住宅小区总体管理工作方案范例
住宅小区总体管理工作方案范例
总体管理构想
针对住宅小区的自然条件和业主构成特点，对小区采取的总休管理思路为：
1.0 安防管理
安防管理是物业管理中最敏感、最重要、最为业主所关注的工作 ，必须做到万无一失。针对项目特点，采取半封闭、半开放式管理，即在人员管理上将进出小区的人员区分为业主、散客、闲杂人员，分别采取不同的管理控制手段来确保无危险人员进出小区;在交通、物品出入管理上，采用“记忆+规范”法标准化管理，以确保车辆及物品出入的安全。
2.0 公共事务管理与人性化服务
针对住宅小区业主成份，在公共事务管理中全面推行标准化管理和人性化服务的管理模式，特别措施有：
2.1 采取酒店式一站服务的方法，只需业主打一个热线服务电话，所有生活中的问题均可在承诺的时间得到处理。
2.2 所有管理处的对外服务工作均采用限时工作制，在对业主公开承诺的时间内完成。
2.3 所有员工的工作均是按照业主的生活节奏设计的，均以满足业主的生理需要和心理需要为主要目标。
3.0 环境服务管理
环境服务是形象工程。针对环境管理这类工作的特点，采用如下管理方式：
3.1定额档案制。首先分清洁和绿化制定出不同的标准。按照标准配置保洁员、绿化工，从而确保环境服务质量。
3.2 按照ISO14000国际环境质量体系的要求，全面管理小区的生活环境。不仅对传统物业管理的清洁绿化加以管理，而且将环境服务控制扩大至小区噪音、粉尘、汽车尾气、垃圾分拣处理等方面，必将带给业主一个宁静、优雅、洁净的生活环境。
4.0 机电设备的维保管理
小区机电设备包括高低压配电房、治安消防监控系统、水泵房、电梯等。本公司在机电设备、房屋设施和业主家庭报修管理上将采用本公司独具特色的标准化管理和定人定机制。
4.1 定人定机制：将重要的机电设备的管理责任分包到具体的员工身上，然后将该设备的状态与该员工的奖金、工资、奖罚量化，以保证设备的运行状态。
4.2 时效工作制：对所有的维修工作均实行时效管理。
4.3 不均衡管理：针对设备的维护特点来安排设备的维修养护工作。对设备的检修工作基本上做到不影响业主的正常工作，“零干扰”业主。
5.0 内部运行机制
内部管理机制全方位地推行了标准化管理。全面推行成熟的标准作业规程。
各项规章制度
公众制度：
5.1《装修管理规定》
5.1.1 装修施工队和装修方案的选择
a. 为了更好地对二次装修的进行管理，从业主利益出发，建议业主装修尽量选择实力强、信誉好、经过培训取得合格证书的装修企业。
b. 业主选择的装修方案应符合规定，不出现违章装修项目，项目管理中心将对装修方案进行严格的审查。
5.1.2 装修申报
a. 住户装修，必须提前七天向项目管理中心申报，公共事务助理对业主或使用人的资格进行确认，并提供装修手册。
b. 业主领取《装修审批表》、《装修人员登记表》等，如实填报装修项目、范围、标准、时间、施工图纸、施工队伍等。
5.1.3 装修审批
a. 业主必须如实填报装修内容，并向项目管理中心提交装修设计图纸和消防部门装修审批材料批文(涉及消防规定的应先向消防部门办理报批手续)。
b. 在接业主(住户)递交的装修方案一周内，事务助理会同工程服务部、安防部对方案进行严格的审核，保证不出现违章装修方案。
c. 业主(住户)收到批复后，交纳装修管理押金，带领选定的装修队负责人到项目管理中心办理施工人员登记手续。签订《装修施工队伍责任书》，领取装修许可证。
5.1.4 施工管理
a. 所有施工必须按照管理处审批的方案进行，不得有任何更改。如实际情况需要更改，必须报项目管理中心审批，出具更改通知后方可施工。
b. 施工时间，业主进行现场监理，并保证装修施工队严格遵守市政府的有关装修规定，按规作业，文明施工。
c. 装修期限：中小工程为15天，较大工程为20天，最长不越过30天，如确实需要延期，要到项目管理中心办理延期手续。
d. 施工时间：每天施工时间为8：00—12：00，14：00—18：00。
e. 装修施工用电不得越过该装修住宅单元的装修表容量，严禁擅自乱接、乱拉电源线;超容量用电在管理处协商后，在项目管理中心的监督下，由管理人员指定位置处接临时电源线，否则造成的一切后果由业主(住户)负责。
f. 管道供气设施和燃气用具(必须符合国家规定)的安装、装修、拆移、改装，必须由持有专业资格证书的单位施工，上报相关单位审批，用户不得自行安装、拆除、改装。
g. 装修施工，严禁打拆任何墙体，打拆墙体除责令恢复原状外，按30%—50% 装修押金扣除违约金。
h. 空调应按安装在项目管理中心统一规划的位置，空调架由项目管理中心设计，统一式样安装。
i. 严禁封闭阳台，不得改变阳台的用途，防盗窗花由项目管理中心设计统一式样。
j. 施工过程中要注意垃圾袋装清运，每天垃圾应按指定地方放置并当天清运，楼梯、过道、天台、道路及其他公共地方不得作为加工、堆放材料和垃圾的地方，不得损坏公用设备、设施，保持公用地面、墙壁完好和整洁。
5.1.5 验收
a. 装修工程完毕后，业主(住户)和施工队负责人共同向项目管理中心申请竣工验收，管理处将派人进行查验。
b. 隐蔽工程必须在隐蔽前进行验收。如未验收，项目管理中心可安排拆除隐蔽部分遮挡，再行验收，由此造成的损失由业主(住户)自己负责。
c. 竣工验收后，由项目管理中心验收人员在《装修申请审批表》上验收栏内签名。验收不合格时，限期改正，再行复验，直到合格。经过3次验收不合格者，项目管理中心可另行指定施工单位进行施工，所发生的费用由业主(住户)承担。
d. 装修验收合格并使用个月后，经项目管理中心复验确定工程无明显质量问题，将押金退回业主(住户)。
5.2 《住宅装修管理公约》
为确保住宅小区业主的根本利益，并对装修施工队伍有序管理，特制定本规定。
5.2.1 任何施工队进入本小区施工，都要接受资质审查，提供：
a. 泉州市室内装饰企业营业执照;
b. 福建省建设厅发执业许可证;
c. 福建省装修企业资质等级证书;
d. 法人企业技术状况情况表。
同时，要接受管理中心对其进行的小区装修基本要求、行为规范、注意事项和违规处罚等方面的培训和管理。
5.2.2 本小区内装修队实行凭《装修施工许可证》进场和施工人员凭《出入证》进出制度。各施工队还必须加强内部管理，不得使用三无人员，政府要求需持证上岗的技术工种工人要证件齐全。
5.2.3 装修施工时间：每天施工时间为8：00—12：00，14：00—18：00。超时施工，管理中心有权责令停工，扣留或没收工具;如需延长施工工期必须向项目管理中心申报。
5.2.4 施工队在取得进入本小区施工资格并在接到工程后需办理如下手续：
a. 办理装修施工许可证，每户交纳工本费10元;
b. 办理施工人员出入证，每位施工人员需交一寸免冠相片两张;办理一个交纳工本费5元/月，押金10元。
5.2.5 施工人员只能在“装修施工许可证”指定的现场作业，不得乱窜现场地，违者每人每次扣违约金100元。
5.2.6 施工过程中要注意垃圾袋装清运，每天垃圾应按指定地方放置并当天清运，楼梯、过道、天台、道路及其他公共地方不得作为加工、堆放材料和垃圾的地方，不得损坏公用设备、设施，保持公用地面、墙壁完好和整洁。
5.2.7 施工队应绝对按《福建省住宅装饰装修管理规定》执行。
5.2.8 施工后施工队和业主共同向管理中心申请验收时交回进场“装修施工许可证”和“出入证”。
5.2.9 每项工程验收后，经1个月再复验，确定无质量问题和其他违章现象时，可退回施工押金。
5.3 《物品搬进(出)管理规定》
5.3.1 目的。本规定旨在加强、规范物品搬进(出)管理。有效控制偷盗等治安案件。维护区内居民及商家、单位利益。
5.3.2 申报制。住宅区住户及商家、单位凡有物品搬出本区，须事先向项目管理中心申报，项目管理中心应及时通知公共事务助理，并向其它部门传达，并保证在搬进(出)物品时提供方便。
5.3.3 盘查制。项目管理中心安防人员均有责任对所有物品搬进(出)进行盘查;发现可疑情况及时处理，并在有需要时联系治安大队支援;本区出入口岗亭值勤治安员须密切注意进出车辆及人员，发现可疑情况及时进行检查、处理。
5.3.4 应急处理。区内发现有关可疑情况并且当事人逃脱时，应立即以对讲机、电话等迅速与出入口岗亭及安防员联系，报告有关特征并请示截停，有关人员接到截停请示时须及时反应并予截停、盘查。
5.3.5 案件处理。经盘查发现有违法现象时，须及时移交派出所处理。
5.3.6 登记。发现可疑情况，及时向安防队长汇报，安防队长应准确及时记录在案，做到凡事有案可查;记录时间、地点、人、事等要素齐全。
内部岗位职责：
5.4 项目管理中心经理岗位职责
项目管理中心经理是由公司聘任，授权到项目实施物业综合管理的责任人，对公司和住宅区业主委员会负责，保证住宅的环境舒适优美、房屋及公共设施完好、机电设备运转正常、水电供应正常、文化娱乐活动丰富多彩，住户生活宁静。除带头遵守各项房管法规、政策法令及公司的各种规章制度外，还必须履行下列职责：
5.4.1 根据房管法规、政策法令、公司的各项规章制度和住宅区物业管理合同规定的条款，实行“管理目标、经济指标”责任制，对住宅区的房屋、公共设施组织验收、接管，对住宅区的交通车辆治安、卫生绿化、维修养护、财务收支及有关区政建设、社区文化等实施全面管理。
5.4.2 根据公司和住宅区管委会的授权，主持、审查、签定对外的各项经济合同。
5.4.3 结合住宅区实际，建立、健全各项规章制度，检查、督促员工认真贯彻、执行，并督促员工坚持原则，秉公办事，敬业守纪，维护集体荣誉。
5.4.4 组织员工学习政治、业务，严格按培训制度培训各类员工，提高管理服务水平。加强员工的团队协作，定期对员工进行考核，公正、公平地评价员工的工作和奖惩员工，关心员工的生活、福利，调动员工的积极性。
5.4.5 审批房屋、公建设施的维修、养护计划和住户装修申请，组织维修人员按时保质完成各项任务，并检查督促住户按规定进行装修。
5.4.6 坚持“取之于民、用之于民”的收费和使用原则，审批资金收支，严格按财务制度办事，努力增收节支，合理使用管理费，不得挪作他用，或向住户乱摊派，乱收费。
5.4.7 对外来参观访问和住户的来信来访，要热情接待，接受居民监督，提高服务质量，及时处理住户投诉，总结、推广管理新经验，提高管理水平。
5.4.8 参加物业管理业务培训，不断提高自身素质，完善小区各项管理规章制度和岗位责任制度。
5.4.9 组织开展社区文体娱乐活动，根据管理规章制度的要求举办文体娱乐竞赛和各种培训班，丰富居民生活内容，搞好精神文明建设。
5.410 积极配合有关部门做好住宅区有关的工作。
5.4.11 定期向公司请示汇报工作，完成公司交办的其它任务。
5.5 事务助理岗位职责
事务助理在项目经理的领导下，组织领导员工对楼宇、公共设施、治安、交通、绿化、清洁等实施全面管理，并向项目经理和住户负责。
5.5.1 负责职责范围内工作的策划、指导、监督、把关。
5.5.2 负责每月向项目经理提交工作计划及工作总结。
5.5.3 负责对员工进行定期、不定期考核，向项目经理提交本部门员工的工作绩效报告。
5.5.4 向项目经理提交用人计划。
5.5.5 积极参加时事政治和业务学习，自觉地遵守国家和地方的法律、法令、政策以及管理中心的各项规章制度。
5.5.6 坚守岗位，按时上下班，着装整齐，持证上岗，热情接待住户和来访客人，对住户的投诉要有耐心解释，及时处理(一般在24小时内处理完毕)。投诉处理率达100%。
5.5.7 熟悉住宅区楼宇的结构、楼宇的排列、单元数、户数;管线的走向;各种设备操作方法和开关位置;楼宇和公共设施的维修养护要领和常见故障、常用维修办法;住户的各类、数量、居住人员情况;督促员工及时收缴管理费，收缴率达99%。
