谈物业项目经理关注基层职工做用

　　谈物业项目经理关注基层职工的做用

　　在物业服务管理工作之中，业主通常无法直接感受得到项目经理以及他（她）的管理团队，而承担物业服务保安、保洁基层员工，往往才是业主日常接触最多，并且直接判断物业服务质量好、坏的重要参考依据。

　　而物业基层员工也是劳动收入较少，体力劳动付出较多，最易受到业主挑剔的服务工作群体，而且个人工资收入在与工作心理压力存在一定差距。加上生存、工作环境较差，极易由于缺少关注形成个人前途渺茫产生自卑、自怨心理，发展严重之后将会仇视所有社区业主，这样不但影响个人上岗工作心态，降低服务工作质量，还会由此引发成为服务质量投诉，严重之时还有可能成为社区治安隐患，所以物业职业经理应该充分引起给予关注。

　　鉴于目前我国经济发达城市物业管理活动之中，大都以将保安、保洁工作分包专业公司承担。相比物业公司来说，保安、保洁公司由于投资起点相对较低，起步“技术含量”相对也少，从而竞争、生存压力也会更大。加上目前保安、保洁公司大都还以人头收入作为企业利润基础，所以克扣职工工资、偷减上岗职工人数、降低职工劳动保护、忽略职工住宿条件之事也就时有发生。这样不担的只会影响职工休息，还会直接加重基层职工自卑、自怨心理，并且逐步形成恶性压力循环，严重干扰物业工作。

　　对此，物业服务企业应该提醒项目经理关注基层职工现状，并且允许利用审批专业公司服务费用权限，要挟专业公司重视劳动保护、并且改善、提高职工住宿条件。并把能为基层职工创造相对良好一些工作、生活环境，纳入考核管理之中。

　　物业职业经理可以利用日常巡视之机，通过观察基层员工着装是装整洁、身体之上是否存有异味、精神面貌是否饱满、工作动作是否符合技术规范判断职工休息是否充分，饮食营养是否良好。如果发现问题，项目经理就应马上进行询问，直接调查事件根源，并且及时约见专业公司领导，责成尽快予以解决，直至满足职工基本生存条件。

　　物业职业经理应该养成每周巡视保安、保洁基层职工宿舍，观察职工用餐标准，随时掌握基层职工生活、休息情况。

　　物业职业经理应该尊重每位基层员工，对于自己所发现的违规操作行为，应该多用提醒、警告方法促使对方改正。同时通过项目专业经理，要求专业公司经理（主管）增加在岗技能培训，加大巡视密度，改进工作质量。没有必要亲自训斥违规职工，自损“高贵职业”形象。

　　物业职业经理面对基层员工之时最好继续维持职业微笑，起码不要横眉冷目、面带轻视，避免基层员工由于惧怕、仇恨从而养成人前做人、人后搞鬼之习惯。

　　物业职业经理首先应是全体服务职工的工作生存依靠，同时也是参照学习榜样。物业职业经理完全可以通过自身所掌握的专服务业知识，加之所养成的工作敬业精神，通过展示自己所特有的职业微笑，树立自己所特有的个人管理威信。而且项目经理一旦获得基层员工认可，服务工作指令将会得到更有效的惯彻落实，服务工作质量也会必然随之加以提高。

　　物业职业经理应在修练、完善自己的同时，尽可能的净化周边所有的人。

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篇2：一个优秀物业项目经理人须具备素质

　　一个优秀物业项目经理人须具备的素质

　　项目管理是物业管理企业成功运营的关键所在，管理处经理是物业管理企业至关重要的管理骨干。知识经济时代的来临，要求物业管理企业不仅要有一大批职业经理人队伍，同样，也要求有更多的道德高尚、综合素质高、热爱物业管理行业，懂管理、善管理，有不断创新意识的职业管理处主任的人才队伍。

　　一个人不管对工作、对家庭都应具备强烈的责任心，只有这样，遇到困难时才能不畏艰难，关键时刻挺身而出；遇到不懂时才能不耻下问，一心把工作做好做精。反之，只求过得去，不求过得硬，遇到问题总是强调客观，推卸责任，整天敷衍了事，怨声载道。

