天津市关于进一步加强我市社区物业管理机制建设实施意见的通知〔2015〕

转发市民政局关于进一步加强我市社区物业管理机制建设实施意见的通知

津政办发 〔20**〕27 号

各区、县人民政府，各委、局，各直属单位：

　　市民政局《关于进一步加强我市社区物业管理机制建设的实施意见》已经市人民政府同意，现转发给你们，请照此执行。

　　天津市人民政府办公厅

　　20**年4月21日

关于进一步加强我市社区物业管理机制建设的实施意见

市民政局:

　　为贯彻落实《天津市人民政府关于进一步加强社区工作的意见》（津政发〔20**〕30号）和我市社区物业管理工作相关规定，

　　进一步加强我市社区物业管理机制建设工作，现提出如下实施意见。

　　一、总体要求

　　深入贯彻落实市委、市政府关于加强社区治理工作的总体部署，进一步健全社区物业管理机制，扎实做好社区物业管理工作，

　　切实维护社区居民和物业服务企业的合法权益，保障社区物业管理在阳光下运行，全面提升我市社区治理工作水平。

　　二、主要任务

　　(一）落实新建居民住宅小区"三个提前"工作要求。

　　1. 在业主入住前，社区居民委员会提前开展工作。各区县人民政府要建立和完善新建商品房、保障性住房等居民住宅小区的非经营性公建联审联验机制，确保社区办公服务设施在业主入住前到位。明确代管社区居民委员会或指导成立社区居民委员会筹备组，并提前进驻小区依法开展工作，为做好后续服务和管理奠定基础。

　　2. 在业主委员会成立前，街道办事处、乡镇人民政府提前开展工作。各街道办事处、乡镇人民政府负责本辖区内业主大会成立和业主委员会选举工作，并指导和监督业主委员会依法履行职责。符合选举条件的社区居民委员会成员应当积极参加业主委员会竞选（已成立业主委员会的，应当鼓励业主委员会成员参加社区居民委员会选举），实现社区居民委员会成员与业主委员会成员的交叉任职。

　　3. 在选聘物业服务企业前，社区物业管理工作联席会议提前开展工作。社区物业管理工作联席会议要指导新建商品房、保障性住房等居民住宅小区业主委员会做好选聘（续聘）物业服务企业工作，监督物业服务合同或协议中约定内容的执行情况，及时建议业主委员会对管理能力差或服务不到位的物业服务企业督促整改或必要时解除合同。

　　（二）建立健全"三个公开"工作制度。

　　1. 社区物业管理工作联席会议制度公开。社区居民委员会每月要主持召开社区物业管理工作联席会议，研究协调物业服务合同或协议履行情况、业主委员会履职和换届、物业服务费收缴使用、房屋维修专项资金和应急解危专项资金使用等社区物业管理中出现的重要事项和问题；对涉及居民切身利益的，要形成会议纪要和通报，及时予以公开。

　　2. 社区物业服务和账务公开。社区居民委员会要配合有关部门，指导监督物业服务企业按照市国土房管局关于建立物业服务事项公开公示制度有关规定及物业服务合同或协议约定的公开事项，落实各项公开公示制度。享受市和区县两级财政补贴的旧楼区，其所在街道办事处、乡镇人民政府要组织相关社区居民员会或管理服务单位，对政府补贴、管理服务费、非机动车及机动车辆场地占用费等收支使用情况进行公示。

　　3. 业主委员会工作公开。社区居民委员会应配合有关部门，指导督促业主委员会及时向广大业主公开工作经费、业主委员会议定事项等内容。

　　（三）实行"三个上账"管理措施。

　　1. 旧楼区长效管理补贴上账。各区县人民政府要充分运用市和区县两级财政补贴资金的引导和奖励作用，督促区县有关部门和街道办事处、乡镇人民政府严格实施旧楼区管理和考核，并将居民满意度作为旧楼区长效管理补贴资金发放的重要依据。市和区县财政、审计部门要加强对补贴资金使用情况的有效监管，确保补贴资金专款专用。

　　2. 物业服务企业的经营行为"上账"。市和区县物业管理主管部门要建立和完善物业服务企业诚信信息系统，加强对物业服务企业诚信情况的动态监管，定期组织对物业服务企业服务质量的检查考评，指导社区居民委员会建立健全物业管理评议制度。市和区县民政部门要定期组织社区居民开展满意度调查，为物业管理主管部门考核物业服务企业提供依据。

　　3. 开发建设单位的质量保证金上账。市和区县建设主管部门要进一步完善建设工程缺陷保修监管机制，落实缺陷责任期内建设工程质量保证金制度，并规范开发建设单位对建设工程质量保证金的保管和使用；会同民政部门围绕开发建设单位房屋质量、维修时限和修缮效果，定期开展居民满意度调查，并将调查结果作为对开发建设单位资质评定的重要参数。

　　（四）健全"五个到位"保障机制。

　　1. 社区物业管理队伍到位。各区县民政部门和街道办事处、乡镇人民政府要落实社区物业管理部门和专职人员，提供必要的办公条件，加强队伍管理和人员培训，建立完善淘汰和补录机制，保障社区物业管理队伍专人专岗。

　　2. 社区办公服务设施到位。各区县人民政府要按照"新账不再欠、老账逐年还"的思路，制定社区办公服务设施达标建设规划方案，加快推进辖区内社区办公服务设施建设全面达标。市和区县财政要加大资金支持力度，发挥区县人民政府主体作用，采取补建、插建、购买、租赁等方式，提升改造社区办公服务设施，满足社区服务管理的基本需求。

