嘉祥县住宅小区综合治理暨物业规范化管理实施方案

　　嘉祥县人民政府办公室关于印发嘉祥县住宅小区综合治理暨物业规范化管理实施方案的通知

　　嘉政办发〔20**〕57号

　　各乡镇（街道）人民政府（办事处），嘉祥高新区、经济开发区管委会，县政府各有关部门：

　　《嘉祥县住宅小区综合治理暨物业规范化管理实施方案》已经县政府同意，现印发给你们，请结合工作实际，抓好贯彻落实。

　　20**年5月30日

　　嘉祥县住宅小区综合治理暨物业规范化管理实施方案

　　为切实解决我县物业管理工作存在的突出问题，规范物业公司的服务行为，进一步提高物业管理水平，通过调查研究，同时借鉴先进地区经验，结合嘉祥实际，特制定本方案。

　　一、总体要求

　　按照县委、县政府关于“实施居民小区规范化管理”的总体要求，彻底解决物业管理的焦点难点问题，推进和谐嘉祥建设，规范开发建设和物业服务行为，抓点带面，标本兼治，推动物业管理逐步步入社会化、专业化、市场化发展的轨道，建立起物业管理长效机制，实现居住小区规范化管理、业主满意度明显提升。

　　二、基本原则

　　（一）政府统一部署，县住建局组织，规划、执法、财政、嘉祥街道等相关职能部门、单位配合。

　　（二）物业专业化管理与业主自治相结合。

　　（三）抓点带面、逐步推开。

　　三、整治内容

　　严格按照《济宁市住宅小区物业服务等级评定标准》（三级）进行综合整治，整治项目主要内容为：1、疏通和更新小区主、支排水排污管道，增设或更新排水排污检查井井盖；2、化粪池清污；3、硬化小区内主、次道路，更换路沿石，适当扩宽路面；4、合理增设停车泊位，施画道路交通标志线，安装交通安全设施；5、清理、拆除各类违章建筑物和侵占绿地、道路的违章违法行为；6、调整绿化方式，补植适宜树种；7、楼体粉刷工程（包括楼体外墙和楼梯间内墙）；8、维修和更换落水管道；9、新增、修复安防设施设备（包括电子监控、电子道闸）和路灯设施；10、改造排水管道，达到雨污分流；11、整治完成后具备条件的要组织筹备成立业主大会，指导选聘物业服务企业，签订物业服务合同；暂不具备条件的由驻地居委会牵头，组织开展保洁、保绿、保安等基础性服务；12、改造影响居民生活的供电、供水、供热设施，未向供电、供水、供热部门移交的组织实施移交；13、规范物业服务公司的收费行为，制止乱收费、多收费现象；14、合理增设健身器材，完善小区标识、公益宣传橱窗等设施；15、其他具备整治条件的项目。

　　四、实施步骤

　　（一）宣传发动阶段（20**年6月15日—7月5日）。及时出台《嘉祥县物业管理办法》及配套性文件，利用广播电台、电视台、报纸等新闻媒体，采取发放明白纸、问卷调查等多种形式，大力宣传实施物业管理办法，开展住宅小区综合治理的目的、意义，宣传周边县市区开展物业管理取得的成效，曝光我县因管理不规范、居民不文明行为造成的管理混乱、脏乱差等不良现象，引导广大市民积极参与物业规范化管理活动。各物业服务企业要通过开展优质服务，取得广大业主对物业管理工作的支持。各部门要站在改善民生、推动和谐社会建设的高度，充分认识加强物业管理工作的重要意义，积极采取措施，破解难题，建立健全物业管理长效机制，努力提高我县物业管理工作水平，促进全县物业管理事业健康快速发展。

　　（二） 建立业主委员会阶段（20**年6月25日— 7月 15日）。各住宅小区在街道、社区等单位的组织下，召开业主大会，选聘物业管理公司、选举产生业主委员会，根据业主大会的授权，业主委员会代表全体业主，与物业管理公司签订物业服务合同。同时，业主委员会应积极协助物业公司履行物业服务合同，及时了解业主的意见和建议，督促业主按时交纳物业服务费，执行业主大会的决议、决定，遵守小区各项物业管理制度。

　　（三）综合整治阶段（20**年7月16日— 10月31日）。

　　1、拆除违章建筑。各有关职能部门、街道、居委会联合，对试点小区违章建筑全面实施拆除，为下一步各住宅小区实施物业管理打下良好基础。

　　2、基础设施改造。拆违完成后，各小区按照《济宁市物业服务等级评定标准》（三级）的基本要求，制定改造方案，进入实施阶段。各物业服务企业要从最基本、业主最关注的服务项目做起，重点做好安全、卫生、绿化、公共设施维修等工作。

　　（四）实施阶段（20**年8月1日—12月20日）。20**年

计划对盛世花园、孔庄小区、教育二区东院、祥和家园、迎宾花园、山水嘉园、新辉花园、锦绣华庭、福祥丽景小区、金都花园、萌山小区等11个住宅小区实施综合整治。小区的区容区貌、环境卫生、绿化管护、配套设施完善、安全防范、规范服务等物业管理方面的问题，由原建设单位和物业服务企业进行综合整治，达到规范化管理的要求；小区的供水、供电、供热等专业经营设施设备，由相关专业经营单位根据整改方案对水、电、暖管线、设施设备进行整修与更新改造，改造后，抄表、收费、维修到最终用户。

　　（五）检查验收、全面推行阶段（20**年12月21日—12月31日）。试点小区综合整治工作结束后，由县物业管理工作领导小组组织有关部门（单位）进行检查验收，对验收合格者挂牌管理。检查验收合格后，物业主管部门及街道、社区委员会组织物业管理企业、物业管理自治单位、业主委员会到试点小区及外地物业管理规范化小区参观学习，未整治小区应积极借鉴试点小区的先进经验，结合本小区实际，对住宅小区实施综合整治。

　　五、职责分工

　　（一）乡镇（街道）人民政府（办事处），嘉祥高新区、经济开发区管委会：负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，组织召集由社区居委会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会（业主代表）、专业经营单位参加的物业管理联席会议，调解处理辖区内物业管理矛盾纠纷。对物业管理区域内的下列违法违规行为进行受理处理：

　　1．业主委员会应召集业主大会而不履行召集义务的，经业主申请，负责组织召开业主大会；

　　2．对业主大会、业主委员会作出违反法律法规的决定，责令其限期整改或者撤销其决定，并通告全体业主；

　　3．业主委员会任期届满后应将业主委员会印章、档案资料以及属于全体业主的财物等移交给新一届业主委员会而不及时移交的，负责协调督促其移交；

　　4．对未参加物业联席会议的工作人员，上报县政府有关部门督促其履行职责；

　　5．对辖区内的各类物业管理矛盾纠纷进行调解处理。

　　（二）县住建局：负责住宅小区工程施工、房屋质量安全、装饰装修、供水、供热、供气、项目综合验收等工作的监督管理，对物业管理区域内的下列违法违规行为受理处理：

　　1．对违法违规施工、房屋工程质量安全问题进行查处；

　　2．对违法装饰装修行为进行制止和查处；

　　3．对破坏供水、供热、供气等设施设备（含相关管线计量装置）的行为进行查处；

　　4．调解处理因上述内容引起的矛盾纠纷。

　　（三）县行政执法局：负责对城市规划区内物业管理区域内的下列违法违规行为进行处罚：

　　1．对因从事餐饮、娱乐经营对其他业主产生油污、油烟、噪声污染的行为进行制止和查处；

　　2．对未取得建设工程规划许可证的建筑物构筑物的建设行为进行查处和处罚；

　　3．对破坏园林绿化和环境卫生的违法违规行为进行制止和查处。

　　（四）县综治办：负责指导业主委员会和物业服务企业做好住宅小区的社会治安综合治理和安全防范工作，会同物业主管部门督促落实住宅小区安全防范设施建设，对物业服务企业秩序维护人员进行监管、培训，建立健全以管理单位为主体的群防群治工作制度，构建住宅小区安全防范体系。

