小区一楼业主该不该交纳电梯费探讨

　　小区一楼业主该不该交纳电梯费的探讨

　　笔者从事住宅物业管理服务工作多年，在物业管理服务费的交纳问题上，我们发现业主质疑最多的就是：一楼住户是否要交纳电梯费?业主的观点集中表现在两个方面：大部分一楼业主们认为，住在一层，根本不使用电梯，没有义务负担电梯费用;一小部分业主则认为可以少交电梯费用，但不能认同与二层及以上的业主负担相同数额的电梯费用。

　　那么一楼业主到底该不该交纳电梯费用呢?

　　电梯费的准确含义

　　在日常生活中我们俗称的电梯费，其准确的名称应该是电梯运行维护费，是指电梯的日常运行以及维护所发生的费用，主要包括运行电费、年检费、保险费、日常维护保养费和维修材料费等，不包括电梯的中修、大修和更新改造费用。

　　物业服务企业收取的这笔费用主要是用于保障物业管理区域内电梯设备的正常运行、维护保养。

　　一楼的业主应该交纳电梯费

　　虽然一楼业主日常生活中使用电梯的机会非常少，但是电梯是该建筑物的附属设施，是共有部分，只要业主所购买的住宅附带有电梯这一公共设施，就应该交纳电梯费。

　　首先，一楼的业主不交纳电梯费是不合法的。20**年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过的《中华人民共和国物权法》第六章第七十二条明确规定“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利不履行义务。”可见电梯作为建筑物的共有部分，每个业主对其享有权利，同时也承担义务，一楼的业主不得以在日常生活中不使用电梯为理由，不交纳电梯费用，即“不得以放弃权利不履行义务”。

　　其次，一楼的业主不交纳电梯费也是不合情理的。电梯费用的测算是个非常专业的问题，电梯收费标准的确定直接影响到广大业主的切身利益。20**年1月1日开始执行的《北京市物业管理收费办法》(试行)第十三条规定“执行物业服务收费政府指导价的住宅区，电梯运行维护费可依据其实际支出，按建筑面积或户合理分摊，具体办法由业主与物业管理企业协商确定。”因为每部电梯实际支出的费用是一定的，如果一层的业主不交纳电梯费用，势必加重其他楼层的业主分摊的费用。另外，大家购买的是同一幢带电梯的建筑物，电梯是共有部分，公共设施，一层业主不交纳电梯费，那么二层业主有可能会以用梯比较少或承诺不用要求减免电梯费，三层、四层的业主也可以这么要求，这对高楼层、必须使用电梯的业主是不公平的。所以，一楼的业主不交纳电梯费看起来是合乎情，实际上是不合理的。

　　再者，“物业管理”本质是“基于物业共有部分而提供的准公共性服务”。物业服务企业所提供的物业管理服务是针对物业的共有部分而言的，《物权法》规定“业主对建筑物内共有部分享有共有和共同管理的权利”。由此可见物业服务企业的服务是面向全体业主的。如果物业服务企业对个别业主的意见进行迁就，对一楼业主的电梯费用进行免除，那么就损害了其他业主的合法权益，损害公众利益。一楼业主要交纳电梯费，这是由公共服务的特点决定的。比如，我们出行时乘坐公交车，不能因为我们在车上没有座位就不交或者少交乘车费。

　　一楼业主的电梯费应该如何交纳

　　实际生活中，一楼的业主如果同楼上的业主交纳同样的电梯费，那么他一定觉得很冤，毕竟，一楼的业主使用电梯的几率很小。这就存在着一个问题：一楼业主到底应该怎样交纳电梯费用?

　　北京市发改委曾就小区电梯收费问题两次在网上向社会征求意见，在征求意见稿中，曾经探讨过对一楼业主的电梯费用进行减免，但最终也没有形成一个一致的标准出台。这从一个侧面表明了电梯费交纳问题的复杂性。