　　3. 社区物业管理政策到位。各区县人民政府和有关部门要认真贯彻执行社区物业管理工作相关法规和政策，逐个小区制定工作方案，确保政策落实到位。市有关部门要研究完善社区专项治理方案，推动我市社区物业管理水平全面提升。

　　4. 社区物业管理制度到位。各区县人民政府要进一步完善街道办事处、乡镇人民政府物业管理工作联席会议制度和社区物业管理工作联席会议制度，分级负责、协调解决本辖区内社区物业管理工作出现的问题。要进一步建立和完善区县、街道（乡镇）和社区三级社区物业管理纠纷调解机制，确保一般问题不出社区、复杂问题不出街道（乡镇）、重大问题不出区县。

　　5. 基层管理执法队伍到位。市有关部门和各区县人民政府要坚持属地管理、条块结合、以块为主的工作原则，认真总结和推广街道（乡镇）行政执法授权试点经验，加强执法队伍建设，缩短执法半径、提高管理效率，将各项执法职能落实到社区，确保不留盲点。

　　三、工作要求

　　（一）加强组织领导。各区县人民政府要建立社区物业管理工作领导机制，落实责任，制定措施，统筹协调推进，实施监督考核。市和区县房管、民政、规划、建设、财政、公安、市容园林、综合执法、市政管理等有关部门要依据各自职责，制定工作方案，共同推进社区物业管理工作。

　　（二）严格监督考核。各区县人民政府要将社区物业管理工作纳入对街道办事处、乡镇人民政府和有关部门的年度绩效考评项目，认真组织对本实施意见落实情况的监督检查，确保社区物业管理工作落到实处。

　　（三）强化政策保障。各区县人民政府和市有关部门要大力支持物业服务企业发展，落实财税、用工等扶持政策，加强物业管理人员培训，积极引导物业服务企业延伸服务链条，创新盈利模式，实现特色发展，培育壮大一批品牌物业服务企业，为我市物业服务企业健康成长提供良好的发展空间。

　　（四）动员社会参与。各区县人民政府和市有关部门要采取多种形式，大力宣传社区物业管理工作相关法律法规和做好社区物业管理工作的重要意义，积极引导广大居民群众树立物业管理的商品消费观念，主动支持、参与社区物业管理，自觉维护社区环境，形成"社区是我家、建设靠大家"的良好氛围。

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篇2：天津市普通住宅小区物业管理服务收费管理办法（2015年）

天津市发展改革委 市国土房管局关于印发《天津市普通住宅小区物业管理服务收费管理办法》的通知

各区县发展改革委、物价局、房管局，各有关单位：

　　现将《天津市普通住宅小区物业管理服务收费管理办法》(以下简称《办法》)印发给你们，请遵照执行。

　　各级价格主管部门和物业管理行政主管部门，要按照各自职责，加强指导和监督，认真组织好新《办法》的贯彻和执行， 及时掌握执行情况。执行中的问题，请及时向我们反馈。

　　市发展改革委 市国土房管局

　　20**年6月24日

天津市普通住宅小区物业管理服务收费管理办法

　　第一条 为了规范我市普通住宅小区物业管理服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》和《天津市物业管理条例》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条 本市行政区域内普通商品住宅小区(不含别墅)确定前期物业管理服务费，以及保障性住房小区(经济适用住房小区、限价商品住房小区和公共租赁住房小区)确定物业管理服务标准和收费标准的适用本办法。

　　第三条 物业管理实行有偿服务。物业管理服务费应当按照与物业管理服务内容、服务标准、服务质量相适应的原则确定。

　　第四条 物业管理服务费是指物业服务企业接受开发建设单位或者业主大会的委托，依照物业服务合同约定对物业管理区域内的房屋及其配套的设施设备和相关场地进行养护和管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序所收取的费用。

　　第五条 物业管理服务费包括物业管理基本服务费和机电设施设备日常运行养护费。

　　物业管理基本服务费是指物业管理服务中综合管理、清洁卫生、公共秩序维护、绿化养护、共用部位养护五项服务所发生的费用。

　　机电设施设备日常运行养护费是指物业管理服务中的电梯、给排水系统、强弱电系统(电子防盗门、可视对讲门、电子巡更系统、住户报警、周界报警、电子显示屏、中央监控系统、景观灯等)、消防系统、避雷系统、航空障碍灯、水景(包括喷泉)等机电设施设备日常运行养护的费用。

　　第六条 普通住宅小区前期物业管理基本服务费和保障性住房小区物业管理基本服务费实行政府指导价，按照服务标准和对应的收费标准实行级别管理，各等级收费标准为中准价格。

　　开发建设单位或者业主大会与物业服务企业在协商确定物业管理基本服务费时可在中准价格基础上进行浮动，上下浮动幅度不得超过20%。

　　第七条 普通住宅小区和保障性住房小区机电设施设备日常运行养护费，由开发建设单位或者业主大会与物业服务企业根据机电设施设备技术参数或者实际运行成本据实收取。物业服务企业应当单独立账，专款专用，滚动使用，每年定期公布收支账目。

　　第八条 普通住宅小区前期物业管理基本服务费和保障房小区物业管理基本服务费政府指导价格标准，由市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门适时调整，并向社会公布。

　　物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。

　　物业服务成本构成一般包括人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主会同意的其它费用构成。

　　第九条 前期物业管理基本服务费，由开发建设单位与通过招标程序选聘的物业服务企业按照《天津市普通住宅小区年物业管理服务和指导价格标准》，从四个等级中选择相应级别的服务标准和收费标准，并在双方签订的《住宅前期物业服务合同》中予以明确。