5.5.8 熟悉地方有关物业、市容卫生、绿化、治安、消防等管理规定，并能熟练运用;负责制订住宅区管理服务工作计划，监督、指导、检查本处维修、绿化、治安、清洁、消杀等员工做好本职工作，保证住宅区内各项管理指标达到市、省、国家文明住宅区要求，负责处理住宅区内重大违章、违法、违章行为和重大突发事件;懂得发生火警、电梯困人、台风、治安案件时的应急处理办法，并且能够有效及时地组织、安排处理。
5.5.9 坚持定期详细巡查住宅区，检查本部门及其它部门工作，发现存在及潜在问题，及时安排处理并改进有关工作。
5.5.10 负责指导、监督建立健全员工档案管理制度，定期查询档案情况，如有档案不全或丢失情况，应及时组织补全。
5.5.11 督导有关员工向住户宣传国家的方针政策，及时传达政府和公司的各项通知、规定，配合公安机关、居委会搞好人口管理和计划生育工作。
5.5.12 完成管理中心经理交待的其它任务。
5.6 前台监控员岗位职责
管理中心是整个住宅区的控制纽带，负责对接到的各类信息进行处理，及时反馈、调度并安排有关人员执行。它集各类业务信息处理中心、交通指挥中心为一体。其具体职责是：
5.6.1 必须熟悉住宅区管理中心各类管理人员的职责范围及特长，熟悉住宅区楼宇的结构、楼座的排列、单元户数、业主、住户情况及各类设备、器材布置及其控制范围。
5.6.2 了解住宅区管理中心各类人员每天工作安排及行动去向。
5.6.3 通过各类通讯设施，及时通知有关人员处理有关事宜。
5.6.4 受理顾客投诉，及时调配人员处理或报上级处理并做好记录。
5.6.5 密切监视报警系统、指挥系统信号，及时处理并做好记录。
5.6.6 通过监视器密切监视出入小区人员情况，发现可疑情况及时通知附近有关人员予以注意并妥善处理，将发生的情况和处理结果记录在案。
5.6.7 指挥处理各种紧急情况，下达作战方案，必要时通知有关领导或向社会机构求助，并做好详细记录。
5.6.8 协调好维修人员、安防员、保洁员之间的衔接工作。
5.6.9 住户装修或专业技术人员需要暂隔离某报警点时，应积极配合及时恢复并做好记录。
5.6.10 参加管理中心组织召开的业主、住户座谈会，做好沟通工作，争取业主、住户对管理中心工作的理解和支持。
5.6.11 完成管理中心经理交办的其它任务。
5.7 工程服务部主管的岗位职责
工程技术部主管在项目管理中心经理的直接领导下，对工程服务部进行实务性的管理，组织维修工对住宅区的物业进行维修、改造及保养，监督、检查维修工的日常工作，确保住宅区内物业管理的正常运转，具体职责如下：
5.7.1 服从项目管理中心经理的领导及工作安排，根据项目的管理目标，制订小区内物业维修及养护的实施方案。
5.7.2 必须具备工民建的有关知识，能编制工程预结算，懂得房屋结构特点以及使用要求。
5.7.3 必须具备物业的有关管理知识，熟悉《福建省物业管理条例》与管理中心的有关规章制度。
5.7.4 掌握小区内房屋的分布情况、结构类型，地上及地下管道的走向、分布和起止点。
5.7.5 接受住户报修或咨询时，态度要热情、和蔼，及时解答、解决住户的疑难问题。
5.7.6 组织维修员对小区内房屋本体及公共配套设施进行维修及保养，确保地下排污、雨水管道的畅通。
5.7.7 经常巡视小区及检查维修工的工作情况，发现问题及时处理。
5.7.8 定期对维修工进行思想教育与维修技术的培训，提高维修工的思想和技术素质。
5.7.9 响应并参与管理中心组织的公益活动，积极配合其它部门做好各项物业管理工作。
5.7.10 完成项目管理中心经理交待的其它任务。
5.8 工程水电人员岗位职责
在项目工程主管的直接领导下，对住宅区的房屋、水、电、公共设施，进行维修养护管理和向住户提供维修服务(服务内容见管理处对外服务制度)，其职责如下：
5.8.1 熟悉住宅区各类房屋的分布状况、房屋内外部结构、附属设施，各水、电、气、消防系统的管线走向、分布状况以及管线主控位置，以及设备的性能和使用状况。
5.8.2 加强学习业务知识，具备工民建的基础知识，能识读施工图纸，绘制简单的平面图、管线大致系统图，能清楚准确地在图纸上标出发生故障的位置。
5.8.3 经常巡视住宅区，掌握公用设施的运行和完好状况，如发现有损坏、隐患或其它不正常的情况，应及时组织人员抢修，以确保公共设施完好、设备运转正常。
5.8.4 经常巡视住宅区，保证上下水、排污管道畅通，按规章制度要求每季度疏通雨水井、污水井及管道一次，化粪池每年清理一次。确保住宅区污水不外溢。
5.8.5 土建维修工在维修楼地面时，必须首先准确地找到漏、渗水的真正原因，做到一次修好，少返修或不返修。
5.8.6 电工必须持上岗证，并且严格遵守安全生产条例和操作规程。佩带工作牌、穿工作服、穿绝缘鞋、戴绝缘手套等安全保护设备。
5.8.7 水工在清理地下水池时，在保证地下水池处于通风状态下才能作业;维修给水管道，须关闭总闸时，在提前通知住户做好蓄水准备的情况下作业。
5.8.8 爱护工具。在每次使用之后，工具保管员在入库前，必须对领出工具的性能、机具配件等进行核查是否完好无损。若有损坏，要查清原因划清责任，报主管处理。
5.8.9 工具保管员不得将工具私自外借，不得将库房的常备维修材料私自送人，一经发现处以十倍于材料款处罚外，情节严重者按盗窃罪送公安机关处理。
5.8.10 负责水电表查核、抄表、维修更换、配合助理员、出纳员等做好水电费的收缴工作。
5.811 向住户提供免费或有偿服务时，要求如下：
a. 急修不过夜，小修小补应限时完成。
b. 上门维修佩带工作证，态度热情，服务周到。
c. 按管理中心制定的收费标准收费并上缴管理中心，不得私自侵吞，违者罚款100—500元。
d. 不得向住户索要小费或好处，或者收费不开收据，更不能多收、少收、不收费。违者按应收取额的10倍处罚。
e. 尊重住户的要求，未经同意不得擅自改变管线、乱搭配颜色。
f. 不得在住户家里乱翻东西，若有偷盗行为，一经发现，立即送派出所处理，管理中心给予辞退。
g. 不得在维修家用电器时，偷窃配件或更换配件时以次充好，让住户蒙受损失，一经发现，除责令其赔偿相应的损失外，管理处给予辞退处理。情节严重者，送交公安机关处理。
h. 完成项目管理中心经理交待的其它任务。
5.9 项目社区文化公关接待员岗位职责
5.9.1 通过开展社区文化活动和各种信息交流渠道，与住户建立良好的关系使住户密切配合各项管理工作。
5.9.2 在项目内部通过会议活动等形式，增进干部与员工，员工与员工之间的互相沟通，融洽关系。
5.9.3 通过开展联谊会、茶话会、登门拜访等活动，与物业主管部门、同行业公司、工商、税务、物价、水电气供应、智能设施管理、新闻媒介等单位建立良好的业务协作关系，为物业管理工作创造一个宽松的外部环境。
5.9.4 充分利用传媒和邻里活动，宣传本公司和小区的形象。
5.9.5 统一安排接待来区检查、指导的各级领导，以及行业内外的参观考察团体和个人，做到让来访人士“高兴而来，满意而归”。
5.9.6 开展员工礼仪培训，组建礼仪服务小组，为住宅区居民提供有偿礼仪服务。
5.9 .7 完成上级交办的其它任务。
5.10 项目中心电脑文档人员岗位职责
5.10.1 负责住宅区工程图纸、住户资料和管理中心文件资料等统一管理工作。
5.10.2 建立、健全档案制度。所有资料分门别类，制作档案目录,并在档案柜上标明存放类别，以便迅速查找资料。资料类别分类概括如下：
a. 工程图纸类别：土建、给排水、电气照明、消防、绿化、机电设备。
b. 住户资料：住户资料登记表、装修申请资料、房屋维修资料、验房登记表。
c. 住宅区交接资料：房屋验收表、水电表表底数据、工程施工单位资料。
d. 管理中心资料：管理规章制度、管理中心岗位责任制度、国家有关法令制度和文件、人事资料、小区基本情况总汇。
e. 技术书籍类。
5.10.3 负责管理中心打字、复印和传真等工作，并负责文件的报送、收取和管理中心报刊、信件发放。
5.10.4 熟悉辖区内的单元户数和面积，以及管理费、水电费等收费标准及计算方法，并协助收费等工作。
5.10.5 承办管理中心各类会务工作，会议通知、议程安排、会场布置、会场服务以及做好会议记录、整理会议纪要。
5.10.6 负责上级和外来文电的收发、登记、传阅、催办、回复和立卷归档等工作。
5.10.7 完成管理中心经理交待的其它任务。
5.11 安防部主管岗位职责
安防部主管在项目管理中心经理的直接领导下，对住宅区治安、交通、车辆管理负有全面的责任，其职责如下：
5.11.1 协助招聘安防员。对安防员人选坚持以25岁以下、高中文化以上、思想品德好、身体健康和身高1.70米以上为标准，主要从退伍军人录用。不循私情，择优录用。对安防员队伍的发展和建设负有全面责任。
5.11.2 负责安防员的上岗培训和思想教育工作，对安防员要坚持进行职业道德和思想教育，每年制定安防员训练计划，并接受管理中心和辖区派出所的监督、指导。
5.11.3 负责与派出所的工作联系，做好防范工作。业务上接受派出所的指导，参加有关维护治安、预防罪案发生等统一行动。
5.11.4 负责安防队的日常工作安排，合理调配人员。保证流动岗和固定岗24小时无缺岗，无治安死角。
5.11.5 负责队员的出勤考核，坚持白天和夜晚查岗制度。
5.11.6 协助项目管理中心经理每月进行一次岗位考核。公正地评价队员的工作情况，不得故意隐藏或歪曲事实，否则视作失职。
5.11.7 督促队员遵守员工内务管理制度，保持宿舍整洁，无乱搭乱挂。
5.11.8 负责队员的政治思想教育工作。对态度不好者和情况严重者，书面提出处理意见报主任裁决。
5.11.9 定期组织队员进行常规训练、思想文化学习和学习火警、辅警以及突发事件的应急措施、救生知识，定期组织队员参加管理处消防训练，帮助每个队员都能按管理中心的要求达标。
5.11.10定期回访住户对小区治安状况的意见和建议，并做好记录，向上级回报好的建议。
5.11.11完成项目管理中心经理交代的其它任务。
5.12 安防班长岗位职责
班长对全班的工作负全部责任。
5.12.1 带领并督促全班搞好训练，不断提高素质和业务水平。
5.12.2 带领全班人员加强政治思想学习和安防队业务学习，不断提高思想觉悟和业务技能。
5.12.3 督促全班积极参加文体活动，锻炼身体，增强体质。
5.12.4 督促和检查全班人员热爱本职工作，忠于职守，积极自觉地加强工作责任心。
5.12.5 全面、统一协调全班的工作，监督全班人员着装整齐，文明执勤，礼貌待人，树立良好的安防形象，严格执行作息时间制度。
5.12.6 每周对全班人员的业务训练进行考核，掌握全班人员的思想工作。
5.12.7 详细收集住户意见和发现质量问题，及时做好处理，并迅速上报。
5.12.8 完成上级交待的其它任务。
5.13 巡查员岗位职责
安全巡查员负责小区的治安巡逻工作及督查工作，其职责如下：
5.13.1 熟悉住宅区楼宇的结构、单元户数、楼座排列、各种公用设施、设备的分布位置，各类公共场所的使用性质和服务对象，系统掌握住宅区整体情况。
5.13.2 巡视住宅区、勤走、勤查、勤问，发现可疑人员及时进行盘查，发现可疑情况加倍警惕，并及时与班长取得联系或报上级。
5.13.3 加强复杂地段和事故多发地段的治安巡逻。
5.13.4 巡逻时注意小区卫生和公用设施和绿地等情况，发现违章和受损坏要及时进行处理和报告，制止住户、外来人员和管理中心员工的违章行为。
5.13.5 发现违法犯罪分子，立即设法擒拿、报告，必要时或扭送公安机关处理。
5.13.6 巡视时检查各路口、消防通道是否畅通，消防器材是否百分之百完好，完全疏散标志是否醒目、正确，有无消防隐患。
5.13.7 协助配合其他安防岗位人员和管理处需及时解决的事项，及时报有关人员处理。
5.13.8 完成上级交办的其它任务。
5.14 交通、车辆管理员岗位职责
为了维护本区交通秩序，发挥交通管理员的积极作用，使车辆管理规范化，特制订交通管理员职责：
5.14.1 住宅区交通、车辆管理员在安防部主管的直接领导下，对小区交通安全、停车场行使管理权。
