公共商业楼宇物业管理

　　公共商业楼宇是指由多家共同经营的商业房地产,它的经营范围已远远超出原来商场的概念,是一种集商业、娱乐、餐饮等各种功能为一体的经营场所。据悉,做好后期的物业管理,对提升商业楼宇的经营价值起着至关重要的作用。

　　1.一般性管理

　　(1)对小业主或承租商的管理。对统一产权型的公共商用楼宇可采用“合同or公约”管理模式,因为其经营者都是承租商,可以在承租合同中写进相应的管理条款,对承租户的经营行为进行规范管理,也可以以商场经营管理公约的形式对他们进行管理引导。对于分散产权型的公共商用楼宇则适合“公约”式管理,以公约的形式可以明确业主、经营者与管理者的责任、权利和义务,以此规范双方的行为,保证良好的经营秩序。

　　(2)安全保卫管理。由于公共商业楼宇容易发生安全问题,因此安全保卫要坚持24小时值班巡逻,并要安排便衣保卫人员在场内巡逻。商场晚上关门时,要进行严格的清场。同时在硬件上要配套,要安装电视监控器及红外线报警器等报警监控装置,对商场进行全方位的监控,为顾客购物提供安全、放心的环境,确保商场的货品不被偷盗。

　　(3)消防管理。公共商业楼宇消防工作要常抓不懈,不仅要管好消防设备、设施,还要组织一支义务消防队,并要有一套紧急情况下的应急措施。

　　(4)设备管理。要保证电梯、手扶电梯、中央空调、电力系统等的正常运行,不然就会影响顾客购物和商家经营,造成不必要的损失。

　　(5)清洁卫生及车辆管理。要有专门人员负责场内流动保洁,将垃圾杂物及时清理外运,时时保持场内的清洁卫生,对大理石饰面等要定期打蜡、抛光。车辆管理要分别设置汽车、摩托车、自行车停放保管区。要有专人指挥,维持良好的交通秩序,同时应设专人看管,以防偷盗。

　　2.特殊管理

　　(1)商业形象的宣传推广。做好楼宇商业形象的宣传推广,可以扩大公共商业楼宇的知名度,以吸引更多的消费者。这是整个商业楼宇统一管理的一项必不可少的工作。树立公共商业楼宇良好形象,下面两步不能少:

　　第一,营造特色。鲜明的特色是增加对顾客吸引力的重要筹码,为此,商家应树立与众不同、具有鲜明特色的形象。在实际管理中不断突出这些特色,使顾客潜移默化认知、追逐这些特色。同时,公共商业楼宇的良好形象一旦形成,便是一种信誉、品牌和无声的广告,说到底也就是一种无形资产。

　　第二,建立识别系统。企业识别系统(CIS)是强化公共商业楼宇形象的一种重要方式,是一种藉以改变企业形象,注入新鲜感,使企业更能引起广大消费者注意,进而提高经营业绩的一种经营手法。具体的做法是:综合围绕在企业四周的消费群体及其他的关系群体,以公共商业楼宇特有和专用的文案,作为顾客和社会公众识别自己的特征,并深入贯穿到涉及公共商业楼宇有形形象的全部内容。诸如:企业名称、自有商标、信笺、包装袋、员工服装等,使顾客通过对具体认识对象的特征部分的认定,强化和识别楼宇形象。

　　(2)承租客商的选配。

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篇2：商业广场物业管理成本测算实例

　　一、总体指标

　　按业主总体要求,物管处工效考核年总指标为(100% 入驻率):开支100万。

　　按以上指标,每月平均分解为:开支8.33万。

　　二、各部门指标分解(按100%入驻率)

　　1、保洁队

　　每月人力成本合计:10人×500.00元+1×1200.00元=6200.00元

　　材料与其它开支:1300.00元

　　合计:7500.00元/每月×12月=9万元/年

　　2、保安部

　　每月人力成本合计:18人×700.00元+1×1200.00=13800.00元

　　其它开支:300.00元

　　合计:14100.00元/每月×12月=16.92万元/年

　　3、维修队

　　每月人力成本合计:9人×900.00元+1×1200.00=9300.00元

　　公共水电费成本每月:9500.00元

　　空调油耗平均每月:1.67万(年使用6个月×3.333万/月=20万)

　　物业维保(外协合同以外的)成本合计每月平均:750.00元

　　合计:平均每月36250.00元/使用空调每月52880.00元/不使用空调每月19550.00万元。

　　4、客户服务部

　　人员工资成本每月:4300.00元

　　办公费用每月:500.00元(含电话费)

