物业员工工作心得：管理是一门艺术

　　物业员工工作心得：管理是一门艺术

　　管理是一门学问的同时，其实它也是一门艺术，主要看欣赏的人从什么样的角度来欣赏。

　　记得看《论语》时，有这么一句话，子曰：“学而时习之，不亦说乎？有朋自远方来，不亦乐乎？人不知，而不愠，不亦君子乎？”“君子”在《论语》中，有时指“有位的人”，有时指“有德的人”有位、有德的君子，就是领导者。《论语》对君子的讨论，可以视为对“领导力”的讨论。尽管因为修辞的关系在第三句才出现“君子”，其实三句话都在说君子，可以看作君子的三层境界。第一层境界就是“学而时习之”，是学习而且付诸行动。学习而有所得，可以传授、分享给别人，就进入第二层境界--“有朋自远方来”。在这个过程中，遇到对自己的不了解、不理解，能够不放在心上，才是君子的第三层境界--“人不知而不愠（就是不指望媒体的追捧，不在意外人的不解，谦逊而自信。）”。

　　以上所述，只是讲到管理中的管理者的修养，管理中的心理学又是怎样的呢？学习心理学与管理相结合，可以提高管理者知人善任、合理使用人才的水平。组织中的每个人都有自己的个性特征，有不同的认知、气质、能力、价值观、理想、需要和动机等。通过对个体心理差异的研究，可以使管理者能够全面的了解个人的特点和能力，从而安排与之相适应的各种岗位和职务，真正做到扬长避短、人尽其材，充分发挥人力资源的最佳效益。

　　作为一个管理者，我们应当学会掌握人的心理，也就是我国古代兵法中所说的“知己知彼，百战不殆”，我们要掌握人的心理（个体心理、群体心理、领导心理和组织心理），这个主要体现在两个方面，一是企业内部管理，内部人员的管理包含在各个方面、各个层面，要求我们去掌握下属员工的思想，把握他们的行为从而激励人心，这样才利于工作的顺利开展，比如个人沟通、会议交流、问卷调查等方式，从而得知员工对企业的看法和建议等；二是掌握客户的群体心理体现和个体心理体现，这样就容易在损失公司利益最小的基础上开展工作，为公司赢得最大的利益，比如展开的业主满意调查、电话回访、上门回访等。只掌握了人员心理还不够，重要的是我们调查分析时，管理者不能凭主观臆测或武断的去判定去决策，管理者必须尊重事实，才不至于造成不良后果。

　　如果一个有德才的管理者，能够很好的把握好下属人员的思想，不仅能起到良好的管理效果，你会同时感觉到你与他的交流沟通也更容易，关系也会更融洽，当然日常的工作、生活你们彼此也会更顺利开心，这也是为沟通提供了良好的前提条件；在物业管理这个行业，虽然不像搞市场营销一样把握群体，调研群体消费趋势，但是我们作为小区的服务者同样要学会掌握业主的个体心理和群体心理，这样利于开展工作，并能把工作做在前面，把服务做的更好，把一些潜在的与业主之间的矛盾化解于无形，真正做到让业主舒心、我们开心、公司宽心，从而实现我们公司提倡的快乐服务的宗旨。

　　以上纯属个人浅见，如有不妥之处还请各位同仁多多指点。

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篇2：《吴鸣翔管理讲座》学习心得行动措施

　　《吴鸣翔管理讲座》学习心得行动措施

　　吴鸣翔老师的讲课，对我影响很大，也获益良多，最重要的是他使我认识到影响自身发展的因素究竟是什么，以及今后该如何更好的开展工作，以下几点就是我的学习心得以及对自身的反思：

　　一、所有的成功者都是持续不断的学习者，搜集、管理、运用资讯的能力决定一个人的成败。

　　这一点对我是最震撼的，也是我收获最大的一点。大学毕业两年以来，虽然在工作中学到不少知识，但我承认我没有做到持续不断的学习，今后我要想在职场上有所发展，必须要坚持学习，不断更新自己的知识，今后我要从以下几点加强学习：

