X房地产总部项目评价系统

　　某房地产总部项目评价系统

　　1.目的：

　　根据总部土地储备管理相关制度，为科学规范地评价项目，特制定本评价体系，提高项目评价效率，全面考虑各种因素，减少偏差增加准确性。

　　适用范围

　　2.范围：

　　2.1适用范围：**总部及所属各项目公司发布范围：**总部及所属各项目公司

　　3.名词解释：

　　3.1专业名词：

　　3.1.1容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比;

　　3.1.2建筑覆盖率：指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比;

　　3.1.3绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比;

　　3.1.4建筑限高：地块内所有建筑物室外地坪到其最高点不得超过的最大高度限值;

　　3.1.5土地费用：指取得土地的所有费用，包括土地转让费、土地出让金、城市基础设施配套费、契税;

　　3.1.6前期费用：指从取得项目到取得开工许可证所发生的费用。主要包括可研、设计勘察、交评环评等前期报建费用;

　　3.1.7红线外市政工程费：指从市政接口到项目红线所发生的工程费用，包括供电、供水、排水、煤气、热力、道路、通讯等;

　　3.1.8红线内市政工程费：指从项目线线到楼座所发生的工程费用，包括供电、供水、排水、煤气、热力、道路、通讯、小区景观、绿化等;

　　3.1.9工程建设费用：指楼座本身（地下、地上）所发生的建安费用，包括建筑工程、安装工程、装饰工程等费用;

　　3.1.10开发期间税费：指项目开发费间所发生的费用，包括工程招标费、质量监督费用、工程监理费用等;

　　3.1.11管理费用：指项目开发过程所发生的人员工资、办公、公关等费用;

　　3.1.12销售费用：指项目销售过程中所发生的市场调研、市场策划、销售佣金等费用;

　　3.1.13销售收入：指项目可销售（出租）面积所产生的收入，地下车库因销售的不确定性不计入销售收入;

　　3.1.14销售毛利率：指税前利润/销售收入;

　　3.1.15总投资回报率：指税后利润/总投资;

　　3.1.16启动资金：指为完成该项目，在项目自身获得融资能力之前，公司所需投入的最小资金;

　　3.1.17最大资金缺口：在投入启动资金后，完成该项目还需投入的最大资金量;

　　3.1.18内部收益率：是能使项目的净现值等于零时的折现率;

　　3.1.19投资回收期：指收回投资所需的时间，以月份表示。

　　3.2专有名词

　　3.2.1初选：获得项目信息，参照《项目初选评价系统》分析项目是否有投资潜力的过程；

　　3.2.2立项：经过初选的项目按照《土地储备工作管理制度》，到发展中心备案，并取得立项；

　　3.2.3可研决策：按照公司规定完成项目调查、分析、谈判后，编写《项目可研报告》，通过决策委员会决策的过程。

　　4.职责：

　　4.1发展中心编制与修正评价体系，对其使用做出解释；使用项目评价系统，并对可研决策结果进行汇整分析，向董事会提交最终决策评价报告。

　　4.24.2.1项目公司拓展部门按照《土地储备管理制度》参照项目评价体系完成项目初选、立项、可研等相关工作；

　　4.2.2项目评价体系所列因素，要在相关报告过程有清晰、完整论述与说明。

　　5.作业内容：

　　5.1项目初选评价项目责任人根据附件1《项目初选评价系统》所列因素对项目信息进行初步评价。

　　5.25.2.1立项审批评价项目责任人在立项前编写《项目建议书》，报告对附件2《项目立项审批评价系统》所列因素应有清楚、完整分析与阐述；

　　5.2.2总部发展中心立项审核主要评价因素根据附件2《项目立项审批评价系统》所列。

　　5.35.3.1项目可研决策评价项目责任人在立项前编写《项目可研报告》，填写附件4《决策项目信息表》，报告对附件3《项目决策评价系统》所列因素应有清晰、完整分析与阐述；

