左邻右里小区前期介入物业管理

　　左邻右里小区前期介入物业管理

　　物业管理是以经济为手段，从事对物业的使用、保养、维修、经营工作和提供服务，是使物业发挥最佳效应的一种管理形式，它同物业的形成过程即投资决策、规划设计、工程建设及房屋营销等阶段均有着密不可分的联系。因此，在管理中将建立追求全过程最佳效益的现代化管理模式，在物业的开发阶段就充分考虑建成以后的使用和管理的需求，考虑到社会经济发展后居住水平提高的需要，从项目规划设计阶段就开始关注物业的全过程效益，其首要环节即是前期的介入。

　　一、前期介入的主要内容

　　（一）对物业的整体规划提出合理建议，对所管物业进行全面了解

　　根据人性化、人体工程学、大量的人文习惯以及微观使用效率等,针对物业设计注意和提高其在工程、功能、环境、管理四个方面的质量,使物业使用更为合理、有效、经济,以便充分发挥物业价值。如在规划设计一项上,针对配套设施的合理设置、水电供应容量、安全保卫系统、垃圾处理的方式、消防设备的处理、建筑材料的使用状况等多方面提供专业的参考意见,提请设计单位注意,从而将一些隐患避免在初始阶段。我们将对诸如土建结构、管线定向、设施建设、设备安装等物业的情况进行了解，达到了如指掌，对今后不便于养护和维修之处提出改进意见，并做好日后养护维修的重点记录，更好地为业主服务。

　　（二）察看工程建设现场

　　1.审视工程土建构造、管线走向、出入线路、保安系统、内外装饰、设施建设、设备安装的合理性。重点察看消防安全设备、自动化设备、安全监控设备、通讯设备、给排水设备、空调设备及电力设备、交通运输及电梯设备、服务设备等。

　　2.对施工现场提出符合物业管理需要的建议方案，磋商解决办法。

　　3.在施工现场做好日后养护、维修的要点记录，图纸更改要点记录。

　　4.参与工程验收，进行器材检查、外观检查、性能检查、功能测试、铭牌检查，并按整改计划督促整改。

　　（三）建立与业主或使用人的联络关系

　　1.听取业主或使用人对物业管理的要求、希望。

　　2.了解业主或使用人对物业使用的有关安排、打算。

　　3.参与售房部门同业主或使用人签约。

　　（四）为后期管理做好准备

　　物业管理是一项综合管理工程，通过物业管理把分散的社会分工集合为一体，并理顺关系，建立通畅的服务渠道，以充分发挥物业管理的综合作用。此外，在对物业实体实施管理之前，还应设计物业管理模式，制定相应的规章制度，并协同开发商草拟有关文件制度，筹备成立业主管理委员会，印制各种证件，以及进行机构设置、人员聘用、培训等工作。物业管理前期介入就可以在此阶段把上述工作安排就绪，以使物业一旦正式交付验收，便能有序地对物业实体进行管理。

　　二、人员安排

　　按进度陆续入现场，参与前期的物业规划，具体内容如下：参与有关设备的安装、调试、监理工作，掌握小区设备设施的合理布局等基本情况，提出建议；参与房屋的竣工验收和房屋设施的预验工作；配合房产公司做好综合验收相关工作；投入入住前的各项工作。

　　1、小区综合验收通过后，交付前7天，部分治安人员、维修人员经上岗培训合格后，先期到位，负责对将接收的物业的守卫工作和情况熟悉。

　　2、小区综合验收前，按照小区条例规定，做好物业的接管验收工作，包括用房、资金、资料、房屋设备设施等内容。

　　3、业主入住前7天，管理处挂牌办公，交付前5天所有员工经培训合格后上岗，共同迎接业主入住。

　　三、前期管理及监督

　　管理处成立后，管理处主任编写入住工作方案，配备管理处工作人员，制定开办采购计划；

　　治安方面：熟悉小区地形地物及各种安防设施，明确人员排班及各岗位工作职责；

　　车辆管理：设计安装小区道路标志，建立完善车辆管理制度；

　　垃圾清运：确定临时装修垃圾堆放处。

　　四、配合工作

　　与供电、供水、电信等公司和有线电视、邮局等单位搞好联系工作，保证业主入住后水、电、通信等正常使用。

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篇2：项目物业管理前期介入工作内容

　　项目物业管理前期介入工作内容

　　1、物业管理公司在开发商对项目规划设计时应该提出哪些意见？

　　答：一个房地产项目推出时不但要考虑对销售有利的各种外部条件，更要考虑与之对应的配置和设施的物业管理的简便和低维护支出费用，所以物管方面对物业设计（说明）应该提出以下几点建议：