　　宣传与培训费用:200.00元

　　其它费用:200.00元

　　合计:5200.00元

　　三、外协大型设备固定费用分解

　　1、梯维保:1.2万元/年,0.1万元/月

　　2、央空调维保:0.6万元/年,0.05万元/月

　　3、力系统维保:2万元/年,0.167万元/月

　　4、花木租摆、绿化养护:3万元/年,0.25万元/月

　　5、玻璃幕及结构维修:3万元/年,0.25万元/月

　　6、照明与亮化系统:0.6万元/年,0.05万元/月

　　以上合计10.4万元/年,0.8667万元/月

　　7、其它项目

　　设备年检费用:1.0万元/年,0.1万元/月

　　大厦修缮与其它不可预见性项目:8.5万元/年, 0.708万元/年

　　以上合计9.5万元/年,0.808万元/月

篇3：商业地产物业管理内容及方式

　　公共商业楼宇是指由多家共同经营的商业房地产,它的经营范围已远远超出原来商场的 概念,是一种集商业、娱乐、餐饮等各种功能为一体的经营场所。由于其物业管理内容包括单体商场物业(百货大楼、零售店),所以本章主要以它作为阐述对象。

　　一、公共商业楼宇的管理内容

　　1.一般性管理

　　(1)对小业主或承租商的管理。统一产权型的公共商用楼宇,其经营者都是承租商,可以在承租合同中写进相应的管理条款,对承租户的经营行为进行规范管理,也可以以商场经 营管理公约的形式对他们进行管理引导。对于分散产权型的公共商用楼宇,一般宜采用管理公约的形式,明确业主、经营者与管理者的责任、权利和义务,以此规范双方的行为,保证 良好的经营秩序。也可由工商部门、管理公司和业主、经营者代表共同组成管理委员会,由管理委员会制定管理条例,对每位经营者的经营行为进行约束,以保证良好的公共经营秩序 。

　　(2)安全保卫管理。公共商业楼宇面积大、商品多、客流量大,容易发生安全问题。因此,安全保卫要坚持24小时值班巡逻,并要安排便衣保卫人员在场内巡逻。商场晚上关门时 ,要进行严格的清场。同时在硬件上要配套,要安装电视监控器及红外线报警器等报警监控装置,对商场进行全方位的监控,为顾客购物提供安全、放心的环境,确保商场的货品不被 偷盗。

　　(3)消防管理。由于公共商业楼宇属于人流密集性场所,所以消防安全非常重要。消防工作要常抓不懈,不仅要管好消防设备、设施,还要组织一支义务消防队,并要有一套紧急 情况下的应急措施。

　　(4)设备管理。管好机电设备,保证正常运转是经营场所管理的一项重要工作。要保证电梯、手扶电梯、中央空调、电力系统等的正常运行,不然就会影响顾客购物和商家经营, 造成不必要的损失。

　　(5)清洁卫生及车辆管理。要有专门人员负责场内流动保洁,将垃圾杂物及时清理外运,时时保持场内的清洁卫生,对大理石饰面等要定期打蜡、抛光。车辆管理要分别设置汽车 、摩托车、自行车停放保管区。要有专人指挥,维持良好的交通秩序,同时应设专人看管,以防偷盗。

　　2.特殊管理

　　(1)商业形象的宣传推广。公共商业楼宇物业管理的一项重要工作,就是要做好楼宇商业形象的宣传推广,扩大公共商业楼宇的知名度,树立良好的商业形象,以吸引更多的消费 者。这是整个商业楼宇统一管理的一项必不可少的工作。以下我们介绍公共商业楼宇良好形象的作用,及如何建立维护公共商业楼宇的良好形象。

　　第一,公共商业楼宇良好形象的作用。

　　公共商业楼宇良好的形象是商业特色的体现,也是潜在的销售额和一种无形资产。

　　公共商业楼宇必须具有自己鲜明的特色,才会具有对顾客的吸引力。在各类商场不断涌 现,各种产品层出不穷、花样繁多的今天,顾客去何处购物,选购哪家商场的商品,会有一个比较、选择、决策的过程,也有一种从众心理和惯性。为此,商家应树立与众不同、具有 鲜明特色的形象,以特色丰满形象,以形象昭示特色,以特色的商业标识、商品、服务和特殊的营销策略征服吸引顾客,在实际管理中不断突出这些特色,使顾客熟悉。

篇4：浅析万达商业物业管理的定位

　　经历了一年多的“圈地运动”,万达MALL 在全国多个城市抢占了最富人气的近二十多个商圈,并取得了多个城市商铺销售率百分百的傲人成绩。但与之相对应的商业物业管理却程度不同地出现了一些问题,问题的根源究竟在哪里呢?经过近一年多的工作探索,我认为是我们的商业物业管理的定位有待商榷。

