物业项目工程设备委外保修采购规定

　　物业项目工程设备委外保修、采购规定

　　一、目的

　　为了建立和完善公司工程设备的管理制度，加强对公司各管理中心（处）工程设备委外维修、保养、采购的管理，明确其工作流程，特制定本规定。

　　二、适用范围

　　适用于公司各相关职能部门、管理中心（处）员工对工程设备需要委外维修、保养、采购全过程。

　　三、职责

　　1．各管理中心（处）所辖的工程设备，实行工程主管负责制；工程主管平时要按公司规章制度，定期组织人员对自己所辖区域，工程设备进行巡检和管理，发现问题立即采取有效措施给予排除；对磨损严重需要委外维修、保养、采购的设备，由工程主管提出书面申请，交管理中心（处）经理、主任签字确认后，上报公司工程部；

　　2．公司工程部接报后，应根据实际情况，及时进行审核（如需要现场加以确认的，应到现场确认），对确实需要委外维修、保养、采购的，附书面报告上报公司总经办复审；

　　3．公司总经办，根据管理中心（处）和公司工程部的申报材料进行严格审批，同意委外维修、保养、采购的，批交行政部组织进行；对不需要委外维修、保养、采购的批交行政部送回管理中心（处）；

　　4．行政部对同意委外维修、保养、采购的批文，由行政部牵头组织招标，公司工程部和各管理中心（处）及相关职能部门对投标单位进行评审，提出意见报公司总经办审批；

　　5．公司总经办接报后，认真阅读，提出审批意见，对同意委外维修、保养、采购的意见，批交行政部转发给管理中心（处），进行合同申报、签订工作；合同签订后，由管理中心（处）组织实施；

　　6．在实施过程中，管理中心（处）要加强现场监督管理工作，确保工程质量，公司工程部负责工程质量抽检工作；

　　7．工程设备委外维修、保养、采购完成后，管理中心（处）应负责跟踪使用情况，并做好记录、存档工作；

　　8．公司每年二次由行政部牵头，组织公司工程部、管理中心（处）及相关职能部门参加，对工程供应商的评审，以淘汰不合格的供应商，吸纳合格的供应商。

　　相关质量记录

　　1、申请报告

　　2、委外维保招标文件

　　3、维保合同

　　4、评审表

　　5、文件会签表

　　6、中标通知书

编辑：www.pmceo.Com

篇2：浙江省关于物业保修金退还有关事项的通知

　　浙江省关于物业保修金退还有关事项的通知

　　各市、县(市、区)建设局，杭州市房管局：

　　根据《浙江省物业管理条例》、《浙江省住宅物业保修金管理办法》(浙政发〔20**〕19号)等有关规定，现就物业保修金(以下简称保修金)退还有关事项通知如下：

　　一、保修金退还的一般程序

　　(一)建设单位可以在物业区域内首套房屋交付满8年的前三个月内，凭首套房屋交付证明等材料向保修金管理机构提出保修金退还申请。

　　(二)保修金管理机构应当在首套房屋交付满8年的前一个月内，将拟退还保修金事项在相关的物业小区内予以公示，公示期限为一个月。

　　(三)公示期限内业主、业主委员会、社区居民委员会或者物业服务企业等对物业保修相关事项有异议的，应当以书面形式向保修金管理机构提出。书面异议应当载明不予退还保修金的理由、异议人姓名(名称)及联系方式等内容。业主委员会、物业服务企业(未成立业主委员会或者未聘物业服务企业的为社区居民委员会)无异议的，应当在公示期限届满后出具无异议的书面证明。

　　(四)保修金管理机构在公示期内未收到书面异议或者异议内容与物业保修没有直接关联的，应当自保修金存储期限届满之日起30日内向提出申请的建设单位退还保修金。

　　二、保修金退还的异议处理

　　保修金管理机构在公示期内收到书面异议且异议内容与物业保修具有直接关联的，由建设单位和异议人通过协商、诉讼、仲裁、共同委托第三方鉴定等方式解决异议。

　　建设单位提交材料证明具有下列异议解决情形之一的，保修金管理机构应当自收到证明材料之日起30日内向建设单位退还保修金;建设单位提交证明材料时保修金存储期限尚未届满的，保修金管理机构应当自保修金存储期限届满之日起30日内向建设单位退还保修金：

