我国社区业主各阶层分析

当今的中国就是一个全球最大的物业管理项目,这里面的城市居民因为资产各异而分为三个大类:第一种是顶级豪宅,他们的所有者目标很简单,只是要“安全”,这里包括人身安全和财产安全,正如孙立平所述的“总体性精英资本”,这一族群有足够宽广的生活圈子和超然的文化和品味,社区生活的意义对他们而言可能可有可无;第二类是城市贫民和刚刚进入城市的流动人口,他们蜷缩在旧城区的各个角落,并且常常被拆迁、拆违逼得腾挪转移、颠沛流离,他们的目标很简单,只是要一间房子,能够过日子就行;第三类就是我们今天需要研究的课题,也就是现实生活中所谓的“社区”,在社区当中的人,他们都有了基本生活保障,解决了温饱,多数还是小康之家和“中产阶级”,但是也同样存在着各自的忧虑和顾虑,而这种忧虑和顾虑,我们不得不承认,它们尽管路径和本原不同,但常常表现在物业管理的冲突当中——一个现代人所承载的一切矛盾和痛苦,最终都将在他和他的邻人与仆人之间引爆。

历史已经给未来展开一幅波澜壮阔的画卷,也恰恰是社区,其中积聚了巨大的市场空间,同时也蕴含着巨大的社会矛盾。我们一直习惯于将政府、开发商、业主和物业管理员工作为利益冲突的各类团体,但现在,我们将考虑着重分析社区中主要的而且唯一的主体:“业主”(注意,这个词是物业管理员工口中的一个泛称,它包含了所有的“住户”和声称在社区中拥有权力的人),并试图通过几种分类方式还原社区的概貌。

第一种分类:

按产权关系与归宿感

尽管业主也将存在着大量细分,譬如说按社会身份,按年龄,按收入等等,但是,我们暂且不去考虑这些,我们在这里将“业主”(第二个“业主”)定义为具有房屋所有权而且与房产建立长期投资关系的人,他们符合两个条件:一个是社区物业管理的决策者,另一个是社区发展结果的承担者。

根据这两个条件所构成的属性,在纯粹“业主”之外我们开始进行其它类阶层的定义:第二阶层是“居民”,居民常常包括着大量的物业使用人,但是我们对之也进行狭义的理解,把它仅仅限制于“业主”的家属这一范围内,即“长期的物业使用人”,因为他们符合两个条件:第一,他们将不是社区物业管理政策的决策者,第二,他们将是社区发展后果的承担者。

第三阶层是“投机业主”,投机业主意味着:他们在目前掌握着房屋所有权,但是他们只是准备短期持有而已,他们在合适的时机将房屋价值变现和离开本小区,这一情况下,他们就符合这样两个条件:他们是当前物业管理政策的参与决策者,但他们将不会成为社区发展结果的承担者。

第四阶层是“租客”,就是临时的或短期的物业使用人,他们既无权参与决策,同时也不能承担社区发展的后果。

长期利益关系 短期利益关系

所有权 业主(投资者和消费者) 投机业主(准投资者,非消费者)

使用权 居民(消费者) 租客或外来工人(准消费者,非投资者)

某小区为了催收物业管理费,于是利用缩短智能化门禁周期的方式来对待那些欠费用户,这类理由看来是充分的:因为公共门禁的电费全部包含在物业管理费当中;况且管理处也并没有完全控制业主自由出入,仅仅是将每次延期门禁卡的时间由半年(收费周期)压缩为一个月(催缴时限之前),但是执行不到一个月,小区的单元门锁被破坏了15%,物业公司从此认识到对业主的任何制裁行为都必须谨慎,因为,在制裁的背景之下,的确缺乏有效的手段可以阻止部分业主用“自残”的方式维权,这类行为的破坏性后果,远远大于单纯的物质损失。

