催收物业服务费的12个核心要点

　　催收物业服务费的12个既简单又实用的核心要点

　　1、收费工作要做到合理、合法，要有自信心

　　包括两方面：一是我们收费人员自已要有自信心，坚信一定能把钱收回来，让自己的士气能占上风。二是团队的自信，当一名成员收费受阻时，其他收费成员和同事要给予鼓励，帮助献计献策。

　　2、制造收费氛围

　　让员工在工作岗位上与收物业费联系起来，比如：秩序维护员、保洁员和技工遇见比较熟悉的未交费业主，就可以提醒业主该交物业费了，让业主时时感受到服务中心收费的气氛，随着时间的推移，让不交费的业主感觉很难为情。

　　3、加强收费培训工作

　　每天收费成员一起开总结会，遇到的疑难问题拿到桌面上讨论，大家群策群力研究应对措施。

　　4、建立“直通车”、“无障碍通道”

　　对于收费工作受阻的问题，物业职责之内力所能及，在第一时间给业主解决，速度要快、效率要高。

　　5、杜绝拖沓思想

　　包括两方面：

　　一是不要让业主拖沓，例如：有些业主以过几天就交物业费为由来推拖，此时一定紧追业主不放，甚至一天打两三个电话，并与业主约定交费时间，在此期间，要不断地与业主沟通，让业主没有退步的空间。不要轻易相信业主会如期来交物业费，收费人员一定要有主动意识。

　　二是物业解决问题不要拖沓。例如：有些业主承诺解决某某问题就交费，此时服务中心就要马上跟踪解决，若拖延时间，过一天或一夜，业主都有可能会变卦，再发起第二次进攻就难很多。

　　6、对无理由拒交费、对物业态度特好的业主，不要轻易上当

　　如业主向你诉苦，我们也要向业主诉苦，一定要坚定收费的立场。若有需要，可以多派几个人一起上门软磨硬泡与之沟通，直至交费。

　　7、对于联系不上的业主，要想方设法获取业主的联系方式

　　比如，看本小区有无该业主的同事、朋友、关系好的邻居，想方设法从他们手中得到该业主的联系方式，如有需要，可以找到他单位“登门拜访”。

　　8、明确分工，对症下药

　　对于收费过程中的问题，要分类对待，专业分工;收费时间紧迫，解决问题要量化，到底多长时间能够解决问题。收费核心成员对这些问题有必要一户一户的核查。

　　9、对遗留问题要敢于面对和解决，有问题暴露是好事，积压时间越长，越不好解决

　　自己解决不了的不要积压，一定要第一时间向直接上级反映，争取尽快解决。

　　10、注意与关键客户的沟通

　　有些欠费业主在业主中影响较大，可以采取“疏导”方式沟通，与部分业主心目中的“核心人物”保持良好沟通，对其他一部分业主会起到积极的影响。

　　11、做好宣传引导工作

　　一些业主会通过网络或其它方式不断制造对物业负面影响的言论;此时，则我方要采取主动，通过宣传栏、网络等途径引导业主理解支持物业工作，积极交费。

　　12、收费工作要“心到、做到、嘴到”

　　收费成员保持积极主动的态度和方式去收取物业费。

采编：www.pmceo.cOm

篇2：物业服务费催缴操作规程

　　物业服务费催缴操作规程

　　1、交费提示

　　每年末，实际执行《物业服务合同》(含《前期物业管理服务协议》，以下统称为合同)的物业服务中心应统计业主或物业使用人(以下简称业主)下一年度的应交物业服务费用，并以书面《温馨提示》(含本年度第一交费周期之交费通知)进行提示。

　　2、交费通知

　　物业服务中心应关注业主履行交费义务的具体时间与周期。自本年度第二交费周期起，在下一交费周期前30日时，物业服务中心应通过在信息栏张贴和向业主发放书面《关于交纳物业服务费的通知》的形式提醒业主及时履行交费义务。

　　3、电话或上门催交

　　在业主迟延履行超过30日时，物业服务中心应电话或上门通知业主履行交费义务，并提醒业主及时补交费用，同时告知其交费的期限、方式、地点和联系人等基本信息。

　　4、发送物业服务费催交通知书

　　在业主迟延履行超过90日时，物业服务中心应向业主送交《物业服务费催交通知书》。

　　《物业服务费催交通知书》应将业主迟延履行义务的事实表述清楚，收费的标准等依据的阐述应清楚、准确;并有催促交费的期限、方式、地点和联系人等基本信息。

　　5、催交物业服务费的函

　　在业主迟延履行超过合同约定的交费期限后时，物业服务中心应再次向业主送交(必须有业主本人书面签收记录，并保存)或用挂号信/邮政快递的方式邮寄《关于催交物业服务费的函》。

　　《关于催交物业服务费的函》应将业主迟延履行义务的事实表述清楚，收费的标准等依据的阐述应清楚、准确;并有催促交费的期限、方式、地点和联系人等基本信息。

　　6、告知业主委员会协助催费(适用业主委员会成立的情形)

　　在业主迟延履行超过合同约定的交费期限后时，物业服务中心应在向业主送交《关于催交物业服务费的函》的同时以书面形式向业主委员会送交《关于请求协助催收物业服务费的函》，并附相关《关于催交物业服务费的函》。

　　《关于请求协助催收物业服务费的函》应将业主迟延履行义务的事实表述清楚，收费的标准等依据的阐述应清楚、准确;并有催促交费的期限、方式、地点和联系人等基本信息。

　　7、催费《律师函》

　　业主在迟延交费超过半年、一年或在《关于催交物业服务费的函》中约定的期间届满之后，仍无履行义务的表示时，物业服务中心应填写《呈请邮寄<律师函>催收物业服务费审批表》进行审批，经公司审批同意后向该业主邮寄催费《律师函》。

