花园(小区)业主的权利、责任及义务

　　花园(小区)业主的权利、责任及义务

　　(一)业主及其承让人之权利：

　　1.独自拥有、使用其名下的单元及收取全部租金。

　　2.各单元业主拥有其名下物业，并可依法及依本公约拥有其名下所有的物业权益，包括自由出售、转让、馈赠、遗赠、抵押、出租或以其它方式处置或变卖，而无须经其他业主的同意。

　　3.有权根据本公约之条款规定共同合理使用该物业的公共地方和公共设施。

　　4.根据本公约维护业主自身合法权益。

　　5.有权按业委会章程要求召开、参加业主大会，享有选举权和被选举权。

　　6.有权向业委会、管理公司就物业管理的有关问题提出意见、建议和要求，有权向有关主管部门投诉。

　　(二)业主及其承让人之责任及义务：

　　1.除发展商外，各业主在转让其拥有的单元时须于有关的出让合同签署之日起十五日内以书面形式通知管理公司关于该单元之业权变化的情况，同时向管理公司提供有关购买者的名称、身份证明文件号码及地址，及由购买者签署的同意遵守本公约的承诺书，以确保有关购买者遵守本公约，并受其约束。在管理公司接到该份由购买者签署的承诺书前，该业主仍须继续负责支付该单元的管理费用及其它有关费用，并遵守本公约的所有条款，唯该业主此等责任并不影响购买者于本条款下之责任。如该业主在购买者拒绝或尚未签署上述承诺书时，将其所拥有单元转让，则该业主仍要履行本公约的责任，包括所有管理费用等，直到购买者签署的承诺书生效为止。在购买者签署之承诺书生效前，如该购买者因违反本公约而对发展商或其他业主造成损失，购买者及该业主须共同负责赔偿发展商及/或其他业主。如该业主未能付清其应付的管理费用及其它有关费用，管理公司有权向该业主及/或购买者追讨。

　　2.各业主须把本公约及一切根据本公约制定之管理规则或守则知会使用人参阅，并须监督使用人遵守本公约及该等管理规则及守则的条款规定，若使用人违反本公约及/或管理规则或守则之条款，业主及其使用人须共同或分别承担法律责任。业主须补偿发展商及/或管理公司因此而蒙受的损失。

　　3.各业主须如期付清有关单元现有及将来之其它各种费用及税收。倘任何业主不能如期付清此等费用，该业主须向其他业主负责赔偿因此而引致的一切损失,在有关之业主未能清缴所有欠费之前,该业主在本公约所赋予之权益亦可能由于欠费而被终止，但该业主仍须履行本公约的所有责任。

　　4.各业主须如期按规定将其单元应缴之管理费用及其它基金款项、费用按管理公司指定的方式缴付予管理公司。

　　5.各业主须严格遵守有关该土地的使用权出让合同、国有土地使用证及有关批文之条款及有关中国法律及法规之规定。

　　6.各业主不得违反本公约，以免使该物业的保险成为无效或令该等保险的保金提高。如有前述事情发生，则违约之业主须向其他业主负责因此而产生的所有损失、损害、费用、诉讼、索赔及要求或因此引起的额外或增加的保金。如该业主违反本公约导致该物业或其中一部分被损毁，而所投保项下的全部或部分保险金又因该业主的违约行为而无法得到赔偿，则违约之业主应立即将全部重建或修复损毁部分的一切所须费用支付给发展商及管理公司或其他业主。

　　7.各业主若因其本身、或其单元的住户或使用者的疏忽引致水、气、烟或其它有关物体外溢，或引起其它事故，从而损害他人人身安全或财产安全，则该业主须对因此而产生的后果承担全部责任。

　　8.明白并承诺与其他非业主使用人在建立合法使用、维修、改造所拥有物业的法律关系时，应告知并要求对方遵守本物业管理的有关规定和本业主公约，并承担连带责任。各业主应对其行为向发展商及管理公司及其他业主负责，也应对其租客、受许可人、代理人、雇员、访客及其他使用其所属单元者的行为疏忽或错误负责，该业主并须对因此而发生的损害及损失负责，并支付一切有关的费用或赔偿。

