大厦空调设备系统管理制度

　　大厦空调、设备系统管理制度

　　一、空调系统检查巡视内容

　　1、设备巡查

　　巡查运行中的空调设备要注意观察运行状态，听有没有异常声音；观察电压、电流是否在正常范围；检查水位是否在正常位置，水泵、阀们和管道有没有漏水、渗水、溢流等现象。

　　2、空调机房

　　(1)主机是否正常，油温是否在正常温度，油位是否正常；三相电压是否正常；水压是否在正常压力。

　　(2)巡查水泵运行状态，检查进出水压力、运转马达声音是否正常，运行中有无过热现象，检查阀门、Y型过滤器、软接头止回阀、水流开关有无漏水、损坏、不能开启等故障。

　　(3)空调控制室内，水泵起动箱有无故障指示。

　　3、冷却塔、水箱检查

　　(1)冷却塔：检查水塔有无溢流、缺水，风机运行时是否发出噪音，风机起动电柜有无故障指示。

　　(2)膨胀水箱：检查有无溢流、缺水，浮球是否正常工作。

　　4、风机等检查

　　(1)组合式风机：检查运行时有否发出噪音，起动箱指示灯是否正常，尘网有无堵塞，尘网是否干净，运行有无噪音，去水冷凝盘去水是否顺畅。

　　(2)吊装式风机：运行时有否发出噪音，尘网有无堵塞。

　　二、空调系统操作规程

　　（一）开机程序

　　1、检查电源、三相电压是否有380V。

　　2、检查并确保冷冻水、冷却水系统注满水，静水压力正常。

　　3、检查并确保需用主机冷冻水、冷却水出入水管阀门在开启状态。

　　4、检查冷却塔补给水是否正常。

　　5、检查并确保冷却塔出入水管阀门在开启状态。

　　6、根据室外气温高低决定冷却塔风扇开启台数。主机运行中，冷却水出水温度升高至3５℃时需要加开冷却塔风扇。

　　7、检查膨胀水箱补水是否正常。

　　8、检查并确保需用冷冻水泵、冷却水泵出入水管阀门在开启状态。

　　9、启动冷却水泵和冷冻水泵。

　　10、检查冷冻水泵和冷却水泵运行电流是否正常。

　　11、检查并确保需用主机冷冻水管、冷却水管、电动阀已经在开启位置。

　　12、检查蒸发器、冷凝器出入水压差(约1kg／cm2)。

　　13、检查主机油箱油位在上镜的半镜位置。

　　14、检查主机、油温是否在65℃～68℃之间。

　　15、启动主机。

　　16、检查主机运行数据，待主机运行平稳后才可离开机房。

　　（二）关机程序

　　1、关机前记录主机运行数据。

　　2、按停主机。

　　3、主机完全停止后10分钟停冷却水泵、冷却塔风机，冷冻水泵、也可根据需要继续运行冷冻水泵供冷。开启多少台主机，根据负荷及水温而定，每开一台主机应开一组水泵配合。

　　三、空调系统运行管理规定

　　1、空调系统的设备运行由空调组负责，暖通、给排水管理员进行监督。

　　2、每班当值人员每两小时巡查空调机组和外围设备一次，并将运行运行情况记录在空调系统运行表上，未经主管管理员批准，不得擅自更改运行参数。

　　3、按大楼空调运行时间表准时启停空调系统。

　　4、在不影响大楼正常营运的前提下，积极探索并实施有效的节能方法。

　　四、空调系统维修保养规程

　　1、冷水机组维修保养和水处理由委保公司负责。

　　2、强弱电综合班组负责空调系统辅助设备（水泵、电机和风机）的维修，并按空调系统保养计划做好设备保养。

　　给排水综合班负责管道，风机盘管的水路畅通。

　　工程部员每年12月制订下年度的空调系统保养计划，并负责组织实施。

　　3、当值人员巡查发现系统设备故障，应立即进行维修，并报告调度主管。

　　4、设备维修过程所要更换的零件，必须做详细记录。

　　5、根据系统设备的特点，重点做好除尘、润滑、更换老化部件、紧固螺丝等工作。

　　6、工作过程中注意环保，对有害气体、雪种等的排放必须加以限制。

　　7、注意用电、防火安全，如需烧焊，须办理动火证，并严格遵守动火作业规定。

