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业主委员会小区物业管理委托合同

编辑:物业经理人2015-08-31

  业主委员会小区物业管理委托合同

  委托方(甲方):________

  业主委员会

  受托方(乙方):________

  物业管理公司

  为加强 小区(大厦)的物业管理,保障房屋和公用设施的正常使用,为业主创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的居住环境,根据 市物业管理方面的法规和政策,经双方友好协商,达成如下协议。

  第一条 物业管理内容

  一、甲方将位于___区___路的___范围内的物业委托给乙方实行统一管理,综合服务。

  二、管理事项包括:

  1、房屋的使用、维修、养护;

  2、物业范围的公用设施、设备及场所(地)(消防,电梯,机电设备,路灯,走廊,自行车房、棚,园林绿化地,沟,渠,池,井,道路,停车场等)的使用、维修和管理;

  3、清洁卫生(不含垃圾运到中转站后的工作)

  4、公共生活秩序;

  5、文娱活动场所;

  6、便民服务网点及物业范围内所有营业场所;

  7、车辆行驶及停泊;

  8、物业档案管理;

  9、授权由物业管理公司管理的其他事项。

  第二条 委托物业管理形式

  承包经营,自负盈亏。

  第三条 物业管理期限

  委托管理期限为____年,自______年___月___日起到______年___月___日止。

  第四条 双方权利、义务

  一、甲方权利、义务:

  1、根据本合同规定甲方将住宅区委托乙方实施物业管理;

  2、监督乙方对公用设施专用基金的合理使用,并按公用设施专用基金管理办法将专用基金拨付给乙方;

  3、按市政府规定的比例提供商业用房(总建设面积的0、5%)______平方米给乙方,按月租金 元租用,并负责办理使用手续;

  4、给乙方提供管理用房______平方米(其中办公用房______平方米,员工宿舍______平方米),按月租金______元租用;

  5、负责向乙方提供本住宅区工程建设竣工资料一套并在乙方管理期满时予以收回;

  6、不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动;

  7、对乙方的管理实施监督检查,每半年一次考核评定,如因乙方完不成第五条规定的目标和指标或管理不善造成重大经济损失,甲方有权终止本合同;

  8、负责确定本住宅区管理服务费收费标准;

  9、委托乙方对违反物业管理法规和规章制度以及业主公约的行为进行处理,包括予以罚款,责令停工,责令赔偿经济损失,以停水、停电等措施对无故不缴有关费用或拒不改正违章作业责任人进行催交,催改;

  10、协助乙方做好宣传教育、文化活动工作,协调乙方与行政管理部门、业主间的关系

  11、政策规定由甲方承担的其他责任。

  二、乙方权利、义务:

  1、根据有关法律,法规,结合实际情况,制定本住宅区物业管理的各项规章制度;

  2、遵守各项管理法规和合同规定的要求,根据甲方授权,对本住宅区物业实施综合管理,确保实际管理目标、经济指标的实施,并承担相应责任,自觉接受甲方检查监督;

  3、根据住宅区内大、中修的需要制定维修方案,报甲方审议通过后,从公用设施专用基金中领取所需的维修经费;

  4、接受甲方对经营管理过程中财务账目的监督并报告工作,每月向甲方和住宅区管理部门报送一次财务报表,每3个月向全体业主张榜公布-一次管理费收支账目;

  5、对住宅区的公用设施不得擅自占用和改变其使用功能,乙方如在住宅区内改扩建完善配套项目,须报甲方和有关部门批准后方可实施;

  6、乙方须本着高效、精干的原则在本住宅区设置管理机构和人员;

  7、建立本住宅区物业管理档案并负责及时记载有关变更情况;

  8、负责测算住宅区管理服务费收费标准并向甲方提供测算标准和依据,严格按照甲方审议通过的收费标准收取,不得擅自加价;

  9、有权依照甲方委托和业主公约的规定对违反业主公约和物业管理规章制度的行为进行处理;

  10、在管理期满时向甲方移交全部专用房屋及有关财产,全部物业管理档案及有关资料;

  11、开展卓有成效的社区文化活动和便民服务工作;

  12、有权选聘专营公司承担住宅区物业管理的专项业务并支付费用,但不得将住宅区物业管理的整体责任及利益转让给其他人或单位。

  第五条 物业管理目标和经济指标

  一、各项管理指标执行物业行政主管部门规定的各项标准,要求住宅区在乙方接管后___年内达到______标准。

  二、确保年完成各项收费指标____万元,合理支出____万元,乙方可提成所收取管理费的_____%作为经营收入

  第六条 风险抵押

  一、乙方在合同签订之日起3日内向甲方一次性支付人民币--元,作为风险抵押金。

  二、乙方完成合同规定的管理目标和经济指标,甲方在合同期满后3天内退还全部抵押金及银行活期存款利息。

  三、如由于甲方过错致使本合同不能履行,由甲方双倍返还抵押金并赔偿乙方经济损失。

  四、如由于乙方过错致使合同不能履行,乙方无权要求返还抵押金,并应赔偿甲方经济损失。

  第七条 奖罚措施

  一、在各项管理目标、经济指标全面完成的前提下,管理费如有节余,甲方按节余额 %奖励乙方。

  二、如该住宅区被评为全国、省、市文明住宅小区,甲方分别奖励乙方人民币 元(全国), 元(省), 元(市);获得上级部门单项奖或有关荣誉的奖金另订;如在乙方管理期间,由乙方获得的文明小区称号被上级部门取消,则乙方应全部返还上述奖金及银行活期存款利息。

