大厦项目物业前期工作计划

　　大厦项目物业前期工作计划

　　分三个阶段进行。

　　第一阶段：签署物业委托管理合同----工程竣工验收。主要任务是，中期介入，扮演监理。工程进入到设备安装和内部装修阶段，公司派出有经验的工程人员参与进来，一方面熟悉线路管道的铺设走向，另一方面对设备安装的质量进行监督，提出合理化建议。中期介入对日后的设备维护、检修作用极大，派出人员作为日后负责工程的管理人员，由于对安装布线了如指掌，一旦有故障能够迅速查找原因、修复故障。物业公司介入工程监管，既对设备安装质量协助把关，更多是着眼于以后长远的使用，尤其是监理公司不太注意的一些小问题，验收时虽构不成大问题，但时间一长，小问题就会变成大问题。

　　第二阶段：工程竣工验收----移交接管。主要任务是，晚期介入，开始管家。这一阶段主要是做好以下几方面工作：

　　一是做好全面接管的筹备工作，开始履行“管家”的职责。物业管理的整套队伍基本到位。1、开展员工岗前培训，为进驻打下良好基础。2、建立健全各项规章制度，包括员工行为规范制度、投诉处理程序、装修申请程序、设备操作程序等运作程序制度，为实施规范化管理创造条件。3、统一员工着装，管理统一标识将公司的精神面貌和良好形象置于社会公众面前。4、物料准备，筹措必备的物业管理所需物资装备，保证接管后顺利展开工作。

　　二是做好物业的接管验收。1、针对现实的接管验收中很少有整个物业同时移交的情况，对设备接管可采取调试验收合格一项就移交一项的办法。2、竣工验收接管既要在大的方面把握质量关，也要在小的方面把细节问题逐一列明，尤其是土建安装的问题，要求建设单位承诺整改期限。3、资料移交清楚。包括工程图纸、立项到开工的所有文件资料、全套竣工图、设备清单、设备保修合同、验收合格手续文件等。4、接管验收一定要写明接日期，以便划清责任界限。

　　三是做好物业的开业筹备。1、物业的清洁，物业全面接管后，进行清洁“开荒”达到物业干净明亮，以窗明几净的面貌迎接开业。2、物业的装饰，新的物业就需精心装饰，既要体现喜庆气氛，更要显示与众不同的气派。3、设备的试运行，照明、空调、电梯、给排水、消防报警等系统的正常运作是大厦运转的条件。验收合格，并不意味着开业时就不会出现问题，为确保开业时设备的正常运作，要对设备进行连续运作检验，发现异常及时处理。

　　第三阶段：物业开办期（时间为三个月左右）。这一时期主要是，做好各方面关系的沟通，横纵理顺，上下协调；人员、设备、管理全面磨合，完善规章制度，提高服务质量；开展客户调查，调整管理思路，适应客户的需求。

　　通过前期扎扎实实的工作，使大厦进入全面正常的物业管理阶段，按照物业管理委托合同书的要求，不断的提升管理档次和提高服务质量，为实现物业管理优秀大厦的目标创造条件。

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篇2：巴比伦花园物业交付前管理计划

　　巴比伦花园物业交付前的管理计划

　　我公司将根据贵方物业施工进度的实际情况，对“巴比伦花园”制订相应的科学、成熟的物业管理前期顾问工作计划，并按计划开展各项工作，为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的基础。

　　1、建设施工

　　建设过程中，物业管理前期顾问人员应经常到现场了解工程进度、施工情况，逐步增加对物业硬件的了解，对有些影响使用功能的问题应早发现、早协调、早解决，为今后的物业管理工作奠定良好的基础。

　　提出设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建议；

　　分析物业建造选料及安装，改善设备使用效果，减轻后期管理的压力；

　　审查有关工程（包括绿化工程）的优劣，提供改善意见；

　　提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见；

　　提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见；

　　帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护，以避免施工对材质造成损伤；

　　提前熟悉房屋中的各种设备和线路，包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能；

　　检查工程施工进度（根据需要参与建造期有关工程联席会议和建筑师定期碰面会等）；

　　检查前期工程的施工质量，并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议；

　　配合设备安装、管线布置，进行现场监督，确保安装质量；

　　提出遗漏工程项目的建议；

　　对小区公建配套设施设备的进行探讨，能够使公建配套设施设备满足今后客户的发展需要和贯标（ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等）需要，减少成本投入和今后的物业管理成本。