　　8、系统保养以不影响大厦正常营运为原则。对突发性故障应在4小时内排除，逾期应向上级报告以便及时通知受影响的用户。

　　9、系统维修保养工作结束后应填写维修保养记录表。

　　五、管网系统

　　1、主管道

　　(1)发现或接报主管道漏水应迅速关闭冷水机组和水泵。

　　(2)现场用沙包拦住电梯口、走廊口，以防水浸入电梯井和用户单元，并将水引入地漏；如地漏排水量不够，则将漫出的水导人走火梯。

　　(3)用薄铁皮将裂口围住，并用绳索或铁丝捆紧以防水到处乱射。

　　(4)将空调机房内管道底部排水口打开排水，留意水泵房污水泵抽水情况；一旦发现集水坑水位过高，则需关闭排水口。

　　(5)报告调度主管，由其安排抢修并在事后作维修报告。

　　2、水平管网

　　(1)发现或接报空调水平管网漏水，应迅速将事故楼层风机房内的空调水平管阀门关闭。

　　(2)现场用沙包拦住用户单元门口和电梯口以防水漫入电梯和用户单元，将水导入洗手间地漏。

　　(3)用薄铁皮围住裂口并用铁丝或绳索捆紧以防水到处乱射。

　　(4)报告调度主管，由其安

排抢修并在事后作维修报告。

　　3、空调机房内的伸缩节

　　(1)发现或接报机房内伸缩节破裂，应按急停掣停止冷水机组，并按急停掣停止水泵。

　　(2)将破裂伸缩节上的闸阀关闭，漏水停止后开启备用泵和冷水机组。如闸阀关闭不严，则立即将破裂的伸缩节拆除，将特制铁板用螺栓封闭闸阀出口，停止漏水后再开启机组和备用泵。

　　(3)报告调度主管，由其组织维修，并在事后作维修报告。

　　4、空调机房内的管道

　　(1)发现或接报空调机房内管道漏水，应停止机组水泵并将电房内的机组系统供电总开关拉断，以防电气短路。

　　(2)用铁皮将裂口包住并用绳索或铁丝捆紧，以防水到处乱射。

　　(3)用沙包拦住附近用户单元门口以防水浸。

　　(4)开启机房内对应管道底的排水口排水。

　　(5)注意水泵房污水井的水位，如水位过高则增加一台潜水泵辅助抽水至另一污水井。

　　(6)报告调度主管，由其组织抢修。

物业经理人网-www.Pmceo.com

篇2：商场空调设备管理工作规范(3)

　　商场空调设备管理工作规范（三）

　　1目的

　　确保空调机组技术性能处于良好状态，及操作的正确性和安全性，保证商场正常供冷、供热。

　　2适用范围

　　商场各类空调设备的运行管理。

　　3职责

　　3.1空调工负责空调设备的操作、监控记录、异常情况报告、维修保养及设备房的清洁工作。

　　3.2设备主管负责空调设备的综合管理及对上述工作的检查督导。

　　3.3物业部门负责向有关商户通知空调停机情况。

　　4空调设备（设施）运行规程

　　4.1空调机房管理工作

　　--非工作人员进入机房需经管理处维修班批准后，由空调维修工陪同，方可进入，如有进入必须在〖设备房出入登记表〗进行登记。

　　--空调机房内设备由空调维修工负责操作，其它人不得擅自操作。

　　--运行中若出现停电等异常情况，应立即停机。恢复供电半小时后方可开机。

　　--保持机房干净整洁无积灰，不得堆放杂物。消防设备完好，严禁吸烟。

　　--保持良好室内照明及通风，门窗开启灵活无破损。

　　--空调维修工负责空调设备的操作、监控记录，应在空调设备启动时观察电流、温度、压力大小，倾听有无异声，并填写〖空调机组运行记录〗。

　　4.2管理人员工作程序

　　4.2.1工程设备领班

　　--应根据气温变化，及时调节空调负荷，以保证满足使用要求同时达到节能目的。

　　--负责设备的技术资料和档案的收集、保管，负责零星设备的配件和材料的采购计划，外协维修的联系工作。

　　--负责编制空调设备（设施）台账、设备卡，每年按运行状况制订中、大修计划。

　　--对空调设备（设施）维修保养提供工作指导及检查监督。

篇3：工业园中央空调设备巡视管理制度(根据实情定)

