大楼公共设施设备管理方案

　　 　　大楼公共设施设备管理方案

　　1.房屋、建筑设施

　　1.1工作程序

　　1.1.1设备主管

　　a.负责房屋、设施的技术资料、档案的收集，负责零星材料的采购计划的编制，委托维修的联系工作;

　　b.每年12月按房屋完好情况制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》;

　　c.组织实施房屋、设施的维修保养工作，对房屋养护、修缮提供工作指导及检查监督;

　　d.对每次周期巡查养护记录、维修记录进行检查验证;

　　e.每季度组织维修工检查房屋、设施的使用状况，记录《房屋、设施检查表》，根据日常巡视及季度检查记录按照《房屋完好程度评定办法》，填写《房屋完好程度鉴定表》、《房屋完好情况分类记录表》，经经理审核后上报公司主管部门;

　　f.每年根据四个季度检查情况，填写《房屋完好情况汇总表》，上报公司主管部门。

　　1.2质量标准

　　1.2.1主体结构

　　a.屋架、柱、梁、檀条及各承重砖墙平直完好，无倾斜、无裂缝出现;

　　b.钢砼框架构件完好牢固，保护层无剥落，主筋无外露现象，确保构件的承载能力;

　　c.基础无老化、无腐蚀、无酥碎、无折断现象，确保基础结构稳定牢固。

　　1.2.2屋面

　　平整完好，屋面防水层基本完好，隔热保温板完好无缺，无裂缝，排水畅通，压顶出线无起壳、裂缝，粉刷完好。

　　1.2.3内外粉刷

　　外粉刷无起壳无裂缝、无剥落、接缝平整。

　　1.2.4水、电

　　a.各种照明电器线路完好，无老化，开关、插座、灯泡正常工作。

　　b.上、下水管完好，用水正常，水箱流水畅通，排水系统畅通。

　　2.供配电设备

　　2.1工作程序

　　2.1.1设备主管

　　a.负责设备的技术资料、档案的收集、保管;负责零星设备的配件、材料的采购计划的编制，外委托修理的联系工作;

　　b.每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》;

　　c.组织实施供配电设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查;

　　d.每周巡视配电房设备,检查巡视记录、交接班记录;

　　e.每月定期组织电工检查供配电设备的运行状况，填写《供配电系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门;

　　f.对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证;

　　g.每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录(季度)汇总表》，报经理审核后，交公司主管部门;

　　h.按《应急预案》规定负责处理应急事件。

　　2.2质量标准

　　2.2.1低压开关柜

　　a.耐压试验应符合规范规定;

　　b.开关柜内各元件应齐全、完整、固定、牢靠，盘面油漆应完好;

　　c.电器或端子排接线应牢固，绑扎排列整齐，标志清晰齐全;

　　d.闸刀开关、负荷开关、空气开关和熔断器完好;

　　e.接触器和各种继电器完好，面板指示灯和按钮完好;

　　f.双电源箱能自动切换;

　　g.控制箱手动和自动操作均能运行。

　　2.2.2照明设备

　　a.灯具、开关、插座和照明配电箱等固定牢靠，清洁整齐;

　　b.开关切断相线，照明灯头有无触电危险;

　　c.照明线路的绝缘确保良好，接线头不外露，灯具高度符合规定;

　　d.防爆潮湿场所应用防爆防潮灯具;

　　2.2.3防雷接地装置

　　a.接地电阻值应符合要求;

　　b.接地线应平直、牢固，不应有高低起伏和弯曲现象;

　　c.接地体焊接应牢固，防腐处理应均匀。

　　2.2.4机房环境

　　a.消防设施完备，有效;

　　b.内、外保持清洁，室内照明、通风良好，地面、墙壁、门窗、设备均无积尘、积水、油渍;

　　c.电工绝缘工具、绝缘鞋、接地线齐全、有效。

　　3.供气设备

　　与煤气公司保持联系，每周巡检，请煤气公司定期专业保养，随时进行报修。

　　4.给排水设备

　　4.1工作程序

　　4.1.1设备主管

　　a.负责设备的技术资料，档案的收集、保管，负责零星设备的配件，材料采购计划的编制，委托修理的联系工作;

　　b.每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》;

　　c.组织实施给排水设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查;

　　d.每周巡视水泵房设备,检查巡视记录、交接班记录;

　　e.每月定期组织管道工检查给排水设备的运行状况，填写《给排水系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门;

　　 　　f.对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证;

　　g.每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录(季度)汇总表》，报经理审核后，交公司主管部门;

