对停车场和会所产权收益之争思考
近段时间,随着对《物权法(草案)》讨论的深入,住宅小区停车位的权属之争以及由此引发的收费争议,还包括对小区内会所的产权归属、经营方向和收益分配等问题引起了社会各方的广泛关心。这期杂志以此为专题,组织了一些文章参与讨论,并对《物权法(草案)》的有关条款进行利弊分析,提出意见和建议。尽管有些意见针锋相对,但积极参与立法讨论,并让各方畅所欲言的风气是值得提倡的。
归纳起来,讨论的主要问题涉及三个方面,一是产权归属,二是管理使用,三是收益分配。我想,从物业管理的角度讨论这些问题,出发点是如何有利于减少矛盾和纷争,维护业主和物业管理企业双方的合法权益,创造和谐的物业管理秩序。因此,我认为应当尽快对规范停车场和会所的产权和收益分配提出法规层面上的意见。现就有关问题提出自己的看法,参与到讨论中来。
一是首先应保证业主买房时对车库的优先配售权
地下车库是为住宅小区配套建设的,应首先满足业主的使用,原则上不得对外(非小区内业主)出售。我在加拿大多伦多考察时,了解到那里的新建高层公寓的地下车库是不允许对外销售的,并首先保证每个购房家庭可以购买一个车位。
二是地下车库的产权不应当无偿归全体业主所有
地下车库的投资主体是开发商,而且车库并没有纳入房屋建筑面积分摊,不能得出建造成本已经摊入房价,产权应当属于全体业主的结论。按照谁投资、谁受益的原则,投资的收益权应当是开发商。开发商在售楼时,应当将车库向买房人有偿配售,车库的产权也随之归购买车库的业主所有。
三是车库应当交由物业管理公司或专业公司管理
开发商向物业管理企业移交住宅与配套设施的管理权时,应同时转交车库管理权。开发商在完成项目开发和销售后,应当尽快退出小区。届时即使开发商在小区内保留了部分商业或其他用房作为自用或经营,也只能和其他业主一样行使权利,不应该再享有特权。
四是利用人防设施建设的地下车库和小区地面开辟的车位,原则上不能出售
利用人防设施建设的地下车库只能供平时利用,产权不能出售。而且人防设施工程费一般在预算中就进入成本,原则上建成后开发商不再有收益权。地上车位作为地下车库不足的补充,鉴于业主对住宅小区的土地只有使用权而没有产权,因此,地上车位只能作为占地使用,不管对开发商还是全体业主都不存在产权问题,开发商也没有收益权,应当在前期物业管理合同中明确交由物业管理企业实施管理,收益除了支付物业管理公司对停放车辆的管理外,如有节余,可作为物业管理经费和专项维修资金的补充。
五是普通住宅小区应当尽量避免建设会所
我同意几篇文章提到的观点,除了高档小区外,普通住宅小区不建会所为好。一些文章主张会所的产权应归全体业主所有,但问题是没有免费的午餐。产权归了业主,也就意味建设会所的资金要全部打入房价,这将会进一步提升房屋销售价格。此外,会所的维持,管理人员以及维修、养护费用支付也是一个大问题,我想,普通住宅小区的大多数业主宁可房价低一点,也不愿意背上这个包袱。
六
编辑：www.pmceo.Com篇2：小区停车场产权归属法律分析
目前住宅小区内停车场的产权归属和收费问题,一直是物业管理中矛盾的焦点,围绕着上述问题的争议和纠纷一直不断,因此,如何正确的解决小区内公共停车场的产权归属问题,从而对停车场是否应该收费、如何收费、费用如何分配给出法律的解答,是目前法学理论和立法实践中必须面对的一个问题。
由于我国目前尚无统一的物权立法,因此,我们需要从现有的规定出发,借助物权理论研究的成果,进一步的推理,来分析小区内停车场的产权归属问题。
一、住宅小区公共停车场的产权归属