　　有责任心的人会对项目的每个细节给予充分的关注，注重企业的品质质量。物业管理行业是服务行业，更要重视客户（业主）的满意度，要想方设法为他们排忧解难，而不会一味埋怨客户（业主）的素质；要善于换位思考，真正做到客户（业主）至上。

　　俗话说，做一行要爱一行，行行出状元。做物业管理首先要摆正位置和心态。服务行业免不了要受气，要被人误解或当出气筒。没有一个好的心态，绝对做不好这一行，要做到以客为先，以服务为中心，让客户（业主）满意。而动不动以管为先，以你求我为中心，则是服务行业的大忌。一个人习惯的改变需要有恒心和毅力，而一个优秀经理不仅自己要做到，而且还要带领团队一起改变，这是带有根本性的革命，这也是服务理念的根本及源泉。

　　俗话讲，“没有金刚钻，不揽瓷器活”。有了责任心和好的服务理念，就应该学习和掌握物业管理行业的专业技能，这不仅仅是懂机电专业的知识，而是全方位的、同物业管理行业有联系的每个专业。

　　首先，要了解法律法规。如今是法制社会，遵纪守法、按章办事是物业管理行业的根本。因此，要学习国家及地方出台的一系列法律法规，要言之有据，办事合法，同时注重时效性。项目经理是领军人物，要带头学法、知法、懂法，用法制代替人治。要熟悉和理解多部法律，如 《 宪法 》 、 《 民法 》 、 《 合同法 》 、以及国家地方法规，如 《 物业管理条例 》 、招投标、分等级收费、维修资金的管理、消防条例，等等。

　　其次，精通本物业的各个系统。一个项目经理一定要了解项目的所有硬件，要熟知供电系统、供水系统、通讯系统、空调、消防、应急通道等系统。只有精通了才能在日常管理中制定出各种应急预案，才能保一方平安，才能在每年的预算中合理地开发维护这些系统，也才能真正意义上的让业主的物业保值、增值，才能懂得节约降耗，把钱用到刀刃上，防患于未然。只有精通了，才能将物业建造时的隐患和缺陷在日常管理中加以改造和弥补。

　　优秀的项目经理也是创造经济效益的理财高手，量入为出、当家理财是项目经理的重要职责，也是经济考核的责任指标。物业管理企业大多数是微利企业，容不得大手大脚，只有精打细算才能保证项目良性、健康、可持续的发展。

　　项目经理一定要看财务报表，心存一本明细账，有多少收入、多少开支，还有多少抗风险的能力，都要了然于胸。

　　同时，一个优秀的项目经理一定要有不少创收和节约的方法。在创收时要合理掌握市场原则，做到价廉物美，不引起客户业主的投诉；反对大手大脚的浪费现象，做到人人反对浪费。倡导变废为宝和技术革新，倡导和推进一种好的激励机制，奖励创利者，惩罚浪费者。

　　一个优秀的项目经理也要不断地走出去、请进来，学习其他公司及优秀楼盘的成功理财经验及控制成本经验，合理地配置及储备人员，要规避经营中的各种风险，使项目实现良性及可持续的发展。

　　一个项目经理要面临各式各样的公司及人群，面临所属政府区域的各种有联系的部门，面临本公司的各个职能部门及领导，面临形形色色的分承包商，并要领导本项目的广大员工，所以，项目经理的沟通交流及攻关能力至关重要。一个优秀的项目经理人不仅要在外部沟通中发挥出负责人的果断、聪慧，使项目能在一个良好的社会环境中生存发展，更要处理好项目内部关系，团结员工、增强团队凝聚力，带领大家共同进步。

　　同时，除国家及地方法律法规外，项目经理人还必须熟悉本公司的各项规章制度，要建立层级管理的秩序，要依靠团队的力量进行充分有效的沟通。自己首先要以身作则，作遵章守纪的表率，吃苦耐劳的表率，勤奋学习、艰苦奋斗的表率。利用自身人格魅力、职业操守、业务知识及社会经验，妥善应对，合理出资，也要学会借用公司职能部门的各种有利资源及技术力量来帮助自己项目的完善及成长，更要重视自己服务产品的质量，质量决定企业寿命，品质代表差距，要具有如履薄冰的危机感，真正做到竭诚服务、追求完美。