　　（1）要考虑商业和物管用房的预留（包括管理处办公用房、员工宿舍食堂、职工业主娱乐活动室、保安岗亭用房、垃圾收集站、物料仓库、清洁工工具房等）。

　　（2）配套设施设备、管线配置和布线要合理，包括预留空调安装位置及空调滴水管。

　　（3）设计时尽量减少外墙外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平台、条柱等不利清洁。

　　（4）高层楼宇和大型小区应考虑合理配置清洁楼道及绿化浇水处所必须的水管接口和洗手池。

　　（5）水、电、气表的设置要考虑到抄表到户的需要，尽量集中放在首层。

　　（6）信报箱的设置亦要考虑邮政需要放在首层（放在架空层等首层以上，邮电部门会加收服务费），并且信报箱的规格和锁要符合要求，也可以同时考虑送奶的存放。

　　（7）小区进出口位置和数量配置要合理，能少则少，以减少不必要的费用支出。

　　（8）小区内的车位配置要考虑到深圳市户均车辆比例尽量充足。

　　（9）小区的外围尽量考虑到封闭式治安管理的需要，铁围栏的设计要防攀防钻，女儿墙亦要设计成防攀越的。

　　（10）小区内绿化面积要考虑到以后小区创评的需要。

　　（11）绿化带植物的品种（尤其是高档大型物业小区）不要设计得太名贵、太繁多。除充分考虑到错落有致，四季有花有香，配制原则是大方得体，合理选择背阴喜阳易于养护的植物。

　　（12）小区内标牌和建筑小品设计亦要考虑到易于低成本维护。

　　（13）小区内尽量不要配置有安全隐患的水池（含游泳池）、沙池、秋千、转盘、高低杠杆等设施和器械。

　　（14）排污管、雨水管在穿楼板时要考虑采用套管，以方便管体爆裂时更换。

　　（15）现在大部分家庭将阳台用作洗衣、拖地的给排水之地，所以阳台设计应考虑统一接管，并配二个地漏（其中一个为洗水机排水用）否则业主在二次装修的排管时，施工不规范会引发一系列问题。

　　（16）低价商品房业主用窗式空调多，故卧室大多预留窗式空调口，预留空调口可设计成即可以安装窗式分体空调的室外机，又可以安放窗式空调机，还要方便以后维护、加雪种拆装等，以避免产生老式空调口的敝端和遗留问题（渗漏）。

　　（17）建筑物的可上人平台可以设计成花坛、绿化带；多层屋顶不上人天台设计成易于养护的绿化带，既可以隔热又可以弥补地面绿化面积的不足（第五面资源的利用）。

　　（18）现代家庭的电话、电脑、电视等家用电器容量较大，所以布线设计应考虑主、次卧房及大厅都应配置预留电话插座、宽带网或局域网电脑连线插口、电视插座和家庭影院环挠音响接口。另外，甚至可以考虑可视对讲电话、门铃的配置除在玄门外，在洗手间亦可配置（以免在冲凉、上厕时有人来电来访时的尴尬。）

　　（19）楼道侧墙应考虑铺设一定高度的瓷片（防涂鸦，防污渍）。

　　（20）楼道内电表箱等其它线盒箱不要用通用锁应采用专用锁，楼道开关总闸更应内藏而不外露（以防小孩和他人捣乱拨弄）。

　　（21）小区内的消防水管是否考虑可用（在地面）油漆的红管或不易退

　　色的油漆管（以减少高空作业）。

　　（22）小区路灯不必多，只需满足一定的光照度就可以，路灯尽量采用大路货灯座要耐锈蚀，牢固、防日晒雨淋、不怕台风、采用节能灯胆（方便日常维修、减少开支）。

　　（23）垃圾收集站最好设计在小区进出口附近处，且垃圾房门朝外便于垃圾清运车在外面作业不影响小区安宁。

　　（24）单元楼道灯最好采用光控红外线复合开关（以方便手提东西的业主上下楼梯，且减少楼道公共照明用电量）。

　　（25）一般核定一个单元楼道灯用电量一个月才十来度电，故电表配制要选用最小容量（以免大容量电表收取几十度费用而发生不必要的支出）。

　　（26）消防水泵、二次供水等设备设施功率大但用电量很少的可否合用一个电表。

　　（27）由于商业用水和居民用水的收费标准不同，建议居民用水和商铺用水的管路分开并各配计量表（以避免自来水公司自定商业用水和居民用水的比例，一般都把收费高的商业用水比例定的比较高，无形中又会长期多支出费用）。

