和地位的变化，使不少物业公司人员思想上接受不了，致使服务不到位。

　　第二，旧城区基础工作差，实施物业管理难度大

　　旧城区往往存在房屋质量参差不齐，配套设施不齐全，而且由于以前旧城区实行的是低租福利制的管理模式，使得旧城区的房屋和基础设施得不到维修和保养，造成失修失养，致使设备陈旧、老化。另一方面旧城区的基础管理工作往往薄弱，房屋图纸、资料不完善，甚至缺失严重，管理制度往往不健全等。正是由于旧城区基础工作差，致使物业管理实施难度大。

　　第三，群众对旧城区物业管理意见多

　　业主对物业服务要求越来越高，但是由于旧城区本身就存在物业陈旧、配套不完善的缺点，而且物业公司服务往往又不到位，这就使得居民的期望与实际情况有较大的出入，致使群众对旧城区物业管理意见大。

　　第四，物业管理经费缺乏

　　新建小区存在物业管理经费困难的问题，旧城区在这方面的问题更加严重。旧城区有相当多的居民将居住的公房购为私有，但购房过程中往往享受许多优惠条件，公房出售后提取的维修基金并不多。另一方面，旧城区物业管理的启动资金往往也是由原有的房屋管理部门注入，资金也不多。同时由于旧城区的居民经济随能力相当有限，政府在制定物业管理收费标准时，更多的是考虑了居民的经济承受能力，部分城市的物业管理收费标准低于成本，尽管如此，旧城区有居民还往往以各种借口拖飞欠抵制物业管理服务费，这就使得旧城区物业管理的经费少之又少，对物业管理公司而言无疑是雪上加霜，经营举步维艰，亏损严重。

　　第五，业主自治自律意识不强，业主委员会制度不健全

　　虽然按规定，实施物业管理的小区应该成立业主委员会，但由于业主自身意识不强，旧城区的物业管理往往是由原来的房屋管理部门替代，至于是否成立业主委员会，或业主委员会如何组建等都是由原来的房屋管理部门说了算。业主委员会制度不健全，使得物业管理工作缺乏有效的国监督和约束，业主自身的权利得不到保障。

　　三、发展

　　目前，随着人民群众生活水平的不断提高和住房、医疗、养老和就业等各项制度改革的深入，城市居民与所在社区的关系愈来愈密切。他们不仅关注社区的发展，参与社区的活动，而且对社区的服务和管理、居住环境、文化娱乐、医疗卫生等方面提出多层次，多样化的要求。这为物业管理发展创造了条件，提供了机遇。尽管旧城区物业管理存在诸多问题，但旧城区物业管另涉及的范围相当大，在城市管理和社区建设中具有举足轻重的地位。我们应该根据旧城区的实际情况，因地制宜，借鉴新建小区物业管理的经验和优点，结合城市社区建设，探索适应旧城区的物业管理新路子。

　　第一，领导重视，政府真抓实干

　　旧城区物业管理是一项涉及面广，普通群众密切相关的工作。领导重视，政府真抓实干是关键，大连市、上海市、深圳市等地区旧城区物业管理取得突破性成绩，很大程度上在于领导重视，亲自抓。因为只有领导重视，才有利于政策的制定和落实，领导重视旧区物业管理，能够推动旧区物业管理政策的合理制定和真正落到实处。同时由于旧区物业管理更多地涉及到方方面面，矛盾突出，领导在协调方面可以起到举足轻重的重要。

　　第二，更新观念，转换管理体制

　　首先要加强思想宣传工作。旧城区因为以前一直实行福利性管理，在观念更新方面，特别重要。要把植根了几十年的福利性住房观念转变到适应社会主义市场经济体制的物业管理，难度相当大。要多渠道、多形式、多角度的开展宣传活动，让市场经济观念深入人心增强群众物业管理消费意识，让群众心底明白传统的房屋管理和新型的物业管理的优劣，使群众认可、理解、支持物业管理。 　　其次，作为物业管理公司而言，也要转变观念，增强其服务意识，要明白管理与服务是有所不同的，在管理体制上要由"婆婆"的管理转变为优质的服务。传统的房屋管理体制已不能适应新的形势的需要，只有打破传统的"铁饭碗"，将诸如房管所之类的事业单位体制转换为实行企业化、社会化、市场化的物业管理公司，城市管理工作才能跃上新台阶。