　　（五）县公安局：负责指导督促物业服务企业和秩序维护人员开展安全防范，指导监督物业管理区域内的安全防范设施建设、消防管理工作，对物业管理区域内楼号、门牌号码、治安、消防、流动人口、车辆停放进行监督管理。对物业管理区域内的下列违法违规行为进行受理处理：

　　1．对不按规定安装门牌号码的行为进行查处；

　　2．对违反消防、流动人口规定的行为进行制止和查处；

　　3．对堵塞交通、阻碍消防通道的行为进行制止和查处，对违章机动车辆及时予以拖离，对强行停放大型客车、货车和油罐车（危化品车）的行为进行制止和处理；

　　4．对打架斗殴、聚众赌博、传销、强买强卖、强装强卸等违法犯罪行为接警必出，依法严厉进行打击；

　　5．宠物、犬只的饲养管理；

　　6．调解处理因上述问题引起的矛盾纠纷。

　　（六）县规划局:负责物业管理区域内建设工程及各类配套建筑的规划设计及调整变更的监督管理。对物业管理区域内的下列违法违规行为进行受理处理：

　　1．对审批后的建设项目（工程）违法违规行为实行处罚，配合县行政执法局查处未经规划审批的违法建设行为；

　　2．调解因上述问题引起的矛盾纠纷。

　　（七）县环保局：负责指导物业服务企业做好环境保护工作，对生态环境、排污、噪声、辐射、环境污染等工作进行监督管理。对物业管理区域内的下列违法违规行为进行受理处理：

　　1．对未经相关部门批准在物业管理区域内架设大功率电力设施、大功率发射装置以及安装其他辐射、放射等造成辐射污染的行为进行制止和查处；

　　2．对破坏生态环境的行为进行制止和查处；

　　3．调解处理因上述问题引起的矛盾纠纷。

　　（八）县园林环卫局：配合县规委会和规划局对绿线的划定和审批，配合县住建局对小区绿化的验收工作，指导物业服务企业做好区内绿化的养护与管理，协同县行政执法局对非法占用绿化建设及破坏绿化的行为进行查处。

　　负责指

导物业服务企业做好环境卫生的管理。

　　1．负责小区内居民生活垃圾处理费的直接收取；

　　2．负责小区生活垃圾的外运及处理，做到日产日清；

　　3．调解处理因上述问题引起的矛盾纠纷。

　　（九）县食品药品监督管理局：负责对小区内餐饮服务单位的餐饮服务许可证的审批及处理。

　　（十）县物价局：负责物业服务收费的管理，建立质价相符的物业服务收费机制，制定和调整物业服务收费标准和浮动幅度；对物业服务活动中的各项收费进行监督检查，查处违反物业服务收费政策的行为；受理物业服务收费政策咨询及投诉，协调解决因物业服务收费引发的矛盾和纠纷。

　　（十一）县质量技术监督局：负责指导物业服务企业和专业经营单位做好物业管理区域内特种设备、计量装置的安全运营，对锅炉、压力容器、电梯等特种设备进行监督管理。对物业管理区域内的下列违法违规行为进行受理处理：

　　1．对不按规定安装使用锅炉、压力容器、电梯及各类计量装置的违法违规行为进行查处；

　　2．对不按规定办理手续，在小区内从事食品加工业的违法违规行为进行查处；

　　3．调解因上述问题引起的矛盾纠纷，对相关计量装置组织仲裁鉴定。

　　（十二）县工商局：负责物业管理区域内各类经营活动的监督管理。对物业管理区域内的下列违法违规行为进行受理处理：

　　1．对未取得营业执照从事物业经营的行为进行查处；

　　2．对跨门头等非法经营行为进行查处；

　　3．调解处理因上述问题引起的矛盾纠纷。

　　（十三）县民政局：会同乡镇（街道）强化社区居委会组织建设和业主自治组织建设，发挥社区自治组织在物业管理方面的作用。做好住宅小区住户的基层工作，协助成立业主大会。强化社区居委会对小区业主委员会、物业服务的监督管理。

　　（十四）县教体局：负责小区内增设配置健身器材等工作。

　　（十五）县财政局：负责筹措落实住宅小区综合整治奖补资金，并加强监督检查。

　　（十六）县文广新局：负责指导和搞好“住宅小区综合整治暨物业规范化管理”活动及物业管理法规政策的宣传工作，把握正确的舆论导向。

　　（十七）县房产管理局：负责指导物业服务企业做好物业管理服务工作，对物业服务企业资质、物业招投标、专项维修资金和房屋质量保修金等工作进行监督管理。对物业管理区域内的下列违法违规行为进行受理：

　　1．对未取得物业服务企业资质证书从事物业管理的行为进行查处；

　　2．对擅自改变物业服务用房、公共建筑和共用设施设备用途的行为进行查处；

　　3．对物业企业擅自撤离物业管理区域、停止物业服务或未办理退出手续、未履行相应义务的行为进行查处；

　　4．对未按规定缴存物业质量保修金、挪用专项维修资金的行为进行查处；

　　5．对未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的行为进行查处；

　　6．对擅自处分属于业主的共用部位、共用设施设备所有权或者使用权的行为查处；

　　7．调解处理因上述问题引起的矛盾纠纷。

　　（十八）有关企业: 移动公司、联通公司、供电公司、自来水公司、创时能源有限公司、公用供热有限公司、瑞祥燃气有限公司等专业经营单位按照国务院《物业管理条例》和《山东省物业管理条例》的规定，接收专业经营设施设备，承担相关维修、养护责任；对物业管理区域内用电、用水、用热、用气报修进行受理和处理，提供收费信息查询，受理因上述问题引起的投诉、举报、建议。

　　六、保障措施

　　（一）加强组织领导。成立由县政府分管领导任组长、有关部门负责同志为成员的物业管理领导小组，统一安排部署、组织协调全面工作。县政府办公室、督考办要加大督查力度，对工作不主动、措施不落实、整治不到位的单位给予通报批评，并追究相关负责人的责任。

　　（二）落实责任主体。房地产企业开发的小区，由房地产开发企业负责整治。各单位自建的居住区，由原产权单位(开发建设单位)负责进行整治。产权单位(开发建设单位)因破产、注销又无管理单位的住宅区由县物业管理工作领导小组组织实施整治。居住小区供水、供电、供热等专业经营设施设备的整治，由各专业经营单位负责。

　　（三）建立进出机制。激发物业管理活力，提升物业管理水平。对管理不到位、服务行为不规范、业主满意度低、信誉差的现有物业管理公司进行清理、整顿；所有新建住宅小区都要通过招投标选聘物业服务公司，积极引进规范化、有实力的优秀物业管理公司入驻嘉祥，打造一批亮点，引领带动物业管理市场提高标准和档次。

