武汉市住宅共用部位共用设施设备维修基金管理实施办法

　　第一章　总则

　　第一条　为加强住宅共用部位共用设施设备维修基金的管理，维护住房产权人和使用人的共同利益，根据建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理实施办法》，省建设厅、财政厅《湖北省住宅共用部位共用设施设备维修基金管理实施细则》，《武汉市住宅区物业管理条例》的有关规定，制定本实施办法。

　　第二条　武汉市行政区域内的商品住宅和公有住宅出售后的共用部位、共用设施设备维修基金的管理，均适用本实施办法。

　　本办法所称的商品住宅包括经济适用住房。

　　本办法所称公有住宅是指在住房制度改革和拆迁安置中向个人出售的公有住宅。

　　第三条　本实施办法所称共用部位是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)，户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

　　共用设施设备是指住宅小区或单栋住宅内，建设费用已分摊进入住宅销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、沟道、池、阴井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

　　第四条　市房地产行政管理部门负责本市维修基金的监管工作。

　　区房地产行政管理部门按市房地产行政管理部门规定的分工，做好各自辖区内维修基金的管理工作。　财政部门按其职责对维修基金的管理与使用进行指导和监督。

　　第五条　商品住宅和公有住宅出售后都应建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金(以下简称(维修基金)。

　　维修基金的使用执行《物业管理企业

　　财务管理规定》(财政部财基字[1998]7号)，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。 　　第二章　维修基金的建立和管理

　　第六条　商品住宅销售时，购房者与售房单位应当签订有关维修基金的缴交约定，并在房屋交付使用时，由购房者按购房款2%的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主所有，不计入住宅销售收入。

　　开发建设单位移交住宅区时，按照住宅区总规模建安造价1.5%(配电梯的住宅楼按2.5%)的比例提取维修基金，该维修基金属全体业主共同所有。

　　第七条　公有住宅出售时，售房单位和购房者应按照下列标准缴交维修基金：

　　1)多层住宅(含住宅层数在7-9层不配电梯的住宅楼)由售房单位按售房款的20%提取，高层住宅(含中高层住宅楼)由售房单位按售房款的30%提取。

　　2)购房者按购房款2%的比例向售房单位缴交。售房单位代为收取的维修基金属全体业主所有，不计入售房收入

　　第八条　售房单位代收或提取的维修基金，应当在收到维修基金之日起十日内到房地产行政管理部门办理维修基金缴交登记，经房地产行政管理部门审核后，实行专户管理。

　　第九条　售房单位应在购房者办理房屋所有权证书时，出具维修基金存款证明，将代收、提取的维修基金全额解交给房地产行政管理部门代管，由房地产行政管理部门统一存入财政部门指定银行开设的维修基金专户。

　　第十条　维修基金必须以业主委员会或代管部门的名义在银行开设专户，按栋立帐，核算到业主。

　　第十一条　售房单位代收或提取的维修基金在解交房地产行政管理部门管理之前由售房单位代管。售房单位代管期间，只收不支。

　　房地产行政管理部门在接收维修基金之日起至移交业主委员会管理前，负责代管维修基金。

　　业主委员会成立后，应在三十日内向房地产行政管理部门申请办理维修基金移交手续，经房地产行政管理部门批准后，由同级财政部门核准并通知银行划拨资金。

　　第十二条　收取维修基金的单位和部门应使用省财政厅统一印制的"维修基金专用收据"。

　　第十三条　维修基金自存入维修基金专户之日起按规定计息。维修基金利息应转作维修基金。

　　第十四条　房地产行政管理部门在代管维修基金期间发生的业务费用，应编报预算，经财政部门审批后，从代管的维修基金中列支(控制在代管维修基金利息收入额度内)。

　　第十五条　业主委员会可将维修基金委托物业管理单位代管。管理单位应每6个月公布一次维修基金收支情况，并接受有关部门、业主委员会的检查与监督和业主的查询。

　　第十六条　物业管理单位与业主委员会终止、解除物业管理服务合同时，应向业主委员会办理维修基金移交手续。并于十日内，报房地产行政管理部门备案。

　　第十七条　维修基金财务预决算管理制度以及业主的查询和对帐制度等由市财政部门和房地产行政管理部门另行制定。

　　第三章　维修基金的使用

　　第十八条　商品住宅维修基金的使用，成立业主委员会的由物业管理单位提出使用

　　计划，经业主委员会批准后，报房地产行政管理部门备案，按照高效节俭的原则使用。

　　未成立业主委员会的，维修基金在房地产行政管理部门代管期间，维修基金的使用由物业管理单位提出维修使用计划，经相关业主同意，报房地产行政管理部门审批，经同级财政部门核准并通知银行划拨资金。

