物业工程部紧急应变措施

　　物业工程部紧急应变措施

　　当发现物业内发生紧急情况时，工程部各级员工应保持镇定，迅速通知有关部门和领导，严守岗位、各司其职，积极采取有效措施阻止灾害的扩大，尽力抢救物业内的人员生命财产及物质财产，将损失降至最低。当紧急情况解除后，应做好现场保护措施，并出具事件过程及原因分析、改进方法的报告，以备日后参考及要求保险时使用。具体行动可参见以下指示。

　　1、水浸之处理程序：

　　A.如发现***大厦范围内水浸，应立即将情况报告当值主管，同时尽快采用就近的防水设施保护好受浸楼层各电梯槽口，以免电梯受损。

　　B.采用有效的措施，拦截和疏泄积水，防止水浸之蔓延，尽可能减少水浸所致的损失。包括:

　　a)将电梯升高离开受浸之范围；

　　b)关闭受浸区域之电掣，以防人员触电；

　　c)在水蔓延的通道上摆放拦水沙包，防止水浸蔓延到其他楼层；

　　d)用布、沙包或其他材料塞住漏洞；

　　e)疏通排水地漏、排水渠；

　　f)用吸水机吸水；

　　g)其他一切经济有效的措施。

　　C.有任何公共设施的正常使用受到影响，通知管理部在***大厦各主要出入口设置告示，知会用户，如有任何区域存在危险性，应在该处范围外设置警示标志或警告牌。

　　附则：一些常见水事浸故的针对性处理措施:

　　D在发生以下所列的情况时，除采取上述一般性措外，还应采取以下相应的针对性措施:

　　a)**广场的供水管道发生破裂，应尽快找到并关上能够控制破裂部位的阀门。

　　b)**广场内的喷淋头受损喷水失控时，应当尽快用该处的消防栓内的软水管套住受损喷水的喷淋头，用了消防软水管将所喷出的水引导到卫生间的排水地漏排出，如水势太大，地漏无法及时同时，则可将水从防火梯排到街外。

　　c)如**广场的空调设施出现漏水现象，应当在隔水处摆放桶接水，同时用沙包保护好附近可能受影响的电梯槽和用户的单位。

　　d)在进行防火喷淋头检修操作前，应先关上有关阀门，并把有关部位的积水放开，然后才可以对喷淋头进行操作。

　　2、电梯故障困人的处理程序：

　　1)员工接获投诉或巡查发现电梯故障有人被困时，应马上通知***大厦保安监控中心，并记录发现或接报的时间，报知监控中心的时间。

　　2)监控中心接报后应尽快通过电梯内部电话等工具与被困者取得联系，安慰被困者保持镇定，说明***大厦消防中心已获知他们被困，并已在积极采取有效的措施，同时向被困者了解梯内人员数量和健康状况。接报后应记录接报的时间、被困人员数量。

　　3)监控中心尽快确定电梯停顿的所在楼层位置。由***大厦工程部电梯技工及保养公司到场检修。

　　4)通知保安员或管理员尽快到场查看该电梯门有无被物件阻挡而未能完全关妥，并设法采取措施解决，直到电梯技工到场。

　　5)如果***大厦本身无能力解除故障，或电梯内有孕妇或健康情况恶劣的人仕，而***大厦技工又没有于短时间内排除故障，则应视情况考虑向公安部门求助(如向消防局求助，应向消防人员详细说明求助的原因和情况)。

　　6)监控中心记录好发现或接报的时间，电梯技工到场的时间、被困人员获得解困的时间、电梯，恢复正常运作的时间。

　　3、停电的处理程序：

　　1)由工程部尽快采取措施恢复供电。

　　2)使用紧急照明，保证各主要公共地方、及通道的照明。

　　3)如未预知的情况下***大厦突然发生停电，通知管理部应尽快派员工到***大厦各主要电梯厅及***大厦出入口维持秩序，并通知保安中心采取必要措施，严防有人制造混乱，混水摸鱼。

　　4)如突然接获通知***大厦将在短时间内停电，工程部应安排电梯工，在停电前十分钟将电梯停在***大厦首层并通知管理部提前十分钟派管理员到各主要电梯厅维持秩序，阻止客人使用电梯，以免停电期间有客人在电梯内受困，并尽力通知客户即将停电，请客户做好准备。

　　5)如有人被困于电梯内，立即联络有关部门做好解救工作。

　　6)管理员应立即通知用户有关停电情况，防止偷盗和抢掠，必要时可考虑关闭大门。

　　4、火警之处理程序：

　　1)第一个发现起火的人应该马上用消防电话、对讲机或其他最快的方式通知**广场消防中心，说明起火的确实地点和起火的性质，通知管理部，由管理知会火灾现场一带的业主和员工疏散。然后视情况决定是否打破就近的消防玻璃报警器，以便发出火警警报，然后视情况运用就近的消防器材如公共地方设置的消防灭火器、消防栓、沙袋、水龙头等尽快将火焰扑灭，或控制火势发展，等待消防人员到来。对电器发生的火灾，需用气体灭火器、投掷沙袋或干粉灭火器等，而不可使用水性灭火用具。