　　（四）积极筹措资金。整治改造费用坚持“政府主导、政策扶持、市场运作”的原则多渠道筹措资金。住宅小区改造整治中，经有利害关系的业主同意，在规划许可的情况下，可以按照有关规定建设物业服务用房和一定比例的经营性用房。经营性用房用于出租经营，经营收益作为住宅小区维护管理费用的补充资金。供水、供电、供热等专业经营设施设备改造所需资金，由各专业经营单位按有关规定执行。住宅小区整治改造验收合格后，政府给予一定比例的奖补资金。

　　附：1、物业管理工作领导小组成员名单

　　2、住宅小区综合整治一览表

　　附件1： 物业管理工作领导小组成员名单

　　组 长：卞延军 县委常委、常务副县长

　　副组长：郝文民 县政府办公室副主任、法制办主任

　　赵 羽 县住房和城乡规划建设局局长

　　葛海明 县公安局副局长、执法局局长

　　李远航 嘉祥街道党工委书记

　　成 员：王志忠 县政法委副书记

　　孟凡新 县住建局副局长、房管局长

　　王遵祥 县公安局副局长

　　赵存胜 县城管执法局副局长

　　陈万银 县

财政局副局长

　　吴 震 县规划局副局长

　　高德成 园林环卫局副局长

　　陆志敏 县食品药品监督管理局党组成员、主任科员

　　崔保运 县环保局副局长

　　付吉运 县民政局副局长

　　宋巧云 县教体局副局长

　　王贵成 县质监局副局长

　　高德林 县文广新局副局长

　　孙 娟 县物价局副局长

　　刘 文 县工商局纪检组长

　　金庆志 县房管局副局长

　　夹书传 嘉祥街道纪工委书记

　　郭继海 县供电公司工会主席

　　史建军 县移动公司经理

　　汪 波 县联通公司副经理

　　赵志尚 县自来水公司经理

　　张振宇 嘉祥县瑞祥燃气有限公司业务经理

　　郭 泉 嘉祥县创时能源有限公司经理

　　高虹桥 济宁嘉祥公用供热有限公司经理

　　领导小组下设办公室，孟凡新兼任办公室主任，金庆志、赵存胜、夹书传兼任办公室副主任。

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篇2：济南市房产管理局建立物业管理制度通知

　　济南市住房保障和房产管理局关于建立物业管理有关制度的通知

　　济房政字[20**]70号

　　各县（市）区住房保障和房产管理部门，各物业服务企业：

　　为维护物业管理区域内的和谐、安全、稳定，建立全市物业管理行业及相关职能部门联动协调机制，及时妥善地处置安全隐患、矛盾纠纷，增强物业服务企业安全意识、履约意识和责任意识，合力提升全市物业管理服务水平，现将建立物业管理有关制度工作通知如下：

　　一、适用范围

　　全市已建成使用并实施物业服务的项目。

　　二、建立相关制度的工作内容

　　（一）物业管理重大事件报告制度。物业管理区域内发生下列情况之一的，物业服务企业、业主委员会应当及时报告物业所在地街道办事处，同时按照有关规定及时向相关行政主管部门、专业单位报告。

　　1.发生火灾、水患、爆炸或者自然灾害等造成人身伤亡或者危及建筑物安全；

　　2.建筑物及其附属设施设备发生安全隐患，且在8小时内难以排除，严重危及业主、使用人及建筑物安全；

　　3.物业服务人员擅自集体撤离建筑区划，造成物业服务中断，严重影响业主和使用人正常生活；

　　4.发生群体性事件或存在发生群体性事件隐患；

　　5.发生业主、使用人重大伤亡事件；

　　6.其他严重影响业主、使用人正常生活的事件。

　　（二）物业服务矛盾纠纷排查制度。物业服务矛盾纠纷，是指物业小区发生的与物业管理、物业服务密切相关的矛盾纠纷，包括：业主、物业使用人之间因行使物业（包括建筑物及附属的供电、供水、消防、燃气、环卫、视讯等配套设施设备，以及绿化、道路、公共空间等场地）所有权、使用权发生的矛盾纠纷；物业服务合同争议引发的矛盾纠纷；组织召开业主大会、业主委员会及业主大会、业主委员会自治管理中产生的矛盾纠纷；物业专项维修资金收缴、管理和使用中发生的矛盾纠纷；其他与物业管理、物业服务密切相关的矛盾纠纷。

　　各物业服务企业要充分发挥各项目所聘请的物业服务监督员的作用，严格执行日常排查制度，及时掌握小区物业管理矛盾纠纷状况，建立矛盾纠纷登记簿。对发现的矛盾纠纷，能处理的要立即进行处理；需要调解处理或涉及相关单位、部门的及时向物业所在地房管部门、街道办事处、社区居委会和相关行政主管部门、专业经营单位报告。

　　（三）安全隐患排查治理制度。为保障房屋设施设备正常运行，避免火灾、电梯坠落、高空坠物伤人等安全事故的发生，确保业主生命财产安全，物业服务企业应按照相关规定及时开展项目安全隐患排查治理工作，各项目均应确定一名人员为安全管理员，负责项目日常安全隐患的排查工作，督促项目建立健全各项安全生产制度并抓好落实。

　　要严格执行消防、电梯、供电线路等设施设备管理制度，对日常巡检和隐患排查中发现的安全隐患要及时制定维修计划和安全隐患应急处置措施，报业主委员会和相关职能部门，并在小区内公示。要定期检查小区公共场所，并在易发事故地点或存在安全隐患处设置明显的提示牌。通过多种途径向广大业主介绍房屋安全使用和消防方面的政策、常识，开展楼道及公共场所检查工作，对乱占消防通道等共用部位堆放杂物、停放车辆的业主，要协同业主委员会、居民委员会劝其改正，逾期不改正的，报区行政执法部门处理。定期组织消防演习，组织主业参与，提高广大业主安全防范意识和自我救助能力，提高物业企业应急处置能力。加强值班，做到24小时接听业主电话。

　　（四）积极配合新闻媒体采访报道工作制度。各物业服务企业和物业服务项目均应指定1－2人负责企业、项目宣传和相关政策解释工作，企业负责人和项目负责人为新闻报道工作的第一责任人。遇有媒体采访时，企业负责人和项目负责人应积极配合，耐心细致、实事求是、依法依规、全面客观地答复媒体提出的问题，及时、准确表达诉求，反映问题。

　　各物业服务企业在接受新闻媒体采访时，要及时向项目所在地房管部门报告。各县（市）区房管部门接到报告后应及时了解和掌握情况，必要时，各县（市）区房管部门应现场针对问题提出处理意见，进行政策解释。

　　三、工作要求

　　（一）强化属地管理。建立物业管理重大事件报告制度、物业服务矛盾纠纷排查制度、安全隐患排查治理制度和积极配合新闻媒体采访报道工作制度（以下简称“四项制度”）是市住房保障管理局为进一步

