业主委员会诉讼法律地位的确立探讨

　　业主委员会诉讼法律地位的确立探讨

　　韩旭业主委员会作为近些年在我国出现的新生事物，正处于蓬勃发展的过程中。然而理论上缺乏深入系统的研究，立法上对其法律地位和相关法律问题没有明确的界定，导致在司法实践中的各行其是，规则的缺失造成了司法的混乱，这在近年来的物业管理纠纷中越发凸现出来。因此有必要从理论上对业主委员会的法律性质及其诉讼法律地位问题作一探讨，以期对司法实践有所禅益。

　　一业主委员会既不是诉讼代理人也不是诉讼代表人

　　近年来，随着全国各地物业管理纠纷案件的增多，业主委员会作为当事人参与诉讼的情况也随之增多。然而，由于我国《物业管理条例》对业主委员会是否具有独立的诉讼能力，能否直接以自己名义起诉应诉等问题采取回避的态度，加之各地认识的不一致，给司法实践带来了很大的困惑，法院只有根据自己的认识来行使自由裁量权，有的法院在受理业主委员会为了全体业主共同利益作为原告起诉的案件时，往往以业主委员会无诉讼主体资格为由驳回起诉，致使业主的共同利益得不到及时有效的保护。有的法院则认为业主委员会具备诉讼主体资格，支持其诉讼请求。目前，北京、上海、重庆等地高级法院均出台了指导性文件或意见，原则上有条件地承认业主委员会可以自己名义作为原告起诉，某些情况下还可以作为被告应诉，比较好地规范了司法实践中亟待解决的现实问题。然而这些内部指导性意见仅对本辖区审理此类案件有指导意义，不具有普遍的法律效力，最高法院目前还没有发布相关的司法解释，所以这个问题至今尚未解决。根据《物业管理条例》第十五条的规定:“业主委员会是业主大会的执行机构”，“代表业主和业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同”。业主委员会仅是业主大会的内部机构和业主代表机构，而最高决策机构(意思机构)是业主大会。按照民法学的代表理论，代表机构只能以被代表人的名义对外实施法律行为，而不能以自己名义，而现实是业主委员会以自己名义对外签订合同、起诉应诉。为了避免法律上出现的这种尴尬，有的学者另辟蹊径，借鉴民法上的“隐名代理”理论试图解决这一法律困境。提出“业主委员会与全体业主的关系是民事代理法律关系，其中业主委员会系代理人，全体业主系被代理人，在隐名代理情况下，业主委员会可以自己名义代全体业主为各项交易或参与诉讼，应具有当事人能力。”笔者认为这种解释是比较牵强的，很多问题是解释不通的，按照代理制度，代理行为的后果由被代理人承担，代理人不承担行为后果，而业主委员会无论是订立合同还是起诉应诉并非一切责任全归属于全体业主，它作为当事人自己应承担相应责任;另外，代理人应当是当事人之外的第二人，而业主委员会委员本身就是全体业主的组成部分，代表的也是自己的利益。故业主委员会并非全体业主的诉讼代理人，它也不可能代表每个业主的意见。有的学者认为:“当出现纠纷时，业主委员会可以根据业主大会的决定，作为诉讼代表人，以全体业主的名义提起诉讼。”这种观点表面看似很有道理，实则不然。首先业主委员会是法定的长期存在的组织机构，是业主经合法选举产生作为全体业主的代表，有一定的任期，既然如此又何须像代表人诉讼那样必须在起诉时推选代表人?某些地方的司法文件要求业主委员会在起诉前要召开业主大会，其决议的内容是决定起诉与否，而非推选诉讼代表人。其次，业主委员会整个组织作为诉讼代表人也不符合代表人诉讼特征，业主委员会委员人数众多，是否大家一起出庭参与诉讼，还是某几个委员，抑或业主委员会主任等?如何确定具体的诉讼代表人?如果是业主委员会主任作为诉讼代表人。那么业主委员会又扮演一个什么角色呢?通过上述分析可知，把目前的业主委员会实施的诉讼上的法律行为界定为诉讼代理行为或诉讼代表行为都是不合适的。

