小区业主联名提出现存物业管理问题回函

　　关于小区业主联名提出现存物业管理问题的回函

　　尊敬的业主（住户）您好：

　　二OO九年十一月四日，我公司收到zz庄园广大业主提出的物业管理现存问题联名函，华北区**物业管理公司领导非常重视，并组织总公司各部门负责人及zz庄园项目经理对业主提出的问题进行逐一落实整改措施，同时也非常感谢小区广大业主对物业公司工作的高度关注及监督，现对相关事宜回复小区广大业主。

　　一、安全保卫方面的问题：

　　1、关于大门车辆进出管理松懈，给小区安全带来隐患问题。

　　针对车辆管理方面，物业公司已经向全体业主发放《关于道闸和门禁系统启用的通知》，并在通知发放后进行道闸与门禁系统的维护与启用工作。拟在20**年11月1日至20**年11月15日期间，恢复小区内道闸与门禁的使用功能，在此期间，请业户出行主动刷卡。目前没有办理IC卡或IC卡丢失的业户，可以到物业公司办理。小区门禁自动刷卡系统在20**年11月15日零晨开始正式使用，在使用期间，请业主自行刷卡进出小区，对外来访客和车辆，物业人员将与业主进行核实并登记其到访楼号与车辆号码后放行。

　　2、关于外来人员管理方面的问题。

　　（1）物业公司对进入小区送水、送报等外来人员将集中办理小区出入证（必须有公司营业执照复印件和公司开的介绍信本人身份证员件进行办理），没有办理小区出入证的按照来访人员登记制度进行管理。

　　（2）针对小区业主在本小区开设公司，其员工按照外来人员办证要求一同执行，未办理小区出入证的员工必须按照外来人员来访登记制度执行。

　　3、关于小区围墙安防措施方面的问题。

　　我总公司将派工程部及安全管理部对小区周界系统进行重新检查，如发现周界存在问题，则将在本月内彻底解决。同时我们将加大保安员巡查密度，进一步提高小区技防加人防管控结合能力，提高业户安全感。

　　4、针对保安员流动性大、保安工作质量提高问题。

　　保安流动性大，是全国整体物业公司面临的问题。目前物业公司已针对保安流动性大问题，加以重视，增加保安员招聘渠道，使其保安员充足。在稳定保安员队伍中，增加保安工资福利待遇，物业公司开设了保安员培训中心，对新入职保安员进行为期15天集中培训，培训合格后分配项目进行工作，再工作期间业主不满意或在分公司监管和每周安排2次夜间检查，加强夜间巡查和监管力度中发现问题较多要立即退回培训基地进行再次培训，以这种制度改变保安员服务质量问题。

　　二、小区私自搭建方面问题：

　　1、针对小区私自搭建问题，总公司有关部门于09年11月2日再次督促法院加强执行力度，对违章进行强制拆除，保证广大业主利益，对小区也做到警示作用。

　　2、分公司针对装修审核控制问题，现由项目经理进行装修审核，并与业主签订装修管理协议，对违章建筑不予审批。

　　3、加强对装修期间的管理、控制力度，由六个管家进行分片管理，有违章立即发放停工整改通知，并在门口加以控制，严禁其人员及材料进入（每次进出必须有放行单），并及时与城管、公安等部门进行综合治理。施工期间由物业管家、专业人员、维修人员、安管、保洁多重监督检查，发现问题及时制止或汇报。

　　三、物业公司动态：

　　1、现在正值供暖季节，由于小区为自采暖形式，物业公司已在小区做供暖宣传提示工作，提醒广大业主对燃气炉的安全及正确的使用，并以分片区的形式由物业管家带领维修工，对不会操作的业主进行讲解，以保证业主冬季供暖的正常及安全进行。

　　2、从现在开始到今年年底，物业公司将逐步恢复可视对讲使用功能，保证大门岗与业主家联系畅通，对每户业主使用对讲的方法逐一进行讲解。

　　3、本月开始至明年三月份，物业公司准备对小区所有的园林小品、标识牌、业主户外楼梯扶手、花园扶手、小区水系木地板、各种电表箱、燃气箱等进行粉刷更新，使小区以崭新的面貌面向广大业主。

　　4、屋顶的三色瓦部分水泥干裂致使屋面瓦脱落，部分屋顶瓦和鹅卵石没有镶嵌结实遇大风吹落，物业公司认为这是现存的安全隐患，为了更好的为小区业主服务，保证人身和财产的安全，物业公司近期将组织人员对楼顶的瓦和鹅卵石进行清理，并对屋顶损坏的瓦进行维修。

