深圳市业主管理委员会规则（试行）

　　深圳市业主管理委员会规则(试行)

　　第一章　对业主管理委员会的管理

　　一、各区住宅局(龙岗区为建设局)作为各辖区业主管理委员会的业务主管部门，(以下简称"区主管部门")承担对辖区内各住宅区、工业区、大厦 业主管理委员会(以下简称"管委会")的日常管理、指导、监督、检查与考核工作，协调管委会与物业管理单位的关系，提高管委会的运作水平。

　　二、各区主管部门应经常检查考核各管委会的运作情况，定期组织各管委会人员学习物业管理法规政策和业务知识;及时派员出席或主持业主大会或 管委会的重要会议;纠正或撤销业主大会或管委会作出的不符合法规政策的决议、决定;对运作管理混乱、严重影响工作或侵害多数业主权益的管委会，应当及时主 持改组或重新组织选举。

　　三、各管委会应主动向各区主管部门请示汇报工作，重要会议应请市、区主管部门派员出席或主持，定期组织学习，提高人员素质和管理水平。

　　第二章　业主管理委员会工作要点

　　一、管委会是代表物业管理区域内全体业主物业权益的会团体和物业管理监督组织，其合法权益受国家法律保护，一切活动均应遵守有关社团管理和物业管理法规政策。

　　二、管委会与物业管理单位之间是平等的民事主体关系，其权利义务由委托合同和有关物业管理法规政策确定。

　　三、管委会应当建立健全各项工作制度和内部管理制度，并将所订制度报区主管部门备案。

　　四、管委会不设专门编制，不设财务，不从事任何具体经营活动，不具体经营管理及维护任何物业及设施设备;管委人员不领取固定工资;政府福利 房、微利房住宅区、大厦的管委会不设专职主任和专职执行秘书，人员津贴标准应低于商品房住宅区、大厦;管委会的办公费用(含人员津贴)由管委会年初提出计 划，经与物业管理单位协商后由业主大会通过，并列入管理费项目，由双方共同公布帐目，接受全体业主的监督和质询。

　　五、管委会的办公费用(包括办公费、电话费、人员津贴、水电费、旅差费、会议费、有关活动费用等)，原则上按所管理房屋套数每套每年5-8元的标准使用。

　　六、管委会人员专用办公用房从物业管理单位使用的管理用房中划分，按正式委员人数每人平均3-5平方米;较大型会议和业主大会场地可由物业管 理单位提供。开发建设单位按《条例》及其实施细则提供的商业用房和管理用房(含管委会专用办公用房)不得以任何方式转让，抵押，或出租借用给物业管理单位 以外的任何单位或个人。管委会与物业管理单位因办公费用和专用办公用房协商不一致的，由区主管部门核定。

　　七、计算业主投票份额或开发建设单位提供给管委会的管理用房时，非住宅用房按每100平方米建筑面积折为一票或一套，100平方米以下每份房地产证书为一票或一套。

　　八、涉及到小区的管理体制(如综合管理)、公用配套设施产权与管理、收益及广大业主利益的重大事项等，由由管委会与管理单位共同出面，向有关方面交涉解决。

　　九、管委会既要代表业主合法物业权益，又要考虑到历史和客观事实，实事求是解决问题，尤其是对一些老住宅区和商业楼宇。管委会与物业管理单位人员之间，应当相互尊重和理解，共同管好物业。

　　十、对管委会成立之前物业管理单位已形成的固定资产，或用管理服务费总收人以外的经费购置的资产，不列入业主共有资产。上述资产用于为业主服务时，其费用和折旧，应列入物业管理支出费用。

　　十一、管委会在接管物业时，应当要求开发建设单位和原物业管理单位对辖区内的共有资产、管理费结余、公共收益项目等，进行具体详细明确的划分 和交割，并签订接管协议;有权要求开发建设单位提供红线图、规划设计文件、施工验收资料等。公用配套设施设备和共有资产、公共收益等一时难以全部划分和交 割的，管委会可以先部分接管，并要求有关单位和部门限期划分和交割。

　　十二、管理服务费和维修基金应由物业管理单位依据市物业管理主管部门发布的指导标准(包括收费标准和管理标准)和实际管理支出，提出每年的 收支预算，交管委会审议后，提交业主大会通过实施，管委会应当督促业主按时交费。管委会如不同意管理公司的收支预算，可请区主管部门核定，也可请审计部门 对年终结算报告和帐目进行审计;所发生的费用单独列人管理费帐目并向业主公布。