　　（28）小区的地下排污管道要铺设合理，井口间距要合适，一般不要超过

管路疏通时的竹片长度或机械疏通机可达长度。

　　（29）凡有空调机滴水管的沿墙周围应做绿化带（既利用上了空调水，又美化了环境，避免了以往空调滴水面造成地面青苔）。

　　（30）建筑物的临街、下有行人路面或停车位的外窗可考虑送纱窗（以减少高空抛物现象）。

　　（31）各单元门、停车位、外围、巡视死角，商铺招牌部位平台等应设计加装闭路电视监控。

　　（32）所有单元进户门应设计遮雨棚（防雨水和淋花水）。

　　（33）商铺商前后的预留空调位及排水位往往被开发商所忽视，设计中应考虑进去。

　　（34）建筑上不要出现死角即不可上人的平台等（以减少卫生死角和高空作业）。

　　（35）重要管路和线路要预留备用管线或活口，（以免发生局部损坏换整条管线、劳民伤财）。

　　（36）最容易发生问题（渗水）的排污管、水管在穿越楼板，墙体因受挤压而易爆裂（PV管）或生锈而破裂（镀锌管）故设计时最好设置套管。

　　（37）小区配套公共设施规划设计要一步到位：

　　（a）按物管要求配置绿化率、物管用房、商业用房、功能用房和设备用房。

　　（b）管道煤气，智能综合布线，二次加压的管路及闸阀，用于餐饮商铺预留的排烟道和隔油池等都应在设计中加以考虑。

　　（c）阳台设计要考虑到花盆座架（底部向里倾斜）以防淋花水往下滴水给下面业主带来不便，客厅、主人卧室分体式空调穿线预留外斜防水措施设计要考虑进去。

　　2、物业公司在工程施工阶段介入过程中应注意什么？

　　答：一个物业的整体质量是由建材设备本身的质量和安装施工质量二大部分组成，所以对于物业管理公司来讲主要对开发商提以下几点建议：

　　（1）对小区（大厦）的重要大型设备、设施的供应商，应尽量选择能将供货、安装、调试、售后维修保养一体化的实体公司，在价格相近的几家供货商中，尽可能选择历史悠久、售后技术服务良好、价格适中的那家。

　　（2）小区基建工程采用的批量较大的各种建材、装饰材料、水电器材等常规材料和配件尽量选用市面上有的普通规格的标准件和通用件，尽量采用国家和本市指定厂家所生产的牌子、型号与规格。

　　（3）涉及小区物业的结构、防水层、隐蔽工程、钢筋以及管线材料一定要考虑耐久性和耐腐蚀、抗挤压

　　应力、做套管，且参于监理公司共同把好相关过程控制和验收控制的监督检查质量关，绿化带土质的厚度要符合要求。

　　（4）所有参于土建工程、装饰工程、设备设施安装工程、绿化工程和相关的市政工程的施工单位、供货商、安装单位、和与之有关联的中介单位都应与开发产就设备（或大宗材料、配件）的保质（修）期的保质（修）内容、保质（修）期限、责任、费用(维修保证金)、违约处理等达成书面协议，并提供有效的合法经营及资质证明、产品的产地、合格证明、设备订购合同、材料供货价目表、采购供应地址及单位联系电话。

　　（5）一些重要的大型配套设备（包括电梯、中央空调、配电设施、闭路监控系统、消防报警系统、电话交换系统等）的供应单位应提供清晰明了的操作使用说明书，并对物管相关技术操作人员提供正规的培训。

　　（6）小区物业所选用的设备和仪表均应得到有关部门的校验许可证明（如电表、水表须经过水电部门校验合格才允许使用，闭路电视监控系统须经过公安部门的安全技防测试合格后才准许使用，还有消防报警系统、灭火器、电梯变配电系统、停车场、交通管理系统等）最好由设备或仪表供货安装单位一并解决。

　　（7）为方便以后的物业管理，对大型重要的公共配套设备能设立独立的电表或电表（便于情况分析和成本控制），高层及大型写字楼的室内照明插座电源应与中央空调系统用电线路及计量分开，尽量做到分表到层、分表到户，表的位置最好能统一、集中（便于抄表、住户忘关开关时可临时切断电源），电话分线分层分户应作好识别标记，合理分配。

　　（8）各专业工程技术人员要做好质量跟进工作深入现场，掌握第一手资料、尤其是各种给排水、电、中央空调、消防报警电话、有线电视等管线的走向、重要闸阀和检查口的位置，以及相应的施工更改记录。