5.14.2 上班时间必须着装整洁，佩带标志，上岗姿态端正。对待车主、住户热情有礼，保持严谨的一丝不苟的工作作风。认真做好上岗记录，不在岗位上聊天、会客、做私活。
5.14.3 在多层停车场的值班安防员，要认真做好交接班时车辆查对记录，不定时轮流巡逻，发现可疑情况立即与治安办值班人员联系并一起调查处理。
5.14.4 凡入小区的机动车辆，一律发给司机“进出卡”并登记，出小区时即收“进出卡”，核对无误后放行。当住户搬家或搬贵重、大件物品离开小区时，没有管理中心签发 的放行条，不予放行。
5.14. 5 负责摩托车和自行车的值班安防员，凡进入保管库的摩托车、自行车，一律按固定车位停放，并发给与该位相应的停车卡，车主取车时保管员即收“停车卡”。
5.14.6 当班巡逻时要注意巡查车辆停放情况，检查车辆装备配件及车厢内存放物资，发现可疑或有安全漏洞及时采取有效措施立即通知车主，同时报告治安办进行处理。
5.14.7 严格照章办事，若发现车主未锁车门时，要及时通知车主，不得随便翻动车内一切物品，违者除处以罚款外立即辞退。
5.14.8 负责摩托车、自行车的安防若发现车牌号与停车位号码不相符者，要认真核实无误后方可放行，否则保管员有权扣留该车或送派出所处理。
5.14.9 24小时轮换值班，分固定岗和流动岗两种，服从统一调度，严守工作岗位，不得随意换岗。对岗位上玩忽职守，造成500元以上经济损失的，由直接责任人负责赔偿，超过500元以上，根据责任轻重给予适当的处理。
5.14.10 熟记车辆车主、车牌号码和车辆固定车位，熟悉小区通路和停车场环境，每日在交接班要严格查对车辆，并做好详细的记录备查。
5.14.11 负责车辆的停放次序，指挥进出车辆行驶，学习交通管理知识，熟悉小区出入口环境，加强独立工作能力，能迅速果断处理一般交通事宜，保持小区交通秩序井井有条。
5.14.12 负责按市政府规定的收费标准收取各种车辆的停车费。对多收费或乱收费私自侵吞者，一经发现处以500—1000元罚款外，立即辞退。
5.14.13 指挥小区车辆安全行驶，督促车主按规定在临时车位或固定车位上停放车辆，对不听从指挥、压坏绿化、撞坏路牙，或在小区交通路口和消防通道上停放车辆不走者，严格按管理规章制度进行处罚。情节严重者，暂扣其车辆并送有关主管单位处理。
5.14.14 为了提高交通管理人员的积极性，奖优罚劣，对工作认真负责，在小区交通管理上有创造性、在管理范围未发生交通和其他事故，做出了突出成绩者，由管理中心给予特别奖励。
5.14.15完成上级交待的其它任务。
5.15 义务消防员岗位职责
项目中心员工都是义务消防员，须履行消防员职责如下：
5.15.1 全体员工积极主动参加每月消防训练，按消防部门有关规定要求，认真学习有关消防知识和熟练掌握消防器材的正确使用方法和规范操作技术。
5.15.2 在有关部门的指导下，熟练掌握救生的基本方法。在发生火灾、台风、液化气泄漏、火灾等情况下，能及时赶到现场，疏散和组织住户到达安全地点。
5.15.3 熟悉住宅区消防器材和设备的分布情况，当有事故发生时，能迅速地找到和利用附近的消防器材进行抢救工作。
5.15.4 对住宅区内的各楼宇的消防器材设备定期检查及时维修，保证设备处于完好状况，检查防火通道，时刻保质畅通，及时纠正消毒违章和消除火险隐患。
5.15.5积极做好宣传教育和防范工作，在凡是没有消防器材的地方标明“消防”字样和火警电话“119”，与住户订立防火安全公约，向居民普及消防知识和基本的救生、抢险措施以及自救、逃生的方法。
5.15.6 在发生火灾、液化气泄漏、暴风雨等情况时，立即通知有关消防单位，并协助调查事故原因，接受消防人员的指挥，全力开展救护工作。
5.16 环境服务部主管岗位职责
主管主要职责是营造小区良好居住环境，搞好小区绿化和清洁卫生，具体职责如下：
5.16.1 依据小区的环境规划，制定小区环境整体养护的年度、季度、月度计划，挖掘绿化空间，提高绿化覆盖率。
5.16.2 贯彻建设环保绿化小区的方案，带头组织管理中心全体员工实行环保管理，在园林绿化、垃圾处理、污染控制方面制定详细的管理规定，在小区投入使用三年内通过ISO14000认证。
5.16.3 对绿化工作和保洁工作，按人分区划片包干作业管理，做到员工之间任务清楚，责任明确，检查考核标准公开，奖惩兑现。
5.16.4 负责定期组织员工业务培训，提高员工的政治素质，业务技能和工作效率。
5.16.5 经常巡视检查员工现场工作情况，随时掌握小区内绿化状况和清洁状况，必要时现场督导员工操作。
5.16.6 精心设计小区内各种环境标识牌，设置小区的人文景观，提高文化品味。
5.16.7 定期开展小区的消杀工作，并严格按照消杀合同检查和监督消杀工作。
5.16.8 完成上级交办的其它任务。
5.17 绿化班长岗位职责
绿化班长是在主管的领导下，对住宅区的绿化工作实施全面管理，为住户创造、保持怡人的绿化环境。
5.17.1 熟悉住宅区绿化概况，充分利用和发展绿化地面积，保持绿地率达35%以上，绿化覆盖率达40%以上，绿化率完好达99%以上。因地制宜，合理布置花草树木品种和数量，创造优美的植物景观，发挥绿化的生态环境效益。
5.17.2 提高绿化养护管理的知识和技能，熟悉花草树木的品种、名称和裁培管理方法，掌握花木病虫害的防治方法、园林具械的使用方法。
5.17.3 对花木进行挂牌，标明品种、科属、原产地、生长特性、繁殖方法、管理办法等，方便居民欣赏。
5.17.4 巡视小区绿化，做好分析和记录，掌握小区绿化的基本情况。
5.17.5 借鉴他们先进的管理方法，收集住户对绿化管养的建设性建议，结合实际情况，制定管养计划、管养方法，确保绿化管养的正常运作。
5.17.6 关心绿化员工的生活，多交流思想，为绿化工作好后勤工作，解释工作疑难，多渠道增进绿化工的知识和素质。
5.17.7 广开门路，与社区文化部结合，建设小区“爱绿化、护绿化”的文化环境。
5.17.8 与管理中心其它部门精诚合作，搞好单位的各项活动。
5.17.9 完成上级交办的其它工作。
5.18 保洁班长岗位职责
在主管的领导下，全面负责小区清洁卫生工作的安排和监督，其职责如下：
5.18.1 服从领导，模范带头，以身作则，积极带领队员完成上级交给的各项任务。
5.18.2 全面负责小区内的清洁卫生工作的安排，做好每日检查记录并及时向主管汇报。
5.18.3 负责做好保洁员的思想教育、法纪教育工作，组织保洁员学习文化和专业知识。
5.18.4 提交小区内除四害消杀工作，组织安排保洁员完成此项工作。
5.18.5 每日检查监督卫生、消杀，评定工作效益，搞好环境卫生，抓好宿舍内务卫生管理。
5.18.6 坚持每日巡查小区卫生，劝阻和制止不卫生、不文明的现象和行为。
5.18.7 坚持原则、办事公道。
5.18.8 完成上级交待的其它任务。
5.19 保洁员岗位职责
保洁员在保洁班长的直接领导下，负责本小区的环境卫生清扫、保洁工作，主要职责如下：
5.19.1 清扫、清洗：高层电梯间、大堂每天清扫一遍，每两天拖洗一遍，电梯每天擦、抹一遍，副楼梯每周拖洗一遍，公共场所、商场每天清扫一遍，商场每三天打蜡一次;多层部分公共场所每天清扫二遍，楼梯道、天面每周清扫二遍。
5.19.2 垃圾清运：高层住宅、商场、公共场所每天清运一次;多层住宅每天清运二次，垃圾桶每天清洗一次。
5.19.3 保洁：当班时间责任区内任何垃圾、脏物、废物、杂物等，随产随清，保持责任区内的卫生。
5.19.4 虫蚊消杀：公共场所每周二次，重点是垃圾桶。排雨井、排污井、绿化槽等处。
5.19.5 住户服务：必须在接到住户上门卫生清洁服务要求的24小时内完成。
5.19.6 维护责任区卫生，劝阻和制止不卫生、不文明的现象和行为。
5.19.7 完成上级交待的其它任务。
5.20 绿化员岗位职责
绿化工在班长的领导下，对住宅区的绿化工作实施全面管理，为住户创造并保持怡人的生活环境。
5.20.1 熟悉住宅区绿化概况，充分利用和发展绿化地面积，保证绿化率达35%以上，绿化覆盖率40%以上，绿化完好率达99%以上，因地制宜，合理布植花草树木品种和数量，创造优美的植物景观，以挥绿化的生态环境效益。
5.20.2 提高绿化养护管理的知识和技能，熟悉花草树木的品种、名称和栽培管理方法，掌握花木病虫害的防治方法，正确并熟练使用园林具械。
5.20.3 对花木进行适当挂牌，标明品种、科属、原产地、生长特性、繁殖方法、管理办法等，方便居民欣赏。
5.20.4 养护、管理花草树木。
a. 对花草树木适时浇水，满足其生长需要，防止过旱或过涝。
b. 对花草树木适时施肥，方法正确，满足花草树木正常生长发育需要。
c. 根据园林功能要求，花木分枝规律和生长特性，以及环境关系对花木进行修剪、整形，使花木生长量适当，长势优良，乔灌木各种树形优美，构成丰富的植物景观。
d. 清理杂草、杂物，适时剪草，保持草的一定生长高度，草地整洁、美观。
e. 以“预防为主”和“治旱、治小、治了”的原则，及时防治花草树木病虫害，同时注意保护环境，减少农药污染。
f. 定期对花木进行培土、树干涂白，防风害、日灼。对遭受自然损害的花木及时进行修补、扶持和补苗。
g. 经常巡视住宅区的绿化地，严格制止在草地上践踏，倾倒垃圾或用树干晾晒衣服被褥等行为，完善绿化围护、隔离设施。
h. 绿化工人均管理绿化面积5000—8000平方米。
i. 完成主管交办的其它任务。
5.21 出纳收费员岗位职责
5.21.1 负责管理中心现金、银行存款的收支、管理、记帐、结算工作，每天保险柜现金存量不得超过100元，严禁挪用或私自借支公款。
5.21.2 熟练掌握出纳账的记账原则和方法，建立、健全现金、银行存款日记账和其它账目，定期核对，做到账目清晰、手续完备、账账相符、账表相符，日清日结，准确无误。
5.21.3 严格执行财务制度，收付款项均与会计十进制记账凭证相符。并经管理中心经理批准，对于不合法、不真实、不完整的原始凭证，不予办理或退回补充更正。
5.21.4 敢于坚持原则，敢于向违反财经纪律的违法违纪行为作斗争，忠于职守，以身作则遵守国家财经政策和财会制度等法令和规定，一丝不苟地严格执行会计制度。
5.21.5 掌握微机的DBASE数据库、DOS的基本操作方法和物业管理电脑程序，建立、健全电脑财务档案，熟练电脑收费操作。
5.21.6 负责管理中心员工考勤情况汇总以及发放员工工资和奖金。
5.21.7 负责员工制服订做，办公用品、通讯设施和管理中心费用的支付。
5.21.8 熟悉辖区内的单元户数和面积，以及管理费、水电费等收费标准和计算方法。收缴各种管理费并开具收据，做好收费的统计、核算工作。做到及时、不重不漏，收费率达98%。
5.21.9 完成上级交代的其它任务。
管理运作制度：
5.22 《项目各部门每月计划及月总结工作规程》
5.22.1 管理中心负责各部门月服务工作计划表和月服务工作总结表的发放、月计划实施情况的监督以及服务计划表和月服务总结表的收集工作。
5.22.2 管理中心在每月25日将《管理中心月服务工作计划》和《管理中心月服务工作总结表》(2份)发放到各部门。各部门负责人收到后，根据部门工作的具体情况，对当月工作总结并拟定下月工作计划，并于当月30日、下月1日前分别将其中一份交管理中心。
5.22.3 管理中心将计划表交项目管理中心经理审核，进行必要的修改和补充，批准后予以实施。并根据计划表中的内容检查和监督各部门的工作，如实填写计划表中的“完成情况”栏。
5.22.4 各部门根据工作的完成情况，进行每月工作总结，填写《管理中心月服务工作总结表》，并将该表于每月30日前交管理中心。
5.22.5 每月2日，由项目管理中心经理主持召开上月工作总结会议，并对本月的工作计划进行必要的修改、补充，并批准实施。
5.22.6 对不按时上交月服务工作计划表和月服务工作总结表，以及不按时完成工作计划的部门或个人，由管理中心按有关规定进行处罚。
5.23《员工培训制度》
为了提高管理水平，采取平时自学为主和定期培训为辅的方法，提高管理人员的文化素质、业务能力和工作水平，做到全员持证上岗。