　　h.每年二次组织实施水箱清洗消毒及水质检测工作，记录《水箱清洗消毒记录表》;

　　i.按《应急预案》规定负责处理应急事件。

　　4.2质量标准

　　4.2.1供水泵

　　a.各水泵运行主要参数(流量、扬程等)符合出厂要求;

　　b.管道上的各阀门、避震接头、压力表、止回阀等齐全有效，无泄漏，阀门启闭灵活;

　　c.各水泵运行平稳，无震动，无异常声，润滑良好，无咬泵现象;

　　d.电气控制箱中各器件齐全，启动、运行正常可靠;

　　e.水泵、电机等接地装置、防护罩等安全可靠，无缺损。

　　4.2.2水箱及附件

　　a.各浮球阀自动启闭灵活、可靠;

　　b.各进出阀门启闭活络有效，无渗漏;

　　c.溢水管畅通，箱底排污阀良好;

　　d.减压阀畅通完好，减压阀前、后阀门压力表、旁通阀齐全有效;

　　e.各管道设备等无锈蚀，无渗漏。

　　4.2.3排水系统

　　a.各排水(废水)管道畅通，无渗漏、堵塞;

　　b.各排水(污水)管道畅通，无渗漏、堵塞;

　　c.各检查口标记清楚，操作方便;

　　d.各排水横管无倒返水，排水畅通。

　　4.2.4污水处理系统

　　a.各专用鼓风机运行平稳，无异常声;

　　b.初滤机运转正常、无卡机、锈蚀现象;

　　c.压滤机运转正常、完好;

　　d.各输送、提升日流水泵运行平稳，主要技术参数符合出厂要求;

　　e.各专用污泥泵运行平稳，无堵塞;

　　f.各调节池、氧化池等完好，无堵塞渗漏现象;

　　g.气浮除渣设备完好;

　　h.各电机绝缘性能符合规定;

　　i.电气控制箱中各元器件齐全，运行正常可靠;

　　j.消毒装置完好、有效;

　　k.电气接地保护可靠、安全;

　　l.经系统处理后，排放符合环保要求。

　　5.消防系统

　　5.1工作程序

　　5.1.1日常巡视

　　a.设备维修工每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房设备，记录《水泵房巡视记录表》。设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录《设备故障记录表》，并在设备主管协同下排除异常和故障;

　　b.安保人员负责消防设施的日常巡视，每月对各层面消防设施巡视一遍，将巡视结果记录于消防栓、灭火机箱内的记录表内。

　　5.1.2定期检查

　　a.由设备维修工负责每月一次消火栓泵电源启动测试，记录《设备定期启动记录表》;

　　b.由工程主管组织，并由安保主管、安保人员和设备维修工参与操作，每年一次进行消火栓进行系统测试;电源、控制联动功能以及报警安全系统的测试。记录《消火栓测试记录表》。

　　5.1.3维修保养

　　a.设备维修工负责消防设施的维修保养工作;

　　b.设备机房每周打扫一次，机组每月清洁一次。消防泵"运行"与"备用"每月定期启动后交替更换一次;

　　c.按《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《消防设备(设施)维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内;

　　d.消防设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内。

　　5.1.4设备主管

　　a.负责设备的技术资料，档案的收集、保管，负责零星设备的配件，材料采购计划的编制，委托修理的联系工作;

　　b.每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》;

　　c.组织实施消防设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查;

　　d.每周巡视消防设备,检查巡视记录;

　　e.每月定期组织设备维修工检查消防设备的运行状况，填写《消防及报警系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门;

　　f.对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证;

　　g.每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录(季度)汇总表》，报经理审核后，交公司主管部门。

　　5.2质量标准

　　5.2.1消火栓泵

　　a.消火泵(流量、扬程等主要参数)符合出厂要求;

　　b.管道上的阀门、避震接头、压力表、旁通阀等齐全有效，无泄漏、阀门启闭灵活;

　　c.消火泵运行平稳、无振动，润滑良好、无咬泵现象;

　　d.电气控制和各元件齐全，正常可靠，性能完好;

　　e.水泵、电机等接地装置、防护罩安全可靠，无缺损;

　　f.管道设备等无锈蚀、无渗漏。

　　5.2.2增压泵

　　增压泵运转平稳，各项运行参数符合出厂标准。

　　5.2.3消火栓及配套设施

　　a.各层消火栓箱及附件齐全完好;

　　b.启动报警按钮完好、性能可靠;

　　c.各层消火栓出水压力符合要求;

　　d.消防接合器齐全、有效，无泄漏;

　　e.户外立式消火栓齐全有效，开启灵活;

　　f.消防进水环网畅通，阀门便于操作，并有明显标记。

　　5.2.4消防报警

　　a.消火栓泵运转应与报警联动;

　　b.报警装置应可靠、正常，杜绝误报。

　　6.弱电设备

　　6.1工作程序

　　6.1.1维修人员

　　a.按《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《弱电设备(设施)维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内;

　　b.弱

　　