　　首先,由于首层商铺产权的出售,我们与传统的商业物业管理公司根本区别在于不具有经营权,因此我们无权也无需去直接参与经营,但我们有责任和义务去为所有的商户(经营者)营造良好的经营环境,创造旺场条件,同时对其经营行为进行约束和规范,尽量延长旺场的时间,以保证我们物业的不断升值。在这种情况下,我们在经营中所处的地位主要是引导性的、辅助性的,我们工作的着重点就应主要在于经营管理方面,因此我们应该是一家专业的经营管理公司!我们不应该去和市场力争主导地位,而主动承担太多本应由市场、商户或业主承担的风险。

　　其次,业主买铺、商户租铺这本身都是正常的生意。所谓生意自然有风险,对这一点,业主、商户比我们清楚的多。他们的抗风险能力比我们想象中要强的多。我们必须明确商业物业的工作决不是保证所有业主、商户只赚不赔的“救世主”。就目前我们的商业物业的工作流程和经营模式来看,我们介入太深,承担了太多的风险。

　　因此,我们的MALL 业态的管理机制应该定位于商业经营管理,但从目前的状况来看,由于我们万达多年从事房地产业,形成了独具特色的万达服务模式。虽然在整体的决策上集团开始向商业地产倾斜,并以神奇的速度创建了初具规模的商业航母,但各地购物广场的管理模式仍没有走出物业管理的范畴,强调管理的重点仍在于商场的保安、保洁工作。

　　商铺背后的升值空间不是与生俱来的,而是需要经营性管理的,我们应该从根本上转换思想,确立购物广场在管理上的商业经营机制。一旦这种商业经营机制得到良好的运作,纵使所有权分散了,只要我们负责业主的商铺代租和市场的统一招商管理,自然使得市场在自觉中运行,保证商场的专业化做旺。

　　目前我们万达集团正处于高速发展、向全国扩张的阶段,因此资金链要求较高,但我们必须清醒地认识到,一个项目的好坏,不仅仅在于工程质量,不仅仅看商铺出售情况,而更应该体现在一个项目能否长久持续的保持经营的旺势。从根本上来说,本人认为我们所从事的商业物业就是经营型物业,它除了具备“纯”物业管理外,还包括商业推广、策划和商业经营管理,并且这一点应该是商业物业管理的中心。

　　另外,从某种意义上来说,物业的延续是靠经营出来的。搞商业物业,尤其像我们在搞长期经营管理的商业物业时,经营管理就成了极重要和关键的企业职能。好的商场经营,可以成倍提高物业的价值,反之,可能造成物业贬值,而且可能带来后患无穷。

　　从根本上来说,商业物业经营管理搞好了,可以满足企业多方面的发展需求:反复提升万达品牌、增加我们的融资能力、扩大企业现金流、实现经常性回报、有利于全国范围内的跨地区发展。销售的成功、资金的回笼仅是一个项目成功的一半。只有明确了经营管理的定位,我们的工作才能有了明确的目标,旺场才有可能成为现实。

　　旺场不是我们所能经营出来的,我们只能尽可能的为旺场创造条件。而且我们承诺了为业主提供优质的售后服务,创造旺场条件当然是必不可少的。

篇5：商业广场物业管理技术标前言

　　商业广场物业管理技术标前言

　　各位领导、各位评委、各位专家：

　　大家好！

　　我非常荣幸能获得参与此次竞标活动的资格。我代表****物业服务有限公司向各位介绍我司概况。

　　**物业公司成立于20**年9月14日，是一家致力于物业管理服务全程托管和顾问服务的专业物业服务公司。以专业的服务水平为客户提供商场、写字楼、住宅物业的经营管理，物业资源的整合，物业经营环境的管理，员工服务技巧、服务礼仪培训等方面的服务。

　　经营管理的住宅物业成功服务的有**金海湾、**花园、汇景**、**新城、**世家等知名小区。为房地产开发公司与物业公司提供全方位的物业管理全程策划服务。我们在为客户提供专业服务的过程中，公司一贯秉承"诚信为基础、创新为动力"，执行"过程与结果双满意"的工作宗旨，探索出了具有**特色的物业管理模式，协助客户系列推出"今天我为您服务"、"贴心楼管员"、"总经理信箱"、"总经理接待日"、"总经理热线"、"接待首问责任制"、"人过地清"、"24小时的安全监控防范"等服务举措，积极营造 "沟通无限、理解万岁、真诚服务面对面"的人性化管理氛围，构筑物业管理与业主的信息直通车，赢得客户与业主的称赞。通过我们的专业服务为客户全方位提高了物业管理服务水平，为客户创立了企业品牌及创造了良好的经济效益与社会效益。

　　各位领导、各位评委、各位专家，广弘商业广场的前期物业管理项目如果我司有幸能中标，我司承诺严格按照投标文件和物业服务合同的约定规范管理服务，我们将绝对有信心给开发单位交一份满意的答卷，我们有决心、更有能力超越承诺。

　　最后再次感谢各位领导、各位评委和邀请我们参与的招标方，我的发言结束了，谢谢！

　　****物业服务有限公司

　　二0一六年八月