VK上海项目外聘律师管理程序

　　1. 目的

　　制定程序据以对公司外聘律师工作进行管理，并根据管理结果对公司法律工作进展监控和改进，以保持和提高公司满意度。

　　2. 适用范围

　　适用于与公司有关外聘律师的管理工作。

　　3.术语和定义

　　外聘律师:具有执业资格的律师。

　　4.职责

　　4.1.客户服务中心

　　负责外聘律师的选择。

　　4.2.相关部门

　　审核有关律师费用。

　　4.3.分管领导

　　授权及审核批准案件处理方案,选择律师。

　　5.工作程序

　　5.1客户服务中心负责选聘律师。

　　5.2客户服务中心负责协定《律师聘请合同》。

　　5.3客户服务中心负责按有关标准商谈律师费用。

　　5.4客户服务中心负责案件处理具体方案。

　　5.5客户服务中心负责案件处理过程。

　　5.6客户服务中心负责外聘律师执业质量。

　　5.7客户服务中心负责组织每月外聘律师工作汇报。

　　5.8客户服务中心负责代理案件的处理方案、证据材料的提供。

　　5.9客户服务中心负责外聘律师代理案件的处理过程.监督外聘律师工作质量,协调工作进展。

　　6.支持性文件

　　6.1《聘请律师顾问合同》

　　6.2《外聘律师报告单》

物业经理人网-www.Pmceo.com

篇2：律师说法:未交管理费,水淹木地谁负责

　　张先生:由于物业公司未能给我提供物业管理合同所承诺的服务,所以我今年未向物业公司交纳物业费。前两天,设在楼道内我家门口、控制邻居家暖气的阀门突然爆裂,水流进了我家,将我家的木地板泡变形了,我向物业公司反映,并要求其对我的损失进行赔偿,但物业公司却以我未交纳物业费为由,拒绝对我的损失进行赔偿,请问物业公司的说法成立吗,我该怎么做?

　　律师回复:首先应当确定谁是侵权人,也就是说谁是该段供热管线的管理、维护者。根据我国物业管理条例规定:供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

　　故此,您应当先确定,您所居住的小区是由热力公司集中统一供暖还是由物业公司进行供暖。如果是由物业公司自行进行供暖,那么您可以要求物业公司对您的的损失进行赔偿,物业公司以您未交纳物业费为由拒绝赔偿是不能成立的。当然,如果您居住的小区是由热力公司集中统一供暖,您应当向热力公司要求赔偿。

篇3：律师详解商品房房屋保修期保修责任

　　律师详解商品房房屋保修期与保修责任

　　保修期的计算

　　一、建设部发布的于1998年9月1日起实施的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》）中明确，住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算，保修期限不低于下列期限：

　　（1）、地基基础和主体结构在合理使用年限内承担保修；

　　（2）、屋面防水3年；

　　（3）、墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；

　　（4）、墙面、顶棚抹灰层脱落1年；

　　（5）、地面空鼓开裂、大面积起砂1年；

　　（6）、门窗翘裂、五金件损坏1年；

　　（7）、管道堵塞2个月；

　　（8）、供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；

　　（9）、卫生洁具1年；

　　（10）、灯具、电器开关6个月；

　　（11）、其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。

　　二、根据国务院第279号令《建设工程质量管理条例》（2000年1月10日发布执行）以及建设部第80号令《房屋建筑工程质量保修www.pmceo.com办法》（2000年6月26日发布执行），国家对房屋建筑的保修期有了新的规定，具体规定如下：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

　　（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

　　（二）屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年；

　　（三）供热与供冷系统为两个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为两年。

　　其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

　　三、建设部发布的于20**年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》规定：房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。

　　商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位出具的质量保修书约定保修期的存续期，存续期少于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中规定的最低保修期限。

　　国务院颁布的《建筑工程质量管理条例》第四十条规定了“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限”。建设部在《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》和《房屋建筑工程质量保修办法》，还详细规定了一些房屋各个部位、部件的保修期，主要包括：墙面、顶棚抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其他部位、部件的保修期限，由开发商与用户自行约定。

　　这里规定的保修期限为最低保修期限，具体保修时间以建设单位和施工单位合同为依据。需要注意的是，这一期限是建筑商对房地产开发商 的保修期限，从工程竣工验收合格之日起计算。

　　但是，等房子销售到了消费者手中，上述规定的保修期限很可能已经过了大半。发展商对住户承诺的房屋住宅保修期限，大多是以自己同建筑商所定期限为基础，扣除房子验收合格到销售给住户的这段时间确定。因此，这一期限要比上面规定的房屋保修期限要短许多，有时可能住户拿到房子，一些保修期已经过了。