　　2、竣工验收

　　物业管理前期介入人员将定期视察施工现场，参与工程例会，及时提出维护发展商利益和保证施工质量的专业意见和建议，协助开发商做好使用功能的验收，对各种设备、管线都逐一检查。

　　参与委托方的房屋、设备、设施的竣工验收，并建立验收档案；

　　发现可能存在的施工隐患，并列出遗漏工程；

　　参与重大设备的调试和验收；

　　制订物业验收流程；

　　指出工程缺陷，就改良方案的可能性及费用提出建议。

　　3、物业销售

　　良好的物业管理形象及物业管理品牌会吸引大量的购房者及租房者，同时也有助于贵方提高企业品牌形象及知名度。物业管理前期介入人员将根据实际情况，协助贵方的物业销售、租赁和宣传推广。

　　制定合理的物业管理收费标准，为物业销售、租赁作好准备；

　　售楼处及样板房的保安、保洁指导，规范服务，建立良好的物业形象；

　　委派物业专业人员现场解答客户对小区物业管理方面的疑问；

　　对物业人员和销售人员进行物业管理基础培训工作；

　　提供有关售楼宣传所需要的物业管理资料。

　　4、规章制度制订

　　物业管理前期介入人员将制订相应的规章制度及编制有关文件，印制各种证件，进行机构设置、人员聘用和人员培训前期工作。

　　住宅使用公约；

　　装修管理办法；

　　装修管理协议；

　　入伙手续书；

　　代办服务委托书；

　　保管钥匙委托书；

　　保管钥匙承诺书；

　　房屋验收表；

　　钥匙签收表；

　　业主信息表；

　　施工人员登记表；

　　安全责任书。

篇3：巴比伦花园物业交付后管理计划

　　巴比伦花园物业交付后的管理计划

　　为了使物业保值、增值，管理处工作人员会认真做好物业的接管验收工作，加强装修管理，增强业主和物业公司之间的沟通，以确保物业品质不断得到提升，同时为开发商提供一个后续的优质的售后服务工作，使开发商与物业公司的品牌共同提高，达到“双赢”的目的。

　　1、业主入户前

　　我公司对物业进行现场查勘，力争在小区工程建设收尾阶段从物业管理的角度提出改进或布置措施，配合准备接管验收所需要准备的资料及其他相关工作。

　　在和发展商进行物业的交接验收中，由我公司提出接管验收所需要的所有书面资料（验收标准参照建设部颁布的《房屋接管验收标准》）。对于验收中发现不合格情况由我公司提出整改单，在一定期限内由开发施工单位整改修复，再由我公司验收合格后接受。

　　同时协助发展商制定《使用公约》、《业主手册》等文件，同时准备好业主入户所需要的《入伙手续书》、《业户信息表》、《入伙资料签收表》、《房屋质量整改通知书》、《装修管理办法》、《装修管理协议》、《代办服务委托书》、《房屋验收表》、《钥匙签收表》等书面资料。另一方面，做好小区的开荒保洁工作，进入日常工作状态；保安人员要熟悉小区情况；设备维修人员做好检查工作，保证公共设备设施的完好，以一个整洁、舒适、温馨的环境迎接业主入户。

　　2、业主入户中

　　业主入户中由我公司设备维修人员陪同进行房屋内部验收、抄表，对于业主发现的问题予以记录。向业主交付填写的资料有：《业户手册》、《装修管理办法》、《入伙资料签收表》、《业主信息表》、《房屋验收表》、《钥匙签收单》等，并及时向业主介绍有关物业入伙后的管理规定。

　　其中尤为重要的工作就是装修管理，按公司标准向业主做好解释工作，并准备好《装修申报表》、《施工人员登记表》、《施工人员出入证》、《施工许可证》、《动用明火许可证》、《安全责任书》等书面资料，业户服务人员会将《施工人员登记表》复印件交保安主管；