规范物业服务企业行为，减少矛盾纠纷，治理安全隐患，维护小区安全、安定、和谐，树立物业管理行业社会形象作出的重要决定。各县（市）区房管部门要高度重视，严密部署，按照属地管理的原则，组织本辖区内物业服务企业、物业服务项目落实好本通知要求，建立完善物业管理“四项制度”；要深入企业，深入物业服务项目现场指导，要注重发挥典型企业、典型项目的示范作用，总结经验，加以推广；要充分发挥好“四项制度”的作用，完善物业管理应急事件处理机制和矛盾纠纷协调机制，促进物业管理行业的健康发展。

　　（二）明确企业主体责任。物业管理“四项制度”是物业服务质量管理体系的重要组成部分，也是提高物业服务企业服务水平、保障设施设备安全运行、改善企业发展环境、降低经营风险的重要措施。各物业服务企业作为建立完善物业管理“四项制度”的责任主体，要切实按照本通知的要求和各县（市）区房管部门的工作部署，结合企业和项目的实际，建立物业管理“四项制度”，并抓好落实；要及时查找“四项制度”落实中存在的问题，不断完善；要把“四项制度”融入企业质量管理体系，融入企业日常服务和监督考核工作，促进各物业服务企业、各物业服务项目工作更加规范、有序。各物业服务企业、各物业服务项目“四项制度”建设工作应于20**年底前完成。

　　（三）加强监督检查。各县（市）区房管部门要及时调度辖区内各物业服务企业和物业服务项目“四项制度”建设工作进度，对进展缓慢的要靠上去指导督办，对逾期未完成的，要通报批评，并将其记入信用档案；要加强对“四项制度”运行情况的检查，对未落实到位或制度不完善的，要责令整改；要把“四项制度”建设情况纳入对企业的考核体系，与企业资质核定、项目创先评优和企业信用挂钩，确保“四项制度”在全行业的落实。

　　济南市住房保障和房产管理局

　　20**年10月30日

篇3：青岛市黄岛区进一步加强物业管理工作实施意见

　　青岛市黄岛区人民政府关于进一步加强物业管理工作的实施意见

　　青黄政发〔20**〕8号

　　各镇人民政府，各街道办事处，各园区管委，区政府各部门，区直各单位，驻区有关单位：

　　为进一步加强我区物业管理工作，提高物业管理服务水平，切实改善人民群众生产生活环境，推动城市建设和管理水平整体提高，根据国家、省和青岛市有关法律、法规，结合我区实际，制定本意见。

　　一、统一思想，充分认识加强物业管理工作的重要性

　　近年来，随着我区城市化进程不断加快，物业管理工作在社区建设和城市管理中的重要作用日渐突出。物业管理工作涵盖了从居民区到工业、商业、学校、医院、公益事业等各类物业项目管理。加强物业管理工作，有利于促进城市房地产的保值增值，使城市经济持续健康发展；有利于提高城市品位，不断改善市民的生活和工作环境；有利于增加就业岗位，维护社会秩序，营造良好的社会环境。各有关部门、单位要从落实***、践行群众路线、构建社会主义和谐社会的高度，充分认识加强物业管理工作的重要性，进一步统一思想，以改善环境、营造和谐社会、创建平安城市为目标，积极采取措施，全面加强物业管理工作，不断扩大物业服务覆盖面，及时化解管理领域的各类矛盾和问题，切实提高物业管理工作的整体水平。

　　二、理顺体制，建立健全住宅小区物业管理工作机制

　　按照“条块结合，属地管理、行业监督”的原则，进一步明确职责分工，构建区物业主管部门行业监督，各镇人民政府、街道办事处、园区管委和社区居委会具体落实，相关职能部门各司其职，业主委员会主动参与的工作体制，形成上下整体联动、社会齐抓共管的工作机制，共同推进物业管理工作。

　　（一）各镇人民政府、街道办事处和园区管委对辖区内的物业管理工作负总责。各镇人民政府、街道办事处和园区管委要切实加强领导，对物业工作负总责。镇村建设服务中心承担管理协调指导职能，具体负责本辖区物业管理工作的领导和组织协调工作，落实综合协调管理职责。负责指导监督物业企业开展规范服务并对评先树优工作进行初审；建立健全信访投诉机制，协调解决物业管理纠纷；负责指导、监督业主大会、业主委员会的成立、改选、换届和日常工作，对业主大会、业主委员会做出选聘、解聘物业服务公司和对物业服务公司退出服务行为进行监督；负责物管小区日常管理监督，落实小区长效管理机制；负责物业共用部位、共用设施设备维修资金的申请、使用的初审；协助公安、环保、城管等行政主管部门做好物业管理区域内的违法建设拆除、环境保护、治安防范和交通秩序管理等。

　　（二）各相关职能部门各司其职。区物业管理部门负责贯彻执行国家、省、市物业管理的有关规定，研究、制订行业管理制度和行业服务标准；负责全区物业服务行业的指导和监督；负责会同有关部门对物业管理企业经营活动进行监督检查；负责参与有关部门组织的物业小区的综合验收，监督物业的交接及物业管理委托协议的签订；负责组织对各镇人民政府、街道办事处和园区管委推进物业管理工作的检查考核；负责物业服务企业资质管理；负责组织物业从业人员的培训；依法查处物业管理工作中违法行为；负责落实各级《物业管理条例》规定的各项工作职责。价格主管部门会同物业主管部门负责全区物业服务收费的监督管理工作，物价部门负责查处物业服务企业违规收费行为。公安部门加大安全防范和管理力度，规范居民小区周边道路停车秩序，规范小区居民养犬行为。消防部门会同物业主管部门负责物业小区的消防安全检查、消防知识培训等管理工作。环保部门负责牵头依法处理小区内及周边的噪声、油烟、废气超标等扰民行为。工商部门严格经营管理，对利用住宅或车棚（库）作经营（办公）场所（凡业主委员会未出具住改商证明的），原则上不予核发营业执照，严格查处小区内不需前置审批的无照经营活动。质监部门负责电梯的检验检测、安全监察工作，监督物业服务企业委托专业公司进行电梯保养维护，保证电梯正常安全运行。城管部门负责查处和治理小区内违章搭建、非法设置户外广告、毁坏绿化以及装饰装修中擅自改变建筑物外立面等违法行为。环卫部门负责监督、参与小区环卫基础设施的规划、建设、验收工作，并监督环卫设施日常维护，负责生活垃圾的

清运。供水、供电、供气、通信等专业部门负责物业管理区域内相关设施的管理和维护。

　　（三）业主委员会主动参与物业小区管理。定期向业主大会报告物业管理实施情况；代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；及时了解业主及物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同，配合收缴物业服务费用；监督管理规约的实施；对物业服务企业违反合同约定的，由业主委员会按合同约定予以处理，双方有争议的，由镇人民政府、街道办事处、园区管委和社区居委会调解处理，调处不成的依法解决；履行业主大会赋予的其他职责。

　　三、强化措施，推进物业管理健康发展

　　（一）落实配置物业管理用房。新建住宅小区必须严格按照规定无偿配置、提供符合使用基本标准的物业管理用房。物业管理用房面积不低于项目总建筑面积的5‰，最低不少于100平方米，业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂，其建筑面积不低于20平方米。物业管理用房属于全体业主共有，开发建设单位、物业服务企业不得改变其用途。物业管理用房应设置在方便业主使用的地方，区规划部门要在规划审批中注明物业管理用房的位置和面积。