　　第十九条　公有住宅售后维修基金的使用，成立业主委员会，由物业管理单位会同售房单位和业主委员会提出使用计划，经业主委员会审定后使用，报房地产行政管理部门备案。

　　未成立业主委员会的，维修基金在房地产行政管理部门代管期间，维修基金的使用由物业管理单位提出使用计划，经售房单位和相关业主同意，报房地产行政管理部门审批，经同级财政部门核准并通知银行划拨资金。

　　第二十条　物业管理单位应将经业主委员会、公有住宅售房单位审查同意的年度维修基金使用决算，报房地产行政管理部门和财政部门备案。

　　第二十一条　各经办维修基金的银行，应严格按照规定程序办理维修基金缴存、预支、结付手续，未经批准，不得办理资金划拨。

　　第二十二条　住宅区或单栋住宅内未出售的住宅，其共用部位、共用设施设备的维修养护、更新的费用由住宅产权人按建筑面积分摊。

　　第二十三条　维修基金闲置时，经业主委员会同意，除可用于购买国债外，严禁挪作他用。

　　第二十四条　维修基金不够支付维修工程款时，差额部分由物业管理单位提出分摊方案，经业主委员会审核同意，报房地产行政管理部门备案，分别由全体业主、整栋房屋全体业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例缴纳。

　　业主的维修基金余额低于政府指导标准规定的下限年缴纳额时，由业主按业主大会审议通过的标准按月缴交。

　　第二十五条　业主依法转让住宅后，原业主缴纳的维修基金不予清退，由原业主与受让人协商清算后，向物业管理单位提出申请，办理帐户变更手续。

　　第二十六条　因房屋拆迁或其他原因造成住宅灭失的，维修基金代管单位应分别将公有住宅售房单位和业主的维修基金帐面余额退还所有人。

　　第四章　罚则

　　第二十七条　售房单位未按照本办法提取维修基金的，财政部门和房地产行政管理部门应当责令限期补提维修基金本息;逾期仍不足额提取的，按照应当提取的维修基金的数额处以自应提取之日起每日万分之三的罚款。

　　第二十八条　售房单位未经批准动用、挪用维修基金的，房地产行政管理部门应责令限期改正;造成损失的责令赔偿，处以2000元以上20000元以下罚款。

　　第二十九条　物业管理单位有下列行为之一的，房地产行政管理部门应责令其限期改正，处以1000元以上3000元以下罚款;造成经济损失的，承担赔偿责任，处以2000元以上20000元以下罚款;情节严重的，降低资质等级或吊销资质证书。

　　1、擅自挪用维修基金的;

　　2、未定期公布维修基金收支情况的;

　　3、拒绝接受业主委员会监督与检查和业主查询的;

　　4、因维修质量等问题造成经济损失的。

　　第三十条　业主

　　委员会改变维修基金用途的，房地产行政管理部门应责令其改正;造成业主损失的，有关责任人负赔偿责任，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 　　第三十一条　业主、售房单位、物业管理单位之间就维修基金发生争议的，当事人可以协商解决可以向房地产主管部门申请调解，也可以依法申请仲裁或者向人民法院提出诉讼。

　　第三十二条　房地产行政管理部门和财政部门工作人员应当认真执行本实施办法;玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由所在单位或者上级行政管理部门给予行政处分;给业主造成损失的，应依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第五章　附则

　　第三十三条　本实施办法发布前已办理了房屋所有权证书的商品住宅和已售公有住宅，维修基金的缴交和提取按下列规定办理：

　　1)业主未按本办法规定缴交维修基金的，维修基金缴交标准由物业管理单位会同业主委员会依照政府指导标准提出缴交方案(政府指导标准另定)，经业主大会审议通过后执行。业主应按月缴交，存入业主委员会维修基金专户。

