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项目物业质量查验时间节点计划

编辑:物业经理人2017-04-28

  项目物业质量查验时间节点计划

  1、按照总量一共418套成交房进行验收安排。

  2、时间要求期限是20**年4月15日至6月30日至,共有50个工作日作业。

  3、两个查验小组每天完成验收总量为10幢,42个工作日完成418套房的初次查验工作。施工方必须按时提交10套房屋验收,并做到提前盛水测试。查验结束后3个工作日,物业管理企业完成所有资料整理工作,并提交查验报告给发展商负责人。在5月15日前完成全部初次查验工作。

  4、施工方在查验小组工作时,应采取交叉方式,对已查验完的不合格项目的进行整改。所需工作日为20个工作日。所有整改工作需在6月10前全部完成。

  5、5月20日开始进行对不合格项整改后的再次查验,该项工作需在6月20日前完成。

  6、6月25至30日前,上房物业管理公司提交整个质量验收的工作总结报告,提交发展商审核。

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篇2:接管验收工作内容和程序1:物业管理验收内容

  接管验收工作内容和程序1--物业管理的验收内容

  1验收项目:

  验收接收:项目批准文件、用地批准文件、开发许可证、建筑许可证、房地产平面图、房屋建筑合格证,并填写《接管项目资料记录》。

  1.1物业的竣工资料,设计变更,中间验收,设备出厂合格证、竣工图、单体设备试运转记录等技术检验资料的验收。

  1.2移交设备清单的要求包括设备规格型号、容量等按照设计要求验收,对设备的数量、安装位置的核对。

  1.3按运行系统对物业竣工工程(楼宇)的验收包括:对讲系统、公共天线系统、给排水系统、强电系统、弱电系统、空调系统、消防系统、电梯系统、自控系统等。

  2物业验收的基本要求

  2.1物业预验收

  2.1.1验收组分专业系统,依据设备图纸的要求,参考设备变更,对竣工图、设备清单进行预验收。

  2.1.2验收组依据《建筑安装工程质量检验评定标准》对物业的实物进行验收,主要验收设备和主材的规格型号、容量、制造厂家、安装位置、并清点数量。

  2.1.3在预验收中检查出不符合国家标准的项目,提出书面的《验收整改报告》退回给移交单位,由移交单位或工程施工单位依据报告整改。

  2.1.4对预验收的单体设备进行试运转验收,主要验收设备安装质量和运转中设备的主要技术指标,对不符合的技术指标,及时提出书面整改意见,要求设备制造厂家或施工单位进行重新整改并达到规定的要求。

  2.1.5预验收后需形成一份综合性报告报总经理审查。

  2.2物业验收

  2.2.1在预验收的《验收整改报告》落实实施后,验收组进行验证并在《验收整改报告》中记录结果,整改合格后,进行正式验收。

  2.2.2对移交单位移交的竣工图,设备出厂合格证,建筑主材合同中间验收的试验报告单,设备的调试记录等进行验收并在《设备验收交接记录》中记录。

  2.2.3物业的实施验收做到三符合:一是图纸与设备规格型号数量符合,二是工程的主要设备的安装要求与安装质量符合,三是设备包括设备联接的整个系统的技术性能应与设计功能符合,验收结果记录在《设备、设施验收交接记录》。特殊设备须经政府有关部门检验合格颁发合格证才有效,电梯需有劳动局合格证,消防设备须有市消防局合格证,锅炉需有压力容器合格证。

  2.2.4对公共配套设备进行验收,将结果记录在《物业验收交接记录》中,各项指标应符合设计功能要求,建筑物、设备、设施单项验收由主管部门主管签字认可。

  2.3验收后的工作

  2.3.1各专业根据验收后的情况,由各职能部门写出各《单项工程验收报告》。

  2.3.2验收组根据单项工程验收报告,作出综合性验收评定并将验收报告交总经理。

  2.3.3竣工验收要填写《竣工工程资料验收记录》,填写《物业验收交接记录》。

  2.3.4业主代表接管单位,同物业的移交单位进行正式移交,交接手续需经业主代表、施工单位、施工监理、物业管理公司签字后方可生效。

  2.3.5验收完毕,验收组负责将各类资料搜集整理后移交设备部存档专人保管。

  3资料的移交接管

  3.1产权资料

  3.1.1项目批准文件

  3.1.2用地批准文件

  3.1.3建筑执照

  3.2技术资料

  3.2.1竣工图包括:

