物业管理专业服务要求内容

　　物业管理专业服务要求内容

　　【一】环境卫生与保洁管理

　　1. 每天至少1次清扫、拖抹公共部分。门厅每天用水拖抹1次,雨天随脏随抹:对人员走动频繁之地,进行不间断巡回保洁。要求做到地面干净、保持材料本色,无明显灰尘、污渍和杂物,无积水。发现杂物、废弃物立即清理。特殊情况或特殊时期要每天1次消毒。

　　2. 区域内垃圾实行袋装化,在各公共部位设立公共垃圾箱,在露天公共部位设立杂物箱,由专人分类、清运、处理(包括联系环卫部门运出处理)。

　　3. 及时清扫服务区域地面积水、垃圾、烟头、枯叶等,使保持干净、无杂物、无积水等。

　　4. 对垃圾筒每天清洁或清洗1次,停车场、室外地面每周进行1次高压冲洗。

　　5. 每天至少1次对公共设备、设施的表面进行清洁、抹净处理,保持洁净。每天擦净、抹净各办公室、会议室、接待室、休息室、餐厅等的办公桌、讲台、文件柜等家具。门窗、梯间内、楼梯扶手、灯饰、栏杆、指示牌等无污渍及明显灰尘。每年到少1次清洗窗帘。每月至少1次用水冲洗所有水泥地面、沥青地面等。

　　6. 清洗及保洁各区域的洗手间、更换卫生纸、洗手液、洁瓷精。厕所内无臭无味,目视地面、坑位、小便池、洗手盆干净,无尿迹、痰迹和其它污迹,无茶渣、烟头、纸巾、果皮等垃圾存在,特殊情况需按实际加强消毒频次:相关消耗品的提供另行约定。

　　7. 每周至少1次检查并清扫大楼天台、设备机房等部门。

　　8. 作业时应小心执扫,控制扬尘,不扰民,不溅污行人及住户衣物,避免妨碍行人和车辆正常行驶。

　　【二】垃圾清运、处理

　　1. 垃圾清运、处理分为:生活垃圾(有机、无机、有害垃圾)清运处理、督促装修垃圾清运处理和废纸及可再生废物的回收。所有垃圾清运处理应符合本地内各地有关法律、法规规定。

　　2. 垃圾清运、处理的范围分为:日常办公垃圾、日常生活垃圾、日常厨余垃圾、建筑垃圾、公共部位上通道、园林、道路等之综合垃圾。

　　3. 垃圾清运、处理工作分为:收集区域内垃圾,并更换垃圾袋,每天至少1次清洁垃圾筒。每天定时清运、处理不少于2次。将物业项目内所有桶内垃圾清理干净封好胶袋口。

　　4. 洁具、垃圾收集容器和运输工具:洁具、容器和运输工具要标识清楚,及时回收,定点摆放,保持洁净。扫帚、拖把、垃圾铲等洁具随用随清洗;运输用大垃圾桶、手推车或机动车每天清洗一次,容器和工具完好率为90%以上。

　　5. 果皮箱随满随掏,垃圾无爆满落地,周边无散落垃圾,无陈旧垃圾,无垃圾堆积。箱体经常擦拭、清洗,保持干净整洁,无异味、无旧污迹,无污水漫溢,箱桶周边地面整洁,无蝇、无臭。垃圾不外溢,周边无垃圾散落,无蝇、无臭、无残留或堆积垃圾。

　　【三】污水及化粪池管理

　　1. 区域内生活污水经污水管道集中排放处理

　　2. 为保持污水管通畅,保洁员每月对排水沟清扫3次(含明沟、暗沟)。

　　3. 保持化粪池工作正常,每月检查1次,每半年清掏1次,发现异常及时清掏。

　　【四】秩序管理服务

　　1. 全天候负责区域内正门、侧门、区域通道、围墙、各楼层/区域内办公室及公共走道交通及24小时(可选:办公时间)巡逻、值班。

　　2. 办公楼(区域)来人来访人员通报、登记、证件检查等。

　　3. 积极配合公安部门工作,制定或完善监控室管理制度。

　　4. 执行当地公安部门关于物业区域范围内的安全保卫工作方针、政策和有关条例。认真做好各种应急预案,并报备采购人审查。遇恶劣天气(如台风、雷雨、酷暑和极潮湿等)或突发事件须及时出示警告牌,并记录和保护相关资料,尽量降低损失。

