长沙市直属学校物业服务管理实施细则试行
各区、县(市)教育局、后勤办，各有关学校：
依据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》等法律法规，我处牵头制定了《长沙市教育局直属学校物业服务管理实施细则(试行)》，并报长沙市教育局有关处室及主要领导审定批准实施。现印发给你们，请结合实际认真贯彻落实。
长沙市教育后勤产业管理处
2017年5月4日
报：市教育局共印120份
长沙市教育后勤产业管理处办公室2017年5月4日印发
长沙市教育局直属学校物业服务管理实施细则(试行)
为了规范学校物业管理工作，维护学校、师生、物业服务企业的合法权益，依据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》等法律法规，结合学校物业实际，制定本细则。
第一条管理基本原则
1.长沙市教育后勤产业管理处对市直属学校物业服务企业实行监督管理。
2.学校物业服务企业管理督查工作采取定期或不定期抽查的方式进行。
第二条学校物业服务企业的基本条件:
1.经工商行政管理部门登记注册，在当地住建委备案，具有中华人民共和国物业服务企业资质证书三级以上(含三级);
2.在长沙有固定的经营和办公场所;
3.有健全的组织机构和管理团队,有一定数量的专业技术人才,有素质高、年轻化的持证从业人员，有完整的管理制度;
4.在业内经营信誉度良好，近五年无违法经营记录，认真遵守劳动法规，不存在用工劳动纠纷;
5.产权明晰，资产优良，公司注册资本50万元以上(含50万元)，能够承受经营风险。
第三条学校物业服务招标及合同管理
1.学校物业管理的招投标文件须报长沙市教育后勤产业管理处审查。
2.学校与物业服务企业签订合同，服务期限不超过三年，合同一年一签。
3.学校与物业服务企业的合同应包含：服务内容、管理要求、人员约定、支付明细、评价方式及违约责任等相关内容。
4.学校与物业服务企业签订的合同应于每年9月30日前报长沙市教育后勤产业管理处。
第四条服务公示
1.物业服务企业应公示服务信息，包含：服务内容、服务范围、服务人员信息、服务要求及服务电话等。
2.物业服务企业应受理投诉，接受监督，公示投诉电话。
第五条校舍及设施设备管理
1.校舍使用管理服务应适应教学、科研、办公及生活需要，并建立相应的规章制度和质量记录。
2.制定校舍日常维护制度和应急防护措施，确保责任区域内无安全隐患。
3.做好设施设备日常运行维护记录，及时排查整改安全隐患。
第六条秩序维护管理
1.严格执行出入管理制度，加强出入车辆安全监查，加强服务区域巡视，杜绝可能危害师生安全的车辆及社会闲杂人员入内。
2.发现校园伤害隐患及事件，应及时尽责处置制止，并报告学校;重大事件，及时报长沙市教育后勤产业管理处。
3.进入校园区域的车辆应及时指挥，有序停放，保持校区道路畅通。
4.校园监控影像做到专人管理，做好录像资料及报警记录的存留和查阅等相关工作。
第七条消防安全管理
建立消防台账，配合校方落实消防安全管理制度与责任，进行防火巡查和检查，并保留记录，及时消除火灾隐患。
第八条环境保洁
按学校要求提供服务区域的环境保洁服务、水体保洁服务、绿化保洁服务、垃圾处理服务、灭害消杀服务、环境消毒服务。
第九条绿化服务
根据学校物业特点制定并实施绿化养护方案，对校园植物进行养护管理，保证校园植物正常生长，达到园林景观养护要求，基本无有害生物危害症状。
第十条应急管理
制定突发事件应急预案，大型活动应制定人群疏散安全应急预案，确保校园安全，维持学校正常教学秩序。应急预案应报长沙市教育后勤产业管理处备案。