　　解释一层业主对电梯收费问题的质疑，最好的依据是《物业服务合同》。在前期物业管理阶段，开发商与物业服务企业签定的《前期物业服务合同》中一般都有关于电梯费用具体分摊办法的条款，业主就该按照其约定交纳电梯费用。即使思想上有保留意见，行动上也必须先交纳。等到所在小区成立业主大会以后，一层业主可以就其在电梯收费方面的意见和其他楼层的业主多进行沟通，在小区业主大会上按表决权投票形成关于电梯费用分担具体办法的决议。比如可以探讨一层业主只负担电梯的维护费用，而不承担电梯的运行费用等。只要一层业主的建议能够取得大多数业主的支持，能在业主大会上表决通过，并形成决议，就可以据此与物业服务企业协商，最终确定一层业主电梯费用的具体负担办法，签订新的物业服务合同。

　　那么，在实际操作上，一楼的业主到底应该如何交纳电梯费才不会觉得“冤”呢?在这个问题上，各地分别出台了一些规定予以规范，对电梯费纠纷的化解起到了一些效果。

　　如山东威海：20**年，威海市出台《威海市市区普通住宅小区物业服务等级标准》。该标准规定：一、二层住户确定不使用电梯的及闲置房业主可不缴纳电梯使用费，但应按交费起始层的30%缴纳电梯维护保养费，电梯电费由物业服务企业和业主商定缴纳办法，可按面积、按户、按常住人口等不同方法确定。

　　再如江苏苏州：《苏州市住宅区物业管理条例》中规定，电梯费分为正常使用、物业管理及更新费用。苏州的小高层、高层小区的电梯费，不带负一层的高层一楼住户由于使用电梯的频率几乎为零，所以不需要支付电梯使用费，但因为电梯是公共部分设施，每位业主都要承担其维护责任，所以在电梯需要更新时，必须按照规定支付电梯更新费。

　　笔者认为，自20**年10月1日起执行的《常州市市区住宅电梯运行维护收费管理办法》中确定的按层收取电梯费的办法是一个有新意的、很不错的方法。

　　其第五条规定，住宅电梯运行维护费按建筑面积每月每平方米0.40元乘电梯楼层系数预收(月度电梯运行维护费=建筑面积×0.40元×K，K为电梯楼层系数)。业主委员会成立前的住宅电梯运行维护费年终结算，其不足部分由开发建设单位补足，结余部分由业主委员会成立后的业主代表大会处置。业主委员会成立后的住宅电梯运行维护费年终结算，不足部分由电梯受益业主补足，结余部分滚存使用。

　　其第六条规定，电梯楼层系数确定原则：根据不同高低的住宅楼以单元为单位，以电梯受益业主的中间层系数为1，然后向上、下分别增、减差率来确定，但各楼层系数增减差率的代数和应等于零，且原则上最高楼层系数不高于1.50，最低楼层系数不低于0.50。

　　比如以一幢电梯直通地下室的9层住宅楼为例，电梯受益业主就应该从1层起算。中间层为5层，可以定系数为1，即每月每平方米交0.4元。这些都确定后，就有两种方案可供选择。(见表1和表2)

　　表1：每层--系数，以0.1为一个系数梯级

楼层	1层	2层	3层	4层	5层	6层	7层	8层	9层	10层	11层
楼层系数	0.5	0.6	0.7	0.8	0.9	1.0	1.1	1.2	1.3	1.4	1.5
标准（元/月·M2）	0.2	0.24	0.28	0.32	0.36	0.4	0.44	0.48	0.52	0.56	0.6

表2：多层--系数，如以5-7层为中间楼层，两个楼层为一组团，0.2为一个系数梯级。

楼层	1-2层	3-4层	5-7层	8-9层	10-11层
楼层系数	0.5	0.7	0.9	1.1	1.4
标准（元/月·M2）	0.2	0.28	0.36	0.44	0.56

　　总之，购买带电梯住宅的一楼业主应该交纳电梯费，这是由公共服务的特点决定的。至于电梯费用的具体交纳标准，在业主大会未成立之前，按《前期服务合同》中的具体约定交纳;业主大会成立以后，根据业主大会形成的决议，按与物业服务企业协商达成一致的标准交纳。但借口未使用或不使用的原因对电梯费一点也不愿承担的做法是说不过去的。

　　陈宝君，现任北京金隅集团地产和物业事业部经理;