　　2)公有住宅售房单位未按本办法规定提取维修基金的，由售房单位参照本办法执行。

　　第三十四条　非住宅商品房维修基金的建立、管理，可参照本实施办法执行。

　　第三十五条　本实施办法由市房地局负责解释。

　　第三十六条　本实施办法自发布之日起施行。原有关维修基金的政策和规定，凡与本实施办法不一致的，应以本实施办法为准。

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篇2：天津市商品住宅维修基金使用办法(2005年)

　　津房物管〔20**〕274号

　　二○○五年六月二十九日

　　第一章 总 则

　　第一条 为了加强商品住宅维修基金的管理,维护业主的合法权益,保障住宅共用部位、共用设施设备正常使用,根据《天津市物业管理条例》、《天津市商品住宅维修基金管理办法》等有关规定,制定本办法。

　　第二条 凡本市行政区域内按照有关规定统一归集并存入市维修基金专户的商品住宅维修基金使用适用本办法。

　　第三条 天津市房地产管理局物业管理中心负责对全市维修基金的使用进行监督管理。区县房地产管理局负责对本辖区内物业项目维修基金的使用进行指导监督。

　　第四条 维修基金的使用应当坚持业主集体决策、企业操作、设立专户、核算到套、业主监督的原则,做到公开、公平、安全使用。

　　第五条 维修基金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新改造,不得挪作他用。

　　业主应当增强住宅共用部位、共用设施设备维修、养护责任。物业管理企业应当按照物业管理服务合同的约定,加强对住宅共用部位、共用设施设备的日常维修、养护和管理,最大限度延长物业使用寿命。维修基金应当按照实事求是、量入为出的原则合理使用。

　　共用部位、共用设施设备因专业服务部门施工造成损坏或者属于人为损坏的,应当及时恢复原状,其维修费用由责任人承担。

　　第二章 使用范围

　　第六条 房屋共用部位大修工程范围:

　　(一)房屋主体结构部位,包括基础、墙体、柱、梁、楼板、屋顶等,因损坏影响住用安全,需要拆换加固的。

　　(二)整幢楼屋面因损坏影响正常使用,需要重做防水或者保温层的。

　　(三)外檐面层脱落、保温层损坏达到整幢楼外檐面积30%以上,影响安全和正常使用,需要修缮的。

　　(四)整栋门共用部位楼地面面层、门窗及楼梯扶手因破损影响正常使用,需要修缮的。

　　第七条 共用设施设备大修、更新改造工程范围:

　　(一)物业管理区域内路面破损50%以上,影响安全和正常使用,需要整体修复的。

　　(二)整栋门排水管道老化、损坏,需要更新改造的。

　　(三)整体更新改造消防控制系统或者更换、维修主要部件,一次性费用超过原造价20%的工程。

　　(四)整体更新电梯或者更换、维修主要部件[[,一次性费用超过电梯原造价20%的工程。

　　(五)二次供水、排水及消防水泵因损坏影响安全和使用,需要更新改造的。

　　(六)小区围墙或者大门因损坏影响安全和使用,需要整体修缮、更新的。

　　第八条 专业服务部门按照有关规定,负责对物业管理区域内的相关管线和设施设备进行维修,并承担相关费用。与专业服务部门有约定的,从其约定。

　　第三章 使用程序

　　第九条 物业管理企业应当按照维修基金使用范围,根据房屋现状以及业主会或者相关业主的意见,制定大修、更新改造方案。大修、更新改造方案包括:

　　(一)大修、更新改造内容;

　　(二)工程预算;

　　(三)涉及户数及按户分摊费用;

　　(四)维修基金缴存余额;

　　(五)大修、更新改造组织方式。

　　维修基金缴存余额应当由物业管理企业持业主会证明到缴存银行查询,缴存银行应当出具维修基金缴存余额明细证明。

　　第十条 维修基金缴存余额不足的,业主应当补交。物业管理企业在使用专户开立后,将收齐的维修费用差额一次性存入维修基金使用专户。

　　第十一条 物业管理区域内共用设施设备维修,涉及全体业主利益的,应当由业主会决策;整幢住宅或者每个栋门共用部位、共用设施设备维修,涉及部分业主利益的,应当由相关受益业主集体决策。

