学苑新村物业管理意见

本文提要：由于学苑新村业主入住户较少,其物业管理暂由总务处、保卫科、工会牵头,暂按临时业主委员会自理、自律、自费的原则开展物管工作。待以后多数业主入住后,再交专业的物业管理公司管理。

(经二00八年三月十七日临时业主委员会通过)
一、由于学苑新村业主入住户较少,其物业管理暂由总务处、保卫科、工会牵头,暂按临时业主委员会自理、自律、自费的原则开展物管工作。待以后多数业主入住后,再交专业的物业管理公司管理。
二、服务范围
1、负责生活区的安全、邮件收发。
2、水、电管理:负责户外水、电管线及公共设施的管理、维护(修),保证水、电通畅;负责联系住户水、电、气表的更换,费用由用户支付。
3、负责道路、楼梯间、公共绿地、院坝、水沟等的卫生;每天清运垃圾(建筑垃圾住户自理),定期清除小区内"牛皮癣"。
4、住户表内的水、电设施为私有财产,其维修由住户负责,若需物管部门维修,费用由住户支付。
5、负责绿化维护。
6、负责水、电、气费缴费通知单的代收,各业主定期到物管部领取缴费通知单后到相关营业部缴费,也可委托物管部代缴,逾期责任自负。
7、天然气、闭路电视、电话、宽带网不属本物业管理范围。
三、物管部机构设置
物管部下设保安组、财务组、维修与卫生绿化组、宣传组,其牵头人分别为刘佳驹、魏长荣、谭自力、李魁华,吕海为总牵头人。
四、费用收取(按月从职工收入中扣除)
1、未入住户:150M2(含150M2)以上30元/月;100-150M2(含100M2)25元/月;100M2以下20元/月。
入住户:150M2(含150M2)以上60元/月;100-150M2(含100M2)50元/月;100M2以下40元/月。
从20**年3月开始执行。
2、20**年10月-20**年2月物管费统一按每户15元/月收取。
3、鉴于目前屋管费是保本收费,若出现重大非正常情况(如设施被破坏,被盗等),除由责任人及物管费余额赔付外,不足费用由全体业主分摊。
五、资金管理
业主所交物业管理费由财务组设立专帐进行管理,各项常规支出由经办人、财务组牵头人审批,其它支出由业主委员会主任会议决定,会签后方能列支,并定期向业主公示收支帐目。
总务处 二〇〇八年三月十七日
物业经理人网-www.pmcEo.com

篇2：高档小区物业管理意见征询表

　　高档小区物业管理意见征询表

　　为了提升居住品质，向广大业主提供更为专业、便捷、周到的物业管理服务项目，我们特制定了本问卷，请您把真实想法和意见告诉我们。

　　您的需要，您的期望就是我们努力的方向。

　　占用您宝贵的时间。填写表格时，除文字部分外，请在选项前打"√"。

　　姓名年龄

　　联系电话从事职业

　　一、如果您选择新居，家庭成员会有几位？

　　1）1位2）2位3）3位4）4位5）5位6）5位以上

　　二、您家中是否有老人（60岁以上）或孩子（16岁以下）？

　　1）有老人（位）2）有孩子（位）3）无孩子4）无老人

　　三、您现在使用的交通工具？

　　1）自备车2）出租车3）公共汽车4）单位班车5）地铁6）.其它

　　四、您未来两年内是否有购车计划？

　　1）有2）无

　　五、您觉得下列安保措施中哪些最重要（请选三项）？

　　1）红外线周界报警2）电视监控3）可视对讲4）IC卡门禁

　　5）家庭紧急报警6）保安门岗7）保安巡逻8）其它

　　六、您最需要的是哪些代办服务（请选三项）？

　　1）代订报刊2）代订车、船、机票3）代订宾馆、饭店

　　4）代订鲜花5）代投递邮件6）代绿化种植养护

　　7）代办商务活动、会务接待8）代收、代送洗涤衣物

　　9）代办家政服务10）其它

　　七、您家中是否饲养宠物？

　　1）是2）否

　　八、您认为不影响正常居住的装修时间是？

　　1）8：00-20：002）8：00-18：003）8：00-12：00；14：00--20：00

　　九、您认为报修后维修人员多少时间内到达现场较为满意？

　　1）15分钟以内2）20分钟以内3）30分钟以内

　　十、据您所知，类似本地段和档次的小区物业管理费一般是多少（不包括电梯水泵运行费及公共水电费）？

　　1）0.40~0.60元2）0.60~0.80元

　　3)0.80~1.00元4)1.00元以上

　　十一、物业管理每年将组织四季社区活动，您认为？

　　1）有必要，会积极参与2）无所谓，可能会参加3）没必要，不参加

　　十二、如果您选择四季花城，您认为生活中最不方便的是什么（请填三项）？

　　1）2）3）

　　十三、您是否需要在小区内租赁车位？

　　1）需要个2）不需要

　　十四、您现在居住区是否由物业公司管理？如果是，您认为满意的服务有哪些？不满意的服务有些？（请填三项）

　　1）是2）否

　　3）满意的服务

　　4）不满意的服务

　　十五、您知道本物业管理公司吗？

　　1)知道2)不太知道3)不知道

　　十六、您是通过何种途径知道本物业管理公司的？

　　1)亲身感受2)听朋友介绍3)媒体4)销售人员介绍5)其它

　　十七、您希望物业管理为本项目营造怎样的氛围？

　　1)自然2)高档3)舒适4)便利5)人性6)浪漫7)其它

　　十八、您希望物业管理能为您做些什么？

　　十分感谢您的建议，您所填的个人资料将完全保密。

　　**房地产发展有限公司

篇3：物业管理公司下半年工作意见

　　物业管理有限公司二0一六年下半年工作意见

　　二0一六年下半年，我们要在集团公司的正确领导下，围绕"上规范管理新台阶，创精品服务高水准"的工作目标，实施**物业ISO9000质量管理体系试运行，上下团结一致，奋力拼搏，齐心协力争创ZZ市一流的物业服务品牌。

