高中新课改学习考察报告

　　高中新课改学习考察报告

　　11月28日，南岸区各高中校长在以进修校李莉萍校长为组长、区教委基教科何居连科长为副组长的带领下，来到已经进行了一轮新课改实验的广州，参加了“全国中心城市第四届普通高中课程改革协作会议”并考察了广州市铁一中学和协和中学。随后还考察了与重庆教育状况较为接近的也进行了三年多高中新课改的另一个试验区海南省，在海口市实地考察琼山中学等。可以说，我们这次南行学习考察，取得了真经。

　　一、参加盛会，收获信心

　　这次在广州召开的“全国中心城市第四届普通高中课程改革协作会议”，是我国率先于20**年起实行高中新课改的广东、山东、宁夏、海南等，在经过了一轮新课改的高考后召开的经验交流会，引起了全国各地的教育工作者的高度重视，教育部基础教育司朱慕菊司长、高中处刘月霞处长参加了大会并作了重要报告；全国有23个省、市、区派出干部、专家1000余人参会，参会人数远远超过了预期，组委会临时联系附近的宾馆才安置好了有预约的与会代表。其中湖北、河南、山东等在分管副厅长的带领下均派出了超过百人的代表参会。重庆市也在副厅级督学万力的率领下有教科院、渝中区、南岸区、江北区等共95人参加了这次盛况空前的大会。

　　在大会上，刚经历了高考检验的广州、银川、济南、海口四个省会城市的教科院（所）领导比较实在地介绍了实验高中新课改三年来的经验教训，他们结合高考效果分析认为，只要是认真实施了高中新课改的地区和学校，在新高考中无论在升学档次还是升学率上都比同省其他城市有明显的提升，同时更新了教师的执教观念，增强了他们进一步深化新课改的决心。同时也了解到了他们在三年多的新课改的探索历程，使我们听后对高中新课改有了较直观的认识，对将来实施新课改充满了期待。

　　朱慕菊司长针对高中新课改作了总结报告，她认为基础教育课程改革全面推进，取得了阶段性成果，高中课改实验工作进展顺利，尤其是通过新课改建立了推动改革工作的机制，推进了人才培养方式。同时指出，高中新课改仍然存在挑战，关于选修课的定位认识还没有深入人心，情感、态度、价值观三维目标的的养成还须继续强化，教师、学生的负担仍很严重，以校为本的教学研究体制还有待确立。最后，朱司长还针对新课改的进一步推进发表了看法：总结经验、推广成果，树立典型，加强行动研究，充分发挥样本的带动作用等。

　　二、分组讨论，开始定心

　　在大会组织了分组研论，我们参加了教育行政及教学管理组的研讨。会上广州市广雅中学黄校长等首先介绍了他们学校实施新课改的探索、实践和经验总结，认为新课改的最大收获在于唤醒了教育，针对性地开发了校本课程，转变了课堂呈现形式，尤其是注意把国家课程校本化、校本课程特色化，本着为学生终身发展奠基的目的去推进新课改，把综合实践活动与学校常规教育活动（如国旗下讲话、艺术节等）整合起来，通过多渠道多形式把教师调动起来，全面推进新课程改革。最后用“有没有全面提高学生素质？有没有使学生个性化发展？在高考中是否过硬？社会是否满意？”来检验新课改的成效。

　　李校长代表还未实施新课改的重庆校长向在座的教育部基础教育司高中处刘月霞处长提问：教育部对课改实验配置装备有没有国家标准？国家在高考命题中如何适应新课改？刘处长在回答李校长的提问时强调，课改与高考不是对立的，课程改革、高考改革等是一系列配套改革。新课改促使高考将在考试结构、内容结构方面相应要变化，高考与日常考试间的关系（如海南省将基础会考按一定比例纳入高考总分计量中），综合素质评价等在高考录取中应有反映等。目前四个省区颁布的高考改革方案都较好地导引了课程改革，是有利于学校的教育教学，也有利于高校合格人才的选拔。如广东省的高考改革方案中是这样描述的：“积极、稳步地推进普通高考改革，体现有助于高校科学公正地选拔人才，有助于实施素质教育，有助于高校依法行使办学自主权的原则，切实体现普通高中新课程的改革精神，反映各学科课程标准的整体要求的目的。”

　　刘处长还介绍了试验新课改以来各级政府对教育的投入使城乡高中面貌都有了很大改变；各级教育职能部门针对高中课改制定了极富操作性的各式文件并检查落实到位，极大地促进了执教观念、行为的改变，提升了教师专业技能的提升，并在一些地区形成了新的教学管理新机制等，都基本达到了推行新课改的目的。

　　三、搜罗资料，充溢喜心

　　新课改对我们来说是一道大菜，要做成好看、味香、能饱肚的佳肴，须得精心准备各式素材、佐料等。我们广州、海口之行，就为我们未来在重庆、在南岸制作高考大餐找到了相宜的素材。