　　5. 及时制止物业管理区域内的不文明及违法行为。

　　6. 每天至少1次对电气设备、开关、线路和照明灯具等进行检查。

　　7. 建立防火制度和安全操作等制度。每半年开展防盗、防火宣传。

　　8. 巡逻范围包括区域的公共区域、绿地带、设备用房和各办公楼(区域)及采购人指定场所。

　　9. 处理各种突发事件。严重事件及时报警。

　　10. 定期巡视消防器材和设备,及时通知指定有关人员负责保养、维修和管理。

　　【五】车辆管理

　　1. 制定停车场使用条例,停车管理规定。或执行采购人制定的外来车辆管理规定。

　　2. 外来车辆进出辖区应登记日期、进出时间、车牌号码。建立登记制度,严防盗抢事件发生。

　　3. 非机动车、机动车等各种车辆停放有序,有专人指引按规定停放在划定的露天车位或车棚内,做到车辆停放规范、整齐、分类、安全。制止车辆在行车通道、消防通道及非停车位上停车。

　　【六】绿化的养护和管理

　　1. 根据采购人需求提供苗木、盆栽及室内绿化、摆花等服务。

　　2. 专业的绿化管理,根据植物状况定期浇水,及时修剪枯枝、残技和养护树木、草坪、花卉、盆栽等,除杂草、除病虫害、防台风处理等执行专业的养护和管理工作。

　　3. 定期清理绿化区域内的鼠迹、蟑迹和鼠洞堵塞,清理绿化区域内乱张贴和乱搭挂物。

　　4. 根据植物特性定期施肥,施用符合国家规范的肥料。

　　【七】’建筑、设备、设施维修、养护、管理

　　1. 办公楼(区域)房屋地面、墙台面及吊顶、门窗、楼梯、通风道等日常养护维修。

　　2. 大修、装修的施工管理配合与相应水电使用管理与安全管理。

　　3. 公共设备维护、保养的范围包括但不限于:保安监控、消防监控、中央空调机房、计算机机房、电梯机房、电梯、泵房、锅炉、配电房、给排水、复盖面办公区域所有建筑物设施、部门。有专业或资质要求的工作岗位,其从业人员须符合国家以及当地相关要求。

　　4. 给排水、供水系统:建立正常用水、供水、排水管理制度并根据实际使用情况制订年度设备、设施管理、维修保养计划及总体节能计划。节约用水,防止冒、滴、漏,或大面积跑水事故的发生。保持供水系统的正常运转,每周检查水泵运转情况;其中消防泵启动每年不少于4次。保持水池、水箱的清洁卫生,防止二次污染。每周检修维护供水系统管路、水泵、水池、水箱、阀门、水表,保证其正常运转。保证排水系统的正常运转,防止阻塞。遇停水应预先通知采购人及受影响部门,并张贴预告。

　　5. 机电、照明及自动化系统管理:对办公楼(区域)供电系统高、低压电器设备、明装置等设备正常运行使用进行日常管理和养扩维修并根据实际使用情况制订年度总体节能计划。

　　建立严格的配送电运行制度和电气维修制度。供电和维修人员持证上岗。并配主管电气工程师。保证24小时有人员值班,做到发现故障、及时排除。保证公共使用的照明、指示、显示灯完好;电气线路符设计、施工技术要求,线路负荷要满足用户的要求、确保发配电设备安全运行。遇停电限电预先通知采购人及受影响部门,并张贴预告。对临时施工工程有用电管理措施。

　　发生特殊情况,如火灾、地震、水灾时,及时切断电源。负责对路灯、庭园灯电源的操作,保证供电正常。确保办公区域内所有公共及专用照明灯管灯泡完好,发现损坏,及时调换。负责办公楼(区域)楼音源、服务器、喇叭等广播设备的正常使用及维修保养工作。

采编：www.pmceo.cOm

篇2：民法典之社区物业管理服务职责

　　民法典之社区物业管理服务职责

　　在日常生活中，家里灯泡坏了，找物业;停水停电了，找物业;房屋出现质量问题，还找物业……

　　在一些居民眼中，只要是出现问题就要求物业来解决，物业就是万能的!

　　那么，我们来看看从2021年1月1日起实施的《民法典》的规定，物业管理的职责边界在哪里?出现问题业主究竟该找哪些部门?

