天安地产市场调研程序

　　安永地产市场调研程序

　　1.市场调研的重要性

　　房地产行业作为资金密集型行业，项目运作资金动辄上亿元，丝毫的马虎都可能导致严重的后 果。通过市场调研使房地产投资开发商充分了解现有市场，对产品及营销策略进行评估，不断 发现新的市场机会，解决面临的问题，规避市场风险；消费者的需求是不断变化的，通过及时 的市场调研可以掌握消费者的意向和动态。

　　2.市场调研的主要类型

　　房地产市场调查贯穿房地产经营全过程，根据目的和用途的不同可以分为：服务于房地产投资 方向决策的市场调研、服务于房地产项目运作的市场调研、服务于市场推广与销售的市场调研 。

　　服务于房地产投资方向决策的市场调研：

　　调研成果主要应用于公司的投资方向决策，指导投资开发商的地皮投资以及项目的初步定位。 主要有：

　　宏观环境调查研究：包括政策法规、房地产经济知识、城市规划、区域人口特征、基础设施等 基本状况等。通过调查分析了解房地产市场的现状及动态。

　　房地产产品调查研究：在售楼盘资料统计——现有住宅项目的供应量、价格、户型特点、装修 情况、新技术、新工艺、新材料的使用情况等各方面的统计分析；区域市场分析——对特定区 域市场进行定量分析，研究典型个案，对区域市场特点进行分析；新盘汇总分析——阶段性对 新盘进行调查分析，追踪市场发展方向。

　　置业消费需求趋势调查研究：针对消费者需求动机、购买行为以及需求影响因素进行研究，以 之作为开发商把握需求动态的依据。

　　品牌调查研究：品牌调查研究是品牌建设的基础。

　　服务于房地产项目运作的市场调研：

　　项目定位调查研究：针对具体楼盘项目所处的区域，通过对置业消费需求的研究，结合周边竞 争项目的研究和区位特征研究，对特定区域内的将建楼盘进行准确的定位。

　　置业消费需求研究——了解消费者购房的目的及原因、购房心理及动机分析、消费行为与习惯 、购房者选择楼盘时关注的因素及决策过程、购房者追求的生活方式、购房时主要的信息获取 渠道等市场信息。竞争楼盘研究——了解特定区域内竞争楼盘，尤其是明星楼盘的销售状况、 优劣势、主要卖点，为楼盘定位提供参考依据。

　　产品测试调查研究：针对将建楼盘，依据设计结果对楼盘的各指标分别进行测试。具体内容包 括：社区配套设施与功能需求测试；建筑类型与容积率之间的匹配关系；房屋格局、面积与各 功能区的分割等。

　　服务于市场推广与销售的市场调研：

　　楼盘媒体宣传分析：对在售项目进行主要媒体广告投放量进行统计，可进行楼盘卖点、营销策 划活动等市场营销方面的资料收集，可根据资料进行媒体投放及营销方式分析，同时作为市场 竞争研究的有力补充。

　　销售现场调查：通过对现场拟购人群的调查，对销售阶段的媒体策略、销售策略调整提供参考 依据；业主满意度调查：了解签署合同的消费者与入住消费者对开发商、特定楼盘以及物业等 方面的满意程度。业主居住状况在一定程度上会影响具体楼盘以及开发商的声誉，提高现实业 主的居住满意程度，能为开发商塑造良好的品牌形象，提升消费者美誉度与忠诚度。

　　3.房地产市场调查的主要方式

　　房地产市场调查的主要方式：访问法、观察法、试验法。

　　访问法速度快且成本不是太高，但收集到的资料不够客观无法达到调查的目的。答卷法：市场 调查人员要求被调查人员每人答一份卷，使个人意见表达出来；谈话法：市场调查人员与被调 查人员进行面对面谈话；电话法：市场调查人员借住电话来了解消费者意见，如定期询问住户 对房产的设计、设备、功能、环境、质量、服务的意见。