　　在广州参会期间，我们搜集到了不少展现他们在各个阶段、各个环节富有特色的资料，其中《广州市普通高中新课程实验文件汇编》收录了广东省和广州市有关推行高中新课改的各种文件、通知、意见、表册等共计二十个227页。成为了我们及早地了解新课改的具体操作规范提供了详尽的标本，为我们今后借鉴学习提供了丰厚的史料。使我们如获至宝。

　　《广州市普通高中新课程实验样本校探索荟萃》、《广州市普通高中新课程实验丛书—实验与探究》、《广州市普通高中新课程实验丛书—策略与反思》、《普通高中学校课程管理与开发探索—创设适合学生发展的教育》等可谓十分难得的一手资料，它能够让我们找到与自己学校校情接近的样本，让我们能够借鉴并开始构想我们未来的课改之路准备怎么走；它能够让我们窥探到他人的试验中的各种探索过程，可以使我们今后实施新课改时少走弯路多增信心；它能够让我们在新课改前的准备期里较为具体地规划自己学校的蓝图；它可以让我们在

培训教师新的执教理念时形成新的学生观、教学观。

　　《20**届广州市普通高中毕业班工作经验材料汇编》让我们看到广州各高中在实施新课改试验中如何有效地贴近高考，最终经受住了高考的检验，达到让社会满意、让学生受益、让学校生熠、让新课改永葆生气。他山之石可以攻玉，这本记载着广州十二个区县在新课改中探索出的高考经典，不正是我们要南行求取的那真经吗？

　　在海口市四所重点中学之一的琼山中学，无私的陈校长不仅把他们具体操作新课改的全部执行文件拷给了我们，还把他们精心编撰并实施的十几本琼山中学校本教材、琼山中学课程表等都赠与了我们，使我们觉得不虚此行。这些密不外传的第一手资料，不但是我们制订相应规范的最实在的参考蓝本，更是我开发我们自己的本校教材或校本课程的宝贵资源。

　　四、学校考察，展期待心

　　广州市铁一中学，地处寸金寸土的主城核心区域，学校面积不太大，但学校充分利用每一空间，住足了校园文化、教育环境的文章，使各地考察队员纷纷赞叹不已。她的进校公路两侧的界墙，涂抹的色彩、雕刻的青春洋溢生动的运动画面、张贴的作品，给人一进校园即显雅致的情愫。她的操场与教学楼间狭小的空地，布置成了有各具地方特色的民居、各种地形模型和中国立体地形图的地理园，成为师生休憩、观景的小景观园；两幢教学大楼间的空地则被布置成了地球生物世界的微缩生物园，沙漠环境及沙生植物、雨林中层次分明的各式植物、各色鲜花，仿佛让路过的师生进入了大自然，让人不由得为之陶醉。各楼道、走廊的格言警句、学生作品，在温馨中体现着庄严。

　　在铁一中学，让我们见识到什么是新课改标志性新鲜课——通用技术课，观摩后我们才知道，通用技术课是根据各校师资、设备和学生构成等综合考虑后设置的让学生动手感知、体验的生活技能教育课。它也有教材和相应的学具材料等。

　　在海口琼山中学考察时，李校长明确要求她在此担任校长的同学给我们讲讲他们对新课改的各个环节具体操作的真实做法。因此，我们逼真地了解到了新课改中占15学分的新课改的另一新生物——学生研究性学习的一个个范例，使我们一下子触摸到了研究性学习活动的开展的触须；我们详尽地听到了新课改学分制实施的核心问题和操作诀窍；了解到了他们在新课改实验的各个环节遇到的各式困难及处理办法等，使我们对未来将面临的新课改有了比较直观的印象，开始有了我们自己对新课改的真切的思考和期待。

　　五、南行取经后的反思和www.pmceo.com建议

　　根据教育部的部署，重庆最迟要在20**年试验新课改。为此，重庆市教委已委托西南大学等高校或教育研究机构开始了专题研究或培训。作为重庆市主城基础教育的先行者之一的南岸区应当在这必须面对的改革面临前作好充分的准备，才能扛住教育强区这面大旗。为此，我们建议：

　　（一）及早建立机制，搭好台子

　　从20**年开始在四省区试验的新课改，正在按教育部的计划有序推进和进一步试验中。它是一个十分浩大的工程，必须有部门来引领、有经费来保证对它的针对性研究，及早谋划我区新课改方方面面的规定或要求；及时检查整改区内各校在软、硬件方面的缺漏，以保证适应新课改的需要。

　　（二）作好战前动员，及时培训好各类人才

　　高中新课改是一项巨大的工程，要使它得到有效贯彻，必须是自上而下层层层落实才能有效推进。因此，宜按照“因人而异，因校制宜”的原则分层次搞好培训，播种下改革的火种。争取到重庆市开始试验新课改的时候，我们只需分校或分学科对教师进行培训就能立即落实新课改了。