第十一条物业服务企业服务学校有下列情况之一的，由学校解除合同，同时报长沙市教育后勤产业管理处备案。
1.通过整改，师生基本满意度仍达不到80%的;
2.物业管理服务质量达不到合同约定要求的;
3.存在安全隐患及造成责任事故的;
4.财务管理混乱或发生严重信用危机的;
5.管理工作人员违法违纪或因管理原因影响学校正常教育教学秩序的;
6.有其他违反法律法规、行业管理规定行为的。
第十二条各责任单位应有专人负责资料管理、归档备查。长沙市教育后勤产业管理处建立管理台账，并对市直单位、受聘物业公司进行年度考核评价(见附件)。
第十三条其他事项
1.以上五、六、七、八、九、十、十一条作为物业服务合同必备内容，在合同文本中明确。
2.原合同未到期的学校，继续执行合同，合同须报长沙市教育后勤产业管理处备案。
3.原合同到期的学校按本细则要求执行。
4.各区县(市)教育局所辖学校、民办学校、子弟学校可参照本细则执行。
第十四条本细则自发布之日起生效，由长沙市教育后勤产业管理处负责解释。
附件：
长沙市教育局直属学校物业服务企业服务质量评价表
附件：
长沙市教育局直属学校物业服务企业服务质量评价表
被考察单位：年月日
| 序号 | 检查内容 | 权重 | 评审标准 | 得分 | |
| 1 | 公司内部管理 （15分） |
5 | 1.1营业执照及企业资质证书管理制度、工作人员照片是否上墙公示 | ||
| 5 | 1.2查看是否属于备案合同服务企业，人员配置是否按合同履行，着装统一，配戴工号牌，专业人员是否有上岗等证，是否存在用工劳动纠纷 | ||||
| 5 | 1.3是否在服务区域公示服务人员信息、服务责任、服务电话及投诉电话 | ||||
| 2 | 校舍管理（21分） | 3 | 2.1 建立校舍、场地及设施设备台账 | ||
| 3 | 2.2根据教学、科研、办公及生活需要建立相应的规章制度和质量记录 | ||||
| 3 | 2.3配合校方办理房屋使用情况登记、钥匙管理、房屋临时借用，并做好记录，有据可查 | ||||
| 3 | 2.4 根据学校课程表或楼宇、场馆使用通知开放和关闭教室及其他楼宇、场馆及灯光照明 | ||||
| 3 | 2.5服务区域设施设备建立日常运行及巡视记录 | ||||
| 3 | 2.6定期检查、维护，保持各类固定标识安置牢固并做好检查巡视记录 | ||||
| 3 | 2.7校门及学生宿舍设置门岗并做出入记录，学生宿舍作好晚归登记及安全检查，发现异常情况及时报告校方 | ||||
| 3 | 消防安全（16分） |
4 | 3.1建立消防台账，包括消防安全基本情况和消防安全管理情况 | ||
| 4 | 3.2配合校方制定消防安全管理制度，明确消防安全管理责任人及防火安全责任 | ||||
| 4 | 3.3服务区域进行防火安全巡查和检查，并保留记录 | ||||
| 4 | 3.4有消防、安防监控中心的应配备专职人员，24小时值班并做好值班记录，监控影像资料、报警记录留存备查 | ||||
| 4 | 环境保洁 （20分） |
4 | 4.1 定时保洁，保持服务合同范围内公共区域清洁卫生，垃圾日产日清；保持墙面、门、窗台各类宣传牌、栏无污迹，无积灰，门、窗玻璃明亮；楼栋屋内无扬尘、蛛网 | ||
| 4 | 4.2保持公共浴室地面清洁，排水通畅，并定时开窗通风 | ||||
| 4 | 4.3 定时清洁水景水体，保持水面无漂浮杂物，硬底池壁无积垢，沿岸无垃圾杂物，水体无污染，通透式沟盖内无垃圾 | ||||