　　1、学习物业法律法规知识，使我们的管理有彰可循；

　　2、学习物业管理专业知识，提高自身专业素养；

　　3、学习水电、工程方面的知识，使自己的视野更开阔；

　　4、学习心理学、哲学方面的知识，提高自身修养，养成积极平和的心态，与他人相处时更加宽容，更加大度；

　　二、属下不愿意做你希望做的，只愿意做你监督检查的；迁就等于放弃，要求才是真爱。

　　作为一名保安主管，以前我对保安的管理主要是靠人性化管理，虽然这一点也很重要，但是这不是保安管理的全部，保安管理更要靠高要求以及有效的监督检查机制，我要从以下几个方面加强保安管理：

　　1、根据保安员作业指导以及我们小区实际情况，细化保安各岗位职责和任务，并将所有需监督检查项目予以公示，使所有保安都清楚自己该做什么，不该做什么；

　　2、加强监督检查，与公司奖惩管理规定相挂钩，主要是实行三级检查制度：

　　一级检查：公司的各项检查；

　　二级检查：保安主管检查，白班每天至少三次，夜班每周至少次；

　　三级检查：区域长检查，白班每天至少三次，夜班每小时两次；

　　以上三级检查都与公司奖惩管理规定相挂钩；

　　三、做事以身作则

　　我认为管理保安不能靠坐在办公室遥控指挥，必须要与保安队员一起努力合作，自己要以身作则，要求保安做到的，自己要做得更好，

　　四、认真第一，聪明第二；做事物超所值，十倍以上

　　这个世界不缺聪明之人，缺少的是认真做事、脚踏实地的人，以前我总是抱怨自己职场发展不顺，其实真正原因还在于自己，我没有真正做到做事认真，物超所值、十倍以上，今后，我一定将此条作为行动指南，认真做好每一件事，真正做到物超所值、十倍以上。

　　五、勇于承担责任

　　这一点也是我急需加强的，以前遇到问题总是不敢承担责任，其实能够主动承担责任正是一个人成熟的体现，以后遇到事情我一定要主动承担责任，然后分析问题的原因，进而找到解决问题的办法，承担责任正是为了更好的解决问题。

篇3：物业公司管理讲座培训学习心得

　　物业公司管理讲座培训学习心得

　　20**年2月6日，我们参加了深圳首席培训师zz老师精彩的演讲，作为公司的一员，我们感谢领导给了大家这样一个接受培训的机会，说明了公司对员工的充分重视。

　　**物业公司作为一个努力向现代化物业管理企业发展的公司，需要一个团体协作、勇于创新积极向上的团体，不管在哪个岗位，不管是什么职务，都是公司重要的一分子，要有整体意识，创新精神，才能消除工作中的内耗，提高办事效率，在管理服务上又一个公式，那就是一百减一等于零，而不是九十九，就是说一件事，九十九个环节作好了，哪怕一格环节差错和失败就以为着整个事件的失败。在具体工作中，我们要有强烈的责任心和主人翁精神，要将公司的发展与荣辱联系在一起，没有最好，只有更好。

　　在工作中，不断学习新的知识，汲取其他先进地区物业管理公司先进的管理理念和方法，抛弃旧的观念，结合**自身的情况，劳力形成适合**的管理模式，树立了一个新的品牌形象。

　　在具体工作实践中，我们还要善于分析新事物，善于将看似“简单”的事物“复杂地”分析，以辩证法来讲，每件事都会有它的积极面和消极面，我们要善于了解事物的本质，看清事物的内涵及外延。充分了解它了才能有争对性地，最为合理地去处理它，也是最大化地创造事物有形无形的价值。

　　只要我们全员工上下一心，目标明确，树立信心及正确的意识。采用合理的方法。勇于创新，就会达成目标。

篇4：物业管理维修费用控制的浅析

　　物业管理维修费用控制的浅析

　　物业管理是一个新兴行业，微利的服务行业，物业管理公司如何在日益激烈的经济环境中求生存、求发展呢?而物业管理费收入的数额大小又不能由公司随意确定，是根据公司向用户所提供服务项目的不同性质、当地经济发展水平，按政府定价、行业定价和协议定价来确定；只有通过在对用户优质服务的基础上，控制物业管理成本费用的开支来提高公司的竞争力。