　　直接观察法，派人到现场对调查对象进行观察。例如派人到房地产交易所或售楼处观察消费者 选购房产的行为和要求，调查消费者对本公司的信赖程度；实际痕迹测量法：调查人员不是亲 自观察购买者的行为，而是观察行为发生后的痕迹，例如比较在不同报刊杂志上刊登广告的效 果；行为记录法：纪录消费者的日常行为，例如观看电视节目的习惯，在什么时间段收看什么 节目等。

　　实验法是将调查缩小到一个比较小的规模上，进行实验后得出一定结果，进而对整个市场进行 推测。实验的目的：了解物业的环境、功能、定位是否受欢迎；了解物业价格能否被市场所接 受。例如通过展销会来了解消费者的需求情况。

　　4.房地产市场调查的步骤和程序

　　一般而言，房地产市场调查的主要程序可以分为：初步调查、决定收集资料的方法、设计调查 表、选样、资料整理与分析、报告的准备与提出。

　　初步调查：确定问题及研究的范围，并经过研究，拟定调查计划。可以分为三个步骤：情况分 析：拟定调查计划之前，市场调查人员必须了解公司的产品、竞争者、销售渠道与方法、消费 者购买习惯、广告、销售和促销方法等情况；预备调查：对目前调查范围有关资料进行分析， 分析同业与政府的资料、专家的意见等；决定研究范围。

　　决定收集资料的方法：资料可分为两类：初级资料（原始资料）：指专为某项计划而收集或实 验而得的资料；次级资料（二手资料）：指原始资料经过整理后形成的可为他人利用的资料。 次级资料的来源：政府机关、金融机构所统计公布的资料。如各级政府公报、银行结汇统计等 ；同业公会、商会等职业团体，如房地产协会所公布的资料；市场研究机构所公布的资料；广 告代理商及各种广告媒体所发布的资料；国内外大学的出版物；各种基金会提交的研究计划及 报告；国内外公共图书馆所公布的资料；公司本身拥有的各种资料；原始资料的收集方法：访 问法、观察法、实验法。

　　设计调查表（见〈五〉调查问卷的设计）。

　　选样：消费者地域的确www.pmceo.com定；对具有代表性的消费者进行抽样调查（随机抽样、计划抽样、分层 抽样）。

　　现场调查：即按调查计划通过各种方式到调查现场获取原始资料和收集由他人整理过的次级资 料。

　　资料整理与分析：对资料进行编辑整理，去粗取精，去伪存真，保证资料的系统性、完整性和 可靠性；进行分类编号以便于查找、归档和使用；将分类的资料进行统计计算，编制成各种计 算表、统计表、统计图等；对各项资料中的数据和事实进行比较分析，得出一些可以说明有关 问题的统计数据，直至得出必要的结论。

　　撰写和提交调查报告：撰写调查报告应做到：客观、真实、准确的反映调查结果；报告内容简 明扼要，重点突出；文字精练，用语中肯；结论和建议应表达清晰，可归纳为要点；报告后应 附必要的表格、附件和附图，以便阅读和使用；报告完整，印刷清楚美观。

　　注：以上房地产市场调查程序对房地产市场调查工作只具有一般性指导意义，在实际工作中， 可视具体情况，科学灵活地安排调查工作的内容。

　　5.调查问卷的设计

　　调查问卷的构成：问卷一般由开头、正文和结尾三个部分组成。问卷的开头主要包括问候语、 填表说明和问卷编号。问候语用于消除被调查者的疑虑，激发他们的参与意识；填表说明用于 规范和帮助受访者对问卷的回答；问卷编号用于识别问卷、访问员、被访者地址等，可以检查 访问员的工作，防止舞弊，便于校对检查、更正错误等。问卷的正文一般包括资料收集、被调 查者的基本情况两部分。问卷的结尾可设置开放题，征询被调查者的意见、感受，或是记录调 查情况等。