　　(一)异议人书面同意撤回异议的;

　　(二)人民法院、仲裁委员会的生效法律文书对异议内容涉及的物业保修相关事项已经作出认定和处理的;

　　(三)具有相应资质的建设工程质量检测机构对异议内容涉及的物业保修相关事项已经出具结论的;

　　(四)法律、法规规定或者合同约定的其他情形。

　　三、保修金退还的特殊情形

　　物业区域内的所有房屋灭失的，建设单位可以在灭失情形发生后凭相关灭失证明向保修金管理机构提出保修金退还申请。保修金管理机构核实确认的，应当自收到申请之日起30日内向建设单位退还保修金。

　　保修金存储期限内建设单位已注销，相关主体履行保修义务但未办理物业保修金变更手续的，物业保修金退还的具体办法由各地物业主管部门依法确定。

　　四、保修金计息

　　保修金存储期限内每年结息一次，当年交存、使用或者退还的部分按照同期活期存款基准利率计息，其他按照当年1月1日的一年定期存款基准利率计息。

　　本通知自20**年2月10日起施行。

　　浙江省住房和城乡建设厅

　　20**年1月4日

　　文章来源自 房地产 E网

篇3：浙江省住宅物业保修金管理办法(2007)

　　浙江省人民政府关于印发《浙江省物业专项维修资金管理办法》、《浙江省住宅物业保修金管理办法》、《浙江省物业区域相关共有设施设备管理办法》的通知

　　浙政发〔20**〕19号

　　各市、县(市、区)人民政府，省政府直属各单位：

　　现将《浙江省物业专项维修资金管理办法》、《浙江省住宅物业保修金管理办法》、《浙江省物业区域相关共有设施设备管理办法》印发给你们，请认真遵照执

　　行。

　　二○○七年四月二十日(此件公开发布)

　　浙江省住宅物业保修金管理办法(20**)

　　第一条为了加强物业保修金的管理，保障物业正常维修和使用，维护业主的合法权益，根据《浙江省物业管理条例》和国家有关法律、法规，结合本省实际，制定本办法。

　　第二条本办法适用于本省物业区域内住宅物业保修金(以下简称保修金)的交纳、使用、退还、管理和监督。

　　第三条本办法所称的保修金是指建设单位按照规定比例向所在地物业主管部门交存的，作为保修期内物业维修费用保证的资金。

　　第四条保修金实行“统一交存、权属不变、专款专用、政府监管”的原则。

　　第五条设区的市、县(市、区，下同)物业主管部门应当建立健全保修金管理制度，并指定机构负责保修金的收存、核算、退还等日常管理工作。已有专项维修资金管理机的，由该机构负责保修金的日常管理工作。

　　第六条县级以上人民政府物业主管部门会同同级财政部门负责本行政区域内保修金管理的指导和监督。

　　第七条20**年10月1日以后，新建竣工的用于销售的住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与住宅物业结构相连的非住宅物业，建设单位均应当按照本办法的规定交纳保修金。

　　第八条建设单位在物业交付使用办理权属初始登记手续前，应当一次性向所在地保修金管理机构按照物业建筑安装总造价2%的比例交纳保修金，作为物业保修期内保修费用的保证,并存入按有关规定在指定的商业银行开设的专户内。

　　建设单位不按本办法的规定交纳或者补交保修金的，由物业主管部门责令限期交纳;逾期仍不交纳的，自逾期之日起按日加收滞纳部分万分之五的滞纳金，并依法给予处。

　　第九条保修金管理机构收取交存保修金时，应当开具省财政厅监制的专用票据。

　　第十条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

　　正常使用条件下，住宅物业保修期限为：

　　(一)屋面防水工程不低于8年;

　　(二)有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏不低于8年;

　　(三)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期;

　　(四)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年;