　　第一个层次是对教育行政干部进行通识培训。通过集中培训，使广大教育干部集中精力学习，进一步明确了高中课改的目的意义，同时可以创造高中课改工作氛围，加强校际间的交流，增强对高中课改的紧迫感，提高了培训质量，收到很好的培训效果。同时还可以借集体培训各学校主要干部之机，建立全区课改共同体，共同利用全区的师资力量，编制可以共同使用的校本教材等。

　　第二个层次是对各学科教研员进行培训。专门组织高中教研员学习研讨高中课改实施意见，邀请部分知名课程专家讲课，赴定点学校进行富有针对性的教学观摩。各学科教研员制定了详细的工作计划，与学科中心组成员共同研修课程标准，提出高中新课程教学实施指导意见。

　　第三个层次是对骨干教师进行培训培训。在教育行政干部培训的基础上，组织学科骨干（或中心组成员）分期分批参各种培训。

　　如果在重庆推行新课改之机，南岸区能够走在改革的最前列，无疑对整体提升南岸教育影响力，实践教育强区的宏伟目标是一个绝佳的战机。

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篇2：魅力城物业考察调研汇报

　　魅力城物业考察调研汇报

　　通过成都物业知名人士引见，有幸认识年仅38岁的W*物业管理有限公司ZL副总经理。由于他父母是位于DY的四川建筑学院教师，18年前也从该校毕业踏上13年的物管行业职业生涯。在成都知名物业置信公司从工程部主管做起，到中信公司项目经理，到现在W*公司两年的副总经理经历。3月14日下午爽约到他所在公司旗下的W*魅力城一组团考察学习，也是他们公司总部办公室所在地。

　　位于DY市天山北路611号的W*房地产开发集团有限公司，在天山北路道路灯上的广告使我还没有到达就进入"W*魅力世界"，小区门前园林景观让我眼前一亮。亭台小溪、绿树花草搭配合理、路径环境小品颇为精美，游泳池小巧富有童趣，有种温馨别致之感。小区公园面积大概6000米2。门前宣传栏上包括总经理在内的所有物业管理人员名单和照片全部公示。进入小区大门左边三层大厅堂是W*房地产开发集团有限公司的客户接待中心，步入厅堂美观大气！通过端庄气质的女士指引来到魅力城一组团客户服务中心。服务大厅不大，但是前台桌椅、文件摆放整齐。三名接待员的名单和照片在醒目位置公示。在步入副总经理室途中走廊旁边悬挂有W*的职业道德规范、八荣八耻、保密管理制度等。进入副总办已经是下午6点半了，看见一位西装革履象绅士般的ZL在吩咐下属工作。办公室内也粘贴的有"今天不努力工作，明天就努力找工作"的警示标语。

　　通过ZL介绍，W*物业一共有10个项目，包括两个一周后分别在DY和GH开盘的项目。8个在DY的项目设置两个管理处，另外在GH设置一个管理处。魅力城一组团住宅小区一共有18栋498户，一梯两户多层建造。所有楼盘物业按照一级服务等级标准执行，跟龙湖思路差不多，要做就做最强最好！物管费收缴率是所有物业公司的业绩晴雨表，也是各物业企业高层最重视的事情。经他介绍魅力城一组团去年仅有两户没有缴纳物管费，收缴率达到惊人的99.6%。原因是一业主由于报案家里被盗，经查实与物业公司无关。二是由于业主未入住，且人在外地无法有效联系。让人嫉妒的成绩依靠深抠服务细节，不断努力引导业主与不文明行为绝缘。魅力城二组团的收缴率99.4%，其他项目的收缴率都在98%以上。困扰很多物业公司物管费收取困难的几点问题，W*公司都全部封杀！比如住改商所有楼盘没有一户！另如机动车停放，没有车位的不管是谁一律不准进入小区！原来也有不道德业主把道闸撞断的现象，还是要执行制度！再如质保期内房屋维修问题，得到W*房地开发商大力支持，维修问题及时认真妥善解决不留后遗症！治安方面：介绍到小区原来发生一起业主电瓶车配件被盗，价值90元，当值保安愿意用自己的100元钱无偿给业主。保安真心地拿给业主，业主说算了，你挣钱也不容易。我当时竖起大拇指，你有这样的手下应该感到很自豪！保住W*物业的声誉不受到一点伤害，从细微事情看出强大的一面。工作人员都要努力认真的工作，不光是他们，自己和总经理也一样，不然就要走人，绝对的优胜劣汰！上级给他们今年物业收缴率目标是全部达到99%以上，魅力城一、二组团要求只准1户不缴纳物管费或者满分！

　　进入小区，看见路面平整干净，绿化养护很好，树木花草搭配合理。走了一转没有发现一点垃圾！烟头和痰污渍也没有。我说经常穿西装捡东汽馨苑的白色垃圾，他说W*总经理和他也一样看见垃圾都主动去捡，用行动引导业主改变了原来个别业主不文明的行为。垃圾桶旁边有个别袋装垃圾，但是业主把垃圾袋锁得很紧，以便清运时不留污渍破坏环境。我问他有业主把袋装垃圾放在自家门口的现象吗？他说原来有过，劝导后就没有了。考察中只有一个单元门口放有一辆自行车，当时我看了ZL的无奈眼神，他也摇了头，说偶尔有这种现象。单元门上也有值班工作人员的姓名和照片。我仰视房屋窗口没有看见防护栏，我问他延伸出外墙面的护栏有吗？直接说绝对禁止没有的！嵌草砖上的车位，每个车位用木制圈梁隔断，隔断上有茂盛充满生机的青色藤修饰。