就破坏门锁的情况,物业公司张贴了相关的告示,同时在联系维修的过程中,约请了某一单元业主在夜间召开座谈会,当时,配合度较佳的业主们表达了各式各样的意见,但集中起来提出:第一,破坏门锁的一定是不交费的,而且,他们通常是要么没有装修住入,要么是出租给单位开公司——所以无所顾忌,应当坚持对欠费的业主进行准入控制,不能纵容拖欠物业管理费的行为;第二,进行准入控制的同时加强巡视力度,发现破坏行为扭送公安机关处理。管理处主任表示,类似的建议及要求将同业主委员会协商,必要时召开业主大会决定。

拥有投资和消费双重目标的业主是本质上与物业管理捆绑得最近的顾客,但是问题在于他们自身的“角色困惑”。就像一个股东员工不知道应当给自己多发工资还是多发股息一样,他们需要

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篇2：物管人员和业主道德建设是构建和谐社区基石

物管人员和业主的道德建设是构建和谐社区的基石

一、提高物业管理人员和业主的道德素质是建设和谐社区的必要保证
构建社会主义和谐社会是党中央从全面建设社会，开创中国特色社会主义新局面出发提出的一项重大任务。实现这一任务不仅需要雄厚的物质基础和坚强的政治保障，而且需要坚实有力的思想道德支撑。*xxx指出，一个社会是否和谐，一个国家能否长治久安，很大程度上取决于全体社会成员的思想道德素质，道德是调整人与人，人与社会，人与自然之间关系的行为规范的总和，人是和谐社会的主体，离开了人际关系的和谐，社会和谐就无从谈起建立和谐的人际关系，维护良好的社会秩序，促进人与自然和谐相处，既要靠法制，也要靠道德。这充分阐述了思想道德建设在建设和谐社区中的重要作用。社会和谐的主体是“人”的和谐。抓好物业管理不能见“物”不见“人”，物业管理作为我国一项正在崛起的新兴行业，其发展过程中，各种社会矛盾也呈现出来。如在物业管理实践中，单个业主的利益与业主共同利益的平衡，房屋质量的责任，共同部位、共用设施设备利用与收益的归属，物业管理服务质量，专项维修资金的使用等等，都是容易出现纠纷的热点问题。这些热点问题最终集中反映在物业管理的甲乙双方，即业主与物业管理企业身上。如果处理不好，不仅影响物业管理工作的开展，还将直接带来社会的不和谐。因此物业管理人员和业主的职业道德和公共道德建设直接影响到和谐社区的形成，进而影响整个社会和谐。

社区的定义众说纷纭，但归纳越来不外两类：一类是功能的观点，认为社区是由共同目标和共同利害关系的人组成的社会团体，另一类是地域的观点，认为社区是在一个地区共同生活的有组织的人群。目前我国学术界对社区的界定是采用后一种分类，即将它理解为是一个地域社会。社区是指聚居在一定地域范围内的人们所组成的社会生活共同体，目前城市社区的范围，一般是指经过社区体制改革后作了规模调整的居民委员会辖区。房地产开发商、物业、业主是一个社区中最主要的三股力量，这三股力量的道德品质建设是构成和谐社会的重要条件，要创建一个和谐的社区主要需要这三者共同努力。对于开发商而言，要对社会、对政府、对业主讲诚信、负责任，开发商产品质量，给业主的舒适生活创造硬件基础，这也是建设和谐社区的物质条件。开发商对楼盘的规划、开发、管理、服务，无不深刻影响一个社区的形象和日后的发展。物业管理作为社区工作的有机组成，在社区的日常生活中亦扮演着重要的角色，其管理服务涉及到小区的环境卫生、治理等方面。作为社区主人的业主们除了支持物业公司的管理外，还应对社区的事务广泛参与，通过多种方式丰富社区文化生活，发扬互助精神，从而增进邻里关系产生一种亲切感、认同感，激发业主对社会、集体高度热情，做社区主人，主动地创造自己安居的和谐家园！协调物管企业与业主、开发商三者之间关系，加强物管人员职业道德，业主们的公共道德建设，是构建和谐社会的重要保证，是创建文明社区的重要基础。