　　(五)房屋建筑的地基工程

　　和主体结构工程、基础设施工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。

　　本办法所称的保修期限自物业交付消费者之日起计算。

　　第十一条因业主使用不当或者擅自改动房屋结构、设备位置和不当装修等造成物业质量问题，由业主依法承担相应的维修责任。

　　第十二条建设单位对物业的保修可以自行组织，也可以委托物业服务企业保修。

　　建设单位委托物业服务企业保修的，应当在物业交付前与物业服务企业签订住宅物业委托保修协议，明确权利与义务，以及保修费用支付方式。保修协议的示范文本由设区的市物业管理主管部门制订。

　　第十三条在物业保修期内有下列情形之一，建设单位不履行保修责任或者因歇业、破产等原因无法履行保修责任的，可以按本办法第十四条的规定启动使用保修金：

　　(一)物业交付后，业主发现房屋建筑工程存在质量问题的;

　　(二)物业小区未按经批准的规划设计方案进行配套设施建设或有关设施不配套的。

　　第十四条出现本办法第十三条规定情形之一的，由相关业主或者业主委员会(未成立业主委员会的为社区居民委员会，下同)提出申请，经设区的市、县物业主管部门核实后，由业主委员会组织维修，其费用在保修金中列支。

　　第十五条因建设单位不履行保修责任，业主委员会按照本办法规定动用保修金后，建设单位应当在保修金使用后15日内足额补存保修金。

　　第十六条设区的市、县物业主管部门应当会同同级财政部门每年定期或者不定期组织对保修金及其管理情况进行检查，加强监管;保修金管理机构应当做好保修金的建账和算，每年定期向相关物业小区业主公布保修金的交存、使用、退还等情况，接受业主的监督。

　　第十七条保修金管理费用纳入部门预算管理，在保修金的增值收益中列支，并与保修金分账核算。

　　第十八条保修金管理机构在保证保修金正常支付和安全的前提下，可用于购买一级市场国债或转为银行定期存款，实现增值保值，不得挪作他用。

　　第十九条保修金存储期限为8年。

　　保修金管理机构应当在住宅物业交付之日起满8年的前一个月内，将拟退还保修金事项在相关的物业小区内予以公示。无异议的，按照前款规定将保修金本金及其银行存款利息余额退还给建设单位。

　　第二十条建设单位因歇业、破产或出现其他情形，致使单位不存在的，设区的市、县物业主管部门应当进行公示，公示期为30天。公示期满无异议的，其原交存保修金本余额，转入同一物业区域物业专项维修资金。

　　第二十一条建设单位歇业、破产时，其欠缴的保修金或者应当支付的物业维修费用，纳入企业财产清算程序。

　　第二十二条物业主管部门或者其他有关行政管理部门和保修金管理机构的工作人员违反本办法规定，有下列行为之一的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任：

　　(一)截留、挪用、侵占保修金;

　　(二)未按照本办法规定进行管理，造成保修金流失的;

　　(三)在保修金使用审核、拨付中，故意刁难或者拖延的;

　　(四)其他玩忽职守、滥用职权、以权谋私的行为。

　　第二十三条其他

　　物业保修金的管理可以参照本办法执行。

　　第二十四条本办法自印发之日起施行。

篇4：物业辖区房屋建筑保修维修程序

　　物业辖区房屋建筑保修及维修程序

　　一、保修

　　请参考《接管验收工作手册》

　　二、维修（指保修期满后）

　　1、维修责任

　　①物业公司承担房屋建筑共同部位、共用设施设备、物业规划红线内的市政公用设施和附属建筑及附属配套服务设施的修缮责任。

　　②业主承担物业内自用部位和自用设备的修缮责任。

　　③凡属使用不当或人为造成房屋损坏的，由其行为人负责修复或给予赔偿。

　　2、维修保养

　　①计划

　　建筑物清洁保洁、灭白蚁，由分包该项工程的供方制定计划、方案，报品质部审批，审批后的计划，品质部、相关管理处、供方各留一份。计划宜选用开元国际的表格填写。

　　每年初，维修班按公司规定制定土建部分保养计划，填写《房屋建筑保养计划》，报主管主任批准后，实施计划养护。

　　日常零星养护修理，主要通过巡楼护卫员每日巡查及维修人员巡查、业主报告等渠道收集。巡楼护卫员在每日巡查时应注意所巡查范围内的公共设施状态。如发现设施损坏故障，须于当日填写《发现故障通知单》并交与维修值班员。若递交《发现故障通知单》三日后，该问题仍未整改，则再次填写《发现故障通知单》，直接递交给管理处主管主任。

