房产代理公司全程策划工作程序

　　房产代理公司全程策划工作程序

　　[初步接洽阶段]

　　1、项目资源条件整合及判断

　　负责部门：策划部、代理部、研究部

　　报告名称：《**项目策划大纲》

　　中心内容：

　　宏观资料：市场整体、片区趋势、基本行情。

　　地段资料：规划要点、坐标。

　　周边资料：交通、配套、楼盘的规划、设计、包装、销售。

　　发展商资料：背景、关系、资金、技术等的实力情况。

　　判断内容：优势、难点、突破口、把握度。

　　2、多方案初步规划、设计或调整建议

　　负责部门：策划部

　　报告名称：《会议纪要汇总》《**项目概念设计提示》或《项目调整建议》

　　中心内容：草图、立意、说明、交流记录

　　[前期策划阶段]

　　3、地块内在条件整合及价值分析

　　负责部门：策划部、投资部

　　报告名称：《**项目土地价值与分析报告》

　　中心内容：适合的规则布局和建筑类型及其投入和产出价值比较

　　4、资源综合及定位

　　负责部门：策划部

　　报告名称：《**项目综合定位报告》

　　中心内容：上述各内容汇总，初步定位或创意

　　5、依据定位针对性的市场调查

　　负责部门：策划部、研究部

　　报告名称：《**项目市场调查报告》

　　中心内容：客户群、消费观念、价格水平、推广渠道和方式、市场缺口等，或根据创意寻找市场依据

　　6、经济可行性分析

　　负责部门：投资部、策划部

　　报告名称：《**项目经济可行性分析报告》

　　中心内容：静态的综合成本（地价、造价、管理、财务、资金、推广、销售、税金）收益率与销售价格的分析。

　　7、初步营销框架

　　负责部门：策划部

　　报告名称：《**项目初步营销报告》

　　中心内容：推广主题、通道、销售策略及产品设计立意和要求相互关系

　　8、规划、设计方案及跟踪

　　负责部门：策划部

　　报告名称：《**项目初步营销报告》《**项目建筑概念设计》《**项目环艺概念设计》或《**项目设计修改意见》《**项目设计要点》

　　中心内容：草图，设计创意、任务书、设计交底、指导

　　[营销策划阶段]

　　9、营销整体规划

　　负责部门：策划部、代理部

　　报告名称：《**项目营销整体规划》

　　中心内容：VI，推广的主题。方式、渠道、策略、步骤，包装的类型、风格和销售的入市时机、节奏、付款、策略、附加促销手段，如装修套餐等与施工进度相结合的创意及其相互协调关系部署。

　　10、经济敏感分性

　　负责部门：投资部

　　报告名称：《**项目经济敏感性分析报告》

　　中心内容：造价、进度、售价、回报率间的变量关系图表。

　　11、价格策略执行计划

　　负责部门：投资部、代理部

　　报告名称：《**项目价格策略报告》

　　中心内容：依据经济敏感性分析结合对市场走势的判断，进行价格的高低、提升、折率的编排和修整。

　　12、物业准备工作计划

　　负责部门：投资部

　　报告名称：《**项目的物业模型》

　　中心内容：配合营销推广而设立的新型物业管理概念和"标准"物业管理模式的融合。

　　13、销售准备工作计划

　　负责部门：代理部、策划部

　　报告名称：《**项目前期工作计划表》

　　中心内容：文件、合同、票证、礼品、用品等催办、设计和制作计划安排及费用预算

　　14、项目包装执行计划

　　负责部门：策划部

　　报告名称：《**项目包装概念设计》

　　中心内容：VI设计、导视系统、销售中心、楼书、展板、模型、示范单位（装修套餐）等的设计和制作计划安排及费用预算。

　　15、广告宣传炒作计划

　　负责部门：策划部、代理部

　　报告名称：《**项目新闻炒作提纲和广告发布计划》

　　中心内容：户外广告、报刊广告、新闻炒作、网上广告和炒作的计划安排及费用预算。

　　16、销售活动规划及策划

　　负责部门：策划部、代理部

　　报告名称：《**项目公关活动计划报告》∑《**项目**活动报告策划书》

　　中心内容：开工、开盘、封顶、竣式、入伙等的仪式，新闻发布会，展销会的其他公关活动的计划安排及费用预算。

　　17、装修套餐

　　负责部门：策划部、代理部

　　报告名称：《装修套餐服务计划报告》

　　中心内容：售后装修和装修按揭服务。

　　[销售实施阶段]