所谓物业管理：是指业主通过待定物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同的约定，对自有及配套的设备和相关场地进行维护，养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。据此物业管理提供的服务，主要有两个方面，一是对配套的设施设备和相关地域内的环境卫生和秩序，包括物业管理提供的保安、

篇3：看业主盲目维权教训

看业主盲目“维权”的教训
　　当下，业主“维权”活动正在全国范围内如火如荼地开展着，这本是我国民主法制建设的好事、幸事，可当物业管理维权演化为业主的盲动，甚至被别有用心人利用的时候，维权就可能演化为“无政府盲动”，给广大业主自身带来灾难性的后果南京市尚书公寓物业管理的盲目“维权”过程和结果，就充分证明了这一点。

　　一、尚书公寓事件梗概尚书公寓位于南京市副中心的繁华地区解放路尚书村78号，由3幢多层，1幢25层高层住宅，共307户业主构成，小区1999年12月建成并交付使用，由南京××房地产开发公司委托南京××物业管理有限公司(以下简称“原物业公司”)进行前期物业管理。物业管理条件。①物业服务费04元/月8226;m2(含高层住宅)，②万园休闲浴场经营收益每年约10万元给原物业公司贴补物业管理经费不足，③原小区规划05幢写字楼空地做临时停车场，停车收益补贴原物业公司经费不足。

　　物业管理三年多过去了，业主安居乐业，原物业公司与业主相安无事;档次不高的小区房价己从当初的3cm元/时，涨到了7000元/8226;m2左右，租金也从当初的600元/套8226;月，涨到了1400元/套&8226;月左右。

　　可就在这时，一场由个别业主委员会委员操纵的、盲目的“维权”运动打乱了小区居民原本正常的生活秩序，使小区广大业主毫无准备地陷入了一场旷日持久的“灾难”中。该事件在南京产生了巨大的社会影响。

　　让我们来看-下事件回放:

　　20**年4月，小区首届业主委员会成立并备案，原物业公司就签订《物业服务合同》事宜积极与业主委员会磋商，但业主委员会久久不予理会。期间，原物业公司辞退一名违纪保安，引起时任首届业主委员会主任的不满，并召集部分业主要求收回万园休闲浴场的“公共产权”和临时停车场的“公共收益”等权利，向开发商和原物业公司进行了“维权”，但维权未获政府相关部门支持，尚书公寓开发商收回万园休闲浴场的“公共产权”和临时停车场的“公共收益”。原物业公司也认为已不能被业主委员会接纳和续签合同，意欲按前期物业服务合同约定，撤出小区服务，后在政府物业管理行政主管部门要求下，继续坚持为小区提供服务八个月，与此同时，在“维权”口号的煽动下，越来越多的业主采取拒交物业服务费、公共水电费的办法“维权”。

　　20**年8月，首届业主委员会主任在未召开业主大会和业主委员会会议情况下，擅自以业主委员会名义公告全体业主重新选聘物业管理公司；

　　20**年9月11日，小区物业管理招标，因无一家物业管理公司参加而流标；

　　20**年10月4日，首届业主委员会主任又未经业主大会和业主委员会审议，张贴公告宣布解散首届业主委员会；

　　20**年11月7日，在区政府物业管理行政主管部门的催促下，小区召开业主代表大会，成立了新一届业主委员会；

　　20**年11月21日，在区政府物业管理行政主管部门积极斡旋下，小区物业管理再次招标，因新一届业主委员会“会中有会，会外有派”，小区第二次物业管理招标仍旧流产；
20**年12月30日，新一届业主委员会组织召开业主代表大会，就惟一的应标单位是否选聘问题进行表决，但因新一届业主委员会只主任人参加大会没有对是否选聘形成决议。当夜，新一届业主委员会主任书面声明辞去职务。