　　二业主委员会是一个非法人的团体

　　关于业主委员会的法律性质，理论上有不同的认识，主要有以下三种观点:第一种观点认为业主委员会是一个社团法人，完全独立于各个业主，享有拟制的人格，能够独立行使民事权利，承担民事责任，可根据自己独立意志行事，行为和决策的后果应由自己承担，其效果不能直接归于各个业主。第二种观点认为，业主委员会是享有独立的诉讼主体资格的非法人组织，业主委员会是经过业主大会选举产生的，经房地产行政管理部门登记备案，具有合法的地位，有一定的组织机构和运营财产，应该属于我国民事诉讼法所说的“其他组织”。虽不具有法人资格，但作为一个合法的组织，并非各个业主的简单聚合，有一定的组织性和稳定性

　　，并且长期存在，就应当可以行使民事权利，承担民事责任，有独立的诉讼主体资格，能够以自己的名义而非经业主的再次授权而提起民事诉讼，由于其没有独立的拟制人格，其行为后果责任应由全体业主共同承担。第二种观点认为，业主委员会既非法人也无独立诉讼主体资格，仅是一般组织，业主委员会并没有自己独立的财产，不享有民诉法中"其他组织"的独立诉讼主体资格，更不能成为法人，在涉及诉讼纠纷事务时，应由全体业主授权于业主委员会，由其作为全体业主的代表人参加民事诉讼活动。目前，理论界和实务界关于业主委员会法人化的呼声比较高，然而作为法人必有一定的独立财产，这是承担民事责任的基础，我国的业主委员会既不是营利性组织，不进行经营活动，也无独立的财产，其名下的财产是全体业主授权其管理代为保管的公共基金，它本身并无处分权和所有权，不能以此承担民事责任，故将业主委员会定位为法人团体是不符合我国法律关于法人条件的规定，因此第一种观点是不能成立的。第二种观点以业主委员会无独立财产为由，绝对否认其诉讼主体资格也是不合时宜的。随着社会发展和司法实践的需要，法学理论也需要不断创新。笔者认为衡量一个主体是否具有诉讼资格，并非完全依其有无财产为标准，如果诉讼的结果不是以财产为责任基础，自不必有此要求。业主委员会在诉讼中行使的大多是请求权，需要业主委员会承担财产责任的情形在现实中并不多见，法院所做的裁判一般也是支持或者驳回这种请求权，因此没有理由仅仅因为业主委员会无独立财产而否认其诉讼权能。笔者倾向于第二种观点，它比较符合法律的规定和现实的情形，适应民事诉讼理论发展的需要。首先，业主委员会是一个业主团体，是为了代表和维护业主利益而组成的业主自治性管理组织，业主委员会是业主大会的常设机构和执行机构。北京、重庆高院出台的“意见”也都把业主委员会和业主大会界定为业主团体，业主委员会可以对外签订合同，具有一定的民事行为能力，但其不具有独立的财产，不是一个独立的法人，因此其行为能力受到限制，诉讼风险和诉讼后果由业主委员会和全体业主共同承担，涉及财产支付责任时，则由全体业主共同承担。其次，从诉讼理论上讲，诉讼权利能力和实体权利能力并不是统一的。在现代社会，诉讼权利能力和实体权利能力分离已成为一个普遍性的趋势，诉讼权利能力和实体权利能力实质上是完全独立的，诉讼权利能力并非是实体权利能力的附庸，有民事权利能力的人，必有诉讼权利能力，但并非无前者便无后者，在特殊情形下，没有民事权利能力的人，法律上仍承认其诉讼权利能力。非法人组织是我国民诉法上的概念，我国《民法通则》并不承认其民事主体地位，这也体现了程序法上的权利能力与实体法上权利能力的分离民事诉讼当事人的范围突破了民事主体的限制，业主委员会就是这样一个非法人团体。