　　18、销售培训

　　负责部门：代理部、策划部、投资部

　　教材名称：《销售基础知识》《**项目销售相关内容》

　　中心内容：建筑知识、楼盘背景、项目优胜、对手比较、付款方式、法律手续、销售技巧等方面的系统培训。

　　19、执行修正

　　负责部门：代理部、策划部

　　往来文件：《**项目销售情况总结》《**项目策划执行修正安案》

　　中心内容：根据销售状况和市场动向的反馈，适时调营整营销计划。

　　20、置业锦囊

　　负责部门：策划部代理投资部

　　报告总称：《置业锦囊》

　　中心内容：根据项目优势选编的购楼、选房须知，各阶段项目卖点的序列。

　　21、夸张和消费者投资的可性报告

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篇2：住宅全程策划销售代理合同

　　住宅全程策划销售代理合同

　　委托方(以下简称甲方)：________

　　受托方(以下简称乙方)：________

　　委托方(以下简称甲方)：________

　　地址：________

　　法定代表人：________

　　电话：________传真：________

　　受托方(以下简称乙方)：________

　　地址：________

　　法定代表人：________

　　电话：________传真：________

　　甲乙双方秉承互惠互利、真诚合作的原则，经友好协商，就产权属于甲方的项目委托乙方全程策划销售代理事宜达成本协议，供双方共同遵守。

　　一、委托代理销售物业名称：

　　二、代理期限及目标：

　　代理期限从签定本协议之日起，到乙方完成住宅可售面积的90%止。

　　一期住宅代理为均价____元/平方米。地下室、商铺代理价格双方另行商议。

　　三、代理方式：总代理

　　在乙方总代理期间，甲方不再另行委托其他公司对该物业进行销售或自行销售。甲方最多可保留10套房源作为调剂关系户购房之用，这10套房源佣金计提比例为总销售金额的1.5%，在考核均价时，这10套房源价格按乙方制定的销售价格(而非实际成交价)计入乙方销售业绩，以保证乙方的销售任务顺利完成。

　　四、甲乙双方权利和责任：

　　(一)甲方权责：

　　1、甲方应保证委托乙方销售的项目及房地产无权属争议，同时，在乙方开始代理销售前，甲方向乙方提供所委托之物业公开销售所需一切有效的法律文件(如销售总平面图及标准层平面图、 建筑材料与设备说明书、土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等五证)，并承担因此产生的各项法律责任和义务。

　　2、审核乙方制定的整体销售策略，承担一切宣传推广、广告、售楼资料及售楼现场包装等所需的各项费用。

　　3、甲方提供售楼处及其室内外装修装饰、销售桌椅、电话、传真机、空调等办公设施，并承担售楼处电话费及水、电费用。

　　4、甲方委派专人配合乙方的销售工作，收取定金及房款，并负责购买商品房买卖合同、办理合同备案、银行按揭工作。

　　5、因甲方原因(包括施工质量，但不限于施工质量等)造成的索赔或其他法律责任，由甲方全权负责并承担一切后果。

　　(二)乙方权责：

　　1、在合同生效后，乙方按阶段提供本项目的详细工作计划方案，并经甲方认可后实施。

　　2、乙方本着专业精神，全权代理物业销售，安排一系列的市场推广活动。

　　4、负责制定销售策略及企划工作。

　　5、乙方负责对销售人员进行专业培训，使之具备销售本楼盘所必备的专业水平。

　　6、乙方须按照与甲方所商定的销售方案(物业价格、装修标准、付款方式及交房时间等条件)进行销售，不得擅自改变计划或调整销售价格，不得向客户收取未经甲方同意的任何费用。乙方在销售过程中必须严格遵守中介职业规范，维护甲方形象和信誉。