  3.2.1.1总平面图

  3.2.1.2建筑图

  3.2.1.3结构图

  3.2.1.4水电安装图

  3.2.1.5设备图

  3.2.1.6附属工程图

  3.2.1.7隐蔽管线图

  3.2.2沉降、变形、位移观测记录及观察点布置图

  3.2.3地质勘测报告

  3.2.4图纸会审记录

  3.2.5永久性水准点位置及基础埋深

  3.2.6设备合格证、设备使用说明书

  3.2.7工程设计变更通知及技术核定单(包括质量、事故记录)

  3.2.8隐蔽工程验收签证

  3.2竣工验收合格证书

  3.2.1市建设工程竣工验收证书

  3.2.2市建筑消防验收合格证

  3.2.3钢材、水泥等主要材料的质量保证书

  3.2.4新材料、构配件的鉴定证书

  3.2.5水、电、采暖、卫生器具、电梯、消防设备检验合格证书

  3.2.6电话工程竣工验收证书

  3.2.7有线电视施工合格证书

  3.2.8用电话许可证

  3.2.9用水许可证

  3.2.10供电协议书

  3.2.11用气协议书

  3.2.12砂浆、混凝土块试压报告

  3.2.13供水、供暖试管道压报告

  3.2.14燃气管道工程验收表

  3.3其它

  3.3.

1建筑位置、建筑面积清单

篇3:物业项目接管验收组织设计

  物业项目接管验收组织设计

  一、编制接管验收计划,与开发商沟通

  物业接管验收一般是由田禾房地产投资有限公司工程部牵头组织,物业管理公司接到开发商接管验收通知后,按《接管验收条件》进行核对,具备条件的应在一周内签发验收复函并约定验收时间。根据项目的具体情况,物业公司应主动与开发商联系接管验收事宜,并将验收计划报开发商审核,通过后由开发商通知施工单位配合验收。对项目的接收应包括对相关工程资料的接收。

  1、根据项目的进度,编制接管验收进度计划,计划接管验收的时间一般在政府相关部门完成验收后一周左右。(工程竣工至政府相关部门完成验收一般历时约一个月左右,物业公司现场人员须及时与开发商沟通,以确定最终接管验收时间)

  2、物业现场人员应积极熟悉图纸及现场情况,配合开发商发现问题,对影响物业接管入伙的工程问题,物业公司应及时向开发商发函反映,制定解决方案。

  二、进行验收前的准备工作

  详见《接管验收的准备工作》。

  三、对物业进行接管验收

  一)、初验

  物业公司先组织人员进行初验,将初验过程中发现的问题及时以函的形式提交给开发商,以便开发商组织人员进行整改,为正式验收打好基础。初验可以多次组织进行。(对于已入伙的项目,由物业公司组织做前期项目考察,接管时不作初验)

  二)、正式接管验收

  根据物业产权性质及使用特点,将接管验收分为对房屋本体自用部位及设施的验收、对房屋本体共用部位及设施的验收、对建筑物公用设施、设备、公共场所(地)的验收三部分。房屋本体自用部位及设施的验收应先进行,以便于小业主能及时进入进行装修。房屋本体共用部位、共(公)用设施设备、公共场所(地)的验收可综合在一起组织人员进行验收,由于该部分不影响业主进场装修,相对可以晚些开始;此部分验收技术含量较高,应组织专家实施。

  四、接管验收重点是对物业的使用功能及安全进行检验,其验收方法与竣工验收不完全相同。接管验收要清点设备、设施、装置等数量,故要全检,而不像竣工验收按10%的点抽检。接管验收多对影响使用功能、安全的事项进行检查,不需要向竣工验收那样按验评标准对所有项进行检查。接管验收采用的检验方法主要有:看、嗅、听、摸、敲、量、试验(试机)、对照图纸清点等。

  1、对自用部位及设施的验收

  物业公司代小业主对其室内部分进行接管验收,入伙时移交给小业主,最终验收意见以小业主验房的记录为准。现场由开发商、物业公司、施工单位组成验收组,按建设部ZBP30001-90标准要求,分别每单元每层每户(每个铺位)逐个房间按设计要求清点物件及进行外观检查,主要是对楼宇质量与使用功能的检验。

  ①确定物件数量是否符合;

  ②外观上有无人为损坏;

