满洲里市物业管理暂行办法(2009年)

　　(满政发[20**]86号)

　　关于印发《满洲里市物业管理暂行办法》的通知

　　各区政府(管委会),市政府各部门,各有关单位:

　　《满洲里市物业管理暂行办法》(市政府法制办备案审查登记号:MGS-20**- 0011)已经市政府研究同意,现印发给你们,请认真遵照执行。

　　特此通知

　　满洲里市人民政府

　　二〇〇九年十一月二十七日

　　满洲里市物业管理暂行办法

　　第一章 总则

　　第一条 为加强物业管理工作,维护业主和物业服务企业的合法权益,改善人居生活环境,提升城市管理水平,依据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《内蒙古自治区物业管理条例》等法律、法规,结合我市实际,制定本办法。

　　第二条 在满洲里市行政区域内从事物业管理及其相关活动适用本办法。

　　第三条 满洲里市建设行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。

　　各区政府(管委会)是本行政区域内物业管理主体,负责物业管理活动的推行、实施和管理工作。

　　其他有关行政管理部门和单位按照各自职责,依法做好物业管理有关工作。

　　第四条 街道办事处、社区负责组织召开辖区内物业区业主大会、组建业主委员会,并对其物业管理活动进行培训、指导和监督;负责监督、检查辖区内物业服务企业的服务行为,督促其履行物业服务合同;负责调解物业管理活动矛盾纠纷www.pmceo.com,协调解决物业管理相关事宜。

　　第五条 物业管理要遵循“以人为本,管建并重”的思想,注重行业形象、人员素质和服务水平的综合提升,按照政府主导,市场化运作的方向,通过政策扶持,规范行为,严格管理,引导建立专业化、社会化和市场化的物业管理机制,促进物业管理行业健康发展。

　　第二章 完善管理制度

　　第六条 建立履约保证金制度,规范退管项目行为。

　　自20**年1月1日起,在我市从事物业管理的物业服务企业应当交纳履约保证金,标准原则为物业管理项目月服务费总额,按接管物业项目总建筑面积分段累积计算,但不低于下列标准:

　　20万平方米以下的不低于6万元。

　　20~50万平方米的不低于10万元。

　　50万平方米以上的不低于15万元。

　　履约保证金不足最低标准时,物业服务企业应及时补足。

　　物业服务企业正常退出物业管理项目的,履约保证金予以返还;非正常退出物业管理项目,履约保证金不予返还,由辖区政府(管委会)支付此后过渡管理期间的物业服务费。

　　第七条 新建住宅项目交付使用实行社会评审制度。

　　新建住宅是否达到交付使用条件,由市建设行政主管部门组织,辖区政府(管委会)及街道和社区代表、前期物业服务企业、随机抽取3~5名物业买受人代表共9~11人组成“新建住宅交付使用评审委员会”,按照《满洲里市新建住宅小区住宅与综合设施同步交付使用管理暂行办法》进行综合评审确定。市建设行政主管部门依据评审结果做出是否同意竣工验收备案的决定。

　　第八条 住宅物业项目实行物业管理匹配制度。

　　按照“以新带旧、以大带小、以优带劣、平衡资源”的原则,各区政府(管委会)对尚未推行物业管理的住宅区进行改造并具备基础条件的,将其交与临近物业管理项目的物业服务企业实施物业管理。

　　第九条 建立物业管理市场清出机制。

　　对未按规定履行合同及资质年检不合格的物业服务企业,依据有关规定注销其资质,清出物业管理市场。

　　第三章 优惠政策扶持

　　第十条 对在我市从事物业管理的物业服务企业予以资金扶持,资金额度为本年度物业服务企业所缴纳的营业税、城市建设维护税及教育费附加三项税额。

　　第十一条 对经民政部门确定的社会救济对象及生活确有困难的优抚对象(业主),其应交纳的物业服务费由辖区财政承担,物业服务企业凭区政府(管委会)、市建设行政主管部门和民政部门确认金额向区政府(管委会)申请拨款。

　　第十二条 各区政府(管委会)对住宅物业区业主委员会主任、副主任工资和办公经费给予补贴,具体标准按照业主委员会所属物业区总建筑面积确定:

　　5万平方米以内的,工资200元/人?月,办公经费50元/月;

　　5~10万平方米的,工资300元/人?月,办公经费70元/月;

　　10万平方米以上的,工资400元/人?月,办公经费100元/月。

　　业主委员会主任、副主任由社区人员兼任的,不论管辖物业区建筑面积大小,人员工资一律在社区工资基础上每月补贴150元,办公经费按前款标准发放。

　　第十三条 各区政府(管委会)应将第十条、第十一条、第十二条所列专项业务经费列入年度财政预算编制。

　　第十四条 鼓励社会力量参与城市生活垃圾运输工作。对成立生活垃圾运输队伍并符合一定条件的单位或个人可提供小额贴息或无息贷款,引导生活垃圾运输逐步向社会化、专业化、市场化方向发展。

　　第十五条 市劳动和社会保障部门、民政部门要对雇用社会救济及优抚人员、退役军人(士兵、士官)、大中专毕业生的物业服务企业和从业人员制定相应优惠政策,保护双方合法权益。

　　第十六条 鼓励物业服务企业利用主业开展公益类、服务类延伸产业,通过开源节流、技术创新发展品牌化经营。市发改委、民政、工商、税务等相关部门要积极争取国家、自治区有关优惠政策。

　　第十七条 对创优达标活动中获得物业服务先进企业及优秀、示范项目的,应按不同获奖等级给予企业相应奖励。

　　第四章 规范服务行为

　　第十八条 新建物业交付使用前,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业经营服务单位应对相关共用管线和设施设备进行验收,经验收合格后,开发建设单位应当与专业经营服务单位就相关共用管线和设施设备办理移交手续,并签订协议。

　　第十九条 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业经营服务单位,应当直接为业主提供服务,向最终用户收取有关费用,并依法承担接管后的物业管理区域内相关共用管线和设施、设备维修、养护责任。委托物业服务企业代为维修、养护的,应当与之签订委托合同,并支付相应费用。

　　供水、供电单位负责业主入户表以外部分(包括表)的管线和设施、设备维修、养护;供热单位负责业主户外部分(实行计量表则为表外部分,包括表)的管线和设施、设备维修、养护;供气单位负责物业区域内所有燃气管线及附属设施(包括用户计量器具)的维修、养护;通讯、有线电视单位负责物业区域内及至业主户内终端部分所有管线和设施、设备维修、养护。

　　前款规定的单位因维修、养护等需要,临时占用、挖掘道路、场地的,应当及时恢复原状。业主委员会、物业服务企业或其他管理人应予以配合。

　　第二十条 物业服务企业要将物业服务合同约定的服务标准、服务内容、物业服务费构成向业主明示,每年至少一次公示物业服务费收支情况,便于业主监督。

　　第五章 加强综合管理

　　第二十一条 市价格主管部门会同市建设行政主管部门按照合理、公开、质价相符原则,根据不同物业类型、不同物业服务等级

　　重新测算制定物业服务费政府指导价。

　　第二十二条 市价格主管部门要会同市建设行政主管部门、各区政府(管委会)加强对物业服务收费的监督管理,确保其收支规范、公开、透明。

　　第二十三条 业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅(车库或库房)改变为经营性用房。业主将住宅(车库或库房)改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意,否则工商部门不得为其办理登记注册;已经登记注册的,应随着营业期限截止、执照年审或注销逐步予以取缔。