5.23.1 新招聘人员在试用期，实行一个月业务学习，二个月实习，经公司和项目中心考试合格者留用。
5.23.2 安防员每日进行常规训练：晨跑、自由搏击、擒拿术、散打、队列练习等，以增强体力和防卫能力，每月思想教育学习不少于三次，以提高安防员的政治思想觉悟。增强保卫小区安全的责任心。
5.23.3 项目中心每周安排一定时间学习有关业务文件、报刊、书籍，举行管理经验座谈会。使员工及时总结管理中的经验教训，提高处理问题的能力和工作水平。
5.23.4 在消防部门的指导下，每月举行一次全员消防训练，学习有关消防器材的使用方法、熟悉住宅区消防设施分布状况以及学习有关救生方法，并举行消防演习，要求人人达标。
5.23.5 定期培训员工处理突发事件的应急能力，熟练掌握在发生火警、电梯困人、台风天气、治安案件等情况下应急处理方法，把损失减少到最小程度，要求人人达标。
5.23.6 每年组织到市内外的先进单位参观学习，取长补短，并结合本小区的实际情况，总结提出小区改进措施和新的管理设想。
5.23.7 管理中心与市劳动局、有关院校、培训单位联系，有计划的安排助理、机电、维修、绿化、电脑、财会等各工种员工分批进行培训学习和深造，鼓励获取国家认可的学历和职称证书，以确保员工的整体文化素质。做到员工全员持证上岗。
5.23.8 定期进行电脑培训和闭路电视、电子控制系统等规范操作及物业管理程序的培训，引进现代高科技管理技术，提高工作效益。
5.24 《档案资料管理制度》
5.24.1 文档管理人员专职负责管理处所有文件(通知、命令、公函、总结报告、通报、会议纪要)及资料(技术图纸、说明书、手册、个人简历、员工档案市府法规、车辆档案、住户档案等)的存档、收集和保管。
5.24.2 任何人员借阅上述文件资料，须登记日期、用途、经手人及归还日期。
5.24.3 属秘密文件的要妥善保管，不准散播其内容，不准给未经领导批准的人员翻阅，不准复印，不准带离办公室。
5.24.4 职员、员工个人档案材料属秘密材料，他人无权翻阅，文档管理人员也不准将这些资料擅自给他人过目。
5.24.5 文件资料等要归档，归档要注意整齐，归档前要先把资料分类，无论是按字母顺序还是按内容、按时间等形式分类，其目的都是为了查找迅速方便，因此都必须在档案夹里清楚的标明。
5.24.6 要经常进行清理归档，以免资料堆积混乱，对过期的文件资料要及时清理，无保存必要的材料，经领导批准可做销毁处理。
5.25《值班管理规定》
5.25.1 项目中心实行全天候值班，24小时为住户提供服务。各主管、水电维修工中午和夜间在管理中心轮流值班。
5.25.2 中午值班时间为11：30—14：00，由一名主管及两名水电维修工负责。
5.25.3 夜间值班一名水电维修工负责。
5.25.4 值班主管负责夜间和中午事务的全面管理，并做好值班记录，填写《主管值班日记》;事务助理在值班期间负责接听电话和填写《夜间(中午)值班登记表》;水电维修工负责水电维修。
5.25.5 夜间值班期间，值班主管负责对夜间各值班岗位的检查与监督，每晚于21：00、1：00、4：00开始对各岗位检查三次，并填写《值班主管夜间查岗记录表》。
5.25.6 夜间(中午)值班期间如遇不能及时处理的投诉、委托、维修问题(非应急情况)，则应在第二天8：30—14：30由事务助理根据《管理中心夜间(中午)值班登记表》所登记的情况，填写《夜间(中午)遗留问题登记表》，并交相应责任部门处理，具体操作可参照《管理中心工作手册》中的“夜间(中午)遗留问题处理规程”执行。
5.26 《办公用品申请、购买、领用制度》
为了加强管理中心办公用品的管理，有计划、按规定申请、购买、领用办公用品，特制定此制度。
5.26.1 办公用品定义：办公用品主要包括各种文具、清洁用具等。办公用品的购买、发放由公司综合部具体负责实施。
5.26.2 办公用品的购买
a. 常用办公用品由综合部按每月的数量、价格、填写购买申请表，经领导审批后购买。
b. 非常用办公用品，由需领部门向综合部申报，由综合统一购买。如确因用品特殊，综合部因不熟悉等原因不方便购买，经公司综合部经理同意批准后，可由申请部门购买。
5.26.3 办公用品的申请领用
a. 全体员工必须本着“节约第一，按需领用”的原则使用和领用办公用品，不得以任何形式和供品多占多领;
b. 个人常用办公用品的领用方法原则上采用按职务及工作性质按月领用。领用时需在“办公用品领用登记表”上签名，注明办公用品的品名、数量等;
c. 部分个人常用办公用品的领用按职务和工作性质领用最高标准如下：
信签纸：
主管以上职务的每月2本
其他管理人员每两个月1本
内务员、收费员每月1本
签字笔：
每月主管以上职务的2支
其他管理人员每两个月1支
d. 公用常用办公用品的领用与其工作性质相关的办公用品。如遇特殊情况，经综合部主管同意可按需领取;
e. 非常用办公用品的领用与按照申请购入多少、领用多少的原则发放，领用时必须填写“办公用品申领单”，注明用途;
f. 事务助理每两个月对部门办公用品的领用情况进行统计，填写“办公用品统计表”;
g. 办公用品每年度按部门的工作需要进行预算，年底进行盘点;
h. 各部门应本着节约、节俭的原则申领办公用品，如未经同意，个人领用办公用品超过规定数量的，从工资中扣除多领取用品的费用;发现有将公用办公用品挪为私用、贪污和浪费等行为，将根据相关规定予以严肃处理。
5.27 《投诉处理、回访制度》
为加强与住户的联系，及时为住户排忧解难，把管理工作置于住户监督下，从而集思广益，及时总结经验、教训。不断改进管理，提高服务质量，特建立接待来访投诉和回访工作制度。
5.27.1 接待来访投诉工作
a. 接待来访投诉工作由前台值班人员负责，管理中心应广为宣传接待投诉的办公地点、电话，让住户投诉有门。
b. 任何管理人员在遇到住户来访投诉时，都应给予热情接待，主动询问，耐心、细致地做好解释工作，当住户有不理解住宅区的管理规章制度时，要晓之以怀，动之以情，让住户理解并支持管理中心的工作。
c. 对住户投诉、来访中谈到的问题，接待人员应及时进行记录，并在当天调查、核实，然后将处理结果汇报管理中心责任部门和经理;不能解决的，要将问题和意见向有关部门和经理汇报，由经理决定处理办法。
d. 当住户主动前来提合理化建议时，要详细、认真地做好记录，并及时经理汇报，由经理决定采取或制定整改计划，并张榜公布整改措施和表彰“爱我小区”的住户名单，同时给住户优先评选“文明户”。
e. 责任部门在处理来访、投诉时，要热诚、主动、及时，要坚持原则，突出服务;不得推诿责任、为难住户或乘机索取好处，在处理完毕后应及时回复住户和管理中心主任，做到事事有着落、件件有回音。
f. 全体管理人员要认真负责，做好本职工作，为住户提供满意的服务，尽量减少住户的投诉、批评。将住户的不满消解在投诉之前。
g. 当同行物业管理单位要求参观时，管理中心员工应给予热情接待，把住宅区情况做全面的介绍，通过互相学习，共同提高小区管理水平。
5.27.2 回访工作
a.回访要求：
1)把对住户的回访列入职责范围，并落实到每年的工作计划和总结评比中。
2)回访时，虚心听取意见，诚恳接受批评，采纳合理化建议，作好回访记录。
3)回访中，对住户的询问、意见，如不能当即答复的，应告知预约回复时间。
4)回访后对反馈的意见、要求、建议、投诉，及时逐条整理综合、研究、妥善解决，重大问题向公司请示解决。回访处理率达100%，有效投诉力争在1%(发下)。
b. 回访时间及形式
1)每年登门回访1—2次。
2)事务助理按区域范围分工，每季回访1次。
3)每季度召开一次住户座谈会，征求意见。
4)利用节日庆祝活动、社区文化活动、居民集会等形式广泛听取住户意见反馈。
5)有针对性地对住户发放“住户调查问卷”，作专题调查，听取意见。
5.28 《维修回访制度》
5.28.1 维修回访是在维修完工后，由事务助理采用电话或上门的方式对业主进行回访。回访的主要内容包括维修工的服务态度、工作效率、技术水平、维修效果以及业主满意程度等项目。
5.28.2 工作维修部在每周五下午下班前将本周《派工单》整理好，交管理中心事务室进行回访。
5.28.3 管理中心事务室接到《派工单》后，由事务助理及时对责任区的住户进行回访，交将回访结果填写在《派回单》回访栏内。
5.28.4 事务助理必须在一周内将上周的《派工单》回访完毕，并于周五下午下班前将《派工单》交回工程维修部归档。保证维修回访率达100%。
5.29 《防火安全检查制度》
5.29.1 检查方式
a.定期检查
根据龙山国际防火的特点，配合有关安全活动，公司每年进行二次防火安全检查，由公司质检部组织人员对消防设施进行检查，并做好有关记录，填写《防火安全检查记录表》。
b. 突击检查
突击检查住宅区的防火安全措施是否真正落实、消防设施是否完好，由消防第一责任人每季度组织一次，并做好相关记录。
5.29.2 检查内容
a.消防通道安全疏散标志是否完好。
b.消防设施包括自动火灾报警装置、消防水池、消火栓系统、消防水泵及气体灭火系统等是否正常运行。
c.用火用电方面。火源的控制情况，电气设备安装是否符合安全要求，是否有超负荷现象等。
5.29.3 火险隐患的整改
a.若检查发现火险隐患，检查负责人应填写《火险隐患整改通知书》，并派发到受检单位。
b.受检单位接到整改通知后，应组织人员对火险隐患及时进行整改，并接规定时限完成。
c.受检单位整改完毕后，检查负责人应组织人员对火险隐患进行复查，并记录复查结果。
5.30 《电梯机房管理制度》
5.30.1 机房除维修、管理人员外，其它人员未经允许严禁入内;
5.30.2 维修管理人员每天对机房机械及电器部件巡视检查一遍;
5.30.3 保持电梯机房的清洁，牵引机、减速箱无漏油现象;
5.30.4 限速器旋转部件每周加油一次，及时清理钳口油垢;
5.30.5 保持制动器清洁，经常检查制动轮与制动闸瓦之间的间隙，保证制动灵活，电梯运行安全可靠。
5.30.6 经常检查机房室内温度，保持机房内照明、通讯及降温设备正常工作状态;
5.30.7 机房必须配备消防器材。
物业经理人网 www.pmceo.coM篇2：NJ小区保安管理方案
NJ小区保安管理方案
一、保安管理总体目标
1. 确保小区业主的人身和财产安全。
2. 维护小区的正常生活和工作秩序。
3. 防止小区内各类安全事故的发生。
4. 提高业主的安全感和满意度。
二、保安队伍的建设与管理
1. 选拔和培训
(1)选拔条件：具备良好的身体素质、心理素质和职业道德，无不良记录。
(2)培训内容：法律法规、消防知识、队列训练、体能训练、通讯设备使用等。
(3)培训方法：采用内部培训与外部培训相结合的方式，定期开展培训活动。
2. 岗位职责
(1)保安队长：负责整个小区的保安管理工作，制定保安工作计划，管理保安人员，处理突发事件等。
(2)保安人员：负责各自职责范围内的安全管理工作，包括门岗执勤、巡逻、监控等。
3. 工作制度
(1)值班制度：实行24小时值班制，确保小区全天候安全监控。
(2)交接班制度：值班人员需按时交接班，并做好交接记录，确保工作的连续性。
(3)巡查制度：保安人员需定期对小区内的各个区域进行巡查，发现安全隐患及时处理。
4. 考核与奖惩
(1)制定合理的考核标准，定期对保安人员的工作绩效进行评估。
(2)对表现优秀的保安人员给予相应的奖励，如晋升、加薪等。
(3)对未能履行岗位职责的保安人员给予相应的处罚，如警告、罚款、降级等。
三、小区门禁管理
1. 门岗执勤
(1)严格落实来访人员登记制度，核对有效证件，并进行电话确认。
(2)加强对小区内部车辆的管理，对进出车辆进行登记和检查。
(3)防止可疑人员进入小区，维护小区安全。
2. 门禁设施管理
(1)定期对门禁设施进行检查和维护，确保设备正常运行。
(2)加强对出入口及周边环境的巡查，防止安全隐患。
四、小区内部巡逻管理