　　谈到经营管理方面，W*集团公司领导制定房屋、后期物业服务品质要求最高，房屋定价中上水准。物业每个项目各部门不设主管，只设领班，客服中心不设主管。客服人员工作的要求是其他物业公司主管能力（不含组织管理方面），秩序维护部班长能力要求跟其他物业公司护卫主管一样，主要是对工作负责。绿化保洁没有外包，节约成本考虑。员工工资待遇执行"一年14薪"，月薪在DY物业行业中算很高的。为了体现公司的高度凝聚力，展示董事长高规格的个人魅力，每年把物业的领军人物及先进工作者带去国外旅游等，把优秀员工流失问题降低到最小！听他说明，除了保安流失比较多，客服每年最多流失一两名员工，因为他们觉得作为物业专业人员在DYW*工作不会丢脸。快出大门的时

候，门岗衣装整洁，站立笔直主动向ZL行军礼！

　　说到W*物业在DY人心中口碑最好、知名度最高，怎么还是二级资质的物业管理企业？他说是业态还不达标，多层、高层、独立式住宅小区（别墅）管理面积和注册资金500万以上达标，物业管理专业人员的中级职称人数也够，管理专业人员都有职业资格证书 。就差一项管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数："办公楼、工业厂房及其它物业50万平方米"。

　　平时联系你都很忙，他说我基本没有星期天。工作比在成都时候强度加大两三倍，但是不觉得累，也是从工作中寻找乐趣的人跟我的想法一样。

　　一个小时的考察及交流，感悟做好物业工作只能在痛苦中求乐，有句老话"打江山容易，守江山难"怎么样使我们的物业工作长期良好稳定的发展，让我们的工作流畅，让我们的业主满意。我还要不停地找寻最佳答案。。。。。。

篇3：美国香港物业管理职业资格制度考察报告

编者按：《物业管理条例》第三十三条规定：从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。20**年3月，由建设部人事教育司、住宅与房地产业司、建设部执业资格注册中心、中国物业管理协会以及地方同志组成的中国代表团，赴美国及香港地区就两地的物业管理职业资格制度进行了为期两周的考察活动。现将《美国及香港物业管理职业资格制度考察报告》刊登如下，以飨读者。

美国及香港物业管理职业资格制度考察报告

美国和香港是物业管理市场比较发达的国家和地区，物业管理的服务水平很高，这主要得益于他们建立了比较完善的物业管理职业资格制度。为了落实《物业管理条例》中关于尽快建立我国的物业管理专业人员职业资格制度的规定，吸收国际上建立物业管理职业资格制度方面成熟的经验，20**年3月，由建设部人事教育司、住宅与房地产业司、建设部执业资格注册中心、中国物业管理协会以及地方同志组成的中国代表团，赴美国及香港地区就两地的物业管理职业资格制度进行了为期两周的考察活动。考察代表团访问了美国物业管理协会总会，美国物业管理协会加利福尼亚橙县分会，以及香港房屋经理学会等机构，与美国及香港的物业管理业内人士就相关问题进行了全方位的交流。

一、美国物业管理职业资格制度概况
美国物业管理协会IREM（Institute of Real Estate Management）成立于1933年，总部设在芝加哥，在全美有八十多个分会，是国家地产协会（National Association of Realtors）的附属组织。美国物业管理协会主要致力于物业管理从业人员的专业教育培训和职业资格认定工作，目前该组织的伙伴团体及国际会员遍布全球，并着手进行相关国际标准的制定工作。

美国物业管理协会对从事物业管理的专业人员颁发两种资格证书：居住物业管理经理（ARM）和注册物业管理经理（CPM）。从业人员取得上述证书，必须在专业培训，工作经验和职业道德三方面符合严格的认证标准。

（一）关于ARM
ARM（Accredited Residential Manager）即居住物业管理经理，ARM证书由IREM授予管理居住物业的专业人员。ARM候选人主要负责管理出租公寓，出租活动住宅，共管住宅，独栋家庭住宅及单身公寓等等。

IREM规定授予ARM必须符合以下条件：
1．候选人必须接受IREM的职业培训，修满5个学分的课程，主要推荐课程包括以下科目：房地产维护和运营、市场与租赁、多产权物业的营销战略、会计学知识、场所管理等等；

2．通过ARM资格考试。该项考试旨在测验候选人作为住宅物业管理经理的专业能力，考试的主要内容为维护运营，人力资源管理、职业道德、营销与促销等。考题一般采取多项选择题形式；