　　一、建设一支一流队伍，创一流的物业管理

　　下半年工作的指导思想，要从四个方面入手。一是从队伍组织建设方面。要建设一个好的领导班子，带领全体员工开创**物业新局面。二是制度、环境建设方面。结合公司实际，制定一套规范的、行之有效的质量管理运行机制，在员工中形成遵章守纪、积极向上的工作氛围。三是文化建设方面。要在企业内部创立"团结、务实、精诚、奉献"的企业精神，形成一种好的企业文化。四是工作目标方面。通过各方面建设，最大限度发挥整体效能，创立一个一流的物业服务品牌。

　　二、服从集团公司大局，为开发服务，为销售服务，让业主满意

　　我们物业公司是集团公司房地产开发的延续，是房产销售的售后服务，物业管理工作的好坏，直接影响到集团公司房地产的开发和销售。我们的工作做好了，业主信得过，就会宣传**物业和房产的优点和长处，积极支持亲戚朋友购买**房产。因此，我们要教育广大员工明确物业管理工作的重要性，全心全意为业主服务。

　　1、管理人员要改变观念，改变过去的管理方式，变被动服务为主动服务。要实行精简高效、务实创新的工作作风，根据实际，定岗定员定责任，使人人明确自己的职位，履行自己的责任，各司其职，各负其责。要培养管理人员敬岗爱业精神，加强培训，提高素质，使之成为懂业务、会管理、高效率、一专多能的优秀管理人才，保证各项服务工作的顺利开展。

　　2、加强保安队伍建设，树立保安队良好形象。保安是小区管理的窗口，客人或业主进入小区，第一印象就是保安。因此，要加强保安队伍的建设，规范保安的服务行为，要划地为牢，分片包工，发挥保安维护小区治安安全的作用。我们的保安人员都是军人出身，要实行半军事化管理，以部队的作风和纪律严格要求和约束他们，从军事、技能、体能三个方面对他们开展经常性的培训，不断提高保安队伍的整体素质和应变能力。要通过仪容仪表、礼仪礼貌的培训，做到对进出小区的客人和业主态度热情，大方得体，用语文明，微笑服务。

　　3、加强设备维护管理，确保住户正常生活不受影响 。工程设备部门要从三个方面做好工作：一是前期介入。对新开发项目或在建工程，做好前期介入工作，从物业使用功能、实用寿命、物业美观、物业维护、工程成本等方面提出可行性意见，从而提高物业的使用价值。二是按规范操作要求，对已投入使用的机电设备设施进行日常运行、保养、维修、检查、管理等工作，确保小区住户生活正常。三是对投入使用时间长、功能损坏或已经老化的设备设施提出行之有效的整改方案，做到自己能解决的尽量自己解决，自己解决不了的及时上报，以免影响设备设施运行，消除不安全的因素。

　　4、加强卫生绿化管理，使小区整洁美观，环境优美 。根据小区的不同特点，制订年、季、月度以及每日保洁绿化实施细则和工作人员岗位责任制度，确保小区卫生和绿化服务到位，小区整洁卫生、花草宜人、绿树成荫。

　　5、加强服务质量管理，认真受理业主的各种投诉，包括工程建设遗留问题、物业管理存在问题、居住环境污染问题、外来人员干扰住户 问题，做到接受投诉耐心细致、认真负责、处理及时，尽量让业主感到满意。同时，对各小区管理处的工作，不定期进行检查、督导，对检查出来的问题予以制止或提出意见报相关部门及时整改，不断完善和提高服务质量。

　　6、加强培训工作，规范物业行为。培训工作要有计划有组织，有步骤，急用的课程先安排。通过培训，使全体员工在最短的时间内，充分认识物业工作的重要性，掌握物业管理的常识、技巧、经验，努力提高管理水平。

　　三、树立把业主放在第一位的指导思想，变管理型为服务型，充分体现**物业的特点

　　"业主至上，服务第一"是我们的服务宗旨，我们要把管理意识变为服务意识，把为业主服务放在第一位。要多与业主沟通，调查了解业主的各种需求，想业主所想，急业主所急，从细微之处体现我们的服务质量，让业主放心，获业主信任。要逐步在原来一般化服务的基础上增加家庭化服务，满足业主的各种需求。

　　条件成熟时可在管理处设立家庭服务中心，面向业主开展各种内容、各种形式的家庭化服务，充分体现**物业的

特点。

　　四、树立安全意识，加强防范措施

　　业主购买我们的房产，把安全交给我们负责，我们就有责任千方百计搞好小区的安全管理。要经常对员工开展安全教育，全体员工都要树立强烈的安全防范意识，根据各个时期治安工作的特点，保持高度警惕，对小区内的防盗、防火、防意外事故工作紧抓不懈，持之以恒。要经常检查小区内的大门、天台、围墙、石凳、石雕、游泳池、活动场所是否存在不安全隐患，是否对住户的安全构成威胁，发现问题要立即整改，防患于未然。

