大学学生宿舍物业管理服务细则

　　大学学生宿舍物业管理服务细则

　　（一）物业管理服务内容

　　1．房屋共用部位、共用设备的使用管理和维修；

　　2．物业管理区域内设备设施的使用管理和维修；

　　3．供水、排水、强电、弱电等设备设施的运行服务；

　　4．宿舍及周边环境的保洁、保安服务及绿化管理；

　　5．物业维修费用的帐务管理；

　　6．物业档案资料的建立与保管；

　　7．配合有关部门，做好文明宿舍建设和校园文化活动等有关工作；

　　8．经双方协商的其他服务项目。

　　（二）物业管理的质量标准

　　1．综合管理服务

　　⑴宿舍设置物管办，制定并落实物业管理规章制度；

　　⑵物业管理办公场所整洁有序，配置办公家具、电话等办公设施及办公用品；

　　⑶制定突发性事件处理方案，建立防盗、防火及其他安全事故防控机制，杜绝重大火灾和刑事案件；

　　⑷管理人员统一着装，挂牌上岗，仪表整洁规范；

　　⑸建立学生住宿档案，实行24小时值班制，认真做好值班记录，对来客进行登记，严禁小商小贩及闲杂人员进入；

　　⑹物管办每日工作时间有管理员接待业务，并提供服务；

　　⑺日常管理与服务：

　　①24小时值班受理使用人报修。急修半小时内到现场处理，一般修理一天内完成（预约除外）；

　　②设置宿舍管理信箱及投诉电话，接受服务质量，服务态度等问题的投诉。对使用人的投诉在24小时内答复处理；

　　③制定房屋大修申请、验收等维修管理制度，建立房屋管理档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告；

　　④建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰；

　　⑤建立档案管理制度，建立齐全的物业管理档案[包括物业竣工验收档案、设备管理档案、使用人资料档案、维修档案、日常管理档案等]；

　　⑥制定物业管理与物业服务工作计划，并组织实施；

　　⑦制定管理处内部管理制度和考核制度，可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与使用人进行沟通；每年对使用人进行一次满意情况测评，对测评结果进行分析并及时整改；

　　⑧服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准；

　　⑨综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准；

　　⑩对违反校园管理规定或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理；有条件的，可运用计算机进行管理（含业主档案、收费管理、设备管理等）。

　　2．清洁卫生服务

　　⑴楼内公共区域

　　①地面和墙面：每日清扫二次，其中地面每日拖洗一次以上；保持材质原貌，干净、无灰尘、无痰迹。

　　②楼梯扶手、栏杆、窗台：隔日擦抹一次，保持干净、无灰尘。

　　③消防栓、指示牌等公共设施：每周擦抹二次，目视无灰尘、无污渍。

　　④天花板、公共灯具：每月除尘一次，目视干净，无蜘蛛网。

　　⑤门、窗等玻璃：每半月擦拭一次，其中门厅玻璃每周一次，目视洁净、光亮、无灰尘。

　　⑥天台、屋顶：保持清洁、无垃圾。

　　⑦垃圾收集：按楼层设置垃圾收集点，每日清理二次，收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。

　　⑵楼外公共区域

　　①道路地面、绿地、明沟：道路、地面、绿地每日清扫二次，广场砖地面每半月冲洗一次；目视地面干净，地面垃圾滞留时间不能超过二小时；明沟每日清扫一次，明沟无杂物、无积水。

　　②公共灯具、宣传栏、小品等：每周擦抹一次，目视无灰尘、明亮清洁（2米以上部位每半月擦抹、除尘一次）。

　　③水景：每周二次打捞漂浮杂物，保持水体清洁，水面无漂浮物；定期对水体投放药剂或进行其他处理，保持水体无异味。

　　④垃圾厢房：有专人管理。生活、

建筑垃圾封闭存放，垃圾厢（房）每日清理、冲洗二次以上，垃圾厢（房）整体清洁、无异味，灭害措施完善。

　　⑤果皮箱、垃圾桶：合理设置。每日清理二次，每周擦拭一次，箱（桶）无满溢、无异味、无污迹。

　　⑥消毒灭害：每月对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次，每半年灭鼠一次。大楼内外"除四害"要达到南昌市爱卫会的要求。

　　3．秩序维持服务

　　⑴人员要求

　　①专职保安人员（40岁以下），身体健康，工作认真负责。

　　②能处理和应对辖区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、技防器械和设备。

　　③上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，仪容仪表规范整齐。

　　④配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。

　　⑵门岗

　　①主出入口24小时值班看守，边门定时开放。

　　②外来人员进入辖区，通过对讲系统联系辖区人员，决定是否放行。

　　③对进出辖区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行记录。

　　⑶巡逻岗

　　①白天每二小时巡逻一次，夜间每三小时巡逻一次，重点部位有明确的巡逻要求，并有巡逻记录。

　　②在遇到异常情况、突发事件时，采取积极应对措施，并及时报告相关管理部门。

　　⑷技防设施和救助（监控岗）

　　①辖区内具备录像监控、楼宇对讲等技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。

　　②监控中心收到报警信号后，保安人员应按规定及时赶到现场进行处理，同时应接受用户救助的要求，解答用户的询问。

　　⑸车辆管理

　　①地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌，车辆基本停放在规定的范围内。

　　②及时处理车辆停放不规范的现象。

　　4．共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务

　　⑴共用部位

　　①房屋结构：每年二次以上对房屋结构进行检查，涉及使用安全的部位每季检查一次，并有记录，发现损坏及时安排专项修理并告知相关部门。

　　②门窗：每天巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭灵活并无异常声响。

　　③楼内墙面、顶面、地面：墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损。

　　④管道、排水沟、屋顶：每月一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通，每半年检查一次屋顶，发现防水层有气臌、碎裂，隔热板有断裂、缺损的，应及时报修。

