合肥市关于进一步加强物业管理工作的实施意见（2014年）

　　合肥市人民政府办公厅关于进一步加强物业管理工作的实施意见

　　合政办〔20**〕44号

　　各县(市)、区人民政府，市政府各部门、各直属机构：

　　为进一步加强我市物业管理工作，提高物业管理服务水平，创建文明、和谐、宜居的生活环境，根据有关法律、法规，结合我市实际，提出以下实施意见。

　　一、建立健全物业管理工作机制

　　按照“条块结合、属地管理、行业监管”的原则，进一步明确职责分工，完善机构，严格考核。

　　(一)市直相关部门工作职责。

　　市房地产管理部门作为全市物业管理行政主管部门，负责贯彻执行国家、省、市物业管理的有关规定，研究、制定行业管理制度和行业服务标准;负责全市物业服务行业的指导和监督;负责全市物业管理招投标活动的监督管理工作;负责外地物业服务企业进入我市开展物业服务业务的备案工作;负责本市物业专项维修资金的归集、使用和管理;负责建立市物业服务企业履约保证金制度;负责市级物业管理优秀项目考评验收，参与国家级、省级物业管理示范项目的考评验收;负责研究制定鼓励物业服务企业做大做强相关扶持和优惠政策;负责物业服务企业资质管理和从业人员的资格管理，负责全市物业服务企业信用档案的建立和管理;负责会同有关部门对物业服务企业经营活动进行监督检查，依法查处物业管理活动中的重特大违法违规行为;负责组织对各县(市)、区(开发区)物业管理工作的考核;指导、监督市物业管理协会开展行业指导和行业自律;配合相关部门做好物业管理区域打击传销、文明创建和安全生产工作。

　　市物价部门会同市房地产管理部门负责市住宅小区物业服务收费政府指导价标准的制定、调整以及监督管理工作;负责查处物业服务企业违规收费行为。

　　市发展改革部门负责将物业管理纳入现代服务业体系，对经法院判决确认属物业企业不履行物业服务合同、业主恶意拖欠物业费的行为要纳入社会征信系统。

　　市财政部门负责研究提出物业管理工作资金保障渠道，纳入年度预算，并会同市房地产管理部门，制定相应的资金管理办法。

　　市公安部门负责规范居民养犬行为和小区及周边道路停车秩序，加大安全防范和管理力度，依法查处违反治安管理条例以及在物业管理区域违规燃放烟花炮竹等行为。

　　市消防部门负责物业管理区域的消防安全检查、消防知识培训等工作，依法查处违反消防管理规定等违法违规行为。

　　市环保部门负责牵头依法处理物业管理区域内及周边的噪声、油烟、废气超标等扰民行为，对属于合肥市服务业相对集中行政处罚范围的，移送有关部门依法处理。

　　市城乡建设部门负责对建设工程质量进行监督管理，优化工程质量保证金返还办法，处理由于工程质量问题引发的投诉和矛盾。

　　市工商部门对申请将住宅登记为住所(经营场所)，但申请人未能提交利害关系人书面同意材料的，不予受理。对于在物业管理区域内未取得营业执照擅自从事经营活动等违法违规行为依照相关规定进行处理。

　　市质监部门负责监督物业服务企业委托依法取得许可的单位进行电梯维护保养，监督物业服务企业安全合法使用、管理电梯，依法查处物业服务企业违法违规使用电梯的行为。

　　市规划部门负责审查物业管理区域物业服务用房的规划情况，在规划方案中明确公共配套设施的建筑面积和使用功能，负责物业管理区域内违法建设的界定。

　　市国土部门负责在土地出让合同中明确公共配套设施的土地权属，从源头上解决公共设施产权纠纷的问题。

　　市城管部门负责督促各区城管部门查处小区内毁坏绿化和经规划部门界定的违法建设行为。

　　市司法部门负责加强对各级物业管理矛盾纠纷的行政调解、司法调解和人民调解的指导，建立物业矛盾纠纷调处律师库。

　　市房产、城建、规划及相关档案管理部门负责加强对物业管理区域内建筑、房产等基础档案资料的管

　　理，对各县(市)、区(开发区)物业管理部门调阅相关资料应予以配合。 　　供水、供电、供气、通信等相关企业负责物业管理区域内已移交相关设施的管理和维护。

　　(二)属地管理工作职责。

　　县(市)、区(开发区)物业管理部门必须切实履行属地管理职责，全面负责辖区内物业管理工作。其主要工作职责：负责辖区内物业服务企业(项目)的日常监管和资质晋升、延续的联合监管，依法查处物业服务企业的违法违规行为，对于物业服务企业违反《物业服务企业资质管理办法》的行为在完成调查取证、提出处理意见后报请市房地产管理部门处理;负责辖区内因住宅小区共用设施设备损毁、物业非正常撤出及供水、供电、供气中断等引发的突发性公共事件和重大物业矛盾纠纷调处;组织开展新建项目的物业承接查验、已交付项目的物业区域划分及物业专项维修资金使用方案的受理和初审;负责指导和监督本辖区内街道(乡镇)、社居委(村委会)物业管理工作的开展和考核、考评工作，组织开展辖区内街道(乡镇)、社居委(村委会)物业管理工作人员和业主委员会成员的业务培训;负责按照市有关部门要求，做好辖区内物业管理小区打击传销、文明创建和安全生产工作。

　　街道(乡镇)是所辖区域物业管理工作的责任主体，在县(市)、区(开发区)物业管理部门指导下，具体负责本辖区的物业管理工作。其主要工作职责：组织协调辖区业主大会的成立和业主委员会换届工作，指导和监督业主大会、业主委员会开展工作，督促业主委员会和物业服务企业开展维修资金使用及续筹工作，对业主大会、业主委员会做出违反法律、法规的决定，责令限期改正或予以撤销，并通告全体业主;建立物业矛盾调处机制，负责协调物业管理与社区管理、社区服务之间关系，负责处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的矛盾纠纷;负责辖区范围内物业服务企业交接、提前解除物业服务合同备案和无物业管理小区的日常管理工作，按照县(市)、区(开发区)有关部门要求，做好物业管理小区打击传销、文明创建和安全生产工作。

　　社居委(村委会)协助街道(乡镇)负责指导、协调和监督业主大会的召开和规范运作;指定专人作为小区物业管理工作协调员，并在小区内公布，协助处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业之间的矛盾纠纷;与街道(乡镇)建立物业管理联动机制，接受物业服务企业退出项目的预警报告，协调解决物业服务企业退出和交接过程中出现的问题;发现本区域内有违法建设等违反物业管理有关法律、法规的行为，应当立即制止，并及时向有关部门报告。

　　(三)落实机构、人员，严格考核。

　　各县(市)、区(开发区)要在现有物业管理专门工作机构和编制基础上，统筹安排，原则上区、街和社居委物业管理专职工作人员分别不少于3人、2人、1人。

　　市政府将物业管理工作纳入对各县(市)、区(开发区)的年度工作目标考核;各县(市)、区(开发区)也要相应的将物业管理工作纳入对下级政府和工作机构的年度工作目标考核。

　　二、加强物业管理基础工作

　　(一)建立“质价相符”的物业服务收费机制。

　　物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务质量、服务水平相适应的原则，按照物业服务行业平均成本、法定税费和合理利润确定。物业服务收费根据物业的性质和服务内容等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。实行政府指导价的具体物业服务收费项目按照省相关规定执行。非普通住宅小区物业服务收费，以及满足部分业主、物业使用人需要或接受委托开展的特约服务等收费实行市场调节价。市物价部门在制定政府指导价时应当综合考虑物业公共服务平均成本、最低工资标准和居民消费价格指数变动等情况，制定相应等级的基准价和浮动幅度，并向社会公布;会同市房地产管理部门每两年对物业服务等级的基准价和浮动幅度进行评估，并根据评估结果适时调整。

　　(二)规范物业管理招投标活动。

　　为有效化解业主、业主委员会和物业服务企业在物业选聘中存在的矛盾纠纷，特别是规范后期物业的选聘，市公共资源交易监督管理部门会同市房地产管理部门要加强物业管理招投标活动的监督管理，对全市前期物业管理和业主大会成立后的招投标申报、信息发布、评标专家库组建、评标及合同签订等事项制定具体办法，进行规范和服务。