　　陈勇，现就职于金隅集团北京正泰恒安物业管理有限公司

采编：www.pmceo.cOm

篇2：案例评析:停车场经营者需要向物业交纳管理费和维修资金吗

　　案例评析：停车场经营者需要向物业交纳管理费和维修资金吗

　　【案件回顾】

　　因A房地产开发公司未依法履行生效判决确定的义务，深圳市罗湖区人民法院将该公司开发的小区内的立体车库进行拍卖，B置业公司竞得该车库，罗湖法院在20**年12作出的民事裁定中载明：“将被执行人A房地产开发公司所有的车库交付给拍卖竞得人B置业公司管理、使用（管理、使用期限与该车库的房地产证相一致），该车库的功能及使用对象不得改变。”经罗湖法院强制执行，对该小区提供物业服务的C物业公司于20**年1月将涉案车库移交给B置业公司。20**年4月，C物业公司将B置业公司诉至法院，要求B置业公司向C物业公司支付管理费及本体维修基金。B置业公司认为其与C物业公司之间不存在合同关系，C物业公司没有提供任何管理服务，无权收费。

　　一审法院认为，该小区业主委员会与C物业公司签订的委托合同，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。C物业公司依委托合同的约定对整个小区包括涉案车库进行物业管理。业主委员会对小区签订的委托合同当然的约束小区中所有建筑物的使用权人而不论其身份是否开发商。B置业公司从开发商处竞得车库，取得涉案车库的使用权，理应受上述委托合同的约束，履行缴付物业管理费、本体基金等费用的义务。本体维修基金是房屋建筑（本体）的共同部分及共用设施设备的维修、维护与更新改造所需的经费，缴交该费用是房屋使用权人的法定义务，C物业公司是否提供了物业管理服务，并不影响C物业公司主张B置业公司按照委托合同约定缴纳该费用。法院于20**年9月作出一审判决，支持了C物业公司部分物业管理费和本体维修基金的诉讼请求。

　　B置业公司不服提起上诉，二审法院认为，深圳市罗湖区人民法院裁定B置业公司对涉案停车场享有管理权和使用权，该裁定书中B置业公司对涉案停车场享有的管理权指的是对停车场内部的管理的权利，与C物业公司作为小区的物业管理人所行使的管理权内容不同。因此，B置业公司作为涉案停车场的管理人和使用人，应当按照业主委员会和C物业公司签订的物业管理合同中约定的标准交纳管理费。由于涉案停车场是作为C物业公司管理的小区的配套设施兴建的，因此，C物业公司按照其与业主委员会签订的物业管理合同约定的标准向B置业公司收取管理费没有违反有关法律规定。二审法院维持了原审关于物业管理费和本体维修基金的判决。

　　B置业公司不服终审判决，向广东省高级人民法院申请再审，广东省高级法院于20**年12于作出民事裁定，指令深圳中级人民法院再审本案。深圳中级法院认为，本案的争议焦点有两个，其一，B置业公司在通过法院拍卖程序竞得涉案立体停车场后是否具备小区的业主资格；其二，B置业公司是否应当根据物业管理委托合同的约定交纳管理费和本体维修基金。深圳中院认为，业主应当不仅仅局限于已办理产权证书的权利人，还应当包括生效法律文书所确认的权利人。本案中，B置业公司通过法院拍卖程序竞得涉案立体停车场的管理、使用权，并得到生效法律文书的确认，依法可以认定其为小区的业主。一方面，从权利的来源上看，依据深圳市罗湖区人民法院民事裁定书，涉案立体停车场原本属于A房地产公司所有，并非属于小区的全体业主共有，因此，涉案立体停车场并不属于小区的共有部分，而专为A房地产公司所享有。A房地产公司因未履行到期债务而被法院强制执行其名下财产，B置业公司通过正当的拍卖程序竞得A房地产公司所有的涉案立体停车场，并由法院生效法律文书所确认。在此权利继受过程中，原A房地产公司享有的对涉案立体停车场的专有权利全部由B置业公司受让。因此，从权利的来源上看，B置业公司对涉案立体停车场的管理、使用权是一种专有、排他的权利。另一方面，从权利的构成来看，B置业公司自购得涉案立体停车场的管理、使用权以来，已实际上占有了该立体停车场，并通过经营该立体停车场车位的行为获得收益。虽然该立体停车场目前因无法办理产权证书而导致B置业公司对享有的专有权利在形式上存在瑕疵，但由于有生效法律文书的确认，因此从法理上说，上述瑕疵并不会影响B置业公司对该专有权利的自由处分。故深圳中院认为B置业公司在生效法律文书确认其涉案立体停车场享有专有的管理、使用权后，便依法成为小区的业主。对于第二个争议焦点，由于涉案立体停车场位于小区之内，进入该立体停车场需要通过小区的大门和道路，并且需要利用小区内的照明、排水、消防等公用设施。C物业公司对整个小区（包括涉案立体停车场在内）提供了安保、清洁、水电供应等物业管理服务，B置业公司作为小区的业主，交纳物业管理费和本体维修基金是其法定义务。同时，B置业公司经营该立体停车场的目的是出租停车位以获取收益，属于商业性质，本应依照较高的商业标准收取相关费用，但由于双方经多次协商一直未能就具体收费标准达成一致协议为妥善解决双方争议，原审法院判令B置业公司按照C物业公司与业主委员会签订的物业管理委托合同约定的住宅物业管理服务费、本体维修基金的较低标准向C物业公司支付物业管理费和本体维修基金以及相应利息，既合情合理，又符合法律规定，C物业公司也无异议，深圳中院予以认可。至于B置业公司所称若判其交费由造成C物业公司双重