　　物业管理是一项集体性的劳动，服务质量目标的实现是靠全体员工共同努力来完成的，项目经理的领导力和执行力无时无刻的不体现在所有员工的身上。俗话讲，兵熊熊一个、将熊熊一窝，强将手下无弱兵。有人讲，注重细节不一定成功，但反过来不注重细节必将导致失败。

　　彼得 · 德鲁克在 《 卓有成效的管理者 》 一书中说：“管理好的企业，总是单调无味，没有任何激动人心的事件。那是因为凡是可能发生的危机早已被预见，并已将它们转化为例行作业了。”海尔的张瑞敏也说：“没有激动人心的事发生，就说明企业运行过程中时时处于正常，而这只有通

过每天、每个瞬间的严格控制才可能做到”。

　　在物业管理中，凡事无小事，简单不等于容易，尤其是安全事项，往往一块告示牌、一个联结点都会造成灾难和损失。所以项目经理的亲力亲为、走动式管理，了解现场、了解客户、了解客户需求就显得非常至关重要。沃尔玛的创始人山姆 · 沃尔顿工作时间的 90 ％以上是用在乘飞机巡视分店、与员工和客户交谈、阅读财务报表、召开周六例会讨论一个一个分店的具体运营情况。沃尔玛公司的高层经理，每个星期都要拿出两三天的时间去巡视分店，解决具体问题，沃尔玛就是在这样平凡的努力中，创造了商业奇迹。

　　因此，物业项目经理要把握住细节，每天亲临现场并关注每个员工的工作过程，体验客户的真实需求，有效解决所有具体问题，管理就会变得顺畅。

　　一个优秀的项目经理人应深谙上述道理，以品质提升价值。品质有保障了，企业才能生存，这是核心竞争力的保障。精细化的管理首先做到规范化的管理，以制度管人，将品质做深做透、做细做精、做到极致，才是企业发展的根本之路。

　　1. 王荷， 《 物业管理经营之道 》 ，机械工业出版社，

　　2. 吴宪生， 《 项目经理在前期物业管理介入中的职责和作用 》 ， 《 中国物业管理 》 ，

　　3. 王勇主编， 《 如何成为一个出色的项目经理 》 ，南开大学出版社，

篇3：对物业管理项目经理期盼

　　浅谈对物业管理项目经理的期盼

　　中国的变革与进步，可从多维度衡量，比如物业管理：每增加一个物业管理项目，就标志着国家进步了一点点；如果住宅、办公楼、商场、工厂、医院、学校、公园景点、市政设施等普遍都由物业服务公司来提供专业规范的服务，那时的中国将是何等文明、现代和发达的国家啊!

　　在“物业管理改变中国”这一恢弘史诗中，项目经理是极为重要的角色，因为他们是在前线带兵打仗的战地指挥官。正是由于数以十万计的项目经理带领管理处员工团队多年来的辛勤努力，推动我们国家进入了物业管理新纪元。

　　回顾昨天，项目经理功勋卓著；展望明天，项目经理承载着殷切期盼——

　　期盼项目经理对物业管理行业拥有深厚的职业感情，坚信物业管理行业是当前经济体系中少有的未被有效挖掘的金矿，在未来八到十五年内将快速成长为中国最大的服务行业之一。在一个必将创造奇迹的行业中担任项目经理，能够积极参与“物业管理行业缓慢而坚韧地构建现代中国人居、工作与社会文明环境的历史进程”，这种职业自豪感应当足以支撑项目经理渡过行业成长过程中的坎坷与艰辛。

　　期盼项目经理真正从内心尊重客户，带着热情和价值感去服务客户。服务客户，不是因为客户是居高临下的上帝，而是因为他们是与项目经理一样具有同等人格、值得尊重的人，是地球村里同济互助、彼此依存的村民。剥离掉经济制度的工具化形式，“我为你服务、你为我服务”，就是人类关系的本质。所以，服务客户、为客户的生活、工作、娱乐创造环境条件是物业管理项目经理人生价值的实现。项目经理要成为客户的朋友，物业管理的向导，投诉问题的快速反应者，客户群体与物业服务公司有机连接的纽带。