　　第三，加强旧城区的出新工作，为物业管理创造条件

　　针对旧城区普遍存在基础差、配套设施不完善等不足，不仅可以结合城市危旧房屋改造，对房屋进行更新改造，对房屋迸行更新改造，而且还要和功能布局的调整，生活服务设施的完善，道路等市政基础设施及公共设施相协调，进行综合治理。政府要制定出台旧城区新的实施办法，要因地制宜制定旧城区改造治理规划，制定实施方案，整治环境，折除违章搭建，完善公建配套，增加绿化，平整道路等，可以采取划片统一管理，能够实行封闭管理的就尽量封闭为相对独立的小区。

　　第四，理顺关系，规范业主委员会制度

　　旧城区往往存在多头管理的局面，要改小区内的多头管理为综合一体化管理。在旧区是，凡属物业管理事项，包括治安、车辆、卫生、绿化、维修、公共设施，社区文化、有偿服务、装修管理等，全部交由一个物业管理公司实施统 一的社会化、专业化经营管理。

　　同时，旧区也往往存在有多家物业管理公司管理的局面。要通过业主委员会选聘，实行一个小区由一家物业公 司管理，改变多家物业公司互相推读扯皮的现象。旧区的业主自治自律意识比较差，政府要硬性规定实施业主委员会制度。建设部副部长宋春华曾在1999年5月 份"全国的物业管理主管部门应当及时协调，指导建立业主委员会。"在旧区的公有住宅出售达到309毛-509b比 例后，政府有关部门(特别是房管所)要指导居民根据自愿的原则成立业主委员会，使物业公司在业主委员会选 聘后开展的物业管理工作得到约束和监督，居民与物业公司发生矛盾后也能由业主委员会协调，促使物管工作 正常有序的开展。

　　第五，多渠道筹集资金，形成"以业养业"的供血机制

　　旧区本身就带着福利性、公益性色彩，物业公司对小区的管理就是承担了政府的一部分责任，小区原有的建筑 和配套设施往往不完善，需要物管公司整治环境，完善设施等，这些费用原本应由政府补贴，但现在需要物管公 司承担。可以采取"政府优惠一点，向住户收一点"的方式，一方面政府在税费等方面减免，另一方面根据住户经 济承受能力收一部分。

　　同时，物业公司可以开展多种形式的有偿服务，多层次，多角度满足并服务于居民的需求，形成"以业养业"的供 血机制。可以利用旧区经整治出新而有的房产、设备、场地等基础设施等资源，开办一些立足小区，面向社会的经营项目，在为居民提供方便搞好服务的同时，创造一定的经济效益。特别是旧区的房屋比较陈旧，需要改造，可以开展以改造改善旧有房屋为主体的危改开发服务。通过开发，用其盈利部分，作为旧区管理建设的再次投入，以弥补旧区设计的先天不足。这也拓宽了物业公司业务，增强了稳定的经济来源，使旧城区的物业管理产生良性循环。

　　第六，逐步推行适应社会主义市场经济的旧城区物业管理模式

　　要根据旧城区实际，因地制宜，不照搬照抄新建小区的物业管理，探索"便民、利民、为民"的旧城区物业管理模式。

　　一是旧区传统的管理往往是管理与作业(维修等)统在一起，这不利于市场化竞争和动作。物业公司可以建立专业化维修公司，或者直接聘请社会上的专业公司，并按市场经济的要求建立合同关系，用契约形式明确双方权利与义务，真正实施产权人与经营者分离，管理层与作业层分离。这一方面有利于物业管理公司集中精力搞管理，另一方面有利于专业公司在竞争中提高质量水准和服务水准。

　　二是旧区的房屋类型多样化特征比较明显，住户要求不一样，可以采取分类分层管理。根据旧住宅区产权性质的比重不同，可以将旧住宅区分为公房为主类和公房出售后私房为主类，对公房比例大的旧住宅区，要改善传统的管理方式，尽可能的服务于住户，对私房为主的旧住宅区，可以逐渐推行社会化、专业化、市场化的物业管理模式。

　　三是对条件比较成熟的典型旧区，通过整治，完善基础工作，采取招投标形式，使业主和物业管理公司能够双向选择，使旧区物业管理真正步入社会主义市场经济竞争中去。

　　第七、结合社区建设，促进旧城区物业.管理迅速发展

　　要抓住目前社区建设大力发展的时机，旧城区物业管理要积极参与社区卫生、社区文化、社区环境、社区治安等社区服务与管理，一方面拓展物业管理业务；另一方面为促进社区建设作出自己应有的贡献。

