选择首届物业管理单位作业指导书

　　选择首届物业管理单位作业指导书

　　1.作业目的

　　在业主委员会尚未成立之前，首届物业管理单位由房产开发企业选择，并规定申办预售许可证时必须交验首届物业管理合同，这种要求物业管理提前介入的强制性规定，目的在于能以使用角度的要求参与施工质量管理和成品保护，尤其是在设备设施方面避免在设计，选型和安装等环节上的先天不足。另外，选择一个社会信誉良好的称职的收费合理的首届物业管理单位，对提升物业本身的品牌效应也将起到不可低估的作用。所以说，本项作业是营销策划中的一项重要的组成部分。

　　2.主管岗位总经济师：审核招标书，组织招标小组和批准评标委员会名单，代表公司答疑和签署物业管理委托合同。

　　主办岗位营销策划：编制招标书和委托合同，负责招标全过程的组织工作。

　　3.紧前工作条件

　　与申办预售许可证所符条件相同。

　　4.作业描述

　　4.1主管岗位决定选择物业管理单位的形式，根据房产的规模、档次选择具有管理相同类型能力的物业管理企业。

　　4.2主办岗位向市或区的房地产局物业管理部门提出申请，经批准后组织成立由房产开发单位和物业管理专家组成的招标小组，讨论招标的指导思想、原则及方法，并形成会议纪要。

　　4.3编制招标文件并经总经济师批准，内容包括：

　　4.3.1招标公告或邀请书，内容包括拟招标的物业名称，投标单位的资质条件，投标单位的报名截止日期，以及联系地址、电话，招投标全过程公证的公证机关名称等有关事项。

　　4.3.2招标书，内容包括总体说明（如占地面积、房屋类型与数量、公共设施和场地情况、物业移交日期），物业管理要求（如基础服务管理、特殊要求的管理以及专项管理服务，物业管理委托期限、物业管理服务收费限额，物业管理考核标准及奖惩措施等）；投标须知（如投标书编制要求，投标、踏勘、答疑、开标等时间）。

　　4.3.3编制服务质量调查表或提纲（如总体环境印象，工作人员礼仪形象，服务制度和执行情况，设备完好程度，收支公开情况，管理人员人数和管理户数的比例，管理费欠缴户访问记录等）。

　　4.3.4草拟评标委员会的专家名单和评分标准。

　　4.3.5草拟委托管理合同。

　　4.4本主办岗位经总经济师批准，通过新闻媒体（报纸、电台、电视台、新闻发布会等）向社会发布招标公告或邀请通知。

　　4.5报名截止日期后，本主办岗位对报名的投标单位进行资质审查。主要审核企业营业执照，企业资质等级证书，同时通过各种途径考察其已承担项目的物业管理水平，履约情况。从中选择三到五家参加投标，经总经济师批准后书面通知在约定的时间领取招标文件。

　　4.6本主办岗位在招标书约定的日期召集投标人踏勘现场，并由总经济师主持召开答疑会。

　　4.7招标小组在投标截止日期前收取投标单位各类投标文件、副本（复印件）。公证员确认参加投标单位的有效性。

　　4.8对投标单位的工作实绩、管理水平、信誉进行随机取样调查。

　　为了保证随机取样的公平、公正和客观，调查取样时，应注意以下几点：

　　4.8.1对各投标单位的调查取样尽可能同时进行；

　　4.8.2必须由招标小组成员负责带队，并至少二人同行；

　　4.8.3不事先通知安排，应到现场随机抽样，预防作假，取样不实；

　　4.8.4现场取样调查完毕，应在调查记录上签字并密封带回。

　　4.9按照招标书中规定的时间、地点，在公证员、有关投标管理部门工作人员以及投标单位代表共同参加监督下，公开拆封开标，并当众宣读投标书的主要数据和承诺。

　　4.10评标分为三个阶段：评议投标书阶段，答辩阶段和确定中标单位阶段。

　　4.10.1投标书评议阶段。评委会认真仔细地独立完成投标书审查和评阅，按拟定的评分标准采用无记名方法，给投标书评分。

　　4.10.2答辩阶段。答辩目的是为了进一步了解投标书的真实性、可操作性、客观性。提问方仍由评委会组成，答辩方指定为投标书中明确的中标后将接管新住宅小区（大厦）的管理处主任。按回答问题的准确性，逻辑性和层次性以及管理经历和经验等方面表现，由评委无记名进行评分。

　　4.10.3根据投标书评议分、答辩分以及调查采样的信誉分，按事先设定的权重比例进行统计，排出名次。公证员确认中标单位并拟定公证书。

　　4.11寄发中标通知书，约时与中标单位签订物业管理委托合同。物业管理委托合同可以采用行业的标准文本，其主要的条款有：

　　4.11.1合同双方当事人；

　　4.11.2物业的基本情况；

　　4.11.3委托管理事项，其中包括提前介入期间的工作内容；

　　4.11.4委托管理期限；

　　4.11.5甲乙双方的权利和义务；

　　4.11.6管理目标；

　　4.11.7管理服务费用；

　　4.11.8奖惩办法；

　　4.11.9违约责任。

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篇2：天安地产项目选择程序

　　安永地产项目选择程序

　　1.项目选择的内容

　　项目选择是对房地产开发项目就其开发价值进行筛选、谈判、论证和选定，是房地产开发投资 成败的关键。项目选择可分为六个阶段?寻找投资项目→筛选投资项目→初步可行性研究→项目 投资谈判→详细可行性研究→总体决策。