　　20**年12月31日，原物业公司依照约定退出小区。

　　业主开始了整整4个多月没有物业管理的生活，其间种种艰难从南京当地媒体的相关报道中可见一斑：

　　20**年1月13日《现代快报》以“尚书公寓因物管公司退出而变成’死城’　”为题报道昨天，生活在垃圾堆中12天的尚书公寓一幢25层住宅楼的200多户业主又雪上加霜，2部电梯全部瘫痪。业主们说更“悲惨”的日子还在后头，15日以后这里将停电停水。业主们对记者说，由于物管和业主委员会闹矛盾，尚书公寓成了一座“死城”，业主们希望有关部

篇4：遵守《业主临时规约》承诺书

　　遵守《业主临时规约》承诺书

　　本人为“ZZ***”住宅小区栋单元号房屋的买受人，为维护本物业管理区域内全体业主的共同利益，本人声明如下：

　　一、确认已详细阅读《“ZZ***”业主临时规约》（以下称本《业主临时规约》）；

　　二、同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本《业主临时规约》；并同意遵守“ZZ***”建设单位或建设单位委托的物业服务企业根据本《业主临时规约》而制定的规章制度。

　　三、本人同意承担违反本《业主临时规约》的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本《业主临时规约》的行为承担连带责任；

　　四、本人同意转让该物业时取得物业继受人签署的本《业主临时规约》承诺书并送交建设单位或物业服务企业，建设单位或物业服务企业收到物业继受人签署的承诺书前，本承诺继续有效。

　　承诺人（签章）：

　　年月日

篇5：深圳小区为何成立业主委员会这么难

　　深圳小区为何成立业主委员会这么难

　　20**年年底，深圳市物业管理学术沙龙上曾透露，全市小区业委会成立率不足30%，或者选举出的上一届业主委员会任期届满后未再产生新的业委会。有关单位答复称业委会是业主自发组成的团体，政府不过多干预。深圳是内地最先产生业委会及最先制定物管条例的城市，而缘何成立业委会的小区这么少？笔者颜宇丹认为，总结起来有几点原因：

　　一、深圳是移民城市外来人口多，生活节奏紧张，买房后邻居之间互相不来往，很多小区没有业主牵头成立业委会；

　　二、深圳是一线城市，由于限购令炒房者借名购房多，小区空置率高，一些真正业主不实际居住在小区里，对小区是否成立业委会没有直接利益关系；

　　三、一些老的小区，尤其是小户型房，租住率高，拥有所有权的业主没有住在小区里，对小区是否成立业委会无所谓；

　　四、小区物业服务公司不希望成立业委会监督物业公司管理及财务情况，因此不配合提供业主名单，使筹备组无法联系上业主，有些小区物业公司甚至阻扰业委会成立；

　　五、政府对业委会的成立既放手又严管，一方面对业委会是否成立没有硬性要求，一方面政府严格规定了成立业委会必须符合“双过半”原则及繁琐的程序，使业委会难以成立。

　　在法言法，让我们来看看深圳对成立业主委员会有些什么要求呢？这在20**年1月1日起施行的《深圳经济特区物业管理条例》和20**年1月1日起施行的《〈深圳经济特区物业管理条例〉实施若干规定》里有详细的规定。

　　一、成立业主委员会的条件：

　　（一）物业出售且已经交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之五十以上的；（二）首套物业出售并交付使用满二年的。分期开发的物业，可以在分期开发期间成立业主大会，选举产生业主委员会。物业管理区域符合前款条件后六十日内，建设单位或者物业服务企业应当书面告知物业所在地街道办事处；业主也可以书面告知物业所在地街道办事处。街道办事处应当在收到书面告知后一个月内，负责核实并组织、协调成立首次业主大会会议筹备组。