　　期盼项目经理能不折不扣地实现项目的品质目标，清楚没有到位的服务效果，所有的承诺与宣传不过是美丽的肥皂泡。为此，需要紧紧抓住“客户满意度高+设备设施好、安全秩序好、环境清洁好、景观绿化好”这样实实在在的服务目标，并通过点点滴滴的服务意识改进、流程规范改进、技能素质改进、考核奖惩改进，去不断优化项目效果和客户满意度。项目经理切忌不屑于项目规范服务，对客户需求和项目实际效果不敏感，不在规范体系改进和人才团队建设方面下工夫，却整天忙于超常规的惊天动地的创新。

　　期盼项目经理深刻认识到物业服务过程是投入—产出的平衡制约过程，预算成本控制与项目经济效益，与项目品质目标的实现同等重要、不可偏废。项目经理要根据收费水平、项目特点、客户需求倾向等因素，同步进行项目品质目标定位和支出预算编制，以收定支、量入为出。项目经理不能脱离预算资源约束去追求所谓的“一流、N星级、酒店式”服务品质，而应脚踏实地地追求同类资源投入条件下物业服务明显领先的性价比，这也是项目经理专业水准的真正体现。

　　期盼项目经理有务实的工作作风，以现场的走动式管理为常态．不要成为空调办公室里的雕塑。坐在沉稳舒适的大班椅上听取汇报、发号施令的项目经理是没有出路的。除了必须在办公室这种特殊空间处理的事务外，项目经理的主要时间都应该放在现场：走访客户，了解对服务评价和改进要求；巡查评估各专业管理服务效果，并就存在问题提出针对性整改要求；结合现场工作，对员工进行意识态度、操作规范、用语礼仪等方面的培训指导；了解、关心员工食宿，使员工良好工作状态能有良好的生活条件作为基础；通过现场密切接触，拉近与员工的距离，听取员工的工作改进建议，并以个人魅力去宣导企业文化、激励员工团队的服务热情。

　　期盼项目经理有清晰的职业发展规划，并与企业的发展规划和人才战略建立起互动协调关系。人生需要设计，职业需要规划，项目经理应定期更新修订自己追求的终极职业目标，成长过程中的业绩与职位路线图，环境条件有利与不利因素评估，以及最为重要的项目经理自身分阶段的能力、经验、知识、人际关系等方面的重点改进强化内容。所在企业领导对项目经理的职业发展是否关心并给予针对性的指导，人事任用是看业绩、责任心、能力还是看亲疏远近、裙带关系，企业发展速度快慢决定的职位机会和项目经理成长空间，等等，都是项目经理职业发展规划能否成功实施的重要环境条件。

　　期盼项目经理能享有与其创造价值成比例、具有跨行业竞争力的经济报酬。只有这样，才会产生一个规模巨大、人数稳定增长且能吸引其它行业管理人才加盟的项目经理群体。物业管理行业也因此才能说进入了成熟期。否则，项目经理不会安心在管理处经理岗位渡过自己的职业生涯，而是将现有工作当作暂时不得不接受的过渡，找马时骑的驴。项目经理普遍具有短期行为动机时，物业管理行业必然是青涩的。解决问题的出路主要不在项目经理及其项目服务效果，而在于客户对物业服务消费理性的成熟、管理费限价政策的改革和经济的持续高速增长。《城市开发》杂志20**年8月号

篇4：造就优秀物业管理行业职业项目经理

　　如何造就优秀的物业管理行业职业项目经理

　　随着房地产的高速发展，也促使了物业管理行业的快速发展，法律法规的不断完善，客户需求的日趋多元化，物业管理企业要在激烈的市场竞争中取得有利地位，要求物业管理企业不仅要有一大批优秀的职业项目经理人队伍。同样，也要求有更多的职业道德高尚，综合素质高，热爱物业管理行业，懂管理善经营，有不断创新意识的优秀职业经理团队。物业服务企业是培养和造就职业项目经理的基地，如何不断提升职业项目经理的经营管理能力，也是企业战略发展的重要一环。