　　(三)规范物业管理区域划分。

　　物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原则，依据批准的规划方案，综合考虑建筑物规模、公用设施设备、社区建设等因素。新建物业项目在办理前期服务物业企业选聘前，建设单位应当将划定的物业管理区域向市房地产管理部门申请登记备案，并将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。已交付项目但尚未划分或确需调整物业管理区域的，可根据需要由县(市)、区(开发区)物业管理部门会同街道(乡镇)征求相关业主意见后确定，并在物业管理区域内公告。

　　(四)加强供水、供电、供气、供热等设施设备管理。

　　新建住宅物业竣工验收合格后，建设单位应当将供水、供电、供气、供热、排水、有线电视等专业经营设施设备按规定移交给专业经营单位维护管理。专业经营单位应当接收并承担维修、养护责任。

　　(五)做好维修资金的归集和支用管理。

　　完善物业专项维修资金管理制度，建立紧急情况时支用维修资金的快速通道，简化专项维修资金使用审批程序，以应对突发事件和快速抢修的资金要求。建立存量房交易维修资金查询、补交、续交制度。

　　(六)完善工程质量保证金返还办法。

　　建设单位应当依照规划要求配备共用设施设备，在项目交付后，应依据规定承担质量保修责任，并在质量保证金托管期满前两个月告知全体业主。托管期满后，须经物业服务企业和县(市)、区(开发区)物业管理部门确认已完成保修内容后，方可申请返还和提取质量保证金。

　　(七)加强物业管理矛盾纠纷调处。

　　县(市)、区(开发区)要建立物业管理联席会议制度和投诉受理制度，及时处理辖区内重大矛盾纠纷;街道(乡镇)应依托其矛盾调处中心，负责调解辖区内物业管理矛盾纠纷;社居委(村委会)应定期排查辖区内存在的矛盾纠纷，协助街道(乡镇)做好调处和化解工作。市房地产管理部门要加强与市法院的沟通联系, 建立物业服务费诉讼案件快捷审判程序，做到快审快结，并加

　　大执行力度。 　　三、加强对物业服务企业的监管

　　(一)规范物业服务企业服务行为。

　　物业服务企业要严格按照合同约定开展优质服务，对于业主在物业管理区域内违规装饰装修、随意停放车辆、私自改变房屋用途、违章搭建、摆摊设点、占道经营、毁绿种菜、乱扔垃圾、随意养犬、噪音污染及污水和油烟乱排放等扰民和违法违规行为要及时予以劝阻和制止。制止无效的，要立即向有关部门报告，有关部门应依法予以处理。市房地产管理部门和县(市)、区(开发区)物业管理部门要大力开展物业服务市场秩序整治活动，督促物业服务企业全面提升从业人员素质和服务水平，加大对物业服务企业侵犯业主权益、未取得资质、超越资质、挂靠经营等行为的查处力度。对于外地物业服务企业未在我市办理备案手续的，一律不得承接或分包物业服务项目。

　　(二)建立物业服务企业履约保证金制度。

　　由市房地产管理部门牵头制定合肥市物业服务企业履约保证金制度，进一步加强物业服务市场监管，提高物业服务企业履约意识，维护业主合法权益。

　　(三)加快物业管理信息化和信用体系建设。

　　市房地产管理部门要建立全市物业管理信息平台，发挥物业管理信息系统的作用。开展物业服务企业信用等级评定，定期向社会公布企业信用情况，将信用等级评定结果与物业管理项目评优、资质管理和招投标等活动结合使用。

　　(四)加强物业承接查验管理。

　　新建住宅区物业交付使用前，物业服务企业和建设单位应当共同完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验。未办理承接查验或承接查验手续不完备的物业，建设单位不得交付业主使用。物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任，除按照相关规定严肃处理外，其行为还将记入物业服务企业信用档案，限制其参与物业招投标等活动。

　　四、加强对业主大会、业主委员会的指导和监督

　　市房地产管理部门要严格按照《合肥市业主大会和业主委员会指导规则》规定，统一全市业主大会、业主委员会的筹备、召开、选举、表决、公告和议事等工作示范文书和程序，规范业主大会选聘和解聘物业服务企业的操作程序。

　　县(市)、区(开发区)物业管理部门负责辖区内业主大会会议决定、管理规约、议事规则以及业主委员会的备案工作，建立业主委员会成员培训制度。负责处理因业主大会成立、业主委员会选举、运作等产生的所有重大矛盾纠纷。加强对街道(乡镇)的工作指导，对于业主大会、业主委员会违反法律、法规等行为，督促街道(乡镇)责令其限期改正或撤销其决定，并通告全体业主。

　　街道(乡镇)具体负责辖区业主大会的成立和业主委员会换届工作，指导、监督业主大会、业主委员会日常工作;指定人员担任首次业主大会会议筹备组组长，建立业主大会和业主委员会会议召开、议事、财务及印章管理制度;指派专人参与业主大会、业主委员会重要会议或重大问题的讨论、决定;指导和监督业主大会和业主委员会规范选聘物业服务企业、规范管理公共资产及公共收益，定期组织财务审计;对业主委员会委员资格终止或业主委员会任期届满拒不移交印章、相关财物和档案资料的，应当责令其改正，物业所在地公安机关应当予以协助，对发生挪用、骗用公共收益资金行为，依法追究相关责任人责任。

　　社居委(村委会)在街道(乡镇)领导下指导、协调和监督业主大会、业主委员会依法开展工作。对于不具备成立业主大会条件，或者具备成立条件经街道(乡镇)指导后仍不能成立的住宅小区，应由所在地的社居委(村委会)在街道(乡镇)指导和监督下，代行业主委员会职责。

　　建设单位和前期物业服务企业应当配合、协助业主大会筹备组开展工作。建设单位或前期物业服务企业要向筹备组提供相关文件资料，并承担筹备召开首次业主大会所需费用。

　　业主大会、业主委员会在街道(乡镇)和社居委(村委会)指导下开展工作。根据法律、法规、管理规约的规定和业主大会议事规则的约定行使合法权利、履行相应义务，自觉接受街道(乡镇)、社居委(村委会)和业主监督。

　　业主应当自觉遵守法律、法规、管理规约的规定和业主大会、业主委员会的决定，不得损害公共利益和他人合法权益，按时足额交纳物业服务费用。业主认为物业服务企业未按合同约定提供相关服务的，可以向业主委员会或街道(乡镇)或县(市)、区(开发区)物业管理部门投诉或向人民法院提起诉讼，但不得违反合同约定拒交物业服务费用。对于业主未按时足额交纳物业服务费用的，物业服务企业可以在物业管理区域内将未交费业主名单及欠费情况予以公示催交，经催交仍未交纳的，物业服务企业可依法向人民法院提起诉讼。业主转让物业时，应当按规定结清物业服务费用。对于经法院判决确认属业主恶意拖欠物业服务费用的行为要纳入社会征信系统，由此造成的不良后果由业主自行承担。

　　五、推进“无物管”小区物业管理工作

　　加强无物业管理的老旧小区、回迁安置小区和保障性住房小区(以下统称“无物管”小区)物业管理工作，推进物业管理全覆盖。街道(乡镇)具体负责辖区内“无物管”小区物业管理全覆盖工作，规模较大的，要选聘物业服务企业进行管理(有财政投入的要采取公开招投标形式选聘);规模较小的，可采取“统一打包”方式选聘物业服务企业进行管理。鼓励街道(乡镇)成立物业服务中心，专项负责辖区范围内无法实行专业化管理的“无物管”小区物业管理工作。为推进解决 “无物管”小区物业管理全覆盖经费不足问题，县(市)、区(开发区)和街道(乡镇)每年应安排一定的财政预算补贴“无物管”小区的物业管理工作，新建保障性住房应当按相关规定配置商业经营用房，收益专项用于补贴保障性住房维修、管理等费用。同时，加大宣传力度，引导业主树立有偿服务的理念，逐步将“无物管”小区管理转变为市场化物业服务模式。

