中央空调维修保养标准作业规程(3)

　　中央空调维修保养标准作业规程（三）

　　1.0目的

　　规范中央空调维修保养工作，确保中央空调各项性能完好。

　　2.0适用范围

　　适用于物业管理公司辖区内各类中央空调的维修保养。

　　3.0职责

　　3.1主管经理负责审核《中央空调维修保养年度计划》并检查该计划的执行情况。

　　3.2机电维修部主管负责组织制定《中央空调维修保养年度计划》并组织、监督该计划的实施。

　　3.3机电维修部制冷技工具体负责中央空调的维修保养。

　　3.4公共事物部负责向有关用户通知停用中央空调的情况。

　　4.0程序要点

　　4.1《中央空调维修保养年度计划》的制定

　　4.1.1每年的12月15日之前，由机电维修部主管组织制冷技工一起研究、制定《中央空调维修保养年度计划》并上报公司审批。

　　4.1.2制定《中央空调维修保养年度计划》的原则：

　　a)中央空调使用的频度；

　　b)中央空调运行状况（故障隐患）；

　　c)合理的时间（避开节假日、特殊活动日等）。

　　4.1.3《中央空调维修保养年度计划》应包括如下内容：

　　a)维修保养项目及内容；

　　b)具体实施维修保养的时间；

　　c)预计费用；

　　d)备品、备件计划。

　　4.2对中央空调进行维修保养时应按《中央空调维修保养年度计划》进行。

　　4.3制冷技工负责中央空调的日常维修保养、中央空调的大型修理及PC中央处理器的故障处理由外委完成。

　　4.4冷却塔维修保养：制冷技工每半年对冷却塔进行一次清洁、保养

　　4.4.1用500V摇表检测电机绝缘电阻应不低于0.5MΩ否则应干燥处理电机线圈，干燥处理后仍达不到0.5MΩ以上时则应拆修电机线圈。

　　4.4.2检查电机、风扇是否转动灵活，如有阻滞现象则应加注润滑油；如有异常磨擦声则应更换同型号规格的轴承。

　　4.4.3检查皮带是否开裂或磨损严重，如是则应更换同规格皮带；检查皮带是否太松，如是则应调整（每半个月检查一次）；检查皮带轮与轴配合是否松动，如是否松动，如是则应整修。

　　4.4.4检查布水器是否布水均匀，否则应清洁管道及喷嘴。

　　4.4.5清洗冷却塔（包括填料、集水槽），清洁风扇风叶。

　　4.4.6检查补水浮球阀是否动作可靠，否则应修复（不定期）。

　　4.4.7拧紧所有紧固件。

　　4.4.8清洁整个冷却塔外表。

　　4.5风机盘管维修保养：冷却技工每隔半年对风机盘进行一次清洁、保养

　　4.5.1每周清洗一次空气过屡网，排除盘管内的空气（不定期）。

　　4.5.2检查风机是否转动灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油，如有异常摩擦响声则应更换风机轴承。

　　4.5.3用500V摇表检测风机电机线圈绝缘电阻应不低于0.5MΩ，否则应整修处理。检查电容有无变形、膨胀或开裂，如是则应更换同规格电容；检查各接线头是否牢固，是否有过热痕迹，如是则作相应整修。