　　十三、关于尚未实行抄表到户的水、电、气费、

　　管委会有权代表全体业主与有关部门交涉，要求按市政府规定抄表收费到户，取消中间层收费;开发 建设单位和物业管理单位应当积极配合，办理向有关部门移交手续。由于客观原因暂不能实行抄表到户的二次供电供水的住宅区、工业区或大厦，管委会应当认真审 查水电费实际收支成本，将审查结果向业主公告，并督促业主按实际发生成本交费。审查水电费收支成本时应注意:线路损耗和设备损耗摊入每吨或每度水电量;人 工费、公用部位水电费、设备维修保养费用等摊入管理费成本，不重复分摊或收取。 　　十四、对于税务、工商等部门收取的有关税、费，以及物业管理单位按资质等级收取的利润，应当列入管理费成本，并向全体业主告知。

　　十五、管委会公章由执行秘书负责管理，并按公章管理制度使用;涉及重要事项需使用公章时，应由多数委员签字认可;凡违章使用公章，造成经济损失或严重不良影响的，由市、区主管部门严肃查处，并由责任人承担全部经济责任及相关责任。

　　十六、管委会委员及执行秘书的停任、任免、撤换、增减，须经管委会会议或市、区主管部门决定，并由下次业主大会确认;管委会的以上决议、决定 及其他有关物业管理重大事明的决议、决定，应当及时报送区主管部门备案，并向全体业虽和非业主使用人公告;重要会议应当报请市、区主管部门派员出席并指导 工作。

　　十七、管委会应当教育并督促全体业主及非业主使用人遵守物业管理法规政策，服从管理单位的正当管理，按时交纳管理服务费、房屋本体维修基金 等有关费用，及时维护公共物业，对危害公共安全或影响房屋外观的设施设备及现象(如室外空调架、防盗网、外墙犭水渗水、违章搭建占用、天面及毗连部位渗漏 水等)，应及时督促维修整治，或组织强制维修整改。

　　十八、广大业主和物业管理单位有权监督管委会的工作，对管委会及其人员的违法违规行为，应及时劝告和制止，并报市、区主管部门查处。

　　十九、管委会委员或执行秘书不遵守物业管理法规政策l和管委会章程、决议、制度，经教育拒不改正，或造成严重不良影响的，由管委会决定，或由市、区主管部门责令停任、罢免或撤换，报下次业主大会确认，造成经济损失的还应承担经济责任。

　　第三章　业主管理委员会章程

　　一　总则

　　第一条　名称与办公地点

　　名称:____________业主管理委员会(以下简称"本会")

　　办公地点:______________________________

　　第二条　本会是根据中华人民共和国及本市物业管理法:规政策的有关规定，经政府批准成立的代表本区或大厦(以下简称"本物业")，全体业主合法权益的社会团体，本会的一切合法权益受国家法律保护。本章程所称业主是指房地产所有权人。

　　第三条　本会接受市、区物业管理主管部门的管理指导、监督检查与考核，执行《深圳市业主管理委员会规则(试行)》。

　　第四条　业主大会是由全体业主组成，决定本物业重大管理事项的业主自治及物业管理监督组织。本会是业主大会的执行机构。

　　第五条　本会宗旨:代表本物业全体业主的合法权益，实行业主自治与专业化管理服务相结合的体制，保障物业的安全与合理使用，贯彻执行物业管理法规政策，创造整洁、优美、安全，舒适、文明的环境。

　　第六条　本会不设专门编制、不设财务、不从事除与物业管理公司按规定签订物业管理合同以外的任何具体经营管理活动。

　　二　业主管理委员会的组织及职责

　　第七条本会由业主大会选举产生。

　　第一届业主管理委员会:由区物业管理主管部门会同开发建设单位或物业管理单位、业主代表组成筹委会，筹委会推荐本会候选人名单，提交第一次业 主大会选举产生;未参加筹委会的拥有百分之十以上投票权的业主，可以推荐一至二名候选人;十名以上有投票权的业主，可以联名推荐一名候选人。

　　第八条本会设委员______名，其中主任一名，副主任______名，本会主任、副主任在本会的全体委员中选举产生。本会聘任执行秘书一名，负责处理本会日常事务。执行秘书可以是，也可以不是本会委员。

　　如聘任非本物业业主担任执行秘书的，须由有本市常住户口并有担保能力的公民为其经济担保人。

　　本会主任、执行秘书为专职或兼职。

　　第九条　本会权利

　　1、召集和主持业主大会;

　　2、采用招标或其他方式，聘请物业管理单位对本物业进行物业管理，并与其签订物业管理合同。

　　3、与物业管理单位议定管理服务费、房屋本体维修基金l等费用的收取标准及使用办法;

　　4、与物业管理单位议定年度管理计划，年度费用概预算、决算报告;

　　5、检查监督物业管理单位的物业管理工作;

　　6、修订业主公约、本会章程，但须提前报区物业管理主管部门提前核准并经业主大会通过。

　　第十条　本会义务

　　l、筹备业主大会并叫大会报告工作;

　　2、执行业主大会通过的各项决议;

　　3、贯彻执行并督促业主遵守物业管理及其它有关法律、政策规定，对住户开展多种形式的宣传教育;

　　4、保障本物业各项管理目标的实现;