　　三立法应当确立业主委员会诉讼主体地位

　　(一)确立业主委员会诉讼主体地位具有现实的合理性

　　从业主委员会和业主大会之间的关系分析，我国的业主委员会在现实中的地位作用也比业主大会更显著。世界上一些发达国家和地区如法国、新加坡和我国香港地区都承认由全体业主组成的团体具有法人资格，我国一些学者紧跟世界潮流，提出“应将全体业主视为依据业主公约连接起来的一个团体，并赋予这个团体以民事主体资格。”还有学者提出:“为了加强业主组织在物业管理中的地位和作用，应该由法律明确规定业主大会可以在依法成立井登记后取得法人资格，而业主委员会作为业主大会的执行机构，具体负责实施业主大会的决议，代表业主大会对物业进行管理。”上述观点虽然比较理想，也可以理顺相关的法律关系，但在我国目前缺乏现实的基础。首先，在国人的观念中并没有把业主大会视为一个团体或组织机构，而仅仅把它看作一是个议事形式，除了每年召开有限的会议外并无具体的职能，在人们的头脑中似乎是一个很虚幻的东西。相反，业主委员会是一个固定的组织机构，社会和业主给予了业主委员会更多的期望，希望其承担更大的责任，业主或物业管理公司一旦遇到问题首先想到的是业主委员会。其次，我国《物业管理条例》赋予业主委员会许多具体实在的职能，如可以自己名义签订合同，并且要求业主委员会成立后须到房管部门备案，而对业主大会无此要求，这也大大强化了业主委员会在人们心目中的地位。因此，业主委员会渐渐以一个独立的非法人组织的身份活跃于日常生活中。再次，从诉讼实践看，法院大多也承认其诉讼主体资格和当事人能力。如广州市翠湖山庄业主委员会诉广州市恒和物业管理有限公司移交物业管理权纠纷一案，广州市中级法院在判决中认为:“业主委员会是一个固定的、有具体法定职责的组织，经业主大会授权，能够提起民事诉讼，具有民事诉讼主体资格”。为什么会出现业主大会和业主委员会这种“主仆”错位?地方立法和司法实践为什么愿意选择并且接受这种错位呢?这里套用康德的一句名言“存在的就是合理的”，那么它的“合理性”又何在呢?有学者解释，我国实行住宅商品化的时间不长，楼宇、住宅小区的社区民主文化氛围不浓，业主的自治意识还不强，由于缺乏历史的积淀，作为业主管理团体的业主大会十分不受重视。相比之下，业主大会作为一种会议制度的功能更加明显，业主大会作为全体业主最主要的自治组织这一作用并未得到充分发挥，在我国目前的情势下，业主委员会担当起了业主大会的诸多职能。正是基于我国业主大会地位不彰的这种特殊情势，才有了理论与实践中关于业主委员会地位的争论。第四，赋予业主委员会直接以自己名义对外进行法律活动，符合“便宜主义”原则。假设按照某些学者的观点，使业主大会法人化，业主大会作为一个团体，也不能亲自实施法律行为，必须依赖于其下属的执行机构业主委员会或业主委员会主任所为，这与目前的实际状况并无二致只是对外行为时的名义和责任归属不完全相同。目前的诉讼结果由业主委员会和全体业主共同承担而在业主大会法人化的背景下则由作为法人的业主团体承担。然而作为法人的业主团体并非营利性经济组织，不可能有独立的财产来源，其财产来源于各业主交纳的相关费用，最终的实际责任仍是由全

　　体业主承受。如此一来，这和目前由业主委员会充任当事人的结果有何异同呢?因此，目前在我国将业主团体法人化缺乏足够的动力。既然业主委员会可以直接代表全体业主的利益进行法律活动，那么有何必要在业主和业主委员会之间增设一个组织机构?且机构的增设往往意味着成本的支出和加大这些最终都要转嫁到全体业主身上。所以基于方便管理，节约成本，简化程序的考虑，赋予业主委员会当事人资格也是合理的。