　　总的说来，旧城区物业管理存在的问题不少，但发展的前景较大。只能根据旧城区有实际情况，逐渐探索出一套适应旧城区特点的物业管理模式。

篇5：产权制度改革开创物业管理工作新局面

　　产权制度改革开创物业管理工作新局面

　　哈尔滨高新技术产业开发区物业管理有限公司成立于1998年，主要任务是负责哈尔滨开发区（国家级）全部三个集中区，即：南岗集中区、哈平路综合工业区、迎宾路工业区的房屋及配套设施、设备和相关场地的维修、养护、管理和绿化、卫生、供排水、供热、供汽等服务工作。管理服务区域覆盖整个开发区近20平方公里，向来自32个国家和地区的181户外资企业、2000多户内资企业及居民提供服务。现有股东78人，员工300人，注册资金900万元，法人资金5004万元。实际利用固定资产近3亿元，其中受开发区管委会委托经营的资产2.8亿元，自有固定资产2000万元。20**年总收入近5000万元。公司控股新科热力有限公司、同达保洁有限公司、易科经贸有限公司、绿化公司，已形成多功能、集团化规模，具备全方位从事物业管理服务的实力和能力。

　　20**年公司获得国家二级物业管理资质和省供热企业资质证书，同年通过ISO9001国际质量管理体系认证。从20**年至今，连续多年被评为省、市物业管理先进单位、市供热标兵单位。20**年公司管理服务的开发区南岗集中区被评为省物业管理示范工业区。20**年获得省“绿色企业”、开发区文明单位标兵等荣誉称号，并成为省物业协会理事单位、市物业协会常务理事单位。在党的建设等方面也多次被评为市、区先进单位。目前已发展为全市管辖地域最宽、服务功能最全、知名度和信誉度高，深受省、市政府和开发区以及广大业户满意和信赖的物业管理服务企业。

　　20**年初，根据中央和省、市关于国企改革的精神，在开发区党工委和管委会的支持下，我公司在开发区直属企业中率先进行体制改革。经过权衡，在公司管理服务的开发区三个集中区中，南岗集中区是公司所在地，经济单独核算，收入相对稳定，国有资产量小，职工70人中具有国有身份的只有33人，综合以上有利因素，公司决定首先买断南岗集中区的国有资产，实行产权制度改革。20**年4月直接转为民营股份制企业，成为哈尔滨市国有物业管理企业中第一个实现改制的正处级单位。

　　一、改制的主要做法

　　对于长期习惯于端铁饭碗的国企职工来说，突然要退出国有身份，实现由国企到民营的转变，不能不说是一场深刻的触及灵魂的革命。改制首先遇到的最大难度和障碍是如何统一思想，提高认识。只要闯过这一关，加强领导，严格依法办事，用好用活政策，就能取得改制的成功。现将我们的有关做法简要汇报如下：

　　（一）统一思想、更新观念、起好步、闯过至关重要的第一关。

　　20**年的春天，对于习惯于墨守陈规走路、甚至沉浸在新春佳节的喜庆和懒散还没有完全清醒过来的物业公司大多数职工，“改制”这个词普遍使他们感到新奇、刺激和不可接受。“公司这几年形势不错，职工收入稳定，放着太平日子不过，干吗去瞎折腾”、“开发区那么多企业，我们为什么要先改。出头的椽子先烂，沾水的管子先锈。”“改制后和开发区管委会脱离了关系，将来大烟囱拔掉了，谁来管我们？”集中起来，这些意见是当时公司绝大多数干部和职工对改制的反映。面对这种情况，公司主要领导深刻认识到要顺利把改制进行下去，不能沿用和依靠行政手段，只能通过艰苦细致的思想工作，统一大家的思想认识，彻底更新观念，起好步、闯过这一关。具体做法是：

　　从层次上，我们采取了“先班子，后中层干部、职工；先党员，后群众”的做法。首先在班子成员内部统一认识。作为公司的主要负责人，围绕“改”与“不改”，我也曾有过激烈的思想斗争。回想我从参军、入党、在政府机关工作、到调入开发区，几十年一直是循规蹈矩、一帆风顺。人到中年，已经是正处级干部，有着稳定的收入和生活，还折腾什么？改制意味着我不仅要放弃这一切，而且今后还要承担巨大的风险走生存之路，这一步如果走好了，大家高兴；否则岂不成了千古罪人。但是从另一方面想，“人生能有几回搏。”这些年，安逸磨平了我的棱角，改革势在必行，总得有人先吃螃蟹，我决心率领公司广大职工顺应改革的潮流，义无返顾地走改革之路。我的思想和态度在班子内部产生了积极的、重要的影响。同时，多次召开支部大会，以“共产党员在改革中的位置和态度”为题展开讨论，逐步统一党员对改制工作的正确认识。