　　⑤化粪池、窨井：每月检查1次，并及时清淘。

　　⑥围墙：每周一次巡查围墙，发现损坏立即修复，铁栅栏围墙表面无锈蚀，保持围墙完好。

　　⑦道路、场地等：每周一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面平整、无破损、无积水，侧石平直无缺损。

　　⑧休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品：每日一次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查，发现损坏立即修复，保持原有面貌，保证其安全使用。

　　⑨安全标志等：对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查一次，保证标志清晰完整，设施运行正常。

　　⑵供水系统

　　①每年定期二次清洗水箱、蓄水池，保证供水水质符合国家生活用水标准。

　　②高层房屋每年二次对减压阀进行测压并做好记录。

　　③水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并完好，每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养。

　　⑶排水系统

　　①每天二次检查污水泵、提升泵、排出泵，确保无故障运行。

　　②每年二次对污水处理系统全面维护保养。

　　③控制柜电气性能完好，运作正常。

　　⑷照明

　　①电灯：及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持灯具完好，小区内楼道灯、路灯亮灯率在99%以上。

　　②景观灯、节日彩灯等：保持灯具完好，亮灯率在99%以上。

　　③公共电气柜：每日一次巡查室内、室外公共电气柜，每月一次保养室内、室外公共电气柜，每年一次电气安全检查，保证电气设备运行安全正常。

　　⑸消防系统

　　①消防栓每月巡查一次，消防栓箱内各种配件完好。

　　②每周检查火警功能、报警功能是否正常。

　　③每年试验一次探测器，并对全部控制装置进行一次试验，火灾探测器投入运行二年后，应每隔三年全部清洗一次，不合格的应当报请调换。

　　④每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查。

　　⑤每月检查一次灭火器，临近失效立即报请更新或充压。

　　⑹避雷装置

　　每年二次检查避雷装置，保证其性能符合国家相关标准。

　　⑺弱电系统

　　监视系统：不定期进行调试与保养，保证各项监控设备24小时正常运行，能清楚显示出入人员的面部特征和车辆的车牌号，录像功能正常。

　　⑻水景

　　①每周一次巡视检查喷水池、水泵及其它附属设施，损坏部位及时修复，保证其正常运行。

　　②重大节日前应对景观设施进行安全、功能检查，保证节日期间各项设施运行正常。

　　⑼门窗、家具设备、水电设施发现损坏，要及时维修或报修

　　①维修保养费用：保修期内的设备维修，由物业管理单位及时通知维修报转，确保正常的工作秩序。保修期以外的维修费用：除水电等公共设备设施自然老化后的更新改造、房屋建筑物的结构和外墙面损坏的维修费用由学校承担外，其它维修工作及其费用均由物业管理单位负责；属管理不当造成的，物业管理单位承担相关费用。

　　②水电零星维修及时率98%以上（响应时间在1小时之内，修理完成时间在12小时之内）。

　　③水电急修及时率100%（响应时间在30分钟之内，修理完成时间在2小时之内）。

　　④雨水管、污水管、墙面完好率100%。

　　⑤消防报警系统、电子监控系统、弱电系统完好率100%。

　　⑽每学年为每间宿舍提供一套扫帚、拖把等清洁工具

　　（三）双方的责任与义务

　　1．甲方（楼栋使用单位）责任与义务

　　⑴负责牵头与学校有关部门对宿舍楼进行交接，并会同乙方办理交接手续，进行资产登记；

　　⑵检查乙方拟定的物业管理制度和办法；

　　⑶监督乙方管理工作实施以及各项规章制度的执行情况

；

　　⑷审查乙方提出的物业管理年度和月度计划；

　　⑸在宿舍楼内向乙方提供一间物业管理办公室；

　　⑹负责转报房屋、水电设备设施等更新改造及结构性维修费用；

　　⑺协调乙方与其他部门的关系，接受学校有关部门的监督、检查和考核。

　　2．乙方（楼栋物业管理单位）责任与义务

　　⑴根据有关法规和物业管理服务内容，制定物业管理制度和计划，并经甲方核准后实施；

　　⑵对学校出资新建的设施、新购的设备，从验收合格交付使用后，在保修期内负责与厂家联系，解决有关保修服务问题，与甲方共同做好保修工作；

　　⑶负责向甲方提出共用部位、共用设施设备的更新改造及结构性维修计划；

　　⑷建立健全物业管理的档案资料，合同终止时向甲方移交全部档案资料；

　　⑸对违反物业管理制度和有关规定的行为进行制止；

　　⑹根据学校的有关规定和协议约定，向甲方收取物业管理费；

　　⑺向甲方及学生提供自费部分的维修等有偿服务；

　　⑻不得改变共用设备的使用功能，不得将宿舍空房间（含地下停车场）挪作他用，未经学校同意，寒、暑假期间不得使用学生宿舍楼从事其他活动；

　　⑼接受甲方的检查，每月向甲方通报工作情况；

　　⑽承担协议规定管理职责范围内因乙方工作失误造成的损失及相关法律责任。

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篇2：小区物业文明服务细则(3)