　　● 01 绿地被侵占物业该不该管?●

　　问题：“我们小区才交房没几年，就已出现个别业主毁坏公共绿地的现象，物业也是不管不问。物业到底有没有管理义务?”

　　解读：《民法典》第二百七十四条规定：“建筑区划内的绿地，属于业主共有”;同时，《民法典》第九百四十二条规定：“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全”。

　　因此，物业负有对小区公共绿地的管理义务。如果小区的绿地被侵占，物业应该要求破坏者整改并恢复原样。对于不予恢复的，物业服务企业可以报请有关执法部门介入解决。

　　● 02 私搭乱建该谁管? ●

　　问题：除了毁坏绿地，据很多业主反映，部分业主存在私搭乱建的现象，到底该归谁管?

　　解读：上述《民法典》第九百四十二条规定了物业有维护业主共有部分秩序的义务。因此，小区内如果出现了私搭乱建，首先可以通过业主大会、业主委员会进行维权;如果在业主共有部分进行私搭乱建，同样可以请求物业进行管理;如果私搭乱建者拒不履行相关义务，还可以向有关行政部门投诉或报告，请求有关部门介入处理。

　　● 03 消防出问题该谁管? ●

　　问题：“我们小区地下车库消防通道被人侵占改装成储藏间，极大增加消防隐患，业主多次反映没人管。作为日常管理方，消防通道被占，到底该归谁管?”

　　解读：《民法典》第九百四十二条规定：“对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。”

　　因此，物业有义务防止其服务区域内出现违反消防法律法规的行为。这要求物业一方面应及时采取合理措施制止违反消防法的行为，另一方面有向消防救援机构报告并协助处理违法行为的义务。

　　● 04 噪声污染归谁管? ●

　　问题：邻居装修、跳广场舞、家里K歌……这些噪声污染经常影响我们的生活，物业该不该管?

　　解读：《民法典》第二百八十六条规定，业主应当遵守法律、法规以及管理规约，相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合。

　　业主大会或业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或噪声等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。

　　业主或其他行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理。

　　因此，物业同样具有维护小区秩序的义务。按照《民法典》的规定，小区中出现声、光污染，权益被损害者可以请求业主大会、业主委员会进行管制，也可以请求小区物业进行管制，如果侵害者拒不停止其侵害，权益被损害者同样可以向有关行政主管部门报告或者投诉，由有关行政主管部门介入进行管制。

　　● 05 物业换开关、水龙头该不该收费? ●

　　问题：“插座更换10元/个、马桶疏通50元……”物业提供的这些服务该不该收费?

　　解读：《民法典》第九百四十二条规定：“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。”

　　而开关、水龙头并不属于业主的共有部分，物业并没有无偿为业主进行维修的义务，因此，不能要求物业无偿提供服务，物业给业主换开关、水龙头，属于增值服务，可以适当收费。

　　● 06 停水、停电该找谁? ●

　　问题：有时会遇到停水、停电问题，有的是供水、供电单位统一对某个区域进行停水、停电，有的是小区里的转供水、电设施出现了问题，而有的则是物业故意给某个业主家停水、停电。

　　解读：《民法典》第六百五十一条规定：“供电人应当按照国家规定的供电质量标准和约定安全供电。供电人未按照国家规定的供电质量标准和约定安全供电，造成用电人损失的，应当承担赔偿责任。”

　　供水、供电等专业经营单位应当按照最终用户使用的计量器具显示的量值向用户收取费用。遇到停水、停电等问题，应要求供水、供电等单位解决问题。

　　如涉及物业服务企业转供水、电的，应区分属于源头问题还是转供水、电中的设备因素，如果是转供水、电中的设备出现问题，应由物业组织自行维修或申请使用维修资金维修。

　　同时，《民法典》第九百四十四条规定，业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的，物业服务人可提起诉讼或申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

　　● 07 房子漏水归谁管? ●

　　问题：厨房、卫生间、阳台、楼顶……上述地方漏水是生活中最为常见的，那么是不是该由物业出钱进行维修呢?