　　第十条 开发建设单位在售房时应当向购房人明示《住宅前期物业服务合同》和《临时管理规约》。购房人在购买新建房屋时，应当首先对《住宅前期物业服务合同》和《临时管理规约》的内容予以书面确认，并受其约束。

　　第十一条 已成立业主大会或业主入住两年以上且未成立业主大会的普通住宅小区和保障房小区，物业管理服务费标准或服务等级需要调整的，由物业服务企业依据物业服务成本变化，拟定调价方案并在小区显著位置向全体业主进行公示。调价方案应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主书面同意后方可实施。

　　第十二条 物业管理服务费应当按照业主拥有物业的建筑 面积计算，按月交纳。物业服务企业与业主有预收约定的，从其约定。

　　第十三条 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

　　第十四条 在前期物业管理期间，物业竣工验收合格交付使用前发生的物业管理相关费用，由开发建设单位承担。物业竣工验收合格交付业主后发生的物业管理服务费，由业主承担。物业管理区域内未售出空置房屋的物业管理服务费，由开发建设单位交纳。

　　第十五条 供水、供电、供热、供气、通信、有线电视等专业经营服务单位，应当直接为业主提供服务,向最终用户收取有关费用,并依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维护、养护责任。

　　业主、使用人委托物业服务企业提供物业服务合同约定以外的其它服务所支付的费用由委托双方协商确定。

　　第十六条 建设单位或物业服务企业应当按照明码标价的规定，在销售场所或物业管理区域的显著位置公开标示服务内容、服务标准和收费项目、收费标准等相关情况。

　　物业服务企业应当定期在物业管理区域显著位置公示场地占用费和其他利用共用部位、共用设施的经营收益和使用情况。

　　第十七条 物业服务企业已接受委托实施物业管理服务并收取相应服务费用的，其他部门和单位不得向业主重复收取性质或内容相同的费用。

　　第十八条 价格主管部门会同物业管理行政主管部门，应当加强对物业服务企业执行物业管理服务标准和物业管理基本服务费政府指导价格标准情况的监督和指导。

　　第十九条 本办法自20**年7月1日起施行。原天津发展改革委员会、天津市国土资源和房屋管理局印发的《天津市普通商品住宅小区物业管理服务收费管理办法》(津发改价房地〔20**〕1100号)同时废止。

篇3：关于实施《上海市住宅物业管理规定》的若干意见（2011年）

　　关于实施《上海市住宅物业管理规定》的若干意见(20**)

　　为了贯彻实施市人大常委会修订的《上海市住宅物业管理规定》(以下简称《规定》)，进一步做好本市住宅物业管理工作，现提出如下若干意见：

　　一、部门、单位的职责分工

　　各区县政府负责落实住房保障房屋管理、城管执法、工商、绿化市容、规划国土资源、民政、消防、环保等部门以及供水、供电、供气等专业单位在住宅小区综合管理中的职责，组织召开住宅物业管理联席会议，协调解决住宅小区管理的综合性问题，并对乡、镇政府和街道办事处的住宅小区综合管理工作进行考核。

　　各乡、镇政府和街道办事处负责落实本辖区住宅小区综合管理工作制度，协调落实部门和人员解决住宅小区综合管理中的疑难问题，指导监督业主大会、业主委员会组建、换届改选和日常运作，办理业主委员会的备案手续。

　　区、县住房保障房屋管理部门负责对业主大会、业主委员会组建、换届改选和日常运作中相关程序的业务指导和监督管理。

　　区、县民政部门负责对居民委员会、村民委员会履行其对业主大会、业主委员会组建、换届改选和日常运作中相关工作职责的指导监督。

　　居民委员会、村民委员会应当做好对业主大会、业主委员会组建、换届改选和日常运作的指导，指导业主选举具有模范履行业主义务、热心公益事业、责任心强且有一定组织能力的业主担任业主代表、筹备组成员、业主委员会成员、换届改选小组成员;负责对业主委员会的日常指导，帮助业主自行管理的业主委员会的规范运作，并通过人民调解委员会调解物业管理纠纷。

　　二、物业管理区域的核定

　　对有市政道路或自然河道穿越的建设用地，在住宅建设工程设计时，建设单位原则上应当分别配置配套设施设备。

　　区、县规划管理部门在审查住宅建设工程设计方案时，应当征求区、县住房保障房屋管理部门对物业管理区域的预划意见。区、县住房保障房屋管理部门应当根据物业管理区域划分的原则，审查建设单位住宅建设工程设计方案中标明的物业管理区域划分情况及物业管理用房配置情况，并出具物业管理区域预划意见书,复告区、县规划管理部门。

　　建设单位在申请办理建设工程规划许可证时，应当向物业所在地的区、县住房保障房屋管理部门提出划分物业管理区域的申请，并提交下列资料：

　　(一)建设项目用地批准文件;

　　(二)建筑总平面图;

　　(三)建设项目停车位、绿化等共用设施设备配置情况说明;

　　(四)其他应当提交的资料。

　　物业所在地的区、县住房保障房屋管理部门应当在受理申请之日起5个工作日内，向建设单位出具《物业管理区域核定单》。

　　需要调整物业管理区域的，由业主委员会提交业主大会会议讨论通过后，向物业所在地的区、县住房保障房屋管理部门提出申请。区、县住房保障房屋管理部门应当会同乡、镇政府或街道办事处按照《规定》第七条的要求，结合当地居民委员会、村民委员会的布局,出具调整物业管理区域划分的意见，并在相关物业管理区域内予以公告。