　　根据国家规定，开发商在销售房屋时，要向用户提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，其中要明确保修项目和期限，并且不能低于上述规定的最低保修期限。一般来讲，开发商为了少承担责任，仅会比建筑商承诺给自己的期限稍www.pmceo.com稍延长一点。其实，房屋的保修期限是可以同开发商商定的，这就要求我们订立购房合同时，一定要注意作为合同附件的《住宅质量保证书》，看清楚上面所承诺的保修时间长短和起算时间；如果觉得保修时间太短，可进行补充约定。

　　提醒　过了保修期限也可要求处理

　　需要注意的是，很多购房合同都会有一个免责条款，规定因不可抗力、因使用不当或者第三方原因造成的质量缺陷，不在保修范围之内。这一条需要注意，因为很可能是一个陷阱。对于“不可抗力”法律有明确规定，但因使用不当或者第三方原因却可有各种不同的解释。因此，订立详细的合同很关键，而房屋一旦出现问题后，正确处理更为关键，其中抓紧时间、盯紧开发商是首要两条。

　　一旦房屋出现质量缺陷，首先应该确定属于何种问题，是否在保修期限之内。若在保修期限之内，应马上找开发商要求处理。同时，应记明因为房屋质量缺陷造成的损失，比如地板翘起、瓷砖开裂，维修前向开发商讲明，便于之后要求赔偿。保修完后，一定要认真验收，如果有可能请专家验看，确保质量过关。涉及结构安全的大问题，应当报当地建设行政主管部门备案，便于日后查询。

　　对超过保修期的房屋质量问题，购房者也不要六神无主，要区分清楚情况以便进行处理。据某物业公司经理提醒，如果是因为发展商故意拖延而超过期限，或者因为屡修屡坏、屡坏屡修

而超过期限，由开发商承担责任，购房者有权追溯。只是购房者要注意保存相关证据，便于日后证明用。对于确实超过期限的房屋质量问题，购房者也可以找发展商，要求其本着为客户负责的态度，提供维修服务。只是此时可能态度需要好一点，同时讲一点策略，需要支付一定费用。

　　住宅是使用年限很长的耐用消费品，住宅的质量问题具有复杂性和后验性，有的质量问题只有在使用中才能逐渐发现。现在，国家考虑建立住宅质量保证保险机制。住宅质量保证保险是国际上通行的一种成熟制度，叫做“潜在缺陷保险（简称IDI）”，又称“建筑物十年期责任保险（LiabilityForTen-years）”，主要承保竣工验收之日起10年之内，住宅因质量事故而给消费者造成的损失。

篇4：律师提出《物业管理条例》缺陷九个建议

　　《物业管理条例》尽管已实施了一段时间，但其中仍存在诸多缺陷，华西都市报法律顾问针对近日接到的投诉提出9条修改建议——

　　建议一：　将开发商排除在业主范围外

　　《条例》第6条:房屋的所有权人为业主……

　　案例:某小区的开发商将未售出的商铺出租给别人搞餐饮，因此造成的油烟污染让小区业主苦不堪言，业主决定通过业主大会讨论改变这一状况。但他们没有想到的是，开发商因还有不少房产未售出以及拥有用于经营的会所、商场、医院等配套设施的产权，投票权数超过1/3的开发商竟在大会上轻易就将其他业主提出的意见否决了。

　　律师建议:开发商的商业目的经常和真正买房居家过日子的业主发生冲突，而这部分具消费者性质的业主往往因开发商占据了大量的投票权数而无法达到2/3的法定比例，进而无法维护自己的合法权利。基于此，建议《条例》细则将开发商排除在业主范围之外。

　　建议二：明确首届业主大会召集人

　　《条例》第8条:物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

　　案例:成都某花园在筹备成立业主委员会时，由于法律法规不健全，包括房管部门、街道办事处党委、居委会以及物业公司、开发商都参与到首届业主大会的召集筹备组中来了，结果导致该小区出现了两个“业委会”的尴尬。

　　律师建议:《条例》对成立第一届业主大会该由哪个部门召集未作出明确规定，但多部门重复管理、甚至争夺召集权的闹剧却屡有发生，最终受影响的还是业主。另外，《条例》中多次出现的“物业管理区域”也应明确，不同利益群体的人对此有不同的理解，这势必会带来不必要的纠纷。