　　5、执行市、区物业管理主管部门对本物业的管理事项及E本会工作提出的指令和要求;

　　6、本会作出的决定，不得违反法律、法规、政策规定，不得违反业主代表大会的决定，不得损害业主公共利益。

　　第十一条　本会召集业主大会可采取会议或书面征求意见等形式。

　　第十二条　下列人员经本会决定可获得适当津贴;

　　1、本会主任;

　　2、本会副主任;

　　3、本会执行秘书;

　　4、本会同意的其他人士。

　　三　业主管理委员会会议

　　第十三条　管委会会议至少每三个月召开一次。有三分之一以上委员提议或主任、副主任认为有必要并书面呈述时，可召开特别会议。管委会会议必须 有超过半数委员出席;表决事项时，如赞成和反对意见票数相等时，管委会主任或会议主持人在自己已投过的一票普通票外，还可以再投一票决定票。但由市、区物 业管理主管部门派员主持管委会会议时，不适用上述规定。

　　第十四条　本会会议的召开，应由召集人提前七天将会议通知及有关材料送达每位委员。委员因事不能参加会议的，可以一次性书面委托代理人参加。

　　第十五条　本会会议由主任召集、主持，主任因故缺席时，应当说明理由，并

　　由副主任主持;如副主任或其他委员缺席，应当向主任书面请假，并可对表决事项提出书面意见，否则视为无故缺席。 　　第十六条　本会召开会议时，可以邀请政府有关部门(街道办、居民委员会、派出所等)、物业管理公司等单位的人员和非业主使用人代表列席会议; 当物业有三分之一以上为出席时，必须聘请相当于本会委员三分之一以上人数的承租人代表为聘请委员，并应当通知其列席与承租人利益有关会议。聘请委员、列席 人员无表决权。管委会决定事项应充分听取聘请委员和列席人员的意见。

　　第十七条　本会会议决定问题，采取少数服从多数的原则。会议进行表决时，每一委员有一票表决权。若表决中出现赞成票与反对票相同时，由主任 或会议主持人在技自己已投过的一票外，再投一票决定票(赞成票或反对票)，但此规定不适用于对其本人或直系亲属有利害关系的事项，或由物业管理行政主管部 门主持的会议。

　　第十八条　管委会每一次会议都必须由执行秘书或主持人做书面记录，并由主持人签字。有关重要事项会议记录应E由全体出席会议的委员(包括聘请委员和列席代表)签字。会议记录应当在每年年初编号造册，年底将原件交区物业主管部门统一存档，管委会可保留复印件。

　　第十九条　正、副主任因故不能亲自主持工作时，其他多院委员可以推选代理主任，或由区主管部门指定代理主任。

　　第二十条　本会捡经常组织委员学习有关物业管理法规政策，熟悉物业情况，掌握物业管理基本知识。

　　四　业主管理委员会委员

　　第二十一条　本会委员由业主大会在业主中选举产生;人数为单数，最多不超过17人。

　　第二十二条　本会委员由道德品质好、热心公益事业、责任心强、有一定的组织能力和必要工作时间的成年人士担任。

　　第二十三条　本会委员每届任期三年，可以连选连任。

　　第二十四条　本会委员的停任、任免、增减，由本会会议通过后，提交业主大会投票决定。

　　第二十五条　有下列情形的人士不得担任本会委员，已经担任的须停任，并由下次业主大会确认罢免:

　　1、个人已宣告破产或担任企业法定代表人期间该企业被宣告破产三年内的;

　　2、因身体或精神上的疾病丧失履行职责的能力;

　　3、从事违反物业管理法规政策或本会章程、决议、社会公德的行为，情节严重或造成严重后果的;

　　4、无故缺席会议连续三次以上;

　　5、已不是业主;

　　6、以书面形式向本会提出辞呈;

　　7、有违法犯罪行为被司法部门认定或正接受调查的;

　　8、业主大会已将其罢免的;

　　9、发生不适宜担任本会委员的情形的。

　　第二十六条　任何委员停任时，必须在停任后7天内将由其管理、保存的本会的文件、资料、帐簿以及属于本会的所有财物移交给本会。

　　第二十七条　委员的权利和义务:

　　一、权利:

　　1、选举权和被选举权、表决权、监督权;

　　2、对本会的建议和批评权;

　　3、参与本会有关事项的决策;

　　4、参加本会组织的有关活动;

　　二、义务

　　1、遵守本会章程和物业管理法规政策规定;

　　2、执行本会的决议，努力完成本会的工作;

　　3、积极参加本会组织的会议、活动和公益事业;

　　4、向本会的工作提供有关资料和建议。

　　五　本会日常经费收支与办公用房

　　第二十八条　本会的经费由物业管理服务费中支出;