收费问题，因涉案立体停车场本属于B置业公司专有，不属于小区业主共有部分，故不存在其他小区业主已就该涉案立体停车场向C物业公司交纳过物业管理费和本体维修基金问题。深圳中级人民法院于20**年8月作出再审判决，维持深圳中院作出的终审判决。

　　【颜宇丹律师评析】

　　笔者颜宇丹认为，B置业公司并非涉案停车场的所有人，不具有C物业公司对该小区物业服务项目的业主身份。Ｂ置业公司是根据深圳市罗湖区人民法院民事裁定书取得涉案停车场的管理使用权，且该裁定称该停车场的“所有权人”为被执行人A房地产公司，Ｂ置业公司竞得该停车场的管理使用权（管理、使用期限与该停车场的房地产证相一致）。据该裁定，Ｂ置业公司并非该停车场的所有权人，取得的仅是一定期限的管理使用权，深圳中院的再审判决将该裁定混同于《物权法》第二十八条所规定的“导致物权设立、变更、转让或者消灭的”人民法院生效的法律文书。上述再审判决认定Ｂ置业公司“通过法院拍卖程序竞得涉案停车场的管理、使用权，并得到生效法律文书的确认，依法可以认定其为小区的业主。”与物权法等法律有关物权取得的规定不符，管理、使用权仅是所有权（完全物权）一部分权能，该部分权能可以与所有权的其它权能相分离，但不能以取得该部分权能即认为取得了其它权能，成为所有权人。

　　Ｂ置业公司并非涉案停车场的业主，事实上也不可能成为业主，并非深圳中院再审判决所称目前无法办理产权证书，而是事实上根本不可能由Ｂ置业公司取得自己名下的停车场产权证书。该停车场的建筑性质为住宅配套，根据《物业管理条例》第四十二条的规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”同时，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定，“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费、物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”而本案中，无论是A房地产公司，还是该小区的业主，与Ｂ置业公司之间并无涉案停车场的租赁、借用或其它物业使用关系，故即便需要交纳物业费的话，作为物业服务方的C物业公司也无权径行向Ｂ置业公司主张交纳物业费，Ｂ置业公司有权拒绝其交费请求。

　　根据深圳市住宅局深住〔20**〕120号《关于贯彻国家<物业管理条例>有关问题指导意见的通知》第二条第（四）款第4项规定“建设单位应当对其所拥有的空置房或自用房、经营房、收入没有纳入公共收益的会所，交纳物业管理服务费及本体维修资金。”据此规定，B物业公司即便要收取涉案停车场的物业费及维修资金，也应向作为建设单位的A房地产公司收取，而非向Ｂ置业公司收取。A房地产公司已通过深圳市罗湖区法院拍卖涉案停车场的法律行为获得了该停车场相应所限的管理使用权的对价，故如要求由Ｂ置业公司来承担物业费和维修资金，则属重复收费。