1. 制定科学的巡逻路线和频次，确保小区内部全方位覆盖。
2. 巡逻过程中，需关注小区内重点区域的安全状况，如停车场、楼道、绿化带等。
3. 及时发现和制止小区内的安全隐患和行为，提高业主安全感。
4. 做好巡逻记录，以便追踪和管理。
五、消防安全管理
1. 定期进行消防安全检查，消除火灾隐患。
2. 对消防设施设备进行检查和维护，确保其正常使用。
3. 定期组织消防安全培训和演练，提高业主和保安人员的消防安全意识。
4. 制定应急预案，确保火灾发生时能够快速、有效地进行处置。
六、监控系统管理
1. 监控中心24小时有人值守，确保监控系统的正常运行。
2. 定期对监控设备进行检查和维护，确保画面清晰、信息准确。
3. 对监控中发现的异常情况进行及时处理和报告，并做好记录。
七、车辆管理
1. 制定合理的车辆停放和行驶方案，确保小区内部交通畅通。
2. 加强对内部车辆的管理，对乱停乱放现象进行整改。
3. 定期对停车场进行检查和维护，确保场地安全。
八、突发事件应急处理
1. 制定应急预案，提高应对突发事件的能力。
2. 对保安人员进行应急处理培训，提高应急处理能力。
3. 发生突发事件时，保持冷静，及时报告，并按应急预案进行处理。
4. 做好事后总结和汇报工作，以防止类似事件的再次发生。
九、业主沟通与配合
1. 加强与业主的沟通和交流，了解业主的需求和建议。
2. 定期开展安全知识宣传，提高业主的安全意识。
3. 在处理突发事件时，积极与业主配合，共同应对。
通过以上保安管理方案的实施，将不断提高别墅小区保安管理的专业化水平，确保业主的人身和财产安全，提升业主的生活质量和满意度。
篇3：小区保洁绿化管理方案精选
x物业管理有限公司
小区保洁绿化管理方案
一、目的：
对物业管理辖区内的环境卫生、绿化养植实施管理、维护、养护，确保辖区内的环境卫生、绿化植物的整洁、成活率，为业主、经营方的居住、生活、工作、经营营造优质、美观、舒适的环境。
二、适用范围：
适用于XX小区、管辖区域内的环境卫生、绿化养植管理。
三、职责：
1、x物业服务中心全面负责管辖区内的环境卫生、绿化养植管理工作。
2、部门主管负责对保洁绿化服务质量进行监督。
四、员工行为规范：
一)员工守则：
1、遵守国家政策法令、法规，遵守当地有法政府规定，遵守公司规章制度及工作要求。
2、按照公司行政人事部的有关要求如实填写各类表格，提供有效的证件及身体健康状况，不得隐瞒或造假。
3、按照公司要求及规定，接受业务指导、各类培训及职能考核。
4、服从领导、听从指挥、团结同事、互帮互助、按时按质完成各项任务。
5、严格遵守劳动纪律，按质量标准要求开展工作，作业场所严禁无关人员逗留。
6、讲究社会公德和职业道德，严守公司机密、业主、经营方资料，廉洁廉洁奉公，维护集体利益和公司声誉。
7、爱护公物及公共设施设备，自觉维护和保持管辖区内的环境卫生、绿化养护。
8、勤俭办公，节约用水、用电、设施、材料、用品、工具，杜绝一切浪费现象。
9、衣容整洁、精神饱满、待人热情、文明用语。
10、关心公司，主动提出合理化建议，发扬公司精神，为公司作贡献。
二)工作态度：
1、服从领导：不折不扣地服从上级的工作安排及工作调配。
2、严于职守：坚守本职岗位，不得擅自离岗、窜岗、睡岗。
3、正直诚实：对上级领导、同事和业主、经营方要以诚相待，不得阳奉阴违。
4、团结协作：各部门之间、员工之间要相互配合、协调，同心协力解决困难、处理问题、完成任务。
5、勤勉高效：发扬勤奋踏实的精神，优质高效的完成担负的工作和任务。
三)服务态度：(物业管理属服务业，做物业就是做服务)
1、礼貌：这是员工对业主、经营方、同事最基本的态度，在任何时候都应使用礼貌用语，“请”字当头、“谢”不离口。
2、乐观：以乐观的态度接待、面对业主、经营方。
3、友善：“微笑”是体现友善、真诚最适当的表达方式，因此应以微笑来迎接业主、经营方、同事相处。
4、热情：尽可能为同事和业主、经营方提供方便，热情服务。
5、耐心：对业主、经营方的要求应认真、仔细、耐心的聆听，并尽量在不违背公司规定的前提下力所能及的协助。
四)仪容仪表：
1、必须保持衣冠整洁，按规定要求着装，并将工作卡端正佩戴在左胸前。
2、任何时候，在工作管辖区内不得穿短裤、背心、拖鞋。
3、男员工应每日修剪胡须，发不盖耳遮领，不得剃光头，女员工头发应梳理整齐，不做怪异以型，不得浓妆艳抹，并避免使用浓味的化妆品，不留长指甲和涂有色的指甲油等。
5、面部、手部要保持干净，因工作原因而污脏衣服、鞋袜、手脸时，应在工作完成后及时清洗干净。
6、保持口腔清洁，上班前不饮食带酒精、异味的饮料、食物。
五)行为举止：
1、举止应大方得体，与人交谈双眼应平视对方，不要左顾右盼。
2、遇业主、经营方、上级领导路过、检查、来访时，应停下手中工作并问好，回答问题、交流应大方得体。
3、注意言行举止，行走脚步要轻、聊天声音不能过大，以免影响居住环境。
4、进入公司办公室、业主、经营方室内应先敲门、按门铃，征得同意后方可进入。
5、行走过程中，在道路很窄时遇到业主、经营方、上级时要做到礼让后行。
6、对业主、经营方、上级、来访客人提出的问题、咨询、疑难、要求、意见，要耐心倾听，在不违背公司规定的原则下有问必答，不明不懂的应礼貌告知原因。不得随意回复，影响公司声誉。
六)考勤制度：
1、按公司行政人事要求，实行打卡签到制度。公司统一实行每月例休两天工作制。
2、工作时间：11-6月份，早上：7:30-11:30 下午：14:00-18:00;7-10月份, 早上：7:15-11:15 下午：14:15-18:15;3、每月排班由部门主管于每月 30日前排好，员工因下月有特殊事情需休假的应提前五天告知部门主管，已便安排。
4、全体员工不得迟到、早退、旷工：1)每月迟到不得超过两次，每次不得超过 10分钟，凡超过 10分钟，每分钟罚款两元，依此类推，第三次起凡超过半小时，按旷工半天论处，早退与迟到处罚相同;2)旷工一天倒扣三天基本工资，旷工三天以上者，从第四天起视作自动离职，不予结算任何工资福利3)全月按规定之工作日上班，无迟到、早退、旷工及加班缺勤者为全勤，全勤奖金 100元。
5、如因工作需要，公司、上级要求员工于正常工作时间外超时工作时，各员工皆不得找藉词推搪，应以工作为主，发扬良好服务精神。
6、对经各部门主管批准安排超时工作员工，均给予调休或发加班费。
7、职员请假须由本人填写假条，经主管批准后方可离开，无特殊原因不可电话、捎话请假(除特殊情况外)。
8、请病假必须于上班前或不迟于上班时间 15分钟内，致电部门主管，且应于病假后上班第一天内，向公司提供规定医务机构出具的建议休息的有效证明。
9、职员请假三天之内由部门主管批准，三天以上由经理批准。
七)工资福利待遇：
1、月末财务部根据考勤记录核发工资。
2、保洁绿化员工工资每月固定工资为基本工资+福利工资=固定工资 800元，全勤奖金 100元(未转正员工不享受全勤奖)。
3、工资将可能在如下情况下发生调整：
1)工资常规调整，即指公司有可能根据经营业绩情况、社会综合物价水平的较大幅度变动相应调整员工工资。
2)公司将根据员工的工作业绩和工作能力进行奖励性薪金晋级，其对象为经营活动中为公司创利成绩显著者;促进企业经营管理，提高经济效益方面成绩突出者;操作技能、经验、专业知识能力强者。3)职员职务发生变动，其岗位工资相应进行调整。4)公司可根据员工表现上浮或下调其岗位工资，以及时激励优秀、督促后进。
4、假期：
1)职员可享受国家规定的重要节假日，但因工作的特殊性，员工如需加班，加班工资按当日工资的两倍计算或按两日给予补休。重要节假日：元旦放假 1天、春节放假 3天、五一节放假 1天、国庆节放假 3天、中秋节放假 1天、端午节放假 1天。
2)职员转正后可享受婚假、丧假、产假及护理假;在公司工作满一年后，员工可以按规定享受探亲假、年休假，这些假期均为有薪假期。
3)每年职员只能在年休假、探亲假中选休一种假期，并享受其待遇;员工可根据工作的安排并征得领导同意，获得批准后取假。
4)取假的一般程序：
(1)职员提前一个月向所在部门主管申报拟休假的种类和时间;(2)具体休假时间，员工由所在部门与个人协商后统一安排;休假期间若遇公众假日或法定假日，不另增加休假时间。
5)凡符合以下情况之一的，不享受当年年休假或探亲假：
(1)一年内一次性病假超过 15天或累计病假超过 20天;
(2)一年内一次性事假超过 15天或累计事假超过 20天;
(3)一年内病、事假相加超过 30天;
(4)一年内休产假超过 30天。
(5)如在年休假或探亲假后再请病假、事假超过上述规定时间的，则在下一年度取消年休假或探亲假。
6)年休假、探亲假：工龄 Y(年)年休假时间1≤Y<55天5≤Y<1010天10≤Y<2015天Y≥2020天7)婚假：(1)公司对依国家婚姻法履行正式登记手续的转正员工，给婚假 7天，如符合男 25周岁、女 23周岁及以上初婚的晚婚条件，另加 10天假期。
(2)员工必须在结婚注册日后 5个月内取假。
8)丧假：直系亲属(指配偶、子女、父母或配偶之父母)死亡，公司给假 5天。
9)女职员产假：产假领独生子女证产假合计
4增加假期非晚育60天15天75天晚育75天25天100天
(1)男 26周岁、女 24周岁及以上初育为晚育;
(2)产假以产前后休假累计。
10)男职员护理假：10天(限在女方产假期间)。
八)奖励和处分
1、奖励：
1)有下列情况，公司将予以奖励：
(1)为公司创造显著经济效益，降低保洁绿化成本的;
(2)处理问题及时，突发事件处理到位，为公司挽回重大经济损失;
(3)为公司取得重大社会荣誉;
(4)改进管理、养护方法成效显著;
(5)培养和举荐人才。
(6)业务操作技能、经验、专业知识能力强，为公司提出合理化建议，并被采用的。
(7)受到业主、经营方、来访客人、上级表扬、赞许的。(8)拾金不昧的。
(9)对安全、消防有重大发现并及时汇报指出的。
2)奖励分为年度特别奖和不定期即时奖励，年度特别奖须由所在部门推荐，公司审核批准，奖励方式为授予荣誉称号、颁发奖状和奖金。同时可对员工的业绩表现、工作态度、敬业精神、管理创新等给予即时奖励。
2、处分：
1)对有下列行为之一者，公司将视情节轻重、后果大小、认识态度不同等给予行政处分或经济处罚(不排除犯有下列行为之外的过失也会受到处罚)：
(1) 工作态度不认真;
(2) 拒不服从合理的工作分配，影响工作;
(3) 违反工作纪律，与同事之间争吵、打架行为;
(4) 未能按工作标准、工作要求完成任务和工作及安排的工作没有完成;
(5) 玩忽职守，工作不负责任而造成事故或损失;
(6) 工作中发生意外而不及时通知公司;
(7) 工作疏忽、粗心造成清洁绿化不到位，影响环境卫生及绿化成活的;
(8) 保洁绿化范围按要求不合格的;
(9) 浪费资源，不爱护工具、材料、设施的;
(10) 处理保洁绿化工作不及时，导致受到业主、经营方投诉、反映的;
(11) 协作精神差、团结意识不强的;
(12) 违反职员职务行为准则的规定;
(13) 虚报个人申述资料或故意填报不正确个人资料;
(14) 擅自篡改记录或伪造各类年报、报表、人事资料;
(15) 损坏公物，影响公司正常秩序;
(16) 偷盗、欺骗业主、经营方、同事等不良行为;
(17) 违反社会治安管理法规等。2)如员工行为触犯刑律，被依法追究刑事责任，公司将无条件对当事人予以解除劳动合同处理。
3、培训
1)在公司，员工勤奋的工作除可以获得薪金、享有福利以外，更可以得到公司适时提供的大量训练和发展机会。
2)在公司除获得正规培训以外，员工还将自觉或不自觉地得到其他收获：员工将学到怎样善用时间;员工将学到如何发挥团队精神;员工将学会如何管理、激励、培训其他人;员工将学到更为有用的专业技术知识;员工的经验将是职员迈向更高职位的起点;员工在 x的经历将有助于员工从事其他相关工作;同时，员工还能交到很多新同事;......