　　(二)诉讼理论的发展要求确立业主委员会当事人地位

　　从程序法的角度来审视当事人的范围，传统理论认为当事人必须是与案件所涉及的民事法律关系奋直接利害关系人，在狭隘的意义上界定当事人必然会缩小对实体权利救济的可能性。正是基于传统利害关系当事人理论的局限性，为适应扩大实体权利救济的需要，我国学者提出了“权利保护说”。该说认为，民事诉讼当事人是因为民事权利义务关系发生纠纷，为了保护正当的民事权益，以自己的名义参加诉讼，并引起民事诉讼法律程序产生、变更、消灭的人。与传统的利害关系当事人概念相比，“权利保护说”最根本的区别在于它的当事人概念不仅包括那些为了保护自己的民事权利不受侵害而进行诉讼的人，还包括那些为了保护他人的民事权益不受非法侵害而进行诉讼的人。后者主要指对于争议的民事权利享有管理权和支配权的人。根据我国物业管理法规的规定，业主委员会履行的职责有:召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;及时了解业主、物业使用人的意见和建议监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;监督业主公约的实施等。从这些规定看，业主委员会代表业主在物业管理活动中享有一定的管理权和支配权。根据权利保护理论来解释业主委员会的当事人能力，在法理上也是讲得通的。

　　在研究业主委员会诉讼地位时，国外的团体诉讼理论与实践也值得我们借鉴。现代社会尊重个人权利，个人权利的实现往往通过其所在的社会组织或团体，所有团体的行为最终可归结为组成团体的个人的行为。所以注重团体的权利保障，并且赋予其诉权，是实现个人价值与私权的重要手段。团体诉讼即群体本身作为一个法定的团体进行诉讼，团体的成员可以直接援引有利的判决维护自己的权利。设立团体诉讼的目的，旨在维护团体的成员或其所保护人的合法权益，简化诉讼程序，一般适用于专门的领域。如对于公寓大楼管理人(管理委员会)提起的诉讼，可以为公寓住户(全体)或是公寓住户的个人提起诉讼，给予公寓大厦管理人员很大的权限。根据上诉分析，我国业主委员会是一个经业主选举产生的自治管理组织，是一个非法人团体，符合团体诉讼的特征，可以代表和维护全体业主的共同利益提起诉讼，以更好的实现业主的权利救济，尤其是在不可分的公共事项上，单靠分散的个体业主是难以与外界力量相抗衡的。

　　(三)其他国家和地区先进的立法法例值得我们学习借鉴。

　　《德国民事诉讼法》第五十条规定:“有权利能力者，有当事人能力。无权利能力的社团可以被诉，在诉讼中，该社团具有权利能力的社团的地位。”《日本新民事诉讼法》第二十九条规定:“非法人的社团或财团，有一定的代表人或管理人的，可以以其名义起诉或被诉。”日本现行区分所有权法第二十六条第四项规定:“管理人依规约或*的决议，得为所有权人担当原告或被告。”台湾《民事诉讼法》第四十条第三项规定:“非法人之团体，设有代表人或管理人者，有当事人能力。”台湾《公寓大厦管理条例》第三十五条规定:“管理委员会有当事人能力，管理委员会为原告或被告时应将诉讼事件要旨速告区分所有权人。”意大利民法第1130条、第1131条规定，管理人有权代表管理团体对其他区分所有权人或第三人为诉讼。我国《民事诉讼法》第四十九条规定:“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。”按照最高法院的司法解释，“其他组织”是指合法成立、有一定的组织机构和财产但又不具备法人资格的组织。由著名民法学家梁慧星教授主持起草的《中国物权法草案建议稿》第113条规定:“管理委员会和管理人具有当事人能力。”其立法建议的理由是“鉴于赋予管理委员会和管理人以当事人能力具有起诉时的便捷性与有力性，因而近现代各国家和地区的区分所有权立法大多明文规定管理委员会和管理人具有当事人能力，可独立充任原告或被告。”从草案建议稿的规定看，我国在制定物权法时，学者们已注意借鉴其他国家和地区先进的立法经验。遗憾的是我国在制定《物业管理条例》时并未吸收物权法草案建议稿的合理内容，对此问题采取了回避的态度。学者们的立法建议无疑倾向于把业主委员会作为一个非法人团体或者民诉法上的“其他组织”来看待，这是对我国传统民法理论的改革和创新，体现了法学理论工作者与时俱进的精神，也是对我国诉讼实践的有力回应。从而使法学理论和法律规则更好的适应社会发展的需要，在实践中不断发展完善。因此，建议在将来制定物业管理法时，应当明确肯定业主委员会的诉讼主体资格，赋予其诉讼当事人能力，可以独立充当原告或被告。既然物业管理法规赋予业主委员会一定的权利，那么就要为这种权利提供必要的救济手段，因为“没有救济就没有权利”。目前迫切的问题是由最高法院尽快制定和发布司法解释，对业主委员会的诉讼主体地位问题做出规定，以统一全国的司法，这对维护广大业主的利益无疑是非常重要的。