　　维修工作是物业管理公司工作的一大内容之一，维修费用是物业管理费用的重要组成部分，它包括大楼外墙、楼梯、步行廊、电梯、中央空调系统、消防系统、保安系统、电视音响系统、电话系统、配电器系统、排水系统及其他机械设备、机器装置等公共物业及配套设施的维护保养费用，控制好维修费用对降低物业管理费用意义重大，因此，我认为要围绕如下三大方面来工作，达到既维护好物业管理各种设备，又控制好了维修费用。

　　一、认真编制维修费用的全年预算

　　首先，由公司工程部计划列明维修项目的内容、规模、金额。规模是指大修、中修还是小修。其次，财务部应根据历史会计资料、目前市场维修行情对预算作出修改意见。历史会计资料包括设备新旧程度、往年可比项目、可比规模的支出情况，再次，听取其它部门意见，如计划部、采办部和公司领导的意见。最后，预算交由预算委员会讨论通过后确定全年维修费用的预算。

　　二、建立和完善维修费用审批制度

　　(一)事前审批

　　财务人员必须参加合同的谈判，根据预算资料就财务方面提出意见。若是中修或大修合同须附合同修理工程预算表。合同内容、合同金额、会间预算经主管领导审批后，合同调法部才可与维修单位签定维修合同。

　　(二)事中审批

　　预付维修合同款时，根据公司资金管理办法的规定、维修工程预付款的规定、合同的约定等来支付维修工程款，财务人员还要随时了解工程进度。

　　(三)事后审批

　　工程完工结算时，要注意前面预付款有无发票，收尾工程款有无扣除保修期的金额，更重要的是工程人员的验收签字、公司主管领导签字。

　　三、控制和降低维修费用的主要途径

　　(一)签定定期合同。与优质服务、价格合理、讲信誉的维修公司签定定期合同，不但服务质量可得到保证，还可得到价格上的优惠。

　　(二)采用竞争招标方式。对大项目的维修要实行竞争招标，通过维修单位提供的服务、价格的比较，挑选出合适的单位来为公司服务，尽量把费用控制到最好的水平。

　　(三)把握好维修时间。平时就要注意小修理，该修时要及时修理，别让机器超负荷运转后才修理。

　　(四)作好当地维修行业的信息调查和信息收集。物业管理公司就有技术工、维修工，对于小修、中修工程，也许由公司的工程部来组织就能完成。只有及时掌握市场的价格信息、技术信息，才有办法决定是自修还是外修。

　　总之，维修费的控制也还有其他许多方面，许多方法可进行，我觉得在物业管理中控制了维修费用就可能在很大程度上控制物业管理费的支出，维修工作的好坏也直接影响到物业管理的水平，试想，如果一座大厦经常突然停电，电梯不能运转，空调不能运转，办公设备不能运转，那影响多大，所以，在物业管理的财务管理工作中对维修费用要做到最恰当的控制。

篇5：智能化小区如何使用物业管理系统管理

　　智能化小区如何使用物业管理系统管理

　　近年来，随着人民生活水平的提高，人们对住宅质量提出更高的要求，在此前提下，我 国各地涌现出了一些运用现代的计算机、控制与通信技术的智能化住宅小区。但是许多智能化住宅小区都存在搭好了平台却没有智能化的软件在上面运行的情况，或者说缺少现代化的管理手段。智能化住宅小区开始建设的同时应该遵循“管理是保障”的原则，没有高质量的住宅小区智能化管理，就不可能充分发挥住宅小区智能化的功能效果。科学高 效的管理是智能化的真正内涵，简单的硬件拼凑对于智能小区的实际应用是缺少实际意义的。为此，作为智能化住宅小 区的实际管理者--物业管理公司应该运用现代化的计算机管理手段，使物业的硬件管理结合软件管理，为物业管理走向 现代化、制度化与规范化创造条件。

