物业管理收费策略

物业管理费收费策略

1.加强对业主服务消费的引导。

　　作为物业管理活动的主体之一，物业管理公司一方面应强化服务意识，积极主动地为业主提供周到完善的服务。另一方面，应加强与业主的沟通和对业主物业管理知识的宣传和培训，以增强业主的物业消费意识，取得业主对物业管理公司工作的理解和支持，确保物业管理收费顺利开展。例如：对业主进行物业管理基本知识的培训，组织业主学习《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》等法律法规。通过墙报、小区通讯等媒体进行物业管理知识和物业服务收费知识的宣传、引导。

　　同时，开展物业管理知识竞赛等活动，将业主对物业管理的了解和理解的认知水平予以深化，使业主了解物业管理的基本概念、原则、内容、方法，熟知物业管理中业主和物业管理公司各自的责、权、利关系，明确物业管理的重要作用，知道交纳物业管理费既是履行自己法律义务的要求，也是为保障自家物业保值增值的必须，从而在意识和行动上更自觉地交费。

2.增强企业费用收支的透明度。

　　“物业管理收费难”问题，很大程度上出在物业管理公司收支的透明度不够上。不少业主除了不了解物业管理和物业管理费外，对物业管理公司收取的物业管理费花在何处、该不该花提出了疑问，加上物业管理公司不能说明，或闪烁其辞，或回避，便累积了对物业管理企业的不信认和猜疑。只有增强物业管理公司收支的透明度，消除疑惑和猜疑，才能使业主对物业管理公司建立起高度的信任感，才能为业主交费奠定良好的基础。其实，物业管理公司在物业管理费收支上并没有什么“怕见阳光”的事，恰恰相反，物业管理公司将自己收支困难的现状交待给业主，反倒能够博得业主的同情与理解。

　　物业管理公司应当根据业主要求，或依据业主对交费公示的愿望，及时公布管理报告，有必要，每次报告内容都要涵盖设备维护、安全保卫、清洁保洁、环境绿化、员工工资水平等各个方面的支出。例如：(1)管理人员、保洁员、绿化员、维修工各有多少人?人工支出多少?员工工资水平多少?福利费多少?社保费多少?这些指标与法规要求、社会劳动价格水平等的关系和比较;(2)办公费多少?(3)设施设备外包价格是多少?外包价格如何确定的?比市场一般价格低多少?公共设施设备维修费多少?这些例行的维护维修不进行，会带来什么后果等;⑷ 公共维修基金收了多少?花了多少?如何预算?如何招标选聘施工单位?如何监控施工质量?如何工程验收等等，凡业主关注、关心的问题尽量告知业主。通过这些高度透明的报告，一方面规范了企业内部财务管理，约束了企业乱花钱，充分保证了资金的安全性、使用的必要性和有效性。另一方面，拉近了业主和物业管理公司的距离，密切了关系，增强了互信。

3. 实施“菜单式”服务。

　　随着现代物业管理水平的不断提高，人们已经不再满足于单一的物业服务。拥有安全、方便、舒适的居住环境，享受热情、周到、快捷的服务，成为人们对物业管理的普遍要求。正是这种社会需求，物业管理企业能否提供全方位的优质服务，成为业主评判物业管理公司服务优劣和影响其交费心理的重要方面。因此，物业管理企业在做好公共服务的同时，应当顺应业主的需求，大力增加各种服务项目，以方便业主，增加收入。例如：开展无偿性服务，方便业主：为业主安装水龙头、安装电灯、提供雨伞出借和自行车打气等;免费提供信息服务：幼儿入托儿、家教、保姆、医疗护理、旅游等;代办服务：室内装修、代订报刊杂志、代购车船机票等;特约有偿服务：凡业主需要的服务项目尽量开展，而且收费标准应规定服务内容、服务标准、收费价格、“售后”服务承诺等，涉及不同的设备维修与保养的，应假设出许多种情况一一列出，不同情况的价格一目了然......提供服务的宗旨是“只许居民不用，不许我们没有;把方便留给住户，为他们排忧解难。”这样的“菜单式”服务，能够让业主“明明白白消费”“清清楚楚掏钱”，最大限度地减少业主对物业管理公司的猜疑。