　　作者:南华工商学院法律系讲师法学硕士律师

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篇2：业主委员会蜕变的病理分析

　　业主委员会蜕变的“病理分析”

　　文/刘昌兵

　　“不给我工资就炒掉你!”、“免我物业费，我就让你继续干!”、“吃喝玩乐挂维修基金费报销!”......近年来频频发生的一些业主委员会及其委员要挟物业管理企业的恶劣行为，表明这些业委会及其委员打着代表广大业主的幌子牟取私利，已成为物业管理行业健康发展的一大祸根。有鉴于此，本文特对某些蜕变了的业委会及其委员作如下病理分析：

　　一、法律地位缺失的体制设计使得业委会难有作为

　　我国法律规定参与民事活动的主体有三类：自然人、法人和其他组织。社会组织要成为民事主体，要么具备法人资格，要么属于其他组织，否则其行为无法得到法律的认可和保护。在物业管理行业内外，业委会的代表性一直是一个比较有争议的问题。业委会虽然是依法成立的，但现有法律法规未规定业委会可以经过登记后取得法人资格，所以业委会不是法人;目前在物业管理实务中，人们普遍把业委会作为其他组织来对待，但从法律责任上分析，业委会委员或者业主都不可能对业委会的行为承担最终责任，因此，业委会也不属于其它组织。也就是说，按照现有的法律规定，业委会并不具备任何法律主体资格。

　　由此引发的最大问题是如果业委会所做的决定损害了广大业主的利益，它该负什么责任?全国绝大多数业委会的委员都是兼职，不可能有很多时间和精力来处理业委会的事务。虽然一些地方性法规，如《深圳经济特区住宅区物业管理条例》、《上海市居住物业管理条例》规定了业委会可以设置专职主任、副主任或者聘请专职执行秘书，但如何保证业委员的工作效能仍是一个普遍性的难题，更谈不上承担什么责任了。

　　在物业管理行业较发达的国家或地区，法律一般要求业主大会成立后要依法到政府部门登记注册并取得法人资格，组成独立的法人团体。业主大会选举产生的管委会具体负责执行业主大会的有关决议，对建筑物进行管理。管委会要接受业主的监督、检查，并定期向业主大会报告工作情况，以保证管委会妥当、善意地行使自己的职责。也就是说，业委会一经成立就要接受业主大会和政府专管当局的监督，如果业委会委员有违反规定职责的情况就必须承担罚款、训诫等法律责任。为了保证委员的利益，一般还规定业委会成员可以按照标准领取一定的津贴，作为其时间、精力付出的回报。

　　二、消费心理不成熟及物业管理知识贫乏导致业委会非理性维权

　　尽管近年来消费者的消费心理已日趋成熟，但面对发展时间较短的物业管理还显稚嫩。业主总以为只有与物业管理企业分庭抗礼才是维护自己权益的最好方式，未意识到物业管理企业与业主目标利益的一致性。大部分业主的物业管理意识还停留在福利性用房的阶段，对交纳物业管理费的抵触情绪较大。这样一方面物业管理企业要收费，消费者却不肯交费，导致本来不是很好的居住环境更加恶劣;另一方面，受传统消费观念影响，消费者总希望用有限的钱买到更多东西，这在物业管理消费中是很难实现的。此外，目前很多小区居民的权益意识还不够强，往往等到和物业管理公司矛盾激化后才想到成立业委会来维护自己的权益。