　　第二十九条　本会的经费开支包括:业主大会和本会会议之费用、有关人员的津贴、必要的日常办公费用(含电话费、书报费、水电费、差旅费等); 经费开支标准原则为每户每年5-8元，由本会提出预算，与物业管理单位议定后执行，如双方不能议定则由区物业管理主管部门核定。经费收支帐目由物业管理公 司负责管理，每季度向本会汇报，每年度向业主汇报。

　　第三十条　本会的专用办公用房为每名委员3-5平方米，由本会提出使用方案，与物业管理单位议定后执行。如双方不能议定，则由区物业管理主管部门核定。

　　本会按有关规定接受的商业用房、管理用房(含管委会专院用办公用房)，均不得以任何形式抵押、转让，或出租借用给物业管理单位以外的任何单位与个人。

　　六　附则

　　第三十一条　业主大会通过的有关本章程的决定都是本章程的组成部分。

　　第三十二条　本会的终止与解散:依照业主大会的决定或市、区物业管理主管部门的决定解散或终止。

　　第三十三条　本章程经业主大会通过后生效。

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篇2：深圳市物业管理电子投票规则（2011年试行）

　　深圳市住房和建设局关于印发《深圳市物业管理电子投票规则(试行)》的通知

　　深建规〔20**〕9号

　　各有关单位：

　　为保护业主合法权益，规范物业管理电子投票行为，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》、《深圳经济特区物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，我局组织制定了《深圳市物业管理电子投票规则(试行)》，现予印发施行。

　　深圳市住房和建设局

　　二〇一一年十月二十六日

　　深圳市物业管理电子投票规则(试行)

　　第一条 为保护业主合法权益，规范物业管理电子投票行为，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》、《深圳经济特区物业管理条例》等法律、法规，制定本规则。

　　第二条 本规则适用于本市行政区域范围内业主大会会议召集人组织业主采用电子投票的活动。

　　本规则所称电子投票，是指业主大会会议召集人组织业主以物业管理行政主管部门(以下简称主管部门)提供的电子投票系统为服务平台，通过互联网、手机短信等技术手段，进行业主大会会议投票。

　　具备相关技术条件的，也可以通过固定电话、电子触摸屏等技术手段进行电子投票。

　　第三条 主管部门不得就使用电子投票系统收取任何费用，但互联网、手机等运营商依法收取服务费用除外。

　　第四条 召开业主大会会议拟采用电子投票方式的，业主大会会议召集人应当整理业主相关资料(包括业主房号、手机号码、座机号码等信息)，加盖召集人公章后在物业管理区域内向全体业主公示，并告知拟按照本规则采用电子投票，说明业主有权仍以纸质书面形式投票，但不影响其他业主依法进行电子投票的效力。

　　对业主手机号码、座机号码等内容，在公示时应当进行保密处理，手机号码只公示前后各三位数，座机号码只公示后三位数。

　　公示时间不得少于7日。

　　第五条 公示完成后，业主大会会议召集人应当在会议召开20日前向所在街道办事处申请使用电子投票系统，并提交申请书、业主相关资料表格及其电子文档、公示异议处理情况说明。

　　业主大会会议召集人应当对所提交的业主相关资料真实性负责。

　　街道办事处作为业主大会召集人的，由其自行决定是否使用电子投票系统。

　　第六条 根据业主大会会议召集人提交的业主相关资料，主管部门应当通过电子投票系统向首次注册的手机号码发送初始密码。

　　主管部门向业主提供初始密码时，应当通过电子投票系统提示业主，回复电子投票系统发送的议题，即视为同意本规则。

　　第七条 业主应当及时登录主管部门提供的网站(以下简称指定网站)，核实业主房号、手机号码、座机号码、身份证件号码及产权证号码等信息，及时修改初始密码并妥善保管。

　　第八条 通过互联网投票的，业主登录指定网站，在投票表决专区输入证件号码与密码进行身份验证，验证通过后进入系统在相关投票议题下填录投票意见、确认提交。

　　通过手机短信投票的，业主在接收到投票短信后，按短信提示回复短信进行投票操作。

　　业主采用电子投票方式的，就同一票权在投票有效期内只能进行一次投票。

　　第九条 在距投票截止日期3日前，主管部门应当通过电子投票系统采用手机短信提示等方式对尚未投票的业主进行提醒。

　　业主可以随时通过互联网登录系统查询本人的投票信息。

　　第十条 符合本规则的电子投票与纸质书面投票具有同等效力，均为有效的业主大会会议投票;进行电子投票的业主为与会业主。

　　既通过纸质书面方式，又通过电子投票方式重复投票的，以电子投票为准。

　　第十一条 业主大会会议有多项议题，某一业主仅对其中一项或者部分议题进行投票的，在计票时，视为该业主出席业主大会会议，纳入出席业主大会会议业主总数和投票权数的计算。对于该业主未发表意见的其他议题，视为弃权。