　　物业管理行业的特点决定了职业项目经理人的素质是综合性的，而作为一名优秀的经理人应该具备如下素质：

　　一、高尚的职业道德

　　项目经理因为具有高尚的品德，将会做出许多有利于企业生存和发展的举措，给企业带来不可估量的影响。如遵纪守法、兢兢业业、忠于职守企业才会在稳健中前进；任人为唯贤，知人善用，才会加强企业的核心竞争力。有的项目经理为了完成公司下达的任务指标，不择手段，将企业的品质管理弃之不顾，公然做出与企业制度相悖的事务，损害广大业主的利益，给企业带来潜在的风险，随意对客户和业主做出的承诺，敷衍了事或不予兑现，使客户对企业不信任，一定程度上损害了企业的声誉，破坏了企业在广大客户心中的形象。也有的项目经理对国家法律法规和企业利益置而不顾，利用职务之便预收有关费用携款潜逃。通过这些更能说明一名优秀的项目经理人职业道德的重要性。

　　二、文化和专业素质

　　文化可以修心，体现了人员的修养和内涵，丰富的专业知识既来自于理论的学习和工作的实践。物业管理的策划阶段，早期、前期介入阶段和实施阶段，都已体现了物业管理的专业性，环环相连。早期介入对项目的使用功能、选材和设计等方面给予合理化建议的程度，决定了后续项目管理的难易度和成本的构成，具有专业素质的项目经理起着决定性作用。

　　三、成本控制

　　项目经理对财务的收支应有明确的认识，心中要有一本清晰的帐，对固定成本的构成进行分析，量入而出，做好各项成本支出预算，合理安排每一周期的浮动成本，做好节能降耗工作。精打细算才能促使项目稳健和持续发展。

　　四、沟通协调

　　职业项目经理的组织、沟通、协调能力是一项不可或缺的重要素质，具备这项素质，物业管理服务工作中的各项矛盾往往可以大事化小、小事化无；反之，则误会重重。

　　注重与业主、客户的沟通。这种沟通的功夫更多地体现在随机、日常工作中，我们提倡及时地、真诚而有效的沟通，并不局限于每年的业主客户意见征询活动。

　　注重与员工的沟通。团队中的成员，需要规范的管理，也需要文化的滋润，沟通体现了尊重，沟通营造了健康、和谐的气氛，沟通是调动积极性的重要手段。

　　注重与有关单位、部门和上级主管理沟通。沟通与协调是一种顾全大局的意识，是一种境界，也是信息社会对职业经理的必然要求，在物业管理工作中往往能起到事半功倍的效果。项目经理要接受公司领导及相关职能管理部门的指导和监督，要与相关协作部门和其它管理处协调好各种关系；要善于团结自己的班子成员，与下属保持好良好的交流和沟通状态。如果没有这诸多关系的统一协调，项目经理就无法取得各方面的支持，而致使工作难以开展下去。

　　五、执行力

　　项目经理是现场的第一领导，他传承着企业的文化和管理模式，良好的执行力可以提高工作效率，达到或超越预定的目标。对项目的人、财、物等资源进行整合和优化，严格执行企业的规章制度，以身作侧。企业的文化、管理模式是否存在偏差，项目管理是否达到了企业所要求的标准，与项目经理的执行力密不可分。

　　六、职业意识

　　敬业爱岗，在工作中充满激情，用极大的热情投入到工作中，以美好的笑容展现给客户。在意别人对自己的看法，走好职业生涯发展的每一步，自己被别人尊重和认可是做好工作的最好动机。

　　职业意识又可分为五个意识：

　　（1）诚信意识：人无信而不立，作为企业或者个人，信誉是非常重要的，信誉的价值是可以度量的，企业的品牌价值也是可以估量。

　　（2）服务意识

　　物业管理属于第三产业，受聘于业主（开发商或业主委员会），业主对服务有选择和购买权，当业主对物业服务表示认可、接受时，决定了物业服务企业在市场的生存空间。

　　（3）团队协作意识

　　项目管理的好坏，在一定程度上也能看出团队的协作能力，物业管理工种多，涉及的知识面广，一个人的能力不可能面面俱到，单兵作战已不适宜。维护团队的声誉和利益，不说诋毁团队的话，不做损害团队的事，保守团队秘密，积极做好团队中自己的工作。部门和员工之间相互监督、相互协作，更能体现团队的价值，必将产生1+1＞2的效益。