4. 提高服务质量和人员素质。

　　满足业主服务要求，离开服务质量是不行的，而服务质量的实现，要靠物业管理企业高素质的员工队伍作保障。要做到易收费，首先物业管理公司就要做到服务到位。物业管理公司的员工要树立这样的观念：业主上门是给大家送工资的，要微笑服务，要善待业主。我们管理人员扪心自问，自己潜意识里有没有把业主当成朋友待?物业管理公司员工不树立服务观念，服务工作就做不到位，业主就不满意，收费就永远是个难题。其次，物业管理是一项专业性与综合性都很强的工作，不仅要求从业人员有较强的服务意识，较高的管理水平和服务技能，还要求有较深厚的专业知识积淀，所以必须对从事物业管理的工作人员进行持续的专业和职业道德的培训。根据每个管理服务岗位的不同，制定出工作标准和任职要求，并对其上岗资质予以确认。服务是一门科学，是一种艺术，不存在完美的服务，但物业管理人应有持续提高服务质量的心态，从顾客的角度来改进、完善、提高自身的服务质量和技能，把业主的事做得更好。

5.让业委会走在服务与收费的前沿。

　　目前，部分业主仍存在着物业管理认识上的偏差，特别是对交纳物业管理费想不通，不愿意主动缴费。业主委员会就应当肩负起物业管理公司和业主的中间人、为业主与物业管理公司牵线搭桥责任。一方面，业主委员会有法定的义务监督物业管理公司的各项管理工作，支持、配合物业管理公司依法、依物业服务合同进行的物业管理活动。另一方面，也有义务向业主做好物业管理的宣传工作，劝说业主主动交费，帮助协调个别业主与全体业主利益矛盾、协调业主与物业管理公司之间的关系。

　　另外，物业管理公司可以通过与业主委员会联合活动，主动征求业主委员会对管理服务工作的意见和建议，增进业主与业主之间、业主与物业管理公司之间的沟通。活动中，大人们相互熟悉了，彼此再发生点什么矛盾，就可以比较容易地自行解决;孩子们熟悉了，也增进了大人们的交流;物业管理工作人员与业主熟悉了，许多事情沟通起来也顺畅了。最后，还可以通过业主委员会做好业主回访工作，了解业主拒交费心理，使物业管理公司有针对性改进管理服务工作、有针对性疏导和消除拒交费业主心理，从而提高收费率，真正解决“物业管理收费难”的问题。

采编：www.pmceo.cOm

篇2：物业管理者拜访客户的艺术和收费的技巧

　　如何能成功的做好每个客户，这是有很大的学问的，这要从人的本性说起，归纳于《营销学》解说，说每个人都希望得到别人的尊敬，这就是人性的弱点，战其弱就能定己胜。

　　每个人每周或每天每个时段心情都不会是一样的，这是人的正常表现，心情的好坏取决于每个人本身的体质、生活环境和作息时间三大部分组成，这就是人的心情周率，如果物业管理者能抓住这些细节工作就不难开展。根据前两年的调查，中国有93%的城镇公民都是执行双休日的作息时间(一周有五个工作日)，从物业的角度可以推理以下几个方面：

　　1.拜访客户的时间：

　　周一至周四上午十点至十一点、下午三点到五点、晚上七点至九点适合电话回访、问候及通知各种事项为主，催缴费用为辅(这几天又是一周工作的开始，心情比较差，不适合催费);周五，六下午三点至五点适合电话催费(因为这是人一周最兴奋时间，盘算休息日的自由时间安排)，晚上七至九点半点适合上门回访，周日下午或晚上只能针对性回访，无特殊原因不能在周日晚上催费。

　　2.电话拜访客户注意事项：

　　一.接通后首先自我介绍，让对方知道你是谁，然后问是否方便说话。

　　二.给客户的尊称尽量抬高称呼，这也是一种尊敬。

　　三.最忌讳是电话接通后开门见山直接说收费，如果客户的朋友在旁边他会下不了台的。

　　四.如果客户答应哪一天过来交费，我们就补上一句：“好的，谢谢，我等您，大概几点过来?”

　　五.把业主过来时间做记录，如果业主没有按时到，可以再次打电话核实说：“××先生您好，您今天是否有事忘记了我们约定的时间了吧，我在办公室一直等您呢。”让业主感觉不好意思，一般下次再约时间他就会准时到。

　　3.学会赢得客户好感：

　　一.可以过年过节发条短信，过生日打电话祝福一下，表示你很重视他。

　　二.根据他的兴趣爱好讲一些比较投机的话题。

　　三.可以对他(她)的衣着打扮给一句认可，如果家里有孩子或宠物可以适当的表扬一下。

　　4.发缴费单的技巧：

　　在实际工作中，有些楼长一般会按照工作流程去完成工作，比如说这栋楼全到了起费时间，楼长会一股脑的把所有的缴费单全填完，然后把一叠单子拿在手上挨户发，感觉上速度比较快，如果业主入住比较多，你这样做会适得其反，业主就知道原来还有很多业主么有交费，那他也不着急，先观望在说，同时还会与到这样情况，发了第一户单子就会被业主数落一顿，搞的自己很郁闷。

　　为了避免这种事情发生，同时提高工作效率，给自己增加自信心，可以按照《客户分类篇》所讲的先发普通型客户的单子，当这部分业主多数交费后，在引导无定向客户发单子，此时这部分客户就会被多数客户所引导逐渐交费，最后再啃骨头，对特种客户发单。

篇3：物业管理答客问之收费类

　　物业管理答客问之收费类

　　一、物业收费类

　　1、为什么物业管理公司一次性收取半年/一年的物业管理费?