　　工业园中央空调设备巡视管理制度(根据实情定)

　　一、中央空调开机成功后，为了保证空调系统的良好运作，值班员每隔4小时巡视一次中央空调机组，巡视的主要部位包括：

　　1、检查电压表指示是否正常，正常情况为380V±10%；

　　2、检查三相电流是否平衡、是否超过额定电流；

　　3、检查油压表是否正常，油压的正常范围100～150pa；

　　4、检查进出冷却水温度(进水温度＜35℃，出水温度＜40℃)；

　　5、检查进出冷冻水温度(冷冻水进水温度＜0～18℃，温度6～8℃)；

　　6、主机运转过程中是否有异常振动或噪音；

　　7、冷却塔风机运转是否平稳，冷却塔水位是否正常；

　　8、检查管道、阀门是否渗漏，冷冻保温层是否完好；

　　9、检查控制柜各元件运作是否正常，有无异常的气味或噪声；

　　10、各种标识工具是否完好等。

　　二、值班员巡视中发现设备有缺陷存在时，立即通知维修部主管。维修部主管分析缺陷后，联系相关技术人员处理，如缺陷较严重时，可按操作程序停机，并通知相关人员，说明情况。

　　三、值班员对巡视的情况认真做好记录，如设备故障正在处理时，未经维修部主管同意不准离开。

　　四、为了防止意外事故，机房应随时上锁，钥匙由值班员管理，任何人不准私自配钥匙，下班时，将钥匙及巡查记录交给接班人，交班人与接班人严格按交接班制度执行交接手续。

篇4：大厦空调设备管理制度（五）

　　大厦空调设备管理制度(五)

　　1.目的

　　为保证公司受委托的物业管理项目内所有空调及附属设备的有效和运行的安全正常

　　2.适用范围

　　本制度适用于公司受委托的物业管理项目内所有空调及附属设备。

　　3.分类

　　3.1 分体式挂、柜机

　　3.2 中央空调

　　4.要求

　　4.1 分体式挂、柜机

　　4.1.1 在需要运行的季节由专门的人员对其按照空调操作说明进行操控。

　　4.1.2 每日三次对设备运转情况进行检查(早晨上课前，中午放学后，晚自习前)，发现问题立即联系相关专业人员进行维修。

　　4.1.3 空调管理人员应当按照课表对空调使用进行控制，如发现该教室无课则应停用空调，节约电力资源。

　　4.2 中央空调

　　4.2.1操作规程(制冷)

　　4.2.1.1 检查网管系统水压，应保持在8Kg--9KGg正常范围，严禁超压。

　　4.2.1.2 检查配电柜、电压、电源、电气附件是否正常。

　　4.2.1.3 启动冷却水泵、循环泵、冷却塔开关，保持正常运行5分钟以上。

　　4.2.1.4 启动机组，观察水系统降温是否正常。

　　4.2.1.5 运行中必须经常检查压力、温度的变化，同时做好记录。

　　4.2.1.6 关机时，先关主机，后关冷却塔、循环泵、冷却泵。

　　4.2.2 操作规程(供暖)