  ③房屋建筑或屋内物件有无明显不符标准要求。

  将检查结果记录在对应表格中,整理后将两联返回开发商,由开发商将其中一联交施工方进行整改,物业公司负责对整改后项目进行验收。

  根据检查结果,物业公司对检查合格的房屋接管钥匙,对仍存在缺陷的房间等整改好后再接管钥匙。物业公司对接管了钥匙的房屋承担保管责任。

  对于旧楼宇,在双方对如何解决缺陷问题达成协议后,物业公司接管钥匙。物业公司对接管了钥匙的房屋承担保管责任。

  2、对共用部位、共(公)用设施设备、公共场所(地)的验收

  验收时须有开发商、施工单位和物业公司三方共同参加,逐项进行验收,填写相应记录单,每份验收记录单上均须有三方人员的签名,验收记录单一式三份,三方各执一份。对验收合格的项目,列出清单,进行交接,交接双方在清单上签字;对不合格的产品,注明存在的问题,提交开发商和施工单位,限期整改,整改项目须经复验,合格后方可接收。

  此部分的验收直接影响到以后的管理工作,设施设备完好的接收,可以减少物业公司在接管后对设施设备整改的工作量,可将更多的精力投入到对业主(客户)的服务中。

  五、设施设备的交接和验收原则上是待工程完全完工后(已经有合验证)进行,但考虑物业公司与开发商之间的关系,可降低要求,分系统进行验收,合格一个(系统)接收一个,办理其凭证。但应注意:对其他未完工系统将会出现的后果以书面形式告之合作方,并与其就所提问题进行协商,以达到共识,并采取相应的防范措施。(注意:只能按系统验收,不能将系统再细化进行验收,例如将给水系统中的电气控制部分与水泵分开,水泵分台验收等。)

  按系统对设备型号、数量、位置进行记录,对设备外观、设备系统性能进行检验,记录技术状态数据,填写验收单。验收结束由移交方和接收方在验收单上填写评语并签字。功能上不能达到要求的物业公司不接收,对于不影响使用的可先进行交接。对于检查出来的缺陷以函的形式提交给开发商,由其督促施工单位限时整改。根据施工单位的承诺,物业公司应及时跟踪施工单位的整改情况,达到要求后接收。设备接收后,按国家有关规定,物业公司将承担相关责任。

  三)、复验

  对于开发商、物业公司、施工单位三方在接管验收过程中发现的缺陷,开发商组织相关人员进行整改,并与物业公司商定复验时间。

  待开发商将缺陷整改完后,物业公司对原缺陷情况进行复验,如原缺陷情况已整改完毕(或双方认

可解决方法),物业管理公司在7日内签署验收合格、同意接管凭证。双方签署交接记录:

  QR-007JG《房屋及公用设施交接单》

  QR-008JG《房屋附属设施设备交接单》

篇4:项目物业接管验收准备工作

  项目物业接管验收的准备工作

  为了熟悉项目情况,方便管理,物业公司应尽可能提前介入项目(最好从项目的规划设计开始介入),最迟应在入伙前三个月派驻现场设备管理人员,积极参与设备安装和调试,发现问题及时提出合理建议。

  1、物业公司人员准备

  物业公司建立接管验收领导小组,按业主自用部位和公共部位、设施设备分别组织验收。对业主自用部位的验收按项目的规模设置验收组,每组配备3-4人:验收土建1人,验收给排水1人,验收电气1人,另外1人负责验收所有的钥匙。

  注:一般毛坯房每组每天能验收60套房左右,精装修房每组每天能验收40套房左右。

  对业主自用部位验收完后,再组织对公共部位、设施设备的验收,根据不同的验收对象,组织公司内相关专家及维修工构成,按系统进行验收。

  2、成立验收组

  验收组组成建议如下:

  组长:物业公司总经理副组长:管理处经理

  组员:工程维修部主管、护卫服务部主管、客户服务主任、物业管理员、水电工

  3、学习、培训

  组织验收组人员进行相关培训,培训内容有:

  ①学习规范、研读施工图纸

  ②对配合验收的保安进行强化培训(保安主要配合业主自用部位验收)

  ③熟悉工程情况、设备概况

  ④组织接管验收演练培训时间:10课时(不得低于)。

  现场实习:待定

  4、购置、准备工具

  根据项目的规模及验收时分组情况,准备下列物品及工具,数量自定。

  捣棍(小锤)、卷尺、靠尺、电笔、万用表、绝缘摇表、接地电阻测试仪、红外测温仪、电子测漏仪、网络测试仪,梯子、PVC吹烟管、电吹风、塑料水桶、写字夹板、塑料扎带、不干胶贴、签字笔(圆珠笔)等。