　　解读：不管哪种类型，多不是由物业企业出钱来进行维修的。

　　其中要分4类情况处理：

　　(1)新建商品房处于质保期内的，一般由建设单位(即开发商)来负责维修;

　　(2)属于自用部位或人为破坏、使用不当等原因造成的，一般由使用人(一般指业主)自行组织维修;

　　(3)超出质保期、因使用年限较长等自然原因出现的屋面、墙面渗水、漏水等问题，应依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金进行维修;

　　(4)如果没有筹集专项维修资金的，可由相关业主分摊费用来负责维修。

　　● 08 房屋出现质量问题归谁管? ●

　　问题：买的房子出现裂缝、墙面掉沙、门窗破损等问题，究竟该找谁?

　　解读：应分情况讨论：

　　(1)向开发商购买房屋，居住后发现质量问题：《最高院商品房买卖合同司法解释》第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”因此，如果购买房屋并居住后发现房屋存在影响居住的质量问题后，业主可以向开发商请求赔偿。

　　(2)购买二手房后发现存在质量问题：《民法典》第六百一十七条规定：“出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可依据本法第五百八十二条至第五百八十四条的规定请求承担违约责任”，因此，如果在购买二手房并居住后发现存在质量问题，现业主应向原业主请求赔偿;原业主如能证明房屋质量问题为开发商所致而并非由其所致，则可按上文规定向开发商请求赔偿。

　　● 09 公共部位、设施出问题谁负责? ●

　　问题：“我们小区个别外墙脱落较厉害。”外墙脱落、电梯出现问题，到底该归谁管?

　　解读：电梯等共有设施设备出问题应区分看待，日常保养的工作，属于日常物业管理的范畴;如属于维修、更新、改造，符合维修资金使用范畴的，应通过申请使用维修资金解决。外墙脱落等公共部位出现问题，保修期内可向物业服务企业或业委会进行反映，由其协调建设单位进行维修;保修期外的，可由物业服务企业或业委会申请使用维修资金解决。

　　《民法典》第二百八十一条规定：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。

篇3：物业管理服务的基本内容(2)

　　物业管理服务的基本内容

　　1.房屋建筑及其公共服务设施的使用管理、维修养护、巡视检查;

　　2.园林绿地的管理养护;

　　3.环境卫生的管理服务;

　　4.公共秩序的维护;

　　5.参与物业竣工交付使用时的验收交接;

　　6.入住管理;

　　7.物业装饰装修施工监督管理;

　　8.车辆行驶、停放管理及其场地的维修养护;

　　9.物业档案资料的管理。

　　10.基础服务

　　(1)物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗;员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范，作风严谨;

　　(2)物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定;至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况;

　　(3)房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便;

　　(4)建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册，查阅方便;

　　(5)建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理、有回访制度和记录;

　　(6)定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改，满意率达95%以上;

　　(7)建立并落实便民维修服务承诺制，零修急修及时率100%，返修率不高于1%，并有回访记录。

　　11.房屋管理及维修养护

　　(1)主出入口设有大厦平面示意图、主要路口设有路标，组团及幢、单元、户门标号标志明显;

　　(2)房屋外观完好、整洁;外墙面砖，涂料等装饰材料无脱落、无污迹;

　　(3)制定设备安全运行岗位责任制，定期巡回检查、维护保养，运行有记录;

　　(4)公共设施设备运行安全正常，严格执行操作规程，一年内无重大管理责任事故;

　　(5)公用管线统一下地或入公共管道;

　　(6)楼房本体公用部位设施的日常维修执行《房屋及设备小修服务标准》;

　　(7)道路及停车场：确保大厦道路平整、无洞坑、接茬平顺;结构无明显裂缝、无松散;路牙直顺无残缺、路肩无坍塌、翘角;边沟齐整不淤塞、涵洞通畅无损坏;

　　(8)确保下水管道、检查井、雨水口不存泥、通畅，结构及附件物无损坏;

　　(9)栏及围墙完好无破损，定期清洗及粉刷。

　　12.共用设施设备管理

　　(1)共用设施设备运行、使用及维修按规定要求有记录，无事故隐患，专业技术人员和维护人员严格遵守操作规程与保养规范;

　　(2)排水、排污管道通畅，无堵塞外溢现象;

　　(3)道路通畅，路面平整;井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行;

　　(4)水设备运行正常，设施完好、无渗漏、无污染;二次生活用水有严格的保障措施，水质符合卫生标准;制定停水及事故处理方案;

　　(5)供电设备运行正常，路灯、楼道等公共照明设备完好;