　　涉案停车场从规划和准建上均定性为该小区的公共配套设施，是为了满足小区业主（住用户）的停车需求，而经政府部门审批规划，由开发商投资建设的公共配套设施，属于物权法第七十四条第一款规定的规划的车库。经深圳市公安局交通警察局及物价部门核准的涉案停车场收费标价为住宅内经营性停车场且经营管理单位和收费单位均为Ｂ置业公司，并非C物业公司。事实上，Ｂ置业公司取得涉案停车场经营管理权以来，也一直是自行管理维护，C物业公司并未提供服务，何谈由其收费问题？即便要交纳，也应由物业服务区域内业主按其拥有物业的建筑面积分摊交纳。

　　深圳中院再审判决中认为，C物业公司事实上为Ｂ置业公司经营的涉案立体停车场提供了物业管理服务，理由是该停车场位于该小区之内，进入该停车场需要经过该小区的大门和道路，并且需要利用小区内的照明、排水、消防等公用设施，且C物业公司对包括该停车场在内的整个小区提供了安保、清洁、水电供应等物业管理服务。笔者颜宇丹律师认为，并不能据此认定应进入涉案停车场的车辆需要经过其提供物业服务的小区的大门和道路等，Ｂ置业公司从中受益就应当向其支付物业管理费和停车场维修资金，这是两个不同的物业管理区域划定的问题。Ｂ置业公司经营管理的涉案停车场并非是空中楼阁或一座孤岛，进出车辆经过C物业公司提供物业服务的小区大门和道路，是再自然不过的事情，也是Ｂ置业公司行使相邻权，由B物业公司提供供役地的表现。如依照深圳中院的裁判逻辑，是否意味着每一个进出小区的单位或个人都应当向其交纳物业管理费呢？是否每一个小区的业主都要为使用自己拥有建筑面积物业外的门厅、楼梯间、走廊通道、道路、绿地等共用部位和共用设施、公共场所，都要向物业公司另行支付费用呢？

　　本着权利与义务相一致的原则，如果深圳中院再审判决认定的Ｂ置业公司为涉案停车场业主的观点成立的话，是否表明Ｂ置业公司有权以业主的身份，参与小区的业主大会及根据所拥有的面积行使业主的权利呢？能否依据该判决由Ｂ置业公司向房地产权管理机关申请办理产权证书呢？能否要求从小区的物业维修资金当中申请资金来维修停车场呢？不言而喻的是，这些都是十分荒唐可笑难以实现的事情！

　　根据《广东省物业管理条例》第七条第一款的规定，“物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域；但其设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域”，涉案停车场即属于能够分割和独立使用的设施设备，且事实上Ｂ置业公司也是经过公安交警管理部门和物价部门审批同意自行管理的区域，C物业公司无权要求Ｂ置业公司向其支付物业管理费和本体维修资金。

篇3：物管案例讨论:新房闲置 物业费电梯费照交

　　物管案例讨论：新房闲置，物业费电梯费照交

　　沈先生反映，3年前在浑南坤泰新界买房，但一直没入住也没装修。现在物业要收全额的物业费和电梯费，沈先生认不理解，认为应少交或不交。事实上，按物业条例规定不住也要交钱。

　　未入住也要交物业费电梯费吗？

　　昨日，记者在浑南新区坤泰新界沈先生的房子前看到，物业公司通知沈先生欠缴物业费用的单子贴在大门上。沈先生共欠物业费2871元。

　　沈先生说，他的这栋房子是开发商当年用于抵工程款项的折算。自从20**年发给钥匙后，未进行装修，也没有入住。沈先生想等到房子过了5年后转手售出。可是物业公司一直在打电话催他缴费用。

　　沈先生认为，他没有享受过物业服务，所以物业费方面他最多负担三分之一的部分比较合理，而电梯费不应该由他来负担。

　　交付后 不住也要交物业管理费

　　对于办理了手续，却一直未入住的，业主究竟要不要交物业费和电梯费呢？

　　记者了解到，按照20**年2月实施的《辽宁省物业管理条例》第四十条规定：除已竣工但尚未出售或尚未交付给业主的物业，物业服务费由建设单位交纳以外，业主都应当按照合同约定按时交纳物业服务费。

　　同时，《条例》还特别规定了几种情况：业主将物业出租或者通过其他方式交由他人使用的，可以约定由物业使用人交纳物业服务费，但业主要负连带交纳责任。业主将物业产权转让的，应该结清物业服务费用，但也可以由买卖双方对物业费用的结算交纳作出明确约定。