　　9.明白并承诺业主及非业主使用人与物业管理公司在本物业内不存在人身、财产保管或保险关系(另有专门合同规定除外)。

　　10.除事前经管理公司书面同意及雇用合资质技师，各业主不得变更、修理、接驳或以其它方式干扰公共设施的运作。尤其不可随意更改该物业的供水、供电、供气或机电设备系统，如因做出更改造成的经济损失，由有关业主及住户负责。各业主必须遵守安全用电规则，不得使电器超负荷，不得破坏消防设施设备和器材，若因此而造成的经济损失，由相关业主及住户负责。

　　11.各业主须负责维修该物业的主要结构，包括外墙、公共地方及公共设施等费用。各业主亦须自行负责支付其自用部位的设施系统、毗邻部位的设施系统(如所属单元及单元内的家具、门窗及喉管等)的维修保养费用。

　　12.各业主不得将其单元用作非法或不道德的用途，或违反该土地的土地使用权出让合同、国有土地使用证及有关批文、中国有关部门发出的用途许可、交付使用通知书或本公约条款关于用途的限制，亦不得有滋扰、损害其他业主的事情发生。

　　13.各业主不得阻塞或堵塞任何公共地方或放置或弃置任何垃圾或物件于公共地方内，各业主亦不可把公共地方作私人用途及不可在公共地方做出任何滋扰性或对其他业主或住户造成骚扰的事情。

　　14.各业主必须遵照管理公司对该物业规定的办法处理垃圾，不得高空抛物，不得把垃圾投入厕所及下水道，各业主不得做出任何行为令该物业任何管道或排水系统堵塞或令该等设施有效工作程序受损。如属人为因素导致堵塞或损坏，一切修理费用由有关单元业主及住户负责。

　　15.业主及住户必须爱护

　　绿化及园林设施，不得随意践踏草地、攀摘花木。

　　16.各业主不得涂污公共地方及/或公共设施，在未征得管理公司书面同意前，各业主不得张贴或架设任何招贴、通告、招牌、广告、旗帜、竿柱、铁笼或其它有碍观瞻的物件于其单元及/或该物业范围内、公共地方及/或公共设施等。其中张贴或架设招牌、广告，除需征得管理公司同意还必须按政府有关规定进行。违反此规定的业主应向发展商及其他业主及管理公司负责因装置、使用、维修或拆除任何上述之广告及其它标志(包括业主之名称或其商业名称)而直接或间接导致的所有损失、损害、费用、诉讼、索赔及要求。

　　17.各业主不得在管理公司指定以外的地方悬挂任何衣物或洗涤物或其它物件，晒(晾)衣架的式样必须按照管理公司(或发展商)的要求。

　　18.各业主不得在其单元及该物业任何部分存放任何武器、弹药、烟花或任何危险及易燃物品或存放可能触犯当时的任何法规或对其他业主及住户构成滋扰或危险的其它物品。各业主及住户只能在单元内存放当时中国法律允许的合理分量之火水、燃气或类似易燃物品。

　　19.各业主不得在其所属单元内发出过量噪音、震动或其它形式的骚扰，以免对其他人造成滋扰或对该物业造成破坏，或做出对其他业主构成损失或损害的行为或疏忽行为。触犯此条款的业主须负责修复或弥补因此而引致的损失及费用支出，而管理公司仍保留追究的权利。