3．候选人必须承诺遵守并维护“ARM职业道德准则”；

4．具备住宅管理的经验。IREM要求ARM候选人具备最低住宅管理经历的要求，对于该项要求，IREM对候选人管理物业类型及最低组合要求、最低工作月份等都作了十分详细的规范。

同时，IREM规定，作为ARM申请者，申请人应交纳75美元的申请费，候选人可以在五年时间内保留申请资格，在此期间只要达到IREM规定的授予条件，即可被批准获得ARM资格。

篇4：台北物业管理考察启示

　　台北物业管理考察启示

　　王赟/《城市开发》/20**0105

　　20**年6月11日，应台北宝路集团邀请，笔者一行诸人由上海紫泰物业管理有限公司总经理夏亚伟带队，飞赴台北进行考察学习。考察过程中，宝路集团在台北项目的规模档次、设计规划、工程质量、管理水准给考察团留下了深刻的印象，特别是宝路项目管理团队精湛的业务能力和职业精神、台湾物业管理社会化的水平、物业从业人员的专业精神、台湾民众（业主）的高素质为考察团带来了震撼，拓宽了视野。台北物业管理许多成熟、合理、科学的做法，给我们带来许多重要的启示。

　　台湾物业管理概览

　　台湾的物业管理是从上世纪60年代开始起步，早期是自发成立的业主自治会，发展成为“专业、年轻、训练有素”的“保全服务”行业，后循序渐进整合服务往下扎根。

　　台湾的传统物业管理服务模式以行政事务服务、驻卫保全服务、机电设施管理、环保维护为主要业务，现代新型的物业管理服务模式是建立在传统服务模式之上，增加了物流与房屋中介服务。物流服务即物流通路行业，如连锁超市、保姆看护等一系列生活与商业支援服务，而房屋仲介即为提供不动产经营顾问、开发租赁及投资管理等服务。

　　业主形态可区分为公务部门物业管理服务、建商单位主导物业管理服务和社区商办大楼之物业管理服务。

　　我们考察的台北湾和绿中海项目，目前都属于社区类物业管理服务，在社区未成立管理委员会（即“业主委员会”），未召开区分所有权人（即“业主大会”）前，由建商单位委托物业管理服务业者代管小区大楼，即建商单位主导物业管理服务。此阶段管理经费主要来自于业主预缴管理费。由建商在与业主签订买卖区分所有权契约中住户规约草案明确每坪（台湾面积单位，一坪约为3.31平方米）管理费为多少元，通常预收六个月管理费用，作为支付代管期间物业管理服务费。

　　社区交付使用后由建商与管理委员会做交接，由于交接涉及面广，通常管理委员会会请专业机构代为交接，由3家专业机构竞标，择优选取1家，由该专业机构代为交接后将结果做成简报。

　　业主委员会在台湾称做管理委员会，台湾没有针对管理委员会的管理条例。管理委员会每月有例会，并且公告会议纪要。管理委员会以《公寓大厦管理条例》赋予业主自主管理的权力，通过选举产生，负责社区物业管理费的收取、维修等重大事项，选聘物业服务公司，对其实施监督。对于不称职的物业服务公司进行解雇，相反优秀的物业服务公司通过提升服务品质和市场竞争脱颖而出。对欠缴物业管理费经催告仍不给付的业主，管理委员会会诉请至法院命其给付应缴金额及延迟利息。

　　绿中海社区已经建成三年多，建设公司交给管理委员会已7个多月。社区共有585户，建筑面积3万多平方米，物业管理费每月42万新台币。有15位管理委员会成员，每栋楼有2位成员，任期两年。物业服务合约到期前，管理委员会召开区分所有全大会，听取意见，决定续约或更换。管理委员会成员会听取业主平日对物业服务公司的反映，代替国内的满意度调查问卷方式来取得业主意见。有时，为了提高业主参加区分所有全大会的出席率，管理委员会通常会给前来参加的业主一份小礼品，或每户200元新台币的方式激励业主参加。

　　台湾每年有优良社区的评比活动，由政府主办，由建筑师等专家组成评判团，通过各个小区的管理委员会提出申报。评判小组以先看企划书，再到实地查看的形式评选，评上优良社区会有相应奖金。汤泉樱花社区就曾荣获台北县优良社区评比第一名。

　　续签靠的是服务

　　物业服务公司最重要的是每一项工作事先都有计划，列成表格，每一项工作都有记录，便于向公司和管委会报告。物业管理处非常重视与业主的沟通，通常会摸清客户取向，倡导事事要先做，先尽责任，事前把矛盾化解，否则就等于亡羊补牢。每月把事件做成案例，作为培训材料，让所有员工知道有事要第一时间汇报公司。

　　管理委员会与物业服务公司的合同都为一年一签，所以台湾的物业服务公司会利用两个时机向全体业主和管理委员会表现工作成果，一个是财务报告会，另一个是年度总结报告（讲述一年的总结，未来如何做）。为了能续签合约，台湾物业服务公司尤其会做好合同期的前三个月和后三个月的工作，重点体现在

