物业园区工程部设备管理模式

　　物业园区工程部设备管理模式

　　1、工程部内按设备系统类别划分区域，对整场进行物质备案。并将工作相应岗位合并为两个班组。班组内人员由领班按任务所需和个人专业特长分配不同岗位，但可以根据排班和实际任务的需要，调整到本班组的其他岗位，满足以精简经济的人力保持设备良好运行和维护的需要。

　　2、各岗位当班人员按职责范围和岗位职责负责所属设备的运行和维修保养，严格遵守设备安全操作规程，按制订的运作程序规范的完成工作任务。

　　3、设备维修作为工程部设备管理的主要内容，将按日常报修、日常巡查检修、预防性维修和翻新改造四个功能块来进行，具体说明如下：

　　一维修功能

　　所有设备设施维护、保养和检修以四个功能块来完成：

　　（1）预防性维修：所有设备设施均制订维护保养和检修计划，按既定时间、项目和流程实施预防性的检修。

　　（2）日常报修处理：设备设施的使用部门在日常使用过程中发现的故障以报修单的形式通知工程部采取维修措施。

　　（3）巡查检修：工程部各班组值班人员在当班时段至少对责任范围内的设备设施进行一次巡查，发现故障和异常及时处理。

　　（4）增改翻新：根据设备设施的具体情况和实际需要，对已有的设备设施进行增加、改进性能和翻新处理，使设备设施重新恢复使用价值，得到良好的利用。

　　二维修结构

　　（1）经理负责根据园区设施规模制订维修程序和维修计划。

　　（2）以各专业班组为单位，按既定的责任范围，分别负责所属区域或设备设施的维护、保养和检修。

　　（3）重要设备设施和综合专业性设备设施由经理负责组织相关班组共同进行维护、保养和检修。

　　三维修控制

　　（1）经理负责监督各班组按既定的程序和计划实施，控制维修成本、效率和质量。各班组按程序和计划在领班的组织和带领下，实施并完成设备维护、保养和检修。

　　（2）日常报修处理由报修部门负责验收设备修复质量并签收《工程报修单》。

　　《工程报修单》共三联由报修部门验收签字后一份报修部门留存、一份工程部备查、一份由工程部每月汇总转交财务核算材料成本。

　　（3）预防性维修项目由维修人填写《维修记录》，使用或保管部门进行验收签字；如有更换配件或耗用材料以《工程报修单》方式处理。

　　（4）工程部日常巡查中的检修由检修人填写《巡查检修记录》，并由使用或保管部门验收签字；如有更换配件或耗用材料以《工程报修单》方式处理。

　　四技术与安全运行保障模式

　　（1）成立以主管为组长、各班领班为副组长、各岗位骨干为成员的工程部技术与安全运行保障小组，集中工程部优势力量及时迅速的解决工程部运作中的各种技术难题、加强和保证安全运行。

　　（2）技术与安全小组各成员在日常工作中同步负责所在班组或岗位的技术与安全保障。密切注意所属责任范围的设备设施及人身财产运行安全。

　　（3）领班负责制定本班技术与安全运行保障计划，组织本班技术培训和安全检查；主管负责制定本部门技术与安全运行保障计划，组织全部门的技术和安全检查。班组和全部门按计划时间和项目进行技术培训和定期的安全检查、评估，对发现和存在的隐患及时处理，确保工程部安全运行。

　　（4）工程部日常运作中各岗位出现的技术疑难问题当班人员不能解决时，主管及时组织技安小组成员共同想办法处理。确认部内无力解决的，由主管及时向上反映，并尽快联系专业公司或厂家支持，确保公司正常经营。

　　（5）实行安全操作一票否决制。各岗位人员严格遵守操作规程和安全制度，对工作认真负责，杜绝事故发生。在部门或公司组织的安全检查中不能达标的班组和岗位，本月各项奖励一律取消。凡发生安全责任事故的，情节严重的直接责任人立即调离工程部。