　　答：由于本小区客户群特点，大部分业主事务繁忙，因此可能出现物业服务费交费不及时的现象;而我们也会将大部分精力用于催缴费用上(因为物业管理费是保证物业公司正常运转的先决条件)，这势必就会影响到我们对您和其他方面的服务质量。如按年度收取物业管理费，物业公司可将全部精力投入到对客户服务中，在资金运转上无后顾之忧。

　　2、从什么时间开始计收我的物业管理费?

　　答：按约定日期办理收楼手续的，从办理收楼手续之日起开始计算;未按收楼手续约定日期拖延收楼手续的，以开发商发给业主的“收楼通知书”上标明的交房时间的次月开始计收物业管理费。

　　3、以什么面积收取我的物业管理费?

　　答：房产证未办理以前,以商品房买卖合同上的销售面积为准;房产证办理以后，以实测后的建筑面积收取物业管理费。

　　4、我入住时要缴纳购房契税和专项维修资金吗?

　　答：按双方签署的商品房预售合同中的条款执行。

　　5、我入住时应该签订什么协议或文件?

　　答：入住时您应签订《前期物业服务协议》、《临时管理规约》、《楼宇查验表》、《业主信息登记表》、等资料。

　　6、我们如何知道物业管理费都花在什么地方了?

　　答：物业管理费主要用在小区内各公共设施设备(电梯、消防监控、供水供电设备)的日常养护、维修及公共清洁卫生和环境绿化的维护等方面;物业管理公司将每年向业主公布一次物业管理公司对本小区收缴与支出的账目，届时您可以详细了解物业管理费是如何花销的。

　　7、业主有权审查物业管理企业的收支吗?

　　答：没有。只有业主委员会可以请有关审计部门进行审计。因为一般的业主不具备专业的财务知识，即使是专业财务人员也无法以个人身份提供具有合法效力的审计证明。如果每个业主都可以滥用自己的查账权，这样只能严重干扰管理公司的正常运作。

　　8、装修需交哪些费用?

　　答：A、装修押金：元;

　　B、装修垃圾清运费：元/平方;

　　C、出入证工本费：元/个。

　　9、为什么要交专项维修资金?它的使用、续筹的程序怎样的?

　　答：根据国家《物业管理条例》及当地有关物业维修资金之相关规定，业主需要交纳物业维修资金。新建居住小区商品住宅销售时，购房者应当按购房款2%—3%的比例向售房单位缴纳维修资金。资金用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。维修资金的使用，由物业管理企业提出年度财务预算，经业主委员会审定后实施。维修资金不足时，经业主委员会决定，按业主拥有的住宅建筑面积比例向业主续筹。商品住宅专项维修资金由房管局代为管理。

　　10、自行车车停放收费吗?

　　答：不收费。

　　11、车辆的停放费用都有什么?

　　答：车位及其有偿使用管理服务费用：

　　A、租用车位：租金和物业服务费;

　　B、专有车位：物业服务费;

　　C、公共车位：收占地费。

　　12、有线电视的缴费方式?

　　答：业主如想开通有线电视，需持有效证件到任意一个有线电视营业厅办理相关手续：需缴纳有线电视入户初装费及收视费，收费标准最终以有线电视收费部门公布的最新收费标准为准。

　　13、如果业主因为某种原因没有及时缴纳物业管理费，物业是否有权掐断住户的水、电供应?

　　答：物业管理公司没有权力限制业主的水、电供应;但有权暂时停止为欠费用户提供服务。如果是代收代缴卡式收费，则要及时交费或充值，以免自动停水、停电，造成不必要的损失。

　　14、售楼时的承诺没有兑现，我可以不交物业管理费吗?

　　答：不可以。因为物业管理公司与开发商是具独立法人资格的公司，物业管理费是用于小区物业服务的，是物业公司用于保证和维护小区物业服务正常运行的根本。物业公司可以帮助业主、物业使用人按投诉程序向开发商/有关部门反映投诉，争取尽早解决，但物业管理费仍需支付。

　　15、有的业主不交物业管理费，这对我有影响吗?

　　答：有影响。因为物业服务的实施是需要业户交纳的物业管理费来支持的，如果有业户不交管理费，势必会给物业公司的管理运营经费造成影响，也将影响了已交费业户的利益，也就是影响了您的利益。

　　16、物业管理服务费里面包括了哪些费用?如果没有包含电梯费用，低层住户也要交电梯费吗?