保洁和绿化两方面。

　　物业服务公司内部采取每周例会制，有时会通过社区间的联谊活动，邀请管理委员会成员参观其他社区的管理，有了比较，更能让管理委员会成员了解现有物业服务公司的优势。

　　物业服务公司对于违章建筑的管理，首先会按规定走流程，做好记录，留好证据，然后采用四两拨千斤的做法，找公务局来做解释，解决问题。

　　开发商与管理委员会的交接完成后，政府会实地查看交接情况，通过查验后的一个月内，社区的维修资金转到管理委员会的账户。房价的千分之五作为维修资金，由开发商缴纳，业主不需要缴纳维修资金。像绿中海社区的维修资金已有1800多万新台币。维修资金不实行分幢立户，全部存一起，管理委员会采用将资金分到几大银行定存的低风险方式来管理，台湾财政部不允许交信托公司处理。与国内不同的是，台湾物业管理费中的一部分已经包含了用于维修的费用，维修资金不够，只需要对物业管理费进行调整即可，没有其他相关的续征机制。物业管理费要调整价格时，需召开区分所有权大会，说明调整原因，通过即可。

　　绿中海社区维修资金的使用方式：3万新台币以下的维修，可直接给机电专业公司处理；3万新台币以上20万新台币以下的维修，由管理委员会开会商议决定；20万新台币以上的维修，需经区分所有权大会决定；针对维修供应商，通常也会寻三家厂商做比较，择优选择。

　　台湾物业管理的亮点

　　物业管理人员队伍精干，充分利用E化作业系统工具提高工作质量和效率。

　　目前台湾的物业管理队伍非常精干，行政通常只有2至3人，像电梯点检保养、机电消防点检保养、特定清洁、社区绿化整理等专业服务基本是外包给专业的服务公司来做。

　　高科技、职能化的基础设施取代人力管理是台湾物业的一大特点，台湾物业项目在规划和建设中对科技和智能的要求比较高，这也为未来的物业管理提供了便利，再加上物业管理人员的尽职、敬业，住户的文明程度较高，所以物业管理成本并不算高，物业服务的水平和效率却很高。在参观的两个社区里，很少看到几个物业管理人员，而高科技的设备设施却随处可见，这不仅避免了人力资源的浪费，同时也提高了小区设施的利用率。

　　多重业务为企业增加了盈利模式。前文提到台湾现代物业管理模式在不断地拓宽，除了提供全面的24小时生活便利服务，如跑腿服务、咨询服务、紧急医药箱等外，还增加了提供不动产经营顾问、开发租赁及投资管理等服务模式，大大增加了台湾物业管理盈利模式，保证了物业服务企业的可持续性发展。另外，台湾物业管理从业人员的素质普遍较高，参观一路所见的所有员工在工作中全都态度可亲，面带微笑，服务规范。针对项目特性，由专人编写SOP（作业指导书），使员工知晓自身岗位操作流程，尽快进入角色。台湾把作业指导书称为“SOP”（Standard operation plan）。在新项目成立接手前，根据项目特性，由2至3人组成专案小组，负责编写各个岗位的SOP。为了让员工尽快掌握SOP，会有稽核小组定期检查，同时让外包公司也按SOP的要求去做。为了简化人事，部分项目会采用外包，但大部分的台湾物业服务公司和保全等外包公司是同一老板，所以外包公司员工将物业服务公司的SOP作为规范基本没有矛盾。

　　除此之外，还有很多细节做法值得借鉴，比如现场管理人员的工作日志，对每日工作实行做一步记录一步的方式，使所有的工作有迹可寻，非常实用；良好的社区活动企划能力，分工明确，很好地保障了活动质量，为物业服务加分；对缴纳物业管理费的住户，赠送一定比例的住户卡储值积点，住户凭积点至会所使用设施的方式，提高了物业管理费收缴率的同时，也提高了会所设施的使用率，并且间接增长了会所收益，使业主充分感受了物业管理费的增值。

　　对尖锐问题的解决方案

　　同国内一样，台湾物业管理也面临诸如法规分业（保全与物业）、外商物业服务公司激烈竞争、同业低价恶性竞争、人员流动率高等一系列不利因素，那么他们通常会如何化解的呢？

　　经过分析，解决以上问题的最终因素归结为一个字：人，也可以说是人力流动。降低人力流动有三个要素：“钱”、“和谐”和“学习（培训）”。

　　这三个要素除了“和谐”是公司长期发展及积累的文化，较难依照决策者掌控外，其他两大要素，都可以通过改变解决。“钱”的部分，只要有合理的薪资及升迁规划，即可解决。“学习”方面，必须加以人性化的课程设计，穿插多元设计，使学员感受到获得重大利益的课程，设计成功的课程可以成为公司开发人才的主要方式，也是无形聚集人才的媒介，更是减少流动率、强化忠诚度的秘密武器。