　　（4）学习意识

　　实践工作是对学习理论的验证，树立学习型团队，及时掌握新的法律法规，借鉴市场上新的管理服务方式方法，理论结合实践，不断的更新、创新来满足业主的需求，把握好市场的风向标。

　　（5）风险意识

　　物业管理作为微利和劳动密集型行业，也是一项综合性的服务和经营，而又具有一定风险的经济活动，不仅能为投资者带来稳定的收益，而且也有可能使企业遭受风险而导致损失乃至丧失市场。风险既来自于物业管理经营活动的本身，又来自周围的环境条件，甚至还

有认识的滞后性、财务管理的局限性，以及来自于大自然的灾害等。比如井盖损坏未修复导致行人落井丧命，仅此就能让企业在财务上受损，也许在同一项目上再做十年也未必能弥补财务上的损失。

　　职业项目经理的主要工作——

　　物业管理在未注入项目时，项目犹如一张白纸，能否创优和获得荣誉称号、项目管理的好坏，很大程度上取决于经理对事务的把握和处理。事无巨细一把抓，精神可敬，行为不可取，当从人员编制上来讲，项目和经理的能力也有大小，建筑面积超过10万平方米的项目少则几十名员工，多则上百名，适当的放权既可不被日常事务所牵也可培养后备人才。

　　项目经理主要处理的工作有两大项：一是特殊事项的处理。常规性工作员工掌握了操作流程和量化，在不违背规章制度的情况下可放权处理并做好监督，比如楼宇巡查、设备维保、日常零修等；而突发事件或事关项目整体利益或企业利益的应亲历亲为，比如治安事件或设施设备应急处理等。二是目标责任。物业管理经过近三十年的发展，已经步入了规范化的阶段，很多企业每年都会给项目下达目标任务书，项目经理为直接责任被考核人，具体涵盖了基础管理、财务运行、队伍建设、日常管理等各方面。经理着重于对项目人、财、物资源进行整合和优化，使项目产生更大的效益。

　　项目经理在物业管理中充当的角色——

　　项目经理是项目的第一负责人，具有带领项目团队完成企业下达任务书的艰巨任务。并且是企业与业主（房地产开发商或业主委员会）沟通的桥梁，有关协调事宜需经理直接沟通和把握，也是现场信息收集和处理的主要负责人。在企业文化和企业管理模式的传承方面起着表率作用，项目经理的言行举止和处世风格影响着项目团队的队员。项目的成本与收益需项目经理一手把控，在创收和减支方面有着举足轻重的作用。

　　业界项目经理的整体素质和发展——

　　项目经理人是职业企业经理人的后备军，项目经理也是从基层干出来的，既要具备一定的文化水平，也要具备一定的专业知识和实践能力。项目经理既有来自工程部的主管或客服部的主管，也有来自安管部的主管，每个项目经理的侧重点也有所不同，但其必须对项目内所有的工种有个大体的认识和了解，以便在管理上做出更好的决策。

　　物业管理是一个行业，本质上管理的内容都相似，但项目经理在管理的类型上也有一定的区别，比如住宅、写字楼、商业或其他类型（学校、医院、工业园）的项目经理。现很大部分项目经理都仅具备当中的一类项目管理经验，而具有两种或以上的却很少。在人员聘用上任人为亲，嫉才的例子鲜有可见，孰不知好的员工能给自己分担很多工作。

　　从职业化的角度来说，作为一名职业项目经理人，应该具备管理两种物业类型以上的经验为佳，更应该具备项目物业管理分析和策划的能力。一个项目能否接管，是否适合企业的管理模式，是否产生良好的经济效益，对在往后的管理中可能出现的风险或危机，应该有一个大体的认识。并能够根据房地产的定位对项目进行物业管理策划，拟定符合项目定位的物业管理方案，既满足业主的需求，也适宜物业服务企业的经营管理。项目经理离企业经理不远，应通过不断的学习、不断的提升为晋升职业企业经理人做好准备。