　　5.3.2总部发展中心对《项目可研报告》进行核查，如有《项目决策评价系统》所列因素表述不清，责其改正；

　　5.3.3决策委员根据项目责任演讲，结合相关分析文件，按附件3《项目决策评价系统》及附件4《项目决策表》所列因素对项目进行评价。

　　5.3.4各位委员独立进行项目评价，只需在评价等级中打“√”，并说明评价理由；

　　5.3.5评价等级分为“不合格、合格、良好、优秀”。

　　5.3.5.1不合格：是指“不看好、反对、没把握、有较大风险”；

　　5.3.5.2合格：是指“一般、还行、有风险”；

　　5.3.5.3良好：是指“看好、可行、比较赞成、风险较小”；

　　5.3.5.4优秀：是指“很好、有把握、没风险、赞成”。

　　5.3.5决策因素评价等级所对应的分数为”２、３、４、５”，重要因素评价等级所对应的分数为“１、２、３、４”，一般因素评价等级所对应的分数为“０、１、２、３”；

　　5.3.6项目得分为每位评委打分值的算术平均值，得分低于70分，项目被淘汰；得分在70-80之间,需按意见进行补充完善或作为备选项目；80分以上为通过；

　　5.3.6决策因素具有一票否决权，即只要有其中一项因素所有评委都评价为“不合格”，则无论其它情况如何，该项目均将淘汰。

　　5.4总部发展中心汇整评价结果及意见，最后由发展中心向董事会提交最终决策评价报告。

　　6.奖惩条例:奖惩条例:无

　　7.注意事项:无

　　8.附件:

　　8.1《项目初选评价系统》8.2《项目立项审批评价系统》8.3《项目决策评价系统》8.4《决策项目信息表》

采编：www.pmceo.cOm

篇2：X房地产项目拓展奖励制度

　　某房地产项目拓展奖励制度

　　1.目的：

　　为保证集团公司土地储备满足公司发展战略需要，建立长效的土地储备工作制度与激励机制，鼓励公司内部引荐土地开发资源、推进土地储备工作，对引荐人及执行团队对进行奖励。

　　2.范围：

　　2.1适用范围：总部及各公司

　　2.2发布范围：发展中心

　　3.名词解释：

　　3.1土地开发资源：本办法所称的土地开发资源是指可供公司房地产经营开发的一级开发项目、二级开发项目土地信息及资源。

　　3.2引荐人：本办法所称的引荐人是指将具有投资潜力的土地开发资源引荐到公司，并直接参与对投资行为的联系、介绍、咨询、协调等工作、促使投资成功的组织和个人。

　　3.3执行团队：本办法所称的执行团队是集团公司土地储备管理部门（发展中心）及项目公司土地拓展部门，包括部门的直接领导者。

　　3.4投资额：本办法所称的投资额为购买土地支付的费用，以签署的合同标的额为准（关于非土地直接转让的合作，投资额以合作双方或多方共同协商确认的土地总价值为准）

　　4.职责：

　　引荐人职责：引荐人负责提供项目信息协助谈判

　　执行团队职责：执行团队由公司相关部门人员组成,实行项目经理负责制，执行团队负责完成从项目初判到签署协议的全过程.

　　5.作业内容：

　　5.1奖励对象确认（引荐人、执行团队）引荐人是向本公司提供项目信息的所有员工,以在发展中心立项备案记录为准，同一项目出现两个不同渠道时，以登记最早的人为引荐人。

　　5.1.2执行团队由发展中心负责组织相关机构人员参与，以发展中心备案文件为准。

　　5.2奖励标准

　　5.2.1引荐人的奖励项目交易或合作成功后，按项目投资额0.3‰给予奖励；

　　5.2.2执行团队的奖励：项目交易或合作成功后，按项目投资额0.5‰作为团队奖励。引荐人及团队奖励的内部分配由引荐人主体及团队内部自行分配,因特定原因或组织与个人做出突出贡献的,其奖励标准与方法由董事长特批。

　　5.3奖励执行流程

　　引荐人的登记及执行团队的确定。

　　5.3.1引荐人应于项目立项后由发展中心办理引荐人登记；项目推进部门由总经理办公会确定,由发展中心备案登记；

　　5.3.2奖励的申请。

　　引荐奖励的申请，项目合作或交易成功后，引荐人持书面申请交于发展中心,由发展中心提交总经理办公会申请项目引荐奖励；团队奖励的申请，项目合作或交易成功后，由发展中心提交总经理办公会申请项目团队奖励；