　　5、小区四周围栏存在锈蚀，物业公司预计将在今年年底购买油漆等材料进行维修、粉刷，保证小区的外观和安全（如须更换，则需要使用维修资金）。

　　6、本月底，物业公司准备在辖区内进行消防演习，使用小区现有设备，最远距离的针对西山杂草进行灭火，保证辖区安全。

　　7、物业公司近期将对小区水系进行杂物、树叶的打捞，并将在明年开春进行统一治理，以保证小区景观美化。

　　四、其他方面问题

　　1、

绿化改进

　　目前小区已进入冬季，不适宜绿化问题的改造，物业公司将于近期制定具体措施并与明年开春实施。

　　2、装修垃圾方面问题

　　日前就小区装修垃圾问题，分公司已向小区业主发送《关于小区垃圾清运的倡议书》。物业公司将进一步加强监督、管理小区内装修户的垃圾清运工作。本月开始对小区内木质垃圾桶进行翻新整改，预计15日前完成，物业公司另外将对破旧的塑料垃圾桶进行逐步更换。

　　总之，物业公司有信心在业主的大力支持和公司领导的帮助下，进一步提升物业服务品质，进一步改善zz庄园的居住环境。

　　北京**物业管理有限公司

　　**zz庄园分公司

　　二零零九年十一月五日

物业经理人网 www.pmceo.coM

篇2：烟台市我市物业管理企业资质管理问题通知

烟台市关于我市物业管理企业资质管理有关问题的通知

烟房（20**）66号

各县（市）区房管局（处）、物业管理办公室：

为进一步加强我市物业管理企业资质管理，规范物业管理市场行为，根据山东省建设厅鲁建房字[20**]30号文件精神，结合我市实际，对今后我市物业管理企业资质管理工作提出如下意见，请认真贯彻执行。

　　一、今后，我市物业管理企业资质申报审批工作实行分级管理。临时资质由县（市）区物业管理主管部门初审，报市房产管理局审批发证；二级、三级资质由市房产管理局初审，报省建设厅审批发证；一级资质由省建设厅初审，报建设部审批。

　　二、物业管理企业临时资质等级审定工作有关事宜按《烟台市物业管理企业临时资质审批办法》执行；三级（含）以上资质等级审定的相关事宜仍按省建设厅鲁建发[1999]12号文件执行。其中企业从业人员持证上岗率要达到烟房（20**）50号文件规定标准。

　　三、根据省建设厅鲁建房字[20**]30号文件精神规定，省将对申报三级以上资质的物业管理企业实行每年两次集中审批。据此，我市凡符合申报三级以上物业管理资质条件的企业，各县（市）区主管部门均应于每年四月底和九月底前将须提交的材料连同当地主管部门审查同意的报告一并上报市房产管理局。市局将于每年五月中旬和十月中旬前完成对申报企业的初审后报省厅审批。

附：
一、《烟台市物业管理企业临时资质审批办法》；
二、山东省建设厅《关于我省物业管理企业资质管理有关问题的通知》（略）。

二○○一年八月三日

主题词：物业管理企业资质通知
烟台市房产管理局办公室 20**年8月7日印发 （共印25份）

附一：　　　　　　　烟台市物业管理企业临时资质审批办法

第一条 为规范本市物业管理活动，维护物业管理市场的健康有序发展，根据国家、省物业管理企业资质管理有关规定，结合本市实际情况，制定本办法。

第二条 成立物业管理企业，须首先到当地物业行政管理部门审批，方可到工商行政主管部门办理工商登记注册手续。

第三条 新成立物业管理公司资质等级均为临时级，有效期一年。

第四条 成立物业管理企业应当具

篇3：国家税务总局关于物业管理企业代收费用有关营业税问题的通知(1998)

　　建设部办公厅转发《国家税务总局关于物业管理企业代收费用有关营业税问题的通知》

　　各省、自治区、建委(建设厅)，直辖市、计划单列市建委(市政管委)、房地局(住宅局)：

　　现将《国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知》(国税发[1998]217号)转发给你们。

　　物业管理企业代收代缴水、电气等费用，是一项方便广大居民，提高办事效率和服务质量的工作。请你们按照《国家税务局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知》精神，协调与有关部门的工作关系，指导、规范物业管理企业的代收代缴工作，努力推进物业管理行业的健康发展。