　　(6)冬季供暖室内温度不低于18±2℃;

　　(7)电梯按规定或约定时间运行，安全设施齐全，无安全事故;

　　轿厢、井道保持清洁;电梯机房通风、照明良好。

　　13.保安、消防、车辆管理

　　(1)大厦基本实行封闭式管理;

　　(2)有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度;保安人员熟悉大厦的环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责;

　　(3)积极与派出所配合，维护好大厦的治安;

　　(4)巡逻时发现火警事故或隐患、治安事故、交通事故，要及时处理，并上报有关部门;

　　(5)危及人身安全处有明显标识和具体的'防范措施;

　　(6)消防设备设施完好无损，可随时起用;消防通道畅通;制订消防应急方案;

　　(7)机动车辆进出有登记;

　　(8)非机动车车辆按规定位置停放，管理有序。

　　14.环境卫生管理

　　(1)清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围;

　　(2)垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀;

　　(3)大厦外围道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物;

　　(4)房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象;

　　(5)商业网点管理有序，符合卫生标准，无乱设摊点、广告牌。

　　15.绿化管理

　　(1)花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃;

　　(2)绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。

　　16.精神文明建设

　　(1)开展有意义、健康向上的社区文化活动;

　　(2)创造条件，积极配合、支持并参与社区文化建设。

篇4：大厦物业管理保洁服务标准

　　大厦物业管理保洁服务标准

　　1.大堂玻璃无水迹、无污迹、无指纹迹、透亮无痕。

　　2.各电梯门无污渍、锈迹、划痕、首层电梯门可清晰照人。

　　3.各层地面(电梯厅)光亮、干涩、无纸屑、烟头、无水迹、可照见顶灯轮廓。

　　4.各层墙壁无乱写、乱画、乱贴、乱挂，并做到无污迹、划痕，用于擦拭无积尘。

　　5.各层层顶无浮尘、斑迹、污渍、塔灰，无墙皮脱落现象。

　　6.各层通行门门面、门体、扶手无积尘、污渍、无粘稠物，门玻璃光亮透明。

　　7.首层灯具表面、侧面、内层无积尘、破损、生产，灯罩无脱落。

　　8.首层绿色植物摆放整齐，盒内外无虫害、落叶、残叶、杂物、烟头等。

　　9.首层大堂暖气无积尘、污渍、水迹，表面不得摆放任何物品。

　　10.首层不锈钢信筒保持光亮、清洁、门锁齐全，目视可清晰照人。

　　11.各层立式烟灰筒保持光亮，水面经常更换，筒内垃圾物不得堆放过满，每日及时清倒。

　　12.各层水、电表间门体、扶手、玻璃做到无尘、无锈、无划痕、无水迹、用水擦拭无明显浮尘。

　　13.电梯轿筒内四壁光亮、清洁、无划痕，地面清洁干涩、无杂物。

　　14.各层垃圾间不得堆放过满，不得有裸露垃圾，且必须日产日清。

　　15.各垃圾间注意及时通风及控制，排除空气中异味。

　　16.各层防火楼梯保持清洁无尘、通道畅通、无堆积物(包括自行车)

　　17.各层防火楼梯扶手无尘、无污迹，且木制扶手表、背面不得粗糙扎手。

　　18.各层水、电表间及其他设备间门体均须关闭，且清洁无污。

　　19.各单体楼水箱间必须随时上锁，非专业人员及工作需要外，其他人员均不得入内。专业人员应负责水箱间及日常卫生工作，做到各处无积尘、积圬、无鼠，无危险品,且上岗前应做好个人卫生工作。

　　20.各层楼道玻璃应清洁、光亮、无污迹。

　　21.各层楼道玻璃护栏应做到无尘、无锈、无污渍、用于触摸无明显粗糙感。

　　22.各层照明开关板应无污迹、保持洁白光亮，开关板与墙面夹角处，无明显积尘、积物。

　　23.通往地下一层铁门无积尘、锈迹，污渍。

　　24.地下一层地面无尘、无水迹，无虫，且空气中无异味。

篇5：物业管理处制度牌(标准化服务)

　　物业管理处制度牌(标准化服务)

