物业工程部理论学习、技能培训与演练管理规定
物业工程部理论学习、技能培训与演练管理规定
员工培训
1.目的和范围
1.1目的
本作业指导书明确规定了YY物业管理公司对所有员工进行培训的内容，方式和具体要求，以提高服务人员的业务素质，确保满足物业管理规范化和质量保证体系的要求，为管理服务区域的业主、用户提供满意的物业管理服务。
1.2适用范围
适用于公司所有上岗前和在岗的机电工程人员的各种培训工作。
2职责
2.1总经理主管管理人员的培训工作，工程部经理主管专业技术人员的培训工作。
2.2办公室负责培训工作的计划、组织并监督实施。
2.3管理项目负责各类培训计划的申报，参与培训计划的拟定和实施。
2.4工程部负责培训计划的具体实施。
3定义
管理人员：指公司从事管理项目事务管理、综合事务部、财务等工作人员和管理项目经理、经理助理、公司部门经理、副经理等中层以上管理干部。
专业技术人员：指公司从事机电设备、房屋建筑、财务、园林绿化、质量审核等技术工作和管理工作的专业人员。
4相关文件
《机电设备、设施运行维护作业指导书》
5工作程序和管理办法
5.1综合事务部每年年初应向各部门、管理项目了解(或由各部门、管理项目申报)管理人员的培训需求,并结合工作的实际需要及建委等外单位发出的培训计划要求,编制《年度培训工作计划》内容包括管理人员、专业技术人员、协管员的培训计划。
5.2管理人员的培训
a.管理人员的上岗培训，根据公司制度要求，每位新聘员工在公司一周内均应进行岗位培训，上岗培训以内部培训形式为主。
b.管理人员的上岗培训内容主要包括：
1)物业管理的基本知识，包括物业法规知识;
2)其他应知部分，如公司的作业指导文件及相关的规章制度、岗位职责、工作范围、管辖物业的基本概状等;
3)应会部分，如岗位作业指导书、操作规程等。
c.上岗培训的组织形式
1)管理人员以上岗位由综合事务部在新入司一周内安排培训，并监督相应部门或管理项目组织进行;
2)培训时间主要利用休息日或夜间进行授课;
3)授课的教师主要由公司内容有丰富经验和理论知识的管理项目经理或部门经理担任;
4)教构主要为：物管体系文件、《中国物业管理从业人员培训指定教材》及其他有关物业管理的法规、条例等。
d.管理人员的在岗培训
e.管理人员在岗培训主要分为内部培训与外部培训两种形式。
f.内部培训主要由公司综合事务部统一组织实施;
1)每个管理人员每年必须参加不少于40课时的内部统一培训，培训内容主要为：物业管理有关法规条例、物业管理专业知识、作业指导体系普及教育及实施内容、物业管理案例分析等。授课老师由YY物业公司内部有丰富管理经验和理论知识的管理项目经理或部门经理担任。
2)公司根据工作实际需要就某专题请专家到公司授课，如物业管理实务、高级办公文秘教育，高级经营管理理论等;
3)公司组织人员外出参观学习优秀的物业管理企业的管理经验。
g.外部培训由综合事务部进行审核,并报公司总经理批准后实施。外部培训主要包括
1)综合事务部根据上级主管部门发出的物业管理岗位的培训的通知要求，确定公司参加岗位培训的人选，参加岗位培训的管理人员须通过培训取得上岗证。
2)公司根据发展需要，指派管理人员参加相关的业务进修，进一步提高公司管理人员的素质。
5.3专业技术人员的培训
a.专业技术人员进行再培训的主要是以下几种情况：
1)专业技术人员所掌握的现有专业技术知识，无法完全满足今后工作发展需求;
2)因公司发展需求新增加的经营项目，对现有的专业技术日人员需补充新的专业技术的;
3)因公司发展需要专业技术人员获得某种专业技术职称，必须进行专业技术培训考试的;
4)新招聘的大、中专毕业生，需进行专业技术实践培训
b.新招聘的专业技术人员的上岗培训主要为掌握物业管理的基本知识，这方面的培训按5.2.1管理人员的上岗培训程序执行。对于新招聘的大、中专毕业生专业技术的实践培训的跟班操作培训为主，由各管理处、各部门组织实施。
c.业技术人员的在岗培训
d.机电人员的在岗培训
1)公司每个机电人员每年应参加不少于40课时的内部培训，培训内容主要为：各种机电设备维修保养方法，作业指导体系实施教育、机电设备各种故障排除实务、物业管理专业知识等。授课老师由公司内部机电技术较高的部门经理担任，教材主要以《机电设备设施运行维护作业指导书》、《中国物业管理从中人员岗位培训指定教材》及机电设备使用和维修保养技术标准。
2)公司工程部根据工作需要，就某项机电设备维修保养技术请专业公司的技术专家前来授课，如电梯，中央空调的维修保养等。
3)公司因发展需要，指派某些机电维修工参加各种专业技术的进修学习，以更新知识并获得相应职称或证书。
4)公司综合事务部司根据《年度培训计划》及市建委发出的物业管理岗位培训的通知要求，选派机电人员参加岗位培训并通过考核取得上岗证书。
6参加公司组织的各种安全、消防、水电及自然灾害等突发事件处理演练，主要包括：
6.1消防演练;
6.2电梯关人处理;
6.3停水、停电及水电线路故障处理;
6.4台风、暴雨应急处理。
7使用的表格、记录
|
序号 |
记录名称 |
记录标识 |
保存部门 |
保存时间 |
|
1 |
《年度培训计划》 |
|
综合部 |
三年 |
|
2 |
《日常培训计划》 |
|
综合部 |
三年 |
|
3 |
《会议/培训记录表》 |
|
综合部 |
三年 |
|
4 |
《员工能力档案》 |
|
综合部 |
长期 |
|
5 |
《各类人员考核登记表》 |
|
综合部 |
长期 |
篇2：物业工程部新职员上岗培训
物业工程部新职员上岗提示
第一节 服务理念
为您想得更多，为您做得更好
第二节 业主消费心理相关知识
一、花钱买服务。
二、消费就是追求心理、生理上的满足感、优越感、自尊感。
三、业主总是对的。
四、我的理由是最重要最紧迫的。
第三节 在服务过程中的注意事项
一、三人以上对话，要用互相都懂的语言。
二、不允许模仿他人的语言、声调和谈话。
三、不允许聚堆闲聊，高声喧哗或高声呼喊另一人。
四、不与住户争辩。
五、不讲有损公司形象的言语。
六、不允许在任何场合以任何借口顶撞、讽刺、议论业主。
七、不讲粗言恶语或使用歧视、污辱性的语言。
篇3：物业工程部培训之维修保养管理
物业工程部培训：维修保养管理
1. 维修分类及定义
1.1.设备维修的定义
设备维修是设备技术状态劣化到某一临界状态或发生故障时，为恢复其功能而进行的技术活动，包括各类计划修理，计划外的故障修理和事故修理。
1.2.从不同的角度出发，维修可有不同的分类方法，最常用的是按照维修的目的与时机，分为预防性维修、修复性维修和改进性维修三种基本类型。
1.2.1.预防性维修(PM, Preventive Maintenance)
是指通过对设备的检查、检测，发现故障征兆，为防止故障发生，使其保持在规定状态所进行的各种维修活动。预防性维修包括擦拭、润滑、调整、检查、更换和定时拆修(即定时翻修)等。这些活动是在故障发生前预先对设备(或其机件)进行的，目的是为消除故障隐患，防患于未然。这种维修主要用于故障后果会危及安全和影响任务完成，或导致较大经济损失的情况。预防性维修可分为定时拆修、定时报废、预知维修和隐患检测四种维修类型。
定时拆修(RW, Rework at Fi*ed Interval)
是指设备使用到规定的时间予以拆修，使其恢复到规定的状态。例：水泵定期拆修，接触器拆修等。
定时报废(DS, Discard at Some Interval)
是指设备使用到规定的时间予以废弃。定时报废较之定时拆修是一种资源消耗更大的预防性维修工作。工作的结果或者是设备更换零部件，或者是报废。例：空气开关，继电器等。
有时把定时拆修和定时报废这两种预防性维修类型统称为定时维修(HT, Hard Time Maintenance)。定时维修适用于已知寿命分布规律的而且有耗损期的设备。这种设备故障的发生、发展同使用时间有明确的关系，设备的大部分能工作到预期的时间以保证定时维修的有效性。