　　1998年12月29日

　　国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知

　　国税发[1998]217号

　　各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局：

　　关于物业管理企业代收费用是否计征营业税的问题，根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则的有关规定精神，现通知如下：

　　物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃(煤)气费、维修基金、房租的行为，属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务，因此，对物业管理企业代有关部门收取的水费、电费、燃(煤)气费、维修基金、房租不计征营业税，对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。

　　维修基金，是指物业管理企业根据财政部《物业管理企业财务管理规定》(财基字[1998]7号)的规定，接受业主管理委员会或物业产权人、使用人委托代管的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金。

　　1998年12月5日

篇4：关于《北京市物业管理办法》实施中若干问题的通知（2010年）

　　关于《北京市物业管理办法》实施中若干问题的通知(20**)

　　京建发[20**]506号

　　各区县建委、房管局、各有关单位：

　　为贯彻实施《北京市物业管理办法》(以下简称《办法》)，进一步保障物业管理活动中各方主体的合法权益，推动物业管理行业健康有序发展，现就《办法》实施中的有关问题通知如下：

　　一、前期物业管理期限，是指从首户业主入住起至全体业主与建设单位完成物业共用部分交接止。

　　二、《办法》实施后申请办理商品房预售许可或现房销售的住宅物业项目，建设单位应当在销售房屋前确定物业服务事项和服务标准，并委托物业服务评估监理机构对服务费用进行测算，测算结果应当在销售场所公示，并写入房屋买卖合同和前期物业服务合同。建设单位应当按照合同约定的服务事项和服务标准提供服务。

　　三、业主应当积极成立业主大会，及时确定物业管理方式，并做好物业共用部分的查验和交接。

　　街道办事处、乡镇人民政府应当加强对辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动的协助、指导和监督。

　　四、《办法》实施后申请办理商品房预售许可或现房销售的住宅物业项目，在完成物业共用部分交接前，建设单位不得向业主收取物业服务费;但发生下列情形之一的，业主应当按照前期物业服务合同的约定缴纳物业服务费：

　　1.筹备组成立满3个月未召开首次业主大会会议的;

　　2.首次业主大会会议未决定解除前期物业服务合同且未确定物业管理方式的;

　　3.首次业主大会会议结束后，建设单位向全体业主发出书面查验通知之日起30日内未开始查验的;

　　4.物业共用部分经查验符合相关标准，建设单位向全体业主发出书面交接通知之日起30日内未完成交接的。

　　筹备组成立公告，首次业主大会会议决议，查验通知、交接通知、物业项目查验交接报告或其摘要文本应当在物业管理区域内显著位置公示。

　　五、在交付房屋前，建设单位应当向业主发放该套房屋的“业主一卡通”。

　　业主入住前，应当与银行、建设单位签订前期物业服务费托收协议。并按照房屋买卖合同和前期物业服务合同约定的费用标准，在“业主一卡通”内预存不超过12个月的物业服务费。发生本通知第四条规定的业主应当缴纳物业服务费情形时，前期物业服务合同关于业主物业服务费用标准及费用缴纳的相关约定即时生效，建设单位可以根据约定通过银行直接从“业主一卡通”中划转前期物业服务费。

　　建设单位向业主收费之前应当履行必要的通知义务，将收费起始时间及前期物业服务合同约定的收费标准在物业管理区域内显著位置公示。

　　六、《办法》实施后申请办理商品房预售许可或现房销售的住宅物业项目，建设单位承担前期物业服务责任。建设单位可以自行提供前期物业服务，也可以将全部专项服务委托给物业服务企业，或者将专项服务委托给专业性服务企业。受托的物业服务企业和专业性服务企业应当符合相关的资质要求。

　　七、《办法》实施前，同一物业管理区域内分期开发建设的住宅物业项目，已有前期物业服务合同或者物业服务合同的，按照合同约定执行。

　　八、《办法》实施后，规划行政主管部门核发建设工程规划许可证的住宅物业项目，建设单位应当按标准配建物业服务用房。测绘单位应当现场勘测、核查物业服务用房的位置和建筑面积，并在《房屋土地测绘技术报告书》中标明物业服务用房的位置、面积等情况。房屋行政主管部门在办理房产测绘成果备案时，应当核查测绘成果是否符合规划许可及《办法》第七条规定的标准。

　　二〇一〇年九月八日