　　20.各业主无权直接惩戒管理公司属下的职员，该业主如对管理公司任何职员不满，应以书面形式向管理公司提出，由管理公司采取其认为合适的必要的行动。

　　21.业主无权要求管理公司和其属下职员为该等业主提供与该物业管理无关的服务或为业主单元内提供私人性质的服务。

　　22.自行车、摩托车、汽车须按管理公司指定的地点统一整齐摆放。购有车辆的业主或住户须将车辆停放在所属单元的车位或自置的车位内。其他业主、住户、访客及一切相关人员的车辆需有序地停泊于小区车位，不得阻塞交通、道路及公共地方，亦不得妨碍其他业主使用所属单元及公共地方，并遵守管理公司制订的泊车规则，业主或住户需自行妥善保管车辆，并作好安全防盗措施，管理公司对车辆及车内财物不负保管责任;如业主或住户不按规定停泊车辆或违反国家有关消防规定，管理公司有权锁车或拖车，并向该有关业主/住户追讨因此产生的一切费用(包括锁车费、拖车费、律师费或诉讼费等)，各业主/住户应保持公共地方整洁干净，未经管理公司许可，业主/住户不得于小区公共地方内维修或清洗车辆，不得于小区公共地方装卸物件(除事先取得管理公司同意外)，如有任何业主/住户之车辆损坏小区内任何公共设施或造成第三者人身或财产损害，由有关之业主/住户负责赔偿，且管理公司有权代第三者向有关之业主/住户索赔(索赔范围包括但不限于因此而支付的诉讼费、律师费等)。

　　23.业主有权对其购买单元进行内部装修、维修，但事前必须取得管理公司的书面同意及应保证绝对不影响单元结构、公共地方和区内之协调性及不违反任何中国的法律及法规，有关之装修公司或业主须向管理公司交纳由管理公司所订定的装修保证金、公共设施完好保证金，装修时每天应及时把剩余物清理干净，不得损坏或阻碍一切公共地方或公共设施或干预该物业任何部分的使用。装修前须向管理公司提出书面申请，将有关装修图纸提交管理公司审批，管理公司有权对该等图纸可能中危及物业安全的方案作出修改，相关装修方案在获准后方可进行。业主选用的装修材料须符合有关的消防等级要求，并对材料采取必要的白蚁防治措施，装修完成后，若无违规、违章情况或妨碍他人正常使用物业的现象(如渗、漏、堵、冒等)，没有对公共设施设备造成任何损害，管理公司派员验收合格后三个月内无息退还装修保证金、公共设施完好保证金予装修公司或业主;否则视违章情况限期整改，如有关之业主或装修公司未能于限期前完成整改，管理公司有权从保证金中扣除相应的费用作为赔偿，不足部分，管理公司有权追讨。

　　24.各业主不可切割或破坏(包括凿、拆、搭、建等)物业内任何建筑物的内外承重柱、横梁、主墙或地板、阳台。各业主不得将其所属单元的洗手间、厨房位置(给排水系统等)或屋内任何线路更改，否则，因此而导致渗漏、线路不通等后果由业主负责。

　　25.各业主不得改变该物业内任何建筑物的外貌或颜色，包括外墙、分隔墙及铁栏栅，尤其不得在阳台、窗外加装防盗网，不得在天台加设围栏。加装铁闸、(车位)檐篷、窗花围栏，必须按照发展商或管理公司设计的统一的规格、式样。正门、窗口的大小、颜色的更改，必须得到管理公司的书面同意方可进行。凡擅自改变单元结构、外貌、颜色、用途或进行扩建、拆建者，除责令停止或恢复原貌外，管理公司有权聘请专人将有关单位改回原貌，所有有关费用均由有关单元之业主及或使用人负责。

　　26.各业主及住户不得在前后花园内开井或种植深根植物，各业主或住户须保持前后花园的清洁且无荒芜，否则管理公司可通知其限期改正，过期不改正的，管理人员可进入花园清理或代为种植，费用由业主负责。各业主应留意修剪花园植物，以防树枝过墙刺伤行人，园内植物高度以不影响左邻右舍为宜，否则管理公司有权责令其迁移或要求业主限期整改并恢复原状。

　　27.各业主不得在天台及露台加建任何封闭式建筑物。搭设花架应符合规定，以不影响房屋整体外观且高度不能高于楼层高度为原则，同时亦须事先得到管理公司书面同意。天台花园装修原则上应从小从简，不能超过设计规定的承载力，以确保结构安全。不得在天台楼板上钻孔、开凿槽坑，不得在栏河墙填土种树木、铺泥植草。做小水池、小石山应做好防水、排水等措施，在确保防水安全、排水通畅的情况下方可施工。否则，因此而导致渗水、漏水的后果由业主负责。铺泥厚度以不大于10CM为宜，种植苗木以不高于栏河为宜，砌小石山及其它园艺以不高于栏河为标准。严禁将盆景置于栏河墙顶上，以策安全。