　　五、开源节流，增收节支，力争减亏

　　根据各小区实际，从方便住户、服务住户出发，开展各种切实可行的有偿服务，努力提高经济效益。对于应收款项，要上门收取及定点收取相结合，确保应收款项按时到位。物业管理是微利行业，我们要树立精打细算的经营思想，教育员工勤俭节约，大力开展节约费用开支、节约用水用电的活动，把勤俭节约变成每位员工的自觉行动，通过增收节支，力争下半年实现减亏。

　　二0一六年六月二十五日

篇4：扶风县关于加强物业管理工作的实施意见(2014年)

　　扶风县关于进一步加强物业管理工作的实施意见(20**)

　　各镇人民政府、县政府各部门：

　　为进一步加强和规范物业管理，全面提升我县物业管理水平，切实改善居住环境，根据《国务院物业管理条例》、《陕西省物业管理条例》和宝鸡市政府《关于贯彻落实“陕西省物业管理条例”，进一步加强物业管理工作的实施意见》等有关规定，结合我县实际，现就进一步加强物业管理工作提出如下意见，请认真贯彻执行。

　　一、统一思想，提高认识，增强物业管理工作责任感

　　近年来，随着城镇化进程的不断推进，我县物业管理经历了从无到有、从小到大的发展历程，全县物业管理覆盖面不断扩大，行业发展初具规模，居民物业管理意识普遍增强。但在发展过程中，也出现了个别物业企业服务质量差、业主不配合支持物业企业、管理部门之间职责不明等问题，影响了物业管理工作的健康发展。各镇人民政府、县政府相关部门要统一思想，提高认识，以广大居民满意为出发点，以规范物业企业服务行为为核心，全面提升物业管理水平和服务质量，努力解决好群众反映的物业管理方面的热点和难点问题，切实维护物业管理各方主体利益，为广大业主提供安全、舒适、和谐的居住环境。

　　二、明确职责，齐抓共管，共同做好物业管理工作

　　针对我县住宅小区物业管理业态的复杂性和管理模式的多样性，遵循“重心下移、属地为主、分级负责、权责统一”的原则，为加强对物业管理工作的领导，县政府成立由主管县长任组长，县政府办公室副主任、县住建局局长任副组长，县公安局、工商局、质监局、水利局、民政局、环保局、审计局、广电局、信访局、物价局、电力局及城关镇、法门镇、绛帐镇政府主管领导为成员的物业管理领导小组，建立健全了物业管理矛盾纠纷协调处理联动机制。建立“县、镇、社区”三级物业管理体系，县住房和城乡建设局是物业管理的行政主管部门，对全县物业管理活动进行监督管理;镇政府对辖区的物业管理活动进行监督管理;社区居委会配合镇政府做好社区物业管理的落实工作。县政府各有关部门要分工协作，各负其责，切实做好物业管理和服务工作：

　　县住房和城乡建设局：负责宣传贯彻落实物业管理的有关法律、法规和政策;负责制定全县住宅小区物业管理制度、旧住宅小区整治转轨规划，合理确定专项维修资金缴存标准并适时调整，负责专项维修资金的收缴、使用监督，以及物业服务企业资质的管理。负责与参与辖区新建小区前期物业管理的招投标工作，会同镇人民政府、社区指导组建业主委员会，行使物业管理资质受理监督权、物业交接验收监管权、前期物业招投标审批权、物业服务诚信建设考核权等;协调处理物业管理的纠纷与投诉，并对镇人民政府、社区、建设单位、物业服务企业等在物业管理中违反《物业管理条例》的行为责令限期改正。

　　县物价局：负责物业服务企业前期物业服务收费标准的核定管理;指导、监督检查物业服务企业的收费行为;依法查处违反《中华人民共和国价格法》和物业管理收费规定的价格违法行为;对物业服务收费提供咨询服务。

　　县工商局：负责物业管理企业的主体资格审查;物业服务企业注册登记和经营行为的监督管理;加强对物业管理区域内共用部分发布广告的审批管理;依法查处物业小区内未经审批擅自从事餐饮、娱乐、旅馆等经营活动的行为。

　　县公安局：负责对物业服务企业保安人员的培训和备案管理，实行持证上岗;指导、监督物业服务企业做好物业小区的治安防范工作;依法查处小区内发生的治安、刑事等案件及在小区内擅自存放易燃、易爆、剧毒等危险物品的行为;县公安消防大队依法监督指导物业服务企业履行消防安全监督管理职责;及时查处物业小区内车辆堵塞消防通道、破坏公共消防设施等违法行为;负责查处社会噪声污染行为。

　　县环保局：负责依法查处物业管理区域内的油烟、废气和经营性单位产生的工业噪声等超标行为，以及小区内存放不符合安全标准的放射性危险物品等违法行为。

　　县质监局：负责对物业小区电梯等特种设备的使用、维修、保养、管理进行监督检查和检验检测，依法查处违法违规行为，确保电梯及其他特种设备运行安全。

　　县民政局：依法登记物业服务行业协会，配合业务主管部门加强物业行业协会的监督管理工作。

　　县供电局：搞好新建住宅小区供电设施的设计、施工、验收的监督检查工作，确保建设单位提供符合要求的供电产品。对各住宅小区供电设施的维护管理开展指导、监督、检查工作。及时处置住宅小区供电方面的应急突发事件。

　　县水利局：搞好新建住宅小区供水设施的设计、施工、验收的监督

　　检查工作。对各住宅小区供水设施的维护管理开展指导、监督、检查工作。及时处置供水方面的应急突发事件;作好恶劣气候条件下(雪凝天气等)的居民生活用水预案。

　　县工信局：搞好新建住宅小区弱电(网络)设施的设计、施工、验收的监督检查工作，确保建设单位提供合格的产品，并能实现资源共享。对各住宅小区弱电(网络)设施的维护管理开展指导、监督、检查工作。