  三、如果甲方不完成应负的合同责任,由此而影响乙方的承包管理目标和经济指标,或给乙方造成直接经济损失,甲方应当给予补偿或承担相应责任。

  四、如果乙方没有完成合同责任或管理目标和经济指标,甲方应当责成乙方限期改正,情节严重的处以人民币 至 元的罚款,直至终止合同,经济损失由乙方承担。

  五、由乙方管理不善或重大失误,造成住户经济损失或生活严重不便的,应当赔偿甲方或业主及使用人的经济损失。

  第八条 合同更改、补充及终止

  一、经双方协商一致,可对本合同条款进行修订更改或补充,以书面合同为准。

  二、合同规定的管理期满,本合同自然终止,各方如欲续订合同,须于期满前3个月向对方提出书面意见。

  三、合同终止后,乙方可参加甲方的管理招标并在同等条件下优先承包管理。

  第九条 其他事项

  一、本合同执行期间,如遇不可抗拒的自然灾害(台风、洪水、地震等),造成经济损失的,双方应相互体谅,共同协商,合理分摊。

  二、本合同自签订之日起生效。

  甲方:________

  代表:________

  签约时间:________

  签约地点:________

  乙方:________

  代表:________

  甲方:________

  乙方:________

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篇2:如何提升新接管小区物业管理收费率的问题探索

  如何提升新接管小区物业管理收费率的问题探索

  公司在服务中,经常被一些自己不可能解决的问题困扰,由于过多的精力消耗在这些问题上面,往往忽视了“物业管理的本质”--管理和服务,从而造成业主欠费--企业亏损--管理不善--服务下降--业主长期不缴费的恶性循环。

  随着全国各地物业管理市场的不断发展,物业管理发展进入到一个新的阶段,但是也有许多老问题尚待解决,其中最为突出的就是物业管理收费难。企业应该本着“人心服务,用心服务”的宗旨,避免物业管理企业与业主猜忌和不信任现象的发生,营造双方和谐的氛围。

  中国物业管理行业自出现的那一天起,收费难的问题就相伴相生,很多同仁对此进行了深入的探讨。总结一下,物业管理收费难的原因主要有:

  1.业主不了解物业管理的实际含义

  2.对物业管理服务不满意

  3.工程质量存在问题转嫁给物业

  4.业主不缴费的侥幸心理

  5.业主消费观念问题

  6.企业内部管理问题

  7.自建自管的遗留问题

  8.服务等级收费标准的制定及价格审批制度较为不完善的问题

  以上问题之所以形成,是因为参与物业管理活动的责任主体或多或少忽略了一点,就是物业管理是一项系统工程,它是房地产行业产业链上的重要一环,同时也是前者的无限延伸,它不仅贯穿于房地产产品的生产、销售环节而且体现在服务环节上,物业管理的重要性更是显而易见。物业管理企业在管理中体现的是市场化、专业化、社会化的管理行为,这种市场化的运作是以有价值的服务来实现的,因此在物业管理市场中必然的要求是“谁受益,谁付费”,保证收费的高比例和稳定是物业企业发展的需要,也是房地产服务环节得以延伸的需要。

  针对新接小区物业管理如何提升收费率的问题,笔者所在的公司做了一些有益的探索。

  一、深入分析所在小区业主不缴物业费的原因

  20**年,通过社会招投标,我们公司获得了一个小区的物业管理权,这是一个由两栋高层组成的小区,其中一栋是商品房,另一栋是企业公房。

  在承接以前,我们组织了多次实地考察,了解当时该小区的管理状况,总结出以下几个导致原物业收费率低的原因:

  1.部分小区业主是拆迁户,刚入住时,原物业管理公司按商品房标准向他们收取了物业管理费。几个月之后,当原物业管理公司得知拆迁房应该参照的物业费是每套8元/月的售后公房标准收取费用时,仍然按照普通商品房的标准来收取,对此他们给出的解释是,当初房地产开发商在建造房屋时是按照普通商品房的标准来建的。即使是有问题,也应该由开发商来解决,与物业管理公司无关。原物业管理公司踢皮球的态度,引起了许多业主的不满,于是,许多业主开始拒绝缴纳物业费。

  2.少数业主自从搬到这个小区后,已经丢失了多辆自行车,甚至还有燃气助动车被盗的情况,他们认为已经交给物业管理公司管理费、保安费及车辆管理费,可物业公司并没有履行自己的义务和职责,没有真正保证自己的财产安全。原物业公司称保安只负责维护小区公共秩序和安全,丢失自行车不属于他们的责任。业主无法接受这种解释,因此一部分业主也开始拒绝再缴纳任何的费用。