　　第二十四条 业主应当履行缴纳物业服务费义务,物业服务企业依法追缴物业服务费的,相关执法等部门应积极给予法律支持。

　　第二十五条 新建住宅项目综合验收环节中各相关部门要严格执行《满洲里市新建住宅小区住宅与综合设施同步交付使用管理暂行办法》,对达不到验收条件的,不得交付使用。

　　第二十六条 各区政府(管委会)应当及时处理业主、物业使用人、业主委员会和物业服务企业等当事人在物业管理活动中的投诉,市建设行政主管部门应当予以监督、指导。

　　各区政府(管委会)受理投诉后,应当进行调查处理(来自:www.pmceo.com),并自受理投诉之日起十五日内答复投诉人。

　　投诉内容涉及其他行政管理部门职责范围的,受理部门应当自受理之日起五日内移送有关行政管理部门,并书面告知投诉人。

　　第二十七条 在物业管理活动中违反本办法规定的,按照《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《内蒙古自治区物业管理条例》等法律、法规追究法律责任。

　　第六章 附则

　　第二十八条 本办法下列用语的含义是:

　　(一)物业服务企业履约保证金是指:由物业服务企业向辖区政府(管委会)支付的,用以保证物业服务企业信守合同,诚实经营,以及非正常退出项目后过渡管理所发生的费用。

　　(二)相关共用管线和设施、设备是指:供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视所需的线路、管道,以及与之相连接的为供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等服务所需的机电、电子等设备,也包括与之相关的建筑物、构筑物。

　　(三)有利害关系的业主是指:业主将住宅(车库或库房)改变为经营性用房,本栋建筑物内的其他业主应当认定为有利害关系的业主。建筑区划内,本栋建筑物之外的业主,主张与自己有利害关系的,应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。

　　第二十九条 此办法由市建设行政主管部门负责解释。

　　第三十条 此办法自发布之日起施行

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篇2：长春市住宅小区物业管理委员会选举办法(1996)

　　长春市住宅小区物业管理委员会选举办法

　　长春市人民政府

　　第一条 为加强住宅小区管理，维护房屋产权人、使用人的合法权益，根据有关规定，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条 本办法适用于本市市区住宅小区物业管理委员会(以下简称管委会)的选举工作。

　　本办法所称住宅小区是指以住宅为主，经统一规划、综合开发、配套建设以及机关、企业事业单位等自建的建筑面积3万平方米以上的居民居住区。

　　第三条 管委会选举应当遵循公开、公正和民主的原则。

　　第四条 管委会由房屋产权人、使用人大会(以下简称大会)选举产生。

　　第五条 房屋产权人、使用人超过总数50%以上即可召开大会。房屋产权人、使用人可以委托代理人出席大会：不满18周岁的产权人、使用人由其法定代理人出席大会。

　　第六条 住宅小区交付使用并且入住率达到50%以上时，物业管理行政主管部门应当会同开发建设单位及时组织召开第一次大会，选举产生管委会。经已入住房屋产权人、使用人50%以上人数决定，可以推迟召开大会。

　　第七条 管委会委员应当由热心公益事业、责任心强、有一定组织能力和有足够时间参加此项工作的人员担任。

　　第八条 管委会委员人数一般为11-17人。经大会决定，委员总数可以适当增减，但不得少于5人。

　　第九条 管委会应当设候补委员，由大会选举产生，人数为1至3人。

　　第十条 管委会委员和候补委员候选人名单，一般由物业管理行政主管部门会同有关部门、当地街道办事处提出，20名以上的房屋产权人、使用人可以联名推荐管委会委员、候补委员候选人。

　　第十一条 管委会委员、候补委员会候选人必须获得参加大会人数半数以上的选票，方可当选为委员、候补委员。

　　第十二条 管委会主任1人，副主任1至3人，从管委会委员中选举产生。

　　第十三条 管委会每届任期3年，管委会委员可以连选连任。

　　第十四条 管委会任期届满，应当按照本办法规定重新选举新的管委会。

　　第十五条 管委会委员因死亡、搬迁、工作调动等原因缺额的，由候补委员补任。

　　第十六条 物业管理行政主管部门应当做好管委会选举的指导、监督工作。

　　第十七条 管委会自选举产生之日起，按照《长春市住宅小区物

　　业管理办法》的规定履行职责。 第十八条 本办法由市人民政府法制局负责解释。

　　第十九条 本办法由房地产管理局负责组织实施。

　　第二十条 本办法自公布之日起施行。

　　1996年6月27日

篇3：长春市物业管理招标投标管理办法(2009年)

　　本文提要：

　　实施日期:20**/12/24

　　长房字〔20**〕112号

　　长春市住房保障和房地产管理局

　　二〇〇九年十二月二十四日

　　第一章 总 则

　　第一条 为了规范我市物业管理招标投标活动,保护招标投标当事人的合法权益,促进物业管理市场的公平竞争,根据法律、法规的有关规定,结合本市实际,制定本办法。

　　第二条 本市城市规划区内,建设单位或者业主大会为选聘物业服务企业开展物业服务而进行的招标投标活动,适用本办法。

　　第三条 本办法所称招标人是指依法进行物业服务招标的建设单位、业主大会。业主大会决议通过招标投标方式选聘物业服务企业的,应当授权业主委员会行使招标人职能。物业区域业主委员会未成立或者因故解散无法重新选举产生的,业主大会应当委托社区居民委员会作为招标人开展物业服务招标活动。

　　本办法所称投标人是指响应物业服务招标并参加投标竞争的物业服务企业。持有外地物业管理行政主管部门及建设部核发的资质证书的投标人,经市物业管理行政主管部门登记备案后方可参加本市的物业服务投标。

　　第四条 长春市住房保障和房地产管理局为市物业管理招标投标管理行政主管部门(以下简称市物业管理行政主管部门), 负责制定有关政策,建立评标专家库,并指导(来自:www.pmceo.com)、监督本市物业服务招标投标活动。

　　各城区、开发区物业管理行政主管部门负责指导本辖区内的物业管理招标投标的组织实施工作;审查招标投标项目、招标投标单位资格、招标文件;对招投标相关资料和物业服务合同进行备案;协调解决物业管理招标投标过程中及履行合同中发生的纠纷;指导街道办事处、社区居民委员会开展相关工作。

　　街道办事处、社区居民委员会负责物业项目招标投标的日常管理、监督和具体实施。

　　第五条 住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位,应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业开展物业服务。住宅物业区域总建筑面积在3万平方米以下的,经区物业管理行政主管部门批准,可以采取协议方式选聘物业服务企业。

　　提倡其他物业的建设单位、业主和业主大会通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　第六条 业主大会作为招标人的,中标签约企业应当承担业主委员会或者社区居民委员会因组织实施物业服务招标投标活动发生的必要费用。业主委员会或者社区居民委员会也可根据市物业管理行政主管统一明确的标准,向投标人收取招标文件制作、发布和专家评审等招标过程中发生的必要费用。

　　第七条 物业服务招标投标应当在下列时限内完成:

　　(一)新建物业,建设单位应当在取得《商品房预售许可证》之前完成;

　　(二)业主大会决议通过招标投标方式选聘物业服务企业的,应当在原物业服务合同届满或解除前完成。

　　第二章 招 标

　　第八条 招标分为公开招标和邀请招标。

　　住宅物业区域总建筑面积在5万(含5万)平方米以上的,应当采用公开招标方式选聘物业服务企业。一个住宅物业区域分期建设的,应当按照物业区域整体规划面积计算。

　　住宅物业区域总建筑面积在5万平方米以下、3万(含3万)平方米以上的,经区物业管理行政主管部门批准,可采用邀请招标方式选聘物业服务企业。

　　采取邀请招标方式的,应当向3个以上具有相应资质的物业服务企业发出投标邀请书。

　　第九条 招标人应当根据物业服务项目的需要编制招标文件。招标文件应当包括以下内容:

　　(一)招标人基本情况,包括名称、地址、联系方式等;

　　(二)招标项目基本情况,包括物业名称、坐落地址、四至范围、物业类型、总占地面积、总建筑面积、房屋栋数、房屋建筑结构、经规划部门批准的规划详图或者规划总平面图、物业功能分区、配套设备的技术参数、共用设施设备配置和权属状况等;

　　(三)物业服务内容及标准;

　　(四)对投标人及投标文件的要求;

　　(五)招标方案;

　　(六)评标标准和评标方法;

　　(七)物业服务合同的订立说明;

　　(八)其他事项的说明及法律、法规规定的其他内容。

　　第十条 建设单位作为招标人选聘物业服务企业的,应当在发布招标公告或者发出投标邀请书10日前,到区物业管理行政主管部门办理招标登记。

　　办理招标登记应当提供下列资料:

　　(一)招标登记备案申请书;

　　(二)《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》及经规划部门批准的规划详图或规划总平面图复印件、《建设项目施工许可证》、《土地使用证》复印件;

　　(三)招标公告或者投标邀请书;

　　(四)招标文件;

　　(五)建设单位法人执照、房地产开发企业资质证书复印件(查验原件);

　　(六)法律、法规和规章规定的其他材料。

　　第十一条 业主大会作为招标人的,其授权

　　本文提要：

　　的业主委员会或者委托的社区居民委员会应当在发布招标公告或者发出投标邀请书10日前,到区物业管理行政主管部门办理招标登记。

　　办理招标登记应当提交以下资料:

　　(一)招标登记备案申请书;

　　(二)招标公告或者投标邀请书;

　　(三)招标文件;

　　(四)业主大会同意通过招投标方式选聘物业服务企业的相关决议原件、原物业服务合同复印件;

　　(五)法律、法规和规章规定的其他材料。

　　第十二条 区物业管理行政主管部门应当自受理招标申请之日起3个工作日内完成招标文件审查,审查合格后发放《物业服务招标登记备案通知单》,并指导、监督招标人依照本办法开展招标投标活动。

　　第十三条 采取公开招标方式的,招标人应当在市物业管理行政主管部门网站上发布招标公告。公告期不得少于3个工作日。

　　第十四条 招标公告和投标邀请书应当载明以下主要内容:

　　(一)招标人名称;

　　(二)招标项目名称、地址、物业类型与建筑面积、竣工交付使用时间等基本情况;

　　(三)投标资格条件;

　　(四)投标人报名地点、期限及获取招标文件的办法。

　　业主大会作为招标人的,还应当说明招标项目物业服务企业变更情况。

　　第十五条 招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。

　　公开招标的物业服务项目,自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止,不得少于20日。

　　第十六条 招标人根据物业管理项目的具体情况www.pmceo.com,可以组织投标申请人踏勘物业项目现场,并提供隐蔽工程图纸等项目的详细资料。对投标申请人提出的疑问,招标人应当予以澄清,并以书面形式发送给所有投标人。

　　第十七条 招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的,应当在现场踏勘后5日内,以书面形式通知所有投标人。澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

　　第三章 投 标

　　第十八条 投标人应当具有物业服务相应资质等级和招标文件要求的具体条件。对被评定为物业服务信用企业的,在规定期限内参加物业服务项目招投标的,实行增分制度。

　　第十九条 投标人投标时需提供以下文件:

　　(一)营业执照复印件;

　　(二)物业服务企业资质证书复印件,外地企业还应提供备案证明;

　　(三)授权委托书;

　　(四)受委托人身份证明;

　　(五)其他相关证明材料。

　　第二十条 投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件,投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出响应。

　　投标文件应当包括以下内容:

　　(一)投标函,包括管理目标、物业服务费等;

　　(二)技术部分,包括服务的内容和标准、人员配备、主要工作环节运行程序及检查方法、企业内部管理制度;

　　(三)商务部分,包括物业服务费和其他委托代理服务费等收费标准报价,收费形式以及相应的项目财务收支测算;

　　(四)资信部分,包括营业执照副本复印件、资质等级证书副本复印件、管理业绩、项目主要管理人员资格证书等情况;

　　(五)招标文件要求提供的其他材料。

　　第二十一条 投标人应当在招标文件要求提交投标文件截止时间前,将投标文件密封送达指定投标地点。截止时间后送达的,视为放弃投标。

　　招标人收到投标文件后,应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证,并妥善保存投标文件。业主大会作为招标人的,街道办事处和社区居民委员会应当与业主委员会共同保存投标文件。

　　在开标前,任何单位和个人均不得开启投标文件。

　　第二十二条 投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前,可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件,并书面密封通知招标人。截止时间后送达的补充或者修改的内容无效。

　　补充、修改的内容为投标文件的组成部分。

　　第四章 开标、评标和中标

　　第二十三条 开标应当在招标文件预先确定的提交投标文件截止时间后公开进行。区物业管理行政主管部门应当到场监督物业服务开标。街道办事处和社区居民委员会应当指导和具体实施相关工作。

　　开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。

　　第二十四条 开标由招标人主持,所有投标人参加。由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况。经确认无误后,由工作人员当众拆封,宣布投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。

　　招标人应当记录开标过程,并存档备查。

　　第二十五条 评标由招标人依法组建的评标委员会负责。

　　评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成,成员人数为7人以上单数,其中专家人数不得少于成员总数的三分之二。

　　评标委员会的专家成员,应当由招标人会同街道办事处在投标截止时间后开标前1日内,从物业服务评标专家名册中随机抽取。市物业管理行政主管部门应当及时通知参评专家按时参加评标。评标委员会成员的名单在开标前应当保密。 与招标人、投标人有利害关系的评标专家回避评标。

　　第二十六条 评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法,对投标文件进行评审;设有标底的,应当参考标底。评标委员会完成评标后,应当向招标人提出书面评标报告,并推荐合格的中标候选人。招标人根据评标委员会提出的书面评标报告和推荐的中标候选人择优确定中标人。招标人也可以授权评标委员会直接确定中标人。

　　第二十七条 在评标过程中,发现有下列情况之一的,评标委员会应当将投标人的投标作为废标处理:

　　(一)投标人串通投标或者有其他弄虚作假行为的;

　　(二)投标人的投标报价明显低于标底,不能合理说明或者不能提供相关证明材料的;

　　(三)投标人资格条件不符合法律有关规定和招标文件要求的,或者不能按照要求对投标文件进行澄清、说明或者补正的。

　　第二十八条 对投标文件中含义不明确的内容,评标委员会可以用书面形式要求投标人作必要的澄清或者说明。投标人应当采用书面形式进行澄清或者说明,其澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。

　　第二十九条 在评标过程中召开现场答辩会的,应当事先在招标文件中说明,并注明所占的评分比重。相关内容应当由投标人拟定资格合格的项目经理说明。

　　评标委员会成员应当按照招标文件的评标要求,根据投标文件、现场答辩等情况进行综合评标。

　　第三十条 投标文件评定过程应当保密,评标委员会成员应当遵守下列规定:

　　(一)遵守职业道德,客观、公正、诚实、廉洁地履行职责,严格按照招标文件确定的评标标准和方法,独立评审投标文件,并对评审结果签

　　本文提要：

　　字确认;

　　(二)遵守评标工作纪律,评标过程中不得外出、会客、使用通讯工具与外界联系,不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人进行私下接触。