　　三、分期开发项目的物业管理

　　划定为一个物业管理区域的建设项目分期开发的，其前期物业管理招投标以该物业管理区域为范围。

　　先期开发区域内销售并交付使用的物业符合《规定》条件的，应当成立业主大会。业主大会可就整个物业管理区域的物业管理事项作出决定，但对后期业主可能产生不利影响的除外。业主大会决定聘用物业服务企业的，物业服务合同期限不得超过2年。业主大会成立后接受交付使用物业的业主，成为该业主大会的成员，依法行使权利、履行义务。通过的《业主大会议事规则》中，应当按照分期开发建设的物业建筑面积比例，约定业主委员会组成人数。业主委员会应当按照《业主大会议事规则》，召开业主大会会议，增补业主委员会成员。

　　业主大会成立后，业主委员会应当将业主大会决定的事项告知建设单位;建设单位销售该物业管理区域内物业的，应当在房屋销售合同中注明业主大会的决定事项。

　　四、建设项目资料的备案

　　建设单位应当按照《规定》第十条的要求，向物业所在地的房管办事处提交相关资料。其中“物业管理所必需的其他资料”，包括营业执照、项目批准文件、用地批准文件、施工许可证、房屋土地权属调查报告、业主清册和联系方式等资料。

　　建设单位提交房管办事处出具的资料齐备证明后，住房保障房屋管理部门方可向其核发房屋交付使用许可证。

　　五、业主大会筹备组、换届改选小组中业主代表的产生

　　筹备组、换届改选小组中的业主代表人数，由乡、镇政府或街道办事处根据物业管理规模和社区建设情况确定，一般为5-10人，其所占比例应当不低于筹备组或换届改选小组总人数的二分之一。

　　业主代表可通过业主推荐、自荐、召开座谈会听取意见等方式产生，具体方式由居民委员会、村民委员会确定，并在物业管理区域内予以公告。

　　业主代表不依法履行职责，经乡、镇政府或街道办事处责令限期改正后仍未履行职责的，居民委员会、村民委员会可组织业主重新推荐产生业主代表。

　　六、业主投票权的计算

　　业主投票权数，由业主大会根据专有部分面积、建筑物总面积和业主人数、总人数确定。

　　专有部分面积、建筑物总面积按照下列方法认定：

　　(一)专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行登记的，暂按照测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。其中，建设单位“专有部分的面积”是指销售的物业建筑面积，不包括以下物业的建筑面积：停车库;依法归全体或者部分业主共有的物业;配电房、避难层、储藏室;不能单独办理产证的其他物业。

　　(二)建筑物总面积，按照前项专有部分面积的总和计算。

　　业主人数和总人数按照下列方法认定：

　　(一)业主人数，按照房地产权证数确定，一个产权证计为一个业主人数;房屋已出售并交付使用但尚未领取房地产权证的，按照房屋销(预)售合同数确定，一份合同计为一个业主人数。

　　(二)总人数，按照前项业主人数的总和计算。

　　七、业主委员会成员全体辞职的处理

　　业主委员会成员全体辞职的，乡、镇政府或街道办事处应当会同区、县住房保障房屋管理部门组建业主委员会换届改选小组。业主委员会换届改选小组中的业主代表，由居民委员会、村民委员会组织业主推荐产生。业主委员会换届改选小组应当自成立起90日内召开业主大会，选举产生新一届业主委员会。

　　在新一届业主委员会选举产生前，原业主委员会应当继续履行职责。因不履行职责造成的损失，由相关责任人承担。

　　八、业主委员会主任、副主任不召集业主委员会会议的处理

　　业主委员会主任、副主任在符合召集业主委员会会议的条件下和规定期限内，无正当理由不召*议的，居民委员会、村民委员会可指定业主委员会其他成员召集业主委员会会议，并在物业管理

　　区域内予以公告。 　　九、物业矛盾纠纷的调处

　　乡、镇政府或街道办事处、居民委员会、村民委员会应当充分发挥人民调解委员会在物业管理纠纷调解中的作用，充实专业人员，提高物业管理矛盾纠纷居间调解的效能。

　　乡、镇政府或街道办事处可通过设立住宅小区综合管理法律服务咨询站及聘请行业专家、律师等专业人员，为住宅小区综合管理提供法律咨询服务，解决疑难问题，调解矛盾纠纷，提高社区物业综合管理的整体水平。

　　居民委员会、村民委员会设立的人民调解委员会，受理和调解下列物业管理纠纷：

　　(一)业主委员会的组建、运作和自我管理中发生的业主与业主委员会之间的纠纷;

　　(二)业主、业主委员会、物业服务企业之间因维修资金使用、房屋及配套设施、设备及相关场地维修、养护、管理和环境秩序管理等引发的纠纷;

　　(三)邻里间因安装防盗门、防盗窗、空调、晒衣架、鸽棚等附着物引发的物业使用纠纷;

　　(四)因业主或使用人违反《临时管理规约》、《管理规约》引发的物业矛盾纠纷;

　　(五)其他属于人民调解组织调解范围内的物业管理纠纷。

　　业主委员会可对本条第三款第(三)、(四)、(五)项规定的物业管理纠纷进行调解，居民委员会、村民委员会对业主委员会的调解活动给予协助和指导。

　　业主委员会应当建立物业管理矛盾协调工作会议制度，协调处理业主之间、业主与物业服务企业之间的矛盾和纠纷。会议由业主委员会主任主持召开。

　　十、物业服务项目经理的管理

　　物业服务企业应当向受托管理服务的住宅小区委派一名物业服务项目经理，作为该住宅小区物业管理服务的负责人。物业服务项目经理应当持有建设部颁发的全国物业管理师证书或经全市统一考试取得的相应职业资格证书，并在住房保障房屋管理部门注册，取得物业服务项目经理执业注册证。