　　从全国范围来看，业主的物业管理知识大都比较片面，仅用价格高低进行判断。按照有关法律法规规定，业委会一旦成立就可以代表全体业主解聘物业管理公司，业委会成员表面上看无利可图，没有工资，没有利益，完全靠个人的牺牲精神、奉献精神和道德品质。这种情况下，个别业委会及其成员的权力欲和私欲过强，市场运作又不规范，造成了业委会非理性维权的先天基因缺陷。特别是有的业委会成立以后并不能够代表大部分业主的意见，业主往往意见不统一，使得物业管理公司左右为难，工作难以展开。

　　面对业主消费心理的不成熟及物业管理知识的贫乏，业内人士纷纷指出，政府要做好引导工作，对业委会加强指导和帮助，这样才能产生一个健康的小区。

篇3：成立小区业主委员会的程序

　　成立小区业主委员会的程序

　　一、有成立业主委员会意向的业主成立前筹备准备小组，以筹备准备小组为核心，联系本小区十分之一以上的业主签名，发起成立业主大会的倡议。同时发信邀请区、县小区办指导自己小区成立业主大会。

　　二、组建成立业主大会的筹备组，筹备组成员可以由业主自荐，也可由业主推荐，最好的方法是由开始的发起人张榜通告，请业主在一定时间内自愿报名参与筹备工作。

　　三、筹备组开始工作(人数不多的话，愿参加的业主都可参加)，起草业主委员会章程，决定业主大会成立的时间和业主委员会的组成人数，汇集愿意担任业主委员会工作的业主名单和参选业主的资料，并在业主大会成立15天前通知全体业主和告知相关居委会，开会成立的可邀请区、县小区办和相关居委会的代表参加。

　　四、将草拟的业主委员会章程、所有参选业主委员会的业主资料、选票(最好用统计反对意见的方法)、要求反馈意见的时间和成立业主大会的时间(收集反馈意见截止时间应早于成立业主大会的时间)书面发给每个业主，并同时请所有收到上述资料的业主签收收条。

　　五、成立业主大会时，筹备组公开在小区所有业主有权参与监督的情况下进行验票工作，统计收回的收条和反馈意见，如果收条超过业主所持投票权1/2以上，反馈意见中的反对意见少于1/2，业主大会成立，业主委员会章程通过，在业主委员会组成人数范围内，得到反对票少的业主即可担任业主委员会委员。

　　六、业主委员会召开第一次会议，选举业主委员会主任、副主任，并可以开展工作。

　　七、将业主大会成立简要过程，业主委员会主任和委员名单，业主委员会章程报送区、县小区办备案，并请接收人签收，注明接收文件的时间。

　　八、收到区、县小区办的备案意见，业主委员会正式成立。

篇4：业主委员会之尴尬

　　业主委员会之尴尬

　　随着福利分房的消失及房地产业的兴盛，一个“掌管”物业管理公司的生死存亡的权力机构---业主委员会诞生了。它被寄予了极大的希望，被认为是业主自治、业主参予物业管理的一个有效的措施。很多人以为，业主委员会的出现就可以将使原本物业管理中的不规范行为、让业主不满意的行为彻底消灭，但事实并非如此。

　　未成立前呼唤业主委员会

　　业主委员会的成立按规定是在交房满两年或入住率超过50%时必须成立。由于入住率的计算不太清晰，因此交房满两年成为不少开发商成立业主委员会的一个硬指标。由于在此之前的物业管理公司是由开发商代为委托的，在入住、交房、装修等管理过程中，不可避免地会与部分业主发生矛盾。再加上，房子本身存在的质量或配套问题，作为受开发商委托的物业管理公司，有的本身是来自开发商的嫡亲子公司，有的因为受托方来自开发商，在处理业主与开发商之间的利益冲突时，会自觉或不自觉地站在开发商的立场上，导致业主的不满。而有些开发商则在处理问题时，不重视个别业主的发映问题，反而常说，“等你们成立业主委员会了，你们爱怎么就怎么吧!”因此使得部分业主对业主委员会寄予了极大的希望，有的甚至将成立业主委员会等同于炒掉物业管理公司，只是纯粹地为炒掉物业管理公司而成立业主委员会。