　　电设备、设施维修工作记录《房屋、设备、设施维修记录表》;

　　c.弱电设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录《设备故障记录表》，及时排除异常和故障。

　　6.1.2电工

　　a.每日按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视信号接收机房设备，记录《信号收视设备巡视记录表》;

　　b.发现弱电设备异常和故障及时通知分承包方维保人员并报告设备主管，督促维修保养。

　　6.1.3保安人员

　　a.负责监控中心设备的日常运行操作，每班清洁监控室及设备表面，每次交接班时巡视周界报警系统探头和设备，每班一次巡视摄像监控系统、电子对讲系统的设备，并记录《监控、对讲设备巡视记录表》;

　　b.发现异常情况，及时报告保安主管、设备主管。

　　6.1.4设备主管

　　a.负责设备的技术资料、档案的收集、保管，联系委托保养工作;

　　b.每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》;

　　c.组织实施弱电设备的运行管理并按《设备维修保养分承包方服务质量监管办法》对分承包方进行监管。对弱电设备维修保养工作进行检查、验证;

　　d.每周巡视弱电房设备,检查巡视记录;

　　e.每月定期组织分承包方维保人员和电工检查弱电设备的运行状况，填写《保安防盗系统检查表》和《摄像监控系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司公司主管部门;

　　f.对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证;

　　g.每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录(季度)汇总表》，报经理审核后，交公司主管部门;

　　h.按《应急预案》规定负责处理应急事件;

　　i.协助管理处主任做好分承包方的评审、评价和初选工作。

　　6.2质量标准

　　6.2.1摄像监控系统

　　a.控制台

　　-各控制器件运行正常，能实行切换定机、扫描式监视等;

　　-操作键盘灵活、可靠;

　　-电源锁开关完好。

　　b.显示屏

　　-各显示屏上监视器齐全、完好，显像清晰，符合设计要求;

　　-各显示器接线清楚，无随意拉接线;

　　-监视器安装牢固、可靠。

　　c.电源设备

　　-交流稳压电源工作正常、稳定;

　　-各输出电路熔丝配置合理，没有不规则行为;

　　-高、低压电源严格分离，交、直流电源分隔明显，无随意拉线;

　　-二路电源切换正常、可靠;

　　-设备接地保护、防护等安全、可靠。

　　d.摄像机

　　-各摄像机工作正常，配置数量齐全;

　　-带云台、带变焦的摄像机应调节自如，符合性能要求;

　　-各摄像机防护罩应齐全(特别是室外型);

　　-各摄像机镜头的光圈调定正确，确保显像清晰，符合设计要求。

　　6.2.2保安防盗系统质量标准

　　a.对讲装置

　　-户内对讲装置能与大门通话。信号良好;

　　-门卫能与户内通话。联系情况良好;

　　6.2.3巡更系统

　　a.主机、序号机功能完好;

　　b.电源、充电体充放电正常;

　　c.配套附件完好。

　　6.2.4周界报警系统

　　a.光电识别器性能良好;

　　b.信号传输线路良好;

　　c.声光联动控制良好。

　　7.中央空调系统管理方案

　　7.1暖通及空调系统由风系统、冷冻水系统、采暖水系统、空调系统、通风系统、防排烟系统等组成。

　　7.2空调系统操作安全管理

　　a.建立健全各项必要而简略的规章制度并认真组织落实，必须有经过专业培训的合格工程技术人员从事空调设备操作。

　　b.制冷设备，其设备、管路、阀门、仪表等，都在一定的压力下工作。特别是常用的制冷剂是有毒的，当空气中按体积计超过0.5~0.6%时，就会使人中毒。在这种浓度下，人如果停留半小时，就可能发生危险。同时与空气混合，含量达到15.5~27%(体积计)时，遇明火还会发生爆炸。而氟利昂之类的制冷剂遇明火时，又会分解有毒气体(光气)。因此，在各类型制冷装置中，均设有安全防护装置。