　　五、程部财务管理模式

　　1、主管对本部门的财务管理负有直接责任。

　　2、工程部所有物品申购领用均需主管审核签字，严格控制备件库存成本和非营业所需物品领用。

　　3、工程部工具和常用备件由各班组直接从公司仓库领用，并负责保管。不另设保管员。

　　4、每月财务盘存日，先以班组为单位由领班负责进行物品清点，并与仓库核对后，报表交主管汇总。主管5、负责将本月所有财务报表汇总交财务部。不另设财务或统计员。

　　6、其他严格按园区财务制度和程序处理。

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篇2：项目物业工程设备管理规定

　　项目物业工程设备管理规定

　　一、工程设备管理

　　1.0目的

　　为逐步建立**物业工程设备规范化管理，特制定本工程设备管理规定。

　　2.0适用范围

　　2.1本管理规定适用于：**物业的商业类及住宅类项目物业工程设备总体管理。

　　2.2由于住宅类项目技术含量和管理技能要求相对较低，依据体系适用范围的可裁剪原则，住宅类物业工程可按各自项目情况参照设备台帐汇总册的内容对表单等进行裁剪。

　　3.0管理职责

　　**物业工程部员工负责具体操作，领班以上管理人员负责操作协调管理，工程部主管（物业项目的工程最高负责人）负责总体监督管理，对所管工程目标管理的达标负责。

　　4.0基础设备管理

　　4.1**物业工程部在设备资料和设备基本完成验收接管后，工程部主管负责安排对所接管的公共设施设备，按工程设备台帐编号管理规定统一进行设备编号。

　　4.2工程档案资料交接上分类登记，商业项目填写《图纸资料验收交接汇总表》。

　　4.2工程部主管负责对所接管的工程设备，安排建立和不断完善《设备台帐汇总册》和《设备台帐登记卡》的项目内容记录。

　　4.4按所制定的设备运行操作及操作规程、巡视管理规定进行工作。

　　4.5按制定的设备维护保养制度进行设备维护保养工作，对外包维保项目按外包合同和相关工程管理规范进行监管。

　　5.0特种设备管理

　　5.1变配电设备及其高低压配电房安全用具、电梯设备、擦窗机、锅炉设备、压力容器、避雷装置等国家技监部门规定的特种设备，按技术监督管理部门规定的期限及要求进行定期检测，特种设备定期安全检测的合格凭证（如：电梯年检合格证等）按规定挂放标示。

　　5.2特种设备定期安全检测的合格凭证，均须按检测合格凭证在《特种设备定期检测一览表》登记存档备查。

　　6.0外包设备维保监督管理

　　6.1工程设备维保外包合同/协议应明确约定：维护保养标准和范围内容；报修及时

　　率、维修合格率、故障的有效控制率；对无法按时修复设备的应急处置保障措施；

　　主要零配件更换；外包维护保养计划及实施评估考核等合同要素条款。

　　6.2外包设备的维修和维护保养范围、内容的工作质量，工程部主管（物业项目工程最高负责人）应安排相关专业的技工跟进协调监督过程与结果。

　　6.3参与跟进外包设备的维修、维护保养工作协调监督管理的员工，除需具备专业工程知识技能和工程规范外，还应了解熟悉所跟进的工程外包合同/协议技术条款和维修维保工作内容等。

　　6.4外包设备的维修、维护保养工作重点从：外包设备的安全运行角度，报修的及时率、维修的合格率、故障的有效控制率、维护保养的到位率等综合方面对外包维保商的工作质量进行监督管理。

　　7.0设备操作规程管理

　　7.1设备操作规程具有很强操作的专业针对性、操作的程序性和个案特性，除通用常规设备（如：供配电的倒闸操作票、常规水泵操作规程等）可采用通用性的操作规程及操作票。

　　7.2高压供配电、各类中央空调机组、消防系统等主要系统设备的操作规程，各物业项目应按设备操作使用维护说明书，可按供配电倒闸操作操作规程格式编制相关的设备操作规程，并按操作规程进行操作。

　　8.0相关记录

　　8.1设备资料验收交接汇总表（适用于商业类项目）

　　8.2设备台帐汇总册

　　8.3设备登记卡

　　8.4特种设备定期检测一览表

　　8.5倒闸操作票

　　二、设施设备资料管理内容

　　1.0物业公共设施设备交接验收类档案资料

　　1.1物业建筑结构平面图、设备系统竣工图纸资料。

　　1.2物业设施设备的质监、消防、技防、等政府管理部门的验收合格文件报告。

　　1.5物业公共设施设备操作、维护手册等技术资料移交记录。

　　1.6物业公共区域及公共设施设备验收移交记录

　　2.0物业设施设备的检测类资料

　　2.1变配电的电气测试报告

　　2.2电梯的检测报告及年检合格证

　　2.3生活水箱的定期清洗消毒、水质检测报告。

　　2.4楼宇避雷系统的定期检测报告

　　2.6消防系统设备试机检测记录，烟感、温感等探头定期测试记录。

　　2.7监视和测量装置校准记录与特种设备检测记录

　　3.0设备类维修保养外包合约/协议

　　4.0设备维修、维护保养计划与实施类资料

　　4.1设备操作运行的工作日志（主要操作、巡视、机房进出等）记录表单

　　4.2各类设施设备的维修维护保养计划与实施情况记录

　　4.3报修及维修回访记录

　　5.0工程设备应急处理记录

　　6.0工程专业培训与考核记录

　　7.0商业项目BA系统中关键软件运行程序与数据的备份

　　三、工程资料建档参考标准要求

　　工程设施设备图纸及其资料应分类建档，要求有目录索引有目录查询清单，有

　　柜、有卷、有袋、有文件夹存放，并应及时不断补充完善，做到完整、准确。序号档案文件资料内容文件夹名称目录索引建档要求主管部门建筑结构及设备竣工图纸资料按图纸名称采用图纸档案盒