  3.还有部分业主反映的问题,和房屋的性质有关。部分商品房业主搬进来后才知道这是个商品房和拆迁户房及售后公房混住的小区,这一点买房时售楼小姐并没有跟他们讲明。虽然大家同住一个小区,享受的服务也基本一样,但他们感觉自己并没有因为住的是商品房而得到更好的服务,然而收费标准却高出很多。于是,这部分业主也开始拒绝再缴物业管理费。

  4.少数业主不交费是因为买房时开发商的销售承诺没有兑现,房屋质量有问题。比如面积缩水,规划更改等,业主多次找开发商索赔甚至要求退房,但开发商置之不理,问题长期得不到解决,万般无奈之下,只好拒缴物业费。

  原物业管理企业在管理中,过多的精力消耗在一些自己不可能解决的问题上,忽视了“物业管理的本质”--管理和服务,造成业主欠费--企业亏损--管理不善--服务下降--业主长期不缴费的恶性循环。

  二、尝试“心理服务”,对症下药

  首先,公示收费。

  针对收费标准的问题,我们在咨询了有关专家后,决定按照相关法规执行。一方面在大厦大堂张贴公告,公布新的收费依据及标准,另一方面对于原物业管理企业多收取的物业管理费,我们提请相关政府部门与原物业交涉,要求其悉数清退,由我们代为返还各拆迁户手中,获得了一片叫好声。

  其次,据理力争。

  针对车辆失窃而引起的业主不满,我们在表示理解的同时,一方面积极和原物业管理企业取得联系,在业委会到场的情况下,就车辆失窃后的赔偿问题,秉着“有理,有利,有节”的原则,积极为业主争取利益。另一方面,我们的收费员也对这部分业主做了一定的工作,毕竟,原物业管理企业的管理责任,不该由现物业管理企业来承担。

  第三,适当差异。

  在明确了以上两个举措取得实质性效果以后,我们着手实施差异化服务。物业管理企业要生存,必须符合“质价相符”的经济规律,质量好了价格会上去,价格低了,质量也会下来。由于小区的两栋物业中,一栋是商品房,另一栋是售后公房及拆迁户,由于收费标准不一样之后,保留了商品房物业原有的小门岗设置,而拆迁和售后公房的小门岗就被撤销了,这一举措在最初变更收费标准的公告中,已提出并征询了业主的意见,同时拆迁房和售后公房的清扫标准也适当下降以节约成本,业主比较满意。

  第四,集中维修。

  作为物业管理公司,对于开发商遗留的房屋建筑本体的问题,能解决的实在有限,但是我们并不是和原物业管理企业一样,一推了之,而是有多大能力就解决多少问题。另一方面,我们也发现,原物业管理公司和业主关系僵持不下,所以非但很多业主反映的建筑问题没有解决,很多小修及急修问题也积累了不少。在这种情况下,项目部专门组织了力量,在整个小区范围内,开展了多次免费集中维修工作,其实,也仅仅只是解决了一些小修的工作,但是在业主的心目中,我们物业管理企业的形象和口碑得到了认可。

  经过一年多的管理,目前该小区的物业管理费收缴率基本上保持在90%以上,是原物业收费率的近三倍。

  总结这个案例的经验,我们发现,提高新接小区的收费率,关键在于以下几点:

  1.做好承接以前的接管工作,这既需要政府部门的配合,也需要对原物业管理不足有一个清楚的认识,避免重蹈覆辙。

  2.承接初期的工作十分重要,要让业主一下子感觉到变化,另一方面要变被动为主动,很多问题不能光靠“头痛医头,脚痛医脚”的方式来解决。

  3.做事先做人,做好人心工程,再做物业工程。

  物业管理收费难已是一个长期困扰物业管理公司发展的顽疾,不交、少交、欠交物业管理费在物业管理行业中司空见惯,它已经成为制约物业管理行业生存和发展的瓶颈,解决好这个最为突出的难题和矛盾,促进物业管理服务行业的健康发展,是整个行业所要迫切解决的关键问题,也是包括业主、开发商、物业管理公司在内的参与物业管理活动各责任主体都十分关注的焦点问题,同时也是政府主管部门立法和监管工作的重点。

篇3:正峰苑小区物业管理服务合同

  正峰苑小区物业管理服务合同

  第一章 总则

  第一条 本合同当事人

  委托方(以下简称甲方):________

  组织名称:________

  代表人:________

  地址:闵行区申北路168弄

  联系电话:________

  受委托方(以下简称乙方):

  企业名称:________

  法定代表人:________

  注册地址:________

  联系电话:________

  根据有关法律、法规,在自愿、平等、协商一致的基础上,甲方将金色探戈(正峰苑) (物业名称)委托乙方实行物业管理,订立本合同。

  第二条 物业基本情况

  物业类型:住宅及公建配套

  座落位置:____市____路(街道)168弄

  占地面积:________平方米

  建筑面积:________平方米

  第三条 乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人,本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同,承担相应的责任。