　　小区物业文明服务细则（3）

　　员工守则

　　总则

　　一、热爱祖国，拥护共产党领导，遵纪守法。

　　二、遵守社会公德，讲究职业道德，文明礼貌，忠诚老实，廉洁奉公。

　　三、敬业爱岗，努力学习专业知识，积极进取，不断提高服务质量。

　　四、服从领导，听从指挥，努力工作，讲求效率，按时完成各项任务。

　　五、维护公司信誉，保守公司商业秘密。

　　礼仪规范

　　一、服务用语：

　　敬语：您好请谢谢对不起再见

　　称呼语：先生小姐太太夫人女士小朋友大叔大伯阿姨大妈

　　问候语：您好早上好下午好晚上好

　　祝贺语：恭喜祝您节日快乐祝您生日快乐

　　欢迎语：欢迎光临

　　询问语：请问，您需要我为您做点什么吗？

　　请问，您有什么吩咐吗？

　　操作语：请稍侯片刻，我立即为您服务。

　　请不要客气，这是我应该做的

　　道歉语：对不起，让您久等了请原谅打搅您了很抱歉

　　感谢语：多谢您的提示请您多提宝贵意见不必客气没关系，这是我应该做的

　　告别语：再见您走好

　　二、服务忌语：

　　不不行不知道不可以不清楚不可能没有办法你够麻烦你意见真多下班了，明天再来你说什么声音大一点，我听不见我正忙着呢，现在没空

　　三、礼貌要点：

　　1、接电话时应先说：“您好，管理处”；

　　2、当业主来管理处时应说：“您好，请问有事吗”、“请坐”、“请您稍等”。严禁工作人员坐着与站着的客人交谈；

　　3、当业主表示感谢时应说：“不用谢，这是我应该做的”；

　　4、当业主表示道歉时应说“没关系”“请不要介意”；

　　5、到业主家中维修或收费时应轻声敲门，并客气地说：“对不起，打扰了”。

　　6、对进出大门的人员，保安人员应先敬礼同时说“您好”，再进行询问或检查等工作；

　　7、管理处工作人员与业主同时进出门口或同乘电梯时，应让业主先行；

　　8、在小区内应主动帮助业主解决困难，严禁视而不见。

　　八要八不

　　1、要维护公司声誉，保守公司商业秘密，不得做有损公司声誉的行为。

　　2、要一切从公司整体利益出发，不得做损害公司利益的事。

　　3、要遵守劳动纪律，服从上级调动，不得纪律松垮、不听指挥或阳奉阴违。

　　4、要廉洁奉公，不准收费不给票、私吞私分各种公款。

　　5、要真诚老实，不准提供假情况。

　　6、要敬业奉献，努力工作，不得作风拖拉。

　　7、要团结协作，不得互相扯皮、推诿和诬陷同事。

　　8、要文明礼貌，竭诚服务，不得发生与业主打骂等现象。

篇3：关于新修《晋中市物业服务收费管理实施细则》有关问题的说明

　　关于20**新修订的《晋中市物业服务收费管理实施细则》有关问题的说明

　　一、为什么要重新修订《晋中市物业服务收费管理实施细则》？

　　20**年9月14日，山西省住房和城乡建设厅发布了山西省工程建设地方标准《住宅物业服务标准》（晋建标字〔20**〕320号）。为了贯彻执行《住宅物业服务标准》，进一步规范我市物业服务企业物业服务和收费行为，提高物业服务水平，实现物业服务的标准化、规范化和专业化，促进物业服务行业的健康发展，市物价局、市住建局根据《山西省物业管理条例》、《山西省物业服务收费管理实施办法》等有关规定，结合我市实际，对我局20**年印发的《晋中市物业服务收费管理实施细则》进行了修订完善，并重新印发。

　　二、新《细则》有什么特点？

　　新修订的《细则》，贯彻了十八届三中全会有关转变政府职能，简化程序，由管理向治理转变的要求，物业收费重在发挥业主自我管理的积极性，主要有几方面改进：一是新建住宅小区物业收费等级标准由开发建设单位与业主签订售房合同时约定。成立业主委员会的住宅小区，物业服务等级和收费标准由业主委员会与物业服务企业通过物业服务合同约定；二是实现市城区物业服务收费的集中统一管理；三是由通过定调收费标准审核管理变为对物业服务项目、内容、质量进行综合评价，确定物业服务质量等级，市物价、房地产主管部门和物业所在社区联合评定物业服务质量，结合业主对服务质量满意度打分评价，促进物业服务企业在提高服务质量的前提下确定收费标准。同时，明确了物业服务收费的方式，价格管理权限，明确了物业服务收费标准认定备案程序及流程，明确了对中央空调、电梯和二次供水等公用设施设备运行费用的管理。