　　7、乙方工作人员应详细记录广告效果及销售情况，双方根据销售实际情况及时调整销售策略。

　　8、乙方应配合甲方相应的银行按揭工作。

　　9、乙方进场销售后，甲方及其他人员不可销售已委托给乙方的单位，全部客户转给乙方统一接待。

　　10、项目公开销售期间，乙方不得擅自向客户承诺超出乙方工作范围的要求，如遇特殊情况，须书面上报甲方，经甲方书面认可，方可执行。

　　11、乙方不承担因甲方原因所造成的工程问题而引起的法律责任。

　　12、甲方委托乙方的代理销售权，乙方不得转委托其他方。

　　13、乙方与客户签定《商品房买卖合同》，并办理相关的各项购房手续。

　　14、乙方负责销售人员的工资、佣金及相关福利。

　　15、若发生以下情况之一，乙方有权书面通知甲方中止合同。合同中止时，以客户已交定金订购住房所对应的全部合同总额计算为准，甲方须在中止合同7个工作日内支付乙方的代理费及溢价：

　　A：甲方不能保证工程进度正常进行。

　　B：甲方在委托乙方销售期间，又另行委托其他的代理商代理销售。

　　C：甲方部分或整体出让项目房产。

　　D：甲方委托乙方销售的房产被司法部门查封、冻结。

　　E：甲方连续两个月不支付乙方代理费。

　　五、广告推广费用：

　　有关该物业之一切广告推广费用均由甲方承担(含售楼处、样板房及其装修、活动举办、媒体广告及一切宣传资料的设计、印刷、制作、发布、购置等费用)。广告预算不超过总销金额的1%，由乙方具体执行，乙方的广告计划需经甲方认可后方可执行。

　　六、业绩结算方法：

　　1、代理费计算标准：按签定房地产买卖合同为准。

　　2、结算时间：每月2日为双方结算日。甲方须在每月5日前向乙方支付佣金和溢价。

　　七、佣金条款：

　　1、本合同签定后3日内，甲方支付给乙方前期策划费用现金8万元整，以利于乙方工作的快速开展。

　　2、甲乙双方约定该物业总销金额的2%为乙方的基本代理佣金。

　　3、住宅代理销售均价超过____元/平方米为溢价部分。溢价部分甲乙双方五五分成。

　　4、双方于完成代理目标或代理合同终止后一周后，对佣金和溢价进行总结算。

　　八、甲乙双方拟定收取买方定金由甲方收取，其中：

　　1、如因买方原因致使房屋买卖不能履行时，根据政策规定所没收的定金，甲方得50%，乙方得50%。

　　2、如因甲方原因致使房屋买卖不能履行时，甲方应认可乙方此买卖之业绩。

　　九、因房屋买卖所发生的税金及各项费用，根据中华人民共和国税法和有关政策法规办理，以各自所开具的发票金额作为纳税依据。凡乙方应缴付的由乙方承担，凡甲方应缴付的由甲方承担。

　　十、甲方授权乙方与客户签订商品房买卖合同(含大小订单等买卖手续)，但合同约定之内容，其权利及义务均由甲方和客户各自承担。

　　十一、如果因建筑、施工、质量不能如约提供贷款、产权或交房(对客户承诺的交房期)等方面产生的问题，由甲方负责。上述原因引起的退房，乙方已得佣金不再退还。

　　十二、本合同执行过程中，如有因人力不可抗因素影响有关条款执行的，受影响一方应及时向对方通报，因此而影响履行有关条款的不视为违约。

　　十三、甲乙双方应严格遵守合同约定，如有违约，任何一方应出示有关违约依据，对方有权以书面形式通知违约方终止合同。任何一方按本合同规定提出中止合同时，需提前10天书面通知对方，双方派人于通知日起10日内完成相关结算款项、解除合同手续。