　　二、业主委员会的有关管理单位：

　　1、市住房和建设部门是本市物业管理行政主管部门（以下简称市主管部门），建立物业管理电子投票信息系统、网络信用平台和诚信档案制度；

　　2、区主管部门接受市主管部门的业务指导，确认未能依法选举产生业主委员会或者业主委员会集体辞职的情形，责令严重违法的业主委员会限期整改、解散；

　　3、街道办事处在区主管部门指导下，负责组织、协调业主大会成立及业主委员会的选举工作，指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动。

　　4、社区工作站协助街道办事处开展物业管理相关工作。街道办事处可以依法委托社区工作站办理物业管理相关事务，但受区主管部门委托的事项不得转委托。

　　三、关于业主委员会选举的规定：

　　物业的所有权人为业主。业主人数，按照物业独立产权单位的业主数量计算，一个独立产权单位按一人计算。但物业独立产权单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的，或者同一买受人拥有一个以上物业独立产权单位的，按一人计算。一个独立产权单位拥有一个表决票或者选举票，每张表决票或者选举票上应当标明该产权单位的投票权数。业主投票权数按业主所拥有物业的建筑面积计算，物业建筑面积每平方米计算为一票，不足一平方米的按四舍五入计算。

　　四、业主委员会成立的程序：

　　1、业主委员会成员候选人由筹备组推荐，10名以上业主也可以联名推荐1至2名候选人，但同一业主只能联名推荐一次。筹备组根据预定委员、候补委员人数确定候选人总人数，并对候选人资格审查确认后，对委员和候补委员按照规定程序一并组织选举，根据得票顺序依次选出业主委员会委员和候补委员。业主委员会成员实行差额选举，差额比例不得低于20%，且不得高于50%。

　　2、委员、候补委员得票顺序，按照所得投票权数占与会业主总投票权数的比例与所得投票人数占与会业主人数的比例之和的大小确定；两者之和相等的，所得投票权数较多者排名靠前。委员、候补委员当选应当经与会业主所持投票权二分之一以上且与会业主人数二分之一以上多数同意。委员、候补委员当选名额不足或者无人当选的，可以重新选举，也可以补选，具体方式由筹备组在选举办法中确定。

　　3、筹备组成立6个月仍无法召开业主大会并选举产生业主委员会的，街道办事处可以解散筹备组并重新成立筹备组。

　　4、业主委员会成立后，应当通过社区工作站向区主管部门提交备案申请。社区工作站应当在3个工作日内对业主委员会书面总结的业主大会成立情况进行核查，街道办事处应当在2个工作日内进行复核并签署意见，并将备案申请及

资料转报区主管部门备案。区主管部门的备案回执由社区工作站转交业主委员会。

　　五、业主委员会的换届选举：

　　1、业主委员会每届任期三年，业主委员会任期届满前6个月，业主委员会应当组织换届选举，并应当在任期届满5个月前将换届选举方案报告区主管部门和物业所在地街道办事处。

　　业主委员会任期届满前3个月尚未完成换届选举的，由物业所在地街道办事处根据实际情况，按照下列规定处理：

　　（一）街道办事处确认前期选举工作合法的，由街道办事处组织、业主委员会协助继续完成换届选举，经街道办事处同意也可以由业主委员会在街道办事处的监督下继续完成换届选举；

　　（二）前期选举工作程序违法、争议较大或者具有其他影响换届选举的重大事项，由街道办事处组织、业主委员会协助，重新举行换届选举。

　　业主委员会任期届满仍未完成换届选举工作的，物业所在地街道办事处应当代管相关档案资料，并参照首次业主大会会议的程序组织选举产生新一届业主委员会，筹备组成员的组成由街道办事处确定；但经确认前期选举工作合法的，街道办事处可以在前期选举工作基础上继续完成换届选举。

　　2、经与会业主所持投票权三分之二以上且与会业主人数三分之二以上多数同意，业主大会可以决定延长业主委员会及委员、候补委员的任期，但决定延长后的每届任期不得超过5年。业主委员会应当在业主大会作出延长任期的决定后10日内向区主管部门备案。