　　第十二条 业主的纸质书面投票由业主大会会议召集人在街道办事处及监票人员的监督下，录入电子投票系统统一计票。

　　第十三条 街道办事处、业主大会会议召集人应当对电子投票结果进行确认，并在电子投票信息表上加盖公章，监票人员应当签名确认。

　　业主大会会议召集人应当将电子投票结果依法向全体业主公示，公示时间不得少于7日。

　　第十四条 因不可抗力、意外事故、技术故障以及其他不能控制的异常情况导致电子投票系统不能正常运行的，主管部门应当及时告知业主大会会议召集人，由业主大会会议召集人决定投票时间是否顺延。

　　第十五条 任何单位和个人不得假冒业主名义进行投票。对弄虚作假的，由市、区主管部门根据职责分工依法予以处理，涉嫌犯罪的依法移送司法机关处理。

　　第十六条 禁止主管部门、街道办事处、电子投票系统开发维护单位及其工作人员泄漏业主信息和投票信息。

　　禁止任何机构或者个人篡改业主信息和投票信息。

　　第十七条

　　物业专项维修资金使用等其他物业管理事项的表决，可以参照适用本规则。 　　第十八条 本规则自发布之日起试行，有效期3年。

篇3：商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(1999年)

　　本文提要：商品房按“套”或“单元”出售,商品房的销售面积即为购房者听购买的套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和。颁布单位:建设部

　　第一条 根据国家有关技术标准,制定《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(试行)。

　　第二条 本规则适用于商品房的销售和产权登记。

　　第三条 商品房销售以建筑面积为面积计算单位。建筑面积应按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。

　　第四条 商品房整栋销售,商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积(地下室作为人防工程的,应从整栋商品房的建筑面积扣除)。

　　第五条 商品房按“套”或“单元”出售,商品房的销售面积即为购房者听购买的套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和。

　　商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积

　　第六条 套内建筑面积由以下三部分组成:

　　1、套(单元)内的使用面积;

　　2、套内墙体面积;

　　3、阳台建筑面积。

　　第七条 套内建筑面积各部分的计算原则如下:

　　1、套(单元)内的使用面积

　　住宅按《住宅建筑设计规范》规定的方法计算。其他建筑。按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算。

　　2、套内墙体面积

　　商品房各套(单元)内使用空间周围的维护或承重墙体,有共有墙及非共用墙两种。

　　商品房各套(单元)之间的分隔墙www.pmceo.com、套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)均为共用墙,共用墙墙体水平投曩面积的一半计入套内墙体面积。

　　非共用墙墙体水平投影响面积全部计入套内墙体面积。

　　3、阳台建筑面积

　　按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。

　　4、套内建筑面积的计算公为:

　　套内建筑面积

　　套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积

　　第八条 公用建筑面积由以下两部分组成:

　　1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积;

　　2、套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。

　　第九条 公用建筑面积计算原则

　　凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等,不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。

　　公用建筑面积按以下方法计算:

　　整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套(单元)套内建筑面积之和,并拓除已作为独立使用空间销售或出租的地下室(来自:www.pmceo.com)、车棚及人防工程等建筑面积,即为整栋建筑物的公用建筑面积。

　　第十条 公用建筑面积分摊系数计算

　　将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和,得到建筑的公用建筑面积分摊系数。

　　公用建筑面积÷套内建筑面积之和=公用建筑面积分摊系数

　　第十一条 公用建筑面积分摊计算

　　各套(单元)的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数,得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。

　　分摊的公用建筑面积=公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积。

　　第十二条 其他房屋的买卖和房地产权属登记,可参照本规则执行。

　　第十三条 本规则由建设部解释。

　　第十四条 本规则自1995年12月1日起施行。

篇4：业主大会和业主委员会指导规则(2010年)

　　第一章 总则

　　第一条 为了规范业主大会和业主委员会的活动,维护业主的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律法规的规定,制定本规则。

　　第二条 业主大会由物业管理区域内的全体业主组成,代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利,履行相应的义务。

　　第三条 业主委员会由业主大会依法选举产生,履行业主大会赋予的职责,执行业主大会决定的事项,接受业主的监督。

　　第四条 业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。

　　业主大会和业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。

　　第五条 业主大会和业主委员会,对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

　　第六条 物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府负责对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助,负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督。

　　第二章 业主大会

　　第七条 业主大会根据物业管理区域的划分成立,一个物业管理区域成立一个业主大会。

　　只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主同意,不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

　　第八条 物业管理区域内,已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时,建设单位应当按照物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求(来自:www.pmceo.com),及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料:

　　(一)物业管理区域证明;

　　(二)房屋及建筑物面积清册;

　　(三)业主名册;

　　(四)建筑规划总平面图;

　　(五)交付使用共用设施设备的证明;

　　(六)物业服务用房配置证明;

　　(七)其他有关的文件资料。

　　第九条 符合成立业主大会条件的,区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内,负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。

　　第十条 首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数,其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半,筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。