　　十四、在本合同执行期间，如有因甲方向第三方整体转让项目权益或产权等而导致所委托物业的产权变更的，甲方在转让产权时必须向受让方说明本合同的有效性，三方就有关的权利义务及债权债务事宜签定协议。如新产权方要求重新委托代理销售时，甲方有义务达成乙方享有优先代理权。

　　十五、本合同未尽事宜，经双方协商，可作补充协议，作为本合同的组成部分，补充协议与本合同具有同等效力。

　　十六、本合同经双方代表签章之日起生效。

　　十七、本合同一式肆份，甲乙双方各执贰份。

　　甲方：________乙方：________

　　代表：________代表：________

　　日期：____年____月____日

篇3：房地产项目全程策划合同

　　房地产项目全程策划合同

　　委托方：_______以下简称甲方

　　地址：_______

　　电话：_______

　　代理方：（_____）以下称乙方

　　地址：_______

　　电话：_______

　　根据《合同法》和国家有关政策、法律、法规，为加快商品房预售，回收资金。甲、乙双方根据自愿、互利的原则，经友好协商就甲方正式聘请乙方为甲方开发的项目进行全程策划之事宜，特签定本合同，双方共同遵守执行。

　　一、工作范围及内容

　　（一）整合推广策略服务范围:

　　1、项目整合营销推广策略制定

　　2、项目整体宣传包装设计

　　3、分阶段营销推广策略制定

　　（二）整合推广策略服务内容：

　　第一部分：整合营销推广策略

　　市场调研分析/项目SWOT分析/项目营销推广定位与总战略制定

　　第二部分：基础VI

　　项目标志/销售名片/销售胸卡/销售标准表格（如客户登记表、按揭计算表等）/看楼车车身/手袋设计

　　第三部分：现场包装

　　围板/楼体招示布/楼层进度牌/导示牌/欢迎标牌/看楼专车/工地指示牌（如配套设施方向说明、景观说明、道路名等）/停车场指示牌

　　第四部分：卖场包装

　　形象墙设计/实体展板/规划、园林景观说明牌/室内挂旗

　　第五部分：宣传广告

　　售楼书/招商折页/户型单页/销售单张/主要城市干道路牌/公交车车身/道路立柱挂旗/报纸平面广告

　　第六部分：阶段营销推广方案

　　1、第一阶段推广的策略计划（开盘前）

　　2、第二阶段推广的策略计划（开盘期）

　　3、第三阶段推广的策略计划（跟进期）

　　4、第四阶段推广的策略计划（跃进期）

　　5、第五阶段推广的策略计划（跟进期）

　　二、工作时间计划

　　本合同共分五个阶段工作。具体如下：

　　1、第一阶段为合同签定至开盘前一个星期。具体递交及执行时间如下：

　　整合推广策略报告的递交；

　　项目基本包装设计（标志、现场、卖场、楼书、单张）的递交。注：自项目定位及名称确定后起；

　　第一阶段策略执行计划的（自整合推广策略报告确定后）递交；

　　项目第一阶段宣传推广执行自第一阶段策略执行计划确定及项目基本包装设计完成后开始，预计在合同签定后____月展开，即____月____旬开始执行。

　　2、第二阶段开盘开始至开盘后一月

　　项目推广设计（活动现场、广告）开盘前一月递交；

　　第二阶段策略执行计划开盘前一个半月递交；

　　项目第二阶段宣传推广执行自开盘起至开盘后一月内执行。

　　3、第三阶段开盘一月后至裙楼封顶

　　项目推广设计（活动现场、广告）开盘前后递交；

　　第三阶段策略执行计划开盘前后递交；

　　项目第三阶段宣传推广执行自开盘起至开盘后一月开始执行。

　　4、第四阶段自主体封顶起一月

　　项目推广设计（活动现场、广告）自项目主体封顶前15天递交；

　　第四阶段策略执行计划自项目主体封顶前15天递交；

　　项目第四阶段宣传推广执行自主体封顶前一周开始执行。

　　5、第五阶段自项目主体封顶后一月开始