　　4.5.4清洁风机风叶、盘管、积水盘上的污物。

　　4.5.5用盐酸溶液（内加缓蚀剂）清除盘管内壁的水垢。

　　4.5.6拧紧所有紧固件。

　　4.5.7清洁风机盘管外壳。

　　4.6冷凝器、蒸发器维修保养：制冷技工每半年对冷凝器、蒸发器进行一次清洁、保养。

　　4.6.1柜式蒸发器维修保养：

　　a)每周清洗一次空气过滤网；

　　b)清洁蒸发器散热片；

　　c)清洁接水盘。

　　4.6.2水冷式冷凝器、蒸发器维修保养（清除污垢）：

　　a)配制10%的盐酸溶液（没1kg酸溶液里加0.5g缓蚀剂）；

　　b)拆开冷凝器、蒸发器两端进出水法兰封闭，然后向里注满酸溶液，酸洗时间为24小时也可用酸泵循环清洗，清洗时间为12小时；

　　c)酸洗完后用1%的NaOH溶液、或5%Na2CO3溶液清洗15分钟，最后再用清水冲洗三次以上；

　　d)全部清洗完毕后，检查是否漏水，如漏水则申请外委维修；如漏水则重新装好（如法兰的密封胶垫已老化则应更换）。

　　4.7冷却水泵机组、冷冻水泵机组维修保养：制冷技工每半年对冷却水泵机组、冷冻水泵机组进行一次清洁、保养。

　　4.7.1电动机维修保养：

　　a)用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5MΩ以上，否则应进行干燥处理或修复；

　　b)检查电动机轴承有无阻滞现象，如有则应加润滑油，如加润滑油后仍不行则应更换同型号规格的轴承；

　　c)检查电动机风叶有无擦壳现象，如有则应修整处理。

　　4.7.2水泵维修保养：

　　a)转动水泵轴，观察是否有阻滞、碰撞、卡住现象，如实轴承问题则对轴承加注润滑油或更换轴承；如是水泵叶轮问题则应拆修水泵；

　　b)检查压盘根处是否漏水成线，如是则应加压盘根（不定期）。

　　4.7.3检查弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换弹性橡胶垫（不定期-）。

　　4.7.4清洗水泵过滤网。

　　4.7.5拧紧水泵机组所有紧固螺栓。

　　4.7.6清洗水泵机组外壳，如脱漆或锈蚀严重，则应重新油漆一遍。

　　4.8制冷技工每半年对冷冻水管路、送冷风管路、风机盘管管路进行一次保养。

　　4.9.1节制阀与调节阀的维修保养：

　　a)检查是否泄漏，如是则应加压填料；

　　b)检查阀们开闭是否灵活，如阻力较大则应对阀杆加注润滑油；

　　c)如阀门破裂或开闭失效，则应更换同规格阀门；

　　d)检查法兰连接处是否渗漏，如是则应拆换密封胶垫。

　　4.9.2电磁调节阀、压差调节阀维修保养：

　　a)干燥过滤器：检查干燥过滤器是否已脏堵或吸潮，如是则更换同规格的干燥过滤器；

　　b)电磁调节阀、压差调节阀：

　　--通断电检查电磁调节阀、压差调节阀是否动作可靠，如有问题则更换同规格电磁调节阀，压差调节阀；

　　--对压差调节阀间阀杆加润滑油，如压填料处泄漏则应加压填料。

　　4.10检查、控制部分维修保养：制冷技工每半年对检测、控制部分进行一次保养

　　4.10.1检测器件（温度计、压力表、传感器）维修保养：

　　a)对于读数模糊不清的温度计、压力表应拆换；

　　b)送检温度计、压力表合格后方可再使用；

　　c)检测传感器参数是否正常并做模拟实验，对于不合格的传感器应拆换；

　　d)检查装检测器的部位是否渗漏，如渗漏则应更换密封胶垫。

　　4.10.2控制部分维修保养：

　　a)清洁控制柜内外的灰尘、赃物；

　　b)检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的接线头应更换；

　　c)交流接触器维修保养：

　　--清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；

　　--清除触头表面及四周的污物（但不要修锉触头），如触头烧蚀严重则应更换同规格交流接触器；

　　--清洁铁芯上的灰尘及赃物；

　　--拧紧所有紧固螺栓。

　　d)热继电器维修保养：

　　--检查热继电器的导线接头处有无过热或烧伤痕迹，如有则应整修处理，处理后达不到要求的应更换；

　　--检查热继电器上的绝缘盖板是否完整，如损坏则应更换。

　　e)自动空气开头维修保养：

　　--用500V摇表测量绝缘电阻应不低于0.5MΩ，否则应烘干处理；

　　--清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如灭弧罩损坏则应更换；

　　--清除触头表面上的小金属颗粒（不要修锉）。

　　f)信号灯、指示仪表维修保养：

　　--检查各信号灯是否正常，如不亮则应更换同规格的小灯泡；

　　--检查各指示仪表指示是否正确，如偏差较大则应作适当调整，调整后偏差仍较大应更换。

　　a)中间继电器、信号继电器维修保养：对中间继电器、信号继电器做模拟实验，检查两者的动作是否可靠，输出的信号是否正常，否则应更换同型号的中间继电器、信号继电器；