　　1物业工程部

　　系统竣工图资料[按系统分类]设目录索引按系统分类建档

　　质检、消防、技竣工验收文件按设备单项黑色A4文件夹

　　2物业工程部

　　防等验收文件[01]设目录索引分类分本建档

　　设施设备各设施检测报告按职能部门黑色A4文件

　　3物业工程部

　　类检测记录[02]设目录索引夹分类建档

　　公共设施设设备移交记录按设施设备黑色A4文件夹

　　4物业工程部

　　备移交记录[03]名称设索引分类分本建档

　　设施设备操作设备操作手册按设施设备黑色A4文件夹

　　5物业工程部

　　与维护说明书[04]名称设索引分类分本建档

　　工程设备维维保合同协议按设备系统黑色A4文件

　　6物业工程部

　　护保养合约[05]设目录索引夹分类建档

　　工程管理文工程管理文件按设备系统黑色A4文件

　　7物业工程部

　　件表单汇编[06]设目录索引夹分类建档

　　公司/部门会议记要按部门日期黑色A4文件

夹

　　8物业工程部

　　会议记要[07]设目录索引分类分本建档

　　工程管理报告包工程管理月报按部门日期黑色A4文件夹

　　9物业工程部

　　含节能降耗记录[08]设目录索引分类分本建档

　　维保计划与实际维保计划与实施按设施设备黑色A4文件夹

　　10物业工程部

　　执行情况记录[09]设目录索引分类分本建档

　　工程设备主要设备巡视记录按设备系统黑色A4文件

　　11物业工程部

　　操作巡视记录[10]设目录索引夹分类建档

　　业户报修及报修/回访记录按日期设黑色A4文件夹

　　12物业工程部

　　其回访记录[11]目录索引分类分本归档

　　装修审图/施工二次装修管理按区域单元黑色A4文件

　　13监督检查记录[12]设目录索引夹分类建档相关职能部门

　　工程管理各工程突发事件按职能部门黑色A4文件

　　14物业工程部

　　类突发事件[13]设目录索引夹分类建档

　　按职能部门黑色A4文件

　　15其他文件资料其他文件资料物业工程部

　　设目录索引夹分类建档

　　四、设备编号管理规定

　　1、为统一规范**物业所管辖的工程设备编号，特制定本工程设备编号管理规定。

　　2、设备编号按设备系统进行分类编号，以设备机组整体为对象进行编号管理。

　　3、设备编号按三组（四二四）编号方式

　　※※※※--※※--※※※※

　　设备顺序号

　　设备系统代码

　　物业楼盘代码

　　如：CSSJ—FS—0125表示：常熟世纪中心—消防设备—第125号

　　4、设备所属系统代号（如：EL表示电气设备）

　　EL：电气设备包括：高低压配电柜、发电机、避雷装置等各类电器设备等。

　　AC：空调设备包括：冷冻机组、热泵机组、锅炉、换热器、水泵风机、风机盘管、

　　变风量机组、空调箱、单体空调机等。

　　SD：给排水设备包括：水泵、减压阀、气压罐、水箱、游泳池设备、热水器、污水

　　处理设备等。

　　LE：电梯设备包括：升降梯、杂货梯、自动扶梯、擦窗机、吊篮等。

　　FS：消防设备包括：消防报警主机、消防/喷淋泵、消防卷帘、正压/排烟风机等。

　　SA：保安设备包括：闭路监控设备、巡更、门禁、防盗报警设备等。

　　CB：通讯广播包括：交换机、音响设备、放大器、综合布线、网络设备等。

　　OA：办公设备包括：办公电脑、复印机、传真机、打印机等。

　　BA：楼宇自控包括：自控电脑、控制设备、DDC箱、执行机构等。

　　PA：车库设备包括：车库控制电脑、闸机、出入票机等。

　　TL：工具包括电动工具、测量仪器、专用工具、通用工具。

　　TV：有线电视与卫星电视包括：接收机、录像机、影碟机、监视器等。

　　QT：其他设备：以上分类未纳入的设备

　　5、设备顺序号

　　按设备系统按顺序编号，如：供配电设备属EL系统，从0001号起逐个编号至最后一台设备为止，依此类推。

　　五、设备机房安全管理规定

　　1.0目的

　　为保证**物业工程部所管辖的机房设备正常安全运作，特制定本设备机房安全管理规定。（本管理规定作为工程部的内部上墙管理制度）

　　2.0适用范围

　　本设备机房安全管理规定适用于：**物业工程部所管辖的变/配电房、发电机房、消防泵房、水泵房、电梯机房、中央空调机房、锅炉房、电话机房、卫星电视及管道井等设备机房的安全管理。