　　***项目简介

　　**是由**投资委托**房地产有限公司于**年元月开发，**年12月竣工的智能化大厦。它位于**市繁华商业中心***7号，占地面积***平方米，主楼建筑面积**平方米，附属楼建筑面积**平方米，地下停车场面积**平方米，绿化面积**平方米，绿化率达33.85%。大厦分为东、西两区，东区20 层，西区16 层，地下2 层，分别有两个出入口。东区7至16层为**公司办公用房，1至3层是**信息广场、电视电话会议中心，同时大厦还配备大型地下停车场可以停放150部车辆及所有员工的摩托车自行车。智能化的办公系统及完善的设施，形成了成熟的办公环境。城市园林保护两株大樟树，雕塑、喷水池、亭台、假山、

　　及大楼泛光照明、户外广告栏等，使大厦形成独立式院落。现在该大厦由福建省邮电物业管理有限公司承接管理，大厦内采用楼宇自动化系统，把变配电供电系统、给排水系统、空调系统、电梯系统、消防监控系统通过计算机信息处理，配合控制硬件及管理软件进行智能化集散式控制，以节省人力和提高效率。公司采取“规范管理、优质高效、以人为本、创新服务”方针，勤练内功，塑造品牌，迎接市场竞争的挑战。

　　本站68人。

　　水电维修，空调系统，电梯维护，消控系统，楼宇自动化管理统配电室，会议、卫生服务，保安，车库、电视电话会议音响，金库管理。大厦同时配有医疗室、健康活动中心、职工食堂等完善的设施。

　　**物业处质量目标

　　1.房屋外观整洁，无乱搭建，房屋完好率达到90%以上。

　　2.公共设施设备维护良好、正常运行，每月定期保养，维护完好率达90%以上。

　　3.公共环境整体美观洁净：

　　3.1楼外公共场所实施8小时保洁。

　　3.2楼内公共通道、走廊、楼梯、每天清扫一次，实施8小时保洁，大堂实施24小时保洁。

　　3.3蓄水池每半年清洗、消毒一次，每半年向省局提供一次水质化验报告，水质化验符合国家颁布的卫生标准。

　　3.4化粪池、雨水井、污水井每半年清疏一次，如发生堵塞及时处理，确保化粪池不外溢，下水道畅通。

　　3.5垃圾日产日清。

　　3.6由外包公司每星期灭鼠灭蟑两次。

　　4. 植物成活绿达到95%以上，出现枯死苗木及时上报经营部补种。

　　5. 对交通与车辆停放秩序的管理，做好车辆进出登记，确保车辆安全。

　　6. 保安服务

　　6.1大厦内实行24小时安全监控、巡视、门岗执勤，维护公共秩序。

　　6.2保安人员遇有险情，在接到报警后立即到达现场。

　　7. 管理服务

　　7.1接到投诉电话有记录、有跟踪、有处理结果反馈。

　　7.2各管理人员按规定时间巡检，接投诉电话半小时内到现场处理。

　　8. 维修

　　8.1开通24小时服务热线电话：75224XX(中控室) 75191XX(电房)

　　8.2维修合格率100%。

　　9. 专项服务

　　9.1负责会议室，公司领导办公室、值班室等卫生、茶水服务、维修项目及门厅接待服务。

　　9.2负责会议前的准备工作及会议的服务的倒水工作等。

　　东街机构岗位图

　　管理处主任岗位职责

　　管理处主任应在公司总经理的领导下，带领管理处员工对大厦实施全面的管理，保证大厦的环境舒适优美，机电设备完好、运转正常、水电供应正常。实现公司所确定的各项任务、责任和目标。具体职责：

　　1、 坚决执行党和国家的各项方针政策、法律法令、有关物业管理的规定、政策 以及公司的有关规章制度。

　　2、 通晓有关物业管理、市容卫生、消防管理等法规，以及创建优秀大厦的标准和条件，组织全处的人员学习政治时事、业务知识、坚持依法管理与主动服务相结合的原则，搞好大厦管理各项工作。

　　3、 根据统一管理与专业分工负责的原则，领导全处人员对大厦 的验收交接、环境卫生、绿化、安全防范、公共设施、供水供电、保安保卫、交通管理、费用收支及行政事务等各项工作实施全面的管理，完成公司下达的各项任务指标。