　　第三十一条 评标委员会完成评标后,应当向招标人提出书面评标报告。评标报告应当如实记载以下内容:

　　(一)评标的基本情况和有关数据表;

　　(二)评标委员会成员名单;

　　(三)开标记录;

　　(四)符合要求的投标人一览表;

　　(五)废标情况说明;

　　(六)评标标准、评标方法或者评标因素一览表;

　　(七)评分一览表;

　　(八)经评审的投标人排序;

　　(九)推荐的中标候选人名单和订立合同前要处理的事宜;

　　(十)澄清、说明、补充事项纪要。

　　第三十二条 招标人需评标委员会推荐中标候选人的,应当在招标文件规定的定标办法中予以明确。

　　招标人授权评标委员会直接确定中标人的,应当按照评标委员会的排序确定中标人。

　　招标人为业主大会授权的业主委员会或者委托的社区居民委员会的,应当从依法组建的评标委员会推荐的中标候选人中按顺序确定中标人,并将中标结果及时在物业管理区域内向业主公告。

　　第三十三条 招标人应当在评标委员会出具评审结果后及时向中标人发出中标通知书,按照招标文件和中标人的投标文件与中标人订立物业服务合同,同时将中标结果通知所有未中标的投标人。

　　第三十四条 招标人应当对投标文件的内容进行保密,不得复印、抄录。在确定中标候选人当日将全部投标人的投标文件封存一份备查,其余投标文件退还。封存的投标文件满六个月后退还。

　　第三十五条 招标人应当自确定中标人之日起15日内,向物业项目所在地的区物业管理行政主管部门备案。备案资料应当包括开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件、企业法人执照、资质证书复印件等资料。委托代理招标的,还应当附招标代理委托合同。

　　第三十六条 招标人无正当理由不与中标人订立合同的,招标人应当对中标人参加投标活动发生的合理费用给予补偿。

　　中标人无正当理由不与招标人订立合同的,给招标人造成损失的,应当予以赔偿。

　　第五章 评标专家

　　第三十七条 市物业管理行政主管部门应当选拔、确定物业服务评标专家组成人员,建立评标专家库、专家档案和相关微机管理系统,监督招标人抽取专家,详细记载专家评标的具体情况,对评标能力、廉洁公正情况进行考评。

　　第三十八条 物业服务评标专家应当具备下列条件:

　　(一)从事物业管理、建筑工程管理及相关工作5年以上,并具有中级以上技术职称或者大学本科以上学历;

　　(二)熟悉物业管理和招标投标方面的政策法规和相关业务知识;

　　(三)能够认真、公正、诚实、廉洁地履行职责,无不良执业记录;

　　(四)身体健康、能胜任评标工作,能保障时间参与物业服务评标评审。

　　(五)法律、法规、规章和政策规定的其他条件。

　　第三十九条 聘任专家采取个人申请和单位推荐两种方式。

　　市物业管理行政主管部门对申请人或被推荐人进行评审,对符合条件的颁发聘书。专家有关情况应当存档备查。

　　评标专家聘期一般为三年,期满后对符合条件的重新进行认定。

　　第四十条 评标专家有下列情形之一的,取消其专家资格:

　　(一)违反规定私下接触投标人的;

　　(二)收受利害关系人的财物或者其他好处的;

　　(三)向他人透露投标文件评审过程中相关信息的;

　　(四)不能客观公正地履行职责的;

　　(五)因身体健康状况、业务能力及信誉等原因不能胜任评标工作的;

　　(六)无正当理由,拒不参加评标活动的。

　　第六章 附 则

　　第四十一条 各县(市)的物业服务招标投标活动可参照本办法执行,评标专家可以在市物业服务评标专家名册中抽取。

　　第四十二条 本办法自公布之日起施行。

篇4：铁岭市物业管理暂行办法（2007）

　　铁岭市人民政府令

　　第 62 号

　　《铁岭市物业管理暂行办法》业经20**年6月25日铁岭市第五届人民政府第40次常务会议审议通过，现予公布，自20**年10月1日起实施。

　　市 长

　　二00七年八月二十八日

　　铁岭市物业管理暂行办法

　　第一章 总 则

　　第一条 为了规范物业管理活动，保障物业的合理使用，维护业主、物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据国务院《物业管理条例》、《辽宁省城市住宅区物业管理条例》及有关规定，结合我市实际，制定本办法。

　　第二条 本办法适用于本市行政区域内的物业管理活动。

　　第三条 本办法所称物业管理，是指物业管理区域内建设单位或业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

　　本办法所称业主，是指房屋的所有权人。

　　本办法所称物业使用人，是指物业承租人或实际使用人。

　　本办法所称物业管理企’业，是指依法设立，具有独立法人资格、营业执照和物业管理企业资质证书，从事物业管理服务活动的企业。

　　第四条 市房产局是本行政区域内物业管理活动的行政主管部门，负责本行政区域内物业管理活动的监督、管理。

　　县(市)区房产行政主管部门、铁岭经济开发区管委会，对本辖区内物业管理实施监督、管理。

　　城市街道办事处，负责本辖区内业主自治管理活动的指导、监督工作。

　　建委、规划、物价、城市综合执法、环保、公安

　　消防等部门，按照各自职责，协同实施本办法。 第五条 业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选聘物业管理企业，应积极推行以招投标方式选聘物业管理企业。

　　第二章 业主大会和业主委员会

　　第六条 业主在物业管理活动中，享有下列权利：

　　(一)按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务;

　　(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;

　　(三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议;

　　(四)参加业主大会会议，行使投票权;

　　(五)选举业主委员会，并享有被选举权;

　　(六)监督业主委员会的工作;

　　(七)监督物业管理企业履行物业服务合同;

　　(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

　　(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;

　　(十)法律、法规规定的其他权利。

　　第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：

　　(一)遵守业主公约、业主大会议事规则;

　　(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

　　(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

　　(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

　　(五)按时交纳物业服务费用;

　　(六)法律、法规规定的其他义务。

　　第八条 新建住宅小区入住率达到50%以后，在县(市)区房产行政主管部门的指导和协助下，由开发建设单位、社区居民委员会、业主代表组成业主大会筹备组;达到物业管理条件的原有住宅小区由社区居民委员会、业主代表组成业主大会筹备组，召开业主大会，选举产生业主委员会。

　　召开业主大会应于会议召开15日前，通知全体业主及物业使用人，并安排专人做好业主大会会议记录。

　　第九条 物业管理区域内业主人数较多的，可以栋、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。业主代表应在会议召开3日前，将会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，需投票表决的，业主赞同、反对及弃权的票经本人签字后，由业主代表如实反映给业主大会。

　　业主代表因故不能参加会议的，其所代表的业主可另选一名业主代表参加。

　　第十条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主

　　大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。 第十一条 一个物业管理区域只能成立一个业主大会。物业管理区域由所辖区房产行政主管部门确定。只有一个业主的或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主委员会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

　　业主大会投票权数的确定：

　　住宅：按拥有的住宅套数计算，每套住宅计一票。

　　非住宅：按房屋建筑面积计算lOOm2(含100m2以下的)计一票，每超过100m2再计一票。

　　第十二条 业主大会履行下列职责：

　　(一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则;

　　(二)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作;

　　(三)选聘、解聘物业管理企业或其他管理人;

　　(四)决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施;

　　(五)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用，公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

　　(六)决定改建、重建建筑物及其附属设施;

　　(七)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

　　第十三条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。

　　业主可以委托代理人参加业主大会会议。

　　业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。

　　第十四条 业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：

　　(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;

　　(二)代表业主、业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;