　　物业管软件的设计从低到高有三个层次:第一个层次为单项数据处理，模仿手工管理方式，多用于简单的事务性工作，这是目前国内大多数物业管理公司计算机应用水平；第二个层次是数据综合处理，此时计算机应用呈现网络化和实时处理特点，已经具备部分提高物业管理效率的特点；第三个层次则是管理信息系统，此时信息论、控制论、系统工程等优化理论在软件程序中得以运用，计算机网络和数据库的建立，使计算机由管理某个单一系统发展成全面的管理系统。系统集成能力的高低和决策分析功能成为衡量此阶段物业管理软件水平的依据。

　　1、物业管理软件的构成

　　一个好的物业管理软件，应构建在一个好的网络、数据库、程序语言和操作系统平台上。

　　物业管理软件采用Intranet技术，Intranet技术是在Internet和Client/Server模式下发展起来的系统，采用Intranet作为小区内部信息网络。

　　各部门内的微机均通过网络连接到服务器上，其客户端软件以客户/服务器C/S 模式开发，能为小区内部不同职能部门的合作提供服务，包括文件共享、数据共享等。

　　客户/服务器Client/Server是近年来迅速发展的分布式信息处理体系结构。客户/服务器体系把信息处理过程分成几个部分，并把它分 配到整个计算机网络上，使信息处理过程能最佳地利用计算机的系统资源。在物业管理系统中，为了避免多个用户同时对 同一数据进行操作，减少系统开销，尽可能地少耗用网络资源，系统采用客户、服务器结构。

　　由于在客户/服务器 结构中，前台应用程序并不直接对数据库文件进行操作，必须通过服务器上的数据库引擎来实现，而操纵这些数据库管理 系统最简单的方法就是使用ODBC，通过ODBC打开前台应用程序与后台数据库管理系统的通道，然后使用由ODBC API提供的标准控制函数对服务器上的数据库进行维护。

　　物业管理系统软件应该采用的是多层次Multiple-tier ODBC，这种方式下的驱动程序把命令传达给远程的服务器数据库引擎，并且把处理完的数据返回给前端的应用程序，其执 行效果比自行访问的单一层次ODBC驱动程序要好，可以大大降低服务器的占用时间。

　　小区住户运行浏览器，如PWS、IE，以B/S方式连入小区内部网，浏览器自动下载客户端JAVA小程序，住户即可轻轻松松享受小区的服务与娱乐，又大大减少了软件维护和升级的费用。

　　服务器系统:Windows NT Server4.0、Internet Information Server

　　客户机:Windows98、Windows95、IE5.0

　　开发软件:推荐采用VB5.0、VC或DELPHI4等通用先进的开发语言

　　软件采用客户/服务器分布式信息处理体系。在客户/服务器配置中，数据库引擎和应用程序所需要的 数据都驻留在网络服务器上。工作站是以SQL语句的形式向数据库服务器发出高级请求。SQL是发送给数据库并要求数据库 操作其数据的指令，可与多种数据库相兼容，即服务器可适用多种数据库。考虑到价格因素，推举采用ACCESS数据库，也 可以采用其它具备ODBC接口的通用大型数据库。

　　2、物业管理软件的功能

　　广义的物业管理软件设计应该覆盖物 业管理公司的整个办公自动化系统，它除了包含传统的资料维护、财产管理、入住装修管理、维修管理、人事管理、财务管 理等功能以外，还应该包括物业管理公司下属的保安部门的安防监控系统软件和应用于社区内部局域网上的Web网站软件。

　　狭义的管理包含传统的资料维护、财产管理、入住装修管理、维修管理、人事管理、财务管理等功能。下 面具体说明各模块软件功能:

　　2.1资料维护

　　初始化物业管理的必需基本数据，如发展商资料，物业基 本资料，房屋基本资料，业主资料，管理员资料，操作员资料等。这些是运行此物业管理软件的前提条件。可以在此项目 中查找、添加、修改、浏览和打印相应的基本资料。