　　违反物业服务合同约定，业主未按时交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

　　电梯费：不得以放弃权利为由不履行义务

　　对于电梯费的缴纳，坤泰物业公司金经理的态度是，电梯属于特种设备，日常需要进行维修保养。原则上，全体业主都需要缴纳使用费用，而对于没有搬入的业主来说，物业公司通常酌情考虑予以减免一部分。

　　据沈阳市物价局工作人员介绍，《物权法》第72条明确规定业主不得以放弃权利为由不履行义务。小区电梯属于公共设施，对于公用部分，业主享有的是共有的权利和共同管理的权利的同时，也对应义务。

　　已办理入住手续的，业主承担采暖费

　　对于新建成的小区，居民已办理了手续，却没有真正入住，要不要交采暖费呢？

　　据沈阳市房产局工作人员介绍，新建住宅建筑供热设施保修期内，未办理入住手续的房屋，由建设单位承担采暖费。已办理入住手续的，由房屋买受人承担采暖费。

　　对于那些办理入住手续却未入住的居民，可待保修期过后，向供热单位申请停供。保修期依据供热单位与各开发商签订的合同确定。

篇4：小区一楼住户要不要交电梯费

　　小区一楼住户要不要交电梯费

　　住在一楼，进出家门不乘电梯，为什么要交电梯使用费呢？业主陈女士表示不能理解：“我们和住在十几楼的业主一样缴纳电梯使用费，我觉得不公平。”

　　不乘电梯要交电梯使用费，不少住在一楼的业主和陈女士一样感到“委屈”。与此同时，其他楼层的业主有不同声音：“虽然住在一楼，并不表示不用电梯。”一楼业主应不应该缴纳电梯使用费，应该如何缴纳呢？

　　关于缴纳电梯费业主看法各不同

　　陈女士住在102室，她表示当初买房子时特意挑选了一楼，父母年龄大了进出家门方便。“你看，电梯就在我们家门口，根本用不着啊！真不知道为什么还要交电梯使用费。”采访时，陈女士指着电梯说。

　　和陈女士有同感的还有住在二楼的赵先生，他认为自己也不需要乘电梯：“抬抬脚就能上楼了，全当锻炼身体了。”

　　在调查中，陈女士的说法赢得大部分一楼业主的赞同。

　　PK

　　其他楼层的业主表示不能认可，毛先生认为：“住在一楼不表示不用电梯，邻里之间串门、借东西是不可避免的。再说电梯是全体业主共有的，一楼为什么不缴？”

　　“一楼不缴还情有可原，住在二楼的业主现在说要爬楼梯，万一以后乘电梯呢？”市民孙先生反问。“把电梯设置一下，二楼以下不停不就行了吗？这样楼上的住户上下楼也更方便快捷了。”赵先生说。

　　调查：有的小区收，有的小区不收

　　记者咨询了几个小区的物业管理公司意见各不同。

　　怡康花园的巨易物业管理公司表示，电梯的使用费应该是谁使用谁缴。“一般一楼业主不使用电梯，我们小区的一楼业主不缴电梯使用费。”

　　“有的二楼业主表示他们也不用电梯，建议把电梯设置成二楼以下不停，这样行得通吗？”记者问道。

　　“我们以前遇到过这种情况。二楼住户意见不统一，有人表示用电梯，有人表示不用电梯。目前，我们小区二楼业主缴费。”工作人员表示。

　　“这样做有什么依据吗？”工作人员表示这是物业公司和业主之间达成的协议。

　　滨湖花园物业管理公司的刘经理表示：“我们小区不收费。但这不表示其他小区也不收。”据刘经理介绍，业主会和物业公司签订《物业服务协议》，协议上面约定了一楼住户是否需要缴纳电梯使用费。

　　市民绍先生表示，他在世贸东都买了房子，现在还没有上房。但合同上明确规定了一楼业主缴纳电梯使用费。

　　房管局物业管理处：法律规定要收，实践中有的不收

　　记者就此问题咨询了市房管局物业管理处。王处长表示，法律规定一楼业主要缴纳电梯使用费，但在实践中有的小区可能出于人性化管理等原因，不收一楼业主的使用费。

　　“按法律规定，电梯作为公共设施，产生的电费、维护等费用应由全体业主根据实际的发生进行分摊。但实践中，一楼业主确实用不到电梯，所以有的物业公司就不收了。”