  第二章 委托管理事项

  第四条 房屋建筑共用部位的维修、养护和管理,包括:楼盖、公共屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道、门厅、公共庭院。

  第五条 共用设施、设备的维修、养护、运行和管理,包括:共用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明、室外消防设施、楼内消防设施设备、配电房、泵房、弱电系统、周界报警、监控设备。

  第六条 公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理,包括:道路、室外上下水管道、雨污水井、自行车棚、停车位、地下停车库。

  第七条 公共绿地的养护和管理,包括:绿地内苗木定期杀虫、化学除虫;绿地定期养护(割草、修剪、整形、松土、防冻、浇水)。

  第八条 附属配套建筑和设施的维修、养护和管理,包括:会所、儿童乐园、室外娱乐休闲设施、景观设施。

  第九条 公共环境卫生,包括:房屋共用部位的清洁卫生,公共场所的清洁卫生、垃圾的收集。

  第十条 交通与车辆停放秩序的管理,房屋装修管理。

  第十一条 维持公共秩序,包括:安全监控、巡视、门岗执勤、突发事件处理。

  第十二条 管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。

  第十三条 负责向业主和物业使用人按每户的建筑面积收取下列费用:

  1、6层以下(含6层)无电梯住宅(无装修):____元/平方米/月(其中包括公共水电费____元/平方米/月、水泵运行费____元/平方米/月)

  2、11层以下(含11层)电梯住宅(不包括底层,无装修):____元/平方米/月(其中包括公共水电费____元/平方米/月、水泵运行费____元/平方米/月、电梯运行费____元/平方米/月)

  3、地面机动车位占用费:150元/月/个

  4、地下车库机动车位占用费:300元/月/个(其中包括100元/月/个管理服务维保费用)

  第十四条 业主和物业使用人房屋自用部位、自用设备及设备的维修、养护,在当事人提出委托时,乙方可接受委托并合理收费。

  第十五条 对业主和物业使用人违反“住宅使用公约”的行为,针对具体行为并根据情节轻重,采取批评、规劝、警告、制止、诉讼等措施。

  第十六条 其它委托事项

  1、对住宅区内业主、使用人的自用部位和设备的维修、更新提供有偿服务。

  2、对有关住宅区的商业用房及其他合作服务项目进行管理。

  3、推进社区文化建设。

  第三章 委托管理期限

  第十七条 委托管理期限为自第一套物业实际交付使用之日起至业委会成立并与所委托的物业管理单位签订物业管理服务合同为止。

  第四章 双方权利义务

  第十八条 甲方权利义务

  1、负责制定“住宅使用公约”和“住宅使用说明书”并将其作为租、售合同的附件要求全体业主和物业使用人遵守;

  2、审定乙方制定的物业管理方案;

  3、检查监督乙方管理工作的执行情况;

  4、审议乙方年度管理计划、资金使用计划及决算报告;

  5、负责保修责任内房屋、设备、设施维修及返修;

  6、负责归集物业管理所需全部图纸、档案、资料,并于正式交付使用前30天向乙方提供;

  7、协调、处理物业交付使用前后未尽遗留问题;

  8、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动。

  第十九条 乙方权利义务

  1、根据有关法律、法规及本合同的约定,制定物业管理方案;

  2、对业主和物业使用人违反法规、规章的行为,提请有关部门处理;

  3、本合同第十五条的约定,对业主和物业使用人违反“住宅使 用公约”的行为进行处理;

  4、选聘专营公司承担本物业的专项管理业务,但不得将本物业的管理责任转让给第三方;

  5、负责编制房屋、附属建筑物、设施、设备、绿化的年度维修养护计划,经双方议定后由乙方组织实施;

  6、向业主和物业使用人书面告知物业的使用的有关规定,当业主和物业使用人装修物业时,书面告知有关限制条件,并负责监督;

  7、每 6 个月向全体业主和物业使用人公布物业管理收支报表;

  8、对本物业的公共设施不得擅自占用和改变使用功能,如需扩建或完善配套项目,须与甲方协商后报有关部门批准方可实施;

  9、本合同终止时,乙方必须向甲方移交全部管理用房及物业管理的全部档案资料。

  第五章 物业管理服务要求标准

  第二十条 乙方需达到下列管理职责:

  1、公共建筑外观维护

  2、设备运行按计划进行维修养护

  3、房屋及设施、设备制订维修养护计划并执行

  4、公共环境整洁

  5、绿化一级绿地养护标准

  6、交通秩序的维持

  7、小区安全的防范

  8、一般维修 30分钟内到达现场

  第六章 物业管理服务费用

  第二十一条 物业管理服务费

  1、管理费和运行费按建筑面积

  6层以下(含6层)无电梯住宅(无装修):每平方米____元/月(其中包括公共水电费____元/平方米/月、水泵运行费____元/平方米/月)。

  11层以下(含11层)电梯住宅(不包括底层,无装修):每平方米____元/月(其中包括公共水电费____元/平方米/月、水泵运行费____ 元/平方米/月、电梯运行费____元/平方米/月)。