篇5：做一名合格项目经理物业管理处主任

　　浅谈如何做一名合格的项目经理、物业管理处主任

　　一个物业项目能否管好，项目经理、物业管理处主任起着至关重要的作用。那么，如何做一名合格的项目经理、物业管理处主任呢？笔者结合实际和相关资料谈一些看法供同行们参考。

　　一、及时、有效地做好前期介入工作

　　（一）密切配合开发商，利用项目开盘和开发商举行促销活动的机会，展示物业服务企业的良好形象和专业素质。

　　在正式开盘之前，开发商、施工单位、销售代理、物业管理等部门要共同制定周密的开盘日和促销活动的工作方案。作为项目经理，应对秩序维护、保洁等人员在礼节礼仪、沟通能力等方面进行重点培训。在看楼购房人员较多时，应重点做好车辆有序引导、人员分流、看楼通道及样板房安全防范以及临时看楼电梯的应急维护预案和认购及签约区域的重点看护等等。

　　（二）在项目施工阶段适时介入，向开发商及时提出合理化建议和要求整改的书面报告，以减少开发商资金浪费，同时最大限度地减少日后管理麻烦。

　　1.项目竣工验收前的主要工作是参与工程施工质量的监理工作和全面收集项目的各种物业资料。项目经理更应对下列问题引起高度重视：

　　（1）关于防水处理，有防水要求的卫生间、阳台、中庭花园（一般指地下车库的上盖部分）、水景等的防水层是否已被破坏；窗框内灌浆是否饱和，有无空鼓，用于固定窗框的木块是否取出；鉴于窗框渗漏是新楼盘存在的普遍问题，且其将给业主的生活带来严重影响，加之日后补救资金巨大。因此，应及时发现并要求开发商及时整改，不然后患无穷；

　　（2）关于智能化系统，项目经理应从满足小区实际需要和日后便于维护的专业角度出发，在开发商选定供应商之前，对供应商提出的建设方案进行分析，尤其是方案与项目的不符合之处和不足之处，更应有针对性地提出整改意见；

　　（3）关于绿化，项目的绿化、美化是提升小区居住环境的重要因素，好的绿化往往能起到“一俊遮百丑”的特殊效果。因此，项目经理应从视觉效果、水土保护、便于通过、便于管理和养护等方面出发，对草种、灌木和花卉、乔木、垂直绿化等的选择提出合理化意见。

　　（4）关于人车分流的设施、关于消防安全的设施设备、关于安全生产的设施设备、关于排污设施设备………【此略】

　　（5）关于物业管理用房、员工备勤用房等等【此略】。

　　2．项目竣工验收和接管验收期间的主要工作：

　　（1）积极参与项目的竣工验收工作，全面了解项目的工程质量，争取参与技术交底和图纸会审工作，为后期管理工作做好充分准备；

　　（2）积极做好项目接管验收工作，与开发商、建设单位共同组建验收小组，对项目各项工程以及综合使用功能进行验收，此阶段应把握两个重点：一是明确交楼双方的责权利关系，确保物业具备正常的使用功能，更充分地维护业主利益；二是对验收接管中发现的问题，及时跟踪、督促开发商或施工单位尽快落实整改。

　　二、做好大规模入伙和装修管理工作，保障小区免遭二次装修破坏

　　此阶段是对优秀项目经理及其服务团队实力的第一次严峻考验。因此，应在入伙前做好各方面可能出现问题的应急措施，指导思想就是想方设法促使业主尽快收楼，除严格按入伙流程为业主办理入伙、装修手续外，尤其注意以下几点：

　　1．主动建议开发商向业主分期分批发出《入伙通知书》，主动分解入伙现场聚众压力；

　　2．积极配合、会同开发商和施工单位对小区作一次彻底清场，杜绝各种隐患；

　　3．努力为业主入伙提供一条龙服务，尤其是要求开发商必须在入伙现场设立答疑组和维修小组，随时为业主答疑，并对联合验房时发现的问题及时进行修复或对业主做出明确的维修承诺等；