　　保安巡岗按表查验施工人员的 《施工人员出入证》，并巡视跟踪施工队的装修过程，督促施工队文明施工，保持环境整洁，建筑垃圾规定袋装化并及时清理到指定的堆放地，不允许将垃圾堵住楼道，不允许将水泥浆、剩漆、胶水、可燃液体倒入下水道；夜间保持施工区安静。管理处除保安外，业户接待、管理处经理都应当定时对装修施工现场检查，发现违章及时纠正，装修结束应经过验收，装修期间的装修材料运出小区应当应业户签字并经管理处经理确认。

　　3、业主入住后

　　进入全面管理阶段后，物业管理处将以公司企业标准为指导，主要开展以下工作（但不限于）：

　　房屋管理：建筑物以及其附属物的保养、维修；

　　设备设施管理：对物业范围内的共用设备设施日常的运行、保养、维修；

　　清洁管理：加强清洁员工的管理，维护物业范围内的清洁卫生；

　　绿化管理：物业范围内的绿化建设和养护；

　　消防管理：建立消防队伍，对物业范围内消防器材、消防设施等管理；

　　安全管理：加强保安队伍的建设管理，确保物业内安全、舒适；

　　车辆管理：维护行人、车辆的交通秩序，以及车辆停放秩序；

　　产籍管理：指对产权登记过程中所产生的各种图表、登记资料进行完善和修正，保证产籍的完整、准确、与实际相符；

　　财务管理：对物业管理资金运作和管理；

　　协调因房屋质量引起的业主与发展商之间的纠纷。

篇4：Z住宅小区物业管理服务整体设想

　　Z住宅小区物业管理服务整体设想

　　坚持以社会效益、环境效益为主，经济效益为辅的经营宗旨，倡导“以人为本”的服务理念，形成规模优势，优质服务，保本微利，为业主/住户当好管家。

　　通辽市沁源物业管理有限公司将导入业内先进的管理体系，使物业管理服务工作快速走向标准化、规范化运作。

　　5．1全面推行酒店式物业管理，建立“服务中心”；寓管理于全面、细致的服务之中。

　　借助其他先进物业公司成功实施的酒店式物管经验，并会同项目管理处提供全天候、全方位、全过程的酒店式服务，对建筑物、公共设施、机电设备、绿化清洁实行严格的管理，对业主及物业使用人则体现为热情服务，提供全面的酒店式物业管理星级服务。物业管理公司与业主及物业使用人之间，不再仅仅局限于管理者与被管理者的关系，而是充分体现服务提供者与服务接受者的关系。

　　2推行“全员首接责任制”。

　　第一代酒店式物业管理模式仅在服务中心实行“首接责任制”，就已经极大的调动了服务中心员工的工作主动性。为了提升服务水平，我们将推行“全员首接责任制”。每一位员工都有责任和义务接待业主和访客的建议，并在第一时间传递到服务中心，并有义务跟踪处理结果，通知建议人，使服务得到自始至终完整体现。

　　3智能化物业管理。

　　物业接管后我们将实行封闭式管理，借助原来已完善的先进的楼宇智能化系统，充分发挥智能化设施安全、高效、方便之优点，保障为业主和物业使用人提供安全、方便的工作和生活环境。

　　4根据业主/用户的实际需求提供“个性化”服务。

　　加大服务深度及广度，在管理公司营造的特定氛围之下，使生活康建物业管理公司下的业主/住户处处感受到舒适、便利，创造温馨和谐的生活环境，真正使业主体会到居住的快乐 。

篇5：小区物业管理内容(5)

　　小区物业管理内容（五）

　　在接管小区物业后，我们将就下列事项进行管理：

　　1、房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等；

　　2、房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、加压供水设备、配电系统、公共消防设备、中央供水系统等；

　　3、物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施的维修、养护和管理，包括道、室外上下管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车棚、停车场等；

　　4、物业规划红线内附属配套服务设施的维修、养护和管理；

　　5、公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运，包括公共场地、房屋建筑共用部位；

　　6、交通、车辆行驶及停泊；

　　7、配合当地公安机关进行安全监控和秩序巡视工作；

　　8、组织开展社区文化娱乐活动；

　　9、整理、保管与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料；

　　10、对业主和物业使用人违反物业管理法规政策及业主公约的行为进行处理。包括责令停止违章行为，要求赔偿经济损失及支付违约金；

　　11、处理法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项；

　　12、积极配合小区的销售。13、太阳能统一编号。