商业地产特殊形态
Community Center 社区中心
比邻里中心有更广泛便捷的销售软线(服饰)和硬线(五金器皿、器具等)商品范围。它有一个小型主体百货店、杂货店、或折扣百货店作为主要的承租商,另有一个超市。虽然它可能有一个较强的专业商店,但它没有全线百货店。从理论上讲,社区中心典型的大小是15万平方英尺。实际上可能的范围从10万到30万平方英尺。社区中心是中型购物中心的一种中间类型,评估其大小和吸引力是最困难的。NRB将10万到29.999万平方英尺(GLA)的购物中心均列入这一类型。
Convenience Center 便利中心
一个小的带状中心
供应方便货物(食品、药品等)和/或服务(洗衣、干洗、复印),为忙碌的一步购物者提供一站式的服务。
Discount 折扣中心
这个中心的主要承租商是折扣店,开发附加的由更小的零售承租商和/或超市组成。折扣中心通常比低特价中心吸引更低收入消费群. 它们被认为是低特价零售中心的一种。
Home Improvement 家居中心
购物中心的旗舰店由家居商品零售商承租或集中了一批家居商品和五金器皿专卖零售商。
Lifestyle Center 时尚中心
一个集中高档的,最新时尚理念专卖零售商的购物中心。是一个开放的中心,通常没有旗舰店。30万平方英尺的GLA或更大,位于富裕阶层居住区附近。包括高档零售、新潮餐厅及娱乐零售业。商店的环境经过精心的设计,附近有方便的经精细美化的泊车位。
Neighborhood Center 邻里中心
提供便利商品的销售(食品、药品和杂货)和个人服务(洗衣和干洗、理发、修鞋等),为满足附近居民每天的生活需要,有一个超市是邻里中心的主要承租商。理论上讲,邻里中心的总可出租面积应有5万平方英尺。实际上,它的大小可能在3万到10万平方英尺。NRB将所有小于10万平方英尺(GLA)的中心均作为此一类型。
Off Price 低特价中心
中心由一群建立在传统专卖基础上的能提供可在传统专门店中找到的品牌商品的零售商店和百货店组成。价格低于工厂建议价的20%到70%。在低特价商店里的商品一般比那些折扣店有较高的品质。低特价中心首先吸引中档和中高档消费群。
Power Center 能量中心
一个开放的带状的中心,具有三到五个非传统的、专卖的旗舰店其承租面积(GLA)超过75%,其余出租面积(GLA)由几个较小的承租商承租。
Regional Center 地区中心
提供购物--门类品种齐全的日用商品、服饰、家具和家具。它有至少10万平方英尺的出租面积(GLA)的全线百货店,并以此作为主要的吸引力。甚至吸引更大量的购物,可以包括2个、3个或更多百货店。从理论上讲,一个地区中心应有40万平方英尺(GLA),可能的范围从30万-100万平方英尺。地区中心如有3个或更多的百货店并超过75万平方英尺(GLA)则可考虑称其为超级地区中心。NRB将30万到74.9999万平方英尺(GLA)均列为此类型。
Service-Oriented 定向服务中心
中心主要由一些以提供有影响力的定向服务为主的零售商组成。如眼科、齿科、修理、健康服务、法律服务等。
Shopping Center 购物中心
一组在建筑上统一的其位置建筑在一处的商业设施.包括场地大小,商店的型类到其服务单元的交易区域都作为一个营运单位来策划、开发、使有和管理。单元附近提供同商店种类和大小相符合的仃车泊位。如果有3个和3个以上商店,NRB均作为购物中心收集在它的数据库中。
Strip Center 带状中心