　　b)PC中央处理器、印刷线路板如出现问题，则申请外委维修。

　　4.11压缩机维修保养：制冷技工每年对压缩机进行一次检测、保养

　　4.11.1检查压缩机油位、油色。如油位低于观察镜的1/2位置，则应查明漏油原因并排除故障后再充注润滑油；如油已变色则应彻底更换润滑油。

　　4.11.2检查制冷系统内是否存在空气，如有则应排放空气。

　　4.11.3具体检查压缩机如下参数：

　　a)压缩机电机绝缘电阻（正常0.5MΩ以上）；

　　b)压缩机运行电流（正常为额定值，三相基本平衡）；

　　c)压缩机油压（正常10-15kgf/cm2）；

　　d)压缩机外壳温度（正常85℃以下）；

　　e)吸气压力（正常值4.9-5.4kgf/cm2）；

　　f)排气压力（正常值12.5kgf/cm2）

　　g)检查压缩机是否有异常的噪音或振动；

　　h)检查压缩机是否有异常的气味。

　　通过上述检查综合判断压缩机是否有故障，如有则应更换压缩机（外委维修）。

　　4.12中央空调维修保养的时间计划不允许超过8小时，如必须超过8小时，则应由主管填写《申请延时维修保养表》经主管经理批准并征得营业部门的同意后方可延时。

　　4.13对于计划中未列出的维修保养工作，应油机电维修部主管尽快补充至计划中；对于突发行的设备设施故障，先经机电维修部主管口头批准后，可以先组织解决而后写出《____事故报告》并上报公司。

　　4.14中央空调因维修保养等原因需停用时，应由机电维修部主管填写《停用申请表》经主管经理批准后通知公共事物部，由公共事物部提前一周通知有关营业部门。如因突然故障停用中央空调，应在恢复使用后2小时内向有关部门作出解释。

　　5.0记录

　　6.0相关支持文件

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篇2：园区中央空调设备维修保养工作规程(3)

　　园区中央空调设备维修保养工作规程（三）

　　1目的

　　及时处理空调设备故障，保障园区空调设备正常安全运行。

　　2适用范围

　　园区内中央空调设备的维修保养工作。

　　3职责

　　3.1空调系统设备由园区工程部负责维护保养。

　　3.2主任负责执行维护保养工作计划，技术工作指导及设备外委修理的上报意见和联系工作。

　　4工作要求

　　4.1空调设备由空调维修工负责维修保养，重大维修委托厂方或具有专业维修能力的正规单位进行维修。

　　4.2若须停机进行维修时，应遵守停机上报工作程序和停机工作时间安排程序。

　　4.3工程部经理每年12月制定下年度设备维保计划，并按工作计划制定中修实施方案，项目内容，时间安排，资金需求等上报上级领导审批。

　　4.4空调维修工按空调设运行维护手册和设备维保计划要求进行维修保养，并将维修保养工作情况详细记录于《设备维护保养记录》，零部件更换及大、中修情况同时记录于设备档案。

　　4.5重大故障维修一般不超过8小时，若在8小时内无法解决的，应将故障原因，解决方案，所需时间以工作联络单形式上报总物业经理。

　　5工作内容

　　5.1巡检（例行检查）

　　5.1.1空调水系统的保养

　　5.1.1.1检查冷却水塔循环水水质是否清洁，若不清洁应及时加药和排放。

　　5.1.1.2清洗冷却水塔的布水器、填料、塔盘，防止堵塞。

　　5.1.1.3在冷却水系统中加入缓蚀剂（根据水质化验报告）。

　　5.1.1.4检查冷却水塔和膨胀水箱补水浮球阀是否正常。

　　5.1.1.5检查系统阀门有无渗漏，清洁系统设备表面。

　　5.2半年保养

　　风机盘管的保养：

　　每年5月、10月对各风机盘管进行清洁回风过滤网，风机转动部位注油，检查电磁阀和温控开关（三速开关）。

　　5.3一年保养

　　5.3.1主机由外委厂家负责保养，工程经理检查合格后在保养记录上签字。

　　5.3.2冷却水系统、冷冻水系统、冷却水塔的清洗由外委厂家和工程经理检查合格后在保养记录上签字。

　　5.3.3冷却水塔检查

　　5.3.3.1风机风叶螺栓紧固，检查转动时是否异常振动、风机风叶刮到塔壁。

　　5.3.3.2注油、轴承温升检查，补加润滑油。

　　5.3.4管道系统阀门漏水检修，保温层修补。

　　5.3.5水泵保养（见水泵电机维保标准）。

　　6相关记录

　　《设备维护保养记录》HD**-GC-033-A-01

篇3：中央空调维修保养分类

　　中央空调维修保养分类

　　1、检查性维护保养：

　　1)、基于设备运行情况和客户需求，有计划地进行各类常规检查;

　　2)、现场指导业主的操作人员，讲解涉及机组运行、保养的实用技术;

　　3)、提供各类必要的增值服务;

　　4)、就主机及辅助设备　运行存在的问题提供专业意见和改善方案;

　　2、预防性维护保养：

　　1)、包括检查性维护保养提供的内容;

　　2)、按照厂家的推荐进行必要的预防性保养;