　　从方法上，我们采取了“一学、二请、三出”的做法。“学”是学好、学透中央和省、市关于国企改革的文件，公司将有关文件翻印成册，人手一份，供职工反复学习。

　　“请”是请市产改办领导给全体职工讲课，使广大职工由对国企改革的模糊认识、消极抵制，逐步转为理解和接受。由“上指下派，不得不改”转为“我们要改”。我们还请有经验的会计审计事物所等中介机构做改制方面的策划。“出”是走出去学习外单位的成功经验。还通过书面材料学习我市改制较早的哈尔滨国际旅行社等单位的经验。

　　从形式上，我们采取了“大、小会结合，会上、会下结合”的做法。在那些日子里，从来没有见过广大职工这样热心参加会议，有时候，大会自发的变成若干个小会，正、反方辩论的面红耳赤。通过循循善诱的渐进过程，围绕着“改”与“不改”，“早改”还是“晚改”，广大职工的认识逐渐统一、形成共识。大家一致认为：改革势在必行，晚改不如早改，长痛不如短痛。有的同志说：“这是gg开放以来党中央第二次给我们指出致富路，我们决不能再错失良机。”

　　公司还作出一项重要决定， 3年内保证每名职工有稳定的工作岗位，尽量保持原有工资和福利待遇不变，让全体职工看到希望，打消顾虑。

　　为了引导职工把对改制的认识入心入脑，公司领导班子发动广大职工结合实际实事求是地分析了改制的“利”与“弊”。通过分析，大家一致认为公司在改制方面有许多优势：一是有一个勤政廉洁、开拓进取、群众信得过、能带领广大职工致富的领导班子；二是既无内债，也无外债，往来帐目清晰，有一个好的经济基础；三是公司组建时间短，职工平均年龄三十几岁，没有离、退休的，包袱轻；四是几年来，经营状况相对稳定，抗风险能力较强；有的同志诙谐地说：“改制怕什么，就是有一天大烟囱拔了，凭出租公司房产也够大伙开资。何况我们还要不断开发新项目，扩大市场占有份额。”五是期前经营规范有序，按国家规定“三金”（公益金、公积金和大修基金）应留尽留，没有透支现象，具备扩大再生产的能力。当然，大家也找出了公司潜在的危机和风险，但是“利”大于“弊”，机不可失，时不我待，公司上下团结一致坚定了改制的决心。

　　（二）严格履行法定程序，精心组织、规范运作。

　　为了加强领导，公司成立了改制工作领导小组，领导小组下设清产核资工作小组和股权分配工作小组。

　　改制工作由始至终坚持高标准、严要求，被开发区誉为“具有指导意义的改制示范单位”。其核心是充分发扬民主，严格依法办事，充分尊重广大职工的知情权、选择权，绝不包办代替、差强人意。改制工作法定程序多，涉及市体改委、财政、审计、工商、税务、人事、劳动等十几个部门，公司坚持依法办事，认真严谨地抓好改革的每一个环节，环环相扣，做到“五不”。即：不脱节、不“跑粗”、不走过场、不一蹴而就、不留后遗症。经过反复推敲，制定了改制总体方案和一系列相关的规范性文件。方案确定了通过职工入股全部买断国有净资产，独立走向市场，成为“四自”（自负盈亏、自主经营、自我约束、自我发展）的民营企业的改革思路，并确定了坚持国有资产不流失、坚持维护职工合法权益、坚持规范运作的三个基本原则。

　　在不到三个月的时间，公司体改领导小组先后组织召开大、小各类会议29次（其中职工表决的全体会议11次，领导小组工作会议16次，其他2次）。例如：在确定股权分配方案前，领导小组先后于5月10日、5月20日两次以问卷调查的形式了解职工的购股意向，允许朝令夕改。由于工作细，根据调查摸底的情况，结合工龄、职务、职称等情况形成的股权分配方案，体现了“三公”的原则（公平、公正、公开），全体职工大会一次性表决通过。再如：按市有关文件规定，职工解除劳动关系其中工龄在15年以上或15年以下的分别按市上年企业职工的社平工资标准的3倍或2倍计发补偿金。公司为了照顾老职工，在市有关部门的误导下，一度曾拟以公司全体职工补偿金总额与职工工龄总年限的平均值为基数，分别乘以每个人的工龄计发补偿金。这一做法使一些年轻职工的补偿金按文件规定有所降低，出现了合理但不合规的现象。针对这一情况，领导小组坚决予以纠正，使大家深刻感受到公司在改制中的严谨与规范。