| 4 | 4.4 保持跑道、球场、草坪、绿篱等场地无废弃物，无积水 | ||||
| 4 | 4.5定期灭鼠、灭蟑、灭蝇、灭蚊，对公共卫生间、公共浴室、垃圾堆放点等实施消毒并留存记录 | ||||
| 5 | 绿化服务（24分） | 4 | 5.1根据学校物业特点制定并实施绿化养护方案，对校园植物进行养护管理 | ||
| 4 | 5.2植株生长健壮无枯株、缺植空秃或失水现象，枝叶生长色泽正常，观花植物按时茂盛开花，观果植物正常结果，基本无有害生物危害症状 | ||||
| 4 | 5.3绿篱修剪保持三面以上平整饱满、直线挺直、曲线柔和，开花植物花期一致 | ||||
| 4 | 5.4草坪成坪高度符合约定，草坪平坦饱满，护栏设施完好无损 | ||||
| 4 | 5.5花坛图案精美，色彩丰富，株高相等，花期一致 | ||||
| 4 | 5.6园林建筑及构筑物外观整洁，构件完整无损，假山叠石稳固安全，不适于攀爬的假山叠石、置石应有醒目警示标志和防护设施，园林道路地坪平整、无损缺、无积水 | ||||
| 6 | 应急管理（4分） | 2 | 6.1制定突发事件应急预案及大型活动人群疏散安全应急预案，并配备相应的管理设施 | ||
| 2 | 6.2启动应急预案，应向学校及有关部门报告，并保留相关记录 | ||||
| 总 分 | 100 | ||||
被考查单位代表(签章)：考察组(签字)：
篇2：学校物业服务委托管理答记者问
学校物业服务委托管理答记者问
20**年1月7日，学生记者就学校在新年伊始推行校园物业委托管理的相关问题，采访了总务处处长**。
问：为什么会想到请物管公司？
答：校园物业委托社会专业公司进行管理、提供服务，是20**年校党委、校行政推行学校后勤社会化改革、规范校园管理的一个重大举措，不是一时心血来潮、临时想到的，你提的问题实际上就是必要性问题。实施校园物业管理至少有如下三个方面的必要性：
一是推行我校后勤社会化改革的需要。高校后勤化改革是党中央、国务院的要求，主要的目的是把高校的后勤服务工作及相应资源从高校的行政序列中分离出来，使高校集中精力、财力和人力搞好教学。主要的途径有很多种，因校制宜。我校由于规模和警察身份等多重限制，党委决定走直接引入社会公司参与学校后勤管理和服务的途径，实施改革，从食堂托管入手，一年多来效果是明显的。目前，进一步扩大到物业管理这一块。
二是规范学校管理的需要。过去学校对物业的管理是分散的，由各使用部门负责，有的是学生负责的，如：环境卫生清扫、校园保卫等。虽然也有一些制度、规定，但是标准不高，管理不统一、欠规范，特别是在发生了一些安全事故(如：物资被盗)后，其损失无法得到赔偿，因为，承担财产保安的临时工是没有这样的赔偿能力的，"看牛娃赔不起牛"。现在我们以《合同》的形式，把相关财产、物业的保管权委托给了物业公司，这群"牛"不是交给"放牛娃"看，而是交给"放牛"团队看，而且是一个具有法人资格的企业，它是必须承担相应的责任和义务的，是有赔偿能力的。也可以说，我们交给物业公司管理的物业、财产的安全保障更高了，他们必须通过更规范、更严格、更专业的管理，确保财产不受损失，减少它的赔偿，才能提高它的经营效益。
三是减少浪费，节约办学成本的需要。过去由于管理分散，特别是对临时工管理上教职工反映强烈，有的临时工一个人做工，全家人住在学校，用水用电用房造成很大的浪费。物业公司的员工在校内住宿是统一的，水电费、电话、网络等费用都由公司方全部承担。学校非常重视此次推行物业管理工作，组织了专门班子，前后近三个多月的考察、调研、招标、评标直至签订《合同》，都严格按工作程序办事。财务部门按"有据可查"的原则，对04、05、06年连续三年在这方面的经费开支进行了核算，通过招投标，最终签订《合同》价格与每年的平均开支至少节约20%，大大的节约了办学成本。