　　项目推广设计（活动现场、广告）自项目主体封顶后递交；

　　第五阶段策略执行计划自项目主体封顶后递交；

　　项目第五阶段宣传推广执行自主体封顶一月后执行。

　　三、关于成果的界定

　　1、关于整体策划报告的界定：以甲方认可签字为标准

　　2、关于设计的界定：以甲方认可签字为标准

　　3、关于广告、活动的界定：以入线率、到场率为标准

　　四、费用及付款方式

　　本合同所涉及整体营销推广策划服务费为项目总标底的__3__‰。其具体付款方式如下：

　　合同签定后，乙方即向甲方收取策划服务费总额的30%，即____万元（_________万元整）；

　　在完成项目第一阶段工作后，乙方向甲方收取策划服务费总额的20%，____即____万元（____万元整）；

　　在完成项目第二阶段工作后，乙方向甲方收取策划服务费总额的20%，____即____万元（____万元整）；

　　在完成项目第三阶段工作后，乙方向甲方收取策划服务费总额的20%，____即____万元（____万元整）；

　　在完成项目第四阶段工作后，乙方向甲方收取策划服务费总额的10%，____即____万元（____万元整）。

　　注意：策划服务费不含以下费用：

　　（1）影视、广播音带等广告制作费；模特费用、歌曲版权费用；

　　（2）广告发布费；

　　（3）各项公关、促销实施费（含记者编辑费、招待费等）；

　　（4）印刷品、菲林制作费；

　　（5）调研礼品费、调研人工费、印刷费等。

　　五、甲方权利与义务

　　1、向乙方提供该项目合法的售楼详细图纸资料（包括项目鸟瞰图、沙盘等）、文件，并承担所提供的一切资料的合法性与准确性的法律责任。

　　2、甲方对乙方的所有提案具有否决权、审定权、修改权，并有权要求乙方修正。

　　3、双方商定认可的任何方案，甲乙双方均不得有单方擅自改动，否则引起的问题由改动方负责。

　　4、甲方采纳的乙方方案或设计都应签字认可并严格执行，如执行中需要修改也应相互通报，经双方认可方可执行。

　　5、甲方应及时提供乙方企划所需的合理资料，乙方必须对甲方的资料进行保密。

　　6、甲方单方制定的方案，实施责任与乙方无关，但经双方认可的方案双方都应承担责任。

　　7、甲方采用乙方的方案及设计即归甲方所有，乙方不得挪作其它可能侵害甲方利益的用途。

　　8、合作内容与具体操作方式乙方根据甲方的要求和实际情况可进行调整和改动。

　　9、提供该项目进行广告宣传所需的费用。

　　六、乙方权利和义务

　　1.乙方向甲方提供一系列设计策划方案，并收取策划设计费，甲方应及时向乙方付费。

　　2.乙方负责该项目的整合营销策划及广告设计。

　　3.乙方为甲方提供咨询服务，并根据工作进展，及甲方要求，经双方协商后提供相应文本和服务。

　　4.乙方应及时提供完整的市场分析及市场推广建议。

　　5.乙方向甲方提供项目整合营销策划文本，主要内容包括：

　　促销执行文本：内容包括促销思路、促销主题、促销活动内容、促销活动执行计划以及费用预算。

　　广告策划：内容包括广告思路、广告主题、广告诉求点以及广告文案写作、设计。

　　6.销售策划：内容包括销售战略战术及实施要点

　　7.乙方经甲方采纳后的提案可用于案例分析及其它不侵害甲方利益的用途，未经甲方采纳的提案不可做此用途。

　　8.乙方采取专案小组的工作方式为甲方提供系列服务，专案小组包括市场调研人员、策划人员，创意文案人员以及设计人员，集体向甲方提供服务。

　　9.合同期内或合同中止后，乙方不可泄露甲方商业机密，因此造成的损失由乙方承担，乙方将甲方产品的策划案用于案例分析时，须征得甲方的同意。

　　七、违约责任

　　1.当甲方发现乙方工作不力，或双方意见难以沟通与协调时，甲方有权单方面终止协议。