　　新建、改建公共设施及管理用房由管理处提出需求，品质部负责设计、编制预算。

　　土建中修、大修计划由品质理部制定，并审查确定方案，编制或审查预算。

　　②实施

　　建筑物的清洁保养由供方按照合同要求、国家有关标准及开元国际有关企标中要求执行，填写相应的清洁记录。

　　管理处维修班及供方维修人员须按国家标准、规范、开元有关要求，按计划制定的时间对房屋共有部分的门窗、屋面、楼面和地面、装饰装修部分及道路场地等进行养护、修理，填写《房屋建筑保养记录》。计划养护所需人工应在《房屋建筑保养计划》中安排，实施时不再填写《派工单》。

　　零修项目，维修班接到通知单后，班长应及时在《派工单》上填写维修内容，并指派人员修复处理，零修项目不得超过三天。不能及时修复处理的应报告办公室，并说明原因，由主管主任按实际情况进行处理或向有关单位报告。

　　土建中修、大修，公共设施、管理用房的建造工程，由品质部选择供方（招标或指定合格的供方），组织订立有关合同，办理合同会签手续，并由品质部组织有关人员（相关管理处技术人员、品质部工程师或聘请的专家）进行工程施工监督。

　　③检查

　　计划养护项目施工完毕后，由主管主任组织检查，并签署检查意见。

　　零星项目完工后，由班长进行检查并在《派工单》上签署检查意见。

　　土建中修、大修，公共设施、管理用房的建造工程，由管理处现场监督。工程竣工后，由品质部组织验收。验收合格，填写《工程竣工验收证明》，由施工单位、管理处、品质部在单上签字盖章。不合格则由施工单位整改，进行复验。复验合格办理《工程竣工验收证明》，未办理《工程竣工验收证明》者不予结算工程款。

　　公司品质部每月组织一次月检，发现问题用《缺陷消项记录》通知相关单位。

　　④处理

　　各种检查中发现的不合格项，须限时进行返工、返修。主管人员应定期对维修中发生的问题，分类统计，找出建筑易出的问题，维修人员的通病及手册中不合理的规定，上报公司进行预防、纠正。