  2、对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的,乙方可以从逾期之日起按应缴费用千分之三加收滞纳金。

  第二十二条地面机动车位占用费由乙方按每只150元/月标准向车位使用人收取(其中乙方收取90 元作为管理服务维保费用,60元纳入小区维修基金)。

  地下车库机动车位占用费由甲方委托乙方按每只 300 元/月标准向车位使用人收取(其中乙方收取 100 元作为管理服务维保费用)。

  第二十三条 乙方对业主或物业使用人的房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务,由业主或物业使用人按实际发生的费用计付。

  第二十四条 乙方向业主和物业使用人提供的其他服务项目的收取标准约定如下:

  1、特约服务按双方约定收费 ;

  2、自用设备收费按维修处公开的收费标准;

  第二十五条 保修期内属保修范围内的房屋共用部位、共用设备、设施、公共设施的维修、养护费用由甲方承担。

  第二十六条 本物业服务费为包干制。

  第七章 违约责任

  第二十七条 甲方违反本合同第十八条的约定,使乙方未完成规定管理目标,乙方有权要求甲方在一定期限内解决,逾期未解决的乙方有权终止合同;

  第二十八条乙方违反本合同第五章的约定,不能完成管理目标,甲方有权要求乙方限期整改,逾期未整改的,甲方有权终止合同;造成甲方经济损失的,乙方应给予甲方经济赔偿。

  第二十九条 乙方违反合同第六章的规定,擅自提高收费标准的,甲方有权要求乙方清退,造成甲方经济损失的,乙方应给予甲方经济赔偿。

  第三十条 甲乙双方任何一方无法律、合同依据提前终止合同的违约方应赔偿对方违约金,违约金额另行协商;造成对方经济损失的,应给予经济赔偿。

  第八章 附则

  第三十一条 双方约定自本合同委托管理期限开始前30天内,根据甲方委托管理事项,办理接管验收手续。

  第三十二条 双方可对本合同的条款进行补充,以书面形式签订补充协议,补充协议与合同具有同等效力。

  第三十三条 本合同之附件均为合同有效组成部分。本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜,均遵守中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。

  第三十四条 本合同正本共 陆 页,一式三份,甲乙双方及物业管理行政主管部门(备案)各执一份,具有同等法律效力。

  第三十五条 本合同执行期间,如遇不可抗力,致使合同无法履行时,双方应按有关法律规定及时协商处理。

  第三十六条 本合同在履行中如发生争议,双方应协商解决,协商不成时,可提请上海市仲裁委员会仲裁决定。

  第三十七条 合同期满,本合同自然终止,双方如续订合同,应在该合同期满30天前向对方提出书面意见。

  第三十八条本合同自签订之日起生效。

  甲方签章:____________乙方签章:____________

  代表人:______________代表人:______________

  日期:________________日期:________________

篇4:别墅小区物业管理工作浅析

  别墅小区物业管理工作浅析

  别墅物业区别于一般的住宅小区,有高档次、高品位、低容积率的特点。别墅小区物业管理有针对别墅物业特点的固有管理模式和侧重点,从安全性、私密性以及细致服务的角度出发,充分体现业主的地位和尊贵,同时物业管理也不断在营造小区优美环境上下功夫,与之匹配的组织架构、管理模式都紧紧围绕着相应的主题。

  随着我国经济的发展以及房地产业的发展,各类住宅小区的策划、环境规划、设计建造、经营销售、物业管理等各项运作环节都日趋发展和成熟。别墅小区为显示高档次、高品位,具有其它类型住宅小区所不及的特点--低容积率的花园式高级低层住宅群体,分别由几十幢甚至数百幢房屋组成一个居住功能和配套设施齐全、整体布局合理、实施封闭式管理的住宅小区。

  一、别墅小区管理的特点

  别墅小区建造开发商按现代高档次、高品位居住区的理念策划,对小区地域环境选址、小区总体布局、绿化水景景观、保安消防、环境保洁、居住功能、会所配套、现代通讯、水处理系统等逐一周密规划,因此无论在居住生活质量、自然生态环境、社区文明和安全状况等方面都超越其它类别的住宅小区,尤其是它的低容积率、高绿化覆盖率、庭院幽静、草木葱郁、繁花似锦、阳光充足、空气清新等物业综合品质在当前是一流的。

  别墅小区内通常都规划配套会所,包括游泳池、网球场、健身房、咖啡厅、儿童乐园、美容美发、购物超市等设施;另外,小区安全硬件设施齐全,诸如小区监控中心、周界报警系统、小区道路监控网络系统以及层内报警装置等自成一体,始终处于安全、可靠、正常的运行状态;与此同时,软件方面加强巡视力度,从而为别墅小区的治安及业主安全提供可靠保障,真正让业主生活在一个安全、舒适、便捷的社区中,使业主不出小区就能享受星级宾馆式的优质服务。