　　律师：约定优于法定，没有约定的情况下，适用法律规定

　　针对此问题，红杉树律师事务所的程栋律师说：“根据规定，公共设施的收费是由业主委员会和物业公司协商确定的。电梯作为公共设施，其所有权属于全体业主，产生的一系列费用如保养费、维护费等应由所有权人分摊。按规定，一楼业主应缴相关的费用。”

　　在实践中，有的认为一楼业主不缴纳电梯使用费；有的认为二楼电梯用的少，就收一半的费用，这样做都是合法的。因为法律规定，约定优先。“业主可和物业公司协商收费问题。在当事人没有约定的情况下适用法律规定。”

　　链接：其他城市怎样收费

　　重庆：按常住人口计算，实行月票和次票收取

　　根据现在执行的重庆市物价局渝价〔20**〕778号文件规定，住宅电梯费按常住人口计算（连续居住3个月以上的）收取，第二层业主自愿不乘坐电梯的，可不收电梯费，从第三层开始计收。高层住宅电梯可实行月票和次票，由物业管理企业根据实际情况决定，月票票价：（1）按层计算；张／人＝10元（第三层）＋0.30元×（N－3），N为楼层数。（2）按常住人口计算：每人每月10元计收。次票票价：单上单下每人次0.30元，上下往返每人次0.50元。

　　广州：采用了楼层系数法

　　20**年5月，广州市物价局颁布的电梯费用分摊办法采用了楼层系数法，即按照所在楼层，2－5层为第一段，系数为1；6至10层为第二段，系数为1.2；11至15层为第三段，系数为1.4，以此类推，每段系数按20%递增，底层不使用电梯的用户不用分摊。

　　南京：电梯费公共电费分开收

　　目前，在南京的高层或小高层小区里，电梯的维护费是包含在物管费里统一缴纳的，比如高层的物业维修基金比没有电梯的多层小区要多交1%，就是因为电梯的因素。而电梯的电费是另外收取，有的小区采取业主平摊的做法，也有小区制定了不同的系数，相应楼层根据系数来交电梯电费，如2楼至5楼、6楼至8楼、9楼至顶楼分别有不同的档次，住的越高缴的越多。

　　苏州：一楼住户不带负一层不付费

　　苏州的相关规定为，如果住宅楼带有地下一层（也就是负一层），一楼住户必须缴纳电梯使用费，反之一楼住户则不用支付电梯使用费，但必须承担电梯的更新费用。苏州在物业管理条例中做了明确规定：电梯费分为正常使用、物业管理及更新费用（据国家规定电梯使用4年至15年就宣布报废需更新）。一般而言，不带负一层的高层一楼住户由于使用电梯的频率几乎为零，不需要支付电梯使用费，但因电梯是公共部分设施，每位业主都要承担其维护责任，所以在电

梯需要更新时，必须支付电梯更新费。

　　无锡：电梯费没有强制交纳

　　《无锡市物业服务收费管理办法》并没有对一楼业主电梯使用费的收取有所规定。通常都是由物业公司和一楼业主进行协商，就一楼业主通常不作为电梯的受益人，所以经过协商可不承担使用费用。业主在入住小区前就应该知道是否要交纳此项费用，作为开发商或物业公司也没有强制一楼业主交纳电梯使用费。

　　常州：业委会与物管协商

　　常州新颁布了《常州市住宅电梯运行维护收费办法》。据《办法》规定，住宅电梯运行维护费统一按业主拥有的住宅建筑面积计算，由物业管理企业向电梯受益业主按月收取，也可按物业服务协议或买卖（租赁）合同约定分期预收，但时间不能超过一年。《办法》中表示：收费标准由既定的费用加楼层系数组成，而这个楼层系数则是由业主委员会与物管公司协商确定。

篇5：家住一楼能否少交电梯费讨论5

　　家住一楼能否少交电梯费的讨论5

　　“我们住一楼的为啥交的物业管理费跟其他楼层一样多？像电梯费收得就不合理嘛！”目前正进入集中交房时期，本报接到不少太原市民有关物业费特别是电梯费收取不合理的反映。那么，城市高层住宅的一楼住户，到底该不该交纳电梯费呢？