　　3.0管理职责

　　本管理规定由工程部各专业工种员工负责操作执行，落实到人，工程部主管负责监督管理。

　　4.0设备机房安全环境管理

　　4.1设备机房的安全及环境管理按：设备操作、巡视、维修、维保的责任划分落实到

　　人，责任人应定期安排保洁、除尘、油漆和粉刷工作。设备机房总体应保持通风、干燥、整洁的环境。当值责任人有责任对机房的设施设备缺陷提供书面报告。

　　4.2设备机房设施，A.门窗无破损，无人工作时门上锁；B.天花：无裂痕无起壳、脱壳现象，无渗漏、无蜘网；C.墙面、地坪：整洁、无裂痕、无破损；D.照明灯具功能完好。

　　4.3机房内应保持整洁无垃圾，无乱堆乱放物品。设备机房内禁止带入任何食品，特别是变配电房等重要电气机房。

　　4.4设备机房内必要的工具/物品应设立标识区与标识线整齐存放，无关物品一般不应存放机房内。

　　4.5变/配电房应保证“四防一通”的电气规范要求。机房内的建筑孔洞必须封堵完好。变/配电房应注意防水高门槛的设置。水泵及空调等有水机房内应注意地漏、排水的设置，并保持畅通，地坪保持无积水。

　　4.6按消防安全管理规定，机房内合理配妥消防灭火器材。机房内电气控制箱及热源灯具周围必须保证安全距离，除危险品库外严禁存放易燃易爆物品。

　　5.0机房设备管理

　　5.1按工程上墙制度要求悬挂相应的上墙制度，按设备标识规范配置相应的标识，设备名牌应保持完整，有必要的安全运行的开/关等状态标识。各类管道色标应符合规范。

　　5.2机房设备外观应保持干净整洁，设备功能及运行正常，设备及其配电箱/柜等应保持完好无损。

　　6.0机房设备操作、检修、维保管理

　　6.1机房设备及重要设备的检修维护保养、动用消防设施设备的、涉及系统的、软件程序变更的等重要操作均实行工作申请单审批制。

　　6.2机房设备的操作按相关设备操作规程进行。机房设备的检修维护保养按相关机电设备维修维护管理规定执行。

　　6.3因季节性长期不用的、设备或管道/管线作断点维修时，在关闭设备电源或管路管阀时，须挂警示标识牌，实行谁挂牌谁摘牌。当挂牌人不在时，摘牌人须复核确认后及时摘牌，及时恢复该管路阀门、线路开关的正常状态。

　　6.4凡维修影响业户正常使用时，事先通过客服向有关业户发出通告后方可进行。上述操作过程与工作结果，各部门当值人员均需及时记录在相关工作日志中。

　　7.0设备机房进/出管理

　　7.1进/出设备机房，当值人员应随手关门、人离锁门。

　　7.2外部门工作人员及外包维保单位工作人员因工作需要进入设备机房的，应凭工作单操作，当值人员须负责督促并办理设备机房进/出登记手续。

　　7.3凡外单位人员参观需要进入设备机房的，应经相关部门主管以上领导同意，并有相关部门人员陪同，当值人员负责办理进/出登记手续。

　　7.4凡与工作的无关人员，当值人员有责任禁止其随意进入，凡发现有违规进入的，当值人员将承担责任。

　　8.0相关记录

　　8.1设备机房操作巡查记录表

　　8.2设备机房外来人员进出登记表

　　六、消防设备安全管理规定

　　1.目的

　　为保证消防设备正常运行，实现消防安全无火灾的质量管理目标，特制订本管理规定，本管理规定作为物业管理的内部上墙管理制度。

　　2.适用范围

　　本管理规定适用于：消防系统设备的操

作、巡查、检修、维护保养过程。

　　3.管理职责

　　本管理规定由工程部各专业员工和保安部相关员工负责操作执行，领班负责抽查监管，工程部主管及相关部门主管负责监督管理。

　　4.工作职责

　　4.1保安部相关当值员工，负责监控中心消防设备日常操作及辖区消火栓箱、消防接合器、灭火器材、防火卷帘门等巡查操作管理。

　　4.2工程部当值员工负责消防机房设备、消防风机消防设备巡查维护管理。

　　4.3工程部专业人员在检修消防设备时，若造成消防报警系统、消防风系统、防火卷帘、应急广播等设备全部或部分停止时，必须事先填写检修通知单。检修维护工作应在尽可能短的时间内完成。

　　4.5工程部专业人员负责检查消防水系统管网阀门除放水阀常关闭，其余阀门应保证常开（包括消防水泵接合器水阀门），须保证物业辖区消防管网中始终有压力水，消防控制应设置在：“自动”状态。