　　第十一条 筹备组中业主代表的产生,由街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会组织业主推荐。

　　筹备组应当将成员名单以书面形式在物业管理区域内公告。业主对筹备组成员有异议的,由街道办事处、乡镇人民政府协调解决。

　　建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作。

　　第十二条 筹备组应当做好以下筹备工作:

　　(一)确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积;

　　(二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

　　(三)草拟管理规约、业主大会议事规则;

　　(四)依法确定首次业主大会会议表决规则;

　　(五)制定业主委员会委员候选人产生办法,确定业主委员会委员候选人名单;

　　(六)制定业主委员会选举办法;

　　(七)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

　　前款内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的,筹备组应当记录并作出答复。

　　第十三条 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人,应当认定为业主。

　　基于房屋买卖等民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为业主。

　　业主的投票权数由专有部分面积和业主人数确定。

　　第十四条 业主委员会委员候选人由业主推荐或者自荐。筹备组应当核查参选人的资格,根据物业规模、物权份额、委员的代表性和广泛性等因素,确定业主委员会委员候选人名单。

　　第十五条 筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作,组织召开首次业主大会会议。

　　业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则,并选举产生业主委员会之日起成立。

　　第十六条 划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目,先期开发部分符合条件的,可以成立业主大会,选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素,在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

　　第十七条 业主大会决定以下事项:

　　(一)制定和修改业主大会议事规则;

　　(二)制定和修改管理规约;

　　(三)选举业主委员会或者更换业主委员会委员;

　　(四)制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;

　　(五)选聘和解聘物业服务企业;

　　(六)筹集和使用专项维修资金;

　　(七)改建、重建建筑物及其附属设施;

　　(八)改变共有部分的用途;

　　(九)利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用;

　　(十)法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。

　　第十八条 管理规约应当对下列主要事项作出规定:

　　(一)物业的使用、维护、管理;

　　(二)专项维修资金的筹集、管理和使用;

　　(三)物业共用部分的经营与收益分配;

　　(四)业主共同利益的维护;

　　(五)业主共同管理权的行使;

　　(六)业主应尽的义务;

　　(七)违反管理规约应当承担的责任。

　　第十九条 业主大会议事规则应当对下列主要事项作出规定:

　　(一)业主大会名称及相应的物业管理区域;

　　(二)业主委员会的职责;

　　(三)业主委员会议事规则;

　　(四)业主大会会议召开的形式、时间和议事方式;

　　(五)业主投票权数的确定方法;

　　(六)业主代表的产生方式;

　　(七)业主大会会议的表决程序;

　　(八)业主委员会委员的资格、人数和任期等;

　　(九)业主委员会换届程序、补选办法等;

　　(十)业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理;

　　(十一)业主大会、业主委员会印章的使用和管理。

　　第二十条 业主拒付物业服务费,不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的,业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。

　　第二十一条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

　　业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。

　　有下列情况之一的,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:

　　(一)经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的;

　　(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

　　(三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。

　　第二十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

　　采用书面征求意见形式的,应当将征求意见书送交每一位业主;无法送达的,应当在物业管理区域内公告。凡需

　　投票表决的,表决意见应由业主本人签名。

　　第二十三条 业主大会确定业主投票权数,可以按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积:

　　(一)专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算;

　　(二)建筑物总面积,按照前项的统计总和计算。

　　第二十四条 业主大会确定业主投票权数,可以按照下列方法认定业主人数和总人数:

　　(一)业主人数,按照专有部分的数量计算,一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按一人计算;

　　(二)总人数,按照前项的统计总和计算。

　　第二十五条 业主大会应当在业主大会议事规则中约定车位、摊位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。

　　一个专有部分有两个以上所有权人的,应当推选一人行使表决权,但共有人所代表的业主人数为一人。

　　业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的,由其法定监护人行使投票权。

　　第二十六条 业主因故不能参加业主大会会议的,可以书面委托代理人参加业主大会会议。

　　未参与表决的业主,其投票权数是否可以计入已表决的多数票,由管理规约或者业主大会议事规则规定。

　　第二十七条 物业管理区域内业主人数较多的,可以幢、单元、楼层为单位,推选一名业主代表参加业主大会会议,推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。

　　第二十八条 业主可以书面委托的形式,约定由其推选的业主代表在一定期限内代其行使共同管理权,具体委托内容、期限、权限和程序由业主大会议事规则规定。

　　第二十九条 业主大会会议决定筹集和使用专项维修资金以及改造、重建建筑物及其附属设施的,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数 三分之二以上的业主同意;决定本规则第十七条规定的其他共有和共同管理权利事项的,应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。

　　第三十条 业主大会会议应当由业主委员会作出书面记录并存档。

　　业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。

　　第三章 业主委员会

　　第三十一条 业主委员会由业主大会会议选举产生,由5至11人单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主,并符合下列条件:

　　(一) 具有完全民事行为能力;

　　(二) 遵守国家有关法律、法规;

　　(三) 遵守业主大会议事规则、管理规约,模范履行业主义务;