通常天蓬盖在人行道上一起出租的线状排列的商店群。一个露天开放的购物中心其大小可能变化很大。
Super Regional Center 超级地区中心
供应广泛多
样化品类的、众多的、杂货大众商品。它有3个或更多的主体百货商店。理论上一个超级地区中心应有75万平方英尺的面积(GLA),但实际上,可超过100万平方英尺。进驻的主体百货店每个通常有10万平方英尺面积。NRB将75万平方英尺以上的购物中心均作为此一类型。Upscale/Fashion 高档时尚中心
集中由精选商品的服饰店、流行服装店、手工艺店组成的中心。通常高品质和高价格。一个定向以时尚为主的中心可能还包括一个或更多的小型的专业百货商店和高级美食馆和食品店。这些中心大多位于高收入地区。
中央商业公园,是源于美国,盛行欧洲、日本的地产建筑理念及前瞻性的商业模式,是"Town-center(中心城)"的概念延续。从地域位置上看,通常位于城市核心商业区的梯次外延,即卫星城商圈;从其载体公园来说,这种模式既区别于商业步行街,又区别于购物中心(MALL),是公园式的开放性商业地产;它以体验式商业为主体,包括购物、休闲、娱乐、餐饮等各个品种,业态有主力连锁超市、专业连锁超市、主题百货、独立商铺、专卖店和主题概念店等多业态;另外,完整的中央商业公园,还必须有相当的规模和生态商业环境。
采编：www.pmceo.cOm篇2：商业地产第一国际操作模式示范
第一国际
以多种商业业态优势互补聚合"能量",成功将地块提升到了一个新的高度,从而产生出"城市引擎"的巨大财富动力。这,就是第一国际。
"第一国际"是位于东莞新城市中心区目前唯一的大型项目。于中心区核心位置巍然卓立,占地面积32,32万平方米,总建筑面积近70万平方米。
其项目囊括五星级酒店、国际采购博览城、儿童娱乐城、大型超市、大型百货、品牌店、饮食凤情步行街、商业休闲步行街、写字楼、国际商务公寓等多种业态。
◆操作示范1:全新商业地产模式注释"能量地产"
第一国际项目的成功,其魅力源自它独到的"能量地产"概念。这种全新的地产概念是如此突兀地横空出世,在市场上展现出了令人目眩神的耀眼魅力。
事实上,第一国际"能量地产"概念的提出并非偶然,而是地产业发展到一定程度后的一种必然功效的释放。相对于之前的"泛地产"、"体量地产"而言,"能量地产"可以看作是房地产业的第三次浪潮,具有很强的创造性。
从房地产开发的角度来看,近几年来地产的开发经历了以下几个阶段。
一、"泛地产"阶段
上世纪九十年代中期开始,人们从单纯关注居住上升为关注环境、配套;从仅仅选择居室空间到这样一种生活态度及生活方式。
在这种需求转变的驱使下,地产界出现了一些新的开发模式,如楼盘+学校+酒店(或其它一些与人们生活状态相关的配套项),这种泛地产的出现改变了地产开发初期建楼的单一模式,并出现了众多的成功案例。
二、"体量地产"阶段
进入九十年代后期,大盘时代的出现让开发商投入更多的财力与物力去打造相对完善的大社区概念,"体量地产"由此出现。
这种开发模式其最大的特点是将地产开发更持续地进行和经营,不仅对住宅功能有精心的考虑,而且还更多的承担起公共设施配套的建设,从而进一步参与到城市的整体建设当中,以大社区的综合质素而非单一楼盘本身的亮点去赢得市场。
三、"能量地产"阶段
发展到现在,第一国际这种全新商业地产模式的出现,则是对"能量地产"的深刻注释。
事实上,与上述两种开发模式的差异在于::,"能量地产"是一个关于经济的聚集与发挥的话题,表现在以弥补城市功能的商业地产开发上,整合城市资源,促进城市的繁荣与发展。因此,这种全新的理念是一种很有价值的超越性的创造,它将地瓣开发提升到了一个更高的高度去看待。