　　三、物业服务收费是如何确定的？

　　物业服务收费遵循合理、公开、质价相符的原则，按照同居民生活关系程度分别实行政府指导价和市场调节价。

　　１、住宅物业服务收费实行政府指导价，市、县价格主管部门会同房地产主管部门根据当前经济发展水平、群众承受能力、物价上涨等情况适时制定和调整住宅物业服务收费基准价格和浮动幅度。

　　２、非住宅物业服务收费实行市场调节价，由物业服务企业与业主（或物业使用人）根据服务内容和服务标准协商议定服务价格，并在物业服务合同中约定。

　　3、住宅小区内规划配建的露天或地下停车场车辆停放服务费实行政府指导价，收费基准价和浮动幅度由市、县价格主管部门按照定价权限制定并公布。

　　4、其他服务收费实行市场调节价，由双方在合同中约定。

　　四、物业服务收费管理权限是如何划分的？

　　物业服务收费由市、县价格主管部门会同同级房地产主管部门共同监督管理。其中：市城区范围内（含开发区）物业服务收费由原来的市区分级管理改为市价格主管部门会同市房地产主管部门直接管理。

　　五、如何认定物业服务等级和物业服务收费标准？

　　1、物业服务企业对照《山西省住宅物业服务标准》，确定为所服务住宅小区提供的服务等级，报当地房地产、价格主管部门申请服务等级认定；

　　2、物业服务企业按照认定后的服务等级，对照《晋中市住宅物业服务指导价格》，与建设单位或业主委员会协商议定物业服务收费并签订《物业服务协议》，报当地房地产、价格主管部门备案；

　　3、物业服务企业按照经认定、备案后的服务等级、收费标准，为业主提供服务，收取物业服务费。

　　实施前期物业服务的物业服务企业，其服务等级、收费标准须报当地房地产、价格主管部门认定；由业主大会或业主委员会选聘物业服务企业的，物业服务等级和收费标准，报当地价格、房地产主管部门备案。保障性住房的物业服务收费标准须报当地价格、房地产主管部门核准。

　　对前期物业的管理，由原来的事前核准，改为事前认定和动态管理相结合。即物业服务企业按照承诺的服务等级、服务内容、收费标准备案后，价格、房地产主管部门将定期对照《山西省住宅物业服务标准》，通过现场核实服务内容、业主问卷调查服务质量、综合打分等形式评定服务等级。对物业服务企业提供的服务达不到物业服务约定等级的，按照优质优价的原则，相应降低物业服务企业收费标准。

　　六、包干制物业服务成本有哪些因素构成？

　　物业服务成本主要由以下几个方面组成：

　　1、 物业服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费；

　　2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

　　3、物业服务区域清洁卫生费用；

　　4、物业服务区域绿化养护费用；

　　5、物业服务区域秩序维护费用；

　　6、物业服务企业办公费用；

　　7、物业服务企业固定资产折旧；

　　8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

　　9、经业主委员会同意的其它费用。

　　物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当由住宅专项

维修资金予以列支，不得计入物业服务成本。

　　七、市城区如何进行服务等级认定和收费标准备案？

　　1、物业服务企业对照《山西省住宅物业服务标准》，确定为所服务住宅小区提供的服务等级，报市住建局、市物价局申请服务等级认定；

　　2、物业服务企业按照认定后的服务等级，对照《晋中市住宅物业服务指导价格》，与建设单位或业主委员会协商议定物业服务价格并签订《物业服务协议》，报市物价局、市住建局备案。物业服务企业按照经认定、备案后的服务等级、服务价格，为业主提供服务，收取物业服务费。

　　八、如何对中央空调、电梯和二次供水等设施设备的运行费用进行管理？

　　配备有中央空调、电梯和二次供水等设施设备的物业，其运行费用应当由业主或物业使用人支付，物业服务企业代收代管。运行费用包括设备维护费用、直接物质消耗费用及相关检测检验费用，不得有利润，由业主、业主委员会与物业服务企业协商议定并在合同中约定。对于这部分收支，物业服务企业应单独列账，专款专用，滚存使用，每年定期公布收支账目，接受业主监督。

　　住宅小区内存在二次供水系统的，物业服务企业可以按用水量向业主收取二次供水加压费。二次供水加压费包括：用于二次供水的电费、设施维修费等；不包括小区内的公共用水。

　　业主委员会或业主大会成立前，住宅物业的电梯运行维护费和自来水二次加压费实行政府指导价，收费标准须报价格主管部门核准。

　　九、物业服务企业代有关部门和企业向业主收费有哪些规定？

　　物业服务区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视、环卫等单位应当向最终用户收取有关费用。最终用户是指接受上述服务的最终分户使用人。

　　任何单位不得强制物业服务企业代收前款规定费用，也不得因物业服务企业拒绝代收前款规定费用而停止提供服务。

　　物业服务企业接受委托代收费用的，必须严格按照政府规定的价格执行。公共用水、用电费用及损耗计入物业服务费成本，物业服务企业不得加价、加量向业主收费。代收手续费由委托单位支付，收费标准由双方合同约定。