问：我校请了物管理公司后，对学生劳动意识有没有什么影响？具体体现在哪些方面？
答：实施校园物业管理对培养学生劳动意识，在本质上是没有影响的。作为一名高校学生，把主要的精力、体力用在学习和训练上，适当参加一些劳动也是必要的，如教室、寝室的卫生、个人卫生等等。现在不用再承担大面积的公共环境卫生区的清扫了，应该说把大量的业余时间还给了同学们，大家可以用更多的时间、精力和体力来更好的学习、锻炼和休息，也体现了一种人文关怀，对大家完成学业是有帮助的。
一个人(学生)的劳动意识的养成，主要是从思想上树立正确的劳动观念，对劳动、劳动者有一个正确的认识，不能说不拿扫帚扫地就是不重视学生劳动意识的培养了。尊重他人的劳动，也是培养自己劳动意识的一个重要方面，一个不会尊重他人，特别是不尊重劳动者的人，就没有资格要求别人为你服务。如何尊重物业公司员工的劳动，这里不多说，作为一名大学生应该知道怎么做。
问：近几天来，我们了解到学生对学校请物管公司一事评价较高，但是我们对"物管"比较陌生，请问引进"物管"后，学生的权益如何得到保障？
答：学生一直都是学校后勤服务工作的服务主体，大家对学校委托物业公司进行校园物业管理和提供服务给予高度评价，是对学校管理改革的理解和支持，对搞好这项工作是一个良好的开端。
物业公司提供的物业管理和服务的受易人是业主和物业使用人，校园物业的业主是学校，物业使用人是广大师生员工，其中90%是我们学生，广大师生员工特别是我们学生，只看到减少了环境卫生的清扫这一点是不够的，也应承担起维持公共秩序、讲究公共卫生、爱护公共财产的责任和义务。
通过《合同》的全面实施，同学们相关的权益将得到更好、更及时的保障，如公用设施、设备和物品的零星维修，过去要由学生大队、行政(水电)科等一级一级申报、审批后，才能实施;现在楼栋、宿舍的管理、卫生和安全护卫都由物业公司负责，维修的实施就直通过宿管员申报，减少了中间环节，使服务更加快捷和周到。
校园是我们全体师生从事教学、求知和共同生活的园地，要搞好校园物业管理工作，共同创建安全、文明、和谐的校园，必须得到广大学生的支持与配合。 20**年学校下发的第一号文件就关于实施校园物业管理的;合同中规定的甲乙方各自的权利和义务，服务范围、标准和要求等主要内容都公布在校园网的后勤服务栏目中，同学可以上网查询、了解。我们也正在起草《校园文明公约》，草案出台后会通过校园网公布，广泛征求大家意见，希望引起同学们的关注、关心，征集到好的建议和意见。《公约》一旦公布实行，请大家要共同遵守。
新年第一天遇到的第一件新鲜事就是物业公司的进驻，但愿带来的不仅仅是整齐的工装和美丽的鲜花，更期待的是迎来一个安全、洁净、文明、和谐的校园。
篇3：学校物业服务工作年终总结
20**年学校物业服务工作年终总结
20**年*月*日，***物业接管****，这一学年来，我全体员工团结一心，艰苦奋斗，勇于拼搏，不断创新，进一步完善和改进了公司的管理和服务质量，取得了可喜的成绩：组建了一支优秀的物业服务团队，创建了一种科学的管理模式和先进的管理理念、管理方法，以及严格的质量标准和工作程序；形成了服务与管理相结合的专业分工体系。一年以来，我们紧紧围绕战略规划、品牌建设、内部管理、信息沟通、服务绩效来展开一系列的工作。
战略规划