　　5.相关记录

　　5.1保安部消火栓箱及灭火器巡检表（保安部）

　　5.2工程部相关值班日志

　　七、倒闸操作规程

　　为保证**物业项目的供电系统设备正常运行和人身安全，防止凭想象、凭记忆进行变配电设备的操作，强电专业员工必须按本《倒闸操作规程》执行操作，强电领班负责监督管理。

　　1.0倒闸操作前的准备工作

　　1.1强电专业员工根据变配电操作任务，填写《倒闸操作票》，强电领班负责审核

　　作内容和倒闸操作顺序是否符合规程，在监护人栏签名确认。

　　1.2强电专业员工负责操作前的现场设备检查，强电领班负责复查，确保不会带负荷、不带接地线的误操作。

　　1.3模拟预演—倒闸操作人与监护人应事先在模拟屏上根据倒闸操作顺序预演。

　　1.4安全措施—在监护人的监护下，操作人戴好绝缘手套及穿上高压绝缘靴，带上安全操作用具。

　　1.5核对铭牌—监护人按操作项目核对操作设备铭牌是否正确。

　　2.0倒闸操作步骤

　　2.1监护人记下操作开始时间，发布允许操作令。

　　2.2监护人根据《倒闸操作票》操作顺序唱票，每项只允许唱读一次。

　　2.3倒闸操作人根据监护人唱票内容高声复票，并按令进行操作。

　　2.4倒闸操作人每进行一步操作，监护人应检查操作人每步操作是否准确，由监护

　　人在《倒闸操作票》上打一次“√”。

　　2.5倒闸操作完毕后，由监护人记下操作结束时间进行最后复查，并做好各项操作记录，向工程部经理汇报完成情况。

　　3.0倒闸操作结束后的工作

　　3.1工程部经理按排各专业员工对相关的系统设备，如：电梯、自控设备、给/排水设备作一次检查。

　　3.2在紧急情况下，如：发生火灾、水灾、地震等白然灾害、人身伤害等突发事故，可先进行倒闸操作，但事后应及时向工程部经理汇报和补填《倒闸操作票》。

　　4.0相关记录

　　倒闸操作票

　　八、常规水泵操作规程

　　1.0开泵前准备工作

　　1.1检查水泵的进/出阀门是否打开。

　　1.2检查阀门是否有滴水等异常现象。

　　1.3检查水泵的进出口压力表读数是否正常。

　　1.4检查电控柜电源指示灯和电压是否正常。

　　1.5检查蓄水池水位是否正常。

　　2.0开泵运行

　　2.1定时巡视检查每班次不少于2次，并做好记录。

　　2.2检查控制柜电压、电流是否正常。

　　2.3检查有无异常声响、振动。

　　2.4检查水泵电机外壳温度是否正常。

　　3.0开泵注意事项

　　3.1初次开泵或停泵时间较长，开泵前应用手，盘动一下联轴器。

　　3.2发现电流、压力过大，先停泵，再分析检查超压、电流过大的原因，排除故障方可再试开泵。

　　3.3泵体或电机发生异常和异味，应立即停泵检修。

　　3.4泵的填料允许有少量滴水（10-20滴/分钟），如出现大量滴水，应做适当调整。

　　3.5泵要轮换开启运行，基本保持相同的使用频率。

　　3.6发生事故时，应沉着冷静迅速判断事故原因，做出相应处理，及时报告主管领导，事故未处理完毕，不得交接班。

篇3：工程部测量设备管理标准作业规程

　　工程部测量设备管理标准作业规程

　　1、目的

　　1.1、确保测量设备的能力满足使用要求。

　　2、适用范围

　　1.1、适用于北京**工程部对测量设备从配置、样准、使用至管理各个环节的控制。

　　3、职责

　　3.1、物业公司总经理负责批准测量设备的采购计划。

　　3.2、工程部经理负责审核测量设备的采购计划。

　　3.3、工程部主任负责采购计划的实施。

　　3.4、工程部维修人员负责提出测量设备的采购计划或申请；负责测量设备的使用、校准和管理。

　　4、程序要点

　　4.1、测量设备的范围

　　4.1.1、按用途可分为向顾客计费用的；维护和检修设备用的；对设备运行参数进行监视用的。

　　4.1.2、按装置可分为安装于固定管道、设备上的；移动使用的。

　　4.1.3、按来源可分为公司原来已有的、新采购的、借用的。

　　4.1.4、按形式可分为仪器、仪表、磅秤、天平、量具、测试软件。

　　4.2、测量设备配置的要求

　　4.2.1、数量满足使用需要。

　　4.2.2、最大量程、最小分度值和精度等级满足被测对象精密度、准确度的要求。

　　4.3、测量设备的采购

　　4.3.1、工程维修部主任应根据测量设备的现状和需要，提出采购计划或申请，经工程部经理审核，总经理批准后按规定进行采购。

　　4.3.2、采购计划或申请应详列所需采购测量设备的下列资料：