　　十、住宅小区内停车服务收费是如何规定的？

　　住宅小区内设有规划专用停车场（位）的，可按照《山西省机动车停放服务收费管理实施细则》，向业主或车位使用人收取车辆停放服务费。服务费标准由物业服务企业、业主或车位使用人在当地价格主管部门公布的指导价范围内合同约定。

　　未列入住宅小区规划的停车场或在小区内道路、空地上设置停车位并收费的，必须征得业主大会同意，收费收入要单独列账，开支范围除支付必要的管理成本和税费外，应按照业主大会的决定用于补充小区房屋共用部位、共用设施设备的日常维护或存入住宅专项维修资金专户，收支情况每年不少于一次向业主公布，接受业主监督。

　　业主具有非住宅产权的独立车库，收取物业服务费后，不得重复收取车辆停放服务费。

　　十一、如何监督物业服务企业的收费行为？

　　物业服务等级和收费实行公示制度。主要分两部分内容：

　　1、物业服务企业应当在服务区域内显著位置和收费地点设置公示栏，公示物业服务等级、服务内容和收费标准。公示栏由当地价格主管部门监制，并公布价格、房地产主管部门的监督电话。

　　2、物业服务企业利用小区物业共用部位、共用设施设备及场地进行经营性活动的收费收入要单独列账，定期公布收支账目，接受业主监督。

篇4：曲靖市物业服务收费管理实施细则(2012年)

　　曲府登145号

　　索引号：530300-008443-20**1024-0001

　　登记编号：曲府登145号

　　曲靖市发展和改革委员会曲靖市住房和城乡建设局

　　公告20**年第2号

　　《曲靖市物业服务收费管理实施细则》经曲靖市发展和改革委员会会同曲靖市住房和城乡建设局审核同意，现予以公告。

　　20**年10月23日

　　曲靖市物业服务收费管理实施细则

　　第一条 为规范物业服务收费行为，保障业主和物业服 务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、国务院《物业管理条例》和国家发展改革委员会、建设部《物业服务收费管理办法》(发改价格[20**]1864号)、《云南省物业服务收费管理实施办法》(云南省发展和改革委员会云南省住房和城乡建设厅公告20**年第5号)等法律、法规，结合我市实际，制定本实施细则。

　　第二条 本实施细则适用于曲靖市行政区域内依法登记并取得相应资质的物业管理企业，按照物业服务合同约定，提供相应服务的收费行为，以及价格主管部门对物业服务企业服务收费实施管理的行政行为。

　　第三条 本实施细则所称物业服务收费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的公共设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。

　　第四条 本实施细则所称业主，是指房屋(含车库、车位)的产权所有人。

　　本实施细则所称物业服务企业，是指依法设立并取得相 应资质，专业从事物业服务活动的企业。

　　第五条 物业服务收费应当遵循公开、公平、合理以及费用与服务水平相适应的原则。

　　第六条 市级价格主管部门会同市级住房和城乡建设行政主管部门负责全市物业服务收费的指导监督管理，制定本市物业服务收费的管理办法及相关政策规定;并负责麒麟区和曲靖经济技术开发区物业服务收费政策的实施和监督管理工作。

　　县(市)人民政府价格主管部门会同同级住房和城乡建设 (房地产)行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理(麒麟区和经济技术开发区除外，下同)。

　　第七条 本实施办法所指物业服务应当包括以下内容：

　　(一)房屋共用部位、共用设施设备的使用管理和维护保养;

　　(二)物业服务区域内公共场所的清扫保洁、生活垃圾的收集、清理和化粪池的清理;

　　(三)公共绿地、花草树木的养护管理;

　　(四)公共秩序维护和协助做好管理区域内的安全防范工作;

　　(五)物业的综合管理服务;

　　(六)物业服务企业接受委托的其他公共性服务。

　　物业服务收费由物业服务企业按照合同的约定一笔计价收取。收费标准应当与服务项目的具体内容、质量要求、服务承诺事项相对应。

　　第八条 物业服务收费实行明码标价。物业服务企业应当在物业服务区域内的显著位置，将物业服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况及价格举报电话12358进行公示。

　　第九条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。

　　在业主大会成立之前的物业服务收费，住宅小区实行政府指导价，非住宅实行市场调节价。业主大会成立之后的物业服务收费，(由业主委员会)依法采用招投标等市场规则选聘物业服务企业并同时约定物业服务收费标准的，住宅小区及非住宅均实行市场调节价。

　　第十条 实行政府指导价的住宅公共服务收费标准，由市、县(市)价格主管部门会同住房和城乡建设局根据物业的硬件设施、环境和物业服务企业的服务内容、服务标准等因素，制定相应的等级收费基准价及浮动幅度，向社会公布。同时报送上一级价格主管部门和住房和城乡建设主管部门备案。