　　六、加大物业管理工作资金保障

　　为进一步巩固和延续老旧小区环境综合整治成果，强化基层物业管理队伍建设，全面推进物业管理工作重心下移，及时处理住宅小区因共用设施设备损毁、物业非正常撤出等引发的突发性公共事件，扶持物业服务企业做大做强，推动物业管理全覆盖，大力提升我市物业管理工作水平，市、县(市、区、开发区)两级财政要加大对物业管理工作资金投入，并将资金保障纳入同级财政年度预算。

　　市直各相关部门应根据本实施意见，制定相应的实施细则。

　　本实施意见自20**年1月1日起施行。

　　20**年11月25日

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篇2：滁州关于加强城区物业管理工作的决定（2015年）

　　滁州关于加强城区物业管理工作的决定(20**)

　　滁州市人民代表大会常务委员会关于加强滁州城区物业管理工作的决定

　　(二〇一五年六月三十日市五届人大常委会第十八次会议通过)

　　为了进一步促进滁州城区物业管理健康发展，解决物业管理中存在的突出问题，提高物业服务水平，改善城区居民居住环境，促进和谐社区建设,根据国务院《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》和有关法律、法规，结合我市实际，作如下决定：

　　一、充分认识加强物业管理工作的重要性

　　物业管理关系到广大人民群众的切身利益，是建设和谐社会的需要。各级人民政府及相关部门要充分认识物业管理工作的重要性，切实增强责任感和紧迫感。要以广大业主满意为出发点，以规范物业服务企业服务行为为核心，全面提升物业管理水平和服务质量，努力解决好业主反映强烈的物业服务方面的热点和难点问题，切实维护业主和物业服务企业的合法权益，确保住宅小区的和谐与稳定。

　　二、严格规范物业管理和物业服务行为

　　1.帮助住宅小区设立业主委员会。小区入住率达到50%以上的，小区所在社区居民委员会和政府有关主管部门应该采取有效措施，指导、帮助小区业主及时成立业主委员会，前期物业服务企业应当提供必要的条件。建立健全业主主导、物业企业服务的住宅小区的物业管理工作规章制度，规范物业管理行为，提高物业管理水平。

　　2.严格物业服务企业选聘制度。在成立业主大会之前的住宅物业小区，建设单位应当主要通过招投标方式选聘具有资质的物业企业;其他情况下鼓励业主或建设单位通过招投标方式选聘具有资质的物业服务企业，充分利用市场竞争机制选聘物业服务企业，促进物业服务企业公平竞争。

　　3.建立“菜单式”收费及公示制度。建立“质价相符”的收费机制，在住宅小区建立服务收费公示板，将物业服务收费的项目和标准的政府指导价向小区业主进行公示，对不公示的物业服务企业，物业行政管理部门应降低其企业信誉等级，不予参加评先评优，两年内不予参加物业管理竞标，并向社会公布。

　　4.建立健全物业服务企业退出机制。对不规范经营的物业服务企业，坚决予以纠正，直至退出物业管理市场。对挂靠、无资质、无独立法人资格或未经审批收取物业服务费的行为进行清理规范，并依法取缔，逐步形成规范有序和优胜劣汰的市场竞争机制。

　　5.坚持物业服务企业人员持证上岗制度。大力推行物业人员持证上岗制度，提高行业服务水平，对无证上岗的坚决予以纠正，直至退出物业管理市场。

　　6.做好维修资金的归集和使用管理。规范维修资金管理，保证维修资金规范使用。相关部门要研究建立使用维修资金(包括紧急情况时)的快速通道，保障业主物业的正常维护和维修资金的正常使用。

　　三、综合整治物业管理中存在的问题

　　广大业主应履行应尽的义务，按物业服务合同的约定及时足额交纳相关费用，对无正当理由拒不交纳物业服务费的业主，物业服务企业可依法维护自身权益。人民法院或者仲裁机构依法及时受理，依法快速审理，人民法院依法加大执行力度。

　　市、区人民政府及相关部门要将群众反映强烈的“主下水管网不畅;牛皮癣广告;破坏绿化种菜;养家禽家畜;违规养宠物;乱堆乱放杂物;乱扔乱倒垃圾;车辆乱停乱放;违规排放油烟;乱拉乱接各种管线;噪音污染;侵占消防通道和违章搭建”等突出问题，作为小区综合整治的重点，并按照各级、各部门职责，明确解决问题的标准和完成期限，切实把整治工作抓出成效。

　　老旧小区改造要制定计划，分期分批进行，所需经费列入财政预算，力争到20**年底全面完成改造任务。

　　四、加大对物业管理工作的支持力度

　　市、区人民政府要加大对物业管理工作的支持力度，每年列出一定的专项资金，制定公开透明的专项资金使用规则，采取“以奖代补”的形式支持物业管理工作。

　　五、建立健全物业管理工作长效机制

　　市、区人民政府要按照“条块结合、以块为主、四级联动”的原则，建立和完善市、区、街道、社区四级联动的物业管理体系。认真落实《滁州市人民政府关于进一步明确相关部门物业监督管理工作职责的通知》(滁政办〔20**〕64号)，进一步明确市直各相关部门在物业管理工作中的职责，并将各部门履职情况纳入效能考核，杜绝推诿扯皮现象的发生。琅玡、南谯区政府和滁州市经济技术开发区管委会、苏滁现代产业园管委会要在20**年底前完成机构、人员的配备工作，社区也要明确人员，配合政府

　　物业监管部门加强对辖区物业服务企业的管理工作，协调解决物业服务企业与业主间的矛盾纠纷。 　　六、加强监督检查，确保取得实效

　　市人大常委会对本决定的贯彻实施依法进行监督检查，确保本决定有效实施。

　　七、本决定自公布之日起施行。

篇3：无锡市惠山区加强安置小区物业管理工作的意见（2014）

　　江苏无锡市惠山区关于进一步加强安置小区物业管理工作的意见(20**)

　　无锡市惠山区人民政府关于进一步加强安置小区物业管理工作的意见

　　惠府发〔20**〕69号

　　各镇人民政府，各街道办事处，开发区管委会，无锡职教园管委会，区各办局，区直各单位：

　　为进一步加强全区安置小区物业管理工作，加快建立健全长效管理机制，促进安置小区物业服务的规范化和标准化建设，全面提升安置小区综合管理水平，根据《关于贯彻〈江苏省物业管理条例〉的实施意见》(惠府发〔20**〕67号)、《关于加强拆迁安置房小区管理服务的实施意见(试行)》(惠府发〔20**〕56号)和省、市有关物业管理文件精神，提出如下工作意见：

　　一、目标任务

　　以***为统领，以便民、利民、为民、安民为主旨，适应新型城市化管理的要求，深入实施安置小区物业管理改善工程，完善物业管理体制，规范物业管理机制，优化物业服务质量，全面提升我区安置小区物业管理水平，努力打造环境美、设施全、服务优、管理好的新型拆迁安置小区，不断提高居民生活品质。主要完成以下工作任务：

　　(一)开发区、各街道(镇)要把安置小区物业管理纳入社区(村)综合管理工作范畴，设立物业管理工作机构，通过选聘或组建物业公司等方式，实现安置小区物业管理全覆盖。

　　(二)努力提高物业管理水平。利用三年时间，使全区3万平方米以上安置小区，物业服务水平全部达到“无锡市普通住宅物业服务等级(试行)”一级服务标准，每年完成比例不低于30%。开发区、各街道(镇)要在20**年底前培育一个安置小区物业管理示范点，达到市级物业管理优秀住宅小区相应标准。

　　(三)建立安置小区物业管理经费保障机制。开发区、各街道(镇)要按照“一级服务标准”对应安排小区日常物业管理经费，要研究探索物业服务市场化，在安置小区物业服务达到“一级服务标准”的基础上，稳步推进物业服务有偿化。

　　(四)逐步完善安置小区各类公建配套设施和设备。利用三年时间，确保物业服务用房到位、消防控制系统正常、监控技防设施全覆盖、智能车辆管理系统到位，并完成小区综合验收备案。