3)培训为公司完成经营目标、提高绩效、实现事业发展提供人力资源的保证。
4)培训是员工胜任职责、提升自我、开发潜力、拓展职业、提高技能的途径。
5)员工应积极主动的参加公司安排的培训，及自我提升。
九)入职、离职：
1、入职、试用： 新进员工试用期不超过三个月，试用期满由部门主管依据个人表现，提交是否转正、延期或辞退报告，由公司行政人事部审核批复
2、转正及合同签订 转正员工须与公司签订聘任合同。聘任合同一经签订、鉴证，双方必须严格执行。
3、离职 员工离职分为：辞职、解雇、开除、自动离职四等(试用期内员工及公司双方均有权提出辞职或解雇，而不负担任何补偿。离职前须与公司结清各项手续)。 辞职：试用期过之后，职员辞职需提前一个月通知公司，到职日期结算工资，但不结算任何福利 自动离职：凡无故擅自旷工三天以上者，均作自动离职论，不予结算任何工资、福利。 解雇：工作期内，员工因工作表现、工作能力等因互不符合本公司要求，无法胜作本职，公司有权解雇，届时结算工资及福利。 开除：员工因触犯法律，严重违犯公司规章制度或犯严重过失者，即予革职开除，计薪到革职日止。
五、保洁绿化管理：
一)保洁员职责：
1、守岗位，按时上下班。上班佩戴工作卡，做到服装整洁、干净。
2、熟悉各自分工所负责范围内的清洁卫生情况，对所负责范围内卫生全面负责。
3、每日 8:30和 17:30前分 2次清运垃圾到中转站。
4、每日负责清扫公共走廊、楼梯、停车场、绿地、公共设施周边环境等 1次。
5、保持区内公共面积无纸屑、烟头、污垢等，保持清洁卫生。
5、每日巡视各责任范围的清洁卫生状况，发现问题及时解决，并做好工作记录。
6、积极参加业务培训，提高业务水平，自觉学习有关清洁卫生知识，提高个人素质。
7、劝喻各业主勿将垃圾桶或袋置于公用地方，请将其放入垃圾桶内，以免影响卫生和阻塞通道。
8、如发现有杂物置于公共区域及消防通道，应劝喻业主自行搬往附近的垃圾中转站。如无法找到业主，清洁工除自行清理外，还应将情况登记在服务中心记事本内，向上级报告。
9、发现公用地方积污水，应立即清理。难以清理的地方，可暂时淋上油渣，防止蚊虫繁殖，再研究处理办法。
10、如发现本辖区内的的污水渠、雨沙、污水井等堵塞或破烂，应迅速上报，安排修理。
11、如有不顾公共卫生的业主，经多次劝告仍不改善，应做详细记录并报告上级和有关卫生部门。
12、每日需对楼内信箱、标牌、墙面、消防箱、建筑小品、配套设施设备等公用部分进行保洁工作。
13、定期对化粪池、雨、污井、沟渠进行清掏和检查。
14、定期对灯具设施、功能房等进行清理工作。
15、协助及负责辖区内的绿化养护工作和除“四害”消杀工作。
16、每次使用完保洁、绿化工具、器具、材料、用品应清洗干净，统一存放于指定地点，并及时补充或申领保洁工具、用品等。
17、对辖区内外来访人员的可疑情况，及时与保安员联系。
18、处理与清洁卫生相关的其他事宜。完成公司及上级交办的其他工作。
二)绿化员职责：
1、守岗位，按时上下班。上班佩戴工作卡，做到服装整洁、干净。
2、熟悉小区绿化概况，绿化成活率达到 95%以上。
3、因地制宜，合理布置花草树木品种和数量，创造优美的植物景观，发挥绿化的生态环境效益。
4、提高绿化养护管理的知识和技能，熟悉花草树木的品种、名称、特性和栽培管理方法，掌握花木病虫害的防治方法(观察花、木病虫害的情况，及时除虫防病，正确使用药品对症下药)，园林器具的使用方法。
5、对花木进行挂牌，标明品种，科属、原产地、生长特性、繁殖方法、管理方法等，方便居民欣赏。
6、巡视小区绿化，做好分析和记录，掌握小区绿化的基本情况。
7、借鉴他人先进的管理方法，收集业主对绿化管养的建设性建议，结合实际情况，制定管养计划、办法，确保绿化管养工作的正常运行。
8、对花草树木定期进行培土、松土、施肥(根据花、木长势适量施肥浇水)、除杂草和病虫害治理，并修剪枝叶、淋水、扶正、防风防洪、防冻等管养工作。
9、保持绿化清洁，保证不留杂草、杂物、不缺水、不死苗、不被偷盗、花草生长茂盛。
10、及时掌握天气情况，当暴风雨、台风来临前，提前做好花草树木稳固工作，采取相应的保护措施，防止造成大损失。
11、检查巡视小区绿化地，严禁在草地上践踏，倒垃圾或用树干晾衣服等行为，一经发现及时制止及上报。
12、维护、爱护绿化水泵、电机、喷淋设备和其他园林器材等。
13、对辖区内的绿化植物进行统计归档，确保植物数量、品种有记录。
14、修剪绿化时应及时的清理、清运好修剪枝叶，保持辖区卫生。
16、节约资源，爱护工具、用品、材料。
17、协助及负责辖区内的清洁工作和除“四害”消杀工作。
18、每次使用完保洁、绿化工具、器具、材料、用品应清洗干净，统一存放于指定地点，并及时补充或申领绿化工具、用品等。
19、对辖区内外来访人员的可疑情况，及时与保安员联系。
20、处理与绿化相关的其他事宜。完成公司及上级交办的其他工作。
三)保洁服务规程标准：
1、公共梯道、楼道保洁：每日打扫 1次各楼层通道和楼梯台阶，每周拖洗 1次;水磨石地面和水泥地面每月刷洗 1次;每日收集 2次业主(使用人)垃圾;每日用干净的抹布擦抹 1次楼梯扶手;消防栓、玻璃箱内侧、
灯具、墙面、地脚线、指示牌等公共设施每月循环清洁 1次;每月除尘、蛛网 1次;地面、梯间基本干净，无垃圾、灰尘、杂物，污渍、水渍，无乱贴乱划，无擅自占用、无乱堆乱放现象;扶手护拦基本干净、光亮，清洁结束用干净纸巾擦拭检查 20cm无显著脏污;地面目视无明显杂物、污迹。
2、共用卫生间保洁：每日早、晚对共用卫生间清洁 2次，保洁时悬挂醒目标识;(清洁内容包括：通风换气;冲洗烟灰缸、洁具;清扫地面垃圾、清倒垃圾篓垃圾、换新的垃圾袋;用洗洁剂清洗大、小便器;用快捷布擦洗洗手盆并冲洗干净;用毛巾抹墙面、台面、开关、门牌;用毛巾擦干净玻璃、镜面;用拖把拖干净地面;喷洒空气清新剂或香水，小便器内放置香球等);每月 1次用毛巾擦灯具;每月 2次对共用卫生间进行消杀，发现墙壁有字及时清洁。室内无异味、臭味;地面无烟头、纸屑、污渍、积水，天花板、墙面无灰尘、蜘蛛网，目视墙壁干净，便器洁净无黄渍;地面目视无明显杂物、污迹。
3、停车场、公共广场：每日清扫 1次车场、广场的纸屑和垃圾;及时清除进出口的垃圾;发现油迹、污迹、锈迹，应及时擦洗干净;每月检查 1次车场、广场的集水坑和排水沟盖板、地漏、雨污水井，彻底疏通冲刷1次;每月擦洗 1次消防栓、指示牌、指示灯、警示牌、车位档等公共设施;每月清扫 1次管线;每月进行 2次消杀工作。地面无垃圾、果皮、纸屑、无积水、无油迹、无污迹和杂物;无异味、空气流通;管道油漆无脱落、无锈迹;标识、指示牌、警示牌等公共设施目视无明显灰尘;墙面、管线、灯具基本无污迹、无积灰。
4、人行道、通道保洁：每日清扫 2次，保洁时间不少于 5小时，保洁人员往返一周时间不超过 1.5小时，目视道路基本干净、整洁，无垃圾、杂物、浮砂，无污迹，无积水、积尘，每 100m2痰迹、烟头、纸屑平均不超过 5个，无直径 1cm以上的石子;地面垃圾滞留时间不能超过 1小时;灯具、指示牌、警示牌、公告栏等设施表层每日清擦一次，目视无灰尘，灯具内无蚊虫、无蜘蛛网、无污迹，灯盖、灯罩、灯座明亮清洁。灯盖、灯罩每两月清洁一次。
5、标识、宣传牌、雕塑、信报箱保洁：公共区域内的标识、宣传牌每 3日擦拭 1次，雕塑、建筑小品、护栏每天擦拭 1次。清洁后检查无污渍、无积灰、无蜘蛛网，清洁时不得不损伤被清洁物;每天擦拭 1次业主(使用人)信报箱，擦拭后信报箱干净无灰尘、无污迹。
6、绿化带保洁：每日清扫 2次绿化带、草地上垃圾，捡 1次草地、绿化带上的烟头、棉签等小杂物，秋冬季节或落叶较多季节增加清洁次数，地面基本干净、无积尘、无污渍、无垃圾，每 100㎡痰迹、烟头、纸屑平均不超过 5个，花坛表面洁净无污渍，地面垃圾滞留时间不超过 1小时。
7、休闲、娱乐、健身设施保洁：每日清洁 1次(擦拭表面灰尘、用清洁剂擦拭污渍用清水冲洗干净用抹布抹干、清扫垃圾、擦拭座椅);每半月彻底刷洗消毒 1次;设施表面干净，无灰尘污渍、锈迹，目视游乐场内及其周围无果皮、纸屑等垃圾。
8、门卫、岗亭、监控探头保洁：门卫、岗亭每日清洁 1次，内外地面拖洗干净，擦洗干净内外门窗玻璃、窗台，及其他台面，室内外墙面每月清洁 2次，发现不卫生随时处理，保持墙、地面干净、光亮、整洁，保安岗亭随时保洁，墙面、顶面无积灰;工、器具排放整齐、有序;监控探头每月擦拭 1次，镜头用专用纸，探头外表用微湿的毛巾;擦拭不得刮伤镜片，清洁后镜头光亮洁净，探头外表干净无灰尘。
9、垃圾桶、果皮箱：垃圾桶、果皮箱每日清运 2次;每日抹布抹 1次;垃圾桶、果皮箱周围地面无散落垃圾、无污水、无明显污迹;垃圾桶、果皮箱无明显污迹、油污，无明显异味。垃圾桶每天冲洗一次。
10、垃圾收集与处理：
每日收集生活垃圾 2次;垃圾日产日清;垃圾桶、果皮箱垃圾，每日收集垃圾 2次，保持垃圾桶清洁，回收垃圾桶垃圾后重新铺好新的垃圾袋;再盖好垃圾桶盖;垃圾分类收集，对于可回收物资应当回收利用;对有毒物质分离特殊处理;建筑垃圾定点堆放;灰尘、泥沙等粉尘性垃圾在运送途中应加以遮挡，防止垃圾掉落或飞扬引起二次污染;废弃涂料、油漆等流质性垃圾在运送途中注意容器的封闭，防止溢流污染路面;垃圾收集车表面洁净，无污染，全封闭，无垃圾外溢、气味四散、垃圾洒落。
四)绿化服务规程标准：
1、绿化带内土壤湿度不少于 5cm，根据季节及植物的需要浇水，避免树木因缺水而枯萎。
2、经常性地进行绿化除杂草工作，保持绿化的纯净，一发现杂早及时拔除。
3、树木每季度除草松土 1次，并结合施肥，施肥视品种的不同，植株的大小而定，施肥后覆盖浇水。
4、绿篱绿化带每月修剪整形至少一次，花木(2米以下)每季度修剪整形至少一次，保证横平、竖直。
5、加强病虫害的防治，定期治虫，若发现病虫害，要及时进行捕捉或喷药消灭，确保药到病除并保证安全。
6、及时清除树木断折的干、枝，扶正培植倒斜的树木。
7、精心管理，培植季节花，确保园区绿地四季常青，鲜花常开(如有条件)。
8、保证每天巡查园区所有绿化，发现问题及时解决。
9、配合保洁人员搞好绿化区域的卫生，每 100㎡痰迹、烟头、纸屑平均不超过 5个，花坛表面洁净无污渍，绿化带内垃圾滞留时间不超过 1小时。
10、保护好绿化养护用的机械、工具用具。
11、保护绿化区域的各类树木花草，发现破坏绿化的行为敢于劝阻。
12、主要节日期间购买、租摆或培植草花备用，美化环境。
13、定期进行灭“四害”、消杀工作，消杀前做好宣传、警示工作，在消杀时注意安全防范工作及注意事项。