　　曲靖市中心城区的物业服务收费政府指导价及其浮动幅度由市发展和改革委员会会同同级住房和城乡建设部门制定和调整，并定期公布。

　　其余各县(市)的物业服务收费政府指导价及其浮动幅度由县(市)价格主管部门制定和公布。

　　物业服务等级标准由市级价格主管部门会同市建设局制定公布(见附表)。

　　制定和调整后的物业服务收费基准价及浮动幅度应及时上报市价格和建设行政主管部门备案。

　　实行政府指导价的物业服务收费标准应当根据当地物价水平变动情况，适时调整。

　　第十一条 物业服务小区应依照《曲靖市物业管理规定》(曲靖市人民政府公告第14号)召开业主大会成立业主委员会。业主委员会成立前，开发建设单位与物业服务企业应在前期物业服务合同中约定公共服务收费标准(水平)、计费方式、计费起始时间，并同时约定物业服务内容、服务标准，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。前期物业服务收费水平应在政府指导价范围内约定，并在业主入住前报价格主管部门备案，并在收费地点进行公示。

　　第十二条 实行市场调节价的物业服务收费标准由业主委员会或者业主大会与物业服务企业本着平等自愿原则，在双方签订的物业服务合同中约定，并由物业服务企业报当地价格主管部门备案。

　　以招投标方式确定的普通住宅前期物业服务收费标准报价格主管部门备案。价格主管部门和物业服务行政主管部门对招投标过程中的价格行为实施监督管理，及时纠正和依法查处招投标中的违法违规行为。

　　第十三条 物业服务企业进行备案时应当提交下列材料：

　　(一)物业服务收费备案登记表一式三份;

　　(二)营业执照复印件;

　　(三)资质证书复印件;

　　(四)物业服务小区服务等级证书;

　　(五)房地产开发企业与物业服务企业、物业服务企业与业主或者业主委员会签订的物业服务委托合同复印件，物业服务企业与业主大会、业主委员会协商的会议纪要;

　　(六)价格主管部门要求的其他相关资料。

　　第十四条 实行市场调节价的物业服务收费标准需要调整时，应当由物业服务企业与业主委员会协商确定。物业服务企业须将合同样本和与业主委员会协商确定调整物业服务收费的相关文件(材料)的复印件，提交物业所在地的价格主管部门办理备案变更手续。

　　第十五条 为体现“优质优价、质价相符”的原则，物业服务收费逐步实行分等级定价管理。各等级收费基准价最高可上浮20%，下浮幅度不限。服务等级由物业服务企业提出申请，由房地产协会物业管理专业委员会组织考核评定并报经当地价格主管部门会同建设主管部门确定。

　　物业服务等级考核以独立的物业服务区域为单位，一个小区确定一个服务等级。服务等级2-3年考评一次。

　　第十六条 业主委员会成立之前的物业服务收费属于临时性收费，当业主按照国家、省有关规定召开业主大会成立业主委员会并自主选聘物业服务企业后，应当重新约定新的物业服务收费标准。

　　第十七条 物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。

　　第十八条 物业服务企业对房屋装修问题应遵守以下规则：

　　(1) 业主对房屋进行装修时，物业服务企业应与业主签订房屋装修管理协议，可以向每户业主或装修企业收取不高于2000元的装修押金。装修完毕后，没有发现损害房屋结构、外貌和公共部位以及其他违反规定的行为的，物业服务企业应当把装修押金及时退还业主或使用人。

　　(2)物业服务企业可以向业主或者装修人员收取装修垃圾和渣土清运费、装修人员出入证押金或者工本费，具体标准由当地价格主管部门制定。物业装修期间产生的垃圾，由业主或使用人按有关规定自行处理清运的，物业服务企业不得收费。

　　第十九条 物业服务企业不得向进入物业服务区域为业主提供配送、安装、维修等服务的外来人员收取包括办证费在内的任何费用。

　　第二十条 对于业主和物业使用人重合的，物业服务费由业主交纳;对于业主和物业使用人相分离且双方有约定的，物业服务收费从其约定，业主负连带交纳责任;没有约定的物业产权转移时，业主(或物业使用人)应当结清物业服务费用。

　　业主(或物业使用人)应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定未按时交纳服务费用的，业主委员会应当督促其限期缴纳;逾期仍不缴纳的，物业服务企业可以依法追缴，亦可向人民法院 起诉。

　　物业产权发生转移时，产权登记机关凭物业所在小区的物业服务企业出具的结清物业服务费用证明予以办理产权转移手续。拖欠或者没有结清物业服务费用的，物业产权转移时，房地产管理部门不予办理产权证变更手续。

　　物业服务区域已竣工但尚未出售的物业或者因房地产开发建设单位原因未按时交给物业买受人的，物业服务费用由房地产开发建设单位全额交纳。

　　第二十一条 物业服务区域内，供水、供电、供气、通信、有线电视、城市生活垃圾处理等单位，应当向最终用户收取相关费用。

　　物业服务企业接受委托代收前款费用的，委托单位应当支付手续费，手续费由委托单位与物业服务企业约定。物业服务企业不得向业主收取手续费等额外费用。

　　物业服务企业接受委托代收相关费用的，应当向业主出具专业经营单位的票据，并在物业服务区域内显著位置公示。

　　第二十二条 物业服务区域内二次供水、供电、供气的运行费用及电梯、中央空调等公共设施设备的运行维护费用，应按合理、公开的原则由受益人分摊，费用收支情况和分摊情况应单独列帐，定期公布。