　　28.该物业装有公共电视天线，业主及住户不得私自增设个别户外天线。

　　29.别墅单元不可用作商业或其它非住宅用途。车位只可用作停车之用。为保持小区统一和谐的外观，各别墅单元之车库门未经管理处/及或业委会之书面同意严禁随意更改尺寸或颜色。

　　30.该物业内饲养宠物需按政府相关规定执行。

　　31.所有要搬离小区的物品(指家私、电器、装修材料等)，业主必须亲自陪同方可搬离小区，并配合保安员记录有关物品数量、名称、业主地址、住户身份证号码等，以便日后查核。如业主确实无法陪同，必须以书面形式列出所搬物品的名称、数量、身份证号码以及委托人姓名、身份证号码，并签名确认同意，方可将物品搬离。

　　32.执行业主大会和业委会的决议。

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篇2：案例分析:业主权利冲突下物业公司有管理义务

　　案例分析：业主权利冲突下物业公司有管理义务

　　案例：

　　原告陈某系上海某小区15号楼602室业主，被告上海Y房地产开发有限公司(以下简称Y房产)系小区开发商，被告上海L物业管理有限公司(以下简称L物业)于20**年7月起负责小区物业管理。原告入住该小区后，发现其所在的15号楼和24号楼之间存在篮球场，其认为拍球产生的声响会严重影响休息，遂向L物业等有关单位反映，L物业在篮球场上注明了开放时间为早八点至晚八点，并适时派工作人员对在限定时间外进行活动的人员进行劝阻管理。

　　其后，原告又要求撤除该球场，但始终未果，原告遂诉至法院，其认为即使在指定的开放时间，原告和其他业主也需要休息、生活，篮球场的噪声已经严重损害了原告和其他业主的身心健康，故请求:1、判令两被告撤除设立在该小区15号楼、24号楼之间的篮球架；2、判令两被告赔偿精神抚慰金1元；3、判令两被告承担本案诉讼费用。诉讼中，被告Y房产、L物业均辩称，其没有实施对原告的侵权行为，请求驳回原告的诉讼请求。

　　经法院审理查明，在被告Y房产提供的规划总平面图上，小区15号楼和24号楼之间，确有一半场篮球场。该篮球场现为开放式半球场，未进行营业性出租或其他用途。

　　法院判决：

　　本案的争议焦点之一在于被告L物业是否具有拆除小区公共篮球场的义务?L物业作为物业公司本身不是小区公共篮球场的建设者，也不是所有者，其对于该篮球场的运营负有何种义务，是否应成为本案被告并承担责任，系本案所要判断的重点问题。

　　一审法院判决驳回原告陈某的全部诉讼请求。判决后原告不服提起上诉。二审法院判决驳回原告上诉，维持原判。

　　判案分析：

　　第一，物业公司对于业主权利冲突具有一定的管理义务。行使业主权利应在必要的限度内进行，否则将会与其他业主的权利产生冲突，并发生对其他业主权利上的妨害。对于业主针对共有部分行使共有权而与其他业主权利发生冲突的，因物业公司对于共有部分负有物业管理义务，且若物业公司能够以一定措施、行为协调该项冲突，排除妨害的，物业公司对此即负有管理消解义务。

　　本案中，因原告所处的15楼与24号楼之间存在的篮球场设置符合规划要求，所有权人为小区全体业主，实际使用人系小区业主等不特定对象，篮球场和篮球架的存在本身不具备违法性，故小区的其他业主有权对其进行使用。但由于该篮球场的位置比较特殊，从一般人理解持续的拍打篮球声可能会对于原告的休息构成一定的影响，其他不特定业主使用篮球场进行锻炼、娱乐的权利在某些情况下会与原告的休息权利发生冲突，而该项冲突完全可以通过设置篮球场的运营时间或配备隔音设施等方式予以协调，相应妨害也可以据此排除，故被告L物业对业主使用篮球场负有管理义务。