　　问卷设计要则。一致性原则：问卷内容应与调查所希望了解的内容向一致；完整性原则：问卷 内容应能涵盖调查目的所需了解的所有内容；准确性原则：问卷应保证数据的准确性；可行性 原则：问卷应保证被调查者愿意并如实回答问卷，还要保证编码、分析的可行性，被调查者所 提供的回答应是可量化的；效率原则：在保证获得同样信息的条件下选择最简捷的询问方式， 以使问卷的长度、题量和难度最小，节省成本；模块化原则：将问卷划分为若干个功能模块， 每个模块由若干道题构成，以使问卷结构分明，便于维护与更新。

　　问卷设计技巧。问句的设计技巧：避免专业术语和缩略语；避免含意不清的字眼；避免提断定 性的问题；避免一问多答；避免带有导向性的问句；避免使用双重否定的问句；避免敏感性问 题；问句要考虑时间性；拟定问句要有明确的界限；注意提问的顺序。答案设计技巧：答案设 计的基本方法：二项选择法、多项选择法、顺位法、回忆法、比较发；答案设计时应注意的事 项：答案要穷尽，答案须互斥，定距、定比问题的答案设计，注释和填答案标记应恰当，避免 问题与答案不一致。

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篇2：房地产公司质量手册:管理评审控制工作程序

　　房地产公司质量手册：管理评审控制程序

　　1.目的

　　通过管理评审，定期对公司的质量管理体系进行有效的评审，确保持续有效地满足标准要求。

　　2.范围

　　本程序适用于公司管理评审。

　　3.职责

　　3.1公司总经理负责主持管理评审会议，并对评审结果做出决定性意见；

　　3.2管理者代表负责向总经理报告质量管理体系的运行情况，组织编制管理评审报告，检查落实管理评审意见；

　　3.3工程部负责管理评审的组织准备工作，收集管理评审所需的资料，编制管理评审报告，组织实施和验证评审中提出的纠正和预防措施；

　　3.4各部门负责准备并提供所分管的评审所需资料，实施有关的纠正和预防措施。

　　4.控制程序

　　4.1公司每年（间隔不超过12个月）组织进行一次管理评审，由公司领导和各部门经理参加。在公司发生重大的质量事故、经营状况发生重大变化、公司组织结构发生重大改变以及外部审核等特殊情况时，由公司总经理决定，增加管理评审的频次。

　　4.2管理评审会议准备工作

　　4.2.1公司总经理决定会议的召开时间，由管理者代表负责安排有关部门，进行会议资料的准备工作：

　　a.工程部负责准备并提供年度内部及第二、三方质量体系审核和重大不合格品的处理情况、采取纠正和预防措施情况的汇总分析；

　　b.策划营销中心负责准备并提供顾客意见调查分析报告和对顾客投诉处理情况的汇总分析；

　　c.工程部负责准备并提供工程施工质量控制情况；

　　d.财务与资产经营部负责准备并提供年度公司经济活动分析报告；

　　e.管理者代表负责准备并提供质量体系运行情况报告；

　　f.以往管理评审跟踪措施的实施情况；

　　g.质量管理体系变更机会的识别；

　　h.改进的建议。

　　4.2.2工程部负责收集整理有关的评审资料，经管理者代表审阅后，于评审会一周前，连同评审会通知发至参会人员。

　　4.3管理评审会议

　　4.3.1管理评审会议由公司总经理主持召开。

　　4.3.2管理者代表汇报质量体系的运行情况和分析意见。

　　4.3.3根据各部门提供的评审资料，对以下几个方面进行评审：

　　a.质量体系审核的结果；

　　b.顾客反馈；

　　c.过程的业绩和产品的符合性；

　　d.预防和纠正措施的状况；

　　e.以往管理评审的跟踪措施；

　　f.可能影响质量管理体系的变更；

　　g.改进的建议。

　　4.3.4公司总经理对评审会议进行总结，并确定质量管理体系的改进意见和措施。

　　4.3.5工程部负责管理评审会议的记录并保存。

　　4.4管理评审报告

　　4.4.1工程部根据评审结果和会议记录，起草管理评审报告。

　　4.4.2管理评审报告的主要内容包括：

　　a.质量体系运行的总体情况；

　　b.实施质量体系审核和纠正预防措施的情况；

　　c.公司的经营状况;

