水沐天城项目盈亏分析减亏措施

　　水沐天城项目盈亏分析及减亏措施

　　一、盈亏分析

　　根据前期销售时和信公司向业主的承诺，水沐天城项目物管费收费标准确定为：小高层及高层1.00元/平方米、多层1.5元/平方米、商业1.5元/平方米。收支对比见下表：

　　入住率 物管费收入 支出利润 备注

　　100% 261923.5 237397.78 24525.72 略有盈余

　　80% 209538.8 237397.78 -27858.98 亏损

　　75% 196442.625 237397.78 -40955.16 亏损

　　60% 157154.1 237397.78 -80243.68 亏损

　　20% 52384.7 237397.78 -185013.08 亏损

　　在物业接管前期，由于项目物业大量空置，物管费收缴率也低，而日常管理和服务仍须正常开展，故支出远远超出收入。但随着入住率及收费率的提高，亏损也将逐步降低，直至达到收支平衡。另外，根据国家及省、市《物业服务收费管理办法》中相关规定：

　　第十六条　纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。

　　结合物业接管前期实际情况及相关政策，希望集团公司缴足空置房及停车场管理费，以保证该项目物业服务工作的正常开展及服务品质。

　　二、减亏措施

　　在保证管理品质和服务标准不下降的情况下，我们拟采取如下增收减亏措施：

　　一、采取"公开、透明、程式、规范、一体化"的封闭式管理以及服务中心的监控管理，有助于逐渐降低人工成本和尽快消除对人力资源不合理配置的浪费，在确保物业服务质量的前提下，最大限度地降低人工成本。

　　二、健全员工竞争激励机制，采取"末位淘汰制"，"能者上，平者让，庸者下" 的用人理念，是对本物业进行管理和服务的坚实基础。

　　三、积极开展多种形式的方便业主居家生活的家政服务，采取有偿服务的方式（家政、中介、商务、装修、室内维修维护、家庭医生、代订、代购、家庭保洁、绿化租摆、养护、教育咨询等），以优质的服务、良好的信誉、公道的价格，既能为业主排忧解难，解决居家生活的便利以及商务活动的快捷等问题，又能为服务中心创造一定的收入，以弥补日常亏损。

　　工程维修及设备管理部分：

　　一、创收：抓特约服务，建立合理的特约服务管理机制，制订符合市场的特约服务收费标准，向业主和装修单位提供全方位的维修特约服务，包括：日常水电维修、装修施工中给排水、强弱电线路改造、业主装修废弃物料回收（如：铝合金）以及与业主装修过程相关的单位协作（如空调经营单位、厨具、洁具、灯饰、装修材料等单位建立协作关系，在为业主争取折扣的同时，收取对方业务费；整合资源，将小区共用部位等相关场地提供给有需求的单位，采取业务提成或收取场地使用费的方式向需求方提供合作，创造利润。

　　二、节支：

　　1、降低人力成本：进行人员岗位核编，根据实际需求配置人员，有效控制人力成本，切实做得各尽其职、各负其责，避免分工不清造成责任不明，杜绝产生冗员。

　　2、控制能耗费用：在不影响整体效果的前提下，针对区域位置的不同，合理调整区域景观，水系统运行时段，降低运行水耗和电耗；将小区道路照明和光彩照明回路进行合理调整，根据季节、分时段开启光彩照明，在小区人流量较大的季节和时段保证整体光彩照明效果，突出高档小区氛围，在冬季等户外活动人员较少时，适当缩短光彩照明开启时间，保证基本照明效果。籍此降低运行能耗费用。

　　3、控制维护维修成本，降低耗材费用：在设备管理方面，坚持狠抓设备日常维护保养工作，通过及时有效的维护保养，提高设备使用寿命，降低设备管理不善带来的恶性大中修费用支出，切实推行"抓管理，促效益"的方针。在日常耗材使用方面，严格执行库房管理制度，普通耗材以旧换新，需出小区的日常耗材由部门主管开具出门条后，门岗保安登记后方予放行，单件金额80元以下物品需部门主管核实使用地点后方予领取；单件金额80元以上物品需经理签字后方予领取；在日常耗材管理方面，建立部门物耗明细帐，每月由财务盘点核查，杜绝材料流失；在材料的采购过程中，在严把材料质量关的同时，与供货方签订质保合同，保证光源等耗材的合理使用周期，避免次品材料增加材耗费用支出。

4、加强员工培训，提高员工专业技术：通过有效的培训，提高员工综合技术水平，使员工全面掌握小区设备控制原理，提高设备维护检修能力，减少委外维护维修项目，达到降低维修成本的目的。

　　保洁部分：

　　一、人员 在保证现有物业服务标准的基础上在现有配备人中员进一步精简工时，更进一步合理安排工作时间和步骤，要求工作时间和工作的各环节步骤紧密配合，挖掘潜力，提高效率，减兵不减灶，力求保证现有标准的延续性

　　二、物耗 严格控制物资消耗，开源节流。

　　1、对每一工作岗位的物资消耗作深一步的详细分析，寻找更佳的管理与控制方法。2、对每一项物资做好日常的使用与维保工作，消耗品应做到物尽其用，杜绝浪费和侵吞，在保证工作效率的前提下，竭力降低成本。

　　3、建立完备的物资耗用计划和预算，减少库存。

　　4、对所消耗物资的采购和供应，做好市场调研，建立质优价廉的供应商名录，并定期对供应商的资格进行审核，保证每以分钱用到了实处。

　　5、控制工作中各环节对能源（水、电）的消耗，制定更加合理的卫生计划和流程，达到降低能耗的目的。

　　绿化部分：

　　一、人员 以人为本，通过对人员的充分整合，使之成为复合型的物业管理员和在工作实际操作中实现交叉作业，提高员工的工作效率，这样可以提高物业服务的时效性同时降低了管理成本。

　　二、物耗 在管理中实行"扁平化"的管理模式，以客户服务中心为龙头建立和业主沟通服务的平台；充分利用物业资源，以物业经营部为核心为公司创收。主要体现在提供特约服务和专业性公司（装饰公司、园林公司、保洁公司 ）。1、打破现行的用工机制，充分利用钟点工、临时工和上班时间的调整等；2、实行目标成本管理，成本管理细化到每一个部门、每一个员工；3、在9000体系的指导下，规范服务过程，使之规范操作、降低服务的成本；4、在保证标准品质的前提下，在现行的操作中通过大量的实践和统计，减去无谓的人力、物力的投入；5、调整和利用小区的设备设施和资源，降低小区能耗（例如合理调整园区设备设施的运行时间，充分利用水资源等）；6、使用性价比良好的物品或替代物。

物业经理人网-www.Pmceo.com