　　第二，物业公司的管理义务以能够消除业主权利冲突为限。物业公司的管理义务并非没有边际，其不仅要将越界的权利进行必要约束，也要保障该项约束不至于矫枉过正，故物业公司管理义务的履行应以权利冲突中出现的妨害排除为限，即只要在履行管理义务中设置的一定约束可以消除妨害，物业公司即不得再加重该项约束。

　　一般有形妨害是否排除往往可以通过普通人观察判断，但由于本案权利冲突中出现的妨害系噪音妨害，此类妨害为无形妨害，其是否排除一般很难直接判断，往往需借助专业鉴定进行认定。若由于客观原因无法鉴定的，则宜结合实际情况判断现有措施是否足以排除妨害，并确定物业公司是否有加重措施的管理义务。

　　本案中，被告L物业已经在原告要求下注明了篮球场的开放时间为早八点至晚八点，并适时派工作人员对在限定时间外进行活动的人员进行劝阻管理，然而原告仍认为其休息权利受到妨害，要求对于篮球场、篮球架予以彻底拆除。审理中，原告也曾申请对该球场人员活动过程中产生的噪声进行鉴定，但因该鉴定缺乏国家标准和实施鉴定的条件，环境检测部门未予受理。

　　综上，从常理上进行判断，篮球场于早八点至晚八点开放，作为一个正常人，原告的休息时间可得到满足。故原告以存在噪声污染以及其受到损害为由，主张其休息权等合法权益受到侵害，要求撤除造成侵权之物，其对此应承担继续举证的责任。现原告在诉讼中没有提供证据证明其所称的休息权受到损害的事实，其主张被告L物业侵权，依据不足。而且，倘若一概支持原告要求拆除篮球场、篮球架的诉讼请求，必将会影响其他业主使用小区公共健身设施的权利。故应认定L物业已经尽到了必要的管理义务，且已经排除了相应噪音妨害，更不存在对于原告权利的侵害。据此，原告的诉讼请求不应予以支持。

篇3：物管案例:物业服务公司阻止业主行使权利 被诉赔偿损失

　　物管案例：物业服务公司阻止业主行使权利，被诉赔偿损失

　　一、案情介绍

　　20**年1月，东方军购买了千保花园3号楼23D室复式房屋一套。同年10月，东方军办理了入住手续，并与干保花园的物业服务企业金盆物业服务有限公司(下简称"金盆物业")签订了《物业服务合同》。20**年1月，东方军购买了一只占地面积8.9平方米，自重361.5公斤，可容水418.3公斤的浴缸，欲安装在23D室的跃层。金盆物业阻止东方军安装该浴缸，要求在安装浴缸的安全问题没有确认以前不得安装，并针对其在装修中的违规行为数次向其送达了整改通知。20**年4月，东方军以3号楼23D室复式房屋业主的身份提起诉讼，主张金盆物业的行为严重侵犯了其合法权益，造成精神和财产损失，请求法院判令被告排除妨碍，赔偿相关损失，并负担本案的诉讼费。

　　二、东方军诉称

　　千保花园3号楼23D室复式房屋是我购买的房屋，我有杈在自己的房屋安放自己的浴缸。23D室是我的权利范围，如果我的行为存在危害，损害的只能是我自己的利益，不会影响他人利益和公共利益。金盆物业的职责仅是对物业进行管理，却以我安装、使用这个浴缸会影响楼房安全为由，阻止我安放浴缸。后在我承诺目前并不使用的情况下，金盆物业仍不同意安放，以至该浴缸被长期搁置在户外，损坏严重。金盆物业的行为严重侵犯了我的合法权益，请求法院支持诉讼请求。