　　d.顾客意见及处理情况的汇总分析；

　　e.公司质量管理体系具体的体系改进、产品改进和资源配置改进的需求及措施，以及这些措施实施和验证的要求；

　　f.管理评审的结论；

　　g.参会人员名单等。

　　4.4.3管理评审报告经管理者代表审核，总经理批准后进行发放，并归档保管。

　　4.5管理评审结果的验证

　　4.5.1工程部根据管理评审报告，对需要采取纠正和预防措施的问题，填写“纠正和预防措施通知单”，下发责任部门，执行《纠正和预防措施控制程序》。

　　4.5.2各责任部门负责制定纠正和预防措施，经工程部审核，管理者代表批准后，组织实施并验证。

　　4.5.3管理评审结论要求修改《手册》和质量体系程序文件的，由工程部负责组织进行修改。

　　4.5.4对本次管理评审报告的落实情况和效果，要在下次管理评审中进行评审。

　　5.质量记录

　　5.1QR01-01管理评审报告

篇3：房地产公司质量手册:人力资源控制工作程序

　　房地产公司质量手册：人力资源控制程序

　　1.目的

　　通过对公司员工进行聘用、考核、评价和培训，确保所有员工的基本素质和技能，均应达到本职岗位的要求，满足质量管理体系运行的需要。

　　2.适用范围

　　适用于公司的人力资源的管理与控制。

　　3.职责

　　3.1人力资源部是公司人力资源控制的主管部门，负责公司员工的聘用、考核、管理、培训等工作；

　　3.2其它职能部门和项目部负责本部门人员的考核和内部培训工作。

　　4.工作程序

　　4.1员工的聘用、考核和管理

　　人力资源部负责公司员工的引进和招聘，按照所招聘岗位的素质技能要求，对引进和应聘人员进行考察，对现有员工每年一次进行考核评价和日常管理工作。执行Q/TZH-WI-042《劳动用工管理办法》和Q/TZH-WI-043《聘用职工管理办法》。

　　4.2公司各级人员基本素质技能要求

　　公司对各级人员的岗位基本技能和素质要求进行了规定，见Q/TZH-WI-031《岗位资格要求》，并定期对公司职工进行考核评价，公司管理层和中层干部由集团公司统一组织考评，确保在岗人员满足本岗位的素质技能要求。

　　4.3教育和培训

　　公司采取以下方式和措施，对职工进行适当的教育和培训：

　　a)内部培训；

　　b)外委培训；

　　c)组织到其它成功的房地产开发公司和开发项目进行参观学习；

　　d)组织或参加学术论坛、经验交流会等；

　　e)鼓励职工根据自己的岗位专业开展自学，并采取相应的奖励措施。

　　4.3.1培训计划的编制

　　人力资源部根据公司的发展规划、项目开发运作的实际需要和各部门的培训需求，于每年12月底编制公司职工教育培训年度计划，报分管领导审核后，由公司总经理批准实施。

　　4.3.2培训的实施

　　a)各部门根据年度培训计划安排的培训内容和时间，组织进行本部门或分管专业范围的培训工作，人力资源部负责协助各部门做好教师的聘任、教材准备等工作。

　　b)培训结束后，由培训部门对整个培训工作进行总结，将有关的培训资料报人力资源部，包括“职工培训出勤考勤表”和“培训总结”。

　　c)人力资源部负责收集整理有关的培训资料，进行存档保存。

　　4.3.3公司职工培训工作主要包括：

　　1)岗前培训

　　a)岗前培训的对象主要包括：分配的大中专生、技校生、复转军人和新录用（招聘）的人员。

　　b)培训内容包括公司简介、房地产开发的基本知识、工程管理概况、安全质量管理和公司有关规章制度等。

　　c)通过岗前培训，要使上岗人员对公司有一个基本的了解，提高对公司生产经营管理的认识和安全质量意识，充分认识到自己岗位工作的相关性和重要性，增强对公司的荣誉感。

　　d)岗前培训由人力资源部负责组织，记录保管有关的培训资料。

　　2)专业技术培训

　　结合各岗位工作的实际要求、公司开发经营和工程建设的需要，由各部门根据职责分工或业务范围，进行有关的专业技术培训，提高岗位技能和管理水平，满足公司各项业务运作的要求。