　　对在同一区、县行政区域范围内地理位置上相毗邻的住宅小区，一名物业服务项目经理可管理的数量不得超过3个，且总建筑面积不得超过10万平方米。

　　物业服务企业未按照规定委派物业服务项目经理的，记入物业服务企业信用档案。

　　十一、物业管理用房的确认

　　建设单位在办理建设工程规划许可证时，应当将物业管理用房的坐落、面积等在审照附图中予以注明，并加盖建设单位公章;对分期开发的物业管理区域，建设单位应当按照整个物业管理区域的配置要求，在先期开发的区域内一次性配置或提供临时物业管理用房。建设单位在未按照规划配置物业管理用房前，不得擅自变更、分割、转让、抵押临时物业管理用房。

　　建设单位提交的资料符合物业管理区域预划意见书和物业管理用房配置要求的，规划管理部门方可向其核发建设工程规划许可证。

　　房屋土地调查机构应当在房屋土地权属调查报告书中注明物业管理用房的坐落、面积、室号;区、县住房保障房屋管理部门在核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记时，应当注明物业管理用房室号。

　　1997年7月1日至20**年8月31日间竣工的居住物业管理区域，其物业管理用房应当按照规划中配置的标准提供;规划中未配置的，按照物业管理区域实际使用状况予以提供。

　　十二、物业服务的收费

　　住宅物业管理区域已组建业主大会的，由业主大会与物业服务企业按照质价相符的原则，协商确定物业服务内容、物业服务收费标准和收费方式，并在物业服务合同中予以约定。

　　十三、物业的自行管理

　　规模较小且具备自行管理条件的住宅小区，经业主大会会议讨论通过，可在居民委员会、村民委员会的监督指导下，由业主自行管理。业主自行管理的，应当设定执行机构及其负责人，负责自行管理的组织实施并承担由此产生的相关责任。

　　业主大会聘请专业保洁、保安、绿化养护、设施设备保养维修单位的，应当与其签订专业服务合同。

　　业主大会采用民事雇佣方式聘请自然人进行公共区域清洁卫生、秩序维护、绿化养护，以及共用部位、共用设施设备的日常运行、保养及维修服务的，应当为其支付意外伤害等保险费用，由被聘用人员自行购买后报业主委员会备案。

　　业主大会决定开具自行管理发票的，业主委员会可持区、县住房保障房屋管理部门的证明材料，到物业所在地的税务部门申请代为开具。

　　十四、物业的装饰装修

　　业主、使用人装饰装修房屋的，应当会同装饰装修单位与物业服务企业签订住宅装饰装修管理协议，明确装饰装修工程的实施内容、实施期限、允许施工时间、现场巡查、废弃物清运与处置以及装饰装修工程的禁止行为和注意事项等。

　　十五、物业使用性质的变更

　　由规划管理部门会同区、县住房保障房屋管理部门提出允许改变物业使用性质的区域范围和方案，经区、县政府同意后，区、县规划管理部门应当予以公告并抄送区、县住房保障房屋管理部门。具体范围和方案，应当包括可改变的部位和经营项目等内容。

　　在允许改变物业使用性质的区域范围内，具体房屋单元的业主需要改变使用性质的,应当符合下列条件：

　　(一)符合房屋使用安全要求;

　　(二)符合《临时管理规约》、《管理规约》;

　　(三)经有利害关系的业主同意;

　　(四)符合相关法律、法规的规定。

　　符合前款规定的住宅，其房屋所有权人可向物业所在地的区、县住房保障房屋管理部门申请变更住宅使用性质，区、县住房保障房屋管理部门应当自受理申请之日起20日内做出决定。对符合条件的，准予其变更住宅物业使用性质，并告知其依法向工商管理等部门办理有关手续的义务。

　　业主大会应当在《管理规约》中，对本住宅物业管理区域内住宅变更使用性质后的物业服务费标准作出约定。物业服务企业应当按照约定，对准予变更住宅物业使用性质的房屋收取相应的物业服务费。改变使用性质的房屋，经政府决定征收的，按照居住房屋用途和建筑面积予以补偿安置。

　　十六、管线的维修养护责任

　　住宅小区内水、电、气分户计量表和表前的相关管线和设施设备维修、养护责任，由供水、供电、供气服务单位分别承担;分户计量表后的相关管线和设施设备维修、养护责任，由房屋所有人承担。

　　十七、维修资金的补建和再次筹集

　　未建立首期专项维修资金或专项维修资金余额不足首期筹集金额30%的，业主应当按照每月每平方米建筑面积成本价0.2%的标准补建或再次筹集，专项维修资金管理规约约定或业主大会会议决定高于上述标准筹集以及一次性筹集的除外。

　　物业服务企业应当每月对业主专项维修资金账户进行核对，对按照规定达到补建或再次筹集标准的，应当在15日内书面告知业主委员会。业主委员会应当告知相关业主并在物业管理区域内予以公告。采取分期筹集的，由物业服务企业于次月起在收取物业服务费时予以代收，并出具专项维修资金票据，按月纳入专项维修资金账户，并将补建或再次筹集的情况在物业管理区域内予以公告。

　　配备电梯的物业，补建或再次筹集的维修资金余额不得少于每平方米建筑面积成本价的7%;不配备电梯的物业，补建或再次筹集的维修资金余额不得少于每平方米建筑面积成本价的5%。