　　镇人民政府：负责属地住宅小区日常管理工作，要建立“两站一中心一平台”(物业投诉调解工作站：主要受理业主、业主委员会、物业服务企业的投诉，通过调解，及时在基层化解物业管理中的各类矛盾。物业维修服务站：通过选择若干个信誉好、实力强的维修服务企业为维修加盟单位，为辖区内无物业管理的住宅区的房屋排险、下水道堵塞、水电故障灯突发情况，提供有偿应急维修。物业服务中心：为保本微利服务企业，主要是向暂不具备物业管理条件或无人管理的住宅区提供有偿的基本服务。物业管理与社区结合平台：主要是配备专职管理人员，对物业服务企业的经营活动进行管理。)物业管理模式，依法做好物业管理活动的监督管理工作。要组织指导业主委员会的筹建、换届工作，参与物业管理招投标工作，对物业服务企业的资质年审提出意见建议，及时协调物业管理中出现的各种问题和纠纷。

　　社区居委会：配置物业管理专职人员，参与对物业服务企业的监督和物业管理纠纷的调解工作。组织选举产生业主委员会，积极指导业主委员会加强自身建设。协调处理业主委员会与业主、业主与业主之间的矛盾和投诉。

　　业主委员会：执行业主大会的决定;召集业主大会会议，报告物业服务合同的实施情况;代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;审核需要业主分摊的费用;监督管理业主共有收益;监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;监督管理规约、物业管理制度的遵守和执行;

　　调解物业使用纠纷;业主大会赋予的其他职责。

　　三、强化监督，规范市场，不断提高物业管理水平

　　(一)严格物业服务行业的市场准入。

　　对新申报的物业服务企业，必须严格按照准入条件及审批程序执行，特别是三级(含暂定)物业企业资质的申报、审核，对其人员的从业情况、资格证件、人员数量、经济实力等要予以全面的考察，对达不到标准要求的，不予审批。严格实行物业人员持证上岗制度。

　　(二)强化物业服务企业资质管理。

　　严格执行《物业服务企业资质管理办法》规定，凡资质核定材料规范、人员资格审查符合要求的物业服务企业，纳入年度目标考核评优资格。凡服务质量较差、反映问题多、资质报审资料不齐、且不能及时整改完善，对管理部门交办的工作不能及时完成或推诿不办的物业企业，作出降低或注消资质等处理。

　　(三)规范前期物业管理工作。

　　新建住宅小区，在业主委员会成立前，必须实行前期物业管理。开发建设单位在办理商品房预售许可证时，应提供《前期物业管理服务合同》、《临时管理规约》，按照招投标方式公开选聘有资质的物业服务企业实施前期物业管理，投标人少于3个或者住宅区规模不超过3万平方米，经县住房和城乡建设局批准，可以通过协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。对违反规定的，县房地产管理部门不予核发商品房预售许可证。

　　建设单位在新建住宅交付使用前，应当组织有关部门按照规定，对住宅区进行验收，并向县住房和城乡建设局办理新建住宅交付使用备案手续。

　　(四)积极推进业主委员会建设。

　　物业管理区域符合下列条件之一的，可以召开首次业主大会会议：(1)房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积50%以上的;(2)首套房屋出售并交付使用满两年的，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积20%以上的。

　　物业管理区域符合召开首次业主大会会议条件的，建设单位应当在十五日内书面告知县住房和城乡建设局和镇人民政府，并在物业管理区域内公告。建设单位未及时履行告知义务的，业主可以书面形式告知。

　　乡镇人民政府自收到书面告知三十日内，组织成立业主大会筹备组，业主大会筹备组由5-9人组成，其中镇政府或社区居委会工作人员1名，建设单位1名，其余为业主代表。

　　业主大会应当由物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主，且占总人数过半数的业主参加。业主大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式。采用集体讨论形式的，可以全体业主参加，也可以由业主推选业主代表参加;采用书面形式征求意见的，业主应当实名签署意见，并由业主委员会将征求意见的结果在物业管理区域内公示。

　　业主委员会是业主大会的执行机构，由5--11人单数组成，组成人员任期一般为三年，可以连选连任。业主委员会组成人员实行差额选举，差额比例不得低于五分之一。业主委员会在成立30日内，在县住房和城乡建设局办理备案手续。

　　各镇人民政府、社区居委会应根据社区管理和业主自治管理相结合的原则，积极推进业主委员会建设，落实物业管理联席会议制度，定期组织召集物业管理联席会议。

　　(五)规范物业管理招投标活动。

　　应当按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选择具有相应资质的物业服务企业。

　　对新建住宅小区、符合条件的老旧住宅小区，由所在镇人民政府、社区居委会组织成立业主大会筹备组，及时召开业主大会，选举产生业主委员会，并由业主大会决

　　定采用招投标或者协议的方式，选聘具有相应资质的物业服务企业。业主大会决定采用招标方式选聘物业服务企业的，由业主委员会组织招标，并代表业主与中标的物业服务企业签订物业服务合同。业主大会决定采用协议方式选聘物业服务企业的，业主委员会应当将两家以上备选的物业服务企业的基本情况、拟签订的物业服务合同的主要内容在物业管理区域内公示。业主委员会根据多数业主意见对公示内容调整后，提请业主大会投票表决。物业服务企业应当自与业主委员会签订合同之日起十五日内，将物业服务合同报县住房和城乡建设局备案。