　　三、金盆物业辩称

　　我们受全体业主的委托，管理千保花园整个物业。东方军的浴缸面积、体积过大，使用时的重量是该楼楼板无法承受的，会危及楼房结构的安全，因此才阻止东方军安装。东方军为让这个浴缸进入室内，不惜提起诉讼，其目的绝不仅仅是保护浴缸。东方军关于不使用该浴缸的承诺，缺乏诚信，难以令人信服。浴缸通常的用途，只能是洗澡。如果同意东方军将浴缸放置在室内，其一旦使用，就会成为安全隐患，从而影响其他业主对物业的正常使用。作为物业管理者，我们制止东方军安装该浴缸，是依法履行管理职责的行为，没有侵犯东方军的合法权利，故不同意他的诉讼请求。

　　四、法院判决

　　东方军是千保花园3号楼23D室的业主，对该室享有建筑物区分所有权。23D室内的墙板、楼板与该楼其他墙板、楼板一样，是使该楼能成为独立建筑物的不可分割部分，应属全体区分所有权人共有的财产。东方军若按照设计的用途和荷载量使用23D室内的墙板、楼板，他人无权干涉，但若超出设计允许的限度使用墙板、楼板，就应该征得其他区分所有权人的同意。23D室内虽然设计了三间浴室，但最大一间的使用面积也只有10.39平方米。东方军的浴缸，上口面积达9.754平方米，根据日常生活经验，这个浴缸无法安装在东方军的浴室内。若安装在室内其他部位，则势必改变房屋的设计布局和用途。况且该浴缸注满水后的重量，超出了每平方米最大280公斤的楼板设计荷载量。长期使用这个浴缸，不仅东方军的安全不能保证，且势必危及相邻其他区分所有权人的安全。金盆物业作为物业服务企业，接受委托，对千保花园进行物业管理，对东方军吊装浴缸的行为加以制止，是其管理职责所在，并无不妥。金盆物业的行为不具有违法性，且无侵权事实。据此，法院判决不支持东方军的全部诉讼请求。

　　五、评析

　　本案争议的焦点有：一是东方军是否有权擅自安装浴缸；二是金盆物业是否有权制止东方军的行为；三是东方军在本案中是否遭受损失及损失由谁承担。

　　第一，关于东方军是否有权擅自安装浴缸的问题。

　　这里涉及到对建筑物区分所有权的认识及业主行使建筑物区分所有权的界限问题。

　　筑物区分所有权是随着现代城市的兴起以及现代建筑技术的高度发达而产生的一种较为特殊的不动产所有权形态。这种状况主要是现代社会大量高层或多层楼房的出现带来的。我国gg开放以来，住房制度的改革，大量商品房的出现，在城市已形成了很多的住宅小区，业主的建筑物区分所有权已经成为私人不动产物权中的重要内容。《中华人民共和国物权法》适应现实的要求，确立了我国的建筑物区分所有权。建筑物区分所有权是指根据使用功能，将一栋建筑物于结构上区分为由各个所有人独自使用的专用部分和由多个所有人共同使用的共用部分，每一所有人享有对其专有部分专有权与对共用部分共有权的结合。由此可知，业主的建筑物区分所有权，包括三方面的基本内容：一是对专有部分的所有权。即业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有部门可以直接占有、使用，实现居住或者经营的目的，也可以依法出租、出借，获取收益和增进与他人感情；还可以用来抵押贷款或出售给他人。二是对建筑区划内的共有部分享有共有权。即每个业主在法律上或合同中对所有权未作特殊规定的情形下，对专有部分以外的走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气管线等共有部分，对小区内道路、绿地、公用设施以及其他公共场所等共有部分享有占有、使用、收益、处分的权利：对建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库有优先

　　购买的权利。三是对共有部分享有共同管理的权利，即有权对共用部位与公共设备设施的使用、收益、维护等事项通过参加和组织业主大会进行管理。业主享有建筑物区分所有权的同时，也必须履行相应的义务。如行使专有部分所有权时，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益，像装修房子时不能破坏建筑物的整体结构：在住宅里面不得存放易燃易爆等危险物品；对公共部分行使共有权时，要遵守法律的规定和业主委员会的约定：认缴建筑物共有部分的维护资金等。业主在行使专有部分专有所有权时，若将自己的专有部分用作与原初目的完全相反的用途来使用，或将有影响建筑物全体之安全的危险物带进，以致有害于建筑物的保存或者违反有关建筑物的管理使用，而使住户相互间共