　　3)法律法规知识培训

　　由人力资源部负责组织进行法律法规知识培训，使公司的各级人员掌握运用国家和上级的有关法律法规知识，确保公司各项工作业务的顺利开展。

　　4)安全培训

　　由工程部负责组织学习和掌握安规知识和现场施工等安全管理规定，执行Q/TZH-WI-017《安全管理系统文件汇编》中的“安全培训管理办法”。

　　5)外委培训

　　公司的外委培训主要包括：特殊作业人员的持证上岗和执业资格的取证培训、专业知识培训、专业任职资格培训等。具体实施规定，执行Q/TZH-WI-036《职工外委培训实施办法》。

　　4.3.4公司鼓励员工努力学习管理知识、专业技术，不断更新知识结构，提高自身素质，为公司发展多做贡献，对在考试、考核取得优秀成绩者，公司将按有关规定予以奖励。

　　4.3.5人力资源部负责每年对培训工作的有效性进行一次评价，并提出下一年培训建议。

　　4.3.6人力资源部负责收集、保存和管理公司职工教育培训的相关记录和证书。

　　4.4人力资源部负责公司持证上岗的管理工作，负责审查、登记、保存和管理相关人员的上岗资质证书，确保国家政府部门和上级主管部门规定的特殊岗位，具备相应的执业资格证书。

　　5质量记录

　　5.1QR21-01培训出勤考勤表

　　5.2QR21-02培训总结

　　6支持性文件

　　6.1Q/TZH-WI-017《安全管理系统文件汇编》

　　6.2Q/TZH-WI-031《岗位资格要求》

　　6.3Q/TZH-WI-036《职工外委培训实施办法》

　　6.4Q/TZH-WI-042《劳动用工管理办法》

　　6.5Q/TZH-WI-043《聘用职工管理办法》

篇4：房地产公司质量手册:合同评审控制工作程序

　　房地产公司质量手册：合同评审控制程序

　　1.目的

　　通过对合同评审的控制，明确顾客对产品的要求及公司具备满足这些要求的能力，确保合同得以顺利履行，满足顾客要求。

　　2.范围

　　本程序适用于公司合同的评审工作。

　　3.职责

　　3.1总经理工作部负责合同评审的综合管理工作，对合同的合法性、有效性进行评审；

　　3.2策划营销中心负责房屋销售、租赁、代建合同评审的组织、记录以及合同的签订、修改等工作；

　　3.3财务与资产经营部对合同资金付款计划、履行合同的资金运作计划进行评审，负责融资合同评审的组织、记录以及签订和修改等工作，；

　　3.4工程部负责对合同的工程技术可行性、安全性进行评审；

　　3.5审计部负责对合同的条款的严密性、属实性进行评审。

　　4.控制程序

　　4.1房屋销售合同的评审

　　4.1.1公司开发项目开盘前的销售方案以及集团购买、金额超过1000万元的房屋销售合同采取会议评审的方式进行，在开盘前或合同签订前，由公司经营副总经理主持，策划营销中心组织工程部、财务与资产经营部、总经理工作部、审计部召开评审会,对销售方案或合同草案进行评审:

　　a)策划营销中心负责提供销售方案或销售合同草案，并对其中的销售方式、产权证书办理要求以及对方资信程度等进行评审；

　　b)工程部对其中的销售面积、工程项目的使用功能和质量标准及工程保修等条款进行评审；

　　c)财务与资产经营部对其中的销售价款、付款方式等经济条款进行评审；

　　d)总经理工作部对合同的合法性、有效性进行评审；

　　e)审计部对合同的严密性、属实性进行评审。

　　策划营销中心负责评审会议的记录,编制销售方案或填写“合同评审表”，由参加评审人员填写意见并签字,交分管领导、总经理审批。

　　4.1.2零散房屋销售合同的评审

　　对于散户购买或者集团购买、金额在1000万元以下的房屋销售合同作为零散房屋销售合同进行评审。

　　在合同签订前,由承办人负责对合同草案内容对照已经批准通过的销售方案进行评审,无异议时，办理合同签订前的巡签手续，执行Q/TZH-WI-005《合同管理制度》。

　　对于顾客的特殊要求或超出销售方案的要求，应填写合同评审表，讲明这些要求，由策划营销中心、工程部、财务与资产经营部、总经理工作部、审计部进行书面评审，公司经营副总经理批准。

　　4.1.3对销售合同中不明确或无法满足的内容，由策划营销中心记录，联系顾客进行协调，达成一致。

　　4.2房屋租赁合同的评审

　　4.2.1对公司物业的租赁方案及一次性租赁面积在1000平方米以上的房屋租赁合同采用会议评审方式进行评审，在方案确定或合同签订前,由策划营销中心组织工程部、财务与资产经营部、总经理工作部、审计部召开评审会,对租赁方案或合同草案进行评审:

　　a)策划营销中心对其中的租赁方式、承租人的有关要求、承租人的资信程度、租赁用途的合法性等进行评审；

　　b)工程部对合同所涉租赁房屋的质量和使用功能、维修条款等进行评审;

　　c)财务与资产运营部对其中的租赁价格、付款方式等经济条款进行评审；

　　d)总经理工作部对合同的合法性、有效性进行评审；

　　e)审计部对合同的严密性、属实性进行评审。

　　策划营销中心负责评审会议的记录，填写“合同评审表”，由参加评审人员填写意见并签字，交公司分管领导、总经理审批。

　　4.2.2租赁面积在1000平方米以下的房屋租赁合同,在合同签订前,由承办人组织相关部门对合同草案内容进行评审，办理合同巡签手续，执行Q/TZH-WI-005《合同管理制度》。