　　（二）落实前期物业管理。开发建设单位在办理商品房预售许可证时，应提供《前期物业服务合同》和《临时管理规约》，并按规定程序招聘符合资质的物业服务企业，进行前期物业管理。在房屋销售过程中，开发建设单位应将物业管理的内容写入购房合同。凡物业管理用房未按规定配足、公共维修资金未按规定缴纳、未落实前期物业管理的不得综合验收。

　　（三）规范专项维修资金管理。住宅专项维修资金属于业主所有，专项用于保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新改造，任何单位和个人不得挪作他用。根据国家和省有关规定，按照“专户储存、专款专用、所有权人决策、政府监督”的原则，完善监管机制，落实监管责任。

　　（四）规范新建小区竣工验收和移交。相关镇人民政府、街道办事处和园区管委物业管理机构共同参与有关部门组织的物业小区竣工验收、移交等相关环节的监督管理。物业竣工验收、移交应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则。建设单位应当按照国家相关规定和物业合同的约定，移交权属明确、资料完善、质量合格、功能完备、配套齐全的物业，并按规定及时向城建部门办理备案手续。

　　（五）加强物业服务企业监管。要依法加强物业服务企业的资质管理，完善物业管理招投标管理办法，健全物业主管部门和镇人民政府、街道办事处和园区管委参与监督管理的实施机制；镇人民政府、街道办事处、园区管委和社区居委会会同物业主管部门加强对物业服务企业服务质量的检查考评，建立健全企业诚信档案体系，落实奖惩措施；完善退出机制，对物业服务企业中途退出或终止服务的，应提前两个月向业主公示，同时监督其依法移交物管用房、剩余经费和相关资料，并做好备案登记。

　　（六）提升业主自治能力。业主、业主大会、业主委员会应依法维护在物业管理活动中的权利，充分履行义务、承担职责。所在镇人民政府、街道办事处和园区管委要高度重视，切实加强组织领导，规范业主自治组织建设，充分发挥社区居委会和基层党组织作用。要把好业主委员会程序关和人选关，符合条件的社区居委会成员可通过选举加入所属小区的业主委员会，加强业主委员会成员综合业务知识培训，提高依法履行职责能力。要健全民主管理监督机制，指导业主大会制定议事规则和管理规约，完善小区重大事项的公开公示制度。

　　业主不得违反法律、法规和管理规约，将住宅、车库或者其他附属设施改变为经营性用房。业主因特殊情况需要改变用房性质的，应当向业主委员会或者社区居民委员会提出书面申请，并经有利害关系的业主同意后，方可依法向有关部门办理相关手续。不得以损坏房屋承重结构等行为进行房屋装饰装修。不得违章搭建、私开门窗。不得侵占、损坏楼道、绿地。不得占用消防通道。不得随意堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物质等。

　　（七）实行物业管理联席会议制度。由区政府分管领导召集相关部门研究制订物业管理有关文件，分解目标任务，界定职责分工，决策重大问题，组织协调各单位共同做好物业管理工作。由镇人民政府、街道办事处和园区管委负责召集由社区居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表、专业经营单位和城管执法、物业管理等部门参加的物业管理联席会议，主要协调处理业主委员会和有关部门不依法履行职责的情况，物业服务企业在履行退出程序以及交接工作中出现的问题，物业管理区域内发生的突发事件，物业管理与社区管理的衔接和配合，需要协调的其他物业管理事项。

　　（八）加强对物业服务收费的监督和管理。物业服务收费是物业管理中的社会热点和矛盾焦点，价格主管部门和物业主管部门要加强对全区物业服务收费的监督管理工作。物业服务企业要严格按照《青岛市物价局物业服务收费管理办法》等有关法律法规执行，要遵循合理、公开以及收费与服务水平相适应的原则，加强价格自律，严格履行物业服务合同，服务标准与收费标准应当质价相符。尤其对实行市场调节价的物业收费，一定要做到适应法律法规正确，调价程序合法有效。决不允许擅自提价、违规提价、约定提价的现象出现，否则，价格主管部门将依据《价格法》、《价格违法行为处罚规定》等法律、法规，予以处罚。

　　四、落实保障措施，确保物业服务行业有序发展

　　（一）加强舆论宣传，营造良好氛围。新闻媒体和各相关单位要采取多种形式，大力宣传国务院《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》、《青岛市物业管理条例》等相关政策法规和规定，宣传物业管理工作的重要意义，坚持正面舆论引导，让广大市民和社会各界了解政策，强化物权意识，树立物业服务的商品消费观念，引导广大市民主动支持、参与物业管理活动，积极维护社区环境，支持和参与物业服务相关活动，及时缴纳物业服务费用，努力形成人人关心支持物业管理，“共建共管、团结和谐”的良好氛围。

　　（二）强化监督检查，明确责任考核

。各有关部门、镇人民政府、街道办事处、园区管委和社区居委会要全面建立物业管理工作目标责任制，抓好各项具体工作责任分解，确保社区物业管理组织领导到位，机构人员到位，推进措施到位。建立物业管理工作目标逐级考核制度，促进物业管理工作健康有序发展。区政府把住宅小区物业管理工作纳入城市管理工作，对各镇人民政府、街道办事处和园区管委物业管理年度工作情况进行考核。

　　（三）规范物业服务行为，切实履行职责。物业服务企业要依据服务合同，切实履行职责，提高服务质量，树立为业主服务的思想。要及时发现并制止物业小区内私搭乱建等违章建设，第一时间报告相关部门。对超出服务合同的事宜，要与业主委员会协商确定后实施。物业主管部门要加强对物业服务企业的监管，加强对物业服务企业服务质量的检查，建立诚信档案，规范其服务行为，认真评定物业服务企业的业绩和诚信程度，并依据有关规定作为资质评定和物业招投标的重要依据。在强化对物业服务企业考核的基础上，建立优胜劣汰新机制。对服务质量差、业主满意率低、造成恶劣影响的物业服务企业，要严肃处理，一年内不得参加投标活动，情节严重的要依法吊销其资质。物业服务企业擅自撤离物业管理区域、停止物业服务或者未办理退出手续、履行相应义务的，按照《山东省物业管理条例》第95条第2款规定，处以五万元以下罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销其资质证书。要建立健全物业服务项目经理制度，切实提高物业服务行业从业人员素质。要建立健全物业投诉处理责任机制，及时查处物业服务中的不规范行为。

　　（四）加大资金投入，营造环境优美、适合人居的物业小区。各镇人民政府、街道办事处和园区管委要加大资金投入，安排专项经费，制定整治计划，逐步对老旧小区进行整治改造。

　　本意见自公布之日起施行。

　　青岛市黄岛区人民政府

　　20**年3月11日

篇4：荣成市进一步加强市区物业管理工作意见

　　荣成市关于进一步加强市区物业管理工作的意见（20**）

　　荣成市人民政府关于进一步加强市区物业管理工作的意见

　　荣政发〔20**〕4号

　　经济开发区、石岛管理区、好运角旅游度假区管委会，各镇人民政府，各街道办事处，市政府各部门、单位：

　　为进一步加强和规范市区物业管理工作，提升城市管理水平，推进生态宜居幸福荣成建设，根据《中华人民共和国物权法》、《山东省物业管理条例》等法律法规有关规定，结合我市实际，现就具体事宜提出如下意见：