同的利益受到影响，这就是间接侵害物业小区*有权的行为。

　　具体到本案来说，虽然干保花园3号楼23D室的业主东方军对该室享有建筑物区分所有权，但是他在行使权利的时候不能超出其权利本身的界限，越权行使其建筑物区分所有权。业主东方军房屋的跃层平板结构不仅承担着该跃层室内荷载，还承担室外露台荷载及顶层局部屋面荷载，因此安装系争浴缸对大楼局部结构的安全会造成较大影响，从而会危及到其他业主或／和使用人财产或／和人身安全。所以，在这种情形下，东方军是不能擅自安装系争浴缸的。在此，也就引出了金盆物业是否有权制止东方军行为的问题。

　　第二，关于金盆物业是否有权制止东方军行为的问题。

　　这里涉及到金盆物业与业主委员会签订的物业服务合同中物业公司职责问题。金盆物业接受全体业主的委托，对千保花园履行管理职能，是干保花园的物业管理服务者。这一事实不仅有证据证明，业主东方军也以其直接向金盆物业缴纳物业管理费的行为证明，其对此是明知的。作为物业管理服务者，金盆物业有权依据其与千保花园业主委员会签订的物业服务合同的规定，制止业主东方军安放极有可能危及其它业主或／和使用人的系争浴缸。

　　第三，关于东方军在本案中是否遭受损失及损失由谁承担的问题。

　　业主东方军未能及时安装系争浴缸后，必然产生相关费用的损失。但这些损失，是由于业主东方军准备安装系争浴缸前没有考虑到建筑物安全和物业管理规定造成的。物业服务企业金盆物业阻止东方军安装系争浴缸的行为是其依规定履行职责的行为，没有任何过错，这部分损失不应由金盆物业承担。

　　综上所述，金盆物业阻止业主东方军非法行使建筑物区分所有权的行为是其在依法履行物业服务公司的职责，不存在侵权与否的问题，也就不应该承担业主东方军不能安装系争浴缸所造成的相应损失(文中人名、公司名均为化名，切勿对号入座。若有雷同，纯属巧合)。

篇4：业主物业公司权利义务不对等

这方面主要体现在对于业主欠交物业管理费以及违章搭建的处罚规定较少,造成业主无论有什么原因不满,都以拒交物业管理费来抗辩。另外在目前法律框架下,缺少住户与所有权人的区分和规制,对非业主使用房屋而拒交物业管理费的现象,无任何制约措施。

[解读]

虽然《物业管理条例》第一条就规定应当维护业主和物业管理企业的合法权益,但在后面具体条文中,对物业管理企业的相关法律责任规定多,而对业主的法律责任只有两三条原则规定,约束力明显不够,在业主权益保护方面,对业主权利则规得定较为详细明确,而对业主违反义务如何承担责任的规定则不明确、不具体,有的甚至就根本没有罗列出来。在实际管理中,对于违规装修、乱停乱放、私搭乱建等现象,依据现行条例,物业管理企业管理力度有限,业主大会、业主委员会管理缺乏程序规定和具体措施,难度较大;相邻相关业主在未直接损害其利益时,大多采取明哲保身的处事原则,有的甚至侵害到自己身上了也不敢出来交涉,反而迁怒于物业管理企业不帮他出面解决问题,多数也不愿出面反映;物业管理企业管理权限受到限制,目前也争议较大。

[解决方法]

这方面仍然有待相关法规进行完善。

篇5：行政干预不能背离业主民主权利不容剥夺！

日前,一起在物业管理和法律界闹得沸沸扬扬的关于“欠费业主状告管理部门违法取消其业委会委员候选资格”的官司,一审以业主获胜告终。虽然目前该案二审尚未开庭,但其在法律方面的示范意义却是相当深远的———它告诉我们,即便是业主在某些问题的处理方面存在瑕疵,他的民主权利也不容剥夺,任何行政干预都不能背离法律。