　　5.3.3奖励的审批。由研发中心将奖励申请提交总经理办公会通过后,报请董事长审批确定具体奖励金额和奖励方式。

　　5.3.4奖励的兑现。

　　奖励采取资金方式兑现的，由集团财务部门向奖励主体发放奖励资金,接受奖励主体提供银行存款帐号。

　　6.注意事项：

　　6.1此制度涉及项目如出现特殊情况，可根据实际情况随时调整。

　　6.2本制度自发布之日起生效，由发展中心负责解释。

　　7.附件：无

篇3：X房地产总部项目谈判管理制度

　　某房地产总部项目谈判管理制度

　　1.目的：

　　项目谈判是房地产开发建设中非常重要的一环，谈判活动贯穿于整个开发过程。为了规范集团谈判工作，特制定此制度。

　　2.范围：

　　2.1适用范围：**总部发展中心

　　2.2发布范围：**总部发展中心

　　3.名词解释：

　　3.1谈判工作小组

　　3.1.1项目谈判必须成立谈判小组，谈判小组应由二名及以上成员组成，其中至少一人为经理或副经理级别及以上人员。

　　3.1.2每次谈判应由谈判工作小组中至少2名工作人员共同前往。

　　3.1.3谈判工作小组是代表公司对外谈判的唯一代表，我方所有谈判信息必须经过项目谈判小组向对方传递，其他任何人不得私自向对方泄露谈判信息。3.1.4谈判工作小组应本着高效谈判的原则，将谈判进展及时反馈给相关领导。

　　5.职责：

　　总部发展中心负责该制度的制定及修改

　　5.1作业内容：

　　5.1.1谈判礼仪

　　谈判代表要有良好的综合素质，谈判前应整理好自己的仪容仪表，穿着要整洁正式、庄重。具体按《员工手册》相关规定执行。

　　5.2谈判要求谈判前要确定谈判人员，与对方谈判代表的身份、职务要相当。

　　5.2.1谈判前应制定谈判大纲，谈判大纲应规范化，成为谈判完成的考评标准和奖惩标准。

　　5.2.2谈判大纲包括但不限于:

　　5.2.2.1合作方式

　　5.2.2.2合作条件

　　5.2.2.3项目操作方案

　　5.2.2.4双方决策程序及时间

　　5.3谈判后一定要做谈判纪要，并报相关人员备案。谈判结果应及时反馈给上一级领导，得到领导指示后进行下一阶段工作。

　　5.3.1经总部发展中心立项审批的项目，方可进行深入谈判。谈判工作程序初选阶段

　　5.3.1.1项目初选阶段谈判工作主要内容是调查项目：规划情况、现状、市政配套、政府批准的有效文件、税收优惠政策等情况，并取回相关纸版及电子版资料。

　　5.3.1.2该阶段招待饭店原则上安排在

　　5.3.2立项、可研阶段星级，招待费用控制在元/餐。

　　5.3.2.1谈判小组出具《项目建议书》，报总部发展中心立项审批后，谈判小组提出立项项目工作计划，并组织相关领导及部门召开立项项目工作会议，汇报立项项目工作计划及项目的谈判要点，并按会议精神与对方进行谈判。

　　5.3.2.2当与合作方谈判达成一致后，谈判小组应及时完成《项目可研报告》，可研报告要尽量详尽对项目前期、法律、经济、合作方式、合作条件、项目运作方案的可行性进行判断。

　　5.3.2.3该阶段该阶段应签订合作意向，由法律部配合完成。

　　5.3.2.4招待饭店原则上安排在

　　5.3.3决策阶段

　　星级，招待费用控制在元/餐。

　　5.3.3.1项目可研报告报决策委员会，审核通过后，安排谈判对等人员出面，落实决策委员会决议。

　　5.3.3.2该阶段由法律部配合审计合作方财务等状况并出具书面法律意见。

　　5.3.3.3该阶段应签订合作协议，由法律部配合完成。

　　5.3.3.4该阶段饭店原则上安排在

　　6.奖惩条例:星级，招待费用控制在元/餐。

　　6.1谈判中要注意廉洁奉公、遵纪守法，不得接受对方人员或其他人员的贿赂或回扣，按公司相关制度给予奖惩。

　　7.注意事项:

　　7.1谈判中要注意保守机密，不得将公司机密私自泄露给对方或无关人员，按照公司员工手册相关规定执行。

篇4：X房地产项目中介管理制度

　　某房地产项目中介管理制度

　　1.目的：为规范集团项目储备运作和管理，为集团战略发展提供项目储备的支撑，拓宽项目信息获取渠道，规范总部及各公司项目拓展部门与项目中介沟通过程中的工作，特制定本制度。