　　4、 熟悉大厦的楼宇分布、楼宇结构、公共设施、机电设备和用户的基本情况，制定切实可行的管理措施。

　　5、 制订本处工作并组织实施，定期检查、监督、查处违章、提出改正措施。做好周检和不合格服务的处理，协调违章和投诉的处理工作。

　　6、 每月月底，组织各部门负责人召开例会，总结本月工作完成情况，讨论编制下月的工作计划。

　　7、 加强本处员的团结协作，公正、公平地评价员工的工作和奖惩员工，关心员工的生活福利，调动员工的积极性。

　　8、 重视业主建议，自觉接受业主委员会的监督。搞好与居委会、派出所等有关部门的友好关系，以便开展各项工作。

　　管理处事务员职责

　　熟悉国家和地方政府有关物业管理的政策、法规及大厦的各项规章制度;熟悉楼宇的结构，熟悉用户的情况，能够处理涉及本部门的各方面工作。具体职责：

　　1、起草物业处综合性的总结、请示、报告等公文。

　　2、负责落实公司档案管理、保密工作、来信来访工作、民事调解工作。

　　3、热情接待用户的投诉，做好记录，并协调领导做好调查、处理和回访工作。

　　4、对用户报请维修，及时开出维修单，并跟踪监督，及时回收。

　　5、负责文电收、发、传阅归档和各类公文打印工作。

　　6、热情接待业主，按《业主办理入住手续工作流程》办好入伙手续。

　　7、检查业主是否遵守《二次装修管理规定》，在装修期间要进行跟踪监督。对违章行为应登记在案。

　　8、完成领导交办的其它任务。

　　工程办主管岗位职责

　　熟悉和遵守国家有关电气设备管理、运行等方面的法规、规范及安全规程;

　　负责管理处新增工程项目的接管、验收及监管工作;

　　负责大厦已接管项目所有强、弱电设备、系统的正常运行、管理、维护、维修、保养，全面掌握大厦强弱电系统及其设备的性能和使用方法;

　　负责向工程部主管提交管辖范围内设备、设施的更新、改造建议和大、中修计划，协同工程部主管共同向总公司提交方案并组织、监督实施项目的整改全过程;

　　负责每月定期向工程部主管汇报当月完成和进行的主要工作，每年两次向工程部主管提交工作总结;

　　负责每周一次对大厦内的供配电系统、给排水系统等五大系统(包括中控室中的设备、设施)进行检查;

　　负责完成日常使用的专业技术资料的搜集、管理工作;

　　负责每月15日前提交所有电气专业的维修工具、设备、材料采购计划和配合填写相关表格;

　　负责编制所辖区内每台电气设备台帐，绘制大厦电气系统图;

　　负责制定电气设备、设施管理的各种规章制度，出具设备、设施巡检表;

　　负责大厦内施工用电的现场安全管理、计量和收费工作;

　　积极推广新技术，努力降低能耗，节约管理成本;

　　每月底负责大厦设备、办公用电计量的抄录、汇总并上报工程部主管。

　　对工程部主管负责，并完成站长交办的各项任务;

　　二次装修管理规定

　　为了保障全体业主的利益和小区(大厦)管理秩序，特根据政府有关法规的精神，制定住所二次装修的管理规定如下：

　　1. 二次装修必须办理报批手续

　　1.1业主如需进行二次装修，必须先向管理处索取并填写《装修施工申请表》，详列工程之承建商、具体工程事项(图例)及工期。管理处将在不违反有关法规、不影响楼宇结构、整体外观和其它单位利益的情况下给予审批。

　　1.2承建商需向管理处提供作业人员身份证明，并缴付施工保证金。施工保证金的收取在于确保施工作业中不会损坏小区(大厦)的公共设施和影响其装修内容，应事先以书面形式告知管理处并征得许可)。

　　1.3承建商在获得管理处批准并办理好作业人员临时出入证之后，方可进行施工作业。作业人员必须遵守小区(大厦)内有关公共秩序、安全、卫生等方面的管理规定。

　　2. 二次装修必须保证结构安全和外观统一。

　　2.1施工中不得改变或损坏原有房屋的结构;不得以任何理由对楼宇原有的供水、供气管路、电气、通讯、视频线路以及安全有关的保安设施、消防设施等擅自进行拆装或改动;禁止在靠电梯井和电表管道间砖墙打洞、削墙安装壁柜，以免破坏砖墙强度，威胁电梯及管路、电路安全。