　　对未实行或没有条件推行物业服务的老旧住宅区，特别是县城老区的单体楼院等，可以在镇人民政府、社区居委会的组织指导下，开展以居民自主管理、自我服务为主要形式的业主自治模式，以改善小区居住环境，提高居住品质。

　　(六)加强专项维修资金交存和监管。

　　业主应当在办理房屋入住手续前，将首期专项维修资金足额存入专项维修资金账户，未提供交存凭证的，建设单位不得将房屋交付使用。业主交存的专项维修资金属于业主所有，用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

　　(七)加强物业保修金的收缴和管理。

　　建设单位应当在物业竣工验收合格后、申请不动产权属初始登记前，按照物业建筑安装总造价2%的比例，一次性向县住房和城乡建设局设立的物业保修金专门账户交存物业保修金。物业保修金保证的保修责任期限，自建设单位将住宅交付业主使用之日起计算，保修责任期满后，根据建设单位申请退还。

　　物业保修期限内，建设单位不履行保修义务的，业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业可以提出申请，经县住房和城乡建设局委托的建筑工程质量检测机构鉴定后，属于保修责任范围内建筑工程质量问题的，由业主委员会或受委托的物业服务企业组织维修，所需费用从物业保修金中垫支。县住房和城乡建设局在物业保修金动用后三日内书面通知建设单位，建设单位应当在接到书面通知之日起十五日内足额补存。

　　四、分类实施，全力推进，实现物业管理规范化

　　根据各区域房屋建设、环境配套、居民需求、业主意愿及服务约定等情况，确定各小区物业管理模式和组织形式。力争到20**年底前，物业管理覆盖到每个小区，基本建立体系健全、政策完善、责任到位的物业管理工作机制。

　　(一)宣传动员阶段(20**年4月1日至4月30日)。

　　由县住建局牵头，各镇政府、社区居委会配合，通过有线电视、网站及发放宣传资料等方式，广泛宣传《陕西省物业管理条例》等物业管理的有关法律、法规和政策。

　　各镇政府要成立专门的领导机构，落实专门工作人员，周密部署安排，制定实施方案。4月底以前报县住房和城乡建设局。

　　(二)调查摸底阶段(20**年5月1日至5月31日)

　　由各镇政府组织，社区居委会实施，对辖区的居住小区(楼)进行摸底，分类造册登记，提出物业管理方案，报县住房和城乡建设局。

　　(三)全面实施阶段(20**年6月1日至20**年8月30日)。

　　由县住建局指导监督，镇政府负责组织实施，对所辖各小区分类分步开展工作。

　　第一类：县城新区已竣工入住的商品房居住小区、老区具备物业管理条件(小区面积在10000平方米以上，大多数业主同意实行物业管理)的居住小区，要成立业主大会筹备委员会，组织召开业主大会，选举产生业主委员会，由业主委员会通过招投标或协议方式选聘有资质的物业管理企业实施小区物业管理。

　　第二类：县城老区不具备物业管理条件的居住小区(楼)，镇、社区居委会要及时组织召开业主大会，组建业主委员会，选择物业管理模式，由居民自治管理或物业公司代管。居住区业主人数较少且经过全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会和业主委员会职责。

　　第三类：保障性住房小区、单位自建居住小区、安置房居住小区等，以单位、居民小组为单位，组织召开业主大会，选举产生业主委员会，讨论并通过小区管理方式。明确选择物业公司管理、居民自治管理等模式。

　　(四)检查验收阶段(20**年9月1日至9月30日)。

　　县住房和城乡建设局牵头组织，各镇政府配合，对各社区居委会的居住区物业管理实施情况进行检查验收。通过强化管理，积累经验，实现物业管理工作的科学化、规范化。

　　20**年4月4日[陕西 宝鸡]

篇5：济源市加强住宅小区物业管理工作的实施意见（2014）

　　济源市关于加强住宅小区物业管理工作的实施意见(20**)

　　济政办[20**]27号

　　各产业集聚(开发)区管委会，各镇人民政府，各街道办事处，市人民政府各有关部门：

　　为加强我市住宅小区物业管理，提升物业服务水平，改善人居环境，根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》等法律法规有关规定，结合我市实际，提出以下实施意见：

　　一、指导思想

　　以十八届三中全会精神为指导，全面落实***，以改善城市人居环境为出发点，以提高服务质量和服务水平为重点，以推进物业管理规范化、长效化为目标，加快体制创新，完善管理制度，规范市场行为，引导业主参与，逐步建立专业化、社会化、市场化管理与业主自主管理相结合的物业管理新机制，促进全市物业管理工作持续健康发展。

　　二、工作目标

　　(一)建立物业管理长效机制，解决当前物业管理中的热点难点问题，实现物业管理长效化监管。到20**年底，初步建立市、街道、社区三级物业管理体系，实现自上到下，多部门联合参与的物业共管模式。

　　(二)建立物业服务市场调控机制，确立以政府指导价为基准的物业服务收费市场调节机制，建立社会化、专业化、市场化的物业服务新机制，全面提升我市物业服务管理的整体水平。到20**年底，房地产开发企业新建的住宅小区，专业物业企业服务率达到100%。

　　(三)坚持专业化管理与业主自治管理相结合，建立以专业化物业企业管理为主，自主管理为辅的多模式物业管理，努力实现物业管理规范化和可持续化发展。20**年底，全市住宅小区物业管理实现全覆盖。