预知维修(Predictive maintenance)
是指经过一定的时间间隔后，将观察到的设备状态与适用的允许标准进行比较的工作。工作的结果可以是设备能继续使用到下一个检查期或重新加工后使用，也可以是设备零部件的更换或者报废。例：运行记录，巡检工作及记录，水泵运行检查，听噪音、摸温度。
隐患检测(IHF, Inspection for Hidden Failure )
是指在某一具体的时间间隔内，为发现设备已存在的但对操作人员来说尚不明显的功能故障(称之为隐蔽功能故障)所进行的检测工作，也称之为隐蔽功能检测或使用检查。例：跳闸之后的检查、测试、满载、三相不均衡等。
1.2.2.修复性维修(CM, Corrective Maintenance)
是指设备(或其机件)发生故障后，使其恢复到规定状态所进行的维修活动，也称排除故障维修或修理。修复性维修包括：故障定位、故障隔离，分解、更换、再装、调校、检验，以及修复损坏件等。
1.2.3.改进性维修(IM, Improvement Maintenance)
是利用在完成设备维修任务的同时，对设备进行改进或改装，以提高设备的固有可靠性、维修性和安全性水平的维修。例：阀门安装位置不好，换阀时改变安装位置，使其便于操作、维修。
预防性维修的内容和时机是事先加以规定并按照预定的计划进行的，因而也可称之为计划维修(scheduled maintenance)。 修复性维修因其内容和时机带有随机性，不能在事前做出确切安排，因而也可叫做非计划维修(unscheduled maintenance)。
1.3.从修理内容和要求以及工作量大小出发，维修可划分为：大修、项修、小修和定期检查试验、定期精度调整等。
1.3.1.大修
设备大修是工作量最大的一种有计划的预防性维修。大修时，对设备的全部或大部分解体检查，修复基础件，更换或修复全部不合用的零件;修复、调整电气系统;修复设备的附件以及翻新外观等，从而达到全面消除修前存在的缺陷，恢复设备规定的精度和性能。
1.3.2.项修(中修)
项目修理是根据设备的结构特点而存在的，对技术状态劣化已达不到运作要求的某些设备，按实际需要进行的针对性修理，恢复所修部分性能。
对经营中的重要设备采用项修，容易解决计划维修与经营的矛盾，可利用间隙时间(节、假日)，从而保证设备的正常进行。
1.3.3.小修
小修是维持性修理，不对设备进行较全面的检查、清洗和调整，只结合掌握的技术状态的信息进行局部拆卸、更换和修复部分失效零件，以保证设备正常工作能力。
1.3.4.定期维护或定期检查
该项工作通常列入计划修理来进行，做到及时掌握设备的技术状态，发现和清除设备隐患以及较小故障，以减少突发故障的发生。针对性地提出相邻近的计划修理内容，做好维修前准备工作或据此调整修理计划。
对动力设备、受压容器、电气设备、起重运输设备等安全性要求高的设备，由专业人员按规定期限和规定要求进行试验，如对耐压、绝缘、电接地、安全装置、指示仪表、负荷、限制器、制动器等的试验。通过试验可及时发现，消除隐患或安排修理。
1.3.5.定期精度检查
对重要设备如冷冻机的几何精度进行有计划的定期检查并调整，使其达到或接近规定的精度标准，保证其精度稳定以满足加工要求。通常该项检查的周期为1-2年，并应安排在气温变化较小的季节进行。
2. 报修及投诉处理
2.1.业户报修及投诉渠道
一般地讲，有关设备方面的投诉应向客户服务部提出，但实践中仅这一条还不够。有的客人往往会直接打电话到工程部，或是将电话打到销售部或别的地方。因此，公司建立报修投诉内部联网制度是十分必要的，业户可以向客户服务部提出，也可以向工程部、总经理办公室或其他任何一个部门提出。任何一个部门接到报修或投诉，应负责立即将此报修或投诉转告客户服务部，由客户服务部发出维修单到工程部，并记录备案;接收者认为必要时可将情况向总经理报告。要坚决防止推托现象，这是服务质量低劣的表现。
工程部当班员工在接到故障投诉后应该在15分钟之内到达现场，属一般故障应该立即排除，复杂的故障应立即向领导汇报，由领导判断并组织力量排除。在现实中，许多客人有意见不是因为设备有了故障，而是因为有了故障不能及时解决。
2.2.业户报修制度
设备的日常报修及业户报修是工程部进行维修工作的依据。
2.2.1 《工程维修单》由客户服务部负责填写，包括申请业户名称、申请人、工作地点、联系电话及工作内容等。
2.2.2 《工程维修单》一式四联，第一联为工程部，第二联为财务部，第三联为客户服务部，第四联为业户。前台人员应随时将填写好的《工程维修单》4联一并交到工程部值班室，由值班工程师签收。
2.2.3 值班工程师在接到《工程维修单》后，根据维修内容、轻重缓急和工种不同分配给相应专业班组。
按如下顺序分列优先安排：
人身安全、消防安全。
与客户有关。
设备故障影响到客人。
一般维修。
正常计划维修保养。
2.2.4 各专业班组在接到报修单后，根据报修内容和重要性，核实耗用材料和预计工时(工时费RMB10元起，RMB10元/工时，15分钟内免收工时费)，准备相应工具、材料到达维修地点，现场由业户进行确认收费金额后进行维修;业户如对收费金额提出异议，在解释无效的情况下，应将《工程维
修单》转客户服务部与业户作进一步协商。
2.2.5 检修技工在维修完工后，由业户填写满意程度，请业户签字认可后给业户留存一联，其余带回交给专业主管。各专业主管核实后交至值班工程师。
2.2.6值班工程师将《工程维修单》中工程部一联留档，其余返至客户服务部前台接待。
2.2.7 值班工程师要经常检查或抽查工作单的执行情况。
2.2.8 工程部在核销维修单时，如发现缺漏时，工程部要追查原因;凡因各种原因一时完不成的项目，应通知客户服务部预计完成时间。当情况复杂时，报请总经理协调解决。
2.2.9 工程部每周、每月汇总一次，并将完成、未完成情况及有偿维修收费费用(每月统计)进行汇总，并转交客服部复核。
2.2.10 在发生使用部门对工程部的投诉时，可以报修单为依据。
2.2.11 工程部一般情况不接受电话请修，如有特殊情况，事后应补《工程维修单》。
2.2.12 所有正常的维修保养计划，应根据总工程师的指示填写工作单后方可进行。
2.2.13 工程部各专业自检出的问题由各专业工程师自行填写《工程维修单》。
2.2.14 如有特殊原因需签免费用，需总经理签字批准。
2.2.15 客户服务部每日15：00前发出的《工程维修单》，工程部应于每日17：30前将维修情况反馈至客户服务部;每日15：00之后发出的《工程维修单》工程部应于次日11：00将维修情况反馈至客户服务部。
备注：夜间报修：工程部安排一名主管和若干技工负责夜间紧急值班。在接到报修电话后，对一般故障，要及时修理，对一时难以修复的，应在值班日记上记录报修时间及修理内容，第二天由值班工程师安排班组检修;在必需夜间紧急检修而人力不足时，可向值班经理汇报，采取应急措施，组织人力进行抢修。
2.3.进户维修服务规范
业户的每间房间都有设备，有设备就有检查、保养和维修工作。员工如何按照服务规范进户工作，这不仅是一个技术问题，而且有礼仪礼貌、劳动纪律等多方面问题，弄不好会引起业户的反感，造成不好的影响。因此凡进户工作的员工必须有较强的服务意识，要将进户工作的全过程作为体现自己技术水平和服务水准的过程。
进户工作的规范要求：
2.3.1.一般情况下应先预约，说清楚进户工作内容，得到业户的同意。除非遇到紧急情况，不能在未得到业户同意的情况下进户工作。若在预约维修工作时，发现业户已全部外出;应通过门缝留下维修到访通知。
2.3.2.到达业户门口应轻轻敲门，得到业户同意后方能进入业户区域。
2.3.3.如进入电脑机房等十分整洁的房间，员工应在进户前穿上鞋套。进入室内步子要轻，工具袋背在肩上，如拿在手中应高于地面一定距离。