　　综上优势，所以我们不难理解台湾物业服务公司即使在人员配备大大少于国内同类项目的情况下，也能把社区管好。台湾的物业管理有很多值得我们借鉴学习、取长补短的地方。相比之下，我们还是有很大的改进空间，我们希望能融会贯通，学以致用，以此缓解我们面临的诸如成本持续上涨给行业造成生存压力等等的问题。

篇5：台北物业管理考察启示

台北物业管理考察启示（20**）

王赟/《城市开发》/20**0105

20**年6月11日，应台北宝路集团邀请，笔者一行诸人由上海紫泰物业管理有限公司总经理夏亚伟带队，飞赴台北进行考察学习。考察过程中，宝路集团在台北项目的规模档次、设计规划、工程质量、管理水准给考察团留下了深刻的印象，特别是宝路项目管理团队精湛的业务能力和职业精神、台湾物业管理社会化的水平、物业从业人员的专业精神、台湾民众（业主）的高素质为考察团带来了震撼，拓宽了视野。台北物业管理许多成熟、合理、科学的做法，给我们带来许多重要的启示。

台湾物业管理概览

台湾的物业管理是从上世纪60年代开始起步，早期是自发成立的业主自治会，发展成为“专业、年轻、训练有素”的“保全服务”行业，后循序渐进整合服务往下扎根。

台湾的传统物业管理服务模式以行政事务服务、驻卫保全服务、机电设施管理、环保维护为主要业务，现代新型的物业管理服务模式是建立在传统服务模式之上，增加了物流与房屋中介服务。物流服务即物流通路行业，如连锁超市、保姆看护等一系列生活与商业支援服务，而房屋仲介即为提供不动产经营顾问、开发租赁及投资管理等服务。

业主形态可区分为公务部门物业管理服务、建商单位主导物业管理服务和社区商办大楼之物业管理服务。

我们考察的台北湾和绿中海项目，目前都属于社区类物业管理服务，在社区未成立管理委员会（即“业主委员会”），未召开区分所有权人（即“业主大会”）前，由建商单位委托物业管理服务业者代管小区大楼，即建商单位主导物业管理服务。此阶段管理经费主要来自于业主预缴管理费。由建商在与业主签订买卖区分所有权契约中住户规约草案明确每坪（台湾面积单位，一坪约为3.31平方米）管理费为多少元，通常预收六个月管理费用，作为支付代管期间物业管理服务费。

社区交付使用后由建商与管理委员会做交接，由于交接涉及面广，通常管理委员会会请专业机构代为交接，由3家专业机构竞标，择优选取1家，由该专业机构代为交接后将结果做成简报。

业主委员会在台湾称做管理委员会，台湾没有针对管理委员会的管理条例。管理委员会每月有例会，并且公告会议纪要。管理委员会以《公寓大厦管理条例》赋予业主自主管理的权力，通过选举产生，负责社区物业管理费的收取、维修等重大事项，选聘物业服务公司，对其实施监督。对于不称职的物业服务公司进行解雇，相反优秀的物业服务公司通过提升服务品质和市场竞争脱颖而出。对欠缴物业管理费经催告仍不给付的业主，管理委员会会诉请至法院命其给付应缴金额及延迟利息。

绿中海社区已经建成三年多，建设公司交给管理委员会已7个多月。社区共有585户，建筑面积3万多平方米，物业管理费每月42万新台币。有15位管理委员会成员，每栋楼有2位成员，任期两年。物业服务合约到期前，管理委员会召开区分所有全大会，听取意见，决定续约或更换。管理委员会成员会听取业主平日对物业服务公司的反映，代替国内的满意度调查问卷方式来取得业主意见。有时，为了提高业主参加区分所有全大会的出席率，管理委员会通常会给前来参加的业主一份小礼品，或每户200元新台币的方式激励业主参加。

台湾每年有优良社区的评比活动，由政府主办，由建筑师等专家组成评判团，通过各个小区的管理委员会提出申报。评判小组以先看企划书，再到实地查看的形式评选，评上优良社区会有相应奖金。汤泉樱花社区就曾荣获台北县优良社区评比第一名。

续签靠的是服务

物业服务公司最重要的是每一项工作事先都有计划，列成表格，每一项工作都有记录，便于向公司和管委会报告。物业管理处非常重视与业主的沟通，通常会摸清客户取向，倡导事事要先做，先尽责任，事前把矛盾化解，否则就等于亡羊补牢。每月把事件做成案例，作为培训材料，让所有员工知道有事要第一时间汇报公司。

管理委员会与物业服务公司的合同都为一年一签，所以台湾的物业服务公司会利用两个时机向全体业主和管理委员会表现工作成果，一个是

财务报告会，另一个是年度总结报告（讲述一年的总结，未来如何做）。为了能续签合约，台湾物业服务公司尤其会做好合同期的前三个月和后三个月的工作，重点体现在保洁和绿化两方面。