　　三、工作任务

　　(一)完善管理体制，明确管理职责

　　按照“条块结合、属地管理”的原则，完善管理体制，明确部门与基层镇(街道)、社区、居委会管理职责，落实工作任务，推进住宅小区物业管理工作。

　　1.建立部门联席会议制度

　　建立由市住房和城乡建设局牵头，市创建指挥部办公室、发展和改革委员会、住房和城乡建设局、城乡规划管理局、公安局、民政局、环境保护局、质量技术监督局、工商行政管理局、济源供电公司等单位参加的联席会议制度，定期召开工作会议，研究解决物业管理中出现的重点、难点问题，讨论制定和调整我市物业管理政策，根据工作职责，落实各自工作任务,确保各阶段工作目标落实到位。

　　2.强化基层社区居委会工作责任

　　各街道办事处要把物业管理纳入社区管理范畴，实施目标绩效考核，指导基层社区健全管理职能。各社区要指定一至两名专职物业管理监督人员，具体负责物业管理相关法律法规、政策在本辖区内的贯彻落实。社区居委会要把强化物业管理监管同城市创建工作有机结合，积极组织开展物业管理相关法律、法规、政策的宣传，采取多种方式，切实加强本辖区物业管理工作的监督、指导;在街道办事处和市住房和城乡建设局的指导下，积极组织本辖区内符合条件的住宅小区召开首次业主大会，成立业主委员会，并监督和指导其日常工作，将业主自治管理落到实处。发挥业主在物业管理活动中的主体作用，调动业主共同参与小区管理工作。做好辖区内业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉处理工作，将矛盾化解在基层。对不具备物业企业进驻服务条件的住宅小区，指导业主实施自治管理或直接牵头组织实施最基础的管理。

　　(二)积极改进小区物业管理

　　根据我市住宅小区物业管理实际，积极探索新的管理模式：

　　1.物业服务企业服务管理的住宅小区：按照配套完善、环境优美、秩序文明的要求，实行规范化管理，重点做好以下工作：

　　解决开发建设遗留问题。市住房和城乡建设局、城乡规划管理局等相关部门，要按照规划设计和施工标准，对住宅小区逐个检查，建立档案，督促开发建设单位解决小区存在问题。未按原规划设计要求建设配套设施的，要补建到位，所需费用由原开发单位承担;开发建设单位保修期内的工程质量问题，由开发建设单位负责及时维修，原则上在20**年年底前，维修责任要全部落实到责任单位和个人，维修及时率确保在90%以上。保修期外的房屋维修工作,要依据原建设部和财政部联合下发的《住宅专项维修资金管理办法》(165号令)的相关规定办理,未缴存住宅专项维修资金的住宅小区,由社区居委会动员业主缴存,或者采用一事一议的方式,通过业主集资方式解决共用部位或共用设施设备的维护和维修费用。

　　明确小区供暖、供气、供电、供水、供热等配套设施、设备权属。市住房和城乡建设局牵头，相关职能部门配合，按照有关法律法规的规定和要求，对住宅小区相关配套设施、设备进行产权认定。确保产权清晰、管理责任清晰。

　　实施规范的物业管理。通过培训、监督检查等方式，提高物业企业服务综合素质，改进服务水平，实施质价相符的物业服务收费。改进物业服务企业与业主的沟通、交流渠道，物业企业要定期听取业主意见，积极主动改进工作，减少物业服务纠纷。

　　2.无主管楼院(小区)：按照《济源市人民政府关于加强无主管楼院(小区)物业管理工作的通知》(济政办〔20**〕33号)有关要求和标准，由所在街道办事处牵头，认真做好物业服务管理工作的落实。

　　(三)落实国家法律、法规，严格规范小区物业管理

　　1.规范住宅小区前期物业服务管理。按照“建管分离”的要求，从物业项目的前期管理入手，切实规范物业管理行为。对新建住宅小区项目，严格按照建设部《关于印发<前期物业管理招标投标管理暂行办法>的通知》(建住房〔20**〕130号)的规定，落实前期物业招投标制度。由房地产管理部门指导、监督开发建设单位通过招投标方式选聘前期物业服务企业。选聘的物业服务企业应与由开发建设单位签订《前期物业服务合同》，实施前期物业服务管理。通过招投标方式选择物业管理企业的，物业建设单位应当在取得预售许可证之前完成物业管理招标投标工作。业主大会成立后，可按规定重新选聘物业管理企业，新选聘或续聘的物业服务企业应与业主委员会签订正式的《物业服务合同》，实施物业服务管理。开发建设单位未按照规定选聘前期物业管理企业的，由市住建部门依照《物业管理条例》的规定责令限期改正，予以警告，可以并处10万元以下的罚款。

　　依照《城市房地产开发经营管理条例》的规定，积极落实住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收制度，在综合验收中要对物业管理落实情况进行重点核验把关，杜绝或减少开发环节遗留问题。

　　严格落实物业管理配套设施的建设、使用和管理。开发建设单位要按相关规定配置必要的业管理用房，物业管理用房达不到规定的配套标准和相关的建设设计要求的，由住建部门依照《物业管理条例》的规定，责令限期改正，给予警告，并处10万元以上50万元以下的罚款。物业管理用房的产权属全体业主所有，要按照国家法律法规规定的用途使用。