　　(五)建立安置小区物业管理考核督查机制。建立区、开发区和街道(镇)以及社区(村)二级安置小区物业管理考核督查机制，由开发区、街道(镇)、物业管理工作机构会同属地社区居(村)民委员会对安置小区日常物业管理工作进行考核，考核结果作为拨付物业管理经费的重要依据。

　　二、工作措施

　　(一)进一步规范物业管理模式。我区安置小区物业管理按照“政府扶持、属地管理、专业服务”的原则，实行属地管理，物业管理模式采取专业化物业管理和社区管理相结合的方式，即由开发区、各街道(镇)负责通过招投标选聘物业服务企业或组建具有独立法人资格并取得三级以上(含三级)资质等级的物业服务企业，做好辖区内所有安置小区的物业管理工作;同时把安置小区的物业管理纳入社区(村)综合管理范畴，筹建安置小区业主委员会或物业管理委员会，积极发挥社区居(村)民委员会等基层组织的作用，通过教育引导、协调调解、考核督查，不断提升安置小区综合管理水平。

　　(二)进一步提升物业管理水平。安置小区物业管理服务按照《无锡市物业服务收费管理实施办法》实施，不低于一级服务标准。依托社区(村)管理平台，提升物业管理水平，努力做到“十有十无”，即“有物管用房、有公共保洁、有秩序维护、有停车管理、有设施维保、有绿化养护、有道路保养、有维修服务、有志愿服务、有社会公德”，“无乱吐乱扔、无乱牵乱挂、无乱停乱放、无乱贴乱画、无毁绿种菜、无卫生死角、无违章搭建、无破墙开店、无偷盗抢劫、无群体事件”。

　　(三)进一步落实物业管理经费。开发区、各街道(镇)应当建立安置小区物业管理经费保障机制，通过属地财政补贴、公共设施收益和业主缴纳相结合的方式多渠道筹集物业管理资金，并按照不低于“一级服务标准”对应安排日常物业管理经费。根据《无锡市住宅专项维修资金管理办法》规定，有计划地归集专项维修资金，做到应缴尽缴。要积极探索安置小区物业服务市场化，研究制订相应的收费政策，以收取非安置对象物业管理费、停车库(位)费等为突破口，拓展物业管理经费来源，物业管理费逐步由政府补贴向市场化有偿服务过渡。

　　(四)进一步完善公建配套设施。对已建和交付使用的安置小区，开发区、各街道(镇)要按照规划设计要求，安排专项资金，逐步完善配套功能和服务设施，重点完善消防、电梯等安全设施，落实物业服务、社区建设等配套用房，按有关规定做好小区物业移交验收接管工作，落实建设单位保修期内的保修工作。对新建的安置小区，开发区、各街道(镇)要严格按照“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的原则，实行集中建设、统一管理，区国土、规划、建设等部门要严格把关和审批。建设单位在规划、建设的各个环节应充分考虑后期物业管理的需要，不得随意降低物业管理配套用房和设施的标准。小区

　　内配建的车库(位)、商业等公建配套设施，不得买卖或变相买卖，不得改变规划用途，出租所得收益补充物业管理经费。

　　(五)进一步加强小区综合管理。由开发区、各街道(镇)牵头，建立健全由社区(村)、建设、房管、城管、公安、工商、卫生、环保、民政等相关部门协同配合的综合整治管理机制。各相关职能部门应根据《区政府关于贯彻〈江苏省物业管理条例〉的实施意见》精神，进一步明确职责，主动将管理职能延伸到物业管理区域，加强对物业管理人员的培训，加强物业管理区域内公共秩序、治安消防、环境卫生、房屋使用等方面的监督管理，建立违法行为投诉登记制度，加大对物业管理的支持力度和执法力度，对安置小区内乱搭建、群租、改变住宅使用性质、违章装修、破墙开店、倚门设摊、毁绿种菜、占用公共空间等违法违章行为进行集中整治，制止违法违章势头的蔓延。

　　(六)进一步强化物业服务考核督查力度。开发区、各街道(镇)要切实履行工作职责，按照省、市、区有关物业管理文件精神和《惠山区安置小区物业管理工作考核办法》的要求，进一步明确考核标准，细化对物业服务企业的考核办法，采取明查与暗访等多种形式，以安置小区群众满意为目标，加大考核督查力度，确保安置小区物业管理真正到位。区政府将安置小区物业管理纳入区政府百分制考核，对年度考核优秀的街道(镇)前二名和获得区级以上荣誉的小区实施奖励，对考核暴露问题较多的街道(镇)、小区予以通报批评。

　　三、工作步骤及要求

　　(一)广泛宣传，营造氛围(4月-5月)。区各相关部门和各镇、街道要充分运用各种媒体，开展形式多样的宣传教育活动，广泛宣传物业管理政策法规，引导居民改变原有农村不文明生活习惯，倡导现代城市生活新观念，增强居民的参与意识、自律意识和有偿服务意识，努力营造和谐共建、遵规守约、文明诚信的社区物业管理氛围。

　　(二)加强领导，落实责任(5月-6月)。开发区、各街道(镇)要切实加强安置小区物业管理工作的组织领导，设立物业管理工作机构，明确工作职能，配备专职人员，落实办公场所和工作经费;要根据本意见中的目标任务，制订具体的实施方案，落实相关工作措施，搞好统筹协调，强化监督考核。

　　(三)深化管理，培育典型(6月-10月)。开发区、各街道(镇)要认真梳理各安置小区物业管理存在的问题，制订切实可行的小区物业管理改善方案，充分调动社区(村)党员干部及物管人员的积极性，对照小区综合管理要求，打造物业管理示范小区，并以点带面，努力提升各个安置小区的物业管理水平。

　　(四)检查考核，务求实效(11月-12月)。安置小区物业管理工作的目标任务时间紧、要求高，开发区、各街道(镇)要树立强烈的责任意识、紧迫意识、标准意识，按照市、区关于安置小区物业管理工作精神，科学安排，精心组织，按轻重缓急有计划有步骤地解决小区管理中存在的问题，确保安置小区物业管理工作扎实推进。

　　无锡市惠山区人民政府

　　20**年5月4日

篇4：太仓市关于加强和规范住宅小区物业管理工作的实施试行意见（2014年）

　　太仓市关于加强和规范住宅小区物业管理工作的实施试行意见(20**)

　　各镇人民政府，太仓港经济技术开发区管委会，新区管委会，科教新城、旅游度假区管委会，娄东街道办事处，市各委办局，各直属单位，健雄学院：

　　经市政府第14次常务会议讨论通过，现将《关于加强和规范住宅小区物业管理工作的实施意见(试行)》印发给你们，请认真贯彻执行。

　　太仓市人民政府

　　20**年6月26日

　　关于加强和规范住宅小区物业管理工作的实施意见(试行)

　　为切实加强和规范住宅小区物业管理工作，维护物业管理各方的合法权益，营造良好的居住环境，促进和谐社区和文明城市建设，根据国务院《物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》等有关规定，结合本市实际，提出如下实施意见：

　　一、明确指导思想和目标要求

　　以党的十八大和市委十二届七次全体(扩大)会议精神为指导，围绕打造现代田园城、建设美丽金太仓的目标要求，确立“属地管理、质价相符、部门联动、专项投入、政策扶持”的总体原则，建立市、镇(区、街道办)、社区(村)三级管理的物业管理体制，形成社区居民(村民)委员会、业主委员会和物业服务企业三位一体的工作机制，实现物业管理行业的社会化、市场化、专业化和规范化。通过五年努力，基本实现下列目标：

　　(一)各级物业管理工作组织健全，人员、经费、保障措施到位，管理、指导、考评体系完善;

　　(二)物业管理矛盾投诉调解、协调物业应急维修服务等服务机构健全;

　　(三)消费模式、信用关系、沟通平台始终处于互惠、互信、互动状态;

　　(四)主城区物业管理覆盖率达100%，符合成立业主大会条件的新建小区业主委员会成立率达100%，并推行业委会法人登记制度;