　　（9）重要的土建要确保一定抽验合格率，所有的隐蔽工程都要进行质量验收、且要有物管人员参加。

　　（10）物业的竣工验收，物管人员应会同参加，对不符合物管要求的工程项目有权令其整改满意后再签字，物业（包括设备设施）的二次接管验收须全面把关交接，尤其是图纸、资料、更改记录。

　　3、物业管理公司在开发商项目开盘后对外售楼时应注意哪些事项？

　　答：严格审核售楼说明书、媒体广告和房地产买卖合同，对不利于物管的条款和承诺应删除或修改，以免带来后患。如购八楼房送顶楼阳台，买一楼送花园（公共场地不属于套内面积，误导消费者）；免*年管理费或只按多少元／M2收取管理费（让物业公司倒贴钱）；小区提供**会所服务（会所一向是个赔钱项目，谁来投资设备，谁来支出场地管理费、水电费、维修费和人工费？谁来贴补经营亏损？）；承诺小区会有管道煤气，智能化管理系统，闭路监控，二次加压，喷泉泳池、绿化庭院等，但设计时根本没有考虑，更谈不上交付使用（业主入伙发现承诺不兑现时和物业公司结怨），物管公司应该对开发商售楼部分人员进行短期培训，对客户在物业管理方面的咨询要对答如流，前后一致。

篇3：为什么需要物业管理前期介入

　　为什么需要物业管理的前期介入

　　物业管理的前期介入,是指物业管理企业在接管物业之前就参与物业的规划设计和建设的过程。从业主(使用人)及物业管理的角度,提出一些合理化建议,使物业最大限度地满足业主的需求和物业管理的需要。

　　现代高层建筑具有设计复杂,技术含量高,建设周期长和安装、施工难度大的特点。为了保证物业建成后能够正常使用,物业管理企业的前期介入是非常必要的。目前,一些富有远见的开发商已开始尝试对物业项目实施前期介入管理,但大多数的前期介入都是在业主入住前半年左右开始的,主要就建筑安装的后期工作提出一些建议,为接管验收做前期准备,在深度和广度上都存在一定的缺陷,仍然难以解决开发商给物业管理带来的很多问题。物业管理企业真正意义上的前期介入应该是从项目前期设计开始,到物业接管验收为止。

　　我国的物业管理脱胎于传统的房地产管理,一直滞后于规划设计和施工建设,以致物业建成后出现布局不合理、配套不完善、管理不便、维修困难等诸多缺陷,从而引发了业主、开发商和物业管理公司之间的矛盾和纠纷。物业管理公司如在规划设计阶段就能提前介入,利用其丰富经验和专业知识提出切实可行的建议,使规划设计更符合业主和使用人的要求,既可赢得购房者青睐,也可为日后的物业管理铺路。

　　物业管理是一种针对物业的全过程的管理,它同物业的形成过程,即投资决策、规划设计、工程建设及房屋营销等阶段均有着密不可分的联系。面对现代物业设计复杂、技术含量高、建设周期长和安装、施工难度大的特点,物业管理一定要有超前性,即在物业的开发设计阶段就应当充分考虑建成以后的使用和管理的需求,充分利用物业管理的专业知识和丰富经验,从物业管理的运作角度为开发商提出小区规划、楼宇设计、设备选用、功能规划、施工监管、工程竣工、验收接管、房屋销售租赁等多方面的建设性意见,使规划设计更符合使用和管理的要求，让前期介入为后期物业管理开路。

篇4：高档住宅楼盘前期介入物业管理方案(1)

　　高档住宅楼盘前期介入物业管理方案（1）

　　前言

　　物业管理作为一个独立的、专门的企业行为，于20世纪80年代初首先在我国的深圳、广州出现。其后，随着我国国民经济的持续、高速发展和房地产产业的支柱性、先导性产业地位的确立，物业管理便成为一个新兴行业，并由南往北、由沿海向内地、由特大城市向大中城市继而向众多新兴小城市传递，高速度崛起着、壮大着、发展着。20** 年全国物业管理条例也在年内颁布。作为中国物业管理发祥地的深圳，其住宅区物业管理覆盖率已达到90%以上；物业管理观念深入广大城镇居民人心，不少人还自发地意识到“买物业，就是买管理”，“要问物业价格，先问有无良好的物业管理”等。总之，物业管理行业已成为了中国服务性行业中的佼佼者，成为了一个热门行业，一个前程看好的朝阳行业。

