政务中心前期物业筹备工作方案

　　政务中心前期物业筹备工作方案

　　为了能更好的做好济南市政务中心早期介入的准备工作，确保今后进一步工作能够有条不紊的进行，特此展开前期物业筹备工作，具体工作方案如下：

　　（一）筹备小组：

　　总负责人：

　　成员：

　　（二）工作内容：

　　一、项目调查：

　　负责人（）

　　1、资料收集。通过各种信息渠道对项目的背景资料及定位、业主的定位、价格定位、同行业单位的的资料进行收集整理与统计分析。

　　2、实地考察。进入项目现场，对本项目进行实际勘察，了解所需提供的服务类型、方式及管理内容（服务、管理、维护和维修、组织和协调工作）。

　　二、管理体系及人员编制：

　　负责人（）

　　项目接管后管理工作开展所需的相关文件及组织架构、人员配备分析及整合。

　　三、对外联系

　　负责人（）

　　与项目负责人、有关单位、联系人沟通联络。提供包括项目、企业、市场和相关行业的资料信息清单和访谈对象清单。

　　四、对外宣传

　　负责人（）

　　通过制作宣传片、宣传册及开展观摩点参观、听取工作汇报等活动对本公司进行宣传，为下一步工组的开展打下良好基础。

　　五、项目人员进入

　　负责人（）

　　由工程部及专业工程人员为项目负责人提供工程技术顾问服务，同时派出项目物业管理专业人员前往贵项目进行考察，从楼宇使用的角度随时提出合理化意见和建议。

　　A.参照整个项目不同部分的设计功能，协助项目管理部门完成工程设备设施的安装；

　　B.根据项目特点，协助开发商制定物业装修方案；

　　C.从使用者的角度，协助开发商工程部门检查基本设计及设施施工，以达到特殊使用管理的要求；

　　D. 提供改善主要设备及改良服务的意见。如供电量等问题，以避免于项目落成后加装需要的设备而影响其它设施的运行及外观形象。

　　（三）筹备制度

　　1、例会制度。定期开展筹备小组例会，由总负责人主持。讨论工作进展，分析问题要点。

　　2、定量制度。有目标性的开展工作，明确思路方向，按每日、周、月计划性实施工作，以紧凑的时间完成筹备任务。

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篇2：项目前期物业筹备工作(1)

　　项目前期物业筹备工作（一）

　　"SSDD"中各种物业管理工作是否能顺利落实，主要看有多长的筹备阶段来完成物业的所有筹备工作。从专业角度来看，愈早能让物业管理队伍熟识项目现场，就愈早能有序的对物业实体进行有效管理。