2.3.4.到达工作地点后，将干净的保护用品(旧床单、帆布或塑料布)铺在地面，用于存放工具和需要拆卸的零件，不能将工具和拆卸下来的零件直接放在地上。提醒邻近桌面物品的清理由业户自行负责，维修人员提供白单子保护桌面。
2.3.5.工作中手脚要轻，尽可能不发出噪音，实在无法避免时应事先向业户说明。
2.3.6.如工作中将会出现大量尘土(例如在墙壁上钻孔挂画)可以配备吸尘器，一边钻孔，一边吸去尘土;或提前通知清洁人员到场配合，更能体现优质服务。
2.3.7.工作结束，收拾好工具，应向业户介绍维修保养情况，并告诉业户正确使用设备的注意事项，并请客户签字验收。如例行检查应告诉用户具体情况或有什么问题，需要怎么办及应注意事项等。
2.3.8.离开前应将所有散落的工具、零件及杂物等收拾干净，如地面受污染，应负责打扫干净。
2.3.9.整个工作期间不得收受业户送的物品，也不应借用业户的工具、抹布等。
2.4.处理复杂故障
所谓复杂故障是指难于马上解决的设备问题，包括：
2.4.1.设备比较复杂，一次或多次修复仍达不到原来的状况，此时应该下大力气认真修复，使业户满意。
2.4.2.设备本身的工作参数达不到设计标准，一般是产品质量问题，此时应向业户说明真情，表示歉意，并表示将尽快向生产厂商联系，解决问题。
2.4.3.设备运转正常，达到了设计标准却达不到业户的要求，此情况最难处理。遇到这种情况应保持规范的礼貌服务，进行友好的解释，切忌用生硬的口气回答，如"没有办法"，"就是这样"等等。
2.5 质量记录
《工作通知单》 ED-TB-0309-130
3. 紧急应变措施
3.1.设备故障处理
3.1.1.物业如发生重大设备事故，现场人员立即切断电、煤气等危险源，保护事故现场，工程部人员或使用部门应立即通知工程部、客户服务部及总经理。工程部负责人和相关人员必须迅速赶赴现场，分析检查故障的原因，采取果断应急措施。
3.1.2.总经理、总工程师、保安部经理查看后，根据现场情况决定立刻修复或关闭有关设备进行抢修。
3.1.3.找出原因后，总工程师和主管工程师须立即组织工程部人员进行抢修、排除故障、恢复正常运行，汇报总经理。
3.1.4.主管工程师写出一份书面报告，说明发生故障的原因，提出预防措施和再次发生故障的处理预案，报总工程师，抄报总经理。
3.1.5.如果故障是由于操作人员违反规程造成的责任事故，由主管工程师根据情况对责任者提出处理意见，报总工程师审批后给予处罚，并通知人事部备案;如果情况较严重，需要辞退者，需报人事部和总经理批准。
3.2.运行事故分析
3.2.1.不需要停止运行进行修理的事故，称一般事故，由工程师调查与分析原因，提出修理意见和事故责任原因，吸取教训，记录在案，并汇报总工程师。
3.2.2.设备因非正常原因，造成物业停电、停汽、停水、停冷、停暖、停煤气、停梯及消防系统等设备故障等影响物业正常营业，造成恶劣影响的均属重大事故，应立即上报工程部和保安部(影响治安时)。由工程部组织人员紧急抢修和配合有关主管部门进行事故调查。对重大事故应在没有查清楚，肇事者和员工没有受到教育和没有采取有效防范措施以前，决不放过。事故处理结果应上报总经理批示。对事故隐瞒不报或拖延上报的部门与个人，应追究行政和经济、直至刑事责任。
3.3.当发现物业内发生紧急情况时，工程部各级员工应保持镇定，迅速通知有关部门和领导，严守岗位、各司其职，积极采取有效措施阻止灾害的扩大，尽力抢救物业内的人员生命财产及物质财产，将损失降至最低。当紧急情况解除后，应做好现场保护措施，并出具事件过程及原因分析、改进方法的报告，以备日后参考及要求保险时使用。具体行动可参见以下指示。
3.4.水浸之处理程序：
3.4.1.如发现大厦范围内水浸，应立即将情况报告当值主管，同时尽快采用就近的防水设施保护好受浸楼层各电梯槽口，以免电梯受损。
3.4.2.采用有效的措施，拦截和疏泄积水，防止水浸之蔓延，尽可能减少水浸所致的损失。包括：
将电梯升高离开受浸之范围;
关闭受浸区域之电掣，以防人员触电;
在水蔓延的通道上摆放拦水沙包，防止水浸蔓延到其他楼层;
用布、沙包或其他材料塞住漏洞;
疏通排水地漏、排水渠;
开启排水泵;
用吸水机吸水;
其他一切经济有效的措施。
3.4.3.设法查明浸水之来源并采取有效的措施加以截断:
如水浸起自大厦机管设施之损坏和故障，应当关闭控制有关故障部位的水掣或供水泵。
如洪水来自大厦外，应当在大厦各低于室外水位的出入口安上挡水闸板。
如水浸来自市政地下水反溢，应当暂时将有关反溢的地下水道通往大厦的入口封闭，并用排水泵将大厦的积水抽排出大厦外。
3.4.4.水源中断后应修复受损的设施，尽快回复大厦的正常使用。
3.4.5.如有单位受浸，应尽快通知管理部处理。
3.4.6.如有任何公共设施的正常使用受到影响，通知管理部在大厦各主要出入口设置告示，知会用户，如有任何区域存在危险性，应在该处范围外设置警示标志或警告牌。
在发生以下所列的情况时，除采取上述一般性措外，还应采取以下相应的针对性措施:
3.4.7.大厦的供水管道发生破裂，应尽快找到并关上能够控制破裂部位的阀门。
3.4.8.大厦内的喷淋头受损喷水失控时，应当尽快用该处的消防栓内的软水管套住受损喷水的喷淋头，用了消防软水管将所喷出的水引导到卫生间的排水地漏排出，如水势太大，地漏无法及时疏通时，则可将水从走火梯排到街外。
3.4.9.如大厦的空调设施出现漏水现象，应当在漏水处摆放桶接水，同时用沙包保护好附近可能受影响的电梯槽和用户的单位。
3.4.10.在进行防火喷淋头检修操作前，应先关上有关阀门，并把有关部位的积水放出，然后才可以对喷淋头进行操作。
3.5.燃气泄漏的处理程序：
3.5.1.保持冷静。
3.5.2.尽快关闭泄漏处以前的燃气管路闸挚。
3.5.3.在气体泄漏的现场严格禁止任何人使用明火，开闭电筒、使用无线电对讲机以及开关任何电掣开关，以免电火花引燃泄漏的气体。
3.5.4.将事件通知大厦消防中心，并说明事发地点和程度，以便消防人员根据情况作出处理(如通知消防局、煤气公司等等)。在汇报情况时不可在燃气泄漏范围内使用电话、对讲机等设备。
3.5.5.打开泄漏范围的有关门窗，加快气体扩散，阻止现场范围的非有关工作人员围观。并根据实际情况和消防人员的指示，采取有效的措施和指导现场有关人员疏散。
3.6.电梯故障困人的处理程序：
3.6.1.员工接获投诉或巡查发现电梯故障有人被困时，应马上通知大厦保安监控中心，并记录发现或接报的时间，报知监控中心的时间。
3.6.2.监控中心接报后应尽快通过电梯内部电话等工具与被困者取得联系，安慰被困者保持镇定，说明大厦消防中心已获知他们被困，并已在积极采取有效的措施，同时向被困者了解梯内人员数量和健康状况。接报后应记录接报的时间、被困人员数量。
3.6.3.监控中心尽快确定电梯停顿的所在楼层位置。由大厦工程部电梯技工及保养公司到场检修。
3.6.4.通知保安员或管理员尽快到场查看该电梯门有无被物件阻挡而未能完全关妥，并设法采取措施解决，直到电梯技工到场。
3.6.5.如果大厦本身无能力解除故障，或电梯内有孕妇或健康情况恶劣的人仕，而大厦技工又没有于短时间内排除故障，则应视情况考虑向公安部门求助(如向消防局求助，应向消防人员详细说明求助的原因和情况)。
3.6.6.监控中心记录好发现或接报的时间，电梯技工到场的时间、被困人员获得解困的时间、电梯，恢复正常运作的时间。
3.7.停电的处理程序：
3.7.1.由工程部尽快采取措施恢复供电。
3.7.2.使用紧急照明，保证各主要公共地方及通道的照明。
3.7.3.如未预知的情况下大厦突然发生停电，通知客户服务部尽快派员工到大厦各主要电梯厅及大厦出入口维持秩序，并通知保安中心采取必要措施，严防有人制造混乱，混水摸鱼。