　　成立后质疑业主委员会

　　业主委员会成立后，因为工作程序及各种实际情况，并不象某些业主希望的那样能很痛快地炒掉物业管理公司。再加上，由于业主委员会委员本身也是小区业主，在制定某些规章决定时不可避免地会触动某些人的利益，或者有些不完善之处，因此，一些业主就认为，业主委员会委员假公济私。如果未能如愿炒物业管理公司，还会被怀疑被物业管理公司收买了。

　　另外，因为现在选举业主委员会时一般是按梯位来选业主代表，但有些大业主买了很多单元，因为分散在不同梯幢，可能就没有办法被选上，而有些人仅在同一梯幢买上几套，则选中几率极高。由此导致业主不满，认为选举不公。再者，有不少的选举是按面积来代表份额的，也有按单元来代表份额的，这也可能导致小单元如48平方米与200平方米代表权一样，使有些业主不满。还有另一个因素是由于按选举规定，选举超过50%即可生效，但实际上，另外近50%可能存在不同看法，不同意该代表的选举。再加上业主委员会作为新生事物产生，可能在某些方面不那么完善，因此当出现业主委员会的决定与某些人的意见相左时，不少业主就会质疑：“这些到底是谁的决定，他们只能代表自己，不能代表全体业主!”

　　按民法通则，公民授权即可取得其授权后的相关资格，但事实上，非物业所有人取得资格进入业主委员会却有可能被质疑，很难开展工作。

　　物业管理公司在工作时，希望能得到更多的支持。但实际上，物业管理公司的工作并未尽善尽美，因此，当业主委员会做出某些重大决定(特别是决定炒掉物业管理公司)时，常会受到物业管理公司对其身份的质疑，本市就发生过这样的案例，最后演绎成“主人身份受到管家的怀疑”，结果差点管家没走，而主人就要自己走了。

　　业主委员会受到质疑，对热心公益事业又无薪资的委员来说，实是不小的压力。首先他们的劳动得不到承认;再者，有可能因为利益的冲突过大，导致人身的攻击。因此，不少业主委会委员在受到压力的情况下，选择辞职，如果人数较多的辞职实际上就是业主委员会的解体。

　　业主委员会的尴尬位置

　　业主委员会作为一个有权利的团体，但其没有办公场所，没有办公费用(有的话要去找物业管理公司领)。开会时要找物业管理公司借场所，因此虽然有权利，但实际上让人有一种寄人篱下的感觉。另外在实际操作中，业主委员会对公共设备维修基金、房屋公共维修基金都有审核权，但现在，由开发商缴交的公共设备维修基金很多并未到位，有的干脆划到自己所属的物业管理公司帐户里，业主委员会的成员多为兼职，不可能为了款项的事在工作日去做多次的协商，因此这些权力常常旁落。

　　虽然多数的物业管理公司合法经营，但不能排除有些物业管理公司乱收费不管理的现象，而当业主委员会依法中止

篇5：业主委员会怎样处理与物业管理企业的关系

　　业主委员会怎样处理与物业管理企业的关系

　　两年前，《中国物业管理条例》颁布实施，他成为我国物业管理行业发展的一个里程碑，为物业管理的进一步发展奠定了法律基础。但是我同时也看到实际工作中确实还有许多不尽如人意的地方，尤其是一些业主委员会与物业管理企业之间不和谐的关系，制约着行业的纵深发展，因此作为业主委员会，如何处理好与物业管理企业的关系则显得十分重要。

　　在多年的物业管理实践中，我们深刻认识到做好业主委员会与物业公司的融洽关系对整体物业管理工作的推进作用，也体会到不和谐的两者关系，给工作带来了巨大阻力。因此，两者关系的好坏直接关系一个项目的走向，关系到千家万户的切身利益。