　　2)接报后应马上通知以下人员：

　　a)消防控制中心。

　　b)当值保安主任。

　　c)物业项目经理

　　d)工程部工程经理

　　e)如获得工程经理给予的指示后，通知消防局。

　　3)工程部工程经理/系统工程师无论谁先到达起火地点，都有权有责任用最快的时间作出是否向消防队报警的决定，因为火灾的蔓延大都是因为忽略了及时通知消防部门而造成的。

　　4)由管理部利用***大厦之传讯系统如消防广播等知会所有用户疏散，并告知用户切勿使用电梯应由走火通道撤离。

　　5)如火势扩大，***大厦员工要各司其职，协助***大厦人士撤离现场，使其有秩序地撤离及集中在安全的指定地点。管理员要注意维持***大厦各主要公共地方秩序，指导和协助***大厦内人员从正确的途径疏散。而保安人员要控制好***大厦的出入口，保证其通畅。并提防坏人"趁火打劫"。工程部则应关闭有关区域的电源、将有关电梯锁停在首层。

　　6)如已通知消防局，则管理部派人在约定的***大厦门口或路口接应消防员，引其到场。消防员到场后将灭火工作交给工程部，工程部应保持与消防员方面的联系，为其工作提供可能的协助。

　　7)如有人员损伤，应通知医疗部门，应积极组织救援。

　　8)火灾扑灭后要保护现场，直到消防局的消防调查完毕，并尽快将火灾有关情况的报告

送交有关负责人。

　　5、消防应急方案

　　1) 总则

　　a)目的：本运行要点制定的目的在于***大厦有关消防设备未投入自动运行时，制定在火灾状态下的应急操作要点，以备有关人员熟悉、掌握。

　　b)本运行要点亦为今后工程部人员在工作巡视中，对设备保证重点的参考。

　　c)当火灾发生时，全体员工要保持清醒、冷静，安排指导人员有秩序的疏散，尽到本岗位应尽的职责与义务。

　　2)消防中控室职责

　　a)消防中控室在确认火灾发生后，除按有关规程执行外，迅速在操作台上操作有关消防设备，同时与工程部联系，报告火灾发生地点、位置、火情，要求工程部迅速开启相关消防设备。

　　b)在中控室手动操作***大厦全部电梯迫降，并观察反信指示灯是否亮启。

　　c)电话通知总配电室，要求在保证***大厦供电（尤其是应急供电系统）的同时切除空调系统的供电，即关掉***号低压柜的供电开关。

　　d)打开消防事故广播系统，通知相关楼层人员疏散。

　　e)迎接相关领导和专业人员参加消防指挥，同时介绍有关情况。

　　f)负责维护中控室及周边地带。

　　3)工程部职责

　　a)当火灾发生时，工程部全体人员立即放下其它工作，全体投入火灾救险工作，同时关掉自己近旁与消防系统无关的用电设备，提高供电系统的可靠性。

　　b)工程部经理迅速到达消防中控室，参与消防工作的指挥和参谋。

　　c)工程部人员在到达指定位置时，应带好通讯设备，包括对讲机、消防电话或普通电话。

　　d)工程部经理负责安排并确认工程部消防岗位的到位情况。

　　e)弱电领班负责确认电梯的消防状态，消防泵、喷淋泵的开启，空调电源及相关风机等设备的运行状态。

　　f)强电/弱电工程师带领一名运行电工尽量到达总变电站，等候命令，负责指挥相关停送电操作，确定空调电源切除，并按照工程部经理命令组织所有各层地下室人员撤离。

　　g)强电领班带领一名电工尽可能到达火灾相关分配电室，等候工程经理的命令，执行有关停送电操作，并按照工程经理命令组织相关人员撤离。

　　h)安排一名电工尽可能到达消防水泵房，与消防中心取得联系，根据消防中心指示要求保证消火栓泵、喷淋泵、补水泵的正常工作，必要时应急抢修，视情况手动启动消防设备。按消防中心指挥组织人员撤离，撤离前将消火栓泵、喷淋泵转入自动状态，并与消防中心确认远控工作状态。

　　i)安排给排水工到达各水箱间，全部开启水箱入口水阀，手动开启向高位消防水箱供水水泵，同时监视水箱水位、供水情况，同消防中心取得联系，听从消防中心指挥。

　　j)空调/给排水领班负责正确指引消防队员在院内的消火栓接口、消防水池取水口、水泵接合器的位置，并配合消防队工作。

　　k)空调设备工程师负责火灾相关区域的排烟风机、正压送风机及相应防火门、防火卷帘门的正确工作，组织相关人员撤离，并与消防中心保持联系。（风机操作点分散，相对复杂，人员地点应根据本***大厦实际情况安排）