3.7.4.如突然接获通知大厦将在短时间内停电，工程部应安排电梯工，在停电前十分钟将电梯停在大厦首层并通知客户服务部提前十分钟派管理员到各主要电梯厅维持秩序，阻止客人使用电梯，以免停电期间有客人在电梯内受困，并尽力通知客户即将停电，请客户做好准备。
3.7.5.如有人被困于电梯内，立即联络有关部门做好解救工作。
3.7.6.客户服务部应立即通知客户有关停电情况，防止偷盗和抢掠，必要时可考虑关闭大门。
3.8.火警之处理程序：
3.8.1.第一个发现起火的人应该马上用消防电话、对讲机或其他最快的方式通知大厦消防中心，说明起火的确实地点和起火的性质，通知客户服务部，由客户服务部知会火灾现场一带的业主和员工疏散。然后视情况决定是否打破就近的消防玻璃报警器，以便发出火警警报，然后视情况运用就近的消防器材如公共地方设置的消防灭火器、消防栓、沙袋、水龙头等尽快将火焰扑灭，或控制火势发展，等待消防人员到来。对电器发生的火灾，需用气体灭火器、投掷沙袋或干粉灭火器等，而不可使用水性灭火用具。
3.8.2.接报后应马上通知以下人员：
消防控制中心。
当值保安主任。
物业总经理
工程部总工程师
如获得总工程师给予的指示后，通知消防局。
3.8.3.工程部总工程师/系统工程师无论谁先到达起火地点，都有权有责任用最快的时间作出是否向消防队报警的决定，因为火灾的蔓延大都是因为忽略了及时通知消防部门而造成的。
3.8.4.由管理部利用大厦之传讯系统如消防广播等知会所有用户疏散，并告知用户切勿使用电梯应由走火通道撤离。
3.8.5.如火势扩大，大厦员工要各司其职，协助大厦人士撤离现场，使其有秩序地撤离及集中在安全的指定地点。管理员要注意维持大厦各主要公共地方秩序，指导和协助大厦内人员从正确的途径疏散。而保安人员要控制好大厦的出入口，保证其通畅，并提防坏人"趁火打劫"。工程部则应关闭有关区域的电源、将有关电梯锁停在首层，只留消防电梯由消防中心控制。
3.8.6.如已通知消防局，则客户服务部派人在约定的大厦门口或路口接应消防员，引其到场。消防员到场后将灭火工作交给消防员，工程部应保持与消防员方面的联系，为其工作提供可能的协助。
3.8.7.如有人员损伤，应通知医疗部门，应积极组织救援。
3.8.8.火灾扑灭后要保护现场，直到消防局的消防调查完毕，并尽快将火灾有关情况的报告送交有关负责人。
3.9.消防应急方案
3.9.1.目的：本方案制定的目的在于大厦有关消防设备未投入自动运行时，制定在火灾状态下的应急操作要点，以备有关人员熟悉、掌握。
3.9.2.本运行要点亦为今后工程部人员在工作巡视中，对设备保证重点的参考。
3.9.3.当火灾发生时，全体员工要保持清醒、冷静，安排指导人员有秩序的疏散，尽到本岗位应尽的职责与义务。
3.9.4.消防中控室职责
消防中控室在确认火灾发生后，除按有关规程执行外，迅速在操作台上操作有关消防设备，同时与工程部联系，报告火灾发生地点、位置、火情，要求工程部迅速开启相关消防设备。
在中控室手动操作大厦全部电梯迫降，并观察反信指示灯是否亮启。
电话通知总配电室，要求在保证大厦供电(尤其是应急供电系统)的同时切除空调系统的供电。
打开消防事故广播系统，通知相关楼层人员疏散。
迎接相关领导和专业人员参加消防指挥，同时介绍有关情况。
为消防队员准备好消防电梯的钥匙。
负责维护中控室及周边地带。
3.9.5.工程部职责
当火灾发生时，工程部全体人员立即放下其它工作，全体投入火灾救险工作，同时关掉自己近旁与消防系统无关的用电设备，提高供电系统的可靠性。
总工程师和弱电主管迅速到达消防中控室，参与消防工作的指挥和参谋。
工程部人员在到达指定位置时，应带好通讯设备，包括对讲机、消防电话或普通电话。
总工程师负责安排并确认工程部消防岗位的到位情况。
弱电主管负责确认电梯的消防状态，消防泵、喷淋泵的开启，空调电源及相关风机等设备的运行状态。
强电主管带领一名运行电工尽量到达总变电站，等候命令，负责指挥相关停送电操作，确定空调电源切除，并按照总工程师命令组织所有各层地下室人员撤离。
强电维修技工带领一名电工尽可能到达火灾相关分配电室，等候工程师或总工程师的命令，执行有关停送电操作，监视相应防火门、防火卷帘门的正确工作，并按照总工程师命令组织相关人员撤离。
强电运行技工带领一名电工尽可能到达消防水泵房，与消防中心取得联系，根据消防中心指示要求保证消火栓泵、喷淋泵、补水泵的正常工作，必要时应急抢修，视情况手动启动消防设备。按消防中心指挥人员命令组织撤离，撤离前将消火栓泵、喷淋泵转入自动状态，并与消防中心确认远控工作状态。
弱电主管带领程控交换机机务人员到达总机机房，负责保证电话系统畅通，根据消防中心指示组织人员撤离。
给排水专业工程师负责消防用水系统的可靠工作，保证所有水箱供水，尽量保证水箱的高水位和各层供水泵的正常运转，并与消防中心保持联系，根据消防中心指示组织人员撤离，撤离前将各水泵转入自动，尽可能保证自动工作有效。
给排水水专业运行主管带领水工到达各水箱间，全部开启水箱入口水阀，手动开启向高位消防水箱供水水泵，同时监视水箱水位、供水情况，同消防中心取得联系，听从消防中心指挥。
给排水专业维修主管负责正确指引消防队员在院内的消火栓接口、消防水池取水口、水泵接合器的位置，并配合消防队工作。
空调设备工程师负责指挥本专业人员关断煤气入口阀，火灾相关区域的排烟风机、正压送风机的正确工作，组织相关人员撤离，并与消防中心保持联系。(风机操作点分散，相对复杂，人员地点应根据本大厦实际情况安排)
3.9.6.关于通讯
在火灾发生时，任何人有责任尽可能保证通讯系统和指挥系统的通畅，与救火无关的事情不得占用通讯及信道。
在使用通讯设备时，讲话力求简朴、明确，少占用通讯时间。
使用对讲机时请注意，在信道无空闲时，不要按发射按钮讲话，讲完话后立即放开发射按钮。
使用消防专用电话时请注意，在与消防中心讲完话后，一定要挂好电话，否则其他人无法与消防中心通话。
目前各设备层的水箱间、空调机房内的电话插孔已调好线，插入普通电话后即可为内线电话，可直接拨叫消防中心(内线****)。如要证实本机号码，请拨叫总机询问(拨叫**)。
3.10.地震的应急措施
3.10.1.当感觉到地震发生时，各级员工不可惊慌失措，要保持镇定。在确保人身安全的前提下，关闭可能发生危险的设备，如冷水机组等。
3.10.2.在地震来临时，不可盲目乱跑，试图离开大厦。应寻找安全的地方躲蔽可能发生的危险，直至地震暂告一段落。
3.10.3.当地震停止时，在确保人身安全的前提下，配电室、中控室员工视情况将供电设备切换为紧急供电，保证人员撤离大厦时的照明。
3.10.4.在有关领导的组织下，各级员工协助大厦内的业户进行疏散，有秩序的撤离至安全地点，撤离过程中切记不要使用电梯。
3.11.雷暴及飓风的紧急处理
3.11.1.当雷暴及飓风来临前，应注意收听天气预报，密切注意其动向。各级员工应做好防风、防雨的准备工作，检查各排污泵、下水道、门窗玻璃、插销及防雷装置，确保它们有效畅通。
3.11.2.固定或搬离放置在围墙顶或其他高处的可移动物品，如花盆、灯罩、指示牌等，加固树木、门窗玻璃等物品。
3.11.3.应准备好各种工具以备使用，如防水手电筒，雨衣雨鞋、潜水泵等。
3.11.4.通知物业内各住户雷暴及飓风即将到来，请他们协助管理好自己区域内的物品，避免损失。
3.11.5.当雷暴及飓风来临时，各级领导、员工须坚守岗位。应加强对各敏感部位的巡视，如各雨水口、雨污水泵房、天台、防雷装置、卫星天线、大面积门窗等部位，一旦发现异常立即处理，确保物业内不进水、不漏风、不跑电。
3.11.6.雷暴及飓风结束后，应即时进行检查及填报损毁报告，以便安排保险赔偿事宜。
4. 设备保养制度的组织实施
4.1.维修保养组织流程
4.1.1.工程部各专业工程师分别制定设备维修保养计划，维修保养计划经总工程师审批后，统一安排，形成整个大厦的设备维修保养计划。