　　建议三：细化房管局行政指导责任

　　《条例》第10条:同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会……

　　案例:今年7月30日，我国首例业委会状告房管局案在武侯法院开庭。该案原告中央花园业委会认为，武侯区房管局在不指导该业委会进行换届的同时却指导成立新的业委会，这一行为侵犯了该业委会的合法权利，因而要求房管局依法指导进行换届选举。

　　律师分析和建议:《条例》的规定过于原则化。房管局的指导行为具有何样的法律效力?不指导或乱指导是否承担相应法律责任?业委会不服从指导是否承担或承担怎样的法律责任?这些问题都亟待细化。

　　建议四：明确书面签名的合法性

　　《条例》第12条:业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。

　　案例:黄忠小区某物业公司为达到涨物管费的目的，竟冒充众多业主在征询业主意见的《通知》上签名，结果引来了小区业主的极大不满。自作聪明的物业公司被告到法院后不仅赔了业主的损失，而且被业主赶出了小区。

　　律师建议:类似冒充业主签名的事件比比皆是，因此以书面征求意见形式获得的表决结果是否具有法律效力很难确定。《条例》细则必须对业主签名的情形进行规范，对签名的真实性、合法性作出规定。

　　建议五：赋予业委会社团法人身份

　　《条例》第16条:业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。

　　案例:业委会成员为广大业主维权出了不少力，那给他们一定的经济补偿或发放一定的工资如何?成都某小区的业委会不久前提出类似设想，结果遭到了众多业主的反对，有关部门也不支持这一要求。

　　律师建议:业委会究竟在法律上是一个何种性质的组织?败诉后民事责任由业委会还是业主承担?业委会的活动经费从哪里来?业委会成员能否领取报酬?从何处领取报酬?《条例》至今没有回答。建议赋予业委会社团法人组织的法律身份，诸多尴尬将迎刃而解。

　　建议六：取消居委会的指导监督权

　　《条例》第20条:……在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

　　案例:武侯区某花园内的9名业委会成员中竟有6人来自居委会，而且有3人根本就不是该花园的业主;成华区某居委会为减轻居委会活动经费的压力，居委会竟向辖区内的业委会每月摊派100元“任务”。

　　律师建议:业委会和居委会同为基层群众自治组织，都必须

篇5：律师为您解读--新《物业管理条例》新在哪

　　新《物业管理条例》新在哪? 律师为您解读

　　近日，国务院下发了关于修改《物业管理条例》的决定，新修订的物业管理将从10月1日起实施。本市(天津市)物业管理专家接受记者采访时，为本市市民解读了本市已经执行和可能即将执行的一些规定，帮助人们了解新条例对人们生活的影响。

　　加强了政府的指导作用

　　据本市物业管理协会咨询委员会委员王秋惠律师介绍，国家新修订的《物业管理条例》增加了“将物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府增加为成立业主大会的指导部门”的内容。本市已经在全国率先开始推行社区联席制度，已经提前对接了新条例。

　　半数业主同意即可议决

　　同时新条例规定，除筹集和使用专项维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意才可实施外，选聘和解聘物业服务企业、选举业主委员会或更换业主委员会成员、制定和修改业主大会议事规则、制定和修改管理规约及有关共有和共同管理权利的其他重大事项，只要经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意即可。本市对于选聘物业服务企业，过去要2/3的业主同意才行，但是很多业主由于工作忙等原因不参与表决，由于人数不够，很多决议难以达成，给业主委员会工作造成很大难度，而新条例实施后，只要1/2的业主同意就行，操作难度被降低了，因此对应修改的地方条例会更加有利于小区业主利益的维护。

　　业主有权改建建筑物

　　王秋惠律师同时提醒人们，新增加条款中“业主可以共同决定改建、重建建筑物及其附属设施”，这保障了业主可以在土地使用权70年的基础上改建小区内的建筑物。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。但是业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。例如有的业主委员会决定在小区增加一个垃圾筒，可是垃圾筒旁边的一楼住户表示反对，如果该住户确实合法利益受到侵害，他可以请求法院撤销业主委员会的决定。这样为一些纠纷的解决提供了法律依据。

　　物业企业由管理变服务

　　此外，根据《物权法》的有关规定，新《条例》将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”。王秋惠律师指出，本市目前仍倾向“服务”和“管理”并重的思路，因为物业企业要对人加强服务，对物加强管理。物业公司不能只光强调“服务”了，特别是对小区内的秩序要严格管理，来保障大多数业主的权益。对于10月1日实施修订后的《物业管理条例》提出，物业服务企业接受委托代收水电等费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。专家介绍，本市近年来已经规定物业企业代收这些费用时不得另外加手续费，严格执行物价部门的统一规定，对此本市不会进行新的调整，对市民影响不大。