　　业主委员会应当在物业管理企业的协助下通过召开会议或者按户走访等形式对大修、更新改造方案进行书面确认(附件1)。大修、更新改造方案应当征得所持投票权三分之二以上的业主书面同意。

　　经业主书面确认的大修::、更新改造方案应当在物业管理区域内进行公示(附件2),公示期7天。业主对公示内容有疑义的,业主委员会或者物业管理企业应当认真做好解释工作。

　　第十二条 物业管理企业到项目所在地的区县房地产管理局提出维修基金使用申请,填写《商品住宅维修基金使用申请登记表》(附件3),并提交下列材料:

　　(一)大修、更新改造方案;

　　(二)业主会或者相关业主书面确认证明原件及复印件(附件4);

　　(三)公示情况照片及大修、更新改造方案公示证明(附件5)。

　　第十三条 区县房地产管理局受理申请后,要件齐全的应当在接件后3个工作日内出具《商品住宅维修基金使用备案证明》(附件6)。

　　提交申请要件不齐全的,当场一次告知需要补正的全部内容,并出具补正告知单(附件7)。

　　第十四条 物业管理企业应当采取公开招标或者邀请招标方式选择专业施工企业。

　　物业管理企业无能力组织招标的,可以委托天津市物业管理招投标服务中心组织招标,委托招标费用计入大修、更新改造成本。

　　第十五条 物业管理企业应当与中标的施工企业签订工程施工合同。合同主要包括:承包方式、工程内容、工程范围、施工期限、工程造价、工程质量、结算方式、保修期限和法律责任等内容。

　　第十六条 市物业管理中心凭《商品住宅维修基金使用备案证明》、业主会或者相关业主书面确认证明原件和工程施工合同,出具《商品住宅维修基金使用专户开户通知书》(附件8)。

　　物业管理企业持开户通知书到维修基金缴存银行开立维修基金使用专户。开户银行应当在开户当日通知市物业管理中心。

　　市物业管理中心3个工作日内,将合同中工程造价的70%资金划拨到维修基金使用专户,并按照工程进度控制定向分期拨付。

　　第十七条 工程竣工后,

　　施工企业应当提供完整的竣工资料。物业管理企业应当组织施工企业及工程监理单位对工程进行验收,并签署验收合格文件。

　　工程验收合格的,物业管理企业应当将费用清单、发票及验收合格文件告知业主委员会。业主委员会主任、副主任阅后签章。

　　第十八条 物业管理企业应当按照决算费用作出《大修、更新改造工程费用决算分摊清册》(附件9),并在物业管理区域内进行公示,公示期7天。业主对公示内容有疑义的,业主委员会或者物业管理企业应当认真做好解释工作。

　　《大修、更新改造工程费用决算分摊清册》公示后,物业管理企业应当按户出具《大修、更新改造工程费用决算分摊凭证》(附件10)。

　　第十九条 决算费用未超过大修、更新改造方案工程造价或者在约定范围内的,物业管理企业到市物业管理中心办理工程尾款核拨手续,并提交下列材料:

　　(一)公示后的分摊清册;

　　(二)公示情况照片及大修、更新改造工程费用决算分摊清册公示证明(附件11);

　　(三)发票及费用清单复印件;

　　(四)验收合格文件。

　　市物业管理中心应当在5个工作日内,将工程尾款划拨到维修基金使用专户,并按照分摊清册从相关业主的个人维修基金明细账中核减。

　　第二十条 维修基金使用后,市物业管理中心应当将《商品住宅维修基金使用备案证明》、业主会或者相关业主书面确认证明原件、工程施工合同、《大修、更新改造工程费用决算分摊清册》、大修、更新改造工程费用决算分摊清册公示证明、维修费用发票复印件及验收合格文件按物业项目立卷存档。

　　区县房地产管理局应当将《商品住宅维修基金使用申请登记表》、大修、更新改造方案、业主会或者相关业主书面确认证明复印件、公示情况照片及大修、更新改造方案公示证明按物业项目立卷存档。

　　物业管理企业应当将大修、更新改造方案、业主会或者相关业主书面确认明细表复印件、工程施工合同、维修费用发票复印件、验收合格文件及大修、更新改造工程费用决算分摊凭证存根按物业项目立卷存档。