4.1.2.各专业工程师根据设备维修保养计划的要求，将任务分别落实到各专业班组或人员，安排好时间、器材、工具。
4.1.3.维修保养人员根据主管的安排，准备好工具、材料、按照维修保养的要求，维修保养设备。
4.1.4.维修保养完成后认真填写维修保养记录，上报存档。
4.1.5.专业工程师要检查维修保养结果，总工程师亦应抽查。
4.1.6.在正常进行维修保养时遇到有紧急情况发生，应先安排排除故障，后将维修保养内容补上。
4.1.7.一般情况下不得拖延维修保养的时间。
4.1.8.由专业工程师跟进维修保养的落实情况，根据完成情况对保养计划进行消项处理。
4.2.预防性维护保养
4.2.1.所有设备必须根据维修保养手册及相关规程，进行定期检修及保养，并制订相应年度、季度、月度保养计划及保养项目。
4.2.2.相关工程人员必须认真执行保养计划及保养检修项目，以便尽可能延长系统设备正常使用之寿命，并减少紧急维修之机会。
4.2.3.保养检修记录及更换零配件记录必须完整、真实，并须由系统工程师建立设备维修档案，以便分析故障原因，确定责任。
4.2.4.各系统之维护保养计划及保养检修项目之制订由系统工程师负责，并提交总工程师审阅;保养检修及更换零配件之记录由主管负责，并提交系统工程师及总工程师审阅。
4.2.5.进行正常系统维修保养及检修时，如对客户使用产生影响，必须提前三天通知管理部，由管理部发出通告，确定检修起止日期及时间(须尽可能减少对客户之影响范围)，以便使受影响之客户做好充分准备。
4.3.紧急维修
4.3.1.必须进行紧急维修时，须立即通知总工程师，安排有关人员立即赴现场检查情况，并按实际情况进行处理。
4.3.2.如因紧急维修，必须对客户使用产生影响时，须立即通知管理部，并由管理部向受影响之客户发出紧急通告，同时，需考虑尽量减少影响范围。
4.3.3.如发生故障之设备在保修期内，应做出适当之应急处理，以尽量减少对客户之影响，并立即通知有关供应商之保修负责人。
4.3.4.紧急维修结束后，须由主管填写维修记录及更换零配件记录，并以书面形式将故障原因、处理方法、更换零配件之名称、规格及数量、品牌等、处理结果、故障发生时间、恢复正常时间等向工程师报告，并提交总工程师审阅。此报告由工程师存入设备维修档案，备查。
4.4.人员调配
4.4.1.正常情况下，各班组按工程部的组织结构图，负责各自的职责范围，完成自身的工作。
4.4.2.总工程师有权根据工作情况，临时调配人力、工具。各专业工程师均应服从。
4.4.3.当发生突发事件时，需要班组之间协助解决，各工程师可协商调配人力、工具，解决问题。当发生危及人身安全、危及设备安全时，工程部的每一位员工应根据自己的能力，首先处理问题，可不顾工种、专业的限制。
4.5.设备的更新及系统改造
4.5.1.出于技术更新、提高效率、安全运行、减少污染及降低能耗等方面考虑，工程部有责任提高对现有设备做出更新或改造之建议。
4.5.2.设备更新及改造建议，必须向物业总经理提交可行性及经济性分析报告，并须考虑总体系统运行之安全性及可靠性，待批准后方可进行。
4.5.3.由于此类工作通常没有迫切性，故须尽量安排在最有利及对客户影响最小之时间进行。
4.6. 质量记录
《保养通知单》 ED-TB-0309-127
5. 设备保养计划的编制
5.1.设备修理计划包括按时间进度编制的计划和按修理类别编制的计划两大类。按时间进度编制的计划有年度和季度计划、月份计划表，计划中包括大修、项修(中修)、小修、更新设备的安装和技术改造等;按修理类别编制的计划通常为年度大修理计划表，以便于大修理费用的管理。而计划编制的主要依据是设备的技术状态和产品对设备的要求。
5.1.1.年度修理计划
它是设备维修工作的大纲，是企业贯彻执行计划维修和检查执行修理情况的基础。它的内容包括：修理的设备名称、修理类别、修理日期、停歇时间、修理工作量(含经费、所需备品、
备件及材料等)。
5.1.2.季度修理计划
它是年度修理计划的实施计划，必须在落实停修时间、修理技术、准备工作及劳动组织的基础上编制。
5.1.3.月份修理计划
它是季度计划的分解，在月份修理计划中，应列出应修项目的具体开工、竣工日期，对跨月项目可分阶段考核。应注意与生产任务的平衡，要合理利用维修资源。
5.2.在编制修理计划时，应注意采取多方面的措施，尽量减少停机损失，如充分利用节假日，采用工艺迂回、替代等;同型号设备尽可能安排同时或连续修理，这对修前准备有利;考虑修前准备工作量和进度，尤其是对关键配件、铸锻件的供应、特殊工检研具的制造等;注意劳动力的合理利用和工作量的平衡安排。
5.3.质量记录
《电梯定期保养记录表》 ED-TB-0309-313
6. 影响正常营业的施工及设备保养工作的进行
6.1.对需要停机维修保养且会影响正常营业的设备，由工程部制订维修保养计划，报总经理审批。
6.2.对会影响营业的消防设备的维修，由工程部会同保安部制定维修计划，报总经理审批后统一实施。
6.3.经总经理审批后的维修计划，实施前由工程部书面通报有关使用部门。需停电、停水、停气和暂停空调时，工程部须提前采取应急措施，并通知有关部门。必要时由物业部发通知给用户。在可能的情况下，正式停机前采取应急措施，尽可能不影响正常营业和用户需要。
6.4.停机前，按照维修方案提前准备好器材、零件、工具和需要更换的部件。专业工程师和主管应亲自到场，做好组织和安全工作，按照停修规程迅速检修，更换零件和调试，保证在尽可能短的时间内完成任务。
6.5.维修保养结束时作好记录，填写维修项目、时间、更换零件名称型号，主要故障原因，维修后的运行效果检查等内容，交工程部备案。
6.6.设备恢复正常运行，中断临时应急措施，并报告总经理，通报有关使用部门，恢复正常营业。
6.7.质量记录
《工程任务单》 ED-TB-0309-126
7. 设备保养计划的变更、检查与考核
保养计划是按科学程序制定的，是物业公司组织设备管理与维修的指导性文件，也是物业经营计划的重要组成部分，具有严肃性，必须加强调度，认真执行，努力完成。当确因特殊情况需要对计划进行变更修改时，应按原审批程序，经申请批准后，方可执行变更的计划。申请调整修改时，可考虑以下情况：
7.1.设备技术状态急剧下降、突发故障或出现设备事故而影响设备性能和生产正常进行时，可提前修理或增补项目。
7.2.设备技术状态劣化比预期的慢，与计划投修期矛盾，则可酌情推迟修理时间或改变修理类别。
7.3.已投修的设备，经解体鉴定后发现，实际需要修理的内容与计划差别过大，则可酌情改变修理类别和停修时间。
7.4.设备已达到计划投修期，但修前准备不足，会导致修理不能按原计划如期开工和完工，此时可酌情推迟修理时间。
7.5.在计划执行过程中，要做好检查、鉴定、验收和考核工作。除按季、月检查计划执行情况外，年中还应进行半年计划执行情况小结，分析总结并调整下半年计划。抓好设备修理质量的鉴定、验收工作，对不合格者要安排计划，及时加以返修。
7.6.主管部门对设备修理计划执行情况进行考核、评比和奖惩。各项计划指标要按级落实、考核计划检修完成率、设备完好率、事故率、返修率、工时利用率以及设备停修限额和修理成本等。
7.7.质量记录
《专业维保工单统计表》 ED-TB-0309-111
《计划检修(暂停服务)通知》 ED-TB-0309-120
《维保项目通知单》 ED-TB-0309-124
《垂直电梯设备检查表》 ED-TB-0309-314
《空调设备维保历史记录表》 ED-TB-0309-504
《消防设备月检查记录表》 ED-TB-0309-507
8. 年度维修计划
8.1.年度维修计划应按各专业制定，将须维修的项目列出，明确指出维修进行的时间。
8.2.计划应以周为单位进行设定，按周考核各项目的完成情况。
8.3.制定计划应留有一定的机动时间处理可能未预见到的延误，同时要考虑到法定假期等情况，预先作出合理的检修安排。