　　（三）充分用好用活政策，紧紧依靠和积极争取开发区党工委和管委会的支持。

　　国有企业产权制度改革是个新事物，改制过程中，由于各方对政策的理解和所处角度、立场不同，难免在一些具体环节上产生分歧。要顺利解决这方面产生的矛盾，统一认识，最主要的是充分用好用活有关政策，紧紧依靠和争取开发区党工委和管委会的支持。

　　例如：在国有资产界定上，曾有人认为开发区南岗集中区的锅炉及其管网等有关附属设施应为公司实收资本，这必然大幅度增加参与改制职工买断国有资产的负担，挫伤广大职工改制的积极性。谁是谁非，感情不能代替政策，针对这一情况，我们做了大量的调查研究工作，直到追查到财政部1993年颁布的《施工、房地产开发企业财务规定》，才使这个问题有了明确定论和共识。按照这个规定，锅炉及其管网有关附属设施的价值已摊入成本，或以出让土地并通过商品房出售和配套费等形式得到补偿，其产权已随商品房价值的转移而归物业产权人所有。因此物业公司此前所使用的锅炉及其附属设施的产权已不属于物业公司，不再属于国有资产，职工也无须再重复买断这一部分资产。

　　另外，根据市体改委有关文件精神，因产权制度改革企业提出解除劳动关系让职工自谋职业的，可一次性发放补偿金进行安置。另一种情况是继续留用的给予一定额度的经济补偿。两者相比，前者的待遇略高于后者，经请示上级主管部门同意，公司灵活的选用了前者的做法，让广大职工得到实惠，调动了广大职工参与改革的积极性。

　　二、改制的成效和特点、体会

　　我公司改制的时间不长，但在许多方面已经凸显出生机、活力和新气象。主要表现在以下四个方面：一是自觉增强责任感，大力提高服务标准。开发区管委会有些人曾担心物业公司体制变了，管理服务标准会不会随之下降？公司新领导班子经过分析认为这符合人们习惯于用怀疑和苛求的眼光去看待新事物的心理，在这种心态作用下，如果我们的工作停留在原有水平或略有提高，只会使人产生下降或如常的错觉，只有各项工作有了显著提高，才能使人们心理平衡和认可。据此，公司一手抓改制，一手抓管理服务，用超范围、超标准的服务回答了这一问题。20**年，正值改制过程，由于市政道路改造，大量社会车辆绕经开发区内，致使区内道路、树木等公共设施遭到严重破坏。公司投资20多万元，恢复和进一步提升了开发区的整体环境质量，受到开发区管委会和广大进区业户的好评。二是投资300万元加强软、硬件建设，为公司的进一步发展夯实基础。其中64万元用于对6台除尘器及相关设备彻底进行改造，安装调试后达到国家环保一类地区一级烟尘排放标准。18万元选用目前居世界领先水平的瑞士产ABB变频器，对原变频器进行了改造。还对区内原有公用照明设施进行改造，修复路灯512盏，新建路灯345盏。三是改制使股东（职工）同舟共济、更加团结，增强了公司的凝聚力、战斗力。

　　20**年，开发区管委会对哈平路工业园区供热中心11300万元资产公开向社会租赁招标，公司不畏强手，经过昼夜奋战做标书，一举竞标成功。同年，在对物业公司管辖服务的科技公寓1#、2#楼分户供热改造中，少数长期拖欠热费的人煽动不明真相的业主对分户供热改造设置种种障碍，公司上下团结一致，顶住了压力和阻力，使改造如期完工。四是职工的主人翁意识空前增强。过去月月喊、年年喊而难以实现的东西，现在不用喊，自发出现了“三多”、“三少”的现象：为了工作主动放弃双休日的多了，讨要加班费的少了；围绕公司的发展和前途忧患意识多了，过去那种吃粮不管穿的少了；事事精打细算的多了，花钱大手大脚的少了。公司控股的新科热力公司根据原煤冬夏季差价，夏储冬用，仅此一项节约资金6.5万元。按惯例，水厂的蓄水池每年都请专业队伍清刷，但改制后，这个单位发动职工自己动手清理蓄水池，节约资金4.7万元。自公司成立以来，南岗集中区供热系统长期存在补水量过大的不正常现象，但“光听辘轳把响，就是找不到井在哪？”改制后，公司一名工程师经过昼夜排查，甚至钻进地沟里摸爬滚抓，最终查到了漏点，使锅炉日补水量由原来的160多吨降至30吨，为公司减少了巨额损失。