　　(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;

　　(四)监督业主公约的实施;

　　(五)业主大会赋予的其他职责。

　　第十五条 业主委员会设主任1人，副主任2人，主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。按住宅小区规模，业主委员会可由5人、7人、9人、11人组成，任期2至3年。

　　业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的县(市)区房产行政主管部门备案。

　　第十六条 为确保物业管理到位，应以小区为单位制定业主公约。业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

　　业主公约对全体业主具有约束力。

　　第十七条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事

　　项作出约定。 第十八条 业主委员会委员应符合下列条件：

　　1. 必须是物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主;

　　2.遵守国家有关法律、法规;

　　3.遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务;

　　4.热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力;

　　5.具有一定组织能力;

　　6.具备必要的工作时间。

　　第十九条 业主委员会任期届满两个月前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举;并在届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及属于业主大会的所有财物移交给新一届业主委员会。

　　第二十条 经业主委员会或者20%以上业主提议，认为需要变更业主委员会委员的，由业主大会作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。

　　第二十一条 业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：

　　1.因物业转让、灭失等原因不再是业主的;

　　2.无故缺席业主委员会会议，连续3次以上的;

　　3.因疾病等原因丧失履行职责能力的;

　　4.有犯罪行为的;

　　5.以书面形式向业主大会提出辞职的;

　　6.拒不履行业主义务的;

　　7.其他原因不宜担任业主委员会委员的。

　　第二十二条 业主委员会委员资格终止，必须自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及属于业主大会的财物移交给业主委员会。

　　第二十三条 业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担，经费的筹集、管理、使用具体由业主大会议事规则规定。

　　工作经费的支出要定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的质询。

　　第二十四条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

　　业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的县(市)区房产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

　　第二十五条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关与社区居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

　　在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合所在社区居民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

　　住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知所在的社区居民委员会，并认真听取他们的建议。

　　第三章 前期物业管理

　　第二十六条 住宅小区物业设施建设应符合规定的标准，建设规模在1万平方米以上的，应有小区软、硬覆盖等配套设施和物业办公用房等物业规划设计。

　　第二十七条 住宅小区竣工实行综合验收。由房产行政主管部门组织对物业规划和物业基础设施建设情况同时进行验收。不经验收或验收不合格的小区不得交付使用，

　　不得发放房屋所有权证。 第二十八条 在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位应通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业，依法签订《前期物业服务合同》，由受聘的物业管理企业实施前期物业管理。建设单位因故没有聘到物业管理企业的，由建设单位直接管理，以免弃管现象发生。

　　第二十九条 住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的县(市)区房产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

　　第三十条 住宅物业的建设单位应在销(预)售物业之前，制定《业主临时公约》，在与买受人签订《商品房买卖合同》时，应向买受人明示并予以说明。买受人应当对遵守《业主临时公约》予以书面承诺。

　　《业主临时公约》应包含前期物业服务合同约定的内容，并对物业的使用、维护、管理和业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反《业主临时公约》应承担的责任等事项依法作出约定，不得侵害物业买受人的合法权益。

　　第三十一条 住宅物业的建设单位应按照不低于物业总建筑面积0.3%的标准配置物业管理用房，但总面积不得低于100m2，物业办公用房应为地面以上的成套房屋。

　　物业办公用房产权归全体业主所有，物业管理企业不得擅自改变用途，确需改变的，应当经业主大会同意。

　　第三十二条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位、物业管理企业不得擅自处分。

　　第三十三条 物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并登记。

　　第三十四条 在办理物业承接时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料：

　　(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

　　(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

　　(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

　　(四)物业管理用房的相关资料;

　　(五)物业管理所必需的其他资料。

　　物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

　　第三十五条 住宅物业的建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任，在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：

　　1.地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限;

　　2.屋面防水工程，有防水要求的卫生间，房间和外墙面防渗漏，为5年;

　　3.供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期;

　　4.电器管线、给排水管道、设备安装为2年;

　　5.装修工程为2年。

　　其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。

　　第四章 物业管理服务与收费

　　第三十六条 从事物业管理活动的企业，应当具有独立的法人资格，取得工商行政主管部门核发的《企业法人营业执照》。

　　从事物业管理活动的企业，应取得市房产行政主管部门核发的《物业企业资质证书》，物价行政主管部门核发的《物业收费许可证》，税务部

　　门核发的《税务登记证》，方可从事物业管理活动。 第三十七条 从事物业管理的企业经理、部门经理、管理人员，按照国家规定，取得职业资格证书，实行持证上岗制度。

　　第三十八条 一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业，按照建设部《物业合同示范本》的内容，签订书面物业服务合同。

　　合同内容包括：1.物业管理事项;2.服务质量;3.服务费用;4.双方的权利义务;5.专项维修基金的管理与使用;6.物业管理用房;7.合同期限;8.违约责任;9.争议解决的方式;10.其他事项。

　　第三十九条 市、县(市)区人民政府物价行政主管部门会同同级房产行政主管部门，负责确定本行政区域内物业服务收费等级、收费标准，并实施监督管理。

　　第四十条 物业管理企业应当按照物价行政主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。

　　第四十一条 经物价行政主管部门确认，具备下列条件并按规定办理《收费许可证》的物业企业，具有收费资格，允许向业主收取物业服务费：

　　1.经工商行政管理部门登记注册;

　　2.经物业管理行政主管部门资质确认;

　　3.取得税务登记证书并依法纳税;

　　4.成立业主大会的，并产生负有协调和监督职责的业主委员会。

　　第四十二条 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

　　1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

　　2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

　　3.物业管理区域清洁卫生费用;

　　4.物业管理区域绿化养护费;

　　5.物业管理区域秩序维护费用;

　　6.办公费用;

　　7.物业管理企业固定资产折旧;

　　8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

　　9.经业主同意的其他费用。

　　物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得列入物业服务支出或者物业服务成本。

　　第四十三条 物业服务收费区分不同物业的性质和特点分别实行市场调节价和政府指导价。高级公寓、高层住宅、别墅区、商厦和写字楼的物业服务收费实行市场调节价，由物业管理企业与业主约定具体收费标准。其他住宅小区物业服务收费实行政府指导价，根据管理、服务等级对应的基准价，在浮动幅度内确定收费标准。

　　第四十四条 高级公寓、高层住宅、别墅区、商厦和写字楼以外的普通住宅小区物业服务分四个等级：

　　一级：1.基础配套设施设备齐全;2.封闭管理，24小时保安巡查;3.实行智能化管理;4.楼道、环境卫生标准化

　　保洁;5.房屋及共用设施设备维修、养护;6.绿化管理、养护;7.社区精神文明建设。 二级：1.基础配套设施设备基本齐全;2.封闭管理，24小时保安;3.楼道、环境卫生标准化保洁;4.房屋及共用设施设备维修、养护;5.绿化管理、养护;6.社区精神文明建设。

　　三级：1.基础配套设施设备基本齐全;2.半封闭管理，治安秩序维护;3.楼道、环境卫生保洁;4.房屋维修、养护;5.绿化管理、养护;6.社区精神文明建设。

　　四级：1.有部分基础配套设施，开放式管理;2.房屋养护;3.楼道、环境卫生保洁;4.绿化管理。

　　第四十五条 高级公寓、高层住宅、商厦和写字楼以外的普通住宅小区物业服务收费，由物价行政主管部门和物业行政主管部门按四十四条规定的四个等级确定政府指导价，由业主与物业服务企业在指导价幅度内协商确定，按建筑面积收取。