　　(五)太胜社区、滨河社区、西区社区等3个社区创成省级城市管理示范社区，宝龙城市广场、华侨花园、世纪苑、高尔夫湖滨花苑、君悦豪庭等5个小区达到省级示范小区标准，示范社区和示范小区创建工作逐步在全市推广;

　　(六)小区内乱停车、乱搭建、乱张贴、乱涂写、乱堆放、乱摆卖等“六乱”现象有效遏制。

　　二、理顺管理体制，强化物业管理工作职责

　　(一)落实属地管理职责。

　　各镇(区、街道办)应成立物业管理办公室，配备专职人员2-3名。其主要职责：

　　1.负责协调辖区内物业管理与社区管理、社区服务的关系，协调建设单位与前期物业服务企业、业主与物业服务企业的关系。

　　2.负责组织、协调和指导业主委员会的筹建、成立、改选和换届工作。对不能正常开展工作的业主委员会，组织召开业主大会临时会议对业主委员会进行调整。对无法成立业主大会的小区，组建小区物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。

　　3.监督、指导业主大会、业主委员会及业主开展物业自治管理工作。

　　4.建立社区物业服务中心，完善社区公共服务体系，为业主提供基本服务。

　　5.建立物业管理联席会议制度，牵头组织社区居民(村民)委员会、业主委员会、物业服务企业和相关职能部门参加的联席会议，及时解决物业管理中的综合性问题。

　　6.建立物业管理矛盾投诉调解机制，受理辖区内物业管理方面的矛盾纠纷。

　　7.指导、监督社区居民(村民)委员会物业管理工作。

　　社区居民(村民)委员会应当协助和配合镇(区、街道办)做好辖区内物业管理的落实工作，其主要职责：

　　1.参与业主大会、业主委员会筹建、成立的组织工作，组织业主委员会制定管理规约和业主大会议事规则，指导业主大会选聘物业服务企业或进行自治管理工作。

　　2.参与新建物业竣工交付使用验收，加强对物业交接工作的监管，协调处理物业退管工作。

　　3.协调处理业主与业主、业主与业主委员会、业主与物业服务企业之间的矛盾纠纷。

　　(二)强化行业职能部门的职责。

　　市城管局作为全市物业管理工作行业主管部门，其主要职责：

　　1.宣传、贯彻、执行物业管理法律法规和相关规定，制定我市物业管理规范性文件，指导各镇(区、街道办)处理物业服务活动中出现的重大问题。

　　2.指导各镇(区、街道办)做好业主委员会的筹建、成立、改选和换届工作，负责业主委员会的备案。

　　3.加强物业服务企业资质管理，做好全市物业管理区域档案和物业服务企业及项目负责人信用档案的建立和管理工作。

　　4.负责物业管理项目招投标活动的监督、管理、备案工作。

　　5.组织开展物业管理项目达标创优工作，做好市级以上物业管理优秀项目的预评和推荐。

　　6.落实全市固定维护费、老城区物业的补贴及应对突发性事件、无物业小区公共部位的维修费用。

　　7.负责对被认定的小区违法建设的拆除。

　　8.协调处理物业管理重大投诉案件，行使城市管理相对集中行政处罚权。

　　9.负责对物业管理协会的指导和监督。

　　市住建局的主要职责：

　　1.负责提出居住用地的规划条件，严格审查设计方案，确保相关设施配套到位，按规定确定物业管理用房的面积和位置。

　　2.按照市政府确定的项目改造计划，做好老住宅小区的整治改造，处理改造工程的遗留问题。

　　3.负责建设工程质量的监管，督促开发企业履行物业保修期内保修责任，处理已竣工交付房屋保修期内由于工程质量问题引发的投诉和矛盾。

　　4.对住宅专项维修基金的使用进行监管，对物业管理用房进行登记和监管。

　　5.按照规费管理要求及经市政府审批的市城管局资金需求预算，做好资金划拨。

　　6.负责物业管理区域内违章搭建、破墙开店等违法行为的认定;负责对损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构等危及房屋使用安全的违法违规行为进行查处。

　　市公安局的主要职责：

　　1.负责物业服务企业保安服务活动的监督管理工作，调解各类涉及治安管理的矛盾和纠纷。

　　2.指导物业服务企业做好物业管理区域停车位安排、行车路线划定、交通标线设置等工作。

　　3.对在物业管理区域内存放易燃、易爆、剧毒、放射性物质等违反安全规定的物品以及恶意封堵小区大门，严重阻塞交通，阻碍消防通道，强行停放大型车辆、危险化学品车辆等行为依法进行处理。

　　4.负责对消控从业人员的培训，做好物业管理区域消防设施的检查验收，加强对物业管理区域内消防水源、消防设施、消防通道等消防安全工作的监督管理，依法查处物业服务企业不履行消防安全职责行为以及在物业管理区域内占用、堵塞、封闭疏散通道等违法行为。

　　5.加强对物业管理区域内群体性租赁的管理。

　　6.指导物业服务企业与住宅小区业主委员会协助做好养犬管理工作，开展依法养犬、文明养犬的宣传教育，制定并监督实施养犬公约，依法调解因养犬引起的纠纷。

　　市工商局(治无办)的主要职责：

　　1.负责加强物业管理区域内经营项目的审批管理，对未经规划管理部门批准或私自将住宅、车库、其他附属设施改变为经营性用房的不予核准登记。

　　2.协调、配合相关部门对无证无照经营户进行查处取缔。

　　市物价局的主要职责：

　　1.负责物业服务收费标准的核准和备案，监督检查和规范物业服务收费行为。

　　2.负责探索建立质价相符的物业服务收费机制，每3年内对物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行评估，并根据评估结果适时调整。

　　3.根据上级有关规定，及时明确住宅小区内物业服务过程中用水、用电、用气使用价格标准。

　　4.受理物业服务收费政策咨询及投诉，切实解决因物业服务收费引发的矛盾和纠纷。

　　5.依法查处物业管理过程中的违法违规收费行为。

　　市环保局的主要职责：

　　1.负责对物业管理区域及周边的建设项目依法进行环境影响评价审批和环境保护设施竣工验收。

　　2.对物业管理区域及周边的污染源依法实施监督管理。

　　3.对涉及环境保护的投诉和纠纷进行调查处理。对物业管理区域内的工业或经营性噪声、振动、油烟、废气、光照等环境污染行为进行查处。

　　市民防局的主要职责：

　　1.指导物业服务企业做好

　　物业管理区域内人防工程的维护管理，加强日常监督检查，落实工程实地标识标注工作。

　　2.参与城市地下空间规划与开发利用的管理，承担城市地下空间开发利用兼顾人民防空需要等事项的管理。

　　3.负责人防工程平时使用证的审核、登记和发放工作，监督人防工程平时安全使用管理。

　　4.对未按规定使用人防工程的行为进行查处。

　　市质监局的主要职责：

　　1.负责对物业管理区域内的电梯等特种设备进行安全监察，督促使用单位做好特种设备的注册登记、维护保养、作业人员持证上岗等工作，对已超过规定使用期限的特种设备予以强制报废。

　　2.负责对特种设备安装、改造、维修和使用中的违规行为进行查处。

　　市民政局的主要职责：

　　1.负责新建住宅小区的社区居民(村民)委员会设立工作，做好对业主委员会组织的管理工作。

　　2.负责对小区内低保对象、低保边缘重病困难对象等困难住户的统计复核，及时做好补贴发放工作。

　　市司法局的主要职责：

　　1.管理和指导全市法律援助和人民调解工作，加强对各镇(区、街道办)、社区人民调解组织的业务指导。

　　2.将物业管理工作纳入到社区管理综合治理工作综合考评体系，督促相关部门落实综合治理各项工作措施，化解物业管理中的矛盾纠纷。

　　专业经营单位(包括供水、供电、供气、通讯、有线电视等公共服务单位)的主要职责：

　　负责物业管理区域内专业经营设施设备的设计、建设，依法履行专业经营设施设备的管理、维修、养护、更新工作。

　　(三)严格规范相关主体行为职责。

　　建设单位要严格按照规定，配置不少于地上建筑面积7‰(最低不少于70平方米)的物业服务用房，其中物业办公和辅助用房为3‰(其中用于业主委员会议事活动用房一般按建筑面积20至40平方米配置)、物业商业用房为4‰。对新建住宅物业实行前期物业管理，提供前期物业管理开办费(用于购买物业办公设备等固定资产);承担筹备召开首次业主大会会议的所需费用。对已竣工但尚未出售或者尚未交付物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位全额承担。要做好物业承接查验时的相关资料移交工作。要按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