　　4.2.3对合同草案中不明确或无法满足的内容，由策划营销中心负责联系顾客进行协调。

　　4.3融资合同评审

　　4.3.1开发项目经过可行性研究和投资决策后，由财务与资产经营部负责根据“项目运作方案”中规定的融资方式和要求，联系贷款人，洽谈有关的融资事宜。

　　4.3.2在合同签订以前，由财务与资产经营部组织总经理工作部、审计部召开合同评审会,对融资合同草案进行评审。

　　a)财务与资产经营部对对方的资信程度、资金用款计划、借款期限及利率、还贷资金来源及还贷计划、双方的权利与义务及违约责任等条款进行评审；

　　b)总经理工作部对合同合法性、有效性进行评审；

　　c)审计部重点对合同的严密性、属实性和相关财务条款进行评审。

　　4.3.3财务与资产经营部负责评审会议的记录,填写“合同评审表”,由参加评审人员填写意见并签字，交分管领导、总经理审批。

　　4.3.4对合同草案中不明确或无法满足的内容,由财务与资产经营部记录,联系贷款人进行协调。

　　4.4代建合同的评审

　　4.4.1工程项目经过可行性研究后，在合同签订前，由策划营销中心组织工程部、财务与资产经营部、总经理工作部、审计部召开合同评审会,对代建合同草案进行评审：

　　a)策划营销中心负责对其中的代建方式、项目的经济效益、社会效益以及对方资信程度等进行评审；

　　b)工程部对合同草案的规划设计要求、房屋造价、使用功能要求、工程进度及质量要求、工程技术可行性和安全性等进行评审；

　　c)财务与资产经营部对其中的资金使用计划、代建费用的收取方式及项目的财务分析等合同条款进行评审；

　　d)总经理工作部对合同的合法性、有效性进行评审；

　　e)审计部对合同的严密性、属实性和相关财务条款进行评审。

　　4.4.2财务与资产经营部负责评审会议的记录，填写“合同评审表”，由参加评审人员填写意见并签字,交分管领导、总经理审批。

　　4.4.3对于合同草案中不明确或无法满足的内容,由财务与资产经营部记录,联系对方进行协调，达成一致。

　　4.5通过评审,应确保合同草案或评审方案的内容达到：

　　a)条款完备可行,双方的权利与义务明确；

　　b)内容合法有效，用语规范严密；

　　c)确保顾客合理需求得到完整体现；

　　d)公司具备满足顾客要求的能力。

　　4.6合同的签订

　　4.6.1经过评审通过的合同草案，由承办部门依据Q/TZH-WI-005《合同管理制度》的规定，进行合同签订前的巡签,与顾客

正式签订合同。

　　4.6.2合同签订后,由合同承办部门将合同正本交总经理工作部存档，副本送交财务与资产经营部、工程部等相关部门。

　　4.7合同的变更

　　4.7.1对顾客提出的合同变更由承办部门填写“合同履行跟踪表”,说明变更内容和理由，由原相关评审部门、分管领导、总经理审批后，及时下发相关部门执行。

　　4.7.2对公司提出的合同变更,由承办部门负责通知顾客，并及时征求顾客同意后,办理合同变更手续。

　　4.7.3合同重大变更应重新组织相关部门评审。

　　4.8合同的解除

　　4.8.1根据合同规定的解除条件、开发经营的实际和顾客的要求,进行合同解除。

　　4.8.2合同承办部门填写“合同履行跟踪表”,说明合同解除原因，由原合同评审部门审核签字后,交分管领导、总经理审批，由承办部门负责通知顾客,办理合同解除手续。

　　4.8.3总经理工作部负责指导承办部门办理因合同变更和解除而涉及的违约索赔工作，重大合同变更和解除的违约索赔应由承办部门会同总经理工作部共同进行。

　　5.质量记录

　　5.1QR04-01合同评审表

　　5.2QR04-05合同履行跟踪表

　　6.支持性文件

　　6.1Q/TZH-WI-005《合同管理制度》

篇5：房地产公司质量手册:投资决策控制工作程序

　　房地产公司质量手册：投资决策控制程序

　　1.目的

　　通过对项目可行性研究和投资决策的控制，加强投资管理,保证公司在投资决策上的科学性、可靠性和高效益，防止投资决策的随意性、盲目性，降低投资风险。

　　2.范围

　　本程序适用于公司所有开发项目的可行性研究和投资决策。

　　3.职责

　　3.1公司总经理负责主持项目投资决策会议；

　　3.2项目分管领导负责向总经理报告对项目进行可行性研究的结果，负责指导可行性报告的编制。

　　3.3策划与营销中心负责编制可行性研究报告，收集所需资料。

　　3.4财务与资产经营部、工程部负责提供所分管的可研报告所需资料,对可研报告从部门角度提出意见。

　　4. 控制程序

　　4.1 项目可行性研究的前期准备工作

　　4.1.1 由策划与营销中心根据市场调查结果和收集的有关信息，进行投资项目的预选。

　　4.1.2 依据Q/TZH-WI-003《市场调研管理办法》的规定，由策划与营销中心对预选项目的土地规划资料、周边地块价格、房价等情况进行调查，形成资料汇编。

　　4.1.3财务与资产经营部依据项目规模制定资金用款计划，编制资金流量表。

　　4.1.4依据Q/TZH-WI-004《政策法规收集管理办法》的规定，由策划与营销中心收集整理项目的有关政策法规。

　　4.1.5策划与营销中心根据资料汇总情况，编制项目建议书。对拟建项目的基本情况进行说明，初步估算项目的投资效益，进行综合分析，论述建设的必要性。

　　4.1.6项目建议书由策划与营销中心、财务与资产经营部、工程部经理会签后，报分管领导审核、总经理审批。

　　4.2 项目可行性研究

　　4.2.1策划与营销中心依据项目建议书对拟建项目进行经济、技术方面的分析论证和多方案的比较,提出科学、客观的评价意见。

　　4.2.2 可行性研究主要内容:

　　4.2.2.1项目开发必要性分析:

　　a.项目是否符合政府房地产业政策、地区规划；

　　b.通过市场调查和预测，对市场供需情况及项目竞争能力进行分析比较；

　　c.分析项目建设规模是否合理。

　　4.2.2.2 项目开发条件分析：

　　a. 项目位置是否合理，是否符合城镇规划和国土管理的要求；

　　b.基础配套设施建设是否到位，交通运输是否有保证；

　　c.工程地质和水文地质是否符合项目建设要求;

　　d.拆迁工作是否可行，周围环境是否有利于项目建设。

　　4.2.3 由策划与营销中心负责，财务与资产经营部配合，进行建设项目基本经济数据的测算与评估,根据预测数据对项目的投入、产出效益、偿还贷款的能力等财务情况进行分析和评价，并计算评价项目经济效益的各项指标，主要内容包括：

　　a.总投资的测算，分析投资构成比例是否合理，有无高估冒算或漏项少算的情况;

　　b.资金筹措方式和项目分步用款计划是否合理、得当;

　　c.各种税金的计算是否符合国家规定的税种和税率;

　　d.项目费用的鉴别和估算;

　　e.项目利润预测。

　　4.2.4 项目财务效益分析

　　由财务与资产经营部负责进行项目的财务效益分析，主要内容包括：

　　a.编制项目财务效益分析表，主要有：贷款偿还期计算表、财务平衡表、财务现金流量表等；

　　b.财务动态分析指标的计算，主要有：财务内部收益率、财务净现值、贷款偿还期等；

　　c.财务静态分析指标的计算，主要有：投资利润率、投资利税率、投资收益率、投资回收期等；

　　d.根据各种计算指标，参考定性分析，作出财务分析效益评估结论。

　　4.2.5策划与营销中心依据项目的建设要求，对不确定性进行分析：

　　a.盈亏平衡分析，包括生产能力利用率表示的盈亏平衡点；

　　b.敏感性分析,包括工期延长、投资增减、主要原材料价格升降，生产能力利用程度等因素变化的敏感性分析；

　　4.2.6 策划与营销中心根据项目开发中可能存在的不利因素，进行风险分析，预测项目开发中可能出现的风险，并提出采取回避风险的有效措施。

　　4.3 可行性研究报告由策划与营销中心负责编制，或经总经理批准后，委托有资质的咨询单位承担可行性研究,提出科学、客观的评价意见。

　　4.3.1可行性研究报告包括以下主要内容：

　　a.项目开发的必要性分析；

　　b.项目开发条件分析；

　　c.基本经济数据的测算与分析；

　　d.项目财务效益分析；

　　e.项目不确定性分析；

　　f.项目分析结论。

　　4.4 项目开发的决策作为公司需重点控制的业务活动，在充分进行市场调研和论证的基础上进行。

　　4.4.1由策划与营销中心组织，总经理主持，对可行性研究报告进行充分的论证，必要时，由策划与营销中心负责联系专家，进行决策咨询和进一步的论证。

　　4.4.2 可行性研究报告经分管领导审核、总经理批准后，报集团公司进行最终决策。

　　4.5 经批准的可行性研究报告的修改，严格《文件控制程序》的规定执行，由策划与营销中心负责及时将修改情况通知有关部门。

　　4.6 对项目可行性研究和决策中涉及的有关文件资料和质量记录，由策划与营销中心依据《文件控制程序》及Q/TZH-WI-008《档案管理办法》的规定，进行收集、保管和归档。

　　5.支持性文件

　　5.1 Q/TZH-WI-003《市场调研管理办法》

　　5.2 Q/TZH-WI-004《政策法规收集管理办法》

　　5.3 Q/TZH-WI-008《档案管理办法》