　　催费《律师函》由公司法律顾问以邮政专递的方式邮寄，物业服务中心负责人应将发函必需的信息告知公司法律顾问，公司法律顾问寄出催费《律师函》后应及时通知该物业服务中心负责人。(详见管理费催缴诉讼手指引)

　　8、仲裁或诉讼

　　对于拒不交费的和诉讼时效即将超过的业主，物业服务中心应提交《呈请公司对提请仲裁(诉讼)审批表》，提请公司领导决定是否提请仲裁或诉讼。

篇3：物业费催收方法和技巧

　　一、住宅小区物业费的含义

　　物业费是为了维护物业共用部位及其配套的设施设备和相关场地正常运行，维护区域公共秩序、环境卫生的必须开支。其构成包括以下几个方面：

　　(一)物业服务人员的工资及其按规定提取的福利费用;

　　(二)物业管理区域内共用部位、共用设施设备及其场地的运行、维护、管理费用;

　　(三)物业管理区域内公共秩序维护费用;

　　(四)物业管理区域内物业环境卫生保洁、生活垃圾清运费用;

　　(五)物业管理区域内绿化养护费用;

　　(六)物业服务所需的办公费用;

　　(七)物业服务企业固定资产折旧费用;

　　(八)企业营业税费;

　　(九)合同约定的物业共用部位、公用设施设备公众安全责任保险费用;

　　(十)经业主同意的其他费用。

　　二、为什么要催收物业费?

　　(一)为了保证物业服务工作的正常开展;

　　(二)为了企业可支配现金的及时回款;

　　(三)为了维护全体业主的合法权益，特别是按时缴费业主;

　　(四)为了小区建设的可持续发展和业主资产的保值、增值。

　　三、常见欠费业主的类型及分析

　　(一)非恶意拖欠类

　　1、忘记缴纳。这类业主一般工作比较忙，在接到收费、催收通知后往往容易忘记、疏忽。

　　2、家里长期没人居住。这类常见有1.投资型业户;2.多套自住房产;3.长期在外地工作或生活。

　　3、与物业服务企业或服务人员产生误会造成;如因房屋质量问题、物业设计缺陷、财物丢失被盗等因其他相关侵权主体未能履行侵权责任而导致的业主责任转嫁现象。

　　(二)恶意拖欠类型

　　1、非恶意拖欠类型由于物业服务人员处理不当而上升至恶意拖欠的;

　　2、吹毛求疵，寻找各种借口拖欠的。

　　3、亮明态度就是不交的。

　　四、建立系统的催收流程，十分必要

　　(一)首次催收

　　下达缴费通知书，由财务部对欠费业户进行梳理，将欠费业户的资料(房号、面积、欠费周期、欠费金额、违约金、其他费用、总额)整理后，移交客服部，客服部楼管负责将催费通知单交至业主手中，通知单要明确缴费项目、周期、单价、总额、期限及逾期缴纳的处理。

　　(二)未能按首次催收要求的缴纳期限缴费的

　　下达《催收通知单》，提醒业主自上次下达缴费通知单后至今未能缴纳费用的明细，并注明自什么时间开始对其计收违约金。催收单可以视情况反复向业主下达几次，注意每次下达要显示违约金的不断累积增多，让业主感到我们一直在追踪、费用一直在上升，营造催收气氛，产生紧迫感。

　　(三)反复催收仍未缴纳的

　　根据业户未能缴纳的原因，分析业户的心理状态，对其针对性的下单催缴，用书面的方式情理结合将业主不交的原因给予解释、说明，并通过对其进行如实施欠费公示、暂停服务、诉讼声明表态进行追讨。

　　(四)依法追讨

　　对于顽固业户、典型业户对其进行分析，整理相关诉讼材料，依法追讨，胜诉的实例势必推动其他欠费业户的物业消费意识。

　　五、催费心得

　　首先，作为物业服务人员一定要明白“物业费是用于物业正常运行、是各位业主正常使用自家专有部分的根本保障，个别业主不按时缴纳势必影响整体服务质量，是对按时缴纳业主的一种侵权行为”，在催收过程中要有礼有节、不卑不亢，做好与欠费者心理战、持久战的心理准备。以下几点仅供参考：

　　(一)知己知彼，百战不殆。要因人施策，放平心态，懂得用计追讨，切忌硬碰硬。

　　(二)搞好宣传，制造声势。宣传物业费的用途及业主不按时缴费的影响，善于、敢于同极端歪理论的业主辩论，但一定要注意语气、态度并依法、依理进行。

　　(三)要树立收费信心，在信念和士气上压倒对方。不卑不亢、礼貌、大方、有理有据的追讨，每次都要胸有成竹，心怀必胜信念你回收获意想不到的效果。

　　(四)加强物业知识的学习，并做好解释工作。我们所做的一切工作都是为了小区建设和全体业主，所以我们在做每一件工作或完成每一项任务的同时，自己要明白做这件事或执行这项任务的目的和意义是什么。才能向客户解释清楚，从而说服客户，征得客户理解和支持。

　　(五)与同事间既要做得鲜花，也要甘当绿叶。 A员工经过几次的催缴、攻心，有的已经在改变态度;有的态度未变但思想已在转变;有的已经有了理解和补缴的想法，但碍于之前的坚持情面;此时，A同事不妨请与该客户较为熟悉的B同事帮忙出马，根据前期的工作基础，AB同事共同策划一个催收方案，一举拿下。