　　2.当乙方发现甲方因产品质量或销售管理等方面出现问题时，乙方屡次建议，甲方不予以配合，乙方有权单方面终止协议。

　　八、其它

　　3.本合同所涉及服务内容的服务时间为一年，具体自____年____月____日开始至____年____月____日结束。

　　4.本合同一式四份，自双方签字盖章时生效，双方各持两份。

　　5.本合同未尽事宜，双方可根据具体情况友好协商解决。

　　6.合同签定后，甲乙双方任何一方不得擅自违约，否则，违约造成的经济损失由违约方承担。

　　甲方：乙方：

　　法定代表人：法定代表人：

　　年 月 日

篇4：全程物业管理服务策划

　　全程物业管理服务策划

　　问起物业管理，99%的人会说，那不就是房地产业开发链条上的售后服务吗?

　　事实上，也有许多开发商，在物业管理企业声嘶力竭的“前期介入”的呼吁声中，在开发前期阶段，就开始注意倾听物业管理企业关于建设阶段完善物业的各类建议。尽管如此，物业管理服务产品被定位于整个地产开发产业链的末端，定位于售后服务的角色认知，并没有太大改变。造成这种状况，不仅仅是由于物业管理服务产品主要是满足业主入伙后日常物业管理需要的自然属性，也是由于物业管理自身的创新能力不足与执行力受到行业素质限制。对于中国物业管理行业来说，思想力与行动力是需要着重解决的两大问题，是同等重要的。思想力代表的是行业的创新能力，行动力代表的是行业的服务管理技术水平。

　　全程物业管理服务，作为一种全新的服务理念、方法与模式，是从全新的角度设计规划的物业管理服务新产品。该产品的产出，是物业管理服务的理念创新，是对传统物业管理功能定位认知的颠覆，是物业管理对于房地产业的价值贡献的提升。

　　全程物业管理服务策划是怎样产生的?是不是对物业管理前期介入概念的翻版?

　　答案是NO，全程物业管理服务是中国物业管理市场发展的必然需求。

　　随着中国地产的发展，买方市场的形成，物业的人性化细节完善以及物业软质量--物业管理服务越来越受到客户的重视。毕竟，买房置业是一时，住房生活是一世。物业管理已经成为大多数置业者考虑的重要因素。但是，由于部分发展商开发理念落后，以为物业管理只是售后服务，因而只在物业即将发售时才匆匆拉郎配式地选择物业管理企业，从事入伙管理服务与日常物业管理服务。其结果往往在诸多方面造成很多问题无法解决，如社区出入口过多、安全智能化设施不敷使用、园林水景配置贵族化或无法适应地理气候环境、物业外立面统一与业主对安全空调位排风设施具体需求的矛盾、物业设施设备质材选型配置不合理、物业标识系统环卫系统布局与配置不完善、公共照明背景音乐等系统的能控设计缺陷、配套车场学校会所的方位与出入不便管理等等。这些都是在地产开发前期缺乏对物业管理的统一规划所致，这些现象与问题所造成的开发资源浪费与各类矛盾积累，对房地产企业以及物业管理企业的管理运营造成极大的负面影响。

　　其实，在中国房地产界，越来越多的开发商重视物业管理的前期介入。早在规划设计阶段，物业管理专家会就物业规划的合理性(更多是人性化常理，是对业主消费心理与规律的把握，不只是规划设计规范的合法性)提出专业建议;在物业建设阶段，对于物业建设质量、设备选型、物业构件选用，安全设施设置等方面加以控制;在物业营销阶段，就物业服务定位、服务配置、服务品质、费用测算、现场服务等方面给销售以促进;在入伙及日常管理期间，物业服务的规划与执行则直接影响业主的日常生活品质。

　　然而，由于限于物业管理服务理念高度不够，物业管理前期介入只是强调了物业管理介入地产开发的阶段必须提前，但是没有明确前后物业服务的连贯性，似乎各个阶段的物业服务只是零碎地点子式的支着，而并非一个完整的系统，缺乏一致的目标与运作控制。这种零散的、非系统化的前期物业介入服务，一定程度上淡化了前期介入的价值，其重要性也很难得到认识，甚至很容易被抹杀。