　　一、前期工作计划

　　**物业在成为物业管理顾问商后，将根据物业施工进度，制订科学、成熟的物业管理顾问工作计划，并按计划和阶段开展各项工作，为将来的物业管理工作顺利开展，打下扎实的基础。主要工作包括：

　　≈对物业的建筑遗留事项提出意见和建议

　　≈对物业的机电设施运行提出意见和建议

　　≈对物业的智能系统提出意见和建议

　　≈参与各项工程招标工作

　　≈跟进物业装修施工和设备安装过程

　　≈编制年度物业管理收支预算

　　≈编制物业管理启动预算

　　≈协助管理公司申报管理费和其他收费标准

　　≈协助建立人员架构，并帮助招聘管理员工

　　≈制定及完善各项物业管理制度

　　≈定期对各部员工进行培训

　　≈安排清洁和保险招投标

　　≈协助挑选和定制员工制服

　　二、协助物业推广，促进物业销售

　　运用顾问商的介入，加强购房者对售后优质服务的信心，更有助于贵公司树立品牌形象，同时顾问商还将协助销售宣传推广活动，如：

　　≈建议在售楼现场派驻老年门童、专业保安、保洁员等物业工作人员，并身着顾问商在香港专业设计的制服，从事迎宾、指挥车辆、保洁等工作，务求前期建立物业品牌形象。

　　≈派物业专员赴现场解答客户对物业管理方面的咨询和疑问。

　　≈为销售人员提供物业管理基础培训及客户服务培训，商讨在销售中有关的物业管理问题。

　　≈提供有利于售楼宣传所需的物业管理资料。

　　≈对管理服务承诺实施计划安排，增加买家信心。

　　≈对楼盘入伙程序和事项的布置设计提供意见，并安排好管理措施。

　　≈对买家提供超前服务，定期征询意见，提供物业管理信息等。

　　三、检讨物业成本，节约物业投资

　　顾问商凭借多年管理经验及委派有经验的工程人员定期参加前期项目工程例会，对"SSDD"环境及设备建材等方面提出有利于销售、节约投资、方便管理的意见和建议，如：

　　≈制订物业管理收费标准，为物业预售创造条件。

　　≈针对智能化采用的程度和深度进行探讨，即可以促进销售宣传，又可满足今后科技及客户发展的需求，以及尽量减少投资成本。同时考虑到管理中通过有效的人与技的结合，减少今后的管理成本。

　　≈根据"SSDD"情况提出物业改良及增减工程项目之建议，以节省工程费用及达到最高经济效益。

　　≈根据以往经验，编制保养合同及招标文件规格，并利用顾问商的服务网络，以最优惠的价格寻找提供服务的承接商。

　　四、从管理者角度，改善设计缺陷

　　在以往许多项目中，发展商在很大程度上依赖建筑设计单位确定物业的功能及配套设施，事实上，没有哪一家设计单位对物业日后的运行及管理能够比有经验的物业管理公司有更深刻理解。因此往往在交楼之后才由小业主和物业管理公司发现一大堆设计缺陷，以致物业公司难以运作，业主怨声载道。为改变这一状况，顾问商将从管理者的角度，对物业及设施进行审视，尽可能将设计中的先天缺陷控制在尽量少的范围内，如：

　　≈建筑结构及功能设计。

　　≈小区人、车分流。

　　≈围墙和大门设置。

　　≈公共区域装饰易于维修和清洁。

　　≈公共照照开关设置及半开、全开和长明形式开闭。

　　≈建立合适的管理用房。

　　≈公共机房和管道井门锁钥匙的统一。

　　≈垃圾房设立和景观、环保的协调及垃圾分类。

　　≈设置必要的公共洗

手间。

　　≈信报箱设立方便使用和管理。

　　≈配置合适的告示栏、宣传栏、留言栏。

　　≈预留家用空调穿墙孔和室外机位置。

　　≈爱心援助系统和便民设施的设置。

　　五、智能系统顾问

　　顾问商从增加销售卖点、节约投资并结合管理需要和社会发展趋势，提供以下智能小区的基本功能配置：

　　序号项目子系统

　　一

　　SA

　　安全自动化公共部位及周界围墙闭路电视监控系统

　　周界围墙及重点部位红外联动报警系统

　　集群式楼宇联网可视对讲系统

　　电子巡更管理系统

　　电梯监控及紧急对讲系统

　　居家智能化三防系统

　　通讯对讲联络及社区紧急求助系统

　　道路交通管制系统

　　高层缓降救生系统

　　二

　　CA

　　通讯自动化电话通讯系统

　　综合布线系统

　　社区宽带网络系统

　　综合集成管理系统

　　光纤电视接收系统

　　卫星电视接收系统

　　物业自办电视节目系统

　　三

　　MA

　　管理自动化一卡通管理系统

　　车库自动化管理系统

　　园区电子公告牌系统

　　园区背景音乐及紧急广播系统

　　系统集成

　　六、跟进施工过程，保证顺利交接

　　为了保证日后管理工作顺利开展，必须对"SSDD"进行全面的了解，如果管理商在"SSDD"交付使用时才介入管理，就无法对诸如土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等物业的情况了如指掌。在"SSDD"交付前期，顾问商将定期视察施工现场，参与工程例会，及时提出维护发展商利益和保证施工质量的意见和建议，如：

　　≈检讨施工进度。

　　≈发现可能存在的施工隐患，并列出遗漏工程。

　　≈在交付前先作验收，并向发展商汇报一切承接商在安装工程上所未达设计规格及要求事项。

　　≈对今后不便养护和维修之处提出改进意见，并做好日后养护的重点记录。

　　≈协助检查施工质量。

　　≈参与重大设备的调试和验收。

　　≈提供成品保护措施。

　　≈指导物业验收工作。

篇3：项目前期物业筹备工作(2)