五)《全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则》：(摘抄)
序号标准内容规定分值评分细则环境卫生管理
141、环卫设备完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站1符合 1.0，每发现一处不符合扣 0.22、清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化保洁2未实行责任制的扣 1.0，无专职清洁人员和责任范围的扣 0.5，未实行标准化保洁的扣 0.53、垃极日产日清，定期进行卫生消毒灭杀2每发现一处垃极扣 0.2，未达到垃圾日产日清的扣 0.5，未定期进行卫生消毒灭杀扣 0.54、房屋共用部位共用设施设备无蚁害1符合 1.0，每发现一处不符合扣 0.25、小区内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物2符合 2.0，每发现一处不符合扣 0.26、房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象;楼梯扶拦、天台公共玻璃窗等保持洁净2符合 2.0，每发现一处不符合扣 0.27、商业网点管理有序，符合卫生标准;无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象2符合 2.0，每发现一处不符合扣 0.28、无违反规定饲养宠物、家禽、家畜1符合 1.0，不符合 09、排放油烟、噪音等符合国家环保标准，外墙元污染1符合 2.0，每发现一处不符合扣 0.2绿化管理7l、小区内绿地布局合理，花草树木与建筑小品配置得当1符合 1.0，基本符合 0.5，不符合 02、绿地无改变使用用途和破环、践踏、占用现象2符合 2.0，基本符合 1.0，不符合 0 3、花草树木长势良好，修剪整齐美观，元病虫害，无折损现象，无斑秃2长势不好扣 1.0，其它每发现一处不符合扣 0.2分六4、绿地无纸屑、烟头、石地等杂物2符合 2.0，每发现一处不符合扣 0.2
六)《住宅物业服务标准等级》一级标准(摘抄)：
*保洁服务
1)高层按层、多层按幢设置垃圾桶，每日清运 2次。垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。
2)合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运 2次。
3)小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫 2次;电梯厅、楼道每日清扫 2次，每周拖洗 1次;一层共用大厅每日拖洗 1次;楼梯扶手每日擦洗 1次;共用部位玻璃每周清洁 1次;路灯、楼道灯每月清洁 1次。及时清除道路积水、积雪。
4)共用雨、污水管道每年疏通 1次;雨、污水井每月检查 1次，视检查情况及时清掏;化粪池每月检查 1次，每半年清掏 1次，发现异常及时清掏。
5)二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。
6)根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。
*绿化养护管理
1)有专业人员实施绿化养护管理。
2)草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。
序号标准内容规定分值评分细则环境卫生管理
141、环卫设备完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站1符合 1.0，每发现一处不符合扣 0.22、清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化保洁2未实行责任制的扣 1.0，无专职清洁人员和责任范围的扣 0.5，未实行标准化保洁的扣 0.53、垃极日产日清，定期进行卫生消毒灭杀2每发现一处垃极扣 0.2，未达到垃圾日产日清的扣 0.5，未定期进行卫生消毒灭杀扣 0.54、房屋共用部位共用设施设备无蚁害1符合 1.0，每发现一处不符合扣 0.25、小区内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物2符合 2.0，每发现一处不符合扣 0.26、房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象;楼梯扶拦、天台公共玻璃窗等保持洁净2符合 2.0，每发现一处不符合扣 0.27、商业网点管理有序，符合卫生标准;无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象2符合 2.0，每发现一处不符合扣 0.28、无违反规定饲养宠物、家禽、家畜1符合 1.0，不符合 09、排放油烟、噪音等符合国家环保标准，外墙元污染1符合 2.0，每发现一处不符合扣 0.2绿化管理7l、小区内绿地布局合理，花草树木与建筑小品配置得当1符合 1.0，基本符合 0.5，不符合 02、绿地无改变使用用途和破环、践踏、占用现象2符合 2.0，基本符合 1.0，不符合 0 3、花草树木长势良好，修剪整齐美观，元病虫害，无折损现象，无斑秃2长势不好扣 1.0，其它每发现一处不符合扣 0.2分六4、绿地无纸屑、烟头、石地等杂物2符合 2.0，每发现一处不符合扣 0.2
103)花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。4)定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。5)定期喷洒药物，预防病虫害。六、保洁绿化每月服务标准考核评分表： 1、保洁员月服务标准考核评分表：考核检查内容评分要求实得分值备注1公共楼道：(8分)有灰尘、垃圾/杂物、油腻/污迹/污渍、蜘蛛网、涂抹痕迹及黑色广告;未及时更换垃圾袋;不锈钢烟筒、公用窗户、广告栏玻璃等未保持光洁明亮;烟筒烟缸内因循环调换不及时而出现烟蒂数超过 1只-1.0/处.次2杂物间(茶水间)：(5分)有灰尘、垃圾/杂物、污迹/污渍、蜘蛛网、水/印迹、污垢、异味、油腻迹;饮用水不符合卫生标准;茶具及用具未消毒;上下水不畅通-1.0/处.次3车场、共公区域、广场(12分)有灰尘、垃圾/杂物、污迹/污渍、蜘蛛网、水/印迹、污垢、油腻迹、涂抹痕迹，未保持光洁明亮，标识字迹与图案不清楚。-1.0/处.次4卫生间：(5分)有灰尘、垃圾/杂物、油腻/污迹/污渍、蜘蛛网;大量水/印迹;镜面未保持光洁明亮;室内有异味/臭味。-1.0/处.次5信报箱：(5分)信报箱表面不干净;有灰尘、蜘蛛网、垃圾/杂物、大量污迹/污渍-1.0/处.次6建筑小品、造型、休闲亭、椅等配套设施设备：(8分)表面不干净、不光洁明亮，有灰尘、污迹/污渍、有蜘蛛网、有积水;周边有隐蔽杂物，铁制品锈蚀、油漆脱落。设备损坏、缺少、遗失未上报。-1.0/处.次7垃圾箱、果皮箱：(5分)垃圾袋未及时更换，有异味或满溢，分类不清，清倒不及时;未定期消 毒，并有大量污迹/污渍。未及时清理、冲洗。备损坏、缺少、遗失未上报。-1.0/处.次8绿化区域：(5分)绿化带内有垃圾/杂物、枯枝败叶、果皮、石块、烟头。-1.0/处.次9路灯(5分)未保持原有本色，有灰尘、污迹/污渍;周边有杂物、蜘蛛网。灯罩内有蚊虫。-1.0/处.次10消防器材设施：(5分)器材设施未保持原有本色，有积灰、污迹/污渍，周边有垃圾杂物-1.0/处.次11标识物、警示牌、公告栏：(5分)表面、外壳、支架未保持原有本色及摆放位置，色泽不明亮，有损伤、涂抹痕迹、灰尘、污迹/污渍、锈蚀及黑色广告。-1.0/处.次12外围：(8分)外立墙面、地面装饰物、进出口台阶、残疾人行道、楼牌号及其他标识有灰尘、污迹/污渍、损伤、涂抹痕迹;外侧窗玻璃/框未保持光洁明亮。-1.0/处.次13垃圾房(装修垃圾堆放处)：(8分)垃圾房周围、垃圾箱有异味/臭味;垃圾箱满溢未及时调换或空箱周围有杂物;垃圾箱、标识物有污迹/污渍、有涂抹痕迹，地面未及时冲洗。-1.0/处.次14质量管理记录(6分)着装是否整洁，仪容仪表是否良好;服务意识强、团体协作意识强，有无业主、经营方、上级投诉;-1.0/处.次15上级评定(10分)评定人意见：签 名确认：总得分：被评人签名确认：部门经理评定意见：签名确认：
112、绿化员月服务标准考核评分表：考核检查内容评分要求实得分值备注保存率(20分)1)乔、灌、草等达不到 95%以上;大乔木达不到 98%以上。(10分)达标得 10分不达标为 0分1 2)新建绿地种植存活率低于 95%(10分)达标得 10分不达标为 0分绿化养护(30分)1)对楼宇大堂、门厅、过道或办公室内摆放的植物盆景未及时浇灌、养护，使之枯萎、败死。(5分)-1.0/处.次2)草坪未按计划修剪，未保持草坪平整，修剪高度大于 6厘米。(4分)-4.0/次3)一季度除草少于两次，未做到除早、除小、除净，未达到立姿目视无杂草(4分)-4.0/次4)未及时对乔灌林、花坛植物进行修剪，修剪层次不清、造型不美观整齐、主侧面分枝分布不均匀，无法保证良好的形状与长势。(4分)-1.0/处.次5)草坪、花灌木、绿篱、球类植物未按规定时间进行浇灌、排水阶段(4分)-1.0/处.次6)对草坪、花灌木、绿篱、球类植物未按规定时间进行施肥工作(4分)-1.0/处.次27)发现病虫害不及时喷药，未按规定做好各类植被病虫害防治工作(5分)-2.5/处.次绿化环境(30分)1)绿化带内有纸屑、杂物、果皮、罐类物品、枯枝败叶(10分)-1.0/处.次2)绿化带栏杆积灰尘、有污迹(10分)-1.0/处.次33)绿化标识未按规定标注与挂牌，并保持整洁、清洁;标识物有积灰、污迹/污垢、损伤(10分)-1.0/处.次服务规范(20分)41)绿化档案资料归类不整齐，各项记录不清楚(8分)-4.0/项.次
122)未敢规定着装、佩带胸牌，不遵守安全生产条例和操作程序(6分)-3.0/人.次3)未管好各类养护绿化工具积日常保养工具(6分)-3.0/次5总计得分
七、保洁绿化员常识、技能培训：(简述)
1、保洁员常识、技能培训：
1)什么是保洁：保洁，即清洁和清洁过后的保养的意思，物业保洁即物业清洁保养，是物业管理的重要组成部份，是体现物业管理水平高低的重要标志.