　　第四十六条 弃管房屋和单位无能力管理的房屋，由房产行政主管部门和社区居民委员会共同负责，参照物业管理方法，采取自助式管理，按四级收取管理费。

　　第四十七条 物业管理企业应向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并且每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。

　　第四十八条 业主应当根据物业合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

　　已竣工出售并办理入住手续的物业，物业服务费用由物业买受人交纳。

　　第四十九条 物业合同到期终止时，物业管理企业应在合同终止30日前告知业主委员会，由业主大会重新选聘物业管理企业，并在房产行政主管部门、社区居民委员会的监督下交接。提前解除合同的，提出解除合同方应在合同终止30日前告之对方，合同解除后，尚未选聘新的物业管理企业的应当由社区居民委员会负责环境卫生保洁，并按四级收费标准收费，至选聘新的物业管理企业为止。

　　第五十条 物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

　　第五十一条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

　　第五十二条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规章的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

　　第五十三条 县(市)区房产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉。

　　第五章 物业的使用与维护

　　第五十四条 物业使用禁止下列行为：

　　(一)损坏房屋承重结构，破坏房屋外貌;

　　(二)擅自改变房屋的使用性质;

　　(三)擅自搭建、贴建建筑物、构筑物;

　　(四)在建筑物上乱张贴、乱涂、乱刻画;

　　(五)损坏或擅自占用共用部位、共用设施设备;

　　(六)侵占绿地、损毁花草树木;

　　(七)随意堆

　　放、倾倒或抛弃垃圾、杂物; (八)生产、储存、经营易燃、易爆物品或排放有毒、有害物质及产生超过规定标准的噪音;

　　(九)擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地;

　　(十)擅自设置摊点;

　　(十一)随意停放车辆;

　　(十二)法律、法规和规章禁止的其他行为。

　　第五十五条 业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主，并监督、检查。

　　第五十六条 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地，并就恢复和赔偿等事项签订协议后方可施工。

　　第五十七条 物业管理住宅区内的机动车停车场、自行车存车棚属于业主共同所有的，由业主委员会委托物业管理企业管理，并按规定收取车辆停放管理费，收费所得用于补充物业环境建设、管理经费不足。

　　第五十八条 房屋的共用部位、共用设施设备维修时，相邻关系人应予以配合。因相邻关系人阻挠维修造成其他业主财产损失的，责任人应当承担赔偿责任。业主因维修、更新、改造自用部位、自用设施设备造成相邻关系人财产损失的，责任人应当予以修复或者赔偿。

　　第五十九条 业主必须依法缴纳专项维修基金。专项维修基金属全体业主所有，用于物业保修期满后的物业共用部位、共用设施设备的大修、更新、改造，专款专用、专户存储，任何人不得挪用、占用。专项维修基金缴纳标准按《铁岭市城市住宅区共用部位共用设施设备维修基金管理办法》缴纳。

　　《铁岭市城市住宅区共用部位共用设施设备维修基金管理办法》实施前的维修基金，本着属地原则，共用部位、共用设施设备需大修、更新、改造的，以栋、单元为单位，暂由业主共同筹集。

　　第六十条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应主要用于补充专项维修基金，也可以按照业主大会的决定使用。

　　第六章 法律责任

　　第六十一条 住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上房产行政主管部门依据《物业管理条例》第五十七条，责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。

　　第六十二条 住宅物业的建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上房产行政主管部门依据《物业管理条例》第五十八条，处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　第六十三条 未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上房产行政主管部门依据《物业管理条例》第六十条，没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

　　第六十四条 物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上房产行政主管部门依据《物业管理条例》第六十一条，责令停止违法行为，并处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　第六十五条 住宅物业的建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必

　　要的物业管理用房的，由县级以上房产行政主管部门依据《物业管理条例》第六十四条，责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。 第六十六条 挪用专项维修资金的，由县级以上房产行政主管部门依据《物业管理条例》第六十三条，追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款;物业管理企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书;构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

　　第六十七条 未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上房产行政主管部门依据《物业管理条例》第六十五条，责令限期改正，给予警告，并处1万元以上lO万元以下的罚款;有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

　　第六十八条 违反本办法规定，有下列行为之一的，由县级以上房产行政主管部门依据《物业管理条例》第六十六条，责令限期改正，给予警告，并依据本办法第二款的规定处以罚款;所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

　　(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;

　　(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的;

　　(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。

　　个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款;

　　单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。

　　第六十九条 物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上房产行政主管部门依据《物业管理条例》第六十二条，责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款;情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　第七十条 业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依据应缴金额的0.3%按日加收滞纳金。

　　第七十一条 业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚构不成犯罪的，依法给予治安管理处罚。

　　第七十二条 凡有下列行为之一的，由政府物价检查机关依据国家和省有关规定查处：

　　(一)擅自扩大收费范围和提高收费标准的;

　　(二)擅自设立收费项目，乱收费用的;

　　(三)不按规定办理收费许可证的;

　　(四)不按规定实行收费公示和明码实价;

　　(五)提供服务质价不符，只收费不服务和多收费少服务的;

　　(六)其他违反本办法的行为。

　　第七十三条 违反本规定，房产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

　　第七章 附 则

　　第七十四条 乡、镇，工业园区，集中工矿区的住宅物业管理，可参照本办法执行。

　　第七十五条 本办法由铁岭市房产局负责解释。

　　第七十六条 本办法自20**年10月1日起施行，《铁岭市城市住宅区物业管理办法》同时废止。

篇5：铁岭市城市住宅区物业管理办法(2002年)

　　铁岭市城市住宅区物业管理办法(20**)

　　《铁岭市城市住宅区物业管理办法》业经20**年7月26日第39次市政府常务会议讨论通过现予发布。

　　市长：姚辉

　　二OO二年八月十四日

　　铁岭市城市住宅区物业管理办法

　　第一章 总则

　　第一条 为了规范物业管理行为，维护业主、物业使用人和物业管理企业的合法权益，保障物业的合理使用，创造良好的居住环境，根据国家和省有关规定，制定本办法。

　　第二条 本办法所称城市住宅区，是指城市规划区内以住宅为主，配套设施齐全，具有一定规模的居住区域。

　　本办法所称城市住宅区物业(以下简称物业)，是指城市住宅区内房屋及相关的共用设施、设备和场地。

　　本办法所称的物业管理，是指物业管理企业依据物业管理合同约定，对物业进行管理和为业主、物业使用人提供有偿服务的活动。

　　本办法适用于铁岭市行政区域内城市住宅区的物业管理。

　　第三条 统一规划建设，具备一定规模，配套设施齐全的新建住宅区和共用设施、设备齐全的原有住宅区，应实行物业管理;配套设施尚不齐全的原有住宅区，应当通过整治逐步创造条件，实行物业管理。对无能力管理和弃管的物业，统一交房产部门管理。

　　第四条 本办法所称业主是指物业所有权人;物业使用人是指物业的承租人和实际使用人。

　　第五条 物业管理要本着公开、公平、互利、便民的原则，逐步实行招投标制度。

　　第六条 市房产行政管理部门和县(市)、 区人民政府主管房产行政管理的部门是物业管理的行政主管部门，负责本行政区域内物业管理工作的组织、协调、监督、检查、动态管理和业务指导。

　　街道办事处(社区居民委员会)和其他有关部门在各自的职权范围内配合做好住宅区物业管理工作。

　　第二章 业主、物业使用人和物业管理委员会

　　第七条 物业管理委员会是城市住宅区业主、物业使用人对物业实行自治管理的群众性组织。物业管理委员会由业主、物业使用人大会或代表大会选举产生。

　　第八条 业主、物业使用人的权利、义务：

　　(一)享有物业管理服务的权利;