开发建设单位通过划拨、出让、转让等方式获得土地使用权以后,在土地上进行开发建设,形成房屋以及包括道路、绿地、停车场等在内的附属设施。在开发建设单位对小区内的任何财产进行转让以前,小区内除土地以外财产的所有权或者土地使用权都是归开发建设单位的。在开发建设单位开始出售住房以后,其他人要获得小区内财产的所有权或者土地使用权只能通过两个途径,一是通过一定的法律行为取得,其中主要是转让和赠与。通过和开发建设单位签订转让合同或者赠与合同取得所有权或者土地使用权。二是按照物权理论当中主物和从物的变动规则取得。在物权理论当中,从物是附属于主物的,当主物的所有权或者使用权发生转移,从物的所有权或者使用权也应当相应的发生转移。同时,按照物权的公示公信原则,物权必须以一定的外部形式表现出来,对于动产,占有是其物权公示的方式;对于不动产,登记是其公示的方式。因此,对于小区内财产权利的转移,同时也要完成法定的公示方式,才能得以实现。
如果没有上述的情形,即没有双方关系财产权利转移的合意,也不是从物附属于主物转移,同时还没有一定的公示,就不会发生所有权或者使用权的转移。也就是说,具体到停车场,要判断其所有权或者使用权是否转移,一要看是否有转移的基础原因,也就是前面论述的两种情况;二要看是否完成了法定的公示要求,也就是是否有产权的登记。除此以外,都不发生物权变动的效果。
小区内公共停车场的情况是很复杂,下面将针对每一种情况分别进行分析:
第一,小区内利用公共道路所设置的停车场。 这一类停车场只存在使用权的争议问题。这类停车场的使用权应当是依附于道路的使用权归属的,道路的使用权归谁,在道路上设置的停车场的使用权也就相应的属于谁。那么小区内公共道路的使用权属于谁呢?我认为,小区内的公共道路是作为房屋的从物而存在的。判断一个物是否是从物,两个重要的标准是这个物在效用上是否有独立性,在结构上是否是主物的组成部分。只有那些并不是主物的组成部分,同时又不具有独立的效用,其效用是依附于主物而发挥的物,才可以成为从物。小区内的公共道路在结构是独立于房屋的,同时并不以交通运输为其存在的目的,而主要还是使用房屋的人方便。因此,我认为,小区内的公共道路是作为房屋的一种从物而存在。当房屋的所有权发生转移时,道路的使用权相应的也应当发生转移。房屋的所有权人,也同时成为公共道路的共同使用权人,按照一定的份额享有公共道路的使用权。基于此,在小区公共道路上设置的停车场的使用权,同样也应当属于所有房屋所有权人。
第二,小区内按照规划单独建设的地上停车场。 这一类停车场同样只存在使用权的问题。但使用权不存在从物跟随主物发生权利转移的问题,这一类的停车场的使用权发生转移的唯一原因就是根据双方的法律行为,主要的是转让和赠与。具体到实践中,如果开发建设单位和小区内的业主没有就这一类停车场使用权进行约定,这一类停车场的使用权就应当归其投资建设者所有。如果业主和开发建设单位就这一类停车场的使用权进行了约定,则按约定确定其使用权归属,需要注意的是,根据不动产物权必须经登记才发生权利转移的要求,此时,必须办理使用权的变更登记才产生使用权转移的法律效果。
当然,开发建设单位也可以同业主约定在这些停车位的使用权不发生转移的前提下,允许业主使用,这种使用在开发建设单位和业主之间产生租赁关系,但此时业主享有的权利是一种债权,而不是一种物权,不具有排他的效力。
第三,小区内的地下停车库。 地下停车库和地上停车场又是不同的,地下停车场并不依附于土地,而是已经具有了本身结构上的独立性。因此,地下停车库构成一个独立的物,并不是从物,不产生跟随主物发生权利转移的问题。那么,地下停车库的所有权同样在没有特别的约定时,应当归最初的投资建设者所有。
地下停车场往往是由很多的停车位组成的,这些停车位都是处于同一个封闭的空间内,并不具有结构上的独立性,因此,不能单独成为物权的客体,因此,这些停车位可以根据约定由不同的人使用,但是使用者对其只有债权而没有物权。也就是说开发建设
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