8.4.质量记录
《维修通知单》 ED-TB-0309-108
《保养工作单》 ED-TB-0309-131
《暂停正常服务工程通知》 ED-TB-0309-132
《维修工作计划表》 ED-TB-0309-116
《强电设备缺陷记录单》 ED-TB-0309-309
《工程部强电检修记录》 ED-TB-0309-310
篇4：酒店工程部培训综合试题(三)
酒店工程部培训综合试题3
一、填空题：每题1.5分，共60分）
1、设备管理的目标是追求最经济的寿命周期费用和最高的综合效能。
2、设备管理的任务是贯彻酒店的经营方针，为酒店的经营目标服务。
3、严禁五停是指电、水、气、风、电梯。确因工作需要必须上报部门经理批准。
4、楼层的喷淋蝶阀设在每层北面的消防前室上部，每层的未端排水阀设在每层南面的消防前室上部。
5、酒店采用电力变压器二台，每台供电容量为1000KVA，市电采用二路供电方式。
6、地下室热水锅炉是选用杭州力聚3台，其中一台为生活热水，另二台为采暧热水。
7、蒸气锅炉2台其每台每小时额定出力为1吨，最高额定蒸气压力为1Mpa
8、七不准用语是指不知道、下班了、没时间、来不及、
就这样、没办法、不能修。
9、中央空调机组共为2台，其制冷容量为1758KW，制冷剂为R123。选用水冷离心式机组，机组额定功率为313KW。
10、人体触电有单相触电，两相触电和跨步电压三种。
11、锅炉设备三大安全器件是指水位表、安全阀、压力表。
12、维修人员在杆或高空作业时，应戴安全帽，系好安全带，物品传输严禁上下抛扔。
13、三相系统中两根相线之间的电压称为线电压，相线与中线之间的电压称为相电压。
14、设备的使用和维护要做到性能良好、运行正常、耗能正常。
15、引起电气设备发生火灾及爆炸的原因有：短路、严重过载、
电气连接点接触不良、通风及散热措施不力、绝缘老化。
16、空调供给控制为六路，1F~4F分别为北、中、南，一路为5F~20F，另二路分别控制附楼与老楼办公楼。
17、所有可移的工具、设备，按照定置定位管理的要求，保持清洁有序。
18、设备的管理部门要做到三好管好、用好、维护好。
19、电流互感器二次侧在工作时不得开路，电压互感器的二次侧在工作时不得短路。
二、判断题：（每题1分，共20分）
1、设备管理的中心任务就是管好设备和物资。（×）
2、设备管理的目标就是设备的使用寿命越长越好。（×）
3、水表压为指示在0.5Mpa就是表示0.5Kg压力。（×）
4、当喷淋头在无火灾的情况下突然喷淋，则迅速关闭冷水给水阀门。（×）
5、检修蒸气阀门时，可以直接拆下修理。（×）
6、修理锅炉设施设备时可以在其运行时检修。（×）
7、电源电压为380V应视为高压。（×）
8、电流的方向就是电子运动的方向。（×）
9、给水泵不上水，就是给水泵坏了。（×）
10、四台冷却塔设在21F顶面阳台上，每台电机功率为7.5KW。（√）
11、63V以下的电压是安全电压。（√）
12、交流电流所产生的电流大小与方向都是随时间而改变的。（√）
13、地下室蒸气锅炉选用为立式，额定出力为1T/n，额定蒸气压
力1Mpa。（×）
14、装按地线时，应先按地端，后接导体端，拆除时顺序相
反。（√）
15、酒店供电系统采用双路供电，但不可以并网运行。（√）
16、维修工在维修设施设备时，可以随时关闭水、电、电梯、气、
风。（×）
17、低压数字验电笔所测的电压值是准确的。（×）
18、一个内接可以将2支镀锌管直接连接。（×）
19、带电电气设备着火时，可以用水灭火。（×）
20、安装照明电路时必须相线进开关。（√）
三、选择题：（每）
1、带电灭火不可用（D）
A、二氧化碳B、四氯化碳C、1211D、水
2、下列属于警告类标志的是：（C）
A、在此工作B、止步
C、禁止合闸，有人工作D、已接电
3、交流电的三要素是：最大值、频率和（C）
A、波形B、有效值C、初相角
4、酒店选用的空调离心式机组的制冷量每台为（C）KVA。
A、1000KWB、800KWC、1758KWD、600KW
5、设备寿命周期主要包括设备购置费和（D）
A、运输费B、安装费C、名牌制作费D、维修费
6、一盏日光灯出现二头发红，中间不亮的故障则是（D）
A、灯管坏B、镇流器坏C、电压不稳定D、起辉器坏
7、通常在风机盘管的回水管装有底阀，它的主要作用是（D）
A、单向流动B、双向流动C、控制温度D、过滤作用
8、红色喷淋头的爆破设在（B）
A、570CB、680CC、930CD、1410C
四、简答题（每题5分，共45分）
1、写出设备管理的三干净、四不漏、五良好。
三干净：设备干净，机房干净，工作场所干净。
四不漏：不漏水，不漏电，不漏气，不漏油。
五良好：使用性能良好，密封良好，润滑良好，坚固良好，调整良好。
2、工程设备维修工具分为哪三类？
答：1、个人保管；2、班组使用；3、部门使用
3、酒店排水系统有哪几类？
答：1、类便污水排水系统；
2、生活废水排水系统；
3、厨房废水排水系统；
4、洗衣废水排水系统；
5、屋面
雨、雪水排水系统4、酒店供电系统有哪三大部分？
答：1、配电设备；2、输电设备；3、用电设备
5、设备巡检的主要内容有哪些？
答：1、异常声响；2、润滑油是否合适；3、电线接头是否良好；3、仪表指示是否定值；4、绝缘有无老化、破损。
6、修理成本有哪些内容组成？
答：1、另配件；2、人工工资；3、停机费用
7、计算机发展至今天已经经历了四次历史性的变革，它们分别是：
电子管计算机。
晶体管计算机。
中小规模集成电路计算机。
大规模集成电路计算机。
8、电话机只能听却不能拨出请问是哪几种可能?
检查键盘是否进水、受潮，按键无法弹起。如确定故障，应打开机壳清除键盘异物，并使导电胶复原。话机进水或受潮严重，则应设法将其烘干，Ｐ／Ｔ开关应置于Ｔ的位置，如果处在Ｐ的位置，打电话时就容易出错或打不出。
五、计算题（每题15分，共30分）
1、维修中心国工作需要，装一个１KW的电炉，假如每日平均使用１小时，试问每日（按30天）用了多少度电。
答：30KWH
2、一台冷冻机组的标准制冷功率为1000KW，则换算成大卡是多少？
答：8.6万大卡
六、作图题（每题10分，共20分）
1、请用普通镇流器接成日光灯，并画原理图
2、请画出二只开关控制一盏白织灯的原理图
七、问答题（20分）
请谈谈，为什么要组建“快速反应，精益求精”的工程队伍
篇5：酒店工程部疑难问题处理培训
酒店工程部疑难问题的处理方法
一、对水泵不出水和出水小的处理
酒店水系统多数采用离心泵，离心泵顾名思义就是通过离心力的作用来输送和提升液体的。当叶轮在液体中高速旋转时，水受到离心力的作用被抛出叶轮，以很高的流速进入泵壳(泵壳呈螺形且向外逐渐增大)在泵壳内水的流速逐渐降低，而压力却增大，水以一定的压力从排出接管流出。与此同时，水泵叶轮中心处由于水被甩出而形成真空，吸水池中的水便在大气压力作用下，沿吸水管而源源不断的流入叶轮吸水口，又受到高速转动叶轮的作用，被甩出叶轮而输入压力管道，这样就形成了离心泵的连续输水。懂得了离心泵的工作原理之后，对水泵不出水和出水小的故障，一般有以下几种情况，并采取相应的对策：
(1)泵壳内有空气，灌泵工作没做好。
对策：继续灌水或抽气
(2)吸水管路及填料有漏气。
对策：堵塞漏气，适当压紧填料。
(3)水泵转向不对。
对策：对换一对接线，改变转向。
(4)水泵转速太低。
对策：检查电路，是否电压太低。
(5)叶轮进水口及流道堵塞
对策：揭开泵盖，清除杂物。
(6)底阀堵塞或漏水
对策：清除杂物或修理。
(7)吸水池水位下降，水泵安装高度太高
对策：核算吸水高度，必要时降低水泵安装高度。
(8)减漏环及叶轮磨损
对策：更换磨损零件
(9)水面产生旋涡，空气带入泵内
对策：加大吸水口淹没深度或采取防止措施。
(10)水封管堵塞
对策：拆下清理疏通。
二、水管出黄水怎么办?