　　业主转移或抵押房地产的，可到物业所在地的物业服务企业查询房屋维修资金余额。已足额交纳的，业主可持物业服务企业出具的维修资金余额查询单到物业所在地住房保障房屋管理部门开具商品住宅维修资金足额交纳凭证;维修资金余额少于前款规定的，业主可在持物业服务企业出具的维修资金交款单至维修资金账户开户银行补足后，持维修

　　资金余额查询单及银行交款凭据到物业所在地住房保障房屋管理部门开具商品住宅维修资金足额交纳凭证。 　　公有住宅售后房屋转让或抵押的，由市公积金管理中心按照前款规定开具维修资金足额缴纳凭证。

　　业主办理房地产转移或抵押登记时，应当提交维修资金足额缴纳凭证。

　　十八、物业的检测和鉴定

　　业主应当按照《房屋修缮工程技术规程》中规定的物业常规检查内容和检查周期，承担物业维修养护责任。

　　业主应当在物业服务合同中，委托物业服务企业按照《房屋完损状况检查周期表》和《房屋结构完好性检查周期表》的规定，对物业定期进行维修养护和检查。

　　市住房保障房屋管理部门负责房屋质量检测单位的监督管理，并定期公布符合条件的房屋质量检测单位名单。

　　物业出现结构安全隐患或异常状况时，相关责任人可根据《房屋质量检测规程》中规定的流程，委托房屋质量检测单位进行检测、鉴定。

　　检测结论为整体危险或局部危险的房屋，应当由市房屋检测中心出具危险房屋审定书。

　　十九、房屋外墙的维护

　　住宅物业管理区域内房屋外墙的维护，由业主负责。业主应当按照有关规定和标准，根据房屋外墙的材质进行清洗或粉刷，确保房屋外墙整洁。房屋外墙存在严重褪色、明显污迹的，业主应当及时予以清洗、粉刷。

　　二十、示范文本的应用

　　建设单位、物业服务企业、业主大会、业主委员会按照市住房保障房屋管理部门印发的示范文本，制定和签署临时管理规约、专项维修资金管理规约、首次业主大会会议表决规则、业主大会议事规则、业主委员会成员候选人产生办法、业主委员会选举办法、物业服务合同、住宅装饰装修管理协议等文件。

　　本意见自公布之日起施行，有效期为5年。

　　上海市住房保障和房屋管理局

　　二○一一年五月十二日

篇4：上海市住宅物业管理区域机动车停车管理暂行规定(2004)

第一条(目的和依据)
为规范住宅物业管理区域停车秩序,保障停车管理双方的合法权益,根据国务院《物业管理条例》和《上海市住宅物业管理规定》的有关规定,制定本暂行规定。
第二条 (适用范围)
本规定适用于本市住宅物业管理区域内机动车辆的停放和管理。
第三条(停车设施管理规定)
住宅物业管理区域内停车设施按以下规定实施管理:
(一)建设单位按规划要求配置的停车设施(包括地面或者地下停车库、立体停车库等)应当提供给本物业管理区域内的业主、使用人使用,尚未出售的应当出租,不得闲置不用。
(二)一套住宅的业主不能拥有两个或者两个以上车位[[,但在本暂行规定实施前已销售的,或住宅物业管理区域内配置的停车位与住宅房屋套数比例超过1:1的,超过部分的停车位不受此限。
(三)停车位要转让的,受让对象应当是本物业管理区域的业主。租用停车位的业主享有该车位的优先购买权。
(四)停车位有空余的,可以临时出租给本物业管理区域外的单位或者个人使用。出租时,租赁双方应在停车位出租合同中约定:当本住宅物业管理区域内业主或者使用人需使用时,出租人可终止合同,收回出租的车位。但出租人应在终止合同前二个月书面通知承租人。
(五)在住宅物业管理区域内的道路上设置停车位的,不得占用消防通道,不得妨碍行人和其他车辆通行。
第四条(停车管理服务单位)
物业管理企业提供住宅物业管理区域内停车管理服务的,应当在物业服务合同中约定。物业服务合同未就停车管理做出约定的,由业主大会或物业管理区域内的业主决定停车管理办法。
第五条(停车管理服务基本要求)
物业管理企业或者其他停车管理单位(以下合称停车管理单位)应当按照以下要求提供停车管理服务:
(一)遵守本市停车管理的有关规定;
(二)履行物业服务合同相关停车管理的约定;
(三)制定停车管理制度,包括停车管理单位的职责、停车位和临时进出车辆停放的管理方案、发生紧急情况的处置预案等;
(四)地面、墙面设立交通标识,引导车辆按规定路线行驶;
第六条(车辆停放收费)
车辆停放收费按以下规定执行:
(一)建设单位按规划要求配置的停车设施向业主、使用人出租的,执行物价部门规定的收费标准。
(二)业主大会决定对车辆在全体共用部分停放收费的::,参照物价部门规定的标准收费。业主大会成立前,物业管理区域内的车辆停放收费,执行物价部门规定的收费标准。
(三)停车收费应当出具专用凭证。
对临时进出车辆停放实行收费的,停车管理单位应在车辆进门时发放临时停车凭证,出门时验证放行。
公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆执行公务时在物业管理区域内停放的,不得收费。
车辆在共用部分停放的收益,归共同拥有该物业的业主所有,主要补充专项维修资金,用于共用部分的维修养护,也可以按照业主大会的决定,用于业主委员会工作经费或者物业管理方面的其他需要。
第七条(机动车停放人应遵守的规定)
车辆停放人应当遵守以下规定:
(一)遵守业主大会决议、业主公约、业主临时公约和住宅物业管理区域机动车停车管理制度,听从停车管理人员的指挥;
(二)车辆停放不得占用消防通道,不得妨碍消防设施的使用,不得擅自停放他人车位,不得影响行人和其他车辆的正常通行。
(三)按照规定或者约定交纳车辆停放费用;
第八条(停车管理服务合同)
车辆停放人可以与停车管理单位订立停车管理服务合同,可以约定机动车基本情况、双方的权利义务、收费价格、管理责任、管理期限以及违约责任等内容。
车辆停放人对停放的车辆有保管要求的,另行签订保管合同。
第九条(违规停车的处理)
对不按规定停放车辆,影响住宅物业管理区域道路畅通或者公共安全的,停车管理单位可以按照停车管理服务合同、业主公约、业主临时公约或者业主大会决议进行处理,由此产生的费用由责任人承担。
第十条(施行日期)
本规定自20**年11月1日起施行。