　　2.加强业主委员会建设。按照国务院《物业管理条例》的要求，落实《业主大会和业主委员会指导规则》，进一步明确业主委员会、业主大会和业主的责任、权利和义务，完善业主、业主大会及业主委员会的行为规范。各街道办事处、市民政局、住房和城乡建设局要组织社区对已成立业主委员会的住宅小区进行规范，对符合条件但未建立业主委员会的住宅小区，要抓紧组建;业主委员会成立前或集体换届期间，由街道办事处指定社区居委会代为履行业主委员会的职责，确保各项工作正常运转。实行自治管理的住宅小区，社区要组建由社区干部、包片民警和业主代表组成的小区管理委员会，加强相关管理。积极探索和改进业主自治管理的模式与方法，促进业主大会、业主委员会自我教育、自我管理、自我服务、自我监督，尊重小区业主的知情权、参与权与决策权，提高社区居民理性维权、依法自治的能力和自觉性。

　　3.建立健全物业服务企业进入和退出机制。物业企业进驻住宅小区服务管理，必须按照法律法规规定的方式和程序，由开发建设单位或业主委员会在公平、公正、公开的情况下，选择适合的物业服务企业。开发建设单位应通过招投标选聘物业服务企业，并签订《前期物业服务合同》，业主委员会应与业主大会选聘的物业服务企业进行充分协商，签订《物业服务合同》，并认真完成物业项目和物业资料的承接查验工作，确保物业服务企业能够全面正常地开展住宅小区的物业服务管理工作。

　　前期物业服务合同或物业服务合同期满，物业服务企业应在期满前三个月书面告知开发建设单位或业主委员会，并同时告知所在街道、社区和市住房和城乡建设局，在街道和社区的指导下及时召开业主大会续聘或选聘物业服务企业，在原物业服务合同期满前签订新的物业服务合同。

　　《前期物业服务合同》或《物业服务合同》期限未届满前，物业服务企业或业主委员会要求提前解除合同的，应在拟解除合同之日前三个月，将解除合同的原因、物业服务企业退出时间、同意承担的违约责任以书面形式告知对方，征得对方同意，并同时告知所在街道、社区和市住房和城乡建设局。未经业主大会表决通过，物业服务企业不得提前解除合同，自行退出、停止服务。物业服务企业擅自退出的，按照《前期物业服务合同》或《物业服务合同》的相关约定，承担相应的违约责任。

　　4.强化物业服务企业管理。严格规范物业服务企业经营行为。对无资质、无独立法人资格或未经审批收取物业服务费的行为进行清理规范;对违反规定，不具备资格、不按规定实施物业服务管理的行为，依法进行查处。严格物业招投标制度。积极引入市场竞争机制，从20**年开始，房地产开发企业建设的住宅小区，必须严格执行原建设部《前期物业管理招标投标管理暂行规定》，落实前期物业招投标工作。鼓励外地物业服务企业进入我市物业服务管理市场，加快培育一批基础好、发展潜力大的龙头物业服务企业。加强物业服务企业培训工作，市物业管理部门要积极开展物业服务从业人员的业务培训，大力推行物业从业人员持证上岗制度，鼓励物业服务企业为业主及其他组织提供有偿服务项目，扩大服务范围，提高行业整体水平。

　　5.建立健全物业服务收费标准和维修资金管理制度。修订出台我市物业服务收费政府指导价标准。由市发展和改革委员会和市住房和城乡建设局结合我市实际，认真研究制定济源市物业服务等级标准和物业服务收费标准，明确物业服务收费的原则、收费管理形式和服务费用构成，加快建立“质价相符、等级自选”的菜单式收费机制，确保年底前公布实施。

　　建立物业服务收费公示制度。在全市住宅小区建立物业服务收费公示板，将物业服务收费项目和服务等级标准向小区业主公开，充分发挥业主的监督作用，让业主明明白白消费，并有效促进物业服务企业提高服务质量。

　　加强住宅维修资金的使用和管理。按照业主所有、专户储存、专款专用、业主决策、政府监督的原则，完善专项资金收取、移交、使用、账户设置、监督管理的具体程序，确保专项维修资金合理使用。同时，要进一步加强维修资金的收缴工作，在加大对业主宣传力度的同时，依照原建设部《住宅专项维修资

　　金管理办法》(建设部令第165号)的规定，落实房地产企业责任，确保维修资金及时收缴到位。

　　6.尝试建立物业服务失信惩戒制度。对不能履行合同约定提供服务、存在违法违规经营行为的物业企业，经小区业主委员会提议、社区居委会和市房管部门认可，计入企业诚信不良档案、取消其年度评先资格。造成严重后果的，一定期限内取消或永久取消其在我市物业服务市场的竞标资格。对不依照物业服务合同的约定按期缴纳物业服务费的业主，要由业主委员会督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。人民法院终审判决认定支持物业服务企业起诉事由的，经物业企业申请、社区居委会和市房管部门认可，可纳入业主个人诚信记录。条件成熟后，相关记录可提供金融等部门参考。

　　(四)保障措施

　　1.强化组织领导。物业管理事关城市长远发展和群众切身利益，工作覆盖面广，推进难度大，是一项复杂的社会系统工程。要切实加强领导，健全机构，完善措施，扎实推进。要把物业管理工作列为全市目标绩效考核重要内容，落实责任，明确任务，将工作细化分解到基层，加快建立一级抓一级、层层抓落实的组织体系和工作体系，为社区物业管理工作提供有力保障。