  别墅住宅小区讲究高档次、高品位,其入住的业主身份也同样如此,入住的业主一般在社会地位、经济实力、文化修养等方面皆有不同程度的层次和背景,其中相当一部分为外籍企业家和高级职员,他们居住房屋的养护、室内设备、设施维修、小区环境的品质管理、生活服务及配套设施的需求等方面有相当层次的要求,因此对小区物业管理的服务层次也必须相应提高。

  别墅物业管理首先要保证业主的人身、财产安全,生活方便、舒适,物业保值增值。能够购买别墅的一般都是社会经济地位比较高的人,因为有钱,经济地位比较高,财产比较多,就更容易引起坏人的注意或意外事故的侵扰。因此,物业管理应特别突出保安管理工作,要实行封闭式管理,通过技防和人防结合,实施小区周边安全控制,24小时小区内全面巡逻,全面监控,对门岗实行三流管理:即进出人员、车辆、物品管理实行登记制度、物品检查制度;对来访客人,要电话征得业主同意,方可进入。要采取一切有效措施,确保业主人身、财产安全。高水平的保安服务,绝不仅仅是看门站岗巡逻,而是在做好日常保安服务的同时,通过管理者有目的、有针对性的调查研究,收集社会治安信息、动态,发现那些可能给小区和业主安全带来危害的潜在隐患,并及时、准确,实事求是地向业主事先提出必要的警示,采取切实可行的防范措施,把可能发生的安全事故和隐患消灭在萌芽状态。

  一般居住在别墅里的业主,除了要求有个安全的居住条件,还要求有一个清静、优美的生活环境,且别墅区内绿化覆盖率较高,绿化及景观配置档次也较高。因此,物业管理应特别注意搞好环境绿化,实行“三分种,七分养”的养护原则。首先应对小区的花木进行分类,将植物的特征、习性编写挂牌,登记造册,编好工作计划,根据季节、数植位置、环境等因素早打算早安排。根据不同园林树木的生产需要和某些特定的要求,及时对树木采取灌溉、施肥、修剪、防治病虫害、防寒、除草中耕等园艺技术措施;另一方面进行看管、巡查、维护保洁等工作,为业主创造出一个花园式的居住环境,使一栋栋别墅掩映于绿茵丛中,鸟语花香;另外一个方面是水景水质的处理和保养,由于大多数别墅区外河道水质污染,区内河溪水多靠地下水井和天然雨水,水的流动有局限性、范围小、绿藻生长较快,因此应定期投放杀藻剂,专人负责河、溪水面漂物的清捞,每天启动巡环泵6小时以上,使水不断流动,保持充足的氧分,确保别墅区水景不受污染,让业主能真正享受到居住在花木水的自然环境中。

  二、别墅小区物业管理的内容

  客户服务:进行入伙登记、客户接待、客户联系、业主档案资料管理、延伸服务需求登记、装修管理服务、业主投诉处理及回访等。

  工程维修服务:业主报修服务应实行365天24小时报修制度,还包括房屋设备设施的养护和修缮、各种设备的安全正常运行和维修保养、供水及供气管线的检查保养等。

  保安服务:组织保安人员24小时不间断值勤巡视和门岗“三流”管理,即车流、人流、物流;防盗防火、保证业主人身、财产安全。

  保洁、绿化养护服务:每天定时对公共区域保洁卫生,做到无垃圾、无堆积物、无积水,小区整洁、道路干净、交通通畅,搞好区域的绿化养护工作和摆花工作,绿化环境优美、环境优雅,使业主享受一个清新、优美而舒适的生活环境。

  应急处理服务:制定并实施治安、火警、停水、停电水侵及其它突发事件应急预案,定期组织人员进行培训和演练,明确责任人,确保别墅小区发生紧急状态时能应对自如,使业主的利益得到最大的维护。

  延伸服务:在社区提供多种延伸服务,满足业主便民服务、代办服务、特约服务和社会文化活动服务的需求。

  三、别墅小区的管理模式

  别墅小区管理的构架设置要充分体现公司的服务理念,让业主、开发商和政府主管部门从别墅的组织架构上就能清楚地看到项目上每一个部门、每一个岗位设置。每一个部门、每一个岗位的命名都是为了业主的利益,都是为了更高效、更直接地为业主提供最需要的服务。项目上组织架构设置应避免设行政人事部、财务部、档案室、市场部等传统的、类似上级公司职能部门的机构,避免形成部门繁多、人浮于事、效率低下的机构,让业主承担其不愿承担的支出。

  别墅小区管理的架构设置不但要满足业主居住的公共性服务需求,更要充分考虑业主的延伸服务需求,架构设置要有利于物业管理企业开展对业主提供公共性的专业服务和延伸服务,要让业主在其需要的时候,能找到人和叫到人。延伸服务的人员,能让业主需要便民服务、代办服务、特约服务和社区文化服务时有人接待、有人服务,提供12小时客户接待、随叫随到的服务。保安、工程维修服务提供365天24小时服务。