　　■住户：“霸王规定”让人不服

　　家住城北的高先生在一栋高层住宅的二层居住，爱好锻炼的他，每天都是从楼梯进出。即使手里拎着大件东西，一般也不去用电梯。用他的话说，“抬抬腿就上楼了，一年也用不了几次”。让高先生有些不能理解的是，小区以小高层为主，共有600多户居民，其中三层以下的有好几十户，说起“电梯费”大家都觉得“交得冤”。

　　记者在采访中了解到，高先生的说法得到很多住户的认同。不少低层的住户表示，从理论上讲，他们根本不会使用电梯，即便偶尔使用，也与楼上住户以此作为运输工具使用有本质区别。

　　■物管：按政府红头文件收费

　　业主的话有道理，可物业公司也有自己的说法。一位不愿透露姓名的物业公司负责人告诉记者，我国《物权法》中明确规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。“也就是说，业主对电梯等共有部分是享有共有权的，因此必须承担相应的义务。缴纳电梯使用费就是一种义务。”

　　但对于物业公司的这一理论，法律界人士也有不同看法。山西民权律师事务所周律师说，《物权法》中虽然有业主责任、义务的规定，却并没有明确规定物业管理费用收取的标准。“物业公司的做法显然放大了《物权法》中的有关规定。”

　　■政府：目前没有统一收费模式

　　那么，电梯费究竟是怎么分摊出来的呢？有什么依据？

　　太原市房地局物业处副处长唐天竹告诉记者，目前太原市住宅物业收费标准遵循的是20**年由房地局与物价局共同制定的《太原市普通住宅物业服务等级与收费标准》。“在这个标准的指导下，物业公司通过核算经营成本最终制定具体的收费金额。其中，涉及电梯这块，就需要将电梯的保养费、年检费、大修费等考虑进去。”

　　但对于高层住宅一楼住户是否该交电梯使用费这个非常细化的问题，唐天竹也表示无奈。“目前无论是国家物业管理相关条例，还是太原市的相关物业管理办法，均没有对此做出过单独规定。主要依靠市场调节，政府不能干预太多。”

　　因此，目前有关高层住宅楼一层电梯费的收取也呈现出多种方式。据唐天竹介绍，目前除了比较普遍的底层、顶层一个价的收费方式外，有些物业索性将电梯设置为三层以下不停，这既解决了三层以下的业主不必交费的问题，也方便管理及楼上用户上下的快捷；还有一种就是采用刷卡制，用一次扣除一到两毛钱。

　　■律师：购房合同应有所约定

　　山西民权律师事务所周律师表示，在目前没有统一的电梯费收费模式的情况下，一楼住户如果对电梯收费有异议，最好还是争取多数居民和业主委员会的支持，通过业主委员会与物业公司协调，最终产生一个双方都能接受的操作方案。“总之，需要物业公司与业主加强沟通，通过‘双方约定’或者签订有关协议减少摩擦。”

　　周律师同时建议，消费者尤其是准备买高层住宅一层的业主，一定要提高维权意识。“在购房时，就可以直接询问开发商住在一层是否承担电梯费用。得到答复后，最好还要签订一个合同，明确双方的约定，防止以后出现纠纷。记者 胡斌

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　　南京：目前南京的高层或是小高层，电梯的维护费是包含在物管费里统一交纳的，高层的物业维修基金比没有电梯的多层小区要多交1%。而电梯的电费则另外收取，有的小区采取业主平摊的做法，也有小区制定了不同的系数，相应楼层根据系数来交电梯电费，住的越高交的越多。

　　州：规定如果住宅楼带有地下一层（也就是负一层），一楼住户必须缴纳电梯使用费。反之，一楼住户则不用支付，但是必须承担电梯的更新费用。

　　无锡：对一楼业主收取电梯使用费没有作出规定。通常都是由物业公司和一楼业主进行协商。因一楼业主通常不作为电梯的受益人，所以经过协商都可以不承担使用费用。

　　常州：住宅电梯运行维护费统一按业主拥有的住宅建筑面积计算，由物业向电梯受益业主按月收取，也可按物业服务协议分期预收，但时间不能超过一年。收费标准由既定的费用加楼层系数组成，而这个系数由业主委员会与物管公司协商确定。