　　20**年，公司的收费率由上年的80%上升到91%，公企和民宅热费比上年同期分别增收了11%和8%，是历史上收缴最好的一年。

　　通过前一阶段工作，物业公司的改制工作呈现五个特点：一是领导班子旗帜鲜明、态度坚决，以对党的路线、方针、政策无比信任、忠诚与执着追求，在“改”与“非改”这个大是大非面前从来就没有怀疑过。一件事抓到底、一条路跑到头。改制之初，区内区外曾有人对物业公司的做法评头品足，有人认为“物业公司好出风头”、有人甚至到处散布舆论，说“公司（或某些人）借改制之机大捞好处”，但公司领导班子坚持走自己的路，丝毫不为所动。20**年初开发区工作会议仅过两周，公司就向管委会提出了改制申请，为开发区的国企改革带了个好头，率先打破僵局。改制过程尽管有曲折，特别是其间由于开发区管委会主要领导人事变动，公司的改制方案迟迟批不下来的时候，大家坚持改革的大方向始终没有动摇过；二是公司主要领导的率先垂范作用好，有力拉动了公司的改制进程。在股权分配上，公司主要领导和高管人员站得高、看得远、以宽广的胸襟让利于群众。按鼓励经营者持大股的政策规定，原企业的经营者可以占50%以上的股份。但董事长（兼总经理）最终还是在保证广大职工认饱购足的前提下，认购剩余的40%的股份。

　　公司主要领导的这些表现调动了广大职工参与改革的积极性，职工争相要求超份额认购股份，仅用一周时间就将以股本形式体现的总额300万元注册资本全部交清。三是做过细的思想工作，坚持稳定的原则。充分尊重职工的选择，做到走、留自愿。原公司正式职工中，除因升学、出国、调离外地等原因，其余90%的职工全部转为股东（在我市已转制的国企中，所占比例很高），走的舒心，留下的安心，没有出现因改制而越级*告状的现象，职工队伍情绪健康、稳定。四是正确摆正国家、集体、个人三者之间的位置，顾全大局、态度端正，能做出必要的牺牲和让步。在改制过程中，特别是在国有资产认定上，公司始终尊重管委会和有关部门的意见和建议，襟怀坦白、心地坦荡，不和国家藏心眼。如：在处理期后事项中，我公司改制清产核资截止日是20**年4月29日，但由于种种原因，完成改制工作批准日是20**年的4月29日，整整延后了一年，其间新发生各项业务费用170万元，管委会只认定其中的110万元，公司不和管委会做过多纠缠，主动接受这一认定。通过这次改制，公司总共上交管委会一千多万元，以人均为单位计算，这在同期改制企业中是十分罕见的。五是有胆识和气魄，步子迈得大。由国企到民营实现跨越式发展，改革彻底，一步到位。

　　通过这一阶段工作，我们的体会是国企改革势在必行，晚改不如早改，只要紧紧依靠开发区党工委、管委会领导，吃透国家和省、市文件精神，用好、用活政策，把职工的思想工作做细、做透，充分发扬民主，尊重职工的参与权与选择权，兼顾国家、企业、个人三者利益，稳扎稳打坚实抓好改革过程中的每一个环节，就一定能把改制工作全面做好。

　　各位领导、各位来宾，以上汇报仅是我公司改制过程中的简要做法和粗浅体会，有不当之处，请各位批评指正。我公司的改制工作仅仅是开始，还很不深入和完善，今年，我们要继续深化改革，重点是在人事制度等方面进行相应的配套改革，实行全员竞聘、定岗定薪、岗变薪变，和一些先进省、市的同行比，我们的工作还有很大的差距，有机会我们要走出去，向你们学习，在此也欢迎广大物业同仁、战友们到我公司作客、指导工作、传授物业管理的先进理念和经验。谢谢大家！

　　哈尔滨高新技术产业开发区物业管理有限公司