　　(四) 热心公益事业,责任心强,公正廉洁;

　　(五) 具有一定的组织能力;

　　(六) 具备必要的工作时间。

　　第三十二条 业主委员会委员实行任期制,每届任期不超过5年,可连选连任,业主委员会委员具有同等表决权。

　　业主委员会应当自选举之日起7日内召开首次会议,推选业主委员会主任和副主任。

　　第三十三条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内,持下列文件向物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续:

　　(一)业主大会成立和业主委员会选举的情况;

　　(二)管理规约;

　　(三)业主大会议事规则;

　　(四)业主大会决定的其他重大事项。

　　第三十四条 业主委员会办理备案手续后,可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。

　　业主委员会任期内,备案内容发生变更的,业主委员会应当自变更之日起30日内将变更内容书面报告备案部门。

　　第三十五条 业主委员会履行以下职责:

　　(一)执行业主大会的决定和决议;

　　(二)召集业主大会会议,报告物业管理实施情况;

　　(三)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

　　(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

　　(五)监督管理规约的实施;

　　(六)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;

　　(七)组织和监督专项维修资金的筹集和使用;

　　(八)调解业主之间因物业使用、维 护和管理产生的纠纷;

　　(九)业主大会赋予的其他职责。

　　第三十六条 业主委员会应当向业主公布下列情况和资料:

　　(一)管理规约、业主大会议事规则;

　　(二)业主大会和业主委员会的决定;

　　(三)物业服务合同;

　　(四)专项维修资金的筹集、使用情况;

　　(五)物业共有部分的使用和收益情况;

　　(六)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况;

　　(七)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况;

　　(八)其他应当向业主公开的情况和资料。

　　第三十七条 业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定及业主大会的决定召开会议。经三分之一以上业主委员会委员的提议,应当在7日内召开业主委员会会议。

　　第三十八条 业主委员会会议由主任召集和主持,主任因故不能履行职责,可以委托副主任召集。

　　业主委员会会议应有过半数的委员出席,作出的决定必须经全体委员半数以上同意。

　　业主委员会委员不能委托代理人参加会议。

　　第三十九条 业主委员会应当于会议召开7日前,在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程,听取业主的意见和建议。

　　业主委员会会议应当制作书面记录并存档,业主委员会会议作出的决定,应当有参会委员的签字确认,并自作出决定之日起3日内在物业管理区域内公告。

　　第四十条 业主委员会应当建立工作档案,工作档案包括以下主要内容:

　　(一)业主大会、业主委员会的会议记录;

　　(二)业主大会、业主委员会的决定;

　　(三)业主大会议事规则、管理规约和物业服务合同;

　　(四)业主委员会选举及备案资料;

　　(五)专项维修资金筹集及使用账目;

　　(六)业主及业主代表的名册;

　　(七)业主的意见和建议。

　　第四十一条 业主委员会应当建立印章管理规定,并指定专人保管印章。

　　使用业主大会印章,应当根据业主大会议事规则的规定或者业主大会会议的决定;使用业主委员会印章,应当根据业主委员会会议的决定。

　　第四十二条 业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊,也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。工作经费的收支情况,应当定期在物业管理区域内公告,接受业主监督。

　　工作经费筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定。

　　第四十三条 有下列情况之一的,业主委员会委员资格自行终止:

　　(一)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;

　　(二)丧失民事行为能力的;

　　(三)依法被限制人身自由的;

　　(四)法律、法规以及管理规约规定的其他情形。

　　第四十四条 业主委员会委员有下列情况之一的,由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议,业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权,可以决定是否终止其委员资格:

　　(一)以书面方式提出辞职请求的;

　　(二)不履行委员职责的;

　　(三)利用委员资格谋取私利的;

　　(四)拒不履行业主义务的;

　　(五)侵害他人合法权益的;

　　(六)因其他原因不宜担任业主委员会委员的。

　　第四十五条 业主委员会委员资格终止的,应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。

　　第四十六条 业主委员会任期内,委员出现空缺时,应当及时补足。业主委员会委员候补办法由业主大会决定或者在业主大会议事规则中规定。业主委员会委员人数不足总数的二分之一时,应当召开业主大会临时会议,重新选举业主委员会。

　　第四十七条 业主委员会任期届满前3个月,应当组织召开业主大会会议,进行换届选举,并报告物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。

　　第四十八条 业主委员会应当自任期届满之日起10日内,将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。

　　第四章 指导和监督

　　第四十九条 物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当积极开展物业管理政策法规的宣传和教育活动,及时处理业主、业主委员会在物业管理活动中的投诉。

　　第五十条 已交付使用的专有部分面积超过建筑物总面积50%,建设单位未按要求报送筹备首次业主大会会议相关文件资料的,物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府有权责令建设单位限期改正。