　　4.2.2.1 检查网管系统水压状况，应保持在8Kg--9Kg正常范围。

　　4.2.2.2 检查配电柜、电源、电压、电气附件是否正常。

　　4.2.2.3 通知锅炉房送气，送气压力应逐步上升。

　　4.2.2.4 打开室外气阀，启动热水循环泵。

　　4.2.2.5 关闭排气阀，打开热交换器蒸汽阀。

　　4.2.2.6 运行中必须经常检查压力、温度变化，同时做好记录。

　　4.2.2.7 供暖压力超过9Kg范围应立即采取降压措施。

　　4.2.2.8 关机时，先关总气源，后关热交换器，再关热水循环泵。

　　4.3 空调机房管理规定

　　4.3.1 空调机房平时应上锁，钥匙由物业管理办公室保管，未经许可，禁止非工作人员入内。

　　4.3.2 保持机房内良好的通风和照明。

　　4.3.3 空调机运行时，值班人员应按时巡查，检查各项运行参数、状态是否正常，如有异常，应及时调整处理，并做好记录。

　　4.3.4 定期清洗系统的过滤网和过滤器，保证送风管道和水管道的通畅。

　　4.3.5 每月对主、副机和机房进行一次清洁，并做好设备房的消杀灭鼠工作。

　　4.3.6 每年对主、副机进行一次全面检查保养，确保机组的良好运行。

篇5：辖区空调设备系统管理规定

一、空调系统检查巡视内容

　　1、设备巡查

　　巡查运行中的空调设备要注意观察运行状态,听有没有异常声音;观察电压、电流是否在正常范围;检查水位是否在正常位置,水泵、阀们和管道有没有漏水、渗水、溢流等现象。

　　2、空调机房

　　(1)主机是否正常,油温是否在正常温度,油位是否正常;三相电压是否正常;水压是否在正常压力。

　　(2)巡查(来自:www.pmceo.com)水泵运行状态,检查进出水压力、运转马达声音是否正常,运行中有无过热现象,检查阀门、Y型过滤器、软接头止回阀、水流开关有无漏水、损坏、不能开启等故障。

　　(3)空调控制室内,水泵起动箱有无故障指示。

　　3、冷却塔、水箱检查

　　(1)冷却塔:检查水塔有无溢流、缺水,风机运行时是否发出噪音,风机起动电柜有无故障指示。

　　(2)膨胀水箱:检查有无溢流、缺水,浮球是否正常工作。

　　4、风机等检查

　　(1)组合式风机:检查运行时有否发出噪音,起动箱指示灯是否正常,尘网有无堵塞,尘网是否干净,运行有无噪音,去水冷凝盘去水是否顺畅。

　　(2)吊装式风机:运行时有否发出噪音,尘网有无堵塞。

二、空调系统操作规程

　　(一)开机程序

　　1、检查电源、三相电压是否有380V。

　　2、检查并确保冷冻水、冷却水系统注满水,静水压力正常。

　　3、检查并确保需用主机冷冻水、冷却水出入水管阀门在开启状态。

　　4、检查冷却塔补给水是否正常。

　　5、检查并确保冷却塔出入水管阀门在开启状态。

　　6、根据室外气温高低决定冷却塔风扇开启台数。主机运行中,冷却水出水温度升高至30℃时需要加开冷却塔风扇。

　　7、检查膨胀水箱补水是否正常。

　　8、检查并确保需用冷冻水泵、冷却水泵出入水管阀门在开启状态。

　　9、启动冷冻水泵和冷却水泵。

　　10、检查冷冻水泵和冷却水泵运行电流是否正常。

　　11、检查并确保需用主机冷冻水管、冷却水管、电动阀已经在开启位置。

　　12、检查蒸发器、冷凝器出入水压差(约1 kg/cm2)。

　　13、检查主机油箱油位在上镜的半镜位置。

　　14、检查主机、油温是否在65℃~68℃之间。

　　15、启动主机。

　　16、检查主机运行数据,待主机运行平稳后才可离开机房。

　　(二)关机程序

　　1、关机前记录主机运行数据。

　　2、按停主机。

　　3、主机完全停止后3分钟停冷冻水泵、冷却水泵、冷却塔风机,也可根据需要继续运行冷冻水泵供冷。开启多少台主机,根据负荷及水温而定,每开一台主机应开一组水泵配合。

三、空调系统运行管理规定

　　1、空调系统的设备运行由空调组负责,暖通、给排水管理员进行监督。

　　2、每班当值人员每两小时巡查空调机组和外围设备一次,并将运行运行情况记录在空调系统运行表上,未经主管管理员批准,不得擅自更改运行参数。

　　3、按大楼空调运行时间表准时启停空调系统。

　　4、在不影响大楼正常营运的前提下,积极探索并实施有效的节能方法。

四、空调系统维修保养规程

　　1、冷水机组维修保养和水处理由专业公司负责。

　　2、空调班组负责空调系统辅助设备(水泵、电机和风机)的维修,并按空调系统保养