　　全程物业管理服务决不仅仅是强调物业前期介入，而是明确物业管理服务应该介入地产规划、设计、施工、营销策划、销售及售后服务的全过程，而且，介入的行为不是相互割离，而是相互关联，是以一个明确的目标所导向出的完整的系统，是物业服务的系统化、体系化。全程物业管理服务是物业管理服务新产品，是地产市场发展对物业管理提出的更高的要求，是对系统化物业服务强烈需求的满足。

　　物业管理的前期介入，可以说也是从香港的舶来品。香港物业管理企业，如戴德梁行等企业，比较早地引进香港比较成熟的物业管理早期介入技术，使大陆的物业管理服务由售后服务型产品衍生出前期服务型产品。但是，没有物业管理企业明确地按照系统化、体系化原则规划配置物业管理的前期服务与后期服务。全程物业管理服务只是近来逐渐实质化的、亟待理念整合提升的新服务产品，是物业管理企业在物业管理市场营销过程中，敏锐觉察地产市场发展需求，根据市场需要而创制的服务新产品。

　　我们广州广电物业管理有限公司市场部，作为物业管理企业的服务营销部门，较早地意识到并开发出该产品，在形成该产品的生产力、执行力方面做了大量工作。我们在物业管理前期服务中加强了对物业规划设计、物业设施设备选型、物业施工质量与安全管理、物业服务模式设计、物业服务有形展示系统、物业服务营销策划、物业管理运作规划设计等环节强化技术积累与研究，已经初步形成比较完善的全程服务策划技术结构。我司为广州及外地一些地产项目所做的全程物业管理服务策划，得到了发展商的高度肯定，这些服务策划及服务实施，为这些项目的成功运作奠定了良好的基础。

　　全程物业管理服务是一个新概念，当然有借鉴全程地产策划的成分，是与全程地产策划相辅相成的一个服务产品。全程物业管理服务策划是以满足客户需求为导向，把握从地产投资论证、规划设计、工程施工到营销销售、物业入伙管理、日常管理的地产开发全过程各个环节的客户需求，根据对项目环境与客户需求的调查分析，通过对物业服务目标、策略、技术、运作的规划设计，实现物业管理服务的目标。

　　尽管都是策划，也都强调全程性，但是，地产策划围绕的目标是地产营销，关注的物业的定位、结构户型、包装推广、销售策略等环节，偏重于对房屋使用功能、形象以及文化内涵的界定;而物业服务策划则是关注客户对物业管理服务需求的满足，关注的是物业细节完善、物业管理便利与成本降低、物业服务营销促进、服务定位、个性化服务设计、服务品质执行，偏重于服务内涵、品质、价值、文化、品位的界定。在地产开发的前期阶段，全程物业管理服务策划与全程地产策划相辅相成，共同保障地产开发的成功率。全程地产策划优劣，直接影响物业的营销;全程物业管理服务策划的优劣，则不仅影响物业的营销，还将对后期业主生活服务、地产开发商品牌信誉产生深远影响。

　　全程物业管理服务作为一种全新的服务产品，作为一种新的服务组织管理模式，拥有独特的构成要素与技术流程架构，其本质是针对物业管理的两大类客户--房地产开发商与置业业主，将两大客户需求，实行交集式需求整合，并充分考虑到两类客户的需求个性，以地产项目发展为线索，以客户需求价值分析为手段，构筑前后连贯一致的服务价值链。就具体的地产项目而言，没有可以照搬照抄的方案。任何一个成功的全程物业管理服务产品，都需要在具体细致的市场调查基础上，予以精心定位、设计与规划。

　　好的全程物业管理服务策划，应该突出物业管理服务的全程性、主题性、系统性，应该以细致的项目背景调查为基础，以准确的市场定位为龙头，以形成系统化、完整性物业管理服务方案为目标，以人性化、个性化服务模式设计与实施为主线，以满足地产开发各阶段物业管理服务需求为准则，以服务的创新性、可行性、周密性为基石，以方案执行力建设为保障。