篇5：小区质量保修阶段工程和设备管理监控规程

　　小区质量保修阶段工程和设备管理监控规程

　　1.0目的

　　为入伙后房屋、设备设施进入免费保修阶段提供操作指引，以便及时处理客户报修和确保各类设备设施正常安全运行。

　　2．0范围

　　适用于房地产开发公司和其下属的物业管理公司（以下称地产、物业）。

　　3.0职责

　　3.1物业公司负责编制、发布和修订本工作规程。

　　3.2地产公司工程部负责对入伙及保修阶段工程质量问题的处理。

　　3.3地产工程部负责监督、督促各施工单位工程质量问题的处理工作。

　　3.4地产对保修期内的房屋和设备质量问题承担管理责任。

　　3.5物业公司负责在保修阶段对设备设施进行日常管理和巡查。

　　4．0方法和过程控制

　　4.1工程质量问题处理方法

　　4.1.1地产在入伙前，需结合具体情况确定工程质量返修的管理办法。目前工程质

　　量返修问题的处理主要有两种方式：A、由地产直接负责跟进处理；B、地产委托物业代理跟进服务。

　　4.1.1.1由地产直接负责跟进处理

　　1)物业任一部门接到客户反映的工程质量问题时，须予以记录，并反馈至地产相关部门；

　　2)地产相关部门通知施工方并会诊、约定维修时间，跟进、验收、交付、记录等，并将处理信息反馈给物业，以便协助处理和跟进；

　　3)地产工程部每月需统计并填报《工程质量保修记录表》，并报地产总公司；

　　4)在处理过程中，积极与客户进行沟通，防止问题的升级。

　　4.1.1.2地产委托物业代理跟进服务

　　1)地产与物业在入伙前签订工程返修委托代理合同或施工方、地产、物业签定三方协议，明确工作方法及相关责任；

　　2）为物业便于管理，地产并将施工方的保证金转至物业直接管理。物业内部须制订保证金的扣罚审批流程，并将扣罚标准通知施工方；

　　3）物业负责受理业主报修、联系施工方会诊、约定维修时间，跟进、验收、交付、记录等工作，物业服务中心指定工程维修助理负责处理工程质量问题，

　　4）服务中心接到工程质量问题时，须进行记录，并开具《房屋返修工作记录单》，交工程维修助理负责处理。

　　5）工程维修助理联系业主进行现场查看，并将查看结果记录在《房屋返修工作记录单》上。如查看结果为业主误报或业主自身原因造成，无须维修或业主自行解决的，工程维修助理将《房屋返修工作记录单》进行存档。

　　6）确认为工程质量问题，工程维修助理通知施工单位负责人安排返修，施工单位负责人制定返修方案填写在《房屋返修工作记录单》上，并签名确认。

　　7）如保修单位不履行责任，或多次返修不成功的，由物业制定返修方案，安排返修，并填写扣款通知单交返修单位确认。

　　8）如为小修项目（五金配件、门窗配件等），返修完毕后，工程维修助理需对业主进行回访，并将回访结果的填写在《房屋报修登记表》的备注栏。如较大维修，工程维修助理需与业主商定维修时间，与施工队进行现场交底，并与施工队负责人在《房屋维修任务书》上签名确认。工程维修助理安排施工队进场维修。维修完毕后，工程维修助理随即进行初验，合格后会同业主、施工队负责人进行验收，并请业主在《房屋返修工作记录单》上签名确认。

　　9）工程维修助理每月需汇总填报《工程质量保修记录表》报地产工程部。

　　10）工程维修助理将返修资料归档。

　　4.1.2对于业主反映的普遍公共设施配套等问题，由物业提交专题报告报地产，由地产负责处理。

　　4.2设备保修期内的管理工作

　　4.2.1地产与物业按照《新建物业接管验收指引》，办理验收手续，对部分在《物业管理委托合同》中未明确的设备设施免费维保的管理工作可一并交接给物业，同时对供应商保证金的扣罚流程共同进行确定。

　　4.2.2为在接管初期设备设施免费维保期内对施工或安装单位的维保工作进行有效监控，地产应确保移交时，提供设备设施采购及安装的合同复印件、维保作业计划、维保期限及内容和其它服务承诺的复印件，设备设施供应商及安装单位的联系人、电话、地址等资料。

　　4.2.3物业应制定各类设备的保养作业指导书，包含对保修期内的设备设施的维修、保修监督工作，并严格按照作业指导书进行操作，填写相关质量记录。

　　4.2.4保修期内是由安装单位/供应商进行日常保养维修的，服务中心应按照维保方提供保养计划，将维修方每次到现场进行保养的情况记录在《服务供方设备保养维修记录表》上，并将日常出现的故障和服务不及时等情况在记录表中记录。

　　4.2.5电梯保修期结束后如物业公司仍须分包给社会专业公司维保的，物业公司应在电梯保修到期前二个月，着手准备供方的评估工作,确定有资格的合格供方。

　　4.2.6对于保修期内的各类设备，在出现或发现故障和问题时，服务中心应及时通知安装单位处理，如影响到业主使用的，应同时做好防范措施。服务

中心将故障及处理情况进行详细记录在《保修期内设备故障处理记录表》，报送物业公司和地产公司相关部门。

　　5.0支持性文件

　　QP-15-02工程质量和设备保修协议书

　　6.0质量记录

　　QP-15-01-F001保修期内设备故障处理记录表

　　QP-15-01-F002服务供方设备保养维修记录表

　　QP-15-01-F003工程质量保修记录表

　　QP-05-01-F008房屋返修申报表

　　QP-05-01-F009房屋返修处理登记表