　　然而，正像其它一切事物一样，在其发展过程中尤其是初始阶段的发展过程中总难免要出现或存在这样或那样的问题和困难。目前，物业管理投诉居高不下；

　　管理不规范；小区内设施设备不全，管理维修困难等问题，已经影响到物业管理的前进、发展，也影响到业主们的利益。这些问题固然有这方面或那方面等诸多原因，但如何做好物业管理的前期介入，对物业进行前期管理已经引起多数物业公司的高度重视。

　　第一篇物业管理前期介入的定义和作用

　　物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等，就参与介入，从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。随着地产、物业管理行业的发展、壮大，已经有不少的开发商意识到前期介入是保证产品、品牌的重要条件，是实施物业管理的首要环节。实践证明，前期介入具有以下作用：

　　1．有利于优化设计，完善设计细节

　　物业管理公司在项目设计阶段，从业主或使用人的角度，凭专业人士的经验对所管理物业的设计进行审视，对不当之处提出修改方案，可优化设计，完善设计中的细节，避免一些在后期工作中难以解决的问题。例如：小区在设计车辆和人行出入口时候，物业公司会建议在保证车辆和行人正常出行的情况下，出入口要少，利于物业安排岗位，并节约人工成本。会所产权一般归发展商所有，其运营费用是独立于物业管理费。很显然，那些纯粹向小区内业主开放的会所，除非收费昂贵，否则是不可能不亏的。所以在前期介入阶段，物业公司为保证日后会所的良性运行提出可行方案，否则亏本经营，将使会所功能下降，甚至形同虚设，最终导致业主的物业水准大跌。

　　2．有利于提高房屋建造质量

　　由于物业管理公司在物业使用与管理方面拥有第一手资料，对于楼宇在长期使用过程中所暴露出的各种工程质量问题十分了解，通过参与物业施工建设阶段监理，强化了施工过程中的质量管理和监控，并尽可能把房屋质量隐患消灭在建造过程中，从而提高房屋的建造质量。另外在施工管理时候，开发商会派出工程师配合工程监理对施工单位进行管理，但是由于人员少，而且工程监理有时会对不规范的操作网开一面，所以工程质量还会存在一定问题，但是物业公司维修人员介入施工现场管理，绝不会通融，会要求施工单位严格按照设计图纸施工，因为日后出现的任何建筑质量问题，业主首先找的是物业公司，所以可以提高房屋建筑质量。

　　3．有利于保证物业的使用功能

　　物业管理公司通过参与竣工验收和接管验收，按有关标准严格验收，能确保房屋和各类设备及附属配套设施正常的使用功能和使用安全。

　　4．有利于加强对所管物业的全面了解

　　物业管理公司要想做好物业及其附属设施的维修养护工作，必须对土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等情况了如指掌，对于图纸改动或增、减部分作出认真记录。例如；管线节点的设置往往和设计图纸所标位置有一定差距，　如果布置管线时不在现场作记录，在后期管理中，可能就会出现脱节的现象。相对来说，物业管理人员对土建结构部分了解得不用太深，而对设备安装、管线布置等情况则应充分掌握，便于后期管理。由于加强了对所管物业的全面了解，就为竣工验收、接管验收打下了基础，可提高验收质量，缩短验收时间，对验收中发现的仍需改进之处，也比较清楚，容易交涉和协调。

　　5．前期介入有利于

后期管理工作的进行

　　物业管理公司通过前期介入，保证了设计、建造质量和对物业的全面了解，对后期的物业管理就带来了很多便利，既便于维修保养计划的安排与实施，又能保证维修质量，从而提高了工作效率和工作质量。同时，在前期管理中，经过一段时间的磨合，便于理顺同环卫、水电、通讯、治安、维修、绿化等各部门之间的关系，建立顺畅的服务渠道，有利于后期管理工作的进行。

　　6．有利于树立物业管理公司的形象

　　如果接管与入住同步进行，物业管理公司即使再努力，也会被各项繁杂事务搞得焦头烂额，折腾不出头绪，并且容易忙中出错，以致严重影响物业管理企业的专业形象。

篇5：高档住宅楼盘前期介入物业管理方案(2)

　　高档住宅楼盘前期介入物业管理方案（2）

　　第二篇前期介入的工作内容

　　1．前期介入的一般程序：由地产、物业双方确定工作内容要求;并物业组成前期工作小组;制定工作计划并按照计划实施。

　　2．前期介入的工作内容：前期介入主要分五个阶段实现：规划设计阶段、营销策划阶段和施工建设阶段，验收阶段，项目入伙交付业主使用。

　　第一节：规划设计阶段介入

　　规划设计阶段包括：

　　物业对项目总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置、管理用房等方面应注意的内容提出合理划建议。