　　第五十一条 业主委员会未按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议,或者发生应当召开业主大会临时会议的情况,业主委员会不履行组织召开会议 职责的,物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府可以责令业主委员会限期召开;逾期仍不召开的,可以由物业所在地的居民委员会 在街道办事处、乡镇人民政 府的指导和监督下组织召开。

　　第五十二条 按照业主大会议事规则的规定或者三分之一以上委员提议,应当召开业主 委员会会议的,业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的,物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府可以指定业 主委员会其他委员召集业主委员会会议。

　　第五十三条 召开业主大会会议,物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当给予指导和协助。

　　第五十四条 召开业主委员会会议,应当告知相关的居民委员会,并听取居民委员会的建议。

　　在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。

　　第五十五条 违反业主大会议事规则或者未经业主大会会议和业主委员会会议的决定,擅自使用业主大会印章、业主委员会印章的,物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正,并通告全体业主;造成经济损失或者不良影响的,应当依法追究责任人的法律责任。

　　第五十六条 业主委员会委员资格终止,拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的,其他业主委员会委员可以请求物业所在地的公安机关协助移交。

　　业主委员会任期届满后,拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的,新一届业主委员会可以请求物业所在地的公安机关协助移交。

　　第五十七条 业主委员会在规定时间内不组织换届选举的,物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期组织换届选举;逾期仍不组织的,可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下,组织换届选举工作。

　　第五十八条 因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的,新一届业主委员会产生之前,可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下,代行业主委员会的职责。

　　第五十九条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的,物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

　　第六十条 业主不得擅自以业主大会或者业主委员会的名义从事活动。业主以业主大会或者业主委员会的名义,从事违反法律、法规的活动,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予治安管理处罚。

　　第六十一条 物业管理区域内,可以召开物业管理联席会议。物业管理联席会议由街道办事处、乡镇人民政府负责召集,由区、县房地产行政主管部门、公安派出所、居民委员会、业主委员会和物业服务企业等方面的代表参加,共同协调解决物业管理中遇到的问题。

　　第五章 附 则

　　第六十二条 业主自行管理或者委托其他管理人管理物业,成立业主大会,选举业主委员会的,可参照执行本规则。

　　第六十三条 物业所在地的区、县房地产行政主管部门与街道办事处、乡镇人民政府在指导、监督业主大会和业主委员会工作中的具体职责分工,按各省、自治区、直辖市人民政府有关规定执行。

　　第六十四条 本规则自20**年1月1日起施行。《业主大会规程》(建住房[20**]131号)同时废止。

篇5：停车场规划设计规则（1989试行）

　　1988年10月3日，公安部、建设部

　　第一条 本规则适用于大、中城市和重点旅游区停车场的规划设计，小城市可参照执行。

　　第二条 专用和公共建筑配建的停车场原则上应在主体建筑用地范围之内。

　　第三条 机动车停车场内必须按照国家标准GB5768-86《道路交通标志和标线》设置交通标志，施划交通标线。

　　第四条 机动车停车场的出入口应有良好的视野。出入口距离人行过街天桥、地道和桥梁、隧道引道须大于五十米;距离交叉路口须大于八十米。

　　第五条 机动车停车场车位指标大于五十个时，出入口不得少于二个;大于五百个时，出入口不得少于三个。出入口之间的净距须大于十米，出入口宽度不得小于七米。

　　公共建筑配建的机动车停车场车位指标，包括吸引外来车辆和本建筑所属车辆的停车位指标。

　　第六条 机动车停车场内的停车方式应以占地面积小、疏散方便、保证安全为原则。主要停车方式见图一。

　　第七条 机动车停车场车位指标，以小型汽车为计算当量。设计时，应将其他类型车辆按表一所列换算系数换算成当量车型，以当量车型核算车位总指标。

　　第八条 机动车停车场主要设计指标应不小于表二规定。

　　第九条 在停车场内停放的机动车之间的净距应不小于表三规定。

　　第十条 机动车停车场内的主要通道宽度不得小于六米。

　　第十一条 机动车停车场通道的最小平曲线半径应不小于表四规定。

　　第十二条 机动车停车场通道的最大纵坡度应不大于表五规定。

　　第十三条 自行车停车场原则上不设在交叉路口附近。出入口应不少于二个。宽度不小于二点五米。

　　第十四条 自行车停车方式应以出入方便为原则。主要停车方式见图二。

　　第十五条 自行车停车场主要设计指标应不小于表六规定。

　　第十六条 公共自行车停车场的停车位指标是指吸引外来自行车的停车位指标。专用自行车停车场的停车位指标应不小于本单位职工人数的30%。

　　第十七条 各类建筑配建的停车场车位指标应不小于表七至表十八规定。

　　第十八条 各省、自治区、直辖市公安交通管理部门和城市规划部门可结合当地实际情况制定细则，报当地人民政府批准，并报公安部和建设部备案。

　　第十九条 本规则由公安部和建设部负责解释。

　　第二十条 本规则自一九*年一月一日施行。(图表略)