  别墅小区作为一个物业项目,对该项目物业管理的架构设置为项目物业服务中心,任命一个物业服务中心经理全面负责,并配备一名物业经理助理协助管理。物业服务中心下设各部门其具体操作岗位有客户服务、保安、维保、保洁、绿化以及其他服务人员,他们分别在各自部门主管领导下,按别墅小区管理运作规程和操作规程完成各自岗位的作业任务。制定从经理、各部门主管及操作人员岗位职责,明确工作职责,责任到人,便于内部定期考核。

  四、费用来源

  无论是购买或者租用别墅的业主,都有义务缴纳以合同约定的物业管理费,这是为了物业管理更好地为业主服务、正常运作别墅小区内的所有设备设施;物业管理企业应充分发挥专业服务的优势,开展多层次延伸服务,如:私家花园、绿化养护、花草树木补栽等,以及业户提出的特约服务,延伸服务项目大部分是非公共性的有偿服务,对业户和物业管理企业有利

  企业只有结合自己的实力与信心,急时、有效地受理、解决用户反馈的各种信息,同时在对本企业及全体职员科学管理的同时,还要鼓励大家勇于且积极地发表意见和演说,虚心接受各方的正确意见及改方法,让全体职员真正能感受到自己就是此企业成员中的一份子,让职员们能真正明白,自己的工资效益是和企业的经济效益挂钩的,这样,大家才能拧成一股绳、“有劲才能往一块使”。科学管理加上集思广议、勇于奉献精神,才能使本企业真正做到有能力、有勇气、细心观察市场动态,为小区的管理不断出新、不断创新,项目公司才能从容应对激烈的市场竞争永立潮头。

篇5:物业知识教材:小区物业管理经费与测算

  物业知识教材:小区物业管理经费与测算

  一、物业与物业管理

  "物业"一词由英语"Estate"或"Property"引译而来的,含义为"财产、资产、拥有物、房地产"等。从物业管理的角度来说,物业是指已建成投入使用的各类建筑物及其相关的设备、设施和场地。各类建筑物可以是一个建筑群,如住宅小区、工业小区;也可以是单体建筑,如一栋高层或多层住宅楼、写字楼、商业大厦、宾馆、停车场等;同时,物业也是单元房地产的称谓,如一个住宅单元。同一宗物业,往往分属一个或多个产权所有者。相关的设备、设施和场地是指与上述建筑物相配套或为建筑物的使用者服务的室内外各类设备、市政公用设施和与之相邻的场地、庭院、干道等。

  社会化、专业化、企业化、经营化是物业管理的4个基本特征。物业管理起源于19世纪60年代的英国。现代意义的物业管理在我国起步较晚,是随着改革开放不断深化,市场经济日趋活跃,城市建设事业的迅速发展,房地产综合开发的崛起和房屋管理体制改革步伐的加快,于本世纪80年代由沿海地区逐渐兴起的。

  1981年3月10日,深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司--深圳市物业管理公司正式成立,开始对深圳经济特区的涉外商品房实行统一的物业管理,这是我国内地物业管理迈出的第一步,标志着这一新兴行业的诞生。随后从深圳到广州,从南方到北方,从沿海到内地,在众多城市物业管理公司像雨后春笋般涌现,物业公司呈现出一派蓬勃生机。1993年6月30日,成立了全国首家物业管理协会--深圳市物业管理协会。

  1994年4月建设部颁布了33号令,即《城市新建住宅小区管理办法》,明确指出:"住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式。由物业管理公司统一实施专业化管理"。从而正式确立了我国物业管理的新体制,为房屋管理体制改革指明了方向,并提供了法规依据。

  1996年2月,国家计委、建设部联合颁布了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》,为规范物业管理服务的收费行为,维护国家利益和物业管理单位及物业产权人、使用人的合法权益,促进物业管理事业的健康发展又向前迈出了一大步。

  20**年9月1日施行的《物业管理条例》,对规范物业管理,维护业主和物业管理企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,提供了重要的法律依据。

  二、住宅区物业管理经费的来源

  住宅区物业管理经费是提高住宅区管理水平,搞好综合服务的重要基础条件,对物业管理企业和广大住户来说又是一个非常明显的问题,是关系物业管理能否维持下去并持续发展的关键。

  住宅区实行物业管理,其目的之一就是要改变以往单纯靠上级拨款、党委补贴,有多少钱办多少事的被动局面。但是,由于传统观念及职工的经济收入水平还较低,还不能承受较高的费用,因此,要解决住宅区的管理经费问题,必须建立多渠道、多层次的筹集物业管理经费机制。住宅区物业管理经费的来源主要有:

  一是物业管理企业可以定期向住宅区的单位和住户收取一定数量的物业管理费。如山东局一队基地管理处自20**年1月开始,按0.10元/平方米、月收取(内部价格),保证了门卫及清洁工的工资。