　　规划设计评估的程序：

　　1．地产提前1 个月向物业提出书面知会，要求物业参与某项具体项目规划设计的评估，并提供评估报告。

　　2．物业接到书面知会后，于3日内回复，由相关部门牵头组成评估小组，并向地产提交评估所需的开发资料目录。

　　3．开发资料包括：企划文件（市场调研、产品定位、目标客户定位、目标客户资料）；设计文件（规划图、建筑、结构设计说明书、给水排水设计说明书、电气设计说明书、弱电设计说明书、采暖通风空调设计说明书、动力设计说明书、交通分析、绿化分析、经济指标等）。

　　4．地产接到资料目录后及时内向物业提供具体资料，对不能提供的资料，书面知会物业，并于一周内组织所属项目、设计、工程、营销等部门召开项目说明会，介绍项目情况并解答疑问。

　　5．物业接到开发资料后一周内，组织评估小组研究，完成项目及类似典型项目的实地考察。

　　6．评估小组根据开发资料中针对项目评估细则所列内容，及项目说明会、实地考察情况，于一周内详细编写完成《项目规划设计评估报告》，并提交物业相关部门。

　　7．物业相关部门在评估小组提交报告3日内，组织公司评审组对《项目规划设计评估报告》进行评审。

　　8．评估小组根据物业公司评审会议的意见，于3日内完成对《项目规划设计评估报告》的修改。

　　9．经修改的《项目规划设计评估报告》由物业公司相关部门组织相关评审组成员会签后，提交物业公司总经理审核签发。

　　10．物业公司总经理签发后，评估报告提交地产公司。

　　11．项目规划设计总体评估要点：

　　住宅区规划功能区分合理，居住私密性和社区交流协调。

　　住宅区道路交通规划合理，车流人流组织兼顾，停车位充足。

　　建筑与自然和谐，采光、通风充足，环境优美。

　　生活便利，基本生活配套齐全，出行便捷。

　　设备、设施保障充分，水、电、煤、电信、广播电视、电梯、污水处理等可靠完善。

　　注重环境生态，使用环保、节能等环保材料、设备设施。

　　安全防卫设计完备，运用先进技防手段，安全及消防配置充分。

　　智能化配置先进，网络资源充分，便于数字化小区建设。

　　便于物业组织管理，节约管理成本。

　　各项技术经济指标在同类住宅区中水平领先。

　　项目规划设计分类评估要点：

　　1．安保布局

　　a) 便于安保管理区域分割，消除管理死角。

　　b) 便于安保管理视线的巡查，避免管理的盲点。

　　c) 人员及车辆各级出入口设置清晰，便于动态管理。

　　d) 安保设备设施配置齐全，可采取有效措施防范。

　　e) 安保技防措施完备，形成多层次的安保体系，信息汇总通畅，反应快速。

　　2．消防布局

　　a)消防设备、设施配置（灭火器、消防箱、室内（外）消防栓、消防泵、烟感、自动喷淋等）充分合理，使用可靠。

　　b) 消防车道设置合理，其位置及转变半径符合国家规范。

　　c) 消防登高面（场地）设置合理，其位置及面积符合国家规范。

　　d) 消防通道、门、墙、避难区设置合理，符合国家规范。

　　3．交通布局

　　a) 各级道路的功能分配充分合理，有层次感，线路清晰，便于分流管理。

　　b) 主要道路和出入口人车分流，在设计和设施配置上考虑到限速要求及回车余地。

　　c) 机动车位配置充分（一般住宅不少于户数的2：1、另加访客车位占车位数的 5%，联排别墅等高标准住宅应按

户数 1：1, 另加访客车位占车位数的10%）。非机动车位配置充分（一般住宅不少于户数1：1.5，以上指标可以按照不同地区需求进行调整），便于停放。

　　d) 有条件，宜设置地下机动车停车库，应符合国家规范。

　　4．生活配置

　　a) 根据小区周边（1公里范围）市场、商业配套状况设置充足市政、商业用房。

　　b) 一般应考虑超市、菜市场、医疗、教育、邮政、银行、餐饮、美容美发、建材、文化娱乐、交通等的配套服务功能。

　　c) 如住宅区设置商业配套，宜独立集中，并事先规划商业功能的划分和商业经营的配套条件，应尽量避免产生干扰。如利用住宅层设置营业场所，出入口或楼梯须与住宅分开。

　　d) 如住宅区设置会所，宜独立设计。会所面积、活动项目宜根据住宅区面积、档次、经营方式合理配置。例如：一般10万平方米以上的住宅小区宜设置项目：健身、乒乓、阅览、儿童活动室、棋牌、桌球、多功能厅等；面积在400平方米左右，住宅区建筑面积每增加10万平方米会所面积增加200平方米。