对物业服务的理念进行战略性的转变。天健物业自成立以来，管理理念经历了从“管理型”到“服务型”的深刻转变，抛弃了过去以管理者自居的姿态，倡导了“服务育人，业主至上”的全新服务理念。天健物业在发展过程中即使遭遇到了内外环境的严重挑战，但为业主、使用人服务的理念也一直在沿伸，同时也得到了广泛的好评。但公司管理层并没有满足可喜成绩的取得，而是以积极的态度正视在服务过程中存在的服务专业性不强，服务内涵不深，员工待遇过低以及成本过高等问题。今年开始，公司便审时度势，着手狠抓安全防范、环境卫生和维修事宜，劲拼品牌建设，提高公司的运作效率和竞争力。
品牌建设
品牌，以高质量为坚实的基础，本公司把如何提高物业服务服务的质量作为公司经营的首选目标。
一、贯彻按ISO体系的有效动作
公司成立之初便做好了质量的策划，明确公司的质量目标、要求，以及所想达到的目标，以最合适的服务质量去满足业主及使用人的需要。一年来，公司始终把通过ISO9000和ISO14000的审核为奋斗目标，同时也进一步向业主及使用人展示了公司相关方面优质服务的形象。
二、形成以客户满意为中心的质量体系
自公司进驻开始，一直把“客户满意，业主至上”作为工作的中心，进一步确定了公司以业主为中心的经营服务理念，今后公司将继续贯彻实施和改进服务质量，提高服务绩效。
三、建立天健物业零缺陷的目标
公司成立之后，经过反复讨论和研讨，认为要想做的独特，就须把工作做到零缺陷：服务零缺陷；操作零缺陷；设备零故障；安全零隐患的四零缺陷。明确了业主不总是对的，但永远是最重要的客户需求，充分做好达到需求的各种准备，积极预防可能发生的问题。
内部管理
一、人力资源
人力资源是公司发展的重要保证。进驻之初，因处地特殊，故人员素质偏低。但今年年初，为了提高公司的竞争力，我公司积极开展员工知识培训，使员工成为“一专多能”且达到了显著的效果。员工培训包括：企业文化培训，专业技术培训等，特别是对管理层进行的物业服务员资格考评培训和保安队伍的消防知识培训以及专业知识培训。通过培训，提高了员工的综合素质，改善了员工的工作态度，激发员工团结合作，大大提高了服务质量。
目前，公司内部已经建成了较为完善的人力资源储备，专业能力，综合能力出众的专业人才；能出谋划策的企业策划人员等，给公司的发展提供了广阔的空间。
二、规章制度
入驻之初，因公司刚建立，一系列的制度及考核都是空白的，这给员工的工作带来了很大的不便。按照“以法为据，有约可依”的原则，我公司迅速出台了一系列规章制度。包括：各岗位人员职责，管理制度及各岗位工作人员考核办法。制度的出台明确了职责，分清了权限，也给公司员工的日常工作指明了方向，提供了依据。
三、维修方面
去年学生入住之初，因赶工期，四栋学生公寓可谓是以超常规的速度建成的，而快速度建成的房子却导致了接管后艰难的维修工作。从去年至今，我技术维修部共计收到师生报修单4200多份，。可因去年维修力量过弱，且设备设施还在保修期内，故多数单子未能修好。直至今年初，我公司一口气增加了三倍的维修人员，不分日夜的维修，同时又加大对厂家的催修力度，迅速的解决了原有的存在的问题。现我处已承诺做到“小修不过夜，大修不过三”的服务承诺，可因各种设施仍然在保修期，致使好多维修事项我公司仍无法完成。但我公司还是竭尽所能去维修，特别是公寓内寝室之间电线错乱的问题，在催修厂家无效的情况下，我公司维修人员用六天六夜时间全部调好，用实际行动解决了师生的怨言。近日，我公司又一口气换下了四栋公寓2000多盏灯炮以及300多个水龙头和几十个冲水阀，使公寓内的配套设施的维修完好率达到了98％以上。