　　物业服务企业应当具有独立的法人资格，依法取得物业服务企业资质。物业服务企业承接物业时应当向市城管局办理备案手续。物业服务企业应当按照物业服务合同中关于安全防范的约定，落实安全防范措施，做好物业管理区域内的安全防范工作。物业服务收费应当明码标价，物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置，将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况如实公示，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定定期将物业服务费用和经营设施收益收支情况、业主缴费情况、公共水电费分摊情况等如实公示。对业主或者使用人违反国家有关规定和业主规约的行为，发现后应及时予以劝阻、制止;劝阻、制止无效的，应及时报告相关职能部门。

　　业主委员会由业主大会选举产生。业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向市城管局和所在镇(区、街道办)备案。业主委员会应当与选聘的物业服务企业签订物业服务合同;同时做好被解聘的物业服务企业向新选聘的物业服务企业移交物业承接查验档案的监督确认工作。业主大会和业主委员会日常工作经费的筹集、管理和使用以及业主委员会的工作补贴由业主大会议事规则具体规定。对业主、物业使用人未按照物业合同的约定交纳物业服务费用的，业主委员会协助物业服务企业上门催交，督促其限期交纳。业主委员会应当每半年在物业管理区域内显著位置公告经费收支情况，接受业主的监督。

　　业主在享有法律、法规规定权利的同时，应遵守管理规约和有关规章制度，执行业主大会和业主委员会作出的决定，按时交纳物业服务费用，正确行使专项维修资金使用表决权，履行法律、法规规定的义务。

　　三、实行分类管理，建立符合实际的物业管理模式

　　(一)新建住宅小区的物业管理。一是交付前，开发建设单位通过招投标选聘有资质的物业服务企业落实前期物业管理，投标人少于三个或者住宅规模建筑面积小于三万平方米的，经市城管局批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。二是交付后，业主委员会尚未成立的，继续实施前期物业管理;业主委员会成立的，业主委员会按规定做好物业管理续聘、新聘或业主自治管理的转换衔接工作。

　　(二)老住宅小区的物业管理。一是改造后的老城区老住宅小区。对于封闭式或半封闭式小区，由业主委员会按规定选聘物业服务企业，实施管理服务;在未成立业主委员会之前，由市城管局协助属地政府选聘物业服务企业，实施管理服务;对于开放式小区，由市城管局以服务外包形式，提供保洁、公共设施维护等基础性物业服务。二是未改造的老城区老住宅小区。以道路、保洁、路灯、绿化等基础设施为重点，按市政府确定的项目改造计划，由市住建局分期分批进行提档改造，市城管局落实应急维修工作。

　　(三)农民拆迁安置小区的物业管理。按照“个人缴费、区镇补助、五年过渡、市场运作”的模式，根据农民拆迁安置小区实际情况，逐步引导规范，通过专业化物业管理或社区自治管理的方式开展小区物业管理工作。

　　四、加大政策扶持力度，促进物业管理良性运行

　　(一)落实物业管理的贴补政策。对一些收费标准低、未达到合理成本的老城区内老住宅小区，可通过考核的方式进行适当补贴。补贴经费从物业管理扶持基金中支付，具体实施细则由市城管局另行制定。对于农民拆迁安置小区，物业管理经营用房等部分收益可作为小区物业管理经费。

　　(二)推行物业企业税收的优惠政策。物业服务企业享受国家和省有关现代服务业规定的税收优惠政策。市财税部门要严格执行物业管理服务中的税收优惠政策。对居民住宅区内业主共有的非经营性的物业服务用房免征房产税和城镇土地使用税;物业服务企业代收代征的各类费用，符合相关税收政策规定的免征营业税和企业所得税;住宅小区内共用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气价格按照当地居民使用价格的标准执行。

　　(三)实行特殊人群物业服务费的补助政策。对持有民政部门核发的有效期内《太仓市城乡居民最低生活保障证》、《太仓市城乡居民低保边缘重病困难对象救助证》等小区住户，经所在社区公示无异议后，物业服务费实行先交后补办法，即先由业主依照物业服务合同的约定交纳，于每年底向当地镇人民政府(区管委会、街道办事处)申请补助，具体补助标准、对象、范围由市民政局另行制定。

　　五、创新工作机制，促进小区物业长效管理

　　(一)建立物业管理工作管控机制。依托数字化城管全覆盖系统，建立全方位的物业管理信息平台，重点做好资质管理、物业管理招投标、诚信评价、合同备案、小区信息、业主大会、企业督查、设施联检、行业培训、在线交流等10个模块的建设，达到查询、分析、管理、指导、考核等5大功能。通过建立物业管理信息平台，对全市物业管理行业作出及时、全面、准确的管理调控，提高对物业管理工作的监管能力。

　　(二)推进主城区城管进社区工作机制。成立社区城管工作站，由市城管局选派城管队员进社区，主要负责小区“六乱”现象的发现、上报、核查工作;协助社区做好辖区内小区业主委员会的组建及换届工作;配合镇(区、街道办)人民调解委员会做好物业纠纷调处工作。有序推进主城区城管进社区工作，主城区39个社区中，分5年逐步试点推进，每个社区配备3-4名社区城管，人员经费由市、镇(区)两级财政各负担50%，确保日常经费到位。

　　(三)健全物业纠纷调解工作机制。进一步健全物业纠纷调解工作机制，实行市、镇(区、街道办)、社区三级责任制。一是调整市物业纠纷人民调解委员会，聘任2-3名专职人民调解员，负责全市重大、疑难物业纠纷的调处、协调工作，调解委员会办公室设在市城管局，负责日常工作。二是镇(区、街道办)物业管理办公室，负责对辖区内物业管理活动中的投诉进行调查处理工作。三是社区负责本居住区域物业纠纷的预防、受理、调解及重大纠纷信息的排查、上报等工作。

　　(四)完善质价相符机制。一是明确物业服务收费标准。市物价局应根据上级有关规定，调整完善《太仓市物业服务收费管理实施细则》，规范物业服务收费行为。二是规范物业服务履职行为。市物价局会同市城管局加强对物业服务企业的服务内容、服务质量和收费项目、收费标准的监督检查，对物业管理水平低、信用等级差、服务不到位、收费不规范的企业予以通报批评。三是建立服务质量与收费标准相统一的物业管理收费机制。根据业主委员会需要，市物价局会同市城管局聘请相关专家组成物业服务等级评估机构(服务过程评估)，负责全市物业服务企业的服务质量考核与等级评估工作。业主委员会可根据物业服务等级评估机构出具的物业服务等级评估报告书，经镇(区、街道办)物业管理办公室、社区居民(村民)委员会、业主委员会、物业服务企业四方商定，以补充合同的方式调整物业服务收费标准。出现争议的，由市物价局会同市城管局裁定。

　　(五)建立业主拒交物业服务费的制约机制。针对拖欠、拒交物业服务费的现象，建立业主拒缴物业服务费的制约机制。一是在办理房屋产权转移登记(过户手续)时，市房地产交易服务中心对房屋出售人提供的物业服务费缴清证明予以查验，同时告知房屋购买人物业服务费结算情况。二是对一些恶意拖欠物业服务费或经多次催交仍未交纳的业主，物业服务企业可以向人民法院起诉。三是

　　积极倡导机关事业单位人员带头交纳物业服务费，对无理拖欠物业服务费的，由所在单位予以批评教育并责令改正。

　　(六)建立健全楼长工作机制。依托社区居民小组长，构建住宅小区楼长网络，建立楼长制，由楼长担当宣传员、邻里纠纷调解员和小区环境监督员，及时将居民对小区物业管理工作的意见、建议反馈到社区、镇(区、街道办)物业管理办公室、市城管局，协调解决物业服务企业与业主之间的矛盾纠纷。