　　七、订立规章制度

　　在对物业实施管理之前，顾问商将根据物业设计度身定制管理模式，制订相应的规章及草拟有关文件、筹备成主业主委员会事谊、印制各种证件，以及进行机构设置、人员聘用、培训等工作，以便管理公司能有序地对物业进行管理。订立规章制度包括但不限于：

　　公开性文件，如：

　　≈前期物业管理协议

　　≈管理服务公约

　　≈业主公约

　　≈业主委员会章程

　　≈居住指南

　　≈装修指南

　　≈住户手册

　　≈住宅公共设施设备维修基金管理办法

　　≈精神文明公约

　　≈治安管理规定

　　≈车辆进出和停放管理规定

　　≈消防管理规定

　　≈环境卫生管理规定

　　≈招牌、广告及公共场地、墙壁、屋面管理规定

　　≈营业场所管理规定

　　≈文娱场所管理规定

　　≈装饰装修管理规定

　　内部管理制度，如：

　　≈人事管理制度

　　≈投诉管理制度

　　≈福利管理制度

　　≈通讯设备管理制度

　　≈管理体系及重大事项决策管理制度

　　≈考勤管理制度

　　≈员工基本规范

　　≈文件管理制度

　　≈财务管理制度

　　≈预算管理制度

　　≈培训管理制度

　　≈奖惩管理制度

　　质量手册及程序文件，如：

　　≈质量手册

　　≈文件控制程序文件

　　≈质量记录程序文件

　　≈管理评审程序文件

　　≈人力资源程序文件

　　≈合同评审程序文件

　　≈物业接管程序文件

　　≈服务项目的设计开发程序文件

　　≈采购程序文件

　　≈入住管理程序文件

　　≈内部审核程序文件

　　≈不合格程序文件

　　≈数据分析程序文件

　　≈纠正措施程序文件

　　≈预防措施程序文件

　　工作手册，如：

　　≈纪检纠察工作手册

　　≈各级岗位职责工作手册

　　≈社区文化工作手册

　　≈公共场地工作手册

　　≈营业文娱场所工作手册

　　≈房屋整改工作手册

　　≈空房管理工作手册

　　≈住户入住工作手册

　　≈装修管理工作手册

　　≈投诉的接待和处理工作手册

　　≈住户意见的征求、评议以及服务的定期回访工作手册

　　≈住户档案管理工作手册

　　≈物业软件的录入工作手册

　　≈便民服务实施工作手册

　　≈费用的统计、收取和追收欠款工作手册

　　≈环卫工作手册

　　≈绿化工作手册

　　≈报修工作手册

　　≈供配电设施设备工作手册

　　≈给排水设施设备工作手册

　　≈电梯设施设备工作手册

　　≈指挥中心设施设备工作手册

　　≈智能IC卡操作工作手册

　　≈库房工作手册

　　≈突发事件或异常情况处理工作手册

　　≈勤务工作手册

　　≈安全工作手册

　　≈门卫工作手册

　　≈巡逻工作手册

　　≈指挥中心工作手册

　　≈ISO9001认证规划

　　≈争创物业优秀规划

　　质量记录，如：

　　≈因数量达几百份，此处省略

　　八、员工培训

　　1、在"SSDD"物业入伙前，先行聘用基本管理员工，安排训练课程、以便于最短时间内，参与制订物业之管理制度。

　　2、为各级员工安排短期入职培训课程，令他们能充分认识本身应负的责任及工作范围，同时灌输正确的物业管理概念及知识。培训课

程包括但不限于以下内容：

　　≈项目开发情况、发展商、顾问商、管理商基本情况

　　≈企业文化、主要领导、对员工的期望

　　≈管理制度、职业道德及质量意识

　　≈相关法律法规

　　≈物业管理工作基本知识和物业理念

　　≈各相关岗位应知应会技能培训

　　≈礼仪培训

　　≈必要的军事培训

　　3、于完成短期培训课程后，安排各级员工进入物业内作实地训练，配合物业入伙，令物业管理工作能够全面开展，为业户及时提供高水准服务。亦可根椐贵司需要，安排高级管理层人员赴国外或香港、沿海参观及考察同等类型的物业，接受及吸纳先进的管理方式及理念。

　　4、顾问商还将于物业入伙后每6个月，安排重温培训班，使员工服务素质保持公司规定标准。