　　（指标供参考）

　　5．设备配套

　　a) 水、电、煤、电信、广播电视、污水处理等的设计容量应能满足使用需要，并留有适当扩展余地。

　　b) 配电、水泵、电梯、中央空调的设备定型成熟可靠。

　　c) 沟、管、渠、井的设置合理，便于维护保养。

　　d) 公共照明、楼道照明配置合理。公共照明数量、亮度、位置合适，宜采用节能装置。楼道照明十层以下住宅宜采用节能自熄开关，十八层以上高层住宅宜应设疏散诱导照明和灯光疏散指示标志。

　　e) 配电房、水泵房、电梯机房、中央空调机房等设备房设计应符合国家规范。水泵房不应设在住宅建筑内，给水泵房内不应有污水管穿越，电梯井不应紧邻卧室，紧邻书房及起居室时，应采取隔音措施。

　　6．智能化配置

　　a) 安保智能化一般可配置红外线周界防越系统、门禁可视对讲系统、小区巡更系统，电视监控系统、车辆道闸管理系统、室内紧急呼叫系统、电梯内紧急呼叫系统、居家安防系统等，并与中央控制中心联网。

　　b) 网络智能化一般可配置社区宽带、电子公告牌、社区物业管理网络平台系统。

　　c) 设备管理智能化一般可配置公共照明管理系统、停车库管理系统、电梯运行状态管理系统、消防管理系统、配电及给排水管理系统、家庭表具管理系统、煤气泄漏报警系统、紧急广播系统等，并与中央控制中心联网。