　　7.3制冷设备检修管理

　　a.建立设备计划预修程序，委托合格分承包方或自行组织力量对空调系统所涉及b.制冷系统设备的保养、对伐片、冷冻油、过滤器、密封性电器线路等进行检测或更换，对所有压力控制器设定值，电机绝缘值进行检测;

　　c.冷冻、冷却小泵的保养，对小泵轴封、轴承、叶轮、外壳等进行检测或保养;

　　d.末端设备、分机盘管、空调箱进行电机测试，皮带、滤网、积水盘风量调节阀等进行保养;

　　8.电梯系统维修保养管理方案

　　(1)每日巡视检查

　　每日电梯投入正式运行前，对电梯作准备性的试运行。对电梯机械部件和电气装置作巡视性检查和记录。观察电梯运行动作的正确性，运行速度的稳定性。消除故障隐患，保持电梯的正常运行。

　　(2)每周检查保养

　　每周对电梯的机构和部件做一次保养、检查，并经行全面的清洁、润滑(制动器销轴、导向轮、轿顶轮、对重轮轴承、轿厢门和厅门滑轮、交栅门各销轴、自动门机构传动装置、自动门机构杠系统销槽、安全触板销轴、门锁开关销轴)

　　(3)每月检查保养

　　每月对电梯机构和部件做一次检查保养。认真检查紧固部位的牢固性和磨损部位的完整性。并进行必要的保养，润滑，调整，调整工作必须按技术要求进行。使每台电梯

　　

　　的整体结构处于良好的状态下进行工作(蜗轮、蜗杆轴的滚动轴承、电动机滚动轴承、限速器销轴和涨绳轮、极限开关涨绳轮、选层器运动部位、门导轨、安全钳传动杆、安全钳、补偿装置涨绳轮)。

　　(4)每季度检查保养

　　每季度对电梯的季度保养机构和部件做一次检查保养。认真检查机构和部件的使用情况，并进行必要的保养，润滑，调整，调整工作按技术要求进行(曳引钢丝绳、自动门机构钢丝绳、安全钳限速器钢丝绳、行程开关、导轨、滑动导靴)。

　　(5)每年度检查保养

　　电梯每年进行一次完整的安全检测和技术检验。内容为所有的机械、电气安全装置的有效和可靠程度，主要零部件的磨损程度，并检修或更换已超过磨损量的零件，修复不可靠的机电安全部件。对整机进行一次清洗保养，加油润滑(自动门机构链条、弹簧缓冲器、油压缓冲器、极限钢丝绳、补偿绳、曳引机减速器)。

　　(6)专项试验

　　a.供电系统断相、错相保护功能的试验。

　　b.限速器与安全钳的联动试验

　　c.缓冲器的试验

　　d.极限开关的试验

　　e.层门与轿厢门电气联锁装置的试验

　　f.紧急操作装置的检查

　　g.停止保护装置的检查

　　h.制动器试验

　　i.曳引检查

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篇2：住宅小区公共设施管理制度(7)

　　住宅小区公共设施管理制度（七）

　　1、目的

　　严格保障公共设施正常使用，，维护业主利益，确保业主人身安全。

　　2、指导思想

　　严格按操作规程开展维护、保修工作，积极做好检查预防，提高处理突发危机事件办事效率。

　　3、公共设施维护与管理

　　3.1对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外），保证共用设施设备能正常运行和使用，杜绝安全事故的发生；

　　3.2建立共用设施设备清册档案（设备台账）有设施设备的运行、检查、维修、保养记录；

　　3.3有设施设备操作规程及保养规范，按操作规程及保养规范开展工作；

　　3.4对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录。需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，按有关规定办理；

　　3.5特种设施设备和测量仪表、仪器，按照政府有关规定，定期进行检测校准，使之符合相关规范；

　　3.6设备房保持整齐清洁，安全设施符合规范，无鼠害，无跑、冒、滴、漏现象，无堆积杂物；设备设施铭牌、标识，规范、统一、完整；操作规程、维护规范、管理制度上墙；

　　3.7各类管线有分类标识和流向标识，各类记录本、登记本（运行、维修、保养、交接班等）齐全，记录完整；监控记录可保存15天，并能正常回放；

　　3.8对小区内变压器、高层屋面、有安全隐患的健身设施、水系沿岸等危及人身安全的部位设置明显警示标志，制定防范措施；对可能发生的各种突发事件备有应急方案；

　　3.9公共区域内的雨、污水管道每年检查疏通1次；雨、污水井每半年检查清掏1次雨、污水管道及井发生堵塞应及时疏通；化粪池清掏每年至少1次，每季度检查1次，防止外溢；