　　4．及时与业主签署《前期物业管理服务协议》、《业主公约》等一系列入伙程序工作，动员业主尽快收楼；

　　5．若现场出现业主拒绝收楼的情况，应按事先准备的应急方案，会同开发商及时把该业主与其他业主进行分隔，逐个沟通，尽量避免在现场出现群起攻之的局面；

　　6．结合小区实际制定的具有较强操作性的装修监管方案，特别对小区可能造成违章装修的部位及空间，在装修协议书中应有明确的责任界定，千万不能出现模棱两可的意见；

　　7．严格控制进入小区的装修人员，全面实施持证管理，实施夜间清场制度，加大对装修施工现场的监管频次，把预防违章装修、治安秩序维护、消防安全、环境保护作为监管的工作重点。

　　三、规范运作，坚持四种意识

　　作为项目经理，要管好项目，还应坚持牢记四种意识：

　　（一）民事法律意识：

　　前期物业服务与管理阶段是开发建设单位“授权物业服务企业”代表开发建设单位做好“售后服务”。两者之间是“委托代理”的关系。 依据相关地方法规、依据交房入伙时的各项设施设备的现状、根据服务收费标准实施合理的阶段性收费措施。例如：原来标准是电梯房每平方是1.6元，但是在电梯未投入运行时只能按0.8元收取；绿化景观未完成就交房入伙，就应该在收费时考虑减免“物业服务费之中的绿化服务费用”。所减免的费用应与开发建设单位协商应给予物业服务企业合理的补偿。

　　（二）契约意识。

　　在与“业主委员会”签订物业服务合同之后，物业服务企业与业主之间，业主作为合同甲方当然有权按合同约定对乙方进行监督或解除合同关系，因此，作为乙方的物业服务企业只有在不断加强履约能力、兑现承诺方面多作努力方为上策，而在提供服务时，任何偷工减料的行为，都应视为违约，长此下去，必将使自身陷于被动。

　　（二）沟通意识。

　　1．项目经理应经常性开展业主意见调查，主动及时了解业主的需求变化，找出近期服务的弱项或盲点，制定整改措施并迅速纠正，同时向业主公示，请求业主监督实施。主动发现和解决问题与被业主投诉后才去处理相比，那怕后者处理得再好，两者的服务效果是大不相同的，作为物业管理的项目经理应时常提醒自己这一点。

　　例如笔者所在公司就在公司网站上设置了业主意见和在线留言栏目， 业主可以非常方便地通过网络留言提出自己对我们物业服务的意见、建议以及我们需要做的事情。对于业主的这些意见和建议，我们公司都给予了高度重视，派专人进行收集整理，并逐条核实，或做好解释工作，或立即行动整改，做到条条有回复。事实证明，与业主进行有效的沟通对于提高业主的满意度有很大的促进作用，这同时也有效的促进了物业费收缴率的提高。

　　2．开展积极向上、公众乐见的社区文化活动，是物业管理的基本内容，也是营造小区良好的人文环境、融洽小区业主关系的重要手段。因此，如何不断提升社区文化活动的质量和范围，让更多小区业主参与，也是小区项目经理需要经常思考的问题。

　　3．积极主动配合成立业主委员会，并与其建立良好的合作关系是项目经理需要考虑的大事之一。成立业主大会（业主委员会）是法律赋予业主的权利，我们所要做的就是把具有一定议事能力、配合物业服务公司工作和能持客观公正态度处理问题的业主选入业主委员会，从而为今后的愉快合作打好坚实基础。

　　（三）社会责任意识

　　要把物业管理小区纳入“创建平安小区”的社会环境之中。必须与社区警务室密切协作落实“租赁户报备”和“承租户报备”的工作。必须与社区居委会密切配合，做好贯彻执行“计生工作”，主动将物业小区“秩序维护员”造册登记、提交“社区警务室”进行有效的管理和审查，从多方面来消除“物业小区的治安隐患”。

　　实现小区物业管理的经济效益、环境效益和社会效益共赢的局面，是一个具有社会责任感的物业服务企业的长远目标。

　　（四）成本控制意识。成本控制能力应当是项目经理的基本功。

　　评价一个物业项目管理得成功与否，除了业主评价和内部审核外，第三个关键因素就是成本是否得到有效控制。