　　一、明确职责，建立物业管理分工协作机制

　　按照“条块结合、以块为主”和“经济开发区属地负责、街道办事处具体组织、社区居委会参与落实、市物业主管部门监督指导、相关部门密切配合”的原则,建立市、区、街道、社区 “三级管理、四级网络”的管理体制，形成职责明晰、分工明确、各负其责、齐抓共管的物业管理格局，共同做好市区物业管理和服务工作。

　　市政府成立市长任组长，分管副市长任副组长，经济开发区及房管、城建、财政、公安、城管、环保、物价、工商、民政、供水、供电、供热、供气、通信等单位主要负责人为成员的物业管理工作领导小组，负责物业管理工作的组织领导和督导检查，研究解决物业管理工作中出现的重要问题。领导小组办公室设在市房管局，具体负责物业管理工作的总体协调。

　　经济开发区要按照属地管理、分级负责的原则，加强对辖区物业管理工作的领导，建立健全长效机制，负责落实物业管理机构，建立区、街道、社区三级物业管理工作体系，抓好辖区内物业管理工作的部署检查、组织协调、监督考核，及时处理在物业管理中发生的重大矛盾纠纷和群发性、突发性事件，切实推进物业管理工作的健康发展。

　　街道办事处负责组织开展本辖区物业管理工作，对辖区物业管理工作进行监督和检查，参与物业服务行业的检查考评；会同市物业主管部门指导辖区内住宅小区业主委员会的成立、改选和换届工作，监督、协调业主大会和业主委员会的日常活动，参与物业管理项目有序交接，调解处理物业管理纠纷；组织开展老旧小区环境整治，并配合市城建部门做好老旧小区综合改造工作。

　　社区居委会负责本辖区物业管理工作落实，筹备召开业主大会、选举业主委员会，监督、规范业主大会、业主委员会和业主开展正常的自治工作，指导业主委员会选聘物业服务企业或建立自治性物业服务组织，协调处理小区业主委员会与物业服务企业关系，并对辖区内物业服务企业、物业项目经理考核提出初审意见；落实小区巡查责任，及时发现制止违法建设、违规出租储藏室及影响市容环境、乱搭乱建行为，并上报相关执法部门依法查处。

　　市房管局作为全市物业管理行政主管部门，负责做好国家、省、威海市物业管理有关法律法规和政策宣传，制订我市物业管理的有关政策措施，抓好全市物业管理工作的督导检查和物业服务企业的资质审查，组织物业服务行业的检查考评和人员培训，提升物业服务质量和水平，依法查处物业管理区域违规室内装饰装修和物业企业违法违规行为；指导街道办事处、社区居委会做好业主大会召开、业主委员会选举及业主自治工作。市城建局负责物业项目建筑工程质量监管；在项目设计审查时，将小区公共配套设施设备、物业管理用房纳入审查范围；监督开发建设单位向政府指定接收单位移交小区公共服务设施，向环卫、供水、供电、供气、供热等单位移交相关专业设施；牵头制定老旧住宅小区综合整治改造计划，并组织实施。市财政局负责根据老旧住宅小区改造和物业管理计划，将改造、补贴资金纳入财政预算，确保资金及时足额拨付到位。市城管执法局负责依法查处物业管理区域内违法建设、违反市容管理及毁坏绿化、乱堆乱放、违规养犬等影响居民生活环境的行为。市环保局负责依法查处物业管理区域内污染环境行为。市工商局负责依法查处物业管理区域内非法广告行为，做好相关经营项目的审批管理，依法查处物业区域内违规经营行为。市民政局要结合社区建设，协助做好物业管理工作。市物价局负责会同物业主管部门制定物业服务收费办法和标准，查处物业服务企业违规收费行为。市公安局负责对物业服务企业保安人员（公共秩序维护员）进行监管、培训，指导物业服务企业做好安全防范工作，依法查处物业管理区域内社会生活噪声污染、违规出租储藏室及违反治安管理规定行为。市消防大队负责依法监督指导物业服务企业履行消防安全职责，及时查处堵塞消防通道、破坏公共消防设施等违法行为。供水、供电、供热、供气、通信等专营单位负责做好物业管理区域内相关专营设施设备的建设和维护工作。

　　二、依法规范，加强新建住宅小区的物业管理

　　（一）加强前期物业管理。对新建住宅小区，开发建设单位要通过公开招投标或协议形式选聘物业服务企业，并将物业服务

合同报物业主管部门备案；未实施前期物业管理的，物业主管部门要依法查处。要健全物业管理退出机制，淘汰服务水平不高、管理差的物业服务企业；凡退出管理的物业服务企业，物业主管部门要配合街道办事处、社区居委会督促业主委员会对其退出物业服务项目后的业主共有经费进行审计，监督物业服务企业将物业管理用房和剩余经费、管理资料移交给业主委员会，未成立业主委员会的移交给所在街道办事处。

　　（二）严格配置社区和物业管理用房。按照《荣成市城市居住小区配套公共服务设施规划建设管理规定》，社区和物业管理用房与住宅建设项目同步规划设计、同步配套建设、同步交付使用，所有权分别属于辖区政府和全体业主，物业主管部门要予以登记备案，开发建设单位要按时移交，不得擅自处置、挪作他用，移交后分别由辖区政府和物业服务企业负责使用、维护。

　　（三）明确物业维修责任。新建物业交付前，开发建设单位要按照《山东省物业质量保修金管理办法》规定，一次性向物业主管部门交存物业质量保修金，并承担物业质量保修期内物业保修责任，不得将责任转嫁给物业服务企业或业主；对不履行保修责任的，物业主管部门要依法处罚。物业主管部门对物业质量保修金的交存、使用、管理和退还实施统一管理。物业质量保修期满后，物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，按程序规定申请住宅专项维修资金进行维修。住宅专项维修资金管理办法出台前，市财政要安排专项资金，用于严重影响群众生活的共用部位和设施设备的应急维修。

　　（四）认真做好业主自治工作。物业管理区域入住率达到50%后，街道办事处、社区居委会要组织业主成立业主大会，选举产生业主委员会，制定业主管理规约，充分发挥业主自治作用；物业主管部门要积极配合，依法做好指导、监督工作。业主大会、业主委员会要依法引导业主自主决定物业管理事项，解决物业管理纠纷，维护业主合法权益；要依法接受物业主管部门、街道办事处、社区居委会的指导和监督。业主委员会要严格执行业主大会作出的决议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同，依法督促业主、物业使用人缴纳物业服务费和住宅专项维修资金，加强对物业服务企业利用物业共用部位和公共房屋经营、出租的监管。

　　三、突出重点，切实加强老旧住宅小区综合治理

　　（一）加强老旧住宅小区物业管理。经济开发区要按照物业管理全覆盖工作要求，会同市物业主管部门采取专业物业服务企业合同制管理、原建房单位（售房单位）自行管理、社区组织管理、业主自营式管理等多种方式，因地制宜、分类实施现有老旧住宅小区的物业管理，20**年底实现市区物业基本服务全覆盖。对基础设施比较完善、居民生活水平比较高的旧住宅小区，积极引进专业化物业管理；对基础设施不健全、低收入人群集中的旧住宅小区，推行以社区居委会为管理主体、低收费基本服务的管理模式，落实以保洁、保绿、秩序维护、应急维修为主要内容的“四有”基础性管理服务，并经市物业主管、财政部门联合考核合格后，每年给予适当资金补贴；对规模较小的零散住宅小区或楼幢，可并入相邻小区，实施统一管理、差异化服务的物业管理服务。