　　(二)享有业主、物业使用人代表大会和物业管理委员会委员的选举权和被选举权;

　　(三)决定有关物业管理的重大事项;

　　(四)监督物业管理委员会的工作;

　　(五)执行业主、物业使用人大会或代表大会、物业管理委员会的有关决议、决定;

　　(六)遵守有关物业管理的法律、法规和物业管理公约;

　　(七)按时缴纳物业管理服务费。

　　第九条 新建住宅区出售和入住率达到总套数50%以上的，原有住宅区达到物业管理规定条件的，在物业管理行政主管部门指导、协调和在街道办事处的协助下，组织召开首次业主、物业使用人大会或者代表大会，选举产生物业管理委员会。

　　住宅区业主、物业使用人代表大会由业主、物业使用人代表组成，其代表按房屋性质、户数比例产生。

　　第十条 业主、物业使用人大会或代表大会应当由超过2/3的业主、物业使用人或业主、物业使用人代表出席方可举行。

　　业主、物业使用人大会或代表大会作出决定应由半数以上的业主、物业使用人或业主、物业使用人代表通过，并在物业管理区域内公布后方可生效。

　　第十一条 业主、物业使用人大会或代表大会具有下列权利：

　　(一)选举、改选物业管理委员会，增补或撤换物业管理委员会委员;

　　(二)审议《物业管理委员会章程》和《物业管理公约》;

　　(三)听取和审议物业管理委员会关于物业管理工作报告和财务报告，修改或撤销物业管理委员会作出的不适当决定;

　　(四)决定物业管理的其他事项。

　　第十二条 业主、物业使用人大会或代表大会选举产生的物业管理委员会委员由7至10人组成，设主任1人，副主任1至2人。主任、副主任从物业管理委员会委员中选举产生。物业管理委员会每届任期3年，主任、副主任、委员可以连选连任。物业管理委员会任期届满1个月前，应当组织换届选举，产生新一届物业管理委员会。

　　第十三条 物业管理委员会每半年至少召开一次会议。会议必须有半数以上委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上通过。

　　物业管理委员会召开会议可以根据需要邀请街道办事处、公安派出所、社区居民委员会等有关方面参加。

　　第十四条 物业管理委员会的职责：

　　(一)维护业主、物业使用人的合法权益;

　　(

　　二)通过招标选聘、续聘符合条件的物业管理企业，并与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理合同; 　　(三)审议物业管理企业制定的年度物业管理计划和管理服务的重大措施;

　　(四)听取业主和物业使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动;

　　(五)确定或者调整物业管理服务内容，并协助物业管理企业收缴物业管理服务费;

　　(六)督促业主、物业使用人遵守物业管理公约，协助物业管理企业落实各项管理工作，监督共用设施设备和共用场地的合理使用。

　　(七)业主、物业使用人大会赋予的其他权利。

　　第十五条 物业管理委员会应自选举产生之日起30日内，到物业管理行政主管部门登记备案。

　　第三章 物业管理企业

　　第十六条 物业管理企业是依照法定程序设立，以物业管理与服务为经营业务，独立核算，并具有企业法人资格的经济组织。

　　物业管理企业享受国家有关第三产业的优惠政策。

　　第十七条 物业管理企业，必须经物业行政主管部门资质审批，领取《物业管理企业资质证书》后到工商行政管理机关登记并领取营业执照，方可从事与其资质相应的物业管理业务。未经物业行政主管部门进行资质评定并取得资质证书，不得从事物业管理业务。

　　第十八条 物业管理企业申报评定资质等级应提交下列书面材料：

　　(一)物业管理企业资质等级申报表;

　　(二)企业章程;

　　(三)企业法定代表人任职文件;

　　(四)办公场地证明;

　　(五)建设部颁发的经理培训证及从业人员技术职称证;

　　(六)物业管理委托合同复印件;

　　(七)企业验资报告。

　　第十九条 对物业管理企业的资质等级实行年检与等级动态管理，对不符合原定资质等级的、管理服务较差的、业主和物业使用人意见较大的企业，由物业管理行政主管部门限期整改，达不到整改要求的，视情况降级或吊销资质证。

　　第二十条 物业管理企业自物业管理合同终止之日起10日内，在物业管理行政主管部门的协助下到物业管理委员会办理下列事项：

　　(一)对预收的物业管理费按实清算，剩余部分予以结转;

　　(二)移交全部物业档案资料和有关财务帐册;

　　(三)移交业主共有的房屋、场地和其他财物。

　　第二十一条 物业管理企业的权利：

　　(一)依照物业管理委托合同和有关规定，对物业实施管理并制定物业管理办法;

　　(二)依据委托管理合同和有关规定收取物业管理服务费;

　　(三)制止违反物业管理制度的行为;

　　(四)请求物业管理委员会协助管理;

　　(五)选聘专业公司承担专项业务。

　　第二十二条 物业管理企业义务：

　　(一)履行物业管理委托合同，依法经营;

　　(二)接受业主、物业使用人和物业管理委员会的监督;

　　(三)接受物业管理行政主管部门的监督、指导;

　　(四)定期向业主、物业使用人公布物业管理服务费和维修基金的收支情况;

　　(五)法律、法规和规章规定的其他义务。

　　第二十三条 物业管理企业可以在住宅区内依法开展适宜住宅区的多种经营活动。

　　第四章 物业管理与收费

　　第二十四条 新建住宅区房屋竣工交付使用后，物业管理委员会成立之前，应在物业管理行政主管部门的指导下，由开发建设单位对住宅区的物业进行前期管理。物业管理委员会成立以后移交所聘用的物业管理企业进行物业管理。

　　第二十五条 前期物业管理可由开发建设单位或者其委托的物业管理企业承担。

　　物业前期管理费分别由开发建设单位、业主、物业使用人承担;房屋未出售和出租的由房屋开发建设单位承担;房屋已出售的，由业主或物业使用人承担。

　　第二十六条 凡新建住宅区，开发建设单位在移交物业时，须按规划要求，向物业管理委员会无偿提供办公用房。住宅区建筑总面积2万平方米以下的提供100平方米;住宅区建筑总面积2万平方米至5万平方米的提供150平方米;住宅区建筑总面积5万平方米以上的在提供150平方米基础上，建筑面积每增加5万平方米，提供的物业管理办公用房增加50平方米。所提供的房屋造价(成本价)进入住宅区建设成本，该房屋由物业管理委员会和物业管理企业共同使用，其产权归业主共有。

　　物业管理办公用房不得出借、出租或出售。

　　第二十七条 凡商品住房和公有住房出售后，都应当建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金，其收取、使用和管理，按国家、省有关规定执行。

　　第二十八条 城市住宅区内的自行车棚、停车场等共用设施设备和共用场地，已摊入房屋销售面积的，属业主共有，任何单位和个人不得擅自占用、出售和从事经营活动。

　　第二十九条 开发建设单位移交物业时，应向物业管理委员会及其聘用的物业管理企业移交下列工程建设资料：

　　(一)政府主管部门的项目批准文件;

　　(二)规划图和竣工总平面图;

　　(三)单体房屋及配套的基础设施设备的竣工图;

　　(四)地下管网竣工图、电路示意图、隐蔽工程验收记录;

　　(五)竣工综合验收合格证书;

　　(六)各类房屋和共用设施设备清单; 　　(七)环保、绿化等相关工程验收资料;

　　(八)其他资料。

　　第三十条 物业管理委员会选聘物业管理企业可采取招标。投标方式进行，一个物业管理区域只能选聘一个物业管理企业。

　　第三十一条 物业管理服务合同应当包括以下内容：

　　(一)当事人和物业的基本情况;