　　4.3.2.1、名称、型式或型号、规格、最大量程、最小分度值、精度等级；

　　4.3.2.2、数量、该产品的标准代号（尽可能做到）、用途、参考生产厂家或供应商名称。

　　4.3.3、采购人员应严格按采购资料进行采购，如有变动，应事先征询工程维护部主任的意见。

　　4.3.4、测量设备采购进公司后，应按公司相关规定办理交接手续。工程维护部主任应核对实物是否与所申报采购资料相符，并核查验证包装、外观及所带证明、证件。

　　4.4、测量设备的管理

　　4.4.1、工程维修部主任应指定专人负责管理测量设备，其职责为：

　　建立测量设备台账，其内容包括：出厂编号、公司编号、名称、型式或型号、量程参数、精度等级、生产厂家、数量、使用部门或使用人、开始使用日期等唯一性标识追溯性资料，并随测量设备的变化而保持台账的可用性和可追溯性；

　　4.4.1.1、对测量设备逐一进行编号标识，其要求为：

　　--采用符号和顺序进行编号，示例如下：

　　--符号规则如表一：

　　本表未作规定的，由专职管理人员依据上述原则予以规定；

　　--标识方法应按方便、适用、可行、易于观察的原则进行，一般采用带色彩（如红、黄色）的不干胶纸编号后粘贴于测量设备适宜部位的方法实施。

　　4.4.1.2、规定测量设备的校准周期。测量设备的校准周期根据其使用频率及测量设备精度等级确定，如表二：

　　4.4.1.3、按确定或规定的校准周期将测量设备委托国家授权的计量监督检测单位进行校准，并办理相关委托手续；

　　4.4.1.4、对测量设备的使用、停用、报废及校准标识的保持进行检查、监督或办理相关手续。

　　4.5、测量设备的使用

　　4.5.1、测量设备管理人员应确保测量设备（原安装于机械、电气设备上的除外）在使用前（含采购进入公司的）均经过了校准，且校准结论满足使用要求。

　　4.5.2、使用人员应熟悉测量设备的使用，正确、合理、按规定选择和使用测量设备，并确保在校准的有效期内使用。

　　4.5.3、使用人员在调整测量设备时，应防止由于调整不当，而使校准状态失准。

　　4.5.4、当发现测量设备失准时，应对已测量或计量的结果进行复查，消除由于失准可能造成的影响。

　　4.5.5、测量设备的保管环境应适当，不应与工具、刀具、原材料零配件混放，防止丢失、碰磕、损坏、失准、锈蚀。

　　4.6、测量设备的限制使用和报废

　　测量设备经校准后判定为不合格的区段或范围，测量设备管理人员应限制不得在不合格区段或不合格范围内使用，这种限制应以适当的形式通知到所有使用该测量设备的人员，并在设备的适当部位或存放处或包装物上明确予以标识。无法限定区段和范围的，可送有关单位检修，检修后经校准合格方允许使用，无检修价值的应予以报废。报废应办理相关手续，并报总经理批准。

　　4.7、校准的委托

　　4.7.1、如公司无校准设备、标准物及专业人员，即无能力进行校准，凡需校准的测量设备一律委托国家授权校准单位进行校准。

　　4.7.2、工程维护部测量设备管理人员在委托校准时，应将送交校准设备的使用量值范围列入委托中，并请校准单位在校准报告/记录中列出所使用校准设备型号、环境温度、校准判定依据的国家标准代号。

　　4.7.3、工程维护部测量设备管理人员应长期保存测量设备台账、校准记录、限制使用或报废测量设备的审批单。

　　4.7.4、本规程执行情况作为相关员工绩效考评的依据之一。

　　5、记录

　　5.1、《设备台账》详见工具管理标准作业规程*HW/F-GC-03-02-A/0

　　5.2、《资产报废、损失单》详见工具管理标准作业规程*HW/F-GC-03-03-A/0

　　6、相关支持文件

篇4：物业项目保修阶段工程质量和设备管理监控办法

　　物业作业指导书：保修阶段工程质量和设备管理监控办法

　　1、目的

　　为交付后房屋、设备设施进入保修阶段提供操作指引，以便及时处理客户报修和确保各类设备设施正常安全运行。

　　2、范围

　　各管理处、部门。

　　3、职责

　　3.1各管理处负责在保修阶段对设备设施进行日常监控管理；跟进施工单位对工程质量和设备设施问题的处理。

　　3.2地产客户服务中心负责对房屋交付及保修阶段工程质量和设备设施问题的处理；负责监督、督促施工单位对工程质量和设备设施问题的处理工作。

　　4、方法和过程控制

　　4.1工程质量问题处理方法

　　4.1.1地产在房屋交付前，管理处应与地产相关部门结合具体情况确定工程质量返修的管理办法。目前工程质量返修问题的处理主要有两种方式：A、由地产直接负责跟进处理；B、地产委托物业代理跟进服务。