　　2.2不得将外阳台、窗户、外墙作任何更改。空调机必须安装于原有设计之空调机位或管理外指定的统一安装位置，若需要堵掉空调预留孔，必须用颜色与外墙相近的材料，以保持楼宇外形之整齐美观。

　　2.3业主如需安装进户防盗门，为了整齐美观，须由管理处统一组织安排，请业主到管理处登记选择。

　　2.4根据政府规定，业主不得安装防盗网;如情况特殊确需安装，在保证不破坏楼宇整体外观的前提下，只能装在铝金玻璃门窗内侧，厅阳台允许在紧贴铝金推拉门安装拉闸门，其颜色规定为白色或无色。

　　2.5未获管理处书面许可不得在楼宇之外墙、天台、阳台外侧及其他任何公共地方贴挂支立旗帜、广告、标语、天线或其他有碍观瞻之物品。

　　3. 装修施工管理

　　3.1住宅装修施工期限：中小工程为20天，较大工程为30天，最长不得超过60天;如确需延期要办理延期手续。每天施工时间为上午八时至十二时，下午二时至晚上八时。

　　3.2进行户内装修作业，应关闭门窗，减少噪音与尘土对他人的影响。、

　　3.3使用电梯搬运装修材料或清运装修垃圾时，应严格遵守《电梯使用管理规定》，并使用管理处提供的专有搬运车搬运;从楼道搬运东西一定要小心谨慎，避免撞

　　坏墙面、灯具、扶手;装修垃圾必须用袋子装好运到管理处指定的垃圾场，由管理处统一清运。

　　3.4严格遵守装修有关规定，不得乱倒垃圾，不得损坏、污染地面与电梯，不得从楼上往下抛弃任何物品，不得占用、阻碍任何公共场所、通道或造成公共地方、公共设施的任何损坏;保持小区(大厦)整洁。违者管理处将视情予以处罚，并责令赔偿损失。

　　3.5晚上8：00以后管理处对大楼进行清场，未经管理处同意，装修施工人员不得在楼内逗留或留宿。

　　3.6为了防火、用电安全以及保证楼内卫生，禁止施工人员在楼内烧煮东西，违者没收器具并罚款。

　　3.7装修施工用电用水，应使用业主户内之电源、水喉，不得私自在户外接驳水电，违者照章罚款。

　　3.8户内电器之安装必须考虑原有供电线路仪表之负荷容量，必要时应请管理处之专业人员给予检视。

　　3.9对违反本规定及本小区其它管理规章的承建商，管理处将视情节扣罚其施工保证金乃至责令其停工退场。同时，管理处有权要求业主(或承建商)拆除违章之装修或修复造成之损坏。

　　3.10因装修施工造成的管理堵塞、渗漏水、停电、损毁他人物品或造成人员伤害等，皆应由该业主负责修复赔偿和善后处理，故建议业主对装修承建商常加督导。装修工程完工后，如发现了上述问题，仍由装修责任人负责修复。

　　3.11关于施工收费：业主在办理装修申请手续时，应缴付施工保证金(视装修工程量大小而定)。另外，收取装修垃圾清运费(视垃圾量多少而定)、装修管理费每天(指施工期间)。施工保证金在工程结束一个月后，经管理处验收，如无违章或渗、漏、堵、损坏等情况，在扣除垃圾清运费和装修管理费后退回。

　　4. 其它

　　4.1据本管理处与电信局事先协议，业主新装电话或移机必须在本管理处办理手续才能给予安装(装机费与移机费按电信局规定)。

　　4.2业主如有需要，可要求管理处为其接洽承建商，以保证承建商之专业素质。

　　空置房管理规定

　　空置房由事务员进行日常管理。

　　管理员根据季节变化定时对空置房进行开窗通风、散热。必要时应进行烘干处理，防止墙面、天花发霉、木制品生虫及变形。

　　对于精装修的房屋应在夏季到来之前对西晒房间进行遮阳，防止木器干裂;在梅雨季节应注意防潮，防止木器发霉、变形。

　　参照有关电器使用说明书，定期将电器打开试运行，以保持电器良好的工作状态，还应注意及进关闭电源。

　　事务员每月定期通知保洁部进行一次例行清洁。对于精装修的房屋保洁部位应视情况定期对木器、大理石、金属器具进行打蜡、防护处理。

　　事务员巡楼时应注意空置房的防火、防盗工作。如发现空置房内有异常情况应及时向主任汇报。