　　(二)物业管理服务事项和服务质量要求;

　　(三)物业管理服务费的标准及收取办法;

　　(四)合同的期限、变更、终止的约定，合同终止时物业资料的移交方式等;

　　(五)物业管理的责任范围;

　　(六)违约责任及解决纠纷的途径;

　　(七)双方当事人约定的其他事项。

　　第三十二条 物业管理服务内容一般应包括：

　　(一)房屋共用部位、设施、设备的维修、养护及运行服务;

　　(二)环境卫生清扫保洁、生活垃圾的收集;

　　(三)协助当地公安机关搞好物业管理区域内公共秩序及安全巡查工作;

　　(四)车辆停放秩序的管理及停车场的经营管理;

　　(五)非市政管理部门管理的道路、绿地、建筑小品、庭院灯、草坪灯等的养护管理;

　　(六)物业管理档案资料的管理;

　　(七)开展社区服务，参与社区文化建设;

　　(八)物业管理委员会委托合同约定的其他事项。

　　第三十三条 物业管理委托合同期满，一方不再续签的，在合同期满前两个月内通知对方，合同有效期内，物业管理企业破产或被解聘的，由物业管理委员会暂时自我管理或委托物业管理行政主管部门委派的物业管理企业代管。

　　第三十四条 物业管理服务费收取项目，按省物价部门规定执行。

　　物业管理服务费收费标准，按服务项目、标准，分不同情况，由物业管理委员会与物业管理企业参照市人民政府制定的物业管理服务收费指导价协商确定。

　　政府指导价，由市物价部门会同物业管理行政主管部门确定。

　　第三十五条 物业管理企业为业主提供特约服务的，没有收费标准的，由物业管理企业与业主商定价格;国家和省、市有收费标准的，按标准执行。

　　第三十六条 物业管理企业收取物业管理服务费的项目标准必须公布，业主、物业使用人必须按规定交纳，其他任何单位不得重复收取性质相同的费用。

　　物业管理企业应每半年和业主、物业使用人公布物业管理服务费收支情况，接受物业管理委员会和业主、物业使用人的监督。

　　第五章 物业的使用与维护

　　第三十七条 城市住宅区内的业主、物业使用人应按照法律、法规、规章和《物业产权人公约》的规定使用物业。

　　第三十八条 业主、物业使用人不得有下列行为：

　　(一)损坏房屋承重结构，破坏房屋外貌;

　　(二)擅自将住宅房屋改为商业用房或其他经营性用房;

　　(三)擅自在物业管理区域内搭建建筑物、构筑物;

　　(四)擅自移动、占用、损坏共用设施设备;

　　(五)安装影响房屋结构的动力设备。

　　第三十九条 物业管理区域内禁止下列行为：

　　(一)践踏、占用绿地;

　　(二)损毁树木、园林;

　　(三)占用通道等共用场地;

　　(四)乱抛乱堆垃圾、杂物;

　　(五)发出超过规定标准的噪音;

　　(六)排放有毒、有害等污染环境的物质;

　　(七)在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画;

　　(八)法律、法规和规章及业主公约禁止的其他行为。

　　第四十条 业主、物业使用人装修房屋改变房屋结构、外貌或明显加大荷载及改变物业使用性质的，必须经物业管理企业同意，经有关部门批准。对未经同意、批准，擅自装修、改变物业使用性质的，物业管理企业有权制止并报告有关部门。

　　第四十一条 在物业管理区域内供水、供热、供电、煤气。排水、道路、通讯、有线电视等共用设施，新增或进行维修、改造需要占用、挖掘道路、场地的，必须经物业管理企业同意，并就恢复和赔偿等事项签订协议后方可施工。

　　第四十二条 物业管理的住宅区内的机动车停车场，自行车棚，由物业管理委员会委托物业管理企业管理，并按规定收取车辆停放管理费。

　　第四十三条 业主转让或出租物业时，应当将《物业产权人公约》、《物业使用守则》告知受让人或承租人。

　　物业转让合同或租赁合同签订之日起10日内受让方或承租方应将受让或承租情况书面告知物业管理企业。

　　第四十四条 物业管理企业应当依照国家规定加强共用部位、共用设施设备的维修管理，保障房屋使用安全，保持和提高房屋完好程度与使用功能。

　　第四十五条 房屋的共用部位、共用设施设备维修时，相邻关系人应当予以配合。因相邻关系人阻挠维修，造成其他业主。物业使用人财产损失的，责任人应当承担赔偿责任。

　　业主、物业使用人因维修、更新和改造自用部位、自用设施设备，造成相邻关系人财产损失的，责任人应当予以修复或者赔偿。

　　第六章 法律责任

　　第四十六条 违反本办法第十七条规定，未经物业管理行政主管部门资质审批，未取得《物业管理企业资质证书》， 擅自从事物业管理业务的，由物业管理行政主管部门依据《辽宁省城市住宅区物业管理条例》第三十六条规定，责令改www.pmceo.com正，没收非法所得，并处 5000元以上 1万元以下罚款。

　　第四十七条 违反本办法第二十条、第二十九条规定之一的，由物业管理行政主管部门依据《辽宁省城市住宅区物

　　业管理条例》第三十七条规定，责令限期整改，并处5000元以上1万元以下罚款。 　　第四十八条 违反本办法第二十六条规定，未提供物业管理办公用房的，由物业管理行政主管部门会同房地产开发行政管理部门，责令房屋开发单位向物业管理委员会提供物业管理办公用房，或者缴纳在本物业管理区域内购买物业管理办公用房的价款。

　　第四十九条 违反本办法第二十八条规定的，由物业管理行政主管部门依据《辽宁省住宅区物业管理条例》第四十条规定，责令改正，并处2000元以上5000元以下罚款。

　　第五十条 业主、物业使用人违反本办法第三十六条一款规定，未缴纳物业管理服务费的，物业管理企业可以按照应缴纳金额的0.3%按日加收滞纳金。

　　拖欠物业管理服务费3个月以上的，物业管理企业可向人民法院申请支付令或提起诉讼。

　　第五十一条 违反本办法第三十八条、第三十九条规定之一的，物业管理企业有权制止;造成损失的，有权要求赔偿;情节严重的，由物业管理行政主管部门依据《辽宁省城市住宅区物业管理条例》第三十九条规定，责令恢复原状，并处1000元以下罚款。

　　第五十二条 业主、物业使用人大会或代表大会作出的决定违反本办法规定的，物业管理行政主管部门应责令其限期改正，或撤销其决定，并通告全体业主和物业使用人。

　　物业管理委员会及其成员作出的决定违反本办法规定的，由业主、物业使用人大会或者代表大会予以撤销或改正，并由责任人承担相应的责任。

　　第五十三条 物业管理企业违反本办法规定，未取得营业执照，从事物业管理或者擅自设立收费项目、提高收费标准的，由工商行政管理部门、物价行政部门按照有关法律、法规规定处罚。

　　第五十四条 当事人对行政处罚不服的，可以在收到处罚决定书之日起60日内向上一级行政主管部门或本级人民政府申请行政复议，也可以在收到处罚决定书之日起3个月内向法院提起行政诉讼。

　　第五十五条 物业行政主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第七章 附则

　　第五十六条 我市规划区内的写字楼、商厦、别墅等其他类型的物业管理，参照本办法规定执行。

　　第五十七条 实施物业行政处罚，按《行政处罚法》规定执行。

　　第五十八条 本办法由铁岭市房产局负责解释。

　　第五十九条 本办法自20**年10月1日起施行。