　　4.1.1.1 由地产直接负责跟进处理

　　1)管理处到客户反映的工程质量问题时，须予以记录，并反馈至地产相关部门；

　　2)地产相关部门通知施工方并会诊、约定维修时间，跟进、验收、交付、记录等。并将处理信息反馈给管理处，以便协助处理和跟进；

　　3)在处理过程中，积极与客户进行沟通，防止问题的升级。

　　4.1.1.2 地产委托物业代理跟进服务

　　1)地产与物业在房屋交付前签订工程返修委托代理合同或施工方、地产、物业签定三方协议，明确工作方法及相关责任；

　　2)为物业便于管理，地产并将施工方的保证金转至物业直接管理。物业公司内部须制订保证金的扣罚审批流程，并将扣罚标准通知施工方；

　　3)管理处负责受理业主报修、联系施工方会诊、约定维修时间，跟进、验收、交付、记录等工作，管理处指定返修管理专员负责处理工程质量问题。

　　4)管理处接到工程质量问题时，须进行记录，并开具《房屋返修工作记录单》，交返修管理专员负责处理。

　　5)返修管理专员联系业主进行现场查看，并将查看结果记录在《房屋返修工作记录单》上。如查看结果为业主误报或业主自身原因造成，无须维修或业主自行解决的，返修管理专员将《房屋返修工作记录单》进行存档。

　　6)确认为工程质量问题，返修管理专员通知施工单位负责人安排返修，施工单位负责人制定返修方案填写在《房屋返修工作记录单》上，并签名确认。

　　7)如施工单位不履行责任，或多次返修不成功的，由物业制定返修方案，安排返修，并填写扣款通知单交施工单位确认。

　　8)如为小修项目（五金配件、门窗配件等），返修完毕后，返修管理专员需对业主进行回访，并将回访结果的填写在《房屋报修登记表》的备注栏。如较大维修，返修管理专员需与业主商定维修时间，与施工队进行现场交底，并与施工队负责人在《房屋维修任务书》上签名确认。返修管理专员安排施工队进场维修。维修完毕后，返修管理专员随即进行初验，合格后会同业主、施工队负责人进行验收，并请业主在《房屋返修工作记录单》上签名确认。

　　9)返修管理专员每月需汇总填报《工程质量保修记录表》报地产委托部门。

　　10)返修管理专员将返修资料归档。

　　4.1.2对于业主反映的普遍公共设施配套等问题，由物业提交专题报告报地产，由地产负责处理。

　　4.2设备保修期内的管理工作

　　4.2.1 地产与物业按照《物业接管验收控制程序》，办理验收手续，对部分在《物业管理委托合同》中未明确的设备设施免费维保的管理工作可一并交接给物业，同时对供应商保证金的扣罚流程共同进行确定。

　　4.2.2 为在接管初期设备设施免费维保期内对施工或安装单位的维保工作进行有效监控，地产应确保移交时，提供设备设施采购及安装的合同复印件、维保作业计划、维保期限及内容和其它服务承诺的复印件，设备设施供应商及安装单位的联系人、电话、地址等资料。

　　4.2.2物业应制定各类设备的保养作业指导书，包含对保修期内的设备设施的维修、保修监督工作，并严格按照作业指导书进行操作，填写相关质量记录。

　　4.2.3 保修期内是由安装单位/供应商进行日常保养维修的，管理处应按照维保方提供保养计划对其维保行为进行监控，要求其将每次到现场进行保养的情况记录在《服务供方设备保养维修记录表》上，管理处将日常出现的故障和服务不及时等情况在记录表中记录。

　　4.2.4 电梯保修期结束后如物业公司仍须分包给社会专业公司维保的，物业公司应在电梯保修到期前二个月，着手准备供方的评估工作,确定有资格的合格供方。

　　4.2.5 对于保修期内的各类设备，在出现或发现故障和问题时，管理处应及时通知安装单位处理，如影响到业主使用的，应同时做好防范措施。管理处将故障及处理情况进行详细记录在《保修期内设备故障处理记录表》，报送物业公司和地产公司相关部门。

　　5、支持性文件

　　TJzzWY7.5.4-G01 《物业接管验收控制程序》

　　6、质量记录

表格

　　TJzzWY7. 4-Z01-06-F1 《房屋返修工作记录单》

　　TJzzWY7. 4-Z01-06- F2 《保修期内设备故障处理记录表》

　　TJzzWY7. 4-Z01-06- F3 《服务供方设备保养维修记录表》

　　TJzzWY7. 4-Z01-06- F4 《工程质量保修记录表》

篇5：物业项目保修阶段工程质量和设备管理监控规范

　　物业项目保修阶段工程质量和设备管理监控规范

　　1、目的

　　为入伙后房屋、设备设施进入免费保修阶段提供操作指引，以便及时处理客户报修和确保各类设备设施正常安全运行。

　　2、范围

　　适用于集团内的全资及控股的所有房地产开发公司和其下属的物业管理公司（以下称地产、物业）。

　　3、职责

　　3.1集团物业管理部负责编制、发布和修订本工作规范。

　　3.2地产项目部负责对入伙及保修阶段工程质量问题的处理。

　　3.3地产工程管理部负责监督、督促项目部工程质量问题的处理工作。

　　3.4地产对保修期内的房屋和设备质量问题承担管理责任。

　　3.5各地物业负责在保修阶段对设备设施进行日常管理和巡查。

　　4、方法和过程控制

　　4.1工程质量问题处理方法

　　4.1.1地产在入伙前，需结合具体情况确定工程质量返修的管理办法。目前工程质量返修问题的处理主要有两种方式：A、由地产直接负责跟进处理；B、地产委托物业代理跟进服务。