　　(七)完善维修基金应急使用机制。由市住建局指导业主委员会和物业服务企业做好维修资金使用的申报工作。具体维修基金管理办法由市住建局负责制定。对于发生危及房屋安全情况的，需要立即对住宅物业共用部分、共用设施设备进行应急维修、更新和改造，而相关业主不能形成法定多数意见的，物业服务企业、业主委员会或者相关业主可以提出应急处置方案，经市住建局复核后进行应急处置。

　　(八)推行物业管理社会监督机制。一是建立物业项目承接查验公示制度。市城管局、镇(区、街道办)物业管理办公室、社区(村)、建设单位和物业服务企业在完成承接查验后，应当向市城管局和镇(区、街道办)双备案，并将承接查验的结果在小区内进行公示。二是建立物业服务企业公示制度。物业服务企业应公示物业服务内容、服务标准、企业收支及项目人员到岗情况，接受业主和相关职能部门的监督。三是建立业委会经费收支公示制度。业委会应当每半年在物业管理区域内将经费收支情况进行公示，接受业主的监督。

　　(九)建立物业管理行业监管机制。一是建立物业管理信用评价体系。通过物业管理信息平台，完善企业信用信息档案，对违反物业管理相关规定或物业服务达不到服务标准等不良行为进行信用评价记录。评价结果作为企业资质评审、项目评优创优、前期物业招投标管理等重要依据。二是规范物业服务企业准入和退出制度。进驻住宅小区的物业服务企业必须具备相应的服务资质，从事物业管理的项目经理必须持有相应的执业资格证。对有不良行为并经整改仍不达标的物业服务企业，市城管局对其资质年检不予通过。三是规范物业项目承接和退管行为。市城管局和属地管理部门负责物业服务项目的承接和退管管理过程的业务指导、监督和管理工作，其他相关部门及供水、供电、供气等专业单位应当按照各自工作职责，协助做好物业服务项目承接、退管阶段的衔接工作。

　　六、强化组织保障，确保物业管理工作有序开展

　　(一)加强物业管理工作的组织领导。成立由市政府主要领导任组长、市政府分管领导任副组长、市各有关部门和各镇(区)主要领导为成员的市住宅小区物业管理工作领导小组(领导小组办公室设在市城管局)，主要负责研究决定物业管理重大方针、政策，部署物业管理重要工作，协调解决物业管理工作中的重点、难点问题。各镇(区、街道办)相应成立住宅小区物业管理工作领导小组及办公室。社区成立城管工作站，加强城管、社区在物业管理中的基础地位。

　　(二)建立经费投入保障机制。将物业管理经费列入市、镇(区、街道办)两级财政预算，建立物业管理服务扶持基金，市财政每年安排补贴资金，主要用于：①老城区内老住宅小区服务外包经费及对物业服务企业收费不足的贴补经费;②业主委员会、物业服务企业考核和培训经费;③主城区城管进社区及物业纠纷调解员的人员经费等。

　　(三)强化物业管理的监督考核。完善市、镇(区、街道办)、社区居民(村民)委员会、物业服务企业监督考核机制，一是由市住宅小区物业管理工作领导小组对有关部门和镇(区、街道办)的物业管理工作进行监督考核，将物业管理工作纳入***和主题教育考核内容;二是由镇(区、街道办)对社区居民(村民)委员会开展物业管理工作情况进行监督考核;三是由市城管局对物业服务企业的服务质量及收费情况进行量化考核，考核结果与物业服务企业退出机制、物业管理项目招投标、物业服务企业资质评审挂钩。

　　(四)切实加强队伍规范化建设。一是加强城管进社区队伍建设。制定城管进社区责任制度，明确工作职责，落实措施;建立日常工作台帐，做好城管进社区动态分析工作，定期对城管进社区进行检查考评，并将考评结果与绩效挂钩。二是加强物业服务队伍建设。成立物业管理协会，加强对物业服务队伍的行业监管;建立物业服务企业与从业人员的信用档案，提高企业自身的服务水平和信誉度;建立培训制度，提高物业从业人员的专业知识、专业技能和管理水平;建立考核机制，开展物业管理项目、经理的考核评选活动，保持物业管理队伍的活力和竞争力。三是加强业委会队伍建设。探索业委会专业化建设，设立专职工作人员，协调处理业委会日常事务;试点推行业委会法人登记制度，明确业委会法律地位;主城区试行成立业委会联合会，出台业主大会和业主委员会相关指导规则，制定业委会行业规范标准，促进业委会选举程序化、法制化;市城管局组织业委会指导员队伍，协助属地管理部门做好业委会组建工作，提升业委会建设的规范化水平。

　　(五)加强宣传教育和舆论引导。要利用报纸、广播电视、网络等宣传媒体，以专栏、热线等形式，大力宣传国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等相关政策法规，宣传物业管理工作的重要意义，让广大市民了解政策，强化物权意识，树立物业服务的商品消费观念;引导广大市民主动支持、参与物业管理活动，积极维护小区环境，努力营造人人关心支持物业管理工作的良好氛围。

篇5：嫩江县关于进一步加强全县物业管理工作的意见（2013年）

　　嫩江县人民政府关于进一步加强全县物业管理工作的意见

　　嫩政发【20**】55号

　　嫩江镇人民政府，县政府各工作部门：

　　为了认真贯彻落实***，坚持以人为本、着力改善民生、提高城市品位、打造城市形象，加快推进“三优”文明城市建设，建立物业管理与我县房地产市场发展相协调的新格局，根据国家《物业管理条例》和《黑河市物业管理办法》，经20**年12月13日县政府第四次常务会议研究通过，结合我县实际，制定本意见。

　　一、加大管理力度，推进物业管理规范化

　　(一)进一步提升物业服务企业的管理水平

　　1、建立物业服务企业的准入退出机制

　　县房产管理局作为物业服务企业资质审批单位，要严格审批，严把物业资质审批关。

　　县房产管理局每年对城区内的物业服务企业履行服务合同的情况进行检查，对发现的不同类型问题限期整改，整改不到位的三级物业服务企业不予年检，并降为临时资质，一年内仍无明显改观的取消物业服务资质，二级(含二级)以上的物业服务企业报省、市主管部门处理。

　　对于违反国家《物业管理条例》相关规定的物业服务企业，房产局物业办可从重严肃处理。

　　2、建立物业服务企业履约服务保证金制度

　　对现有的物业服务企业(含今后新审批的物业服务企业)，均实行物业服务履约保证金制度。每个物业服务企业需一次性缴纳2万元物业服务履约保证金，对同一个物业服务企业每新接管一个小区再缴纳1万元物业服务保证金，用于约束物业服务企业履行物业服务合同。保证金由县房产管理局负责收缴管理，实行专户储存。

　　物业服务合同服务期满，物业服务企业应在期满前两个月，向县房产管理局提出返还保证金申请，经验收合格后，予以返还。

　　在服务期内，因物业服务企业原因中止合同的，服务保证金不予退还，用于继续履行物业服务合同。

　　履约服务保证金实行动态管理，在履约期内，如果出现物业服务不到位，在县房产管理局发出限期整改通知后仍未整改的，将使用履约保证金进行整改，所使用的履约保证金应由物业服务企业在一个月内补齐，否则将该物业服务企业降为临时资质，一年内仍未补齐的，取消其物业服务资质。

　　3、完善小区物业管理项目移交

　　物业服务企业在移交小区的物业管理项目时，小区的物业用房、共用设施设备要完整，开展的物业服务项目要到位，内业资料要齐全，物业管理项目移交不到位的，要使用物业服务保证金予以完善。

　　(二)进一步规范建设单位自管小区和业主自治、自发管理小区的管理

　　1、本着“谁开发、谁负责”和“谁管理、谁负责”的原则进行管理。

　　2、建设单位自管的小区和业主自治、自发管理的小区，应该参照国家《物业管理条例》对小区进行有效管理，保证物业服务质量，规范物业服务行为。

　　3、小区遇到大中修和更新改造时，有维修基金的，如果符合条件，可以按程序使用维修基金进行维修改造;没有维修基金的，由建设单位、业主委员会或业主聘请专业维修队做出维修预算，维修费用按业主所占有建筑面积份额比例进行分摊，由建设单位、业主委员会或业主组织人员入户收取，完成维修改造项目。维修改造完成后，要对资金使用情况进行公示。