　　2.范围：

　　2.1适用范围：总部发展中心及各项目公司项目拓展部门

　　2.2发布范围：总部发展中心及各项目公司项目拓展部门

　　3.名词解释：项目储备包括土地储备和在建房地产项目储备。

　　3.1项目中介是指拥有房地产项目信息资源，能在我方与项目所有方之间进行协调和沟通的个人或单位。

　　3.3项目所有方是指土地使用权人、房地产在建项目中土地使用权人和房屋所有权人形成的共同体。

　　3.4项目拓展部门是指总部发展中心项目拓展部及各项目公司负责项目拓展的部门或项目公司下属项目部负责项目拓展的工作人员。

　　3.5项目责任人是指获取中介项目信息的第一人、拓展项目小组的牵头人。

　　3.6项目备案是指各项目公司拓展项目达到备案标准后，向总部发展中心进行项目信息、项目资料及项目初步分析报告的备案，并留存项目资料。

　　4.职责：

　　4.1总部发展中心:

　　4.1.1负责督促各项目公司项目拓展部门对拓展项目及项目中介信息进行备案；

　　4.1.2审定中介服务协议的内容；

　　4.1.3负责已签订中介服务协议的备案工作。

　　4.2项目公司主管领导/发展中心拓展部经理：

　　4.2.1负责督促拓展部门项目责任人及时进行项目备案；

　　4.2.2协助拓展部门项目责任人进行项目的沟通和谈判。

　　4.2项目公司拓展部门项目责任人/发展中心拓展项目责任人：

　　4.2.1负责厘清项目关系，认定所拓展项目的中介；

　　4.2.2负责向总部发展中心及时进行项目备案及中介信息的备案；

　　4.2.3及时通报项目中介变更或变动的信息；

　　4.2.4负责解释与项目中介有关的信息和情况；

　　4.2.5依制度中的中介服务协议范本，草拟中介服务协议书。

　　5.作业内容：

　　5.1项目中介的分类:

　　5.1.1一类项目中介是指拥有房地产项目信息资源，能在我方与项目所有方之间进行协调和沟通的，且对拓展项目合作能够起关键性作用（能根据我方要求，对项目进行全程沟通）的个人或单位。

　　5.1.2二类项目中介是指拥有房地产项目信息资源，能在我方与项目所有方之间进行协调和沟通，且对拓展项目合作能够起辅助性作用的个人或单位。

　　5.1.3三类项目中介是指拥有房地产项目信息资源，但不具备沟通和协调能力及资源的个人或单位。

　　5.2项目中介的认定:

　　5.2.1可提供土地或在建房地产项目信息,并提供项目基础资料及相关法律文件,达到总部发展中心项目备案标准的，即可认定其为该项目的中介；

　　5.2.2不能提供项目所有方信息并进行切实沟通和协调的,不能认定其为该项目的中介；

　　5.2.3提供项目信息不完整或有明显不真实的不能认定其为该项目的中介；

　　5.2.4项目中介以项目为单位，就同一项目而言，项目中介只有一个；中介为多人或多级时，视为一个中介团体；

　　5.2.5拓展项目在总部发展中心进行项目备案时，信息来源属项目中介的，须同时对该项目中介备案，项目中介信息由该拓展项目实际负责人负责核实并解释。

　　5.2.6项目责任人要保留项目中介在项目谈判过程中起到中介服务作用的凭证，要在谈判大纲、谈判纪要等谈判过程记录文件中体现，作为最终确定该项目中介认定结果的重要依据。

　　5.2.7若同一项目出现多个中介时，可视如下不同情况进行选择：

　　5.2.7.1同一项目拓展部门内，若针对同一项目出现多个中介，且多个中介互无关系时，选择能够提供较详尽资料和信息的，沟通和协调能力强的；

　　5.2.7.2同一项目拓展部门内，若针对同一项目出现多个中介，且多个中介同属一个服务机构时，视其为一个中介团体；

　　5.2.7.3不同项目拓展部门间，针对同一项目出现不同多个中介，以项目备案时间先后为准，确定项目归属及项目中介，或以上级领导意见确定为准。5.3项目备案标准：

　　5.3.1项目简介清楚明确，应包含如下内容:项目座落、四至范围、占地面积、规划建筑面积、规划容积率、各类建设产品及其规划面积、地块现状、项目所有方的基本情况及意向转让价格。

　　5.3.2项目法律文件，应有以下法律文件中的一个或多个：立项批复、土地使用权证或土地出让合同、建筑工程规划许可证、建筑工程用地许可证、建筑工程施工许可证等；

　　5.3.3项目中介信息的备案内容包括联系人姓名、联络方式及通讯地址等基本信息。

　　5.4项目中介接洽过程的工作原则:

　　5.4.1尊重第三方及其工作成果，承认项目中介方的信息提供、沟通协调的服务功能和作用；

　　5.4.2注重接洽工作时的个人仪表，树立良好的公司形象，详细内容参见《员工手册》及《拓展项目谈判管理制度》；

　　5.4.3在我方与项目所有方进行沟通前，要求项目中介提供公开的项目资料，原则上项目拓展工作人员不应以任何名义签订保密协议。若确有必要签订保密协议的，须经集团领导同意并授权执行人，方可执行；

　　5.5.项目拓展人员不应向中介方承诺给付中介费用的额度；中介费用额度的最终审定权归集于集团副总级别以上人员；

　　5.5.1与项目中介接洽过程中，要注意保守公司机密，不得泄露公司机密。中介服务报酬及费用：中介服务报酬的给付以项目中介提供中介服务，使我方与项目所有方的合作达成，且合作协议正式生效为前提；

　　5.5.2若项目成交总额款项是分期给付的，则相应的，项目中介服务报酬也同比例分期给付；

　　5.5.3三类项目中介的信息服务报酬付费区间为:1——10万元人民币；二类项目中介的中介服务报酬按市场标准以项目成交合同额的1-3‰（含税）累时比例额度给付，该中介服务报酬须中介费出具正规发票；

　　5.5.4项目中介付费标准项目成交总价10亿元以上8—10亿元5—8亿元2—5亿元5.5.5付费标准0.10%0.15%0.20%0.25%2亿元以下0.30%一类项目中介的中介服务报酬参照二类项目中介的付费标准，上浮30—50%，或视项目具体情况，由双方协商另行商定，经集团领导批准后确定；

　　5.5.6中介服务报酬额度中已包含项目中介应缴纳的各项税费，我方不负责代缴任何税费；

　　5.5.7无论项目合作达成与否，项目中介在服务期间内所发生的费用自行承担，我方不予负担；

　　5.5.8若项目中介方发生如下情形，视情节轻重，予以核减中介费给付额：5.5.8.1在合作过程中沟通协调不利的；

　　5.5.8.2在合作过程中有弄虚作假情节的；

　　5.5.8.3在合作过程中发现有意向我方工作人员进行贿赂的；

　　5.5.8.4在合作过程中泄露我方公司机密的。

　　5.6从项目中介渠道获取项目信息的操作流程：前期接洽中介认定获取项目信息资料及法律文件项目中介完成初步分析报告初步可行获取详细资料项目中介中介备案项目备案沟通协调与项目所有方接触、沟通、谈判项目中介签订合作协议签订中介服务协议

　　5.7中介服务协议：

　　5.7.1中介服务协议的签订以我方与项目所有方签订合作协议为前提；

　　5.7.2中介服务协议的签订须经由集团审批方生效，任何以个人名义签订的中介服务协议均属无效。

　　5.7.3中介服务协议内容参照本制度附件之中介服务协议范本执行；

　　6.奖惩条例:

　　6.1对于引荐项目中介并达成项目协议的公司拓展人员的奖励办法,相关内容详见《土地储备奖励制度》；

　　6.2与中介接洽过程中不得接受他方人员的贿赂或回扣，否则将按公司相关制度给予惩处；

　　6.3无

　　7.与中介接洽过程中泄露公司机密的，按公司相关制度给予惩处。

　　8.注意事项:8.1附件:中介服务协议（试行草案）

篇5：公寓酒店项目营销部工作制度

　　公寓酒店项目营销部工作制度

　　1、工作时间务必着工装，注意仪容仪表。精神要饱满，面带微笑工作。

　　2、提倡认真、积极、进取的工作态度。

　　3、了解公司整体销售和效益目标与实况，并能提出合理销售办法和经营意见代公司决策参考。

　　4、了解公司各部门的运作基本概况，在销售运作中与各部门配合与直辖市。

　　5、及时了解市场异动情况及同区域同物业变动情况，并及时地作出分析。

　　6、及时了解客户情况，努力把握销售方向。

　　7、对客户所存在的疑虑或问题应热情、耐心地予以解答，需处理的问题应及时处理。

　　8、对应急事件能作出适当的处理。

　　9、同事之间相互尊重、相互支持、相互理解、团结协作，为共同的目标而努力。

　　10、认真完成上级传达的各项任务，按公司的要求做好本职工作。