　　在实际的物业管理市场运行中，很多开发商以为地产的投资论证、规划设计、施工建设与物业管理服务无关，结果物业建成后给业主造成很多不便因素甚至损失，尤其是不利于后期的物业管理服务，造成管理服务成本居高不下，也造成很多无法协调的矛盾，遏止物业整体的投资价值。也有很多开发商比较重视物业管理的前期介入，但是由于物业管理企业缺乏全程物业管理服务策划的服务理念与服务能力，致使物业管理服务定位不清，服务运作缺乏系统性、连续性与整体性。

　　很多公司在物业管理服务设计中，根本把握不住项目的核心服务需求，也把握不住物业开发各个环节的服务控制要点与服务规划的系统性，服务概念内涵模糊不清或缺乏针对性，现场服务控制严重依赖资金与硬件投入，服务设计的可行性差，最终造成物业管理服务不成体系，缺乏文化内涵的延续性，服务质量差距五个缺口过大，服务承诺无法兑现，严重影响开发商的品牌信誉。因此，全程物业管理服务策划对于地产开发具有十分重要的意义。

　　全程物业管理服务策划需要把握好基本的流程与关键环节。

　　第一，要重视对地产项目的周详细密的调查，了解城市规划、区域环境状况、项目规划定位、目标客户消费行为、物业营销策略、竞争项目服务配置等具体情况。

　　第二，要根据项目SWOT分析，分析项目的优劣，分析各个阶段目标客户的服务需求，匹配针对性的服务竞争策略与服务管理模式。

　　第三，要发挥业管理服务营销在整体物业营销中的重要作用，以服务营销促进物业营销。

　　第四，要设计科学实用的组织运作管理方式，规划服务执行质量目标与执行运作体系，确保服务运作目标的实现。

　　做好全程物业管理服务策划很不容易。策划人不仅需要具备丰富的物业管理专业知识与丰富的实际管理经验，还需要掌握服务营销管理、服务运作管理、服务作业设计、组织设计与人力资源管理、房地产全程策划、消费者心理学等专业有关知识，还需要了解建筑规划设计、物业设施设备选型与安装、工程施工管理、物业销售策划、物业三级市场运营等方面的技术。全程物业管理服务是一种高智力含量的尖端服务产品，该服务模式的策划与运营需要物业管理企业团队式、程式化、规范性管理。全程物业管理服务模式对物业管理企业有着更高的要求，需要物业管理企业对传统的服务理念、技术要素、人力资源、组织架构等方面进行全方位的革命。

　　目前，除了广州广电物业管理有限公司市场部，还没有发现有哪家公司已经形成相关的服务组织模式并公开宣传推广这种服务新理念与新模式。或者会有别的物业公司也意识到这种服务产品的市场价值，只是没有将这种产品视为专门开发的新产品吧，或者更多公司只是将各个环节的服务分割成单项服务，而没有将之作为一个系统化的产品加以开发。这也反映出很多物业管理企业市场敏感度不够，创新能力不足，执行体系不完善的现实。

　　全程物业管理服务具有极高的市场价值与社会价值。

　　就市场价值而言，随着中国房地产行业的发展，中国地产市场向二线、三线城市的推进，越来越多的地产企业需要物业管理企业提供全程物业管理服务。全程物业管理服务产品的开发与推广，也有利于对物业管理行业的前期性的重新认知，有利于物业管理产品的新的定位。就社会价值而言，全程物业管理服务模式的推进实施，可以最大限度地节约房地产开发成本、避免房地产开发与后期服务的矛盾，促进和谐社区文化与文明建设。

　　可以乐观地说，随着中国物业管理市场的不断发展，随着国外服务业涌入中国市场所造成的服务竞争的加剧，随着越来越多的高素质人力介入物业管理服务行业的发展，中国物业管理行业必然创造出更多新的服务理念、新的服务管理模式和新的服务产品，进一步焕发中国物业管理行业的生机。