篇5：上海市文明社区创建管理规定（2011年）

上海市文明社区创建管理规定（20**）

　　第一章 总则

　　第一条 为了更好地以*理论和“***”重要思想为指导，深入贯彻落实***，弘扬世博精神，聚焦社会公德，以提高市民文明素质和城市文明程度为目标，坚持创建为民、创建惠民的原则，发挥人民群众的主体作用，积极参与物质文明、政治文明、精神文明和生态文明建设，构建和谐社会，促进新一轮文明社区创建的规范化、制度化，特制定本规定。

　　第二条 文明社区创建活动是上海市精神文明建设的重要内容，是创建文明城市、文明城区的基础，是创建文明小区的延伸和拓展，是吸引广大社区居民参与环境文明、秩序文明、服务文明和礼仪文明建设，开展群众性自我教育、自我管理、自我服务的有效途径，也是推进社会建设、加强社会管理的重要抓手。

　　第三条 文明社区是指以行政区划的街道、镇为载体，辖区内有一定数量的文明小区，连点成块，发动辖区内企事业单位和居民群众共同参与社区精神文明建设活动，形成资源共享、优势互补的整体合力，“管实现理机制健全、社会秩序稳定、生活环境舒适、公共服务优质、人际关系和睦、道德风尚良好”的先进社区，是社区建设的综合性荣誉称号。

　　第四条 创建文明社区是一项涉及面广、综合协调性强的工作。创建活动要充分体现“党委统一领导、党政群齐抓共管、文明委组织协调、有关部门各负其责、全社会积极参与”的要求，坚持“条 块结合、以块为主”的原则，由区县级文明办牵头协调，以街镇为平台开展创建活动。各街道办事处、镇政府要充分发动辖区居民，组织辖区内的机关、团体、部队、学校、企事业等单位，同创共建，群策群力。区县公安、人口计生、卫生、城建、市政、规划、房管、民政、环卫、环保、绿化、工商等职能部门要积极参与，承担各自的责任并密切配合。第五条 各区县党委和政府要把创建文明社区活动列入城区发展规划，定期研究，纳入干部任期目标责任制，作为考核领导班子政绩的一项主要内容。

　　第二章 文明社区标准

　　第六条 文明社区要符合下列标准,并经过考评达到90分以上(总分100分），具备申报资格：

　　（一）管理机制健全：街道精神文明建设委员会及办事机构健全，有创建规划、工作制度和保障措施，有社区单位、行业、居民共同参与社区建设的平台，创建投入机制完善；形成完善的社区党、群组织体制和社区联席会等共建制度；充分运用信息技术对社区治安、环境卫生、突发事件等进行实时监控与有效管理，完善社区预警机制；及时处理新闻媒体、社会各界和市民群众对创建工作的意见和建议。

　　（二）社会秩序稳定：街道综治办、公安派出所、司法所等综治基层组织健全；社区物防、技防、人防、消防水平符合安全要求，入室盗窃、火灾、“黄、赌、毒”等案件发生率低于全市平均水平；组织开展防空、防灾知识技能宣传教育培训活动；加强对社区矫正对象、吸毒人员、刑满释放人员、社会闲散青少年等重点人群进行帮教管理，无*人员的“四类”案件和事件发生。

　　（三）生活环境舒适：道路平整畅通，各类设施完好整洁；沿街单位市容环境卫生责任区制度落实，道路两侧无“六乱”现象；交通标志线设置合理，机动车、非机动车分类停放有序；集市布局合理，环境整洁，无制假售假现象发生；倡导绿色低碳生活，积极组织开展白色污染整治、垃圾减量和分类专项活动，居民区生活垃圾定点投放，及时清运；生活污水排放达标，无危险废物排放，及时解决环境矛盾。

　　（四）公共服务优质：街道建立社区学校，对市民、外来务工人员、未成年人教育形成制度；社区文化活动中心、社区图书馆、社区文体设施硬件配置达标，活动内容丰富；社区人口与计划生育工作纳入网格化管理，社区适龄劳动人口就业率、老年人口拥有社会福利床位数、残疾人保障覆盖率、儿童保健系统管理率、传染病控制率、居民对社区卫生服务机构的满意率达标；做好未成年人以及孤残、流浪儿童合法权益保护和救助工作；做好流动人口管理与服务工作。

　　（五）人际关系和睦：社区联谊、楼组文明创建活动得到有效开展，各级文明楼组的创建比例达标；积极组织开展“文明家庭”创建活动，建立社区家庭文明建设指导中心，并提供相应服务项目；虐待和不赡养老人案件发生率、家庭暴力投诉率、不抚养未成年人案件发生率在规定的标准以下。