四、保安方面
1、20**年，在全体保安人员的共同努力下，圆满完成了师生入住的安全防范工作，但随着工作的逐步加深，渐渐暴露出了我公司保安的不足与缺陷：配套设施过差，人员素质过低，专业知识不足等。为此我公司于今年年初进行了一场保安大革新。首先，实行淘汰制，淘汰了十多位原有的保安。其次增加配套设施，购置保安服装。工作的革新使我保安的外在形象上了一个新台阶。
2、保安工作始终贯彻校领导的外松内紧的方针。因学校处地的时间、环境比较特别。我公司严格实行来访人员登记制以及凭证出入制。从去年至今，我公司共登记来访人员50000多人次，确保了学生公寓的安全。
3、在自身管理方面，我公司保安坚持一天一小会，一周一大会，进行交流与检讨。同时，开展专业知识培训。从去年至今，共进行了六次专业知识培训，二次消防知识学习以及一个多月的军事训练。同时实行严格的保安考核办法和工作流程，以及不计名的考评制。奖励优秀队员，扣罚表现较差的队员。
4、在外来人员管理方面，我保安部严格控制外来流动人员，一律实行来访人员登记和扣押有效证件制，且进行不定期的巡逻，确保了公寓内学生生命财产的安全。同时因建设初期的施工较多，我们对违章搭建也进行了处理，规范和控制来访车辆，创造了一个安全、安静、优雅的学生公寓环境。
五、保洁方面
1、我公司保洁部基本上能完成公司交给的任务，认真遵守公司和管理处的各项规章制度，严格执行清洁工作规程，全天候清扫公寓大厅、卫生间、走廊等。全天候清擦垃圾箱、扶手、门等，及时清理垃圾，创造了一个干净的居住环境。
2、我保洁部实行严格的考核办法，采用师生监督制和打分制，每月实行四次，确保工作的力度。同时实行互监制，即保安人员监督保洁人员的工作力度，保洁人员也监督保安的工作状态。使双方得以互相制约，互相鼓励。也取得了显著的效果;
六、其它方面
从去年至今，我处共捡到手机两部，钱包9个，现金1000多元，校园卡200多张以及大量的衣服和鞋子。得到了师生的一致好评。同时，我公司又实行便民服务，提供打气筒，免费让学生打气，免费开锁，8次送生病的学生去医院看病，10余次为学生爬窗户开门等。
信息沟通
一年来，我公司的信息沟通经历了从空白到完善的大飞跃。我公司目前有以下渠道与师生进行有效的沟通：
1、在每栋设立意见箱，让师生对我们工作或态度有意见可提。
2、发放意见征求表，我们给学校的有关机构发放意见征求表，让他们对我们的工作进行监督和指导。
3、召开学生座谈会，从去年至今，我公司共计召开了六次学生座谈会，从中我们得到了宝贵的意见和建议。今后，我公司还将继续召开此种会议。
4、公布投诉电话，如果师生对我公司的员工有什么不满意可以直接拔打电话向我管理处投诉，我们力求给师生一个满意的答复。
5、设立回访制，坚决实行回访时间不超过24小时。
6、建立面谈投诉制，师生如有什么不满意可直接向我管理部面谈投诉，我管理部将会在第一时间给师生答复，且答复时间不超过12小时。
服务绩效
一直以来，我公司秉承“客户是上帝”“业主至上”的原则，立足“一切为了您，为了您的一切”，实行微笑服务。力求您的事就是我们的事，您的小事就是我们的大事，您的满意是我们永远的追求。尽忠尽职，服务师生。
结束语
我们知道，虽然在这一年里我们取得了显著的成绩，但我们也深刻的认识到我们的不足，公司专业性不强、单一的经营方式、过高的成本将是我公司致命的弱点和缺陷。但我们也明白，这也是我们奋斗的起点，在新的一学新里，我们将通过吸取教训、总结经验、借鉴学习的方法提高自己的专业水平，提升物业服务的品位，满足业主及使用人的要求，实现天健物业的腾飞。