2) 职业安全：人身事故:由于我们的工作引发的事故中,以从楼梯上的的失足,洗地板时的跌倒事故为多。
(1)剥离作业时滑倒;(立作业标示板，穿防滑鞋。)
(2)赤手使用强酸、强碱;(一定要戴橡皮手套。)
(3)酸性洗剂和漂白水混合产生有毒气体;
(4)由绝缘不良的洗地机产生触电;
(5)处理垃圾时，被瓶、罐的破片、刀片划伤;
(6)梯子、架子没有放稳，引起人员坠落，资材坠落。
(7)用喷雾状清洁剂、洁亮剂时不戴口罩。
3) 清洁保养常用的清洁剂使用规程
(1) 洗洁精：适应于任何环境下的除污，使用时，按不同清洁工作的需要加水稀释，在污渍上喷洒适当浓度的洗洁精后，再用湿布或海棉擦净，洗洁精要用清水冲洗。
(2) 全能水：适于墙面、地板、木制品、玻璃、金属、地毯、汽车，具有消毒杀菌功能。较洗洁精去污力强，使用方法与洗洁精相同，不含腐蚀性，主要用于较顽固的污渍。一般清洁 1：30-40份水，中等清洁 1：20份水稀释，顽渍、污渍 1：5份水或 1：1份水稀释或直接喷用。
(3) 玻璃水：专门用来清洗玻璃和瓷片、不锈钢镜面，使用时，要按照说明书加水稀释，能去除粘在玻璃表面的污渍。当遇到较难清洁的表面或污渍太厚时，可以少加水，增加浓度，达到清洁效果。
(4) 洗衣粉：是一种常用去污能力较强清洁剂。(使用范围：清洗毛巾、拖把较脏污渍)
(5) 洗手液：是一种去污能力较强洗涤液，对皮肤无腐蚀性。(使用范围：适用于大厦公共洗手间)
(6) 地毯水：是专门清洗地毯的洗涤剂，品种很多，按其产生泡沫的程度来分，有高泡、干泡、无泡、中泡和低泡地毯水。干泡地毯清洁剂：一般污渍，1：8-16份水稀释;严重污渍，1：5份水稀释。低泡地毯清洁剂：一般污渍，1：60-80份水稀释;严重污渍，1：30-40份水稀释。无泡清洁剂：一般污渍，1：30-40稀释;严重污渍，1：10-20份水稀释。高泡、中泡地毯水一旦擦在地毯绒毛上几乎全都变成泡沫进入地毯的水份较少，仅对地毯绒毛部分进行清洗。(使用范围：清洗地毯污渍)
(7) 洁厕王：洗手间常用的清洁剂，具有除臭、杀菌、去垢作用。
(8) 不锈钢清洁剂：用于清洗不锈钢制品表面的污渍。
(9) 不锈钢油：是一种专门对不锈钢哑钢进行保养，清洁的清洁剂，使用方法：将本品直接喷少许于干布上，仔细磨擦不锈钢表面能有效清除金属表面污垢，灰尘及不锈钢表面手印、还复其富丽持久光彩。
(10) 去污粉：是一种除污较强的清洁剂，对墙身污渍、磁砖地面墙脚边污渍的去污效果较好。
(11) 静电除尘液：将少许本品喷于尘推上，地面上的灰尘将被吸附在尘推上，不需要清洗，抖动尘推头，灰尘自动脱落，用后放于通风干燥处待用。作用：具有除尘功能
(12) 洁瓷灵：是一种常用的石类除污垢清洗剂，酸性比强力洁瓷灵弱，有一定的腐蚀性，使用时要谨慎。(使用范围：清洗石类、瓷质表面污垢)
4)抹物操作规程：
(1) 备：毛巾、刀片(必要时)、清洁剂(必要时)、呢绒布料(必要时)。
(2) 毛巾使用中要经常清洗，保持干净。
(3) 使用前将洗净的毛巾拧干，对折多次后使用,一面擦脏后及时换另一面使用。
(4) 从物体的一端尽头抹到另一端尽头(避开有不平的一端)。
(5) 物体表面如有较厚的污渍，可先用刀片铲干净。
(6) 处理污渍时如无特殊情况，均使用中性清洁剂。
(7) 使用清洁剂时，需将清洁剂喷在毛巾上，再抹抹物，不可直接将清洁剂喷到物体上。
(8) 镜面物体需要用质量好的呢绒布料擦拭，不可用粗糙毛巾以免划伤镜面。
(9) 清洁完毕后,必须将抹布洗净晾干。
5)扫地操作规程：
(1) 备：扫把〔胶扫把和(或)竹扫把和(或)猪毛扫〕、铲刀(必要时)。
(2) 清洁室内用胶扫把，室外一般用竹扫把或芦苇扫把。
(3) 室内清洁程序：从内到外，从边开始清扫，有香口胶或其它固体状污渍的可用铲刀铲去。
(4) 清扫楼梯时，站在下二台阶，从左、右两端往中间集中，然后再往下扫进垃圾铲，避免灰尘、垃圾从楼梯旁掉下来。
(5) 注意角落、门底各死角，不时检查已做部分是否彻底扫干净。
(6) 工作完毕后，将扫把清洁干净，并摆放在规定位置。
6)拖地操作规程(1) 湿拖前要摆放“小心地滑”标识牌，拖布应尽量拧干。
(2) 拖地时，先拖擦边角落，后拖擦中间，尽量避免使拖布碰到墙壁、拖把撞到墙身或玻璃。
(3) 水桶要摆放在适当位置，不能放在路中间，门口等以免影响业主(应尽量放在墙边或一角，并在工作人员的视线之内)。
(4) 地拖不可太湿，地上不能有印，水要勤换(不能太黑)。
(5) 清洁完毕后，必须将拖布洗净，拧干，晾干放好备用。
7)清洁玻璃操作规程：
(1) 清洗时，先用羊毛套将兑好玻璃水的水涂抹在玻璃上。
(2) 涂水完毕后，将玻璃刮上的胶条与玻璃保持 45-60的角度，从玻璃的上端均匀刮至
24x物业管理有限公司绿化员岗位安排表时间剪草地点留茬高度剪后效果使用机器操作人员备 注
25部门：年 月 日序 号姓 名岗位范围主要工作任务备 注部门负责人签字：说明：1、由班长安排定岗，报管理处主任审批。2、由管理处保存 1年。x物业管理有限公司
26绿化工作日检表部门：年 月 日 编号：检查项目合 格不合格原因责任人(岗位)处理结果乔木整枝灌木、绿篱造型修剪割剪 XX草树木施肥花卉施肥治病杀虫树木草地浇水花圃花卉浇水除杂草松土补栽补种清理枯枝落叶清理绿地石块防风排涝巡视、看管检查人：说明：1、对照《绿化工作检验标准》发生不合格时，在栏内简要记录。2、由班长检查填写，月底交管理处存档，保存 2年。
27x物业管理有限公司绿化养护月检表编号：项 目内 容检查结果备 注长势是否良好有无超长有无杂草草 皮是否干旱缺水长势是否良好有无超长绿 篱花 球是否干旱缺水长势是否良好有无干枯枝叶乔灌木是否干旱缺水长势是否良好有无干枯枝叶盆栽是否干旱缺水有无虫害植 保有无病害其他检查时间：被检人：检查人确认：部门经理意见：签名确认：说明：1、对照《绿化工作检验标准》发生不合格时，在栏内简要记录。2、由班长检查填写，月底交管理处存档，保存 3年。
28x物业管理有限公司绿 化 清 单占地面积：绿地面积：覆盖率：项 目单 位数 量备 注
29x物业管理有限公司消杀(灭四害)作业记录表 年 月份编号：日期消杀范围施药名称作业人消杀质量记录检查人
30说明1、在规定时间、范围进行消杀，达标 100%为优秀，95%为良好，90%为合格。2、检查人根据上述标准填写消杀质量记录。3、部门主管为检查人。 经理审核：审核时间：x物业管理有限公司清洁员岗位安排表部门：年 月 日序 号姓 名岗位范围主要工作任务备 注
31定岗人：部门负责人签字：说明：1、由班长安排定岗，报部门负责人审批。2、由管理处保存 3年。x物业管理有限公司清洁设备、设施清单清洁面积：绿地面积：区域位置设施设备名称数 量清洁区域备 注
32x物业管理有限公司清洁工作日检查表部门：年 月 日检查项目检查记录受检人1、地(路)面、通道; 2、墙面、门;3、卫生间; 4、大堂、广场、停车场、公共区域;5、景观池、休闲亭、椅;6、楼梯、台阶; 7、消防栓;8、标牌、警示牌、公告栏; 9、雕塑、护(围)栏 10、雨、污、沟渠、化粪池井;11、垃圾(池、箱);12、绿化带、枝叶;13、灯具、装饰物;14、办公室、杂物室、岗亭;15、配套设施设备等。检查时间检查结果处理结果
33说明：记录栏内填写不合格项序号及其位置。检查人：
篇4：XX物业小区保洁管理方案
XX物业小区保洁管理方案
清洁保养是物业管理的重要组成部分之一，是体现物业管理水平的重要标志。高质量的物业清洁保养为业主或用户提供整洁、舒适、优美的工作环境与生活环境。而且，通过清洁保养，可以延迟和减缓物业装饰物表面自然老化及人为磨损，延长物业再装修翻新的周期，既经济又能保持物业美观。在XX，我们将对小区的清洁卫生、绿化等项目提供高标准的服务，努力营造一个舒适、整洁、明亮的居住环境，XX实行16小时两班组保洁制度，早晨6：00上班直至晚上10：00时下班。以保证XX的卫生达到要求，每日的卫生全面清扫在人流低谷时进行，尽量减少对业户的影响。
一、 小区保洁状况：
1、小区清洁面积：(如下表)
位置 清洁频次 清洁材料 检查标准
大堂 清扫3次/日、清拖3次/日 清洁材料：
洗洁精、绿水、洗衣粉、洁厕水、玻璃水、
清洁工具：毛巾、玻璃刮、毛刷、水管、扫把、拖把、垃圾铲等 无灰尘
无污迹
不锈钢呈本色
大堂墙壁 清擦1次/周
大堂玻璃门窗 清擦1次/天
楼层电梯厅地面 清扫2次/日、清擦3次/日
清拖3次/日
楼层电梯厅墙面 清擦2次/日
楼层屋檐 清洁2次/周
楼梯 清扫1次/日、清拖1次/日
楼梯墙面 清擦2次/周
楼层玻璃 清擦2次/周
消防门 每周1次/日
小区道路 清扫4次/日、冲洗1次/15天
室内公共场所 清拖1次/日
地下车库 冲洗1次/月、管网清扫1次/月
清扫4次/日
地下车库墙壁 2M以下除尘1次/周
2M以上除尘1次/15天
雨棚、连廊 清洁2次/周
垃圾桶 清洁2次/日
水景 换水1次/月、清洗1次/月、清洁1次/日
采光井 清洁1次/日
门岗厅地面 清洁1次/日
广场地面 清洁1次/日
电梯 清洁1次/日
路灯 清洁1次/日
2、检查标准：
XX清洁工作检验标准和方法
分类 项目 检验标准 检验方法
楼层公区卫生 地面 无废弃杂物、纸屑，无污迹，无泥沙，理石地面有光泽，地毯平整、干净，无污渍。 抽查
墙面 理石墙面用纸巾擦拭50CM，无明显灰尘，乳胶漆墙面无污迹，目视无明显灰尘。
脚踢线、消防排烟口、警铃、安全指示灯、各种标牌表面干净，无灰尘、无水迹、无污迹、无斑点。 抽查
电梯厅 墙面、地面、门框、电梯指示牌表面干净，无油迹、无灰尘。 抽查
电梯内 干净、无污迹、无积尘、无脏杂物。 抽查
垃圾桶 外表干净，无积垢、无臭味。 目测
玻璃窗 包括玻璃、窗框、窗帘、窗台：明净、光亮、无积尘、无污迹、无斑点。 目测
天花、灯罩 目视无明显灰尘，无污渍。 目测
风口百叶 目视无明显灰尘，无污渍。 抽查
各种设施
外表 包括大堂前台、广告牌、灯箱、消防栓箱、楼层分布牌等：表面干净，无积尘、无污迹、无斑点。 抽查
卫生间 大小便池 内外光洁，无污垢、无积尘、无异味;
适当地方放置卫生球，喷洒空气清新剂。 抽查
洗手盆、镜台、镜面 内外光洁，无污垢、无斑点，无积水、无积尘。 抽查
地面、墙面 光洁、无污迹、无脏杂物，无积水、无积尘，无蜘蛛网。 抽查
厕纸篓、垃圾桶 无陈积物，无臭味，外表干净。 检查
楼梯及门 楼梯 所管区域内的楼梯、放火梯、电扶梯、栏杆：无灰尘及杂物。 抽查
扶手、栏杆 光洁、无积尘，玻璃无污迹。 抽查
楼梯走道 及其墙上各种设施如应急灯、水管、出入指示牌、凸物等：无积尘、无污迹、无脏杂物。 抽查
门 干净，无灰尘、无污迹。 检查
楼外卫生标准 地面和道路 路面整齐、干净，无垃圾、沙土、纸屑、油迹、污渍等，无脏物，无积水(指脏、臭水)、青苔。 全面检查
3、小区清洁类别：
小区清洁类别包括：楼内大堂清洁、电梯清洁、楼层电梯通道清洁、消防楼梯清洁、楼层内窗户清洁、楼层设施清洁、花园清洁、车库清洁、露天公共场所设施清洁、广场地面清洁、水景等
篇5：小区建筑违建管理方案
小区建筑违建管理方案
一、目的
为了确保小区业主的居住环境和安全，维护小区内建筑群的整洁和美观，特制定本违建管理方案。
二、违建行为认定标准
1. 未经相关部门审批，擅自搭建建筑物、构筑物或设施的;
2. 未经相关部门审批，擅自改变住宅、商铺等建筑物外立面的;
3. 未经相关部门审批，擅自在公共区域、绿地、道路等处搭建建筑物、构筑物或设施的;
4. 其他违反国家法律法规、物业管理条例和房屋管理规定的行为。
三、管理措施
1. 巡查发现：物业服务企业应当加强对小区内建筑群的巡查，及时发现违建行为，并做好记录。
2. 投诉受理：物业服务企业应当设立投诉电话，受理业主关于违建行为的投诉，并对投诉内容进行核实。
3. 沟通劝阻：对于发现的违建行为，物业服务企业应当与违建业主进行沟通，告知其行为的违法性和危害性，争取业主自行拆除违建。
4. 发出整改通知书：对于沟通劝阻后仍不改正的违建业主，物业服务企业应当发出整改通知书，要求其在规定期限内自行拆除违建。
5. 报告城管执法部门：对于发出整改通知书后仍未拆除违建的业主，物业服务企业应当将相关情况报告城管执法部门，并协助执法部门进行调查取证。
6. 公共媒体曝光：物业服务企业可以通过小区内部宣传栏、微信公众号等公共媒体，对违建行为进行曝光，形成舆论压力，促使业主自行拆除违建。
7. 法律手段：对于拒不配合城管执法部门查处违建行为的业主，物业服务企业应当支持执法部门依法采取法律手段，如申请法院强制执行等。
四、工作要求
1. 物业服务企业应当加强内部培训，提高员工识别违建行为的能力，规范工作流程。
2. 物业服务企业应当建立违建管理档案，妥善保管相关记录和证据，便于后期管理。
3. 物业服务企业应当加强与城管执法部门的沟通协作，共同维护小区内建筑群的整洁和美观。
4. 物业服务企业在违建管理过程中，应当注意方式方法，避免与业主发生冲突，尽量通过协商沟通解决问题。
5. 物业服务企业应当加强对违建行为的宣传，提高业主的法律意识和遵守规则的自觉性。
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