　　2.加强舆论宣传。各街道办事处和有关部门要积极组织开展以贯彻《物业管理条例》等法律法规为主题的宣传活动，让广大市民和社会各界了解政策，强化物权意识，化解物业服务纠纷，努力形成“共建共管、团结和谐”的良好氛围。各有关部门、物业服务企业和街道办事处、社区居委会要通力合作，密切配合，切实抓好宣传教育落实工作，进一步加深广大市民对物业服务管理工作的理解和支持。各新闻媒体要充分发挥舆论导向作用，广泛宣传加强物业管理工作的重要意义和有关政策法规，在对物业企业服务质量严格监督的同时，对个别业主车辆乱停乱放、毁绿搭违、恶意欠缴物业费等不文明行为也要坚决予以曝光，为全市物业管理工作营造良好的舆论氛围。物业管理主管部门要组织开展物业服务优秀住宅小区的评选活动，树立榜样，起到以点带面、典型引路的作用，促进全市物业管理工作快速发展。

　　3.搞好督导检查。各街道办事处要结合当地实际情况，抓紧制定本辖区物业管理工作计划，加强对物业管理工作的组织协调和监督检查，对工作情况实行定期调度，推动工作落实。物业管理主管部门要将日常检查与年度考评相结合，科学评定物业服务企业的服务管理业绩;要建立健全物业投诉责任机制，及时查处物业服务管理中的不规范行为，切实保障业主合法权益。相关单位要逐级签订责任状，建立物业管理工作目标考核制度，完善市、街道、社区三级考核机制，切实调动起各方面的工作积极性。最终实现行业功能逐步健全，管理机制效用明显，政策法规成型配套，物业管理规范有序，诚信服务品质优良，人居环境舒适和谐的良好局面。

　　附件：物业管理联席会议成员单位职责

　　20**年4月15日

　　附件

　　物业管理联席会议成员单位职责

　　1.市住房和城乡建设局：开展开发企业专项治理行动，督促开发企业搞好物管用房的配套建设，竣工验收备案前的物业承接查验等工作;配合物价部门对物业服务违规收费行为进行查处;配合社区指导逾期未换届的业主大会进行换届工作;对物业管理活动中的违法行为进行查处。

　　2.市发展和改革委员会：适时调整物业收费标准。对物业服务收费行为加强监督检查，查处违规收费行为，及时处理物业服务收费相关投诉，依法维护物业管理相关当事人的合法权益。

　　3.市民政局：负责小区业主委员会的管理和业务指导，协调社区居委会与业主委员会之间的关系。

　　4.街道办事处：加强对辖区内物业管理工作的领导，指导社区居委会全面完成辖区内住宅小区业主委员会组建工作，引进正规物业企业进驻小区管理，依法监督社区居委会、业主委员会和物业服务企业开展工作。组织完成辖区内无主管楼院(小区)的整治改造工作。

　　5.社区：对物业服务企业的服务行为进行日常监督，对其违规行为及时督促纠正，组织住宅小区(含无主管楼院、无主管小区)成立业主委员会，并对业主委员会的日常工作给予指导。对专业物业企业管理、后勤式物业管理、社区代管物业管理、业主自治物业管理等形式的物业管理活动进行指导和监督，充分发挥业主的自治作用，逐步形成业主自我管理、自我教育、自我服务的新型管理模式，为和谐社区建设奠定基础。

　　6.市城乡规划管理局：切实加强住宅小区规划监管。在住宅小区项目审批阶段，要明确建筑密度、容积率、建筑层数、高度、体量、红线退让要求和地下管线走向，绿化要求以及其他控制事项。在项目建设阶段，应对小区规划建设工程进行监督检查、竣工验收，保证小区建设工程严格按照项目规划要求建设。规划验收合格后，小区建筑方可交付使用。在日常小区管理过程中，要充分发挥执法职能，定期清查住宅小区违反建设工程规划许可擅自变更规划行为。查处物业小区改变用地性质私搭乱建、破坏绿化改种蔬菜、临街建筑物高空坠物、乱扯乱挂等有碍市容的行为。妥善处理违反规划引发的物业投诉纠纷。

　　7.市工商局：对住宅小区物业服务合同进行审查，依法保护消费者合法权益。依据法律、行政法规规定审慎核发营业执照。对开发商前期销售房屋时发布的虚假广告和承诺进行清理整顿，防止因虚假广告和承诺未兑现给物业管理带来新的矛盾，特别是对有购房减免、赠送物业服务管理费用而损害其他业主利益的违规广告不予审批。

　　8.市公安局：做好住宅小区技防工作(电子监控)，定期、不定期开展住宅小区安全排查工作，组织物业保安进行培训，指导物业服务企业做好安全防范工作，及时处理小区治安案件纠纷，建立公安机关与物业服务企业联动防范机制。

　　9.市环境保护局：对申请在住宅小区从事餐饮、娱乐、旅馆等经营活动的，要全面评估该经营活动对小区环境卫生、噪声、油烟等影响，负责对物业管理区域内的噪声污染、粉尘污染、油烟污染等环境污染行为，依法查处，限期整改。

　　10.市公安消防支队：负责对物业小区开展经常性的消防安全检查，督促和指导小区物业服务企业落实各项消防安全措施。要加大消防执法和处罚力度，依法严厉查处破坏小区公共消防设施的单位和个人。

　　11.市质量技术监督局：加强对电梯安装、维修、日常维护、保养、改造、使用、检验检测、监察等工作环节的监管;对重点区域开展监督检查，督促电梯使用管理单位和维保单位切实履行职责。

　　12.市财政局：负责物业管理提升行动中财政奖补资金的落实，督促其他渠道资金落实到位，监管相关资金的使用。

　　13.供水、供电、供气、供热等管理单位：要做好水、电、气、暖的供应和管理工作，认真落实《物业管理条例》第四十五条和第五十二条的相关规定，逐步实施收费到户，并依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任。