水管出黄水，主要原因是出在热水系统所用管材所致。如许多酒店生活水管用镀锌管，而不用紫铜管，生活热水管采用普通钢材，而内壁未用铜皮或不锈钢皮垫衬，管道零件采用钢件管件，出黄水就成了必然。
降低热水温度(60度以下)及水经常处于活动状况，会使黄水程度减轻，在管理上要注重上述两点。
使用磷酸三钠(化工原料商店有售)其浓度按5ppm-10ppm投量，对管道进行冲洗，这种物质在管道内壁上形成一种化学保护膜，可有效防止管道内壁生锈，但难以持久，近来国内有一专利产品，称为"黄水净"将该设备以弯路形式装于原供水系统，可有效的清除黄水。
三、洗浴出水时冷时热怎么办?
洗浴出水时冷时热，是由于冷热水串管所致，产生串管的原因，主要是冷、热水水压不相配或压力波动。
影响其压力不等和波动的因素如下：
(1)如为重力供水系统，要考虑冷、热水管水位的高度。
(2)如为压力给水，要考虑冷、热水压力泵的出水压力。
(3)考虑冷、热水管道的管路压力损失。
(4)考虑出水点局部压力损失。
(5)热水系统如为上行下给式，要检查自动排气阀是否工作正常，如不正常，热水管中会有气压产生，影响热水供应。
(6)应考虑冷、热水管道中水流速度，特别是冷水在底层公共区域大量出水，应在底层采取压措施，降低冷水流速。
四、卫生洁具塞管，怎么办?
卫生间设备最常见的毛病是塞管。如果塞管发生在供水管上，会引起无水供应或水流太小，一般供水很少发生塞管。最常见的塞管还是发生在排水管上，引起排水不通或排水困难，排水管的塞管大多数因为杂物进入排水管中，结成一块而引起排水阻塞。
如果洗脸盆或抽水马桶排水发生阻塞，第一步一般是先用一种胶泵疏通，先在洗脸盆或水厕上装满大约半盆水，用胶泵盖住排水口，然后用手短促和快速用力向下压几次，如仍然不通可重复上述方法几次。为了使胶泵能更好的发挥效力，也可在胶泵底部涂上油脂。
通常用胶泵了几次以后，就能使水管疏通。但如塞管比较严重，就需要用其他的方法。例如可打开排水管上的孔眼或窗口，以有钩的铁丝勾走杂物。疏通洗脸盆的方法是先打开洗脸盆下面的排泄弯管的孔眼，以有钩铁伸进孔口，设法勾走杂物。如洗脸盆的放泄弯管是旋帽式的，则疏通的方法更为方便，可用手拧开下面的盖幅，就可取出里面的杂物。
如果塞管的部分不在放泄弯管附近，就要进一步向排水管的较远处疏通，把洗脸盆的放泄弯管拆下来，用一种专门用来通管的长弹簧，伸入排水管，一面把长弹簧按顺时针转动，一面推进。
亦可借助于二氧化碳灭火器，譬如两个小便池排水堵塞，可将一个小便池的下水口用破旧床单、浴布之类堵塞，另一个小便池下水口插入二氧化碳灭火器的喷射管，并将周围严严实实的堵起来，打开灭火器，利用灭火器瓶中的二氧化碳压力气体疏通堵塞处，常常可以收出的水，产生反冲力，可使喷头沿着管道向前推进，疏通管道效果明显。该设备水压可达3000磅/英时。以逐步取代应用竹片疏通下水道的原始方法。
五、对卫生洁具漏水的处理方法
除了塞管以外，卫生设备最常见的毛病是漏水。供水管、水阀、龙头、水箱、排水管都会发生漏水，可参照下面所述的方法加以处理。
(1)如果供水管穿洞漏水，因为供水管一般水压较高，处理的方法是更换新的管子。但如一时难以更换，又不允许停止供水，可先采取临时的方法。是用铅笔芯塞住小洞，如无效则可采用橡胶皮包住水管漏水的部分，再用铁丝绑紧。
如果供水管漏水的部分是在连接部分，可先把该水管的上一个水阀关掉，然后放掉管内的水，把漏水部分抹干，再用环氧树脂结合剂涂在上面，等结合剂变硬了以后就可重新使用该条管子。
排水管漏水，首先要查出是否因塞管而漏水，如果是因为塞管，则疏通了以后就不会再漏水了，如是穿孔或连接之外漏水，则可用环氧树脂结合剂涂在漏水之处。但如果破裂之处甚大，则必须更换新管。
(2)水箱漏水：抽水马桶的水箱常因为水位过高而溢出箱外，处理的方法是打开箱盖，调整水箱的的水位，把浮球的铜杆屈出弧形，就可使水位降低，如果浮球是塑料做的，就不能用上述的方法处理，但一般它另外有调整螺丝，可以用来调节水箱水位。
此外浮球阀关闭不严密，也能引起漏水，修理的方法是先关闭该水箱的水阀，然后拆开浮球阀，察看是否有问题，按我们的经验，通常是在阀芯处有砂粒，将砂粒去除后，就可解决问题。
水箱浮球阀关闭不严密，能使水箱一直有水流入抽水马桶，这时要察看橡胶球落下时是否对准阀座，如位置不对必须加以调整。
如仍然漏水，则要检查橡胶是否破损，阀座是否干净。
(3)洗脸盆水龙头漏水;最常见的是水龙头关闭不严密，使水一直从水龙头流出，这
种毛病必须加以注意和修理，否则水龙头日夜不停有水流出，将浪费大量的清水。漏水的主要原因是水龙头内的垫圈损坏，要加以更换，更换的方法是先将水阀关掉，然后拆开水龙头，就可更换垫圈。 有时水龙头下面也会发生漏水，多数是在水龙头和水管的接驳之处，可用专用的管子钳，把该处的螺丝上紧。
(4)压力阀漏水：有的水厕不用水箱，而用压力阀冲水，这种压力阀也常发生漏水，使水一直不停流入水厕，处理的方法是先把阀的调节螺丝关掉，然后拆开压力阀的盖子，换掉里面的活塞。
该压力阀的手柄在压下冲水时，也常会有水从该处流出。修理方法是拆开手柄把压紧螺帽上紧一些，如无效则必须换里面的压紧垫圈。
六、对卫生洁具备件损坏率偏高的处理。
多数五金件的损坏是客人使用不当，埋怨客人档次低，不能解决根本问题，要从酒店内部管理上多找原因，才是解决问题的办法。卫生洁具小五金件损坏率偏高，多数原因是原设备状况不尽人意，导致客人故乱调整，对一些新款卫生洁具的使用，在客人进房时，服务员应向客人介绍一下使用方法。客人进房前，要检查卫生洁具均应处于良好灵活的工况。始终保持卫生洁具各处均处于良好灵活的工况，是降低损坏率的良方。
七、对空调出风口污染天花板的处理。
空调系统中，特别是餐厅及公共区，要防止出风口附近积聚灰尘，天长日久在白色的天花板上罩上以难以去除的阴影。这种现象在开始送冷风的时候最容易出现，这是由于空气遇冷之后湿度变大，灰尘的质量增加，为克服弊端，要加强管理。出风口处的灰尘一部分来自新风，很多酒店对新风口没有足够的认识，甚至很多人都不知道新风是从何处进来的，因此，有些酒店在新风口堆积杂物，有的在新风口附近不注意环境保护，故而造成新风不足，或新风污染。过滤网也难以处理太脏的空气，于是带进空调区域，另外处理机组的机房，对酒店内的空气质量关系也极大，有的酒店的机房内存放杂物，甚至存放有气味的清洁药物，有的更是满地灰尘，这都是不可许可的。
因为机房是新风和回风的混合空间，风机将会把该室的灰尘及怪味送入空调区(如餐厅)
归纳起来，要克服和降低空调出风口对天花的污染，首先是降低空调空间的灰尘。其措施：
(1)注重新风的质量，很多酒店对新风口没有足够的认识，甚至很多人不知道整个酒店的新风是从何处进来的，因此在酒店新风口堆积杂物，有的在新风口附近不注意环境保护，故而造成新风不足或新风污染。
(2)过滤网太脏，风机的吸力，必然会将附在过滤网上的微粒，带进空调空间，所以必须定期清洗过滤网。
(3)AHU机房太脏，机房是空调新风和回风的混合空间，风机始终将该室的空气源源不断送进空调区，因此，要绝对保证空调机房的卫生。
(4)适当调整出风口叶片的角度，避免出风太贴近天花，增加灰尘在天花板上的集聚，更应防止出风口在天花间漏风。
除此以外，还应坚持按时用吸尘器把送风口的灰尘打扫干净，及用抹布抹擦送风口，防止天长日久形成难以去除的阴影。
八、对锅炉常见故障的处理
1、锅炉运行时严重缺水、漏水、爆管、锅炉变形及安全附件和给水设备失灵。
(1)停止加煤，停目鼓风，减少引风。
(2)熄灭与扒出炉膛未烯尽的燃煤，必要时可用沙土或湿炉灰压在燃煤上进行。
(3)熄灭后打开炉排下的通风门、炉门和烟道挡板。
(4)一边向炉内给水，一边排污，必要时关闭总阀门，隔断与总气管的联系，并打开安全阀放出蒸气，以降低锅炉压力。
(5)当发生严重缺水时，严禁向锅炉进水，也不可打开安全阀等，以避免锅炉内压力突然变化，以防爆炸。
2、锅炉排黑烟
锅炉冒烟就烧煤锅炉来说，是难以避免的，主要是煤与空气难以燃烧充分，但能否降低黑烟浓度，这又是完全可以的。这里，司炉人员是关键的。
(1)加煤、扒煤层、清炉要快，这样可以缩短炉门开启时间，如果炉门开启时间长了，大量冷风吹进炉膛，降低炉温，影响燃烧充分。
(2)加煤要勤，每次加煤不要太多，撒煤要均匀，用汽增加时，不要增加每次加煤数量，而是缩短每次投煤时间的间隔。有机械通风设备时，先加强引风，后加强鼓风。用汽减少时，延长每次投煤间隔时间，先少鼓风，后减少引风。
如果没有鼓风和引风设备，应利用烟囱挡启闭的大小，来调节燃烧。
(3)中加水要适量，其加水量以煤的9%-10%为宜，尤其水偏少，更易排黑烟。
(4)锅炉的炉墙、烟道，均应经常检查，及时修正，以防漏风，漏风量增大10%，则使锅炉耗煤量增加2%，而且增加黑烟。
(5)有条件应装沉降式或水膜工除尘器，且注意尽量减少弯头，结合口严密。
3、给水系统，注水器发生不进水故障。
其原因：
(1)注水器内被污垢、泥渣堵塞。
(2)注水器内机件磨损。
(3)给水止回阀损坏，使炉水倒流入注水器，遇有上述故障，均应停炉修理。
九、客房风机盘管温度调不起来怎么办?