　　（六）道德风尚良好：组织开展“我推荐、我评议身边好人”等道德模范评选和宣传活动；“文明出行、文明游园、文明用餐、文明用网、文明用厕”等专项活动得到有效开展；邻里关系和睦；成立志愿者服务总队，建立健全志愿者管理、服务调配机制与网络，注册志愿者占常住适龄人口比例、居民对志愿服务活动的认同率达标；建立专门的社会救助机构，救灾、救护、救助工作得到有序开展。

　　第三章 文明社区的创建管理

　　第七条

　　各区县要根据市文明社区管理规定，结合实际，制定文明社区创建规划，抓好本地区文明社区的创建。第八条 各街道党工委、办事处和镇党委、人民政府是创建文明社区的组织者和责任者，要根据文明社区的标准，把创建工作纳入社区发展的总体规划，并把规划目标、任务层层分解，落实到部门、单位、居委和居民群众，制定切实可行的措施，规定完成时限，定期检查。第九条 各级精神文明建设委员会及其办公室，要会同有关部门认真做好文明社区创建的协调、指导和检查验收、评选表彰及日常管理工作。

　　第十条 创建文明社区的日常管理工作内容，主要是：

　　1、制定本区县文明社区创建规划和实施方案，协调本区县各职能部门和企事业单位积极参与创建工作。

　　2、指导各街道、镇建立健全创建活动组织，检查创建活动的进展情况。

　　3、总结推广文明社区的先进经验和先进典型，有针对性地进行分类指导。

　　4、协调有关部门帮助解决实际困难。

　　5、对创建工作不力、工作明显退步的文明社区要给予批评和帮助。

　　6、各街道、镇要建立创建文明社区的档案（可以是电子档案形式），制作综合成果展示网页。档案包括：社区概况、创建规划、创建文件、主要会议材料、文明社区登记表、检查考核记录、年终工作总结、奖惩记录、群众和社会各界反映等等。

　　7、指导创建单位通过“文明社区”在线系统，对本社区创建工作进行在线管理，及时将创建成果通过“文明社区风采”窗口向社会展示。

　　第四章 文明社区的评选和命名表彰

　　第十一条 文明社区的评选要有利于提高工作实效，减轻基层负担和避免形式主义。要将明查和暗查、抽查相结合，主管部门评估和社区成员评价相结合，以掌握平时工作状况为主，要体现评选工作的公开性和公正性。

　　第十二条 凡按照文明社区标准制定创建规划，落实措施，持续开展创建活动两年以上，成效显著，符合标准的街道、镇，可向所在区县文明办提出书面申报。

　　申报社区必须具备以下条件：

　　1、创建期内街道党工委、办事处和镇党委、人民政府主要领导无严重违纪、违法犯罪；

　　2、创建期内无重大安全事故、重大刑事案件；

　　3、创建期内社区常住人口计划生育率达标；

　　4、达到上海市一级卫生街道、镇的标准。

　　第十三条 根据市文明办要求节点开展预申报工作。各区县文明委要在各街道、镇申报的基础上，严格把关，择优推荐，经市文明办会同有关部门验收后，报请市文明委审议通过，由市委、市人民政府批准并命名、表彰。

　　第十四条 申报社区弄虚作假，骗取荣誉的，一经发现，立即撤销其荣誉称号，并建议有关部门追究其单位领导和有关负责人的责任。

　　第十五条 文明社区原则上每两年命名、表彰一次。

　　第十六条 文明社区不搞“终身制”。被命名的文明社区，每个创建年度经考核后，符合标准的，仍保持荣誉称号，予以命名。

　　第十七条 对发生严重问题或创建质量明显下降的文明社区，命名机关及主管部门可视情节轻重，在中途给予批评、黄牌警告、限期整改，直至摘牌，撤销荣誉称号。落选的社区要及时收回牌匾，不得悬挂。文明社区如遇更名、更改隶属等情况，须由命名机关重新确认，因行政区划变动合并、撤销的社区，荣誉称号不再保留。第十八条 凡获得市级文明社区称号的街镇，可对组织创建活动的工作人员予以精神和物质奖励。

　　第五章 附则

　　第十九条 各区县、街道、镇可根据本规定制定具体的实施细则。

　　第二十条 本《规定》解释权属上海市精神文明建设委员会办公室，所做解释的各项条 款与本《规定》具有同等效力。

　　第二十一条 本规定自发布之日起实施，原20**年颁布的《上海市文明社区创建管理规定》自本规定实施起废止。

　　附件：上海市文明社区测评体系

　　上海市文明社区测评体系

　　一、申报准入条件

　　1、创建期内街道党工委、办事处和镇党委、人民政府主要领导无严重违纪、违法犯罪；

　　2、创建期内无重大安全事故、重大刑事案件；

　　3、创建期内社区常住人口计划生育率达标；

　　4、达到上海市一级卫生街道、镇的标准。

　　二、测评体系的结构与内容

　　1、结构：测评体系包括“基本指标”和“特色指标”。基本指标反映文明社区创建的基本情况，共6个测评项目：管理机制健全、社会秩序稳定、生活环境舒适、公共服务优质、人际关系和睦、道德风尚良好。特色指标反映文明社区创建工作特色及取得的成效，共3条 标准。

　　2、数据采集方法：以“实地考察”、“材料审核”、“问卷调查”等方式收集，并通过网络平台在线汇总审核。

　　3、分值构成：总分为100分。其中，基本指标90分，特色指标10分。