　　2.项目选择的程序

　　投资项目寻找，即“看地”或“选址”常用方法：在房地产管理部门寻找其准备推出的出让地 块；在有关新闻媒体上刊登广告，寻找合作地块和转让地块；在有关咨询、中介机构寻找项目 ；直接寻找拥有土地使用权的单位。

　　投资项目精选，开发商组织其内部的房地产专家就该地块拟建筑物业的市场现状和前景，受欢 迎的平面布置和设计及功能配置、成功的租售方法等进行研讨，也可通过专家系统用电脑初步 判定出若干个具有初步可行性研究价值的项目。

　　初步可行性研究，在规划参数尚未获得政府批准的前提条件下，由专业职能部门按照项目所在 地区和市场一般条件以及常规性规划指标和项目的特点，就其投资效果和可能出现的经济技术 问题进行研究编制初步可行性研究报告。

　　项目谈判，在完成初步可行性研究后，对于若干认为有潜在开发价值的项目与土地提供方或合 作方就相应的条件和价值等因素进行谈判，以便取得更利于自身的条件。

　　取得使用权的方式不同，谈判重点和策略也不同：对于通过出让使用权的土地，其规划参数有 政府的城市规划主管部门确定；项目谈判只能在不影响城市总体规划的范围内进行，如调整用 地性质、增加地块容积率、提高建筑高度、外形设计等；对于采取多家联合开发的项目，它是 由一方提供土地，另一方或几方提供开发资金，合作开发房地产后各方按比例分配盈亏或房地 产。开发商在与土地提供者就拟开发物业的性质、基地及房屋平面设计、外形、补偿费及盈亏 分配等方面进行全面的谈判，余地较大；对于采用征地方式取得使用权的项目，其谈判重点集 中在征地的各类补偿费和吸劳、养老及拆迁安置等费用上。

　　详细可行性研究，委托具有专业资格的专业研究或评估咨询机构来完成，其要求比较严格，如 对研究人员的构成有一定要求、报告的www.pmceo.com制作有一定的格式等。专业研究或评估咨询机构对其所 完成的报告承担相应的法律责任。正式的详细可行性研究报告也可由公司的专业部门来完成。

　　公司总体决策，专业机构或部门完成的可行性研究报告只立足于该项目，公司还必须从其总体 的投资组合、资本结构及发展战略等方面来考虑是否投资该项目。一个房地产项目最终选定的 决策权在公司，服从于公司的总体发展战略和投资方针。

　　附：申领建设用地规划许可证操作程序：

　　建设单位填报建设用地规划许可证申请表，并附送有关图纸文件

　　住宅、环保、消防、卫生、防疫、绿化、交通等管理部门意见

　　规划管理部门受理后法定工作日40天内核发建设用地规划许可证

　　申领建设工程规划许可程序：

　　需改变土地使用性质或征用划拨土地或有偿使用土地的建设工程

篇3：十万元以下项目施工队伍材料供应厂家选择办法

　　十万元以下项目施工队伍、材料供应厂家选择办法

　　1、目的

　　确保廉洁高效地选择到质优价廉的队伍及厂家，简化招标工作程序，提高工作效率，确保第一时间正确解决问题。

　　2、范围

　　适用于总投资不超过十万元（含十万元）人民币的工程项目及材料设备。

　　3、职责

　　（1）工程部负责组织施工队伍和材料供应厂家的选择工作。

　　（2）预算部负责价格审核。

　　（3）设计部负责推荐材料供应厂家、材料和设备选型。

　　4、程序

　　（1）施工队伍的选择。

　　①项目主管初选不少于三家施工队伍，如做不到应说明理由。

　　②工程部经理对初选队伍进行审定、取舍和补充。

　　③项目主管向入选队伍分发设计文件。

　　④项目主管组织工程部经理、预算部和设计部各一人（由部门经理决定人选）进行议标。

　　⑤项目主管将按合同申报管理程序负责合同的申报。

　　（2）材料供应厂家的选择。

　　①设计部经理于设计文件交付后一周内提供《*区甲供材料、设备清单》。

　　②设计部材料岗根据《区甲供材料、设备清单》提供三家以上供应厂家，有关资料报设计部经理审核后交工程部经理、项目主管。

　　③供应厂家有关资料应包括：

　　Ⅰ.供应商基本情况：名称、地址、联系电话等；

　　Ⅱ.营业执照、产品标准、经营范围；

　　Ⅲ.准用证、检验报告；

　　Ⅳ.其他。

　　④项目主管按《区甲供材料、设备清单》及供应商有关资料后七天内编制《区甲供材料、设备采购计划》报工程部经理批准。

　　⑤计划批准后必要时项目主管组织设计部经理、设计部材料岗、工程部经理、预算部经理对供应厂家进行考察。

　　⑥项目主管编制《**招标书》和《**供货合同》报工程部经理、合同管理岗审批。

　　⑦项目主管组织发标会。

　　⑧项目主管组织设计部经理、工程部经理、预算部经理、合同管理岗评标、决标。

　　⑨项目主管负责按合管理程序进行合同申报。

　　5、相关文件

　　《施工单位、监理公司控制程序》

　　《采购控制程序》

　　《招投标管理程序》