温度调不起来，关键是盘管热交换能力丧失，多为盘管太脏引起，以及过滤网堵塞，因此，每使用1年要彻底清洗1次盘管，过滤网更应勤换洗。
清洗盘管方法如下：
(1)将回风器从天花板上取下，切断供风机的电源(取出电源保险丝)。
(2)拆下电机上的4条连接电线。
(3)旋转螺丝取下风机。
(4)将风机移至工作台上，交电机轴与叶片连接的止动螺钉松开，脱开叶片，将叶片及罩壳一起取下，以便清理。
(5)风罩及叶片压力水冲洗。
(6)盘管部分先用细铜刷来回刷动去污，接着用喷射器打空调盘管清洗剂进行化学清洗，后再用清水清洁，该项工作是在客房里作，因此要有充分的准备，首先要保证冷凝水管通畅，其次要在地毯上铺好旧床单或塑料布之类，免得把客房搞得很脏。
待冲洗干净满意后，便可把风机等重新装上，并通电试验，如正常即告完成。
有些多年未洗的盘管，不仅盘管外表肮脏且管子的内壁也积满了水垢，这时，要将整个盘管从客房内拆下，浸泡在清洗空调盘管的清洗剂池中，或接水泵强迫清洗剂在盘管内循环，最后再用清水洗，即可恢复其热交换功能。
十、客房机盘管常漏水怎么办?
漏水毛病，如不是管道、阀件损坏的话，通常是冷凝水所致，集水盘外，主要是保温问题，加强保温，即可排除，如在集水盘，是冷凝水管不通畅，是冷凝水溢出所致，疏通冷凝水管的方法，通常是准备一根4-5米长的塑料管，一头插进冷凝水排放管，一头接在卫生
间水龙头上，利用水的压力，将管道疏通，或用二氧化碳气瓶吹扫。冷凝水管堵塞的现象是经常的，这主要是客房风机盘管内有水存在，再加上温度适宜，易有藻类繁殖增长，产生胶状滑溜的极浓的残值，将冷凝水管道堵住。国外常在客房风机盘管的集水盘里放置灭藻药物，以减少其危害。 十一、闭门器失灵怎么办?
因答这个问题，先得从闭门器的原料说起。当客人推门时，通过闭门器的机构，将弹簧压缩，门关闭时，靠弹簧的弹力，推动活塞，强迫油经两个节流孔回流，由于油的阻力作用使门逐渐关闭，当门刚开始关闭时，回油可经两个节流孔回油，故速度可快些，当门即将关闭，油只从一个节流孔回油，故速度可快些，当门即将关闭时，油只能从一个节流孔回油，故可使关门速度降低，更趋平稳。如遇关门器工作不正常，只需用螺丝刀调整两只调节螺钉即可。
十二、餐厅渗入厨房气味怎么办?
厨房的气味渗入餐厅，主要是空调设计上的差错，厨房应加大排风量，满足厨房的负压设计，我们大家都明白，水是高处往低处流，空气的流动同样遵循这个规律，由高压往低压流，如能控制厨房处于负压状况，空气的流动，只能是餐厅流向厨房，绝不会产生逆转，这是自然规律。
另外，要防止餐厅的新风口与厨房的排风口相邻，随着风向的变化，新风会将厨房内的气味带进餐厅，如常有发生，就必须进行工程改造了，别无其他办法。当然在发生厨房串味进餐厅时，首先先要确定厨房是否处于负压的工况。
十三、重要设备发生故障怎么办?
这里讲的重要设备是指供电系统、上下水系统及空调采暖系统等直接影响酒店营动的设备。
遇有这些情况时：
(1)必须做到不慌不乱，头脑清醒，准确查明原因。
(2)及时通报总经理、值班总经理及各有关部门。
(3)如属市政工程问题，应及时与相关部门取得联系，掌握事故情况及了解恢复时间，并及时转告总经理、值班经理各有关部门。
(4)如属酒店自身问题，要针对不同情况作出正确处理：○1如配变电系统发生问题，在起动发电设备，并加强发电机的值班力量的同时，更要组织力量对配变电系统进行抢修。○2如果是上下水系统，除组织力量抢修外，应采取果断措施，对后台区局部停水，尽全力保前台区的供应。○3如属采暖空调，譬如冷冻机或锅炉，除组织力量抢修外，要及时调整酒店空调区的新风量，即减少新风，增加回风，以维持酒店的温度不致下降过快。对后台的空调区域，要果断停运，减少设备负荷，尽快力保前台区供应。○4在整个处理故障过程中，应随时将情况向总经理、值班经理及各相关部门通报情况，以利酒店各部门对住店客人作相应的补偿服务。
十四、突然停水、停电怎么办?
(一)停水
要弄清是市政工程问题，还是酒店自身的设备故障。
(1)如为市政工程，要及时了解情况，确实掌握停水时间，估算酒店蓄水池的维持时间，如因停水时间较长，酒店蓄水池难以维持时，要请示总经理或值班经理，果断作出停部分后台区，如感到情况严重，一些用水量大的地方，如洗衣房也应暂停，委托兄弟酒店协助洗涤，让有限的水满足酒店正常营运，即满足客人用水和消防用水的储量。
(2)如为酒店自身设备的问题，应及时启动备用设备，因为水系统水泵等酒店均有备份。若为上水系统的自控部分，应安排人工、作人工操作，维持酒店的供水正常，与此同时要组织力量对故障设备抢修。如属供水管道，要采取有效措施，变大漏为小漏，维持酒店的正常营运，并充分作好彻底修理的各项准备，选择适当的时候停水修复，要尽全力尽量不要影响客人。
(二)停电
对于事故停电，要保持头脑清醒，弄清是市政问题，还是酒店的自身问题。
(1)如为市政问题，要及时与市政单位(如供电局)联系，摸清情况，预计恢复正常的时间，及时向总经理、值班经理及有关部门通报。与此同时，要加强发电机的运行值班，查看燃料是否足够，视具体情况采取相应的应急措施。
(2)如属酒店自身的故障，除要加强发电机运行的值班外，还要积极组织力量进行抢修，随时将情况及时上报，以利酒店采取相应的对客补偿服务。
精彩专栏