物业服务公司内部采取每周例会制，有时会通过社区间的联谊活动，邀请管理委员会成员参观其他社区的管理，有了比较，更能让管理委员会成员了解现有物业服务公司的优势。

物业服务公司对于违章建筑的管理，首先会按规定走流程，做好记录，留好证据，然后采用四两拨千斤的做法，找公务局来做解释，解决问题。

开发商与管理委员会的交接完成后，政府会实地查看交接情况，通过查验后的一个月内，社区的维修资金转到管理委员会的账户。房价的千分之五作为维修资金，由开发商缴纳，业主不需要缴纳维修资金。像绿中海社区的维修资金已有1800多万新台币。维修资金不实行分幢立户，全部存一起，管理委员会采用将资金分到几大银行定存的低风险方式来管理，台湾财政部不允许交信托公司处理。与国内不同的是，台湾物业管理费中的一部分已经包含了用于维修的费用，维修资金不够，只需要对物业管理费进行调整即可，没有其他相关的续征机制。物业管理费要调整价格时，需召开区分所有权大会，说明调整原因，通过即可。

绿中海社区维修资金的使用方式：3万新台币以下的维修，可直接给机电专业公司处理；3万新台币以上20万新台币以下的维修，由管理委员会开会商议决定；20万新台币以上的维修，需经区分所有权大会决定；针对维修供应商，通常也会寻三家厂商做比较，择优选择。

台湾物业管理的亮点

物业管理人员队伍精干，充分利用E化作业系统工具提高工作质量和效率。

目前台湾的物业管理队伍非常精干，行政通常只有2至3人，像电梯点检保养、机电消防点检保养、特定清洁、社区绿化整理等专业服务基本是外包给专业的服务公司来做。

高科技、职能化的基础设施取代人力管理是台湾物业的一大特点，台湾物业项目在规划和建设中对科技和智能的要求比较高，这也为未来的物业管理提供了便利，再加上物业管理人员的尽职、敬业，住户的文明程度较高，所以物业管理成本并不算高，物业服务的水平和效率却很高。在参观的两个社区里，很少看到几个物业管理人员，而高科技的设备设施却随处可见，这不仅避免了人力资源的浪费，同时也提高了小区设施的利用率。

多重业务为企业增加了盈利模式。前文提到台湾现代物业管理模式在不断地拓宽，除了提供全面的24小时生活便利服务，如跑腿服务、咨询服务、紧急医药箱等外，还增加了提供不动产经营顾问、开发租赁及投资管理等服务模式，大大增加了台湾物业管理盈利模式，保证了物业服务企业的可持续性发展。另外，台湾物业管理从业人员的素质普遍较高，参观一路所见的所有员工在工作中全都态度可亲，面带微笑，服务规范。针对项目特性，由专人编写SOP（作业指导书），使员工知晓自身岗位操作流程，尽快进入角色。台湾把作业指导书称为“SOP”（Standard operation plan）。在新项目成立接手前，根据项目特性，由2至3人组成专案小组，负责编写各个岗位的SOP。为了让员工尽快掌握SOP，会有稽核小组定期检查，同时让外包公司也按SOP的要求去做。为了简化人事，部分项目会采用外包，但大部分的台湾物业服务公司和保全等外包公司是同一老板，所以外包公司员工将物业服务公司的SOP作为规范基本没有矛盾。

除此之外，还有很多细节做法值得借鉴，比如现场管理人员的工作日志，对每日工作实行做一步记录一步的方式，使所有的工作有迹可寻，非常实用；良好的社区活动企划能力，分工明确，很好地保障了活动质量，为物业服务加分；对缴纳物业管理费的住户，赠送一定比例的住户卡储值积点，住户凭积点至会所使用设施的方式，提高了物业管理费收缴率的同时，也提高了会所设施的使用率，并且间接增长了会所收益，使业主充分感受了物业管理费的增值。

对尖锐问题的解决方案

同国内一样，台湾物业管理也面临诸如法规分业（保全与物业）、外商物业服务公司激烈竞争、同业低价恶性竞争、人员流动率高等一系列不利因素，那么他们通常会如何化解的呢？

经过分析，解决以上问题的最终因素归结为一个字：人，也可以说是人力流动。降低人力流动有三个要素：“钱”、“和谐”和“学习（培训）”。

这三个要素除了“和谐”是公司长期发展及积累的文化，较难依照决策者掌控外，其他两大要素，都可以通过改变解决。“钱”的部分，只要有合理的薪资及升迁规划，即可解决。“学习”方面，必须加以人性化的课程设计，穿插多元设计，使学员感受到获得重大利益的课程，设计成功的课程可以成为公司开发人才的主要方式，也是无形聚集人才的媒介，更是减少流动率、强化忠诚度的秘密武器。

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sp;综上优势，所以我们不难理解台湾物业服务公司即使在人员配备大大少于国内同类项目的情况下，也能把社区管好。台湾的物业管理有很多值得我们借鉴学习、取长补短的地方。相比之下，我们还是有很大的改进空间，我们希望能融会贯通，学以致用，以此缓解我们面临的诸如成本持续上涨给行业造成生存压力等等的问题。