　　3.10建立设备设施巡视制度有专人巡视，中控室有专人24小时值守，值守人员实行轮班制；

　　3.11每日对园区路面、景观、小品、围墙（护栏）、窨井、健身设施、儿童娱乐设施、照明设施、门禁、周界报警监视系统等巡视1次。保证设施设备能正常使用，无安全隐患；

　　3.12设立日常消耗物料、备件仓库，保证日常维修的及时性。仓库有完善的管理制度，专人管理，物品分类、码放；

　　3.13载人电梯日夜24小时正常运行；

　　3.14消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通；

　　3.15小区主要道路及停车场交通标志齐全；

　　3.16路灯、楼道灯完好率不低于95%。

　　4、公共秩序管理

　　4.1小区出入口24小时值勤；

　　4.2实行封闭式管理，出入口有专人24小时值守，对访客出入进行登记管理，阻止小商小贩进入小区；危及人身安全处有明显标志；

　　4.3对园区和楼内进行巡视。园区巡视白天3次、夜间4次，楼内巡视每天两次，夜间需两人同时巡视。巡视有计划、有巡视路线图、有巡视项目内容和要求、有记录；

　　4.4门岗及巡视服务人员形象端正、着装整齐干净、举止规范、语言礼貌，门岗服务设施完好、标识醒目；有服务操作细则；

　　4.5监视控制中心设专人24小时值班，负责小区监控的值守，处理各类报警和异常信息，监视控制中心各类制度上墙；

　　4.6有机动车辆和非机动车的行驶方向、限速标识，交通指示标识应规范、清晰，对进出小区的车辆进行引导，车辆有序通行、停放；

　　4.7突发事件发生时及时报告政府有关部门并设专人保护现场，配合公安等部门进行处理；

　　4.8对火灾、治安、公共卫生等突发事件制定应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施；

　　4.9对小区内高空抛物坠物、台风、火患等公共安全隐患及时公示，警示注意事项，共同做好安全防范工作；

　　4.10监控中心严密监视，发现问题立即发出预警报告，及时处理。日常摄像下载备份规定保留一周。

篇3：物业区域公共设施管理规程(2)