　　4)关于通讯

　　a)在火灾发生时，任何人有责任尽可能保证通讯系统和指挥系统的通畅，与救火无关的事情不得占用通讯及信道。

　　b)在使用通讯设备时，讲话力求简朴、明确，少占用通讯时间。

　　c)使用对讲机时请注意，在信道无空闲时，不要按发射按钮讲话，讲完话后立即放开发射按钮。

　　d)使用消防专用电话时请注意，在与消防中心讲完话后，一定要挂好电话，否则其他人无法与消防中心通话。

　　6、地震的应急措施

　　a)当感觉到地震发生时，各级员工不可惊慌失措，要保持镇定。在确保人身安全的前提下，关闭可能发生危险的设备，如冷水机组等。

　　b)在地震来临时，不可盲目乱跑，试图离开***大厦。应寻找安全的地方躲蔽可能发生的危险，直至地震暂告一段落。

　　c)当地震停止时，在确保人身安全的前提下，配电室、中控室员工视情况将供电设备切换为紧急供电，保证人员撤离***大厦时的照明。

　　d)在有关领导的组织下，各级员工协助***大厦内的业户进行疏散，有秩序的撤离至安全地点，撤离过程中切记不要使用电梯。

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篇2：大厦物业工程部月报告周报告制度

　　大厦物业工程部月报告、周报告制度

　　工程部月工作量汇总报表。汇总报表不仅能统计工程部在一个月中所做的总的检修工作，也是工程部工作状况资料的自身积累。它既可以比较工程部月与月之间的工作量，以及设备使用情况的变化；又可以根据报修量的增加和减少，来了解检修质量的优劣及计划检修完成的程度。例如：同样故障的报修单反复出现，在刚做完计划保养或巡查后便出现不该有的故障报修；客户设备卡和设备登记卡上连续出现同样的故障。此时应该引起重视和分析，并追查故障原因或检修失职者的责任，以此提高检修质量和减少返修率。月工作量汇总报表如表所示。

　　1)月报告的主要内容

　　a)人员变动情况

　　b)本系统各设备的运行情况。

　　c)保修故障的数量、原因、维修结果及返修率。

　　d)零配件的更换及使用情况，库存情况。

　　e)操作规程是否存在改善意见。

　　f)预防保养工作是否如期完成。

　　g)人员工作的服务态度，标准及积极性。

　　h)能源的使用情况。

　　i)特别事故。

　　j)是否有明显须改进的工程事项。

　　k)整体意见。

　　2)年报告应包含的内容

　　年报告应在整体上对一年来物业/***大厦的设备/系统功能进行评估，评价其操作性、有效性，并制定下一年度的工作目标。目标应详细具体且经过努力确实能够达到。

　　a)设备运行方案之改进

　　b)设备功能的加强设备运行稳定性、可靠性的提升方法。

　　c)重大维修保养、改造工程的进行及维修保养计划。

　　d)环保节能管理计划。

　　e)服务态度、服务标准方面的改进。

篇3：物业工程部新增改装报废设备管理制度

　　物业工程部新增、改装及报废设备管理制度

　　凡部门需新增设备，均应由部门向工程部提出申请，经房产工程部按电力供应、建筑物承载允许值，安全及环保等要求核实后，报请项目经理批准后方可进行。工程部应提供产品信息和核查新增设备的产品，与使用部门共同制定安装要求，并视工程大小，决定由工程部或委托专业施工单位施工。新增设备验收后，验收资料及技术文件，由工程部存档，工具由使用部门保管。

　　1)物业设备需改装、移装时，对一般容易改装、移装的设备，由使用班组提出申请，报请部门经理批准后，由工程部安排计划进行。当改装工程较大，技术复杂性和价格较高或需对原建筑结构做较大面积破损的，一定要由部门经理报请项目经理批准，并由工程部提出方案后再进行施工。设备改装的资料及审批文件，应由工程部存档，隐蔽工程设施的改装、移装的资料除存档外，还应对相应竣工图纸作有关说明备案。凡任意改装、移装设备或拆除建筑物结构者，应追究责任。