　　d) 中央控制中心位置宜管理处相邻相近，布线系统应分考虑与中央控制中心的距离和由此造成的信号衰减。

　　e) 智能化设备和技术应考虑技术先进性、设备标准化、网络开放性、系统可靠性及可扩性，采用成熟产品。

　　7．房屋单体

　　a) 屋面应充分考虑到防水及隔热效果，可上人屋面及屋顶花园满足其特殊要求。

　　b) 墙体应充分考虑到防水、隔热、隔音效果。

　　c) 楼板厚度与隔音符合国家规范。

　　d) 住宅分户门宜采用统一制作的安全防卫门。

　　e) 住宅外窗应考虑开启方便，尺度（安装空调要求），隔音防水效果好，不宜近距离直接面对其他住户的门窗。

　　f) 厨房设计应遵循洗、切、炒流线，操作面长度宜在2—3米，燃气热水器位置合理，灶宜避开窗口设置。

　　g) 卫生间不应直接开向起居房，餐厅或厨房不应布置在下屋住户厨房、卧室、起居房和餐厅上层，有上下水的洁具宜尽量避开卧室墙面布置。

　　h) 厨房、卫生间隔楼板及墙身应充分考虑防水隔声设置，地漏位置合理，便于检修。

　　i) 管道、管线布局合理、互不干扰碰撞，尺寸符合国家规范，管道井检修孔应设置合理，便于检修。

　　j) 宜采用垂直烟道，断面尺寸充分（一般不少于250mm），应有防止油烟回流和串烟措施。出屋顶口高度适中，高层宜安装无动力风帽。

　　k) 底层地坪应充分考虑防潮措施。

　　l) 房型设计应考虑生活习惯，不宜引起装修时的大改动（敲墙、再次分隔等）。

　　m) 有上部屋面阳台或管道可直接下至下一层屋面（阳台）时，应考虑防盗措施。

　　n) 阳台栏杆或栏板高度合理（一般不少于1.10M），宜采用垂直杆件，杆件距小于0.10M，防止儿童攀爬。

　　8．室内配置

　　a) 室内空调机位设置合理，应与家具布置一并考虑。卧室内宜避免对床直吹。

　　b) 室外空调机位应考虑外墙美观、设置统一机座、安全隐蔽。

　　c) 室外空调机位应考虑安装及维修便利。距离过近而对吹的室外机应相互错开，与邻套住宅机座相

　　d) 邻时，应采取安全隔离措施。

　　e) 空调机冷凝水和隔霜水应设专管排放，或接入阳台排水系统。

　　f) 室内空调洞位置合理，应靠近室内机位，管中应距地2.2米左右，向外倾斜10度左右。

　　g) 当户型或厅房过大时，应考虑柜式空调的要求。

　　h) 如使用小型中央空调，层高应大于3.3m，并留有室外机位置。

　　i) 室内各类插座、开关位置合理，应与家具布置和使用习惯一并考虑。配电箱配出回路设计分配合理。

　　j) 电视、信息（电话和数据）插座宜在主卧、起居、书房分别设置，且不宜并行设置。

　　k) 联排别墅及跃层宜在二层设置进户对讲。

　　l) 高档住宅宜考虑居家安防系统的配置及扩展功能。

　　9．绿化配置

　　a) 绿化布局合理，乔木、灌木、花、草的配置层次丰富，数量品种充足，造型优美。

　　b) 绿化率、集中绿地率设置合理，分布均衡，集中绿地位置适中，便于人流自然汇聚。

　　c) 绿化品种适宜当地气候条件，以变色观叶植物为主，茂盛期长，成活率高，抗病虫性好。

　　d) 绿化品种便于养护，养护成本节约。

　　e) 绿化布局不遮挡住宅采光，便于人行通行，宜考虑行走习惯。

　　f) 绿化品种宜无污染，兼具吸收有害污染功能（如尾气）。

　　g) 主干道两侧及集中绿地宜

有大型树木。

　　10．景观配置

　　a) 景观装饰布局合理，宜处于相对而言对人流集中的区域。

　　b) 采用水景应考虑水系的水质、清理、保洁、排泄、补充、养护。

　　c) 水系岸床设计应考虑防渗漏效果。

　　d) 不宜在小区内设置深度超过1米的水系，并有防护或警示。如利用自然河道水系超过1.5米,，还应配置相应的救生设备、设施。

　　e) 景观装饰应便于清洁、养护，宜采用牢度较高、不易污染、损坏、变型、破旧的材料。

　　f) 泛光照明不影响住户，不造成光污染。

　　11．公共空间

　　a) 应充分考虑雨水排泄能力的设计，避免排泄不畅通。

　　b) 宜设置可开展社区活动的集中场所及避难场所。

　　c) 公共活动区域分布合理、均衡，位置适中，并尽量减少对住户的影响。

　　d) 绿化及保洁用水取水口设置合理（一般距离不大于150m）。

　　e) 各类表具、表箱设置合理，便于查看、收发。楼道内应设置公告栏，宜预留牛奶箱，休闲椅位置，室外信报箱应有防雨措施。

　　f) 楼宇入口处及公共场所宜考虑残障人员出入，宜设置无障碍通道和设施。

　　g) 公共空间的道路、踏步、坡道应考虑老人、小孩等行动不便人员，宜设置相应保护措施。

　　h) 楼道、楼梯、过道便于家具搬运、人员不易碰撞。

　　12．生态环保

　　a) 住宅区内无污染环境的生产性经营性项目。

　　b) 住宅区内污水处理排放符合国家规范。

　　c) 住宅区内无各类污染源。

　　d) 周边应无直接或间接严重影响住户的污染源。

　　e) 宜采用对太阳能、雨水、绿化枝叶等的再次利用技术。

　　f) 垃圾收集宜采用有害、有机、无机的分类收集，宜采用垃圾压缩或生化技术处理。

　　g) 垃圾房及变电房、煤气调压站或其他信号发射装置应选择隐蔽位置，尽量不影响住户及环境。

　　h) 宜在住宅区内形成自然生态链。

　　13．管理用房

　　a) 物业管理处

　　管理中心功能：经理室、接待区、资料室、办公区、会议室、卫生间、中央监控。

　　作业用房功能：保安值勤室、用具房、维修清洁绿化工具房、员工休息室、员工生活用房。

　　总面积：根据住宅区管理面积和功能配置。（各地法规要求不一样）一般：

　　管理处用房面积=住宅区总建筑面积/100*0.2（指标供参考）

　　位置：住宅区中央，底层。

　　b) 业委会、居委会（根据当地政策）

　　功能：办公室、资料室、会议室、接待室

　　面积：根据具体情况而定

　　位置：和管理处相对接近，业委会与居委会可联合设置于一处

　　14．新材料、新技术

　　a) 应尽量采用较为成熟并有先例的新材料、新技术。

　　b) 试验性新材料、新技术应充分论证，先行试点。

　　c) 采用新材料、新技术应预留充足备品备件。

　　d) 采用新材料、新技术应充分考虑今后的维修养护便利及成本。

　　15．管理成本测算

　　a) 对规划应充分测算今后产生的管理成本。

　　b) 管理成本应与市场上类似住宅接近，如因规划设计原因造成差距过大，应知会地产共同协商，相应改进规划、设计。

　　16．与相似典型项目的比较

　　a) 相似点

　　b) 差异点

　　c) 优势

　　d) 劣势

　　e) 改进建议