　　答：物业管理服务费包括：

　　管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;物业管理区域清洁卫生费用;物业管理区域绿化养护费用;物业管理区域秩序维护费用;物业公司办公费用;物业管理企业固定资产折旧;物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;经业主同意的其它费用。

　　高层住宅电梯费用是包含在物业服务费里面的;最低楼层住户也要交纳电梯费用;业主大会另有决议以及业主大会与物业管理企业另有约定的，从其约定。

　　17、小区的公共照明用电是否需要业主分摊?应该按什么标准收取?

　　答：包含在物业服务费用里面。

　　18、收楼时还有许多配套设施，(例如：周边绿化、车库、行人通道等)没有交，是否需全额缴纳物业管理服务费?

　　答：原则上是要全额缴交的。

　　19、装修时为什么要交装修保证金?是按哪些相关标准收取?

　　答：根据《住宅室内装饰装修管理办法》第一条和物业公司在具体操作时通过与业主签订协议，以收取一定的保证金的方式来约定装修行为。以达到安全施工的目的。具体的收取标准以物业公司与业主签订的《装修管理服务协议》约定的金额为准。

　　20、装修时所产生的垃圾清运费是按什么标准收取?

　　答：装修垃圾清运费是按市场调节价收取的，清运费标准由业主和物业管理企业协商确定，也可以说是协商收费。

　　21、业主办理了入伙手续但没有入住，也要缴纳物业管理费?

　　答：是的，要缴纳物业管理费。因为在法律意义上来讲，该单元的所有权已经由开发商移交到了单个的业主手中，物业管理公司已经为该单位提供了公共性的物业管理服务(比如设施设备的养护、清洁绿化等服务)，所以，您是要交物业管理费的。

　　22、已经购买了车库或车位，为什么还要缴纳停车费?

　　答：严格来讲是交纳场地管理服务费。物业公司要对车库或车位进行清洁和维护。

　　23、物业管理费如何收缴? 其收费标准及收费方式?

　　答：于业主入伙时预收一年的物业管理费，符合建设部《物业服务收费管理办法》第十九条和而此收费已经在《前期物业服务协议》中约定。

　　24、小区内的水景、园林维护如何进行?其保养运行是否额外收费?

　　答：水景园林将由外包的专业公司进行维护与保养。能够保证如喷泉之类的配套正常运行，运行时间由管理处具体拟定。其保养运行不额外收费，包含在物业管理费中。如遇大修则需动用维修资金。

　　25、物业管理费是怎样计算出来的，测算标准是什么?

　　答：是依据国家《前期物业服务合同》、当地有关物业管理服务收费办法所约定之物业管理服务内容和服务质量要求而定出管理费收费标准，其测算标准除依据以上内容，亦参考当地物价水平及物业管理费收费水平，并根据与楼盘档次相匹配之服务需求和服务深度而作出测算并经过政府部门最终批核确定。

　　26、为什么物业管理费会这么高，是不是日后会随时变动?

　　答：小区现时管理费收费标准是由政府备案的，不会随便调整。

　　27、为什么我买了房，在小区内停车还要交停车费?

　　答：小区内的停车位为业户提供车辆停放之便利，但由于车位产权归属因素，其他人士若以租用形式使用，因此需要交纳停车费及车位管理费，即类似租房需要交房租及管理费。

　　28、这里的水、电、煤气费定价是多少?

　　答：物业管理公司将严格按照当地政府有关水、电、煤气费定价标准执行。

　　29、业主家被盗,物业公司是否一定要赔偿?

　　答：《物业管理条例》第47条物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。保安服务内容不包含对住户室内财产的安全保卫工作。物业公司收取的保安费仅用于维持小区公共秩序和日常巡视，并非是对小区内特定的人、财、物予以管理。只要保安服务达到规定的要求，物业公司就没有法律责任。

　　30、房屋未装修，入住前是否要交纳物业管理费?

　　答：只要房屋已交付，无论业主是否入住，都要交纳物业管理费。因为物业公司已经开始提供服务。物业公司并不是为一个或几个业主服务，而是为整个小区提供服务，物业管理公司与业主的合同关系是一对整体业主的合同关系。物业管理费是用于整个小区维护保养、维持小区正常持续运行所必须的费用，并非物业公司的经营性收入。如果一个或几个业主不交物业管理费，必然导致物业管理费入不敷出，物业公司因缺乏资金对小区的维护管理将难以为继，导致全体业主的共同利益受损。

　　31、我不付装修垃圾清运费，由装修公司清走可以吗?

　　答：可以，但业主需要签署承诺书及交纳保证金，装修完工后无违规如在公共区域堆放垃圾、搬运过程无撒漏等情况则予以退还。