　　（二）加快老旧住宅小区综合改造。市城建部门牵头组织有关部门、单位，针对市区旧住宅小区基础设施陈旧、排污管网老化、绿地退化严重、停车位不足、环卫设施陈旧或缺失等问题，制订综合整治改造规划和年度实施计划，并逐年推进实施。老旧住宅小区改造前，由所在街道办事处组织召开业主大会，成立业主委员会，承诺改造后实行物业管理，并报物业主管部门书面备案；改造方案要在广泛征求居民意见的基础上，通过各种形式公示，接受群众监督。供水、供电、供热、供气等单位要及时修复小区内损坏的相关公用设施和管道井。对涉及地下管线铺设的，由市城建部门牵头协调各施工单位共同制订铺设方案，明确时限标准，统一实施，避免反复破挖路面现象发生。

　　（三）规范住宅小区内经营项目及储藏室使用管理。住宅小区内不得开设练歌房、网吧等对业主居住环境有严重影响的经营项目。对已经批准的商贩摊位、网吧、小饭店、练歌房、金属加工等影响居民日常生活秩序、损害业主合法权益的经营项目，审批机关要坚决依法取缔。储藏室（草厦子）原则上不得改变使用性质；已改变使用性质的，要本着不影响居民生活的原则，由街道办事处、社区居委会负责进行清理整顿。对拒不整改的，要及时交由公安、城管执法、工商等部门依法查处，确保小区消防、治安、卫生、环保隐患及各类非法经营行为得到有效治理。

　　四、加强管理，不断提升物业服务水平

　　（一）加强物业服务企业监管考评。物业主管部门要加强对物业服务企业的日常监督检查，并与年度综合考评相结合，以业主满意度为主要标准，科学评定物业服务企业的服务业绩；要建立健全物业投诉责任机制，及时处理对物业服务企业的投诉，严肃查处物业服务中的不规范行为，切实保障业主合法权益。要结合日常检查、年终考评和投诉处理，建立物业服务企业信用档案记录，对管理规范、商业信誉好、服务质量优、业主评价高的物业服务企业，在资质评定、物业招投标中予以支持；对管理水平差、服务满意度低的物业服务企业，要责令整改，促其退出，实行优胜劣汰。

　　（二）严格物业服务企业资质管理。物业主管部门要严格物业服务企业资质审批，加强对物业服务企业履行服务合同情况、专职管理人员和技术人员从业资格等的监管。对实际条件已不符合资质等级要求的物业服务企业，物业主管部门要报上级部门撤销其资质证书。被撤销资质证书的物业服务企业以变更企业名称、变换法定代表人等方式变相申请资质等级核定的，物业主管部门不再予以批准。

　　（三）抓好物业服务行业从业人员培训。物业服务企业专业管理

人员必须按国家有关规定取得职业资格证书，持证上岗。物业主管部门要与职业教育部门、劳动技能培训机构建立长期合作机制，定期组织对物业服务行业从业人员培训，提高其整体素质。

　　（四）规范物业服务收费。物业服务企业要严格按照《荣成市住宅物业服务收费管理办法》规定，健全企业财务帐目，严格按标准收费，按规定项目进行费用开支，自觉接受物价、物业主管部门及业主的监督。要加强物业管理法律法规宣传，提高业主有偿取得物业服务的意识。对无故逾期不交的，业主委员会要依法督促催交；经督促仍不交纳的，由物业服务企业通过法律途径解决。

　　石岛管理区、好运角旅游度假区及相关镇参照本意见执行。

　　荣成市人民政府

　　20**年2月20日

篇5：乳山市进一步加强物业管理服务工作意见

　　乳山市关于进一步加强物业管理服务工作的意见(20**)

　　乳山市人民政府办公室关于进一步加强物业管理服务工作的意见

　　各镇人民政府，市政府各部门、单位，滨海新区、经济开发区、城区街道办事处，各市属国有企业：

　　为进一步加强和规范我市物业管理工作，理顺物业管理体制，提升物业服务水平，满足业主对物业管理的需求，促进社会和谐稳定，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》等法律、法规相关规定，结合我市实际，现就进一步加强物业管理工作提出如下意见。

　　一、指导思想

　　以提升人居环境质量、改善居民生活服务为目标，以理顺物业管理机制、激发物业服务活力为核心，本着“落实责任、服务市民”的原则，坚持新建小区与既有小区物业管理同步推进，社区环境整治与完善长效机制并重实施，着力化解物业管理服务中的矛盾和问题，切实理顺管理制度，转变政府职能，增强业主参与意识，扩大物业管理服务覆盖面，努力构建管理规范、服务优质、监管到位的物业管理服务体系。

　　二、体制理顺

　　遵循“条块结合、以块为主、属地管理、多方共管”的原则，落实行政监管和公共服务责任，充分发挥社区基层组织和业主自治组织作用，建立完善“市、区街、社区”三级管理服务体系，健全物业主管部门监督指导、区街具体组织、社区居委会协助落实、相关职能部门密切配合的物业管理服务新格局，形成上下联动、齐抓共管的工作机制，推动物业管理服务上水平、广覆盖、惠民生。

　　（一）成立市级物业管理领导机构。成立市物业管理服务工作领导小组，负责研究全市物业管理服务的重大事项，决策部署物业管理的重要工作，协调解决工作中的重点问题，制定出台物业相关的考核制度。领导小组下设办公室在市房管局，主要负责人兼任办公室主任。

　　（二）发挥区街物业管理主体作用。滨海新区、经济开发区管委和城区街道要探索组建物业服务管理队伍，落实专人负责，组织指导社区做好业主大会成立和业主委员会选举、换届等工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解处理物业管理纠纷，实施本辖区业主自治管理和弃管物业项目的管理工作，对本辖区物业服务企业进行定期考评，对物业服务企业的评先选优、资质审查提出意见。

　　（三）履行居委会物业管理基本职能。社区居民委员会负责协助本社区业主依法成立业主大会，参与业主委员会的首届选举和换届改选工作，指导监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理，协助所在区管委和街道开展社区管理服务中与物业管理有关的工作。

　　三、责任分工

　　各有关部门、单位要依照法律、法规、规章和有关管理规定，各司其职，密切配合，共同做好社区物业管理活动的监督管理及物业管理行政区域内的行政管理工作。

　　（一）住房保障和房产管理部门作为物业管理的行政主管部门，要积极宣传贯彻国家、省、市物业管理有关法律法规和政策，制定我市物业管理的有关政策措施，加强对滨海新区、经济开发区、城区街道、社区居委会物业管理业务的指导和监督，建立规范完善的物业监督管理体系和检查考核机制，抓好物业服务行业队伍培训，审核物业服务用房的配置情况，做好物业项目承接查验备案，落实物业服务招投标和收费公示制度，强化物业服务企业资质管理，做好物业质量保修金、前期物业启动资金的监管工作，推进物业服务行业诚信体系建设，协调处理物业管理重点纠纷案件，查处物业管理违法行为。