　　物业区域公共设施管理规程（二）

　　1、目的

　　通过对小区的公共设施进行管理和维护，确保公共设施的完好无损。

　　2、范围

　　适用于本物业物业区域内公共设施的管理。

　　3、职责

　　3.1 维修技工负责公共设施的日常巡检和维护保养工作。

　　3.2 主管负责制订公共设施的维修、更新改造计划，报部门主任审核。

　　3.3 安管部负责公共设施的日常巡查。

　　3.4 客服中心负责公共设施管理的日常检查、监督。

　　4、工作内容

　　4.1 公共设施的日常管理

　　4.1.1 安管员在日常巡查中发现有公共设施损坏或存在问题的，上报客户中心，记录于《客户服务需求登记表》，由客服中心跟进处理结果。

　　4.1.2 工程负责人在日常的巡查中发现问题及时通知值班室或安排人员处理。

　　4.1.3业主/用户、其他部门对公共设施的报修值班人员及时记录在《客户服务需求登记表》中，通知相关人员处理。如涉及其它部门，应及时通知相关部门处理解决。

　　4.2 公共设施的维修。

　　4.2.1 工程维修部负责公共设施的日常维护，确保其处于良好状态。

　　4.2.2 主管制定小区公共设施维修计划，经单位负责人审核后组织实施。

　　4.3 公共设施的更新、改造。

　　4.3.1 主管对公共设施的更新、改造提出申请，经主管领导审批。

　　4.3.2 工程需对外委托时，按《采购控制程序》，确定外委施工单位。

　　4.3.3工程施工应有专人负责跟进，汇报工程进度，发现问题及时反馈。工程完工后，履行相关验收手续。

　　5、记录标识

　　5.1《客户服务需求登记表》

篇4：售楼处(项目)公共设施设备管理制度

　　售楼处（项目）公共设施设备管理制度

　　一、公共设施设备的日常管理维护

　　1、工程部工作人员每日定时巡检各种公共设施设备，及时发现异常情况，排除安全、故障隐患；

　　2、每日巡检工作应按照不同的内容或设备分类进行记录，并根据记录内容综合分析各种设施设备的运行状态和事故隐患做到防患于未然；

　　3、严格按照月维修养护计划进行公共设施设备的维修养护工作；

　　4、定期联络设备供应商或技术支持部门提供技术培训和疑难问题解决方案；

　　5、每月总结汇总公共设施设备运行情况并进行技术分析，调整设备运行状态，提升设备工作效率、降低能耗；

　　6、建立完善的公共设施设备维修配件和维修材料采购、库存体系。保证配件、材料供应、及时完成维修工作。

　　二、公共设施设备的故障处理

　　1、发现公共设施设备故障时，工程人员应首先赶赴现场进行检修，迅速查明故障原因；

　　2、如设备故障涉及到售楼处供水、供电、照明、用气、供暖、保安等严重影响正常工作秩序的情况；应按如下流程处理：

　　接到报修--通知客服人员赶赴现场进行拍照--实施抢修--联络设备供应商提供技术支持--以书面方式汇报总公司

　　注：在抢修过程中，应注意拍照和记录故障发生时间、地点和事件情况，以便与客户服务处向保险公司索赔。

篇5：小区房屋本体公共设施维护管理规程(7)

　　小区房屋本体及公共设施维护管理规程（七）

　　1.0目的

　　对房屋本体及公用设施进行养护及修缮，满足使用功能，延长使用年限保证其使用安全及完好状态。

　　2.0适用范围

　　适用于zz城服务中心对房屋本体及公用设施的维修、养护和修缮。

　　本规程中的房屋本体：

　　指房屋结构相连或具有共有、共用性质的部位、设施和设备，包括：房屋的承重结构部位、抗震结构部位、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、公共屋面、公用排烟道、电梯、共用机电设备、防盗监控设施、本体消防设施及本体上下水主管道等。

　　本规程中的公用（共）设施:

　　指区内道路、公用部位照明、沟渠、池、井、园林绿化地、文化娱乐体育场所及设施、停车场、连廊、地下排水管等。

　　3.0职责

　　3.1巡逻岗秩序维护员负责公用设施的日常巡视检查，中控室值班员负责接受住户投诉及根据秩序维护员巡视检查中发现的问题填发《维修通知单》，维修技工发现问题自行填写《维修通知单》。

　　3.2工程维修主任负责每月对房屋本体的巡视检查，负责按照《房屋本体保养、维护周期一览表》上的要求组织对房屋本体设施的维护及保养。并负责所有中修以上房屋本体及公用（共）设施维修项目的申报和施工的现场监督工作。

　　3.3服务中心工程维修部负责房屋及公共设施的日常养护及零星小修。并负责大、中修或改造、翻新项目的申报（包括报请业主委员会审批）及配合实施、验收。

　　3.4服务中心经理负责房屋本体及公共设施大、中修及改造、翻新项目的审批，并组织实施。

　　4.0程序要点

　　4.1房屋本体及公用（共）设施的接管验收：按照《物业接管验收工作手册》执行；属房屋本体类的电梯及公用机电设备的管理，按照《公用设备（设施）管理规程》执行。

　　4.2房屋本体及公用（共）设施的标识

　　4.2.1所有房屋须标识楼号名称。

　　4.2.2大型公用设施应标明具体的场所或名称，如有必要还需说明其使用方法。

　　4.2.3综合部负责建立房屋本体及公用设施的图纸档案及住户档案资料。

　　4.2.4服务中心经理负责指导、监督做好房屋本体及公用设施档案的管理工作。

　　4.3房屋本体及公用设施的使用、监控

　　4.3.1服务中心值班秩序维护员每日对公用（共）设施的巡视检查，并将检查情况填写在《巡查记录表》后上交服务中心值班员，值班员根据检查中发现的问题及业主告诉的情况，填发《工作联系单》（业主室内）或《维修通知单》（公共区域），通知维修人员进行处理。

　　4.3.2工程维修当班人员每天要对房屋本体进行巡视检查,对发现的问题能解决的要当天解决,如果不能解决的应上报维修主任或相关部门协助解决.

　　4.3.3工程维修主任每月对房屋本体进行检查，并将检查的情况填写在《房屋本体月巡视检查记录表》上，在检查中发现的问题填发《维修通知单》，安排维修工进行维修。

　　4.3.4对房屋及公用设施的维护、修缮,属保修范围内的，联系相应的保修单位按照相关的协议、条款及政府规定处理；对不属于保修范围且自身没有力量维护修缮的，可对外委托维修，填写《对外委托工作单》，费用在1000元以内，报服务中心经理批准，超过1000元的，报公司相关领导批准。如需签订委托合同，则按照公司相关要求执行。