　　第二十三条 物业服务收费按照《房屋所有权证》载明的房屋建筑面积计算。尚未取得《房屋所有权证》的，以购房合同中房屋建筑面积或者房产测绘部门实测的房屋建筑面积计算。

　　物业服务收费按每月每平方米建筑面积计算，自物业交付业主之日开始计收，以半年或一年为交费时限。

　　房改售房、公有住房等房屋按同区域、同类别、同结构的商品住房的建筑面积计收物业服务费。

　　车库(车位)的物业服务收费可按车库 (车位)的数量计收，也可按法定产权面积计收。

　　第二十四条 物业服务企业利用物业服务区域属于业主共有的道路、绿地或者其他场地作为停放车辆的车位或者利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动的，应当征得相关业主或者业主委员会的同意，并依法办理相关手续。所得收益主要用于补充物业服务经费和专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。所得收益和资金使用情况每年至少向业主公布一次。

　　第二十五条 物业服务区域内的机动车、非机动车停放保管服务收费，收费标准按曲靖市发展和改革委员会印发的《曲靖市机动车停放服务政府定价、政府指导价分类分级差收费标准方案》执行，并报当地价格主管部门备案，应在物业服务区域内显著位置实行明码标价。

　　已收取机动车停放服务收费的，不得重复收取车位物业服务费。

　　第二十六条 物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。设施设备维修养护在保修期限内的，其维修养护费用由保修单位负担，不得计入物业服务收费成本。

　　未建立专项维修资金的物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应由所有受益的业主据实分摊。

　　第二十七条 物业服务区域内实行出入证管理的，房地产开发建设单位或其委托的前期物业服务企业应当为业主的实有车辆免费配置车辆出入证和居住人员出入证(含IC卡等)，出入证不得有出入的时间、次数、有效期等限制。业主因遗失、损坏需要重新办证的，可以收取每张10元的制作工本费。

　　第二十八条 物业服务收费在备案期间，发生物业服务企业变更、管理面积或者管理服务标准变化等情况，经双方协商需对物业服务收费项目和收费标准做相应调整的，应当重新办理备案手续。

　　第二十九条 物业服务企业承接物业服务项目时，应对物业服务范围、共用部位、共用设施设备进行查验签收，并在物业服务区域内显著位置向业主公示。

　　第三十条 物业服务企业按照物业服务合同约定对物业共用部位、共用设施设备及公众责任进行保险的，应当及时将保险单和所交纳的保险费等有关单据进行公示。

　　第三十一条 物业服务企业在物业服务中应当遵守国家价格法律法规，严格履行物业服务合同，建立健全企业内部管理制度，不断改善经营环境，为业主提供质价相符的服务。

　　第三十二条 按规定依法召开业主大会成立了业主委员会，自主选聘了物业服务企业的住宅小区，由业主和物业服务企业参照本实施办法的规定和当地价格主管部门会同房地产行政主管部门制定的基准价格和浮动幅度，在物业服务合同中自主约定与物业服务等级标准相对应收费的标准，并报当地价格主管部门备案。

　　第三十三条 业主对违法违规的物业服务收费行为有权向当地价格主管部门投诉和举报。

　　第三十四条 物业服务企业有下列价格违法违规行为的，由价格主管部门依法进行查处：

　　(一)超出政府指导价标准收取费用的;

　　(二)擅自设立强制性收费项目，乱收费用的;

　　(三)不实行明码标价或不按规定实行明码标价的;

　　(四)只收费不服务或者不按照合同约定提供服务而收取费用的;

　　(五)未经价格主管部门备案而收费的;

　　(六)其他违反本实施办法规定的行为。

　　第三十五条 各企事业单位或其它单位独立的住宅小区，其物业服务未实现社会化管理(即没有选聘本实施办法所称之物业服务企业的)，而是由本单位下属的某一部门进行管理服务的，由单位参照本实施细则的有关规定，制定收费标准，并通过职工大会或职工代表大会等形式，就物业服务收费标准有关问题向职工进行说明，征得职工同意后执行。

　　第三十六条 本办法实施前业主已与物业服务企业签订了物业服务协议或者物业服务合同的，物业服务收费标准按照协议或者合同约定执行。

　　第三十七条 本实施细则未尽事项，按《物业服务收费管理办法》和《云南省物业服务收费管理实施办法》的规定执行。

　　第三十八条 本实施细则由曲靖市发展和改革委员会、曲靖市住房和城乡建设局按各自职责负责解释。

　　第三十九条 本实施细则自20**年12月1日起施行。之前凡与本实施细则相抵触的，以本实施细则为准。

篇5：焦作市城市物业服务收费管理实施细则(2005年)

　　焦发改收费〔20**〕706号

　　关于发布《焦作市城市物业服务收费管理实施细则》的通知

　　各县(市)区发展改革委员会、房产管理局:

　　根据《中华人民共和国价格法》《物业管理条例》以及国家发展和改革委员会、建设部《物业服务收费管理办法》,我们研究制订了《焦作市城市物业服务收费管理实施细则》(详见附件)。现予以发布,请遵照执行。