　　（二）公安部门按照《关于进一步深化流动人口服务管理及动态监控和巡访队伍建设的意见》中“300户以下的社区需配备保安队员3-5名，300户以上的社区每百户配备保安队员不少于1人”的标准要求，负责对物业服务企业保安人员（公共秩序维护员）进行验收、监管、培训，指导物业服务企业做好安全防范工作，负责查处赌博、利用迷信活动危害社会、饲养动物干扰他人正常生活、堵塞消防通道、破坏公共消防设施等违反治安管理规定的行为。

　　（三）消防部门负责依法监督指导物业服务企业履行消防安全职责，确保消防通道畅通，公共消防设施完好无损。

　　（四）城乡建设部门负责对物业项目建筑工程质量进行监管，在项目设计审查时，将小区公共配套设施设备、物业管理用房纳入审查范围，组织有关部门参与新建项目竣工验收，做好综合验收备案工作。

　　（五）规划部门负责将物业管理用房纳入建设项目规划审查范围，对未按规定要求规划建设物业管理用房的项目不予许可批准及建设工程竣工规划验收。

　　（六）行政执法部门负责依法查处严重违反规划管理进行建设的违法行为，依法查处违反市容管理及其他影响居民生活环境的行为。

　　（七）环保部门负责依法查处建筑噪声及污染环境等违法行为。

　　（八）物价部门负责会同市物业管理部门制定普通住宅前期物业服务收费标准，查处物业服务企业违规收费行为。

　　（九）工商部门负责依法查处非法广告行为，加强对物业管理区域内经营项目的审批管理。

　　（十）质监部门负责管理小区电梯等特种设备的安全监察工作。

　　（十一）供水、供电、供热、供气、通信等专营单位要认真做好物业管理区域内相关设施设备的建设、运营和维护工作。

　　四、工作重点

　　（一）规范前期物业管理。建设单位要按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。物业管理用房的所有权依法属于全体业主共有，任何单位和个人不得占有或者改作他用、买卖和抵押。规划部门要严格按照《乳山市城市居住小区配套公共服务设施建设管理规定》的要求，在建设工程规划许可证中标明物业管理用房的面积，并在批准的规划图纸中标注物业管理用房的具体位置。物业管理部门要依法对物业管理用房的配置情况进行验收，经验收合格的，由市住房保障和房产管理部门依法在房屋登记薄中予以记载备案；不合格的，城乡建设部门不予综合验收备案。要落实好前期物业招投标制度，实现前期物业服务市场的有序竞争、良性发展。开发企业要按照规定与物业服务企业办理物业承接验收手续，将物业图纸资料等移交给物业服务企业。物业服务企业承接物业时，要对物业共用部位、共用设施设备等有关事项进行查验，并做好登记。要落实物业质量保修金和前期物业启动资金制度，强化开发企业的相关责任，确保保修期内物业质量，保证实施前期物业服务相关问题得到及时解决。

　　（二）规范物业服务标准。按照高标准、专业化的要求，在滨海新区推行物业服务精细化管理，对城区街道、经济开发区部分具备条件的社区物业管理进行规范，实施物业服务管理试点建设，选择适当时机面上推广，构筑“服务贴心、安全放心、维修省心、环境舒心、和谐同心”的社区物业服务格局，不断提升优质物业覆盖率。同时，按照“阳光操作、公开评审”的原则，深入推行物业星级评比活动，开门征求居民对物业星级评比活动的意见，促进全区物业管理和服务水平加快提升，力争办成“人民满意物业”。

　　（三）规范业主自治行为。物业管理区域内达到法定条件后，滨海新区、经济开发区管委和城区街道要积极组织业主成立业主大会，选举产生业主委员会，制定业主管理规约，充分发挥业主自治作用；物业管理部门要积极配合，依法做好指导和监督工作。社区居委会要按照自治原则，组织居民进行自我教育、自我管理、自我服务、自我监督。业主大会、业主委员会要依法引导业主自主决定物业管理事项，解决物业管理纠纷，维护业主合法权益，同时依法接受物业管理部门、滨海新区、经济开发区、城区街道、社区居委会的指导和监督。业主委员会要严格执行业主大会作出的决议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同，依法督促业主、物业使用人缴纳物业服务费。要加强对物业服务企业利用物业共用部位和公共房屋经营、出租的监管。

　　（四）规范物业资质管理。市物业管理部门要建立健全物业服务企业资质的动态监管制度，将滨海新区、经济开发区及城区街道对所辖区域内物业服务企业的考评作为资质管理的重要依据。不具备申请资格或者不符合法定条件的物业服务企业，不予审批资质。对物业服务企业超越资质等级承接物业服务业务和物业服务企业出租、出借、转让资质证书等不法行为，依法进行查处。对实际条件已不符合资质等级要求的物业服务企业，撤销其资质证书。

　　（五）规范物业退出机制。物业服务合同解除或者终止后，物业管理部门、滨海新区、经济开发区、城区街道、社区居委会要督促、监督物业服务企业与业主委员会按照法律规定和合同约定办理退出手续，并履行相应的交接义务。业主委员会未成立的，有关权利和义务移交给所在区街和社区居委会。解除或者终止物业服务合同，物业服务企业应当依据合同履行必要的通知义务；合同未约定通知期限的，应按照《山东省物业管理条例》有关规定，提前六十日通知，否则不得擅自撤离物业管理区域或停止物业服务，擅自撤离物业管理区域、停止物业服务或者未办理退出手续、履行相应义务的，处以五万元以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销其资质证书。

　　五、管理机制

　　（一）建立物业属地管理考核机制。建立健全物业属地管理工作考核相关规定，强化对滨海新区、经济开发区、城区街道物业管理业务工作的监督、考核，建立规范完善的物业监督管理体系和检查考核机制，将考核情况作为评价群众工作的重要依据，纳入全市年度岗位目标责任制考核。

　　（二）建立物业行业信用考评机制。市物业管理部门要加强物业服务企业的年度综合考核，建立物业投诉处置机构，建立健全物业服务企业信用考评机制，并通过网络、报刊等方式向社会定期公布物业服务企业的信用信息及信用等级，实现信用信息资源共享，完善社会监督与服务。要建立物业服务企业信用考评激励机制，对管理规范、信誉良好、服务到位、评价较高的物业服务企业，要在资质评定、物业招投标中予以扶持；对服务水平差、业主满意度低的物业服务企业，要及时督促整改，实行优胜劣汰。

　　（三）建立老旧小区物业管理长效机制。要采取有效措施，加快老旧小区整治改造工作。对现有老旧住宅小区的物业管理，要因地制宜、分类实施，采取专业物业服务企业合同制管理、原建房单位（售房单位）自行管理、业主自营式管理等多种方式进行。基础设施比较完善、居民生活水平比较高的老旧住宅小区，要积极引进专业化物业服务企业，提升社区物业服务管理水平；基础设施不健全、低收入人群集中的老旧住宅小区，要以卫生保洁、秩序维护为主要内容，推行基本性物业服务，多方筹资进行改造，达到物业接收条件后纳入物业规范管理。

　　（四）建立联席会议制度。由滨海新区、经济开发区及城区

街道负责召集，社区居委会、公安派出所、物业公司、业主委员会或业主代表、专营单位和行政执法、物业管理等部门负责人参加，协调解决涉及物业管理的综合性问题和重大紧急问题。

　　本意见自20**年5月1日起执行，有效期至20**年4月30日。原有规定与本意见不一致的，按本意见执行。

　　乳山市人民政府办公室

　　20**年4月29日[山东 威海]