　　2.2 物业财产管理

　　包括房产、设备、道路、卫生绿化、停车管理等。

　　2.2.1 房产管理

　　a、其中提供了房产住户明细表，可以方便地查找打印房号所对应的住户详细信息，包括户主的照片，并可加以编辑修改和统计查询。使本来工作量相当大且繁琐的资料登记和存档工作变得极为方便，并可对大量资料及时进行分类、加工处理、保存和传递。

　　b、钥匙管理。对住户入住钥匙的领取管理，查询和统计。

　　c、装修管理。包括住户装修申请管理，小区内房屋装修状况的统计查询。

　　d、交接管理。包括接管验收资料的录入整理、分类建档及查询管理。

　　2.2.2 设备管理

　　包括对安全防范设备、卫生绿化设备、水电气油设备和通讯网络设备等的资料维护及维护记录的管理。

　　2.2.3 道路管理

　　对小区内各主干通道、辅助通道和重要的分支通道进行管理。

　　2.2.4 卫生绿化

　　小区内卫生绿化情况的安排和管理。

　　2.2.5 停车管理

　　小区内停车场车位管理和进出车量的登记及停车收费的管理统计等。

　　2.3 入住管理

　　业主入住登记管理入住基本资料、入住户内验收 、打印入住正式通知单、住户家庭资料录入、房产资料查询。

　　2.4 人事管理

　　小区管理人员、居住人员、保安纠察的人事档案及相关资料的管理。

　　2.5 财务管理

　　2.5.1 提供水电费、物业管理费的单价设置，水电费抄表输入、收费管理，物业管理费的收取和查询管理，特约服务、罚款没收管理，工作人员工资的查询管理。

　　2.5.2 只需输入相应的数据既可自动计算出用户的应缴费用，并自动打印出收费单据，并可以E-MAIL形式给住户发出收费通 知单、催款单。对财务数据可进行统计对比，通过财务核算、财务分析为管理者提供公司的资金运营状况，使管理者 及时了解小区物业管理中各项有关业务的收支状况，为其科学决策提供重要依据。

　　2.5.3 对可收费超时期限进行设置，当有住户未能按时缴纳费用时，系统会自动弹出对话框发出报警，并将超时住户资料列出。这使得收费管理和查询非常方便，免除了管理人员的大量重复繁琐的手工查找和计算过程。

　　2.6 保卫治安

　　对小区内保安的巡逻巡更、投拆*、事件处理进行管理。

　　2.7 维修管理

　　2.7.1 包括房屋建筑设备和小区公共设施的维修管理。房屋建筑设备管理中根据住户维修委托书填写维修项目，并登记维修所用的材料及相应费用的收取。公共设施管理中对电梯等公共设施的维修保养记录进行资料管理。

　　2.7.2 对设备和公共设施的检测维修定期查询统计，对比各种数据，可及时进行维护修缮，采取有效措施，对易发生问题的重 要设备建立检修档案，定期强制更换部件和保养，做到防患于未然。

　　2.8 综合查询

　　综合资料的统计查询，包括小区资料、小区地图、楼群查询、娱乐设施、卫生保健、办公设施、公共设备、公共物产以及财务和人事情况的查询。

　　2.9 系统工具

　　2.9.1 包括数据的备份、恢复，操作员的更换、添加、权限的设置。

　　2.9.2 为考虑到系统的安全性，提供了多级权限设置控制功能，可自定义使用权限和密码，系统会自动跟踪、记录所有报警和违规操作记录。

　　2.9.3 系统可进行所要数据的备份，以便系统数据的安全恢复。

　　2.10 办公工具

　　系统应具备日志管理等办公工具，可以用于会议召开、任务分派、日记记录以及自动产生设备维护、费 用交纳等工作，大大提高物业管理人员日常工作效率。

　　狭义的物业管理软件模块设计是参照全国优秀物业管理小区的物业管理流程制定的，可以针对不同岗位单独使用，各个模块之间又共享一个数据库，可以实现数据共享。