  另准备木板若干块,将房号在木板上标注清楚,并钉上钉子,用于挂放各房间的入户门钥匙。

  5、准备验收规范、标准及施工图

  准备《引用法规、标准》中相关的规范、标准。

  从开发商借阅相关工程资料,熟悉并了解项目基本情况。

  6、准备验收表格、接管凭证

  准备《接管验收相关记录》中有关的验收表格、接管凭证。

  7、参与安装调试

  安排设备管理人员、维修工参与设备安装、调试。熟悉设备性能,掌握工程进度与施工质量,便于今后管理。并可及早发现问题要及时提出合理建议。

  对于设计中已有的设备,注意收集资料。大型机电设备(Ⅰ、Ⅱ级设备)建立台帐,并向开发商、施工单位索取相关资料,如图纸、产品说明书、设备装箱清单、设备出厂合格证、调试记录等。

  对于设计中没有的设施设备,但在物业管理中又必需增设的,可降低管理、运行费用的,应建议开发商增设。

  8、参与内部竣工验收

  参与开发商组织的内部验收,掌握工程质量情况,学习验收方法及技巧。对于影响物业管理的设计、施工缺陷提出改进建议。

  9、参与政府竣工验收

  房屋本体自用部位及设施的验收

  对房屋本体自用部位及设施的验收主要是验收小业主(用户)户内的土建(含装修)、电气、给排水、燃气、中央空调、入户钥匙(含户内钥匙)等。

  1、土建验收

  验收标准:建筑安装工程质量检验评定标准

  检验要点:观察梁、板、墙体是否有裂缝;抹灰层、地面垫层是否有超标空鼓;门是否开闭自如、锁、猫眼、拉手等五金是否齐全,钥匙是否匹配,钥匙有无缺少;窗、铝合金推拉门是否开闭自如、五金是否齐全、玻璃是否完好;卫生间防水、坡度是否正常等。

  填写表格:《楼宇接管验收记录表》

  2、电气

  验收标准:建筑安装工程质量检验评定标准

  检验要点:清点电气装置是否齐全;检查开关箱安装是否规范,有无回路标签,试验小断路器分合及漏电保护器;检查电能表是否正常;开关电灯;试验对讲图像、声音是否清晰;检查中央空调运行是否正常。

  填写表格:《楼宇接管验收记录表》

  3、给排水

  验收标准:建筑安装工程质量检验评定标准

  检验要点:开闭水龙头检查给水是否正常,暗埋给水管道是否有渗漏

;用水桶向地漏等排水管道灌水,观察是否有堵塞现象。

  填写表格:《楼宇接管验收记录表》

  4、燃气:

  验收标准:建筑安装工程质量检验评定标准

  检验要点:气表是否安装规范;管口是否用堵头封堵,管有无暗敷设现象。

  填写表格:《楼宇接管验收记录表》

  5、记录的填写及缺陷的整改

  以上填写的记录均一式三份,分别留存于开发商、施工单位(原物业公司)、物业公司。物业公司将其中的两联(开发商联、施工单位联)交开发商,由开发商组织人员进行缺陷整改。物业公司对自己留存的一联进行整理、汇总后,以函的形式将缺陷清单发给开发商,并对缺陷消项情况进行跟踪。

篇5:新建物业接管验收方法和过程

  新建物业接管验收方法和过程

  1接管验收的定义:物业公司在接管开发物业时,以物业安全、质量和满足使用功能为主的验收。内容包括:资料、房屋、本体、道路、公建配套、设施设备、l绿化景观等。

  2 为尽快发挥投资效益,地产公司应按接管验收应具备的条件和应提交的资料提前做好房屋交验准备,在收房合同约定入伙日期之前两个月左右以《接管验收邀请函》形式通知物业公司进行接管验收;

  3依据新建房屋竣工后地产公司提出的接管验收邀请,物业公司应于5─10个工作日内对该工程是否已具备接管验收条件予以审核并记录《新建房屋具备接管验收条件审核单》、编制《新建物业接管验收工作安排》、并会否是否同意接管验收;

  5同意接管验收,即对物业公司于地产公司签定《新建房屋交接责任书》,并签发《验收通知》约定时间验收;

  5于约定时间开始按《新建房屋验收表》、《小区公共绿化验收单》、《小区公共设施及道路设施验收单》所列项目进行逐项验收,验收周期根据建筑面积多寡和人力情况来定,一般没人按每天验4-5套房,时间控制在十五个工作日之内完成(建筑面积10万平方米为单位)。

  6如验收有不合格的项目,物业公司应签发《质量问题整改通知单》,对所列返修项目,地产应于规定的日期内返修完毕交与复验直至合格。一般要求在二十个工作日内完成,全部验收工作应控制在入伙前完成。返修复验需有地产公司提出,随时提出,随时复验。

  7验收合格,物业公司月5个工作日内签署《验收通过证明》。

  8对于已签署《验收通过证明》的新建房屋双方应于规定时间内办理交接手续,并应及时签发《接管通知》。

  附:《新建物业接管验收流程图》

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