如第一国际周边的会展中心、行政中心、文化中心等资源第一国际有条件充分利用这些要素,形成合力加以释放,而这种多种能量的聚合威力显然是仅仅一个项目所难以企及的。同时,依托着东莞庞大的普规模、内外贸易以及居民庞大的银行存款,让人们无论是在工作方式、创富方式以及生活方式上实现全面升级,第一国际对"能量地产"的演绎显然是一目了然的。
◆操作示范2:独到的"城市运营商"角色定位
第一国际的突兀而现引起了地普界很大的关注。这是因为,第一国际的开发,已经突破了传统意义上的商业地产项目而更多地担负起一个城市运营商的角色。
一、实现城市提升
城市的整体提升需要有多个元素的共同发力,无论是步行街还是传统商铺,无论是第一国际还是MALL形式,其在城市建设中都有不同程度的功效释放。正如在东莞同时出现的两个超大型项目──第一国际与华南MALL之间的关系,采取两个不同的概念,无论是所处的区域位置还是各自的功能与定位,两者之间都不构成竞争对手,而是一种相互促进、相互借势的关系。
同样的,商业项目的成功也在很大面积讶取决于商业氛围的成型,而这种氛围的形成不是单个项目所能造就的。只有多个项目同时为提升一个城市的素质做出贡献,单个项目的发也才会有更大的空间。
第一国际清楚地认识到,一个城市仅有一种商业业态,就无法吸引更多的投资者,如果没有产业的升级,东莞的高档写字楼、商务酒店就会面临定位偏差,这对整个城市的提升、商业项目的发都没有好处。边也正是第一国际所以采取宏观开发的理念精髓所在。
二、领域高于商圈
从地段价值来看地,"第一国际"盘踞于东莞市的三大引擎工程之──新城市中心区内,是众商家虎视眈眈的。
世界展示的窗口,是政府和企业,市民交流的最大平台,也昌东莞大型活动、大型会议的举办地。一个城市的中心区,不管你怎样去看待,光顾都将是必然。
&nbs
而第一国际要做的,正是在新城市中心区的绝版位置上开发出一系列的与"能量地产"相匹配的创新产品。比如国际博览城,与国际会展中心形成功能互补,互相依托、互相提升的会展博览大平台。
三、打造"财富高地"
从第一国际的定位来看,它更着力于东莞财富高地的打造,而这是一般意义上的商业地产所无法达到的高度。从这一点来说,开发商对项目的定位非常明确,那就是"整合城市资源、提升城市功能",而这种定位有着其一定的必然性。
1、支撑平台需求
东莞的经济发展已经到了一个整体提升的阶段,无论是科技创新还是产业升级,都需要有一个支撑平台,而第一国际恰恰就是要创造这样一个平台。
2、城市牌战略的基础
从东莞城市发展思路来看,城市牌战略的实施也给孙一国际成就这种高度的基础,政治、文化中心区域的确立使第一国际当仁不让地担当起这一使命。
3、"水涨船高"的思虑
东莞作为广佛经济圈和深港经济圈的承接点,加上粤港一体化进程的加快,东莞所面临的机遇是不言而喻的。更多地参与到城市运营当中,不仅有助于东莞中心城区的迅速形成,进一步提升城市的整体素质,而且对项目本身的发更是提供了更多机会。
四、整合城市资源
作为城市建筑的重要组成部分,建筑综合体(或称综合性建筑、复合型建筑)在城市功能馺经济商业生活中扮演着特殊的角色,如洛克菲勒中心之于纽约、阳光城60之于东京、国贸之于北京等等。
站在城市运营的高度::,商务中心区在城市建设与发展过程中的作用正日益受到人们的重视。CBD主流建筑将是信札礁、办公、餐饮、娱乐等为一体的综合性建筑,不但能满足现代"24小时CBD"的要求,并且可以为大量办公、居住于此的人们节约更多宝贵时间,提高工作效率与生活效率。由于现今城市生活已向多元化走势发展,建筑物之间需要更好的功能整合,从而满足对城市空间效率的要求。