　　3)、预防性保养包括清洗换热器铜管，分析和更换冷冻机油、油滤芯、干燥过滤器等;

　　3、全面性维护保养：

　　1)、最全面彻底的保养方案，包括全部常规检查、增值服务和紧急故障处理的服务;

　　2)、在设备故障时，负责全部维修工作和零部件更换;

　　4、紧急性维修：根据客户的需求，24小时为客户提供紧急维修服务，发达的服务网络和高素质的服务人员队伍确保快速排除故障，确保最短停机时间;

　　5、节能改造：节能改造是指将冷却水水泵、冷却风扇电机采用变频驱动，并根据冷冻水的出水温度变化来实现水泵和风机的变频调速，实现节能将耗

　　6、冷冻机油的分析：润滑油质能充分反映压缩机的内部机械运转状况和运行趋势，润滑油的金属含量、湿度和酸度等都是可能导致重大设备故障的关键指标，我们提供的专业油分析，能在关键时刻向您提出改进意见，提前排除机组的重大故障隐患，避免意外停机和高额维修费用，保护您的投资;

　　8、冷却塔、水泵、风机盘管、新风机组等的维修保养和改造。

篇4：中央空调的维修保养方式

　　中央空调的维修保养方式

　　中央空调的维修保养的承包方式分为大包、中包和小包三种方式;

　　1、大包

　　大包即三年或五年一签合同，合同内容包括空调系统的所有配件更换费用、维修及日常运行管理人工费用、日常保养维修及检查的费用、例行的每月两次全面检查费用、系统清洗及换油费用等等，因机组及系统产生的所有问题都在包修范围之内。

　　其特点是：承包费用高、风险大、利润高、所用人员多，需要有一定的备件库存。所以为了平衡故障率、降低风险，合同一般为两年以上。

　　2、中包

　　中包合同都要两年以上，与大包相比较只是少了日常运行人员的管理费用开支，(即包所有的维修、材料及人工费用，不包运行管理费用)。

　　其特点是：承包费用高、风险大、利润高、所用人员多，需要有一定的备件库存。所以为了平衡故障率、降低风险，合同一般为两年以上。

　　3)、小包

　　小包是指只包维修保养的人工费用，不包机组维修保养的任何材料费用，当机组出现故障需要检修或需要例行性保养时所产生的材料费用由要和甲方再签定材料供应合同，或由甲方提材料我方免费维修。

　　其特点是：承包费用低、风险小，利润低，人员少，不而要备品配件，合同一般一年一签。

　　空调使用方与我方就空调的日常操作、检修维护、应急维修、换季保养等方面达成协议，交付我方完成以上全部或部分工作的一种合作形式。

　　因设备及客户需求可分为：

　　·全日型：我方派技术人员长住客户方，完成制冷空调设备的日常操作、检修维护、应急维修、换季保养等工作。

　　·定期型：客户自己进行设备的操作，我方定期(每周一次或月一次)派技术人员到客户方，对设备进行检修维护、换季保养及应急维修。

篇5：中央空调维修保养建议设备

　　中央空调维修保养建议设备

　　1、毛刷清扫机器人：集履带式行走传动装置、毛刷、电机控制器、摄像监视器、有线操作控制器于一体的清扫机器人;

　　2、软轴清扫、监控一体设备：多种规格清扫专用毛刷、柔性钢丝线缆、专用高速变频驱动主机设备系统，与有线监控光缆组合在一起，使用方便，不必再使用检测机器人;

　　3、气鞭清洗设备：是一种手持式的气动设备。相当于一个小型气锤吹扫机器人;优点是操作简便灵活、易于搬运、噪音小，是消除死角的有效工具。

　　4、系统集尘箱：利用负压气流的工作原理收集管道内松动的灰尘、污物，以达到清洁的目的，能使过滤效率达到99.97%。在一个新风机组只须安装一次。利用新风风道原有风口安装在靠近机组或走廊的位置;

　　5、过滤器：以往空调设计对处理空气质量的过滤器重视不够，缺乏统一、明确的标准，并且我国集中空调系统的过滤器效率普遍较低，风管内污染相当严重，造成室内空气质量差。随着国家相关法规的出台，对空调系统进行周期性的清洗维护将成为一项长期任务，提高过滤器效率、改善过滤器的配置无疑是控制系统污染和改善室内空气品质的有效手段。从长远利益来看，将会延长清洗周期、节省业主开支，因此建议招标方在工程竣工后，考虑提高过滤器的级别。

　　6、设备存放：需要20平米左右的仓库