　　第四章 服务监督

　　第二十一条 房屋主体结构因损坏影响住用安全的,经业主会或者相关业主申请,房屋安全鉴定机构对房屋主体结构进行安全鉴定,鉴定费用计入大修、更新改造成本。

　　第二十二条 房屋大修工程,业主会应当委托物业管理企业聘请监理单位实施房屋修缮工程质量监理,费用计入大修、更新改造成本。

　　第二十三条 业主对大修、更新改造费用有疑义的,物业管理企业应当负责解释,仍有疑义的可以委托专业中介机构进行复核,委托费用由委托人支付。

　　第二十四条 在施工过程中,业主、房屋使用人及相邻人应当给予配合,不得阻挠正常施工。业主委员会应当做好解释、协调工作。

　　因工程施工不可避免造成业主房屋自用部位装修损坏的,应当修复或者给予合理补偿,费用计入大修、更新改造成本。

　　第二十五条 在施工过程中,施工企业应当文明施工,减少噪音,防止污染。物业管理企业应

　　当对工程的工期、质量进行监督,对违反施工操作规程及扰民行为及时制止。

　　第二十六条 业主委员会应当对施工全过程进行监督。有疑义的,业主委员会应当及时向物业管理企业反映,确有问题的,物业管理企业应当尽快与施工企业协商、解决。

　　第五章 附 则

　　第二十七条 无物业管理企业管理的,业主委员会应当在区县房地产管理局的指导下,委托相关专业部门参照本办法申请使用维修基金,并支付委托费用。

　　第二十八条 未成立业主会的,应当在区县物业管理行政主管部门和街道办事处的指导下,由社区居民委员会组织召开业主会会议,成立业主委员会后,方可按照本办法申请使用维修基金。

　　第二十九条 本办法自20**年7月1日起施行。

　　附件:

　　1.《大修、更新改造方案书面确认明细表》

　　2.《维修基金使用公示内容》

　　3.《商品住宅维修基金使用申请登记表》

　　4.《业主会或者相关业主书面确认证明》

　　5.《大修、更新改造方案公示证明》

　　6.《商品住宅维修基金使用备案证明》

　　7.《补正告知单》

　　8.《商品住宅维修基金使用专户开户通知书》

　　9.《大修、更新改造工程费用决算分摊清册》

　　10.《大修、更新改造工程费用决算分摊凭证》

　　11.《大修、更新改造工程费用决算分摊清册公示证明》

篇3：北京市关于代收新建商品住宅维修基金有关问题的通知(1999)

　　京房地物字[1999]第1341号

　　各区、县房地局：

　　现就执行《关于归集住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知》(京房地物字[1999]088号)的有关问题通知如下：

　　一、凡1999年1月1日以后签订房屋买卖合同的新建商品住宅(包括经济适用住房、及与住宅结构相连的非住宅等)的购房者，在办理立契

　　过户手续前，应按房屋买合同上标明的购房款的2%交纳商品住宅维修基金。

　　售房单位将其商品住宅转为租赁、经营或自用的，也应按本通知规定交纳维修基金。

　　二、商品住宅维修基金由市和区县小区办代收。在区县房屋交易管理部门办理立契过户手续的购房者，其维修基金由各区县小区办代收;

　　在市房屋交易管理部门加仑量立契过户手续的购房者，其维修基金由市小区办代收。

　　市、区县小区办在代收维修基金时，须向购房者开具市财政局统一监制的"北京市住宅维修基金专用收据"，并在收取维修基金之日起三个

　　工作日内将其转入市房地局指定银行的维修基金专用账户。

　　三、交易管理部门应在审核查收小区办开具的"北京市住宅维修基金专用收据"后，方可为购房者办理立契过户手续。

　　四、1999年1月1日以后签订商品住宅房屋买卖合同、已经办理完立契过户手续但未交纳维修基金的购房者，应到市小区办办理补交手续并

　　由小区办为其开具“北京市住宅维修基金专用收据”。

　　各区县房地局权属登记部门应查验购房者的“北京市住宅维修基金专用收据”后，方可为其办理权属登记手续。

　　五、各区县房地局应加强对维修基金代收工作的领导和管理，直辖市交易管理部门和小区办的工作关系，创造必要的工作条件，保证维修

　　基金代收工作顺利进行。

　　一九九九年十二月二十九日