　　(三)进一步分清责任，严格控制弃管小区的出现

　　1、物业服务企业在物业服务合同到期前两个月，必须向县房产管理局和业主委员会提交书面报告，说明是否延续物业服务合同，因不提交报告而造成小区弃管的，物业服务企业降为临时资质，造成重大影响的，取消物业服务资质。合同到期后物业服务企业不再续约的小区，由开发建设单位或业主委员会选聘新的物业服务企业进行管理，或暂时进行自我管理，直至选聘到新的物业服务企业为止。

　　2、以机关、企事业单位名义开发建设的住宅楼小区，在实行自我管理期间，不准出现弃管，如果出现弃管，由该单位负责。

　　3、由业主自治或自发管理的住宅楼小区，如果出现弃管，由该小区所在地的社区负责暂时管理，直至选聘到新的物业管理者为止。在社区管理期间，县政府在财力、物力、人力等方面予以保证。

　　二、健全有效机制，保障物业管理服务的顺利开展

　　(一)建立楼房建筑质量保修问题的处理机制

　　住宅小区房屋建筑质量的保修是指房屋建筑工程竣工验收后，对在保修期限内出现的质量缺陷予以修复。开发建设单位应当履行保修义务，以确保物业服务的正常运行。

　　1、新建住宅小区工程竣工验收后，建设单位除向产权人提供“住宅质量保修书”外，还应在住宅小区明显位置公示“保修承诺公告”。

　　2、在房屋建筑工程质量保修期内，建设单位要向小区派驻维修联络员，并设立维修联络点。

　　3、在房屋建筑工程质量保修期内，如出现工程质量问题，物业管理者、业主或使用人要立即向县工程质量监督站报告，由县工程质量监督站通知建设单位，建设单位要在24小时内派出施工队上门维修。

　　以上建筑质量保修问题由县住建局工程质量监督站负责监督执行。

　　(二)完善小区安全防范设施

　　凡新建住宅小区，必须安装电子监控设施，实现小区全覆盖，由房产管理局负责验收，物业管理者负责维修养护。

　　(三)建立物业收费保障机制

　　1、法律保障。县人民法院应在法律法规允许的范围内采取措施，对物业费的司法诉讼，采用简易程序，由人民法院进行催缴。在法院下达催缴书7日后，业主仍不交费的，法院将下达强制执行书，并强行收缴。

　　2、督办保障。物业管理者、业主委员会或社区要不定期将多次催缴、仍欠缴物业费的职工名单上报县房产管理局，县房产管理局通知职工所在单位，职工单位的领导有责任督促职工足额缴纳物业费。

　　3、媒体保障。必要时对无正当理由拒交物业费的业主，通过新闻媒体给予曝光。

　　4、制度保障。房屋产权交易时，产权人需提交物业服务企业、社区或开发建设单位出具的物业服务证明;未能提供物业服务证明的，县房产管理局不予办理产权交易手续。

　　(四)维修基金实行建设单位代缴制度

　　落实《嫩江县城区住宅共用部位共用设施设备维修基金征收使用暂行办法》的规定，新建住宅小区建设单位在办理商品房预售许可证时，需全额代缴维修基金，建设单位凭维修基金收据向购房者收取。

　　(五)建立住宅小区应急抢修资金机制

　　为确保住宅小区内突发的停水、停热、停电等紧急事件能及时进行抢修，县政府常年设立30万元紧急故障抢修应急资金，由县财政局拨付到县房产管理局，由县房产管理局负责管理使用。

　　住宅小区内发生停水、停热、停电等紧急故障时，由物业管理者提出申请，经县房产管理局审核后借支。

　　抢修费用政府承担50%，小区内全体业主承担50%。抢修完成后，由物业管理者按建筑面积比例分摊收缴应由业主承担的费用，政府承担部分由县财政局拨付补齐。如果业主不缴纳应由业主承担的费用或缴纳不齐的，通过法律程序予以追缴，以后该小区再发生类似故障时，不再允许使用应急资金，更新改造或维修时不享受县政府的优惠政策。

　　(六)设立旧小区严重安全隐患改造资金

　　针对部分旧小区楼房共用部位、共用设施设备急需进行大、中维修和更新改造，特别是一些楼房存在房盖大面积漏雨、地沟供排水管线老化、女儿墙严重裂缝和倾斜、外墙瓷砖脱落等安全隐患问题，县政府参照《黑河市城区老旧住宅楼维修改造实施方案》，每年安排更新改造资金，进行分期分批维修改造。

　　三、明确分工，齐抓共管

　　物业管理工作涉及千家万户，各有关单位要密切配合，形成齐抓共管的局面。

　　(一)县房产管理局负责贯彻落实物业管理政策、法规，负责指导监督和管理物业服务行为;负责物业服务企业三级资质审定和考核工作;负责组织物业服务人员从业资格培训;负责对住宅维修基金的收缴，依法对住宅维修基金的使用进行监督管理;参与住建局组织的新建小区物业用房及其它物业附属配套设施设备验收工作;负责对社区组织业主大会和组建业主委员会的业务进行指导;负责协调处理物业管理纠纷，办理涉及物业管理的信访和咨询。

　　(二)社区按照《业主大会及业主委员会指导规则》的规定，负责抓好业主委员会组建工作，加强对业主委员会物业工作的日常监管，定期对物业服务质量进行评价;负责协助调解物业管理中的纠纷;负责暂时管理弃管小区。

　　(三)县物价局负责根据实际情况，制定和调整物业费、二次加压供水收费，并加强对物业企业服务收费执行情况的监督检查，受理业主及业主委员会投诉，及时查处物业乱收费和擅自提高收费标准的行为。

　　(四)县城管执法局和规划办负责小区内违章建筑物和构筑物的整治，特别是要负责对小区内私搭乱建、乱堆乱放及占用共用场地、绿地等现象的治理。

　　(五)县环保局负责住宅小区噪音、油烟、排污、粉尘等影响居民生活环境的监管，并实施有效治理，保证住宅小区环保达标。

　　(六)涉及供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，向小区内终端用户收取费用的同时，应依法承担物业管理区域内的相关管线和设施设备维修、养护责任。物业管理者接受委托代收费用的，可向委托单位收取薪酬，但不得向业主收取手续费等额外费用。

　　(七)县工商局、文广体局、公安局、卫生局、食品药品监督管理局、物价局等部门，联合对利用住宅等非经营房屋从事经营活动的行为进行管理和查处。

　　(八)县水务集团根据新建小区规模，负责小区内所安装的二次加压供水设施设备的设计和选型，出具质量检验手续并负责验收。县卫生防疫部门按照《黑龙江省生活饮用水卫生监督管理规定》的要求，负责对小区生活饮用水、特别是二次加压供水进行定期卫生监督检查。

　　(九)县住建局负责监督开发建设单位按照规定的保修期限和保修范围及时履行保修责任，调解保修期内建设工程质量纠纷，受理对建设工程质量的投诉。

　　(十)县人民法院要简化物业费相关案件的司法诉讼程序，加大执行力度，配合和支持物业费收缴。

　　(十一)县公安局负责对小区内的非法侵占、变卖物业用房及破坏物业共用设施设备的行为进行依法查处。

　　(十二)县住建局室内装饰办负责室内装饰装修的监督和管理。物业管理者有义务对业主装饰装修行为进行监管，在对违规的装饰装修行为予以制止的同时，上报县住建局室内装饰办，县住建局室内装饰办依据国家住建部《住宅室内装饰

　　装修管理办法》，对违规装饰装修的业主依法查处。 　　四、加强组织领导

　　成立县物业管理推进领导小组，推进小组每个季度召开推进会议，对阶段性工作进行总结、部署，解决在推进物业管理工作中遇到的重大问题。

　　李嫩江县人民政府

　　20**年12月16日