　　4.4房屋本体的维护、修缮原则

　　4.4.1小修工程由服务中心组织完成，中修以上工程应委托有专业资质的单位完成，一般采取招投标的方式择优录取。

　　4.4.2住户进行室内装修前，须按相关程序提前报批。未经批准，不得改变房屋主体结构、外貌和用途；不得对房屋内外承重墙、梁、柱、楼板、屋面（包括裙楼）及通道进行凿、拆、搭、占。在装修过程中，服务中心应派专人进行装修巡查，作好记录，发现有损伤大厦承重结构的现象，要坚决制止。

　　4.4.3人为造成损坏的，由损坏者负责修复或赔偿。

　　4.4.4屋架、柱、梁、剪力墙等修缮时应查清隐患，损坏变形严重的，应加固、补修或拆换。不合理的结构，若影响安全的，大修时应整修改做。损坏严重的木构件，尽量用砖石砌体或钢筋混凝土代替。对钢筋混凝土构件，如有轻微剥落、破损的，应及时修补，混凝土碳化、产生裂缝、剥落、钢筋锈蚀严重的，应通过检测计算，采取加固或替代措施。

　　4.4.5基础不均匀沉降，引起上部结构砌体弓凸、倾斜、开裂、变形等，应立即联系开发商、设计院查清原因，出具方案，有针对性地加固或拆砌。

　　4.4.6玻璃幕墙安装牢固，接缝严密，气窗铰链刚度好，开关灵活且密封好，不渗雨水。发现有渗水现象，应立即更换铰链或密封圈或作防水处理。玻璃幕墙发生爆裂，应及时清除碎片，并尽快联系专业厂家修复。在未修复前，应以木板遮挡牢固，以防风雨及发生意外。

　　4.4.7装修工程，室内部分由业主负责维修，公共和室外部分，地面和墙面，发生损坏应按原状修复。对墙面，应定期三年刷新。问题严重的应拆补或重铺（费用出于维修基金）。

　　4.4.8小区会所的主楼和裙楼屋面结构有损坏的，应修复或拆换，不牢固的应加固。

　　4.4.9屋面原结构过于简陋，或流水过长、坡度小，造成渗水漏雨时，应找出原因，针对损坏情况，用防水材料嵌补或做防水层，若按原样修缮仍不能排除屋漏的，应翻修改建。

　　4.4.10屋面

上原有隔热保温层损坏的应修复。

　　4.4.11会所的室内公用部分墙面如有大理石破损，或内墙灰粉起壳，剥落的，应修复，每面墙若损坏超过一半以上，可铲除重抹。

　　4.4.12会所的室外墙面，若有大理石或瓷片破损，应加以修复，如墙面渗漏雨水，应做防水处理。

　　4.4.13木门、木栏杆等油漆起壳、剥落，失去保护作用的，应周期性地进行保养，上述木构造整件或零件拆换应油漆。

　　4.4.14对房屋本体的维修均需填写《房屋本体维修登记表》。

　　4.4.15房屋本体保养/维护周期见附件一《房屋本体保养、维护周期一览表》。

　　4.4.16房屋完损等级一律以建筑面积为计量单位，房屋完好等级的评定按照国家相关法规、标准执行。房屋完好率计算公式为：完好房屋建筑面积加上基本完好房屋建筑面积/房屋建筑总面积。