　　4.1. 1.1 由地产直接负责跟进处理

　　1)物业任一部门接到客户反映的工程质量问题时，须予以记录，并反馈至地产相关部门；

　　2)地产相关部门通知施工方并会诊、约定维修时间，跟进、验收、交付、记录等。并将处理信息反馈给物业，以便协助处理和跟进；

　　3)地产每月需统计并填报《工程质量保修记录表》，并报集团工程管理部；

　　4)在处理过程中，积极与客户进行沟通，防止问题的升级。

　　4.1. 1.2 地产委托物业代理跟进服务

　　1)地产与物业在入伙前签订工程返修委托代理合同或施工方、地产、物业签定三方协议，明确工作方法及相关责任；

　　2)为物业便于管理，地产并将施工方的保证金转至物业直接管理。物业内部须制订保证金的扣罚审批流程，并将扣罚标准通知施工方；

　　3)物业负责受理业主报修、联系施工方会诊、约定维修时间，跟进、验收、交付、记录等工作，物业管理处指定返修管理专员负责处理工程质量问题，

　　4)管理处接到工程质量问题时，须进行记录，并开具《房屋返修工作记录单》，交返修管理专员负责处理。

　　5)返修管理专员联系业主进行现场查看，并将查看结果记录在《房屋返修工作记录单》上。如查看结果为业主误报或业主自身原因造成，无须维修或业主自行解决的，返修管理专员将《房屋返修工作记录单》进行存档。

　　6)确认为工程质量问题，返修管理专员通知施工单位负责人安排返修，施工单位负责人制定返修方案填写在《房屋返修工作记录单》上，并签名确认。

　　7)如保修单位不履行责任，或多次返修不成功的，由物业制定返修方案，安排返修，并填写扣款通知单交返修单位确认。

　　8)如为小修项目（五金配件、门窗配件等），返修完毕后，返修管理专员需对业主进行回访，并将回访结果的填写在《房屋报修登记表》的备注栏。如较大维修，返修管理专员需与业主商定维修时间，与施工队进行现场交底，并与施工队负责人在《房屋维修任务书》上签名确认。返修管理专员安排施工队进场维修。维修完毕后，返修管理专员随即进行初验，合格后会同业主、施工队负责人进行验收，并请业主在《房屋返修工作记录单》上签名确认。

　　9)返修管理专员每月需汇总填报《工程质量保修记录表》报地产委托部门。

　　10)返修管理专员将返修资料归档。

　　4.1.2对于业主反映的普遍公共设施配套等问题，由物业提交专题报告报地产，由地产负责处理。

　　4.2设备保修期内的管理工作

　　4.2.1地产与物业按照《新建物业接管验收指引》，办理验收手续，对部分在《物业管理委托合同》中未明确的设备设施免费维保的管理工作可一并交接给物业，同时对供应商保证金的扣罚流程共同进行确定。

　　4.2.2为在接管初期设备设施免费维保期内对施工或安装单位的维保工作进行有效监控，地产应确保移交时，提供设备设施采购及安装的合同复印件、维保作业计划、维保期限及内容和其它服务承诺的复印件，设备设施供应商及安装单位的联系人、电话、地址等资料。

　　4.2.2物业应制定各类设备的保养作业指导书，包含对保修期内的设备设施的维修、保修监督工作，并严格按照作业指导书进行操作，填写相关质量记录。

　　4.2.3 保修期内是由安装单位/供应商进行日常保养维修的，管理处应按照维保方提供保养计划，将维修方每次到现场进行保养的情况记录在《服务供方设备保养维修记录表》上，并将日常出现的故障和服务不及

时等情况在记录表中记录。

　　4.2.4电梯保修期结束后如物业公司仍须分包给社会专业公司维保的，物业公司应在电梯保修到期前二个月，着手准备供方的评估工作,确定有资格的合格供方。

　　4.2.5对于保修期内的各类设备，在出现或发现故障和问题时，管理处应及时通知安装单位处理，如影响到业主使用的，应同时做好防范措施。管理处将故障及处理情况进行详细记录在《保修期内设备故障处理记录表》，报送物业公司和地产公司相关部门。

　　5、质量记录表格（供参考）