案例回放

深圳市南山区南山街道天源大厦小区业主组建筹备会在对原业委会进行改选过程中,业主李某因拖欠管理费被告知“无资格参选”后,李某向南山法院提起诉讼。日前,法院已作出一审判决:业主欠费不能参选业委会并无法律依据。

天源大厦业委会重选过程中,辖区社区居委会向全体业主发布公告称:参选业委会的业主“必须履行业主义务,按时缴纳物业管理费”。政府相关部门工作人员在李某咨询时,也口头答复“不缴管理费,不具备做业主委员或筹备委员的条件”。业主李某因与物业公司就空调噪声问题产生纠纷,欠缴了管理费,也不被物业公司认同参选资格。李某不服,于20**年12月26日向南山区人民法院提起诉讼。法院经调查后于2月26日作出一审判决:相关部门工作人员对业主李某不缴管理费不具备参选资格的口头答复,没有法律依据,其行政行为违法。

目前,南山区建设局已向深圳市中级人民法院提起上诉,二审尚未开庭。

欠费不等于丧权

虽然这个案子发生在远离京城的深圳,但这让很多人“想象起来几乎是不可能”的业主胜诉的消息还是不胫而走,在业界引起了极大震动。不少京城物业公司都对此提出了异议,而一些活跃的维权业主则千方百计地找来了判决书原本,并奉为“宝典”。因为到目前为止,“还没有听说过谁打赢过类似的官司……”

记者从多名京城法律界知名人士处了解到的消息都是“没听说过北京有类似的案子”。也许正是由于这个原因,该案才对我们更具指导意义。

北京律师协会消费者权益保护专业委员会主任、中消协法律顾问邱宝昌律师认为,该案业主胜诉的主要法律依据在于业主通过选举成为业主委员会委员是宪法赋予公民的基本权利。业委会委员是业主选举产生的,行政部门虽然对于业委会的筹建以及换届等具有指导和监督的权利,但无权否定业主选举的结果。能够担任业委会委员或筹委会委员与拖欠物业管理费属于两个法律范畴。业主拖欠物业管理费,物业公司可以起诉业主,进行另案处理。如果以此为由,剥夺欠费业主的选举权和被选举权,显然是对全体业主意愿的变相否定和抹煞。

业委应模范履约

从法律角度看,拖欠物业费的业主依旧拥有包括被选举权在内的各项权利,也可以当选业委会委员。但是,法律也赋予了业主遵守物业法规的义务,业委会委员带头“欠费”毕竟不是什么光彩的事情。

记者查阅《北京市贯彻〈物业管理条例(国务院令379号)〉的若干意见》时发现,其中对业主委员会委员的当选条件作出了如下描述:业主委员会委员应当是物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主,遵守国家有关法律、法规,遵守《业主公约》和《业主大会议事规则》,模范履行业主义务,热心公益事业,责任心强,公正廉洁,具有社会公信力和一定组织能力;业主委员会委员不得在本物业管理区域从事物业管理服务或相关利益的经营活动。

而按时缴纳物业费用显然应当包含在“模范履行业主义务”当中。对此,好几家物业公司的总经理都提出了类似看法。“作为带头人,业委会委员都可以不缴物业费,那其他业主当然也可以不缴”,“享受了服务却不缴费,物业公司无法维持自然也就不能不减少服务了”。显然,这种对抗的结果只能是互相损害、两败俱伤。

虽然,主管部门应当尽量减少对民意的干涉,但业主在行使选举权的时候也应当慎重。因为,没有缴物业费的业委会委员就算“气壮”但“理未必直”,那么在代表业主和物业公司谈判或是管理小区相关事务的时候难免会为了自己的私利采取一些利益妥协或是利益交换。其实,这样的腐败案例在现实生活中也并不鲜见。

所以,为了更好地维护权利,