　　毋庸置疑，物业管理企业千差万别，服务的品质良莠不齐，难免业主会有怨言，现在我们以服务好，品质优的物业管理企业为例，说明一下业主委员会应该如何做好自身工作而服务业主。

　　首先，业主委员会要规范自身的管理服务行为

　　物业管理项目各异，业主委员会的成员背景了属不相同中，一个大家共同的目标是十分必要的，而且要用文字记录下来，使广大业主真正体会到业主委员会“真心为民”的做法。而且能够避免在物业管理实践中经常调整发展方向，避免让物业管理企业无所适从，也可以最大限度的避免内部成员的分歧，一量有了广大业主共同中认可的发展方向，业主委员会在选聘、辞退物业管理企业，与物业管理企业的交往中都能够加以遵循，对各方都是十分有益的。实践中关系不融洽的项目都有模糊或清晰的发展方向与定位，而关系不好的项目大都是没有共同的愿景。因此，明确愿景，形成共同的目的感和命运感，是构建各谐社区的基石。

　　其次，打破藩篱，与物业管理企业建立可靠的相互信赖的关系。

　　信任是我们开展各项工作的基础，没有信任，各项工作无处谈起，为此，业主管理委员会必须摒弃业主委员会与物业管理企业是“对头”的观念。要主动搭起信任的桥梁，坦诚相待，反物业管理傿看作社区的一个成员，在这样一个平台上认识、沟通与交流。

　　社区一直是使人们相互合作和相互信赖的最强有力的机制，而在现实中已渐渐发生偏离，人们之间变得冷漠与疏远。为此委员会应担起此重任，行使“社区长”的权利，找回失落的社区，唤起业主与物业管理企业的共鸣，使大家都意识到自己是组织的一员。在这种认识下，各种问题都会变得简单而迎刃而解，各种矛盾也都变得无足轻重而云散，各个方面的关系都会很融洽，提供服务、享受服务的双方都会发现真正的快乐就在其中。

　　第三，追求可持续发展，杜绝短期行为

　　社区是业主的其础，如果没有一定程度的可持续性，社区将无法以生存。而在实际中，有不少业主委员会为了获得业主的“认可”，上任之后中头一件事就是降物业费，或采取其他“打击”物业公司的行为，如果是在充分调查的基础上代表广大业主真实的意愿本无可厚非，但恰恰大多数都不是这样，是一种哗众取宠的行为，是以过激手段来换取业主短期信任，最终的受害者必是广大业主。

　　作为业主委员会要对社区的硬件、人员构成以及物业公司的各方面情况要有充分的了解，建立一种可持续发展的机制，真心策划社区的美好未来是一种功在当代，利在千秋的做法。比如有的社区搞植树活动，一方面美化了家园，另一方面增加业户对社区的眷恋与爱护;有的社区搞“优秀业主”的评选，引导一种健康文明的生活方式，从而引发全体业主提高自身的素质。

　　可持续发展的做法对社区的发展是潜移默化的，随着时间的推移，广大业主可享受到持久的和谐社区关系。

　　最后，充分发挥各方优势，共建美好家园

　　在任何一个社区都具有丰富的资源，有内部的，有外部的，有精神层面的，有物质层面的，作为业主委员会要充分整合各种优势资源，最大限度的加以开发与利用，为物业管理企业的服务创造条件，最终实现物业管理服务的最优化。

　　在物业管理实践中，一个物业管理企业在管理过程中可能会遇到这样或那样的困难，有的问题如果在企业角度可能是无法逾越的，而在业主委员会角度发挥各方优势则可轻易的完成，这就需要业主委员会了解企业的难点，真心实意地帮助解决。

　　时至今日，社区作为社会以的组成细胞，其功能日趋重要，构建和谐社区已迫在眉睫，业主委员会作为社区的掌舵人，重任在肩，需要更多深层次的思考与探索，搞好与物业管理企业的关系十分重要，良好融洽的关系不也必将加速实现和谐社区的构建。

来源：《天孚物业 新视野》