　　二○○五年十二月二十九日

　　附件:

　　焦作市城市物业服务收费管理实施细则

　　第一条 为规范全市城市物业服务收费行为,保障业主、使用人和物业管理企业的合法权益,根据《中华人民共和国价格法》《物业管理条例》以及国家发展和改革委员会、建设部《物业服务收费管理办法》制定本细则。

　　第二条 本细则适用于经工商行政管理机关登记注册并经房地产管理部门颁发物业管理资质证书,对城市住宅和非住宅提供社会化、专业化、市场化服务收取物业服务费的物业管理企业(以下简称物业公司)。

　　第三条 本细则所称物业服务收费是指物业公司按照物业服务合同约定,对城市住宅和非住宅房屋及配套的设施设备以及相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序www.pmceo.com,向业主所收取的费用。

　　第四条 市、县人民政府价格主管部门是物业服务收费的主管部门,按照价格管理权限会同同级房地产管理部门对物业服务收费进行监督、管理和指导。

　　第五条 物业公司进行物业服务收费应当遵循合理、公开及收费与服务水平相适应的原则,参照物业服务等级标准,与开发建设单位或业主(业主委员会)签订物业服务合同,约定物业服务项目、服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准、违约责任等。

　　鼓励物业公司开展正当的价格竞争,禁止垄断和价格欺诈行为,促进物业服务收费通过市场竞争形成。

　　第六条 物业服务收费分别实行政府指导价和市场调节价。

　　未成立业主委员会的普通住宅小区实行政府指导价,由物业公司提出申请,报政府价格主管部门核定基准价格和浮动幅度,具体收费标准由物业公司与开发建设单位或业主按规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。

　　其他各类物业服务收费实行市场调节价,具体收费标准可由物业公司与开发建设单位或业主(业主委员会)在物业服务合同中约定。

　　第七条 物业公司在实施政府指导价的物业服务收费前,需持《资质等级证书》、营业执照副本、公司与开发建设单位或业主签订的物业服务合同等有关资料,到价格主管部门申领《收费许可证》,方可实施收费。

　　第八条 物业服务收费实行明码标价。物业公司应在物业管理区域明显位置公布物业服务项目、服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准、违约责任等,并且至少每半年向业主公布一次物业服务费用收支情况,小区物业管理年度计划和重大措施应当适时公布,接受有关部门和业主的监督。

　　第九条 业主因房屋装修产生的垃圾,可由物业公司代为清运,也可由业主自行清运。物业公司应将代运的收费标准明码标价,由业主自行选择。

　　第十条 物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。需要委托物业公司代抄代收的,委托单位应当与物业公司签订委托代收合同,并向物业公司支付不超过3%的代理服务费。物业公司不得以代收名义向业主(用户)加收手续费等任何费用。

　　第十一条 物业管理区内的电梯、水泵、中央空调等公共设备设施运行及公共照明等其他公共水电费除物业服务合同另有约定外应纳入代收代交费用,由物业公司单独列帐,按实际支出费用和约定方式公开合理分摊,具体分摊方式由业主委员会经业主大会同意后与物业公司协商确定。业主委员会成立前,由开发建设单位与物业公司在前期物业服务合同中约定。物业公司办公所用水电费用不得向业主分摊。

　　第十二条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未售出或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业,物业服务费由开发建设单位全额交纳(来自:www.pmceo.com)。已售出并交付物业买受人的空置物业服务费交纳比例按定价形式分别由政府价格主管部门核定或由业主委员会与物业公司双方约定。

　　第十三条 物业公司应当严格遵守国家的价格政策法规和本细则,严格履行物业服务合同,努力提高服务质量,向业主提供质价相称的服务,不得以任何形式减少服务增加收费。

　　第十四条 实行物业管理的城市住宅区和非住宅区,业主应当按照合同约定的标准向物业公司缴纳物业服务费。不按规定缴纳物业服务费的,物业公司有权按合同约定要求追偿。

　　业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服

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　　务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。

　　物业发生产权或使用权转移时,业主或物业使用人应当及时结清物业服务费用。

　　第十五条 物业公司与业主之间发生的收费纠纷,可由同级价格主管部门会同房地产管理部门进行调处,或者依法向人民法院起诉。

　　第十六条 物业公司已接受业主(业主委员会)委托对城市住宅区和非住宅区实施物业管理并收取物业服务费的,其它部门和单位不得再重复征收性质相同的费项。任何部门、单位和个人不得巧立名目向物业公司乱收费、乱摊派、乱罚款。

　　第十七条 凡有下列违反本细则行为之一者,由物价检查机关依照国家有关规定予以处罚。

　　(一)、不按规定实行明码标价的;

　　(二)、不按规定申领《收费许可证》擅自进行收费的;

　　(三)、超过核定的基准价和浮动幅度的;

　　(四)、未按《收费许可证》副本载明内容进行收费,擅自变更收费标准的;

　　(五)、其他违反本细则规定的。

　　第十八条 本细则自发布之日起施行。以前本市所发文件与本细则相抵触的,以本细则为准。

　　第十九条 本细则执行中的具体应用问题由市价格主管部门负责解释