　　2)设备的更新和报废应同时办理。

　　3)设备的报废原则为：

　　a)政府指定的淘汰产品

　　b)已超过使用期限，损坏严重；或是虽能运转，但是有严重隐患，而修理成本昂贵的设备。

　　c)因为事故损坏，而修理费用接近或超过原价值的设备

　　d)无法修复的设备

　　4)设备的报废，应由使用部门提出申请，由工程部进行技术鉴定后，方可办理报废手续。价值较大的设备，应经项目经理批准。

篇4：物业工程部零件耗材采购库存领用管理制度

　　物业工程部零件、耗材采购、库存及领用管理制度

　　1)常用工具应由仓库管理人员管理，根据物业的耗用规律和使用情况，在保证数量又不造成积压的原则下，制定最低备用量。对其他维修器材，由各班组根据需要填写"物资采购申请单"，报工程部审批采购。该表由工程部填写，原则上以一台设备一张，附属设备、备件费用应包括在预计费用中。

　　2)设备采购程序见图6.10。

　　3)采购员采购后，交仓库保管员验收并输入库登记手续。设备入库验收单见表6.11。班组员工需领料时，应填写领用单，完成报修后，填写材料耗量单。班组长对领用量和耗用量进行核销，主管应加强检查。

　　4)对进口备件及工具等高额的物品应采用以旧换新的制度。

　　5)材料使用后要在工作单上填写清楚，并经主管确认。多余材料必须退回库房。

篇5：物业工程部设备运行管理制度:工作安全

　　物业工程部设备运行管理制度：工作安全

　　1)安全运行管理制度

　　a)工程部全体员工必须把安全防范意识放在重要位置，执行有关规定，协同保安部认真做好安全保卫工作。各班组均应有专人任安全员，负责监督检查安全操作施工情况。

　　b)各岗位值班人员，必须严守岗位职责，必须对本岗值班范围内进行安全检查，如发现有安全隐患，应随时消除不安全因素，并须立即上报领班、工程师或工程部经理。

　　c)应根据劳动局有关规定，组织对电工、电梯工、电(气)焊工等特殊工种工作进行技术考核，持有操作证的才能上岗。

　　d)根据劳动安全规程，制定各工种维修操作规程和安全检查制度。

　　e)加强劳动安全教育，在进行高危险性的设备检修、工作时，主管(值班工程师)或经理应亲自到场指挥。

　　f)在进行有危险的设备检修、操作时应放置明显的警告标志，防止无关人员误操作或误入正在维修的设备。如电梯检修时应在所有电梯出入口放置"请勿使用"标志等。

　　g)对变配电、电梯及压力容器，必须进行年度检验。

　　h)对中央空调、变配电、的压力表、保险阀等，必须定期送有关单位进行校验。

　　i)易燃、易燃物品必须存放在危险品仓库，并应控制最大存放量。

　　j)各机房门、设备门（盖）、仓库门之钥匙的配制，必须向工程部经理提出书面申请，经批准后方可配制。

　　k)重要机房如变配电房、冷冻机房、电梯机房等应设警戒牌，严禁非工作人员入内。所有设置于公共区域内之设备、设施等必须锁好，并应设置围栏及警示标志。

　　l)木工作业场地严禁吸烟，并要每天清除木屑。

　　m)避雷装置必须在雨季前进行测试检查，对锈蚀部分要敲铲上漆。

　　n)对各配备设施的接地设施，要定期检查保养；其接地电阻值应符合规范要求。

　　o)物业内进行电、气焊，必须取得动火证。

　　p)电梯维修保养时应遵守安全规定，若有人配合应注意联络。

　　2)密闭地方的工作

　　a)当欲进入密闭的场所进行工作时，严禁未经安全测试而直接进入该地方。

　　b)可采用火焰试验、活性生物试验或使用气体分析仪来检测该密闭场所是否含有有害气体。但水井、沙井等可能含有可燃气体（如沼气）、可燃物（如煤矿矿井）的地方严禁采用火焰试验。

　　c)若检测发现该密闭地方含有有害气体或环境恶劣，则不能允许任何人员进入。应利用适当设备进行处理直至安全检测合格，如采用风机通风为热力管沟降温、清除有害气体。

　　d)工作过程中应随时注意环境的监测，一旦发现异常立即将撤离，确保人员安全。

　　e)工作照明应选用36V安全电压，工作进行中要注意用电安全，防止触电。

　　3)发生意外时的处理

　　a)应对员工进行急救及消防知识的教育和考核。

　　b)对外单位施工人员，必须进行安全教育，并签订安全协议书。应在施工中进行检查监督，避免事故发生。

　　c)当发生事故时，要保持镇定，监护人员立即关闭相关机具停止工作。应尽快将伤员撤离工作区放置在安全地带，采取适当的急救措施，同时请求其他员工的帮助。撤离过程中应注意搬运伤员的方法，防止不正确的搬运造成伤害的进一步扩大。

　　d)抢救人员应注意自身的安全，不要盲目冒进。

　　e)根据伤员的伤情决定是否送医院治疗，同时保护好现场以利于保险索赔。

　　f)出具事故报告，总结经验教训，处理事故有关责任人员，避免类似事故的再次发生。