　　4.5公共设施养护和修缮原则

　　4.5.1小修工程由服务中心组织完成，中修以上工程应委托有专业资质的单位完成，一般采取招投标的方式择优录取。

　　4.5.2公共设施维修均须填写《公共设施维修登记表》。

　　4.5.3工程维修主任对日常养护、修缮工作进行监督，并负责检查公共设施的维修质量及工作完成情况。

　　4.5.4公共设施维修养护工作按附件二《公用（共）设施维护、保养一览表》中的要求进行。

　　4.6对房屋本体及公用设施进行维修的费用支出，按照政府颁布的法规、条例、 规定及物业管理合同的相关条款执行。

　　5.0附件

　　5.1附件一《房屋本体保养、维护周期一览表》

　　附件二《公用（共）设施维护、保养一览表》

　　6.0支持性文件

　　6．1《物业接管验收工作手册》

　　6．2《公用设备（设施）管理规程》

　　7．0质量记录

　　7．1《房屋本体月巡视检查记录表》--QP-09-06-F001

　　7．2《公共设施日巡视检查记录表》--QP-09-06-F002

　　7．3《房屋本体维修登记表》--QP-09-06-F003

　　7．4《公共设施维修登记表》--QP-09-06-F004

　　7．5《维修通知单》--QP-09-06-F005

　　附件一：房屋本体保养、维护周期一览表

　　序号项 目标准检查、保养

　　周期次数内容

　　1．地基基础房屋无倾斜、地基无明显沉降、移位，墙体无严重裂缝等。每年一次进行全面观测，发现问题报告产权和上级。

　　2．梁、柱、板主体无倾斜、变形、弓凸、剥落、开裂和非收缩性裂缝，无钢筋裸露等。每年一次全面检查，发现问题随时修补，。

　　3．墙体、墙面（马赛克、大理石、条砖、瓷面砖、喷涂）喷涂均匀，饰面板（砖）安装（砌贴）牢固，表面平整、洁净，色泽协调一致。每年一次全面检查

　　每年一次清洗大理石条砖、瓷面砖墙体墙面

　　5~6年一次①清洗马赛克外墙面

　　②喷涂室外墙体

　　3~4年一次楼梯墙面全面修补、粉刷或喷涂油漆

　　4．顶棚抹灰层牢固，无面层剥落和明显裂缝。每年一次全面检查　3~4年一次全面修补刷漆。

　　5．楼梯、扶手无混凝土碳化产生裂缝、剥落，钢筋无锈蚀、变形，牢固，确保使用安全，木扶手表面无明显龟裂和漆层脱落。每年一次全面检查　　3~4年一次修补、刷油漆

　　6．屋面隔热层、防水层屋面防水层无老化、拉裂、开裂、轴裂、龟裂现象，板端缝、伸缩缝油膏紧贴，天沟、落水管、落水口畅通，无渍水，屋面出入口完好，隔热层无缺少现象。每年一次每年雨季前全面检查，，发现破损及时修补。

　　7．房屋标识（栋号、单元号、楼层号）字体清晰、醒目，标识齐全，标识牌无损坏。每年一次喷涂字按原样重喷涂字，标识牌如损坏或陈旧及时维修更换。

　　8．楼板、地面砖无裂缝、起壳、空鼓、下陷，表面平整，无破损，楼板、地砖上无水泥渣。每年一次全面检查，发现问题及时修复。

　　9．通风口无裂缝、破损、堵塞、锈蚀等情况。每季一次全面检查，发现问题及时维修。

　　附件二：公用（共）设施维护、保养一览表

　　序号项 目标准检查、保养　周期次数内容

　　1．楼梯、扶手无混凝土碳化产生裂缝、剥落，钢筋无锈蚀、变形，牢固，确保使用安全，木扶手表面无明显龟裂和漆层脱落。每年一次全面检查　3~4年一次修补、刷油漆

　　2．公共门窗门：木门、铁门、防火门窗、铝合金窗（推拉、平开）、百叶窗牢固、平整、美观、无锈蚀，开关灵活、接缝严密，不松动，门窗及门窗配件齐全。每年一次全面检查和保养　　2年一次木门窗油漆。

　　3．水箱、水池完好、无渗、滴水现象，内外爬梯无锈蚀现象，各检查口有盖且密封上锁，溢水口有个锈钢纱网或塑料纱网密封。每月一次全面检查　半年一次清洗水池、水箱。

　

　4．天面扶栏、避雷带、公共防盗网无破损、变形，无明显锈蚀。半年一次全面检查　两年一次油漆

　　5．消防设施（消防栓、消防管、消防阀门）无损坏、开关灵活、清洁，无渗、漏现象，周围无堆积杂物，保持水压。每月一次消防栓按"小区消防栓保养规定"执行，其它全面检查。　2~3年一次消防设施油漆。

　　6．公用电器及其卫生楼梯灯完好，灯开关正常，电话箱、电表箱、有线电视箱及分接器盖板完好，无不安全现象。每周一次全面检查，发现损坏及时更换，属电话公司、有线电视台设施通知其及时维修。

　　7．对讲门对讲功能正常，标识显示清楚，声音正常，门锁、拉手完好。每周一次全面检查；半年一次全面保养；2年一次油漆。

　　8．信报箱箱门、门锁齐全，开关自如，房号字体清晰，没有被明显损坏，完好率100%。每月一次全面检查　每年一次油漆（如需要）

　　9．散水坡、雨檐台、连廊与建筑物外墙连接完好，无脱离开缝现象，无排水不畅现象。每季一次全面检查，保持上下水管畅通，避免渍水渗漏楼板，发现问题及时修复。

　　10．上、下雨污水管无堵塞、漏水或渗水，流水通畅，管道接口完好，无裂缝、破洞。每月一次雨季前全面检查，发现问题及时修补　四年一次水管油漆

　　11室外建筑小品、标识牌完好率100%，符合安全要求，标识牌齐全醒目。每周一次是否有被损坏，有无安全隐患，标识牌有无遗失或需更新。