  二是住宅区维修养护专项基金。该基金是指用于住宅区共用部位、公共设施设备的更新与大、中修基金。该费用的收取通过双向筹集的渠道进行。1、公有住房售出后,由售房单位按照一定比例从售房款中提取,原则上,多层住宅不低于售房款的20%,高层住宅不低于售房款的30%;由业主一次性或分次筹集。2、商品房出售后,维修基金由开发建设单位和购房人双向筹集。在房屋销售阶段,建设单位可按住宅的综合造价提取2%(多层住宅)、3%(高层住宅)的维修基金(纳入住宅成本);住户在办理签约、入户手续时按购房款的1%或建筑成本价的1.5%(每平方米)一次性交纳维修基金。不管是公房出售后,还是商品房出售后,如遇某些重大原因,维修基金不敷使用时,经业主委员会研究决定,还可临时向业主筹集。维修基金必须专款专用,只能用于物业公用部位和公用设施、设备的更新与大、中修。维修基金的突出特点就是他的数额巨大并可以持续使用,因此应在保证安全的基础上,争取产生最大的增值收益,如购买国库券、债券等。产生的利息及收益一方面用于物业的更新维修,一方面也可你补日常管理费用的不足。

  三是一业为主,多种经营。要以物业公司为依托,完善住宅区的配套设施,建车棚、车库等,有条件的单位,建设门头房,对外出租或自己经营。这些经济实体既为住宅区住用人服务,也向社会承担业务,用多种经营取得的部分利润,你补管理费的不足,实现以业养业的目的。四是依靠单位和改制企业的支持。地勘单位搞物业管理是一种体制创新,由于优势资产和精兵强将已到改制企业,作为各级领导要高度支持并帮助物业管理企业,扶持物业管理企业。改制企业要从维护大局的角度,做好资金的支持和思想上的支持。

  三、住宅区物业管理公共性服务收费的费用构成与测算

  (一)住宅区公共服务收费的费用构成

  1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费;

  2、公共设施、设备日常运行、维修及保护费;

  3、绿化管理费;

  4、清洁卫生费;

  5、保安费;

  6、办公费;

  7、物业管理单位固定资产折旧费;

  8、法定税金。

  此外,对实行物业保险的住宅区,还应包括投保财产保险及各种责任保险的支出。

  (二)住宅区公共性服务收费标准测算原则

  住宅区公共性服务收费标准由所在地综合服务项目,劳动付出状况、物价指数变化和住户的经济承受能力,以及住宅小区的档次制定。

  (三)住宅区公共服务收费的测算方法

  公共服务收费的测算可用公式来表示:

  *=∑*i(i=1,2,......9)

  *:公共性服务收费标准,单位为元/月.平方米;

  *i:各分项费用收费标准,单位为元/月.平方米;

  i:分项项数;

  ∑:表示对各分项费用算术求和。

  1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费

  该项费用指物业管理企业的人员费用。包括基本工资,按规定提取的福利费、加班费和服装费。不包括管理、服务人员的奖金。奖金应根据企业经营管理的经济效益,从盈利中提取。

  各类管理、服务人员的基本工资标准根据企业的性质、参考当地平均工资水平确定。按规定提取的福利费包括福利基金(按工资总额的14%计算)、工会经费(按工资总额的2%计算)、教育经费(按工资总额的1.5%计算)和社会保险费(按有关规定计算)组成。

  该项费用测算方法是根据所管物业的档次、类型和总建筑面积先确定各级各类管理、服务人员的编制数;然后确定各自的基本工资标准,计算出基本工资总额;再按基本工资总额计算上述各项的金额;汇总后即为每月该项费用的总金额,最后分摊到每月每平方米建筑面积。

  其测算公式为:

  工资、福利费=(月基本工资总额+各项福利费、社会保险费+加班费+服装费)/总建筑面积(元/月.平方米)

  2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费该项费用包括住宅区楼宇内公用部位如过道、门厅、楼梯及区内道路环境内的各种土建零修费;各类公共设施、设备如室外上、下水管道、电器部分、燃气部分等的日常运行维修及保养费;区内及楼宇内公共照明费等。不包括业主拥有房产内部的各种设备、设施的维修、养护、更换与更新费用;公共设施、设备的大、中修费用;电梯的运行、保养与维修费用;共用天线保养维修费用;高压水泵的运行、维修费用;冬季供暖费。这些费用按国家和当地的现行规定与标准分别向产权人和使用人另行收取。

  该项费用可按成本法或简单测算法进行测算。成本法即分别测算各分项费用的实际成本指出,然后求和。简单测算法是指:以住宅每平方米建筑成本为基数,普通多层住宅公共设施、设备建造成本按住宅建筑成本的15%计取,折旧年限按25年计算,每月/每平方米建筑面积应分摊的公共设施、设备的维修保养费按月折旧费的40%提取。

  3、绿化管理费、保安费、办公费、物业管理企业固定资产折旧费、利润及法定税率等应进行具体测算。

  4、漏交率问题

  由于多种原因,物业管理服务费的收缴不可能达到100%。这就产生了漏交率的问题。如果将个别也漏交而造成的损失摊到其他业主身上,显然是不合理的;但由物业管理企业完全负担这部分损失也是不合理的。解决这一问题的正确途径是一方面从业主、业主委员会到物业管理企业要尽可能提高物业管理服务费的收交率;同时在进行物业管理经费财务预算时要注意留有一定的余地。

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