建一座建筑物不难,难的是建造可以整合城市资源的建筑群。第一国际正是用极具前瞻性的眼光,将会展、商务、酒店、国际公寓、国际商务等功能组团最优化布局,与东莞国际会展中心共同形成了强大、高效、便捷的商务整合区域。
第一国际由王志纲工作室帮助策划。在此项目中,第一国际第一次被王志纲称为"一级半"开发商。所谓的一级,是指土地在政府手里,二级是指土地在开发商手里,而一级半则是 处于两者之间。第一国际"一级半",在于它有着"承上启下,左右逢源"的作用。"承上"是随政府宏观战略之上,"启下"是启市场劳动之下,"左右逢源"则是指"搭建市场平台,整合两头资源,完善城市功能,揽劳动态度赠业架构。
◆操作示范三:财富动力──"城市引擎"价值
"第一国际"为纯商业地产项目,地处代表东莞未来城市发展方向的核心区域(东莞中心区)里的核心位置,因中央行政区、中央生活区、中央金融区、中央文化区会展中心簇拥而成众星捧月之势,以其独具的城市引擎功能发挥出强大的财富动力作用。
一、盘踞城市核心竞争力发源地
一个城市有没有未来,看它是否有核心竞争力;一个城市有没有核心竞争力,看它是否有一个明确代表城市发展方向的核心区域。区域价值城市只有一个中心,它支撑着一个城市的形象与地位,是城市核心竞争力的发地,如曼哈顿之于纽约,银座之于东京。
第一国际所盘踞的,正是这样一块位于东莞新城市中心区,地理位置得天独厚的黄金宝地。
可以这样认为,第一国际的最大卖点就是中心区这个地理优势、区位优势。从第一国际环视四周,看到的都是令人惊羡的财富汇聚之地。地处东莞新城市中心区市区主干道鸿福路与东莞大道交汇处,北面紧贴东莞国际会展中心,南北绵延一公里之长,占据了城市中心区规划的最核心区域。新的行政办公区、国有五大银行金融机构、各类文化设施与场馆、大型居住生活社区等呈簇拥之势环绕周边。
大师金融、商业、贸易、信息及中介服务机构,大师商务办公、酒店、公寓等配套设施,完善的市政交通与通讯条件,这些都为"第一国际"提供了非常好的商务环境,这就使第一国际成为了企业、商家及社会投资者们进行现代商务水运的理想场所,为他们提供了一个极佳的创富平台。
二、城市角度的开发视野
第一国际是一种"复合地产项目",担当的是"城市运营商"的角色。这种商业地产的产业链比一般房地产的要长,通过对商业精矿、业种、商业布局进行科学规划,通过丰富的业态打造商业步行街,能凝聚商业人气,并
东莞现代制造业六大支撑体系──
第一国际
──现代制造业名城
1、信息中心
2、采购中心
3、科技中心
4、物流中心
5、加工中心
6、商务中心
第一国际正是从东莞的发展、中心区的发展这种城市的角度、视野来梳理开发思路。以中国采购博览城、国际港务城、国际商务酒店围绕采购、信息、商务这三个中心来完善城市功能。以大型购物中心、商业街等生活设施将对中心的城市功能进行补充。
三、"经营工地"策略
工程的质量昌项目价值的保障,第一国际为此提出"经营工地"的概念,并拿出了经营工地的一系列措施和内容,目标是将项目基建推向市场,在市场参与的同时增强市场对项目的信心。
具体来说,其"经营工地"策略不但包括材料控制、现场管理、质量监控,还包括社会参与、政府监督,项目形象以及发展商与项目合作伙伴关系的重新定位等多方面。
在整个工程建设过程中,以"优化、优质、优品"为目标,通过加强现场管理,以及对工地周边、工地内外、甲方乙方、发展商、业主和政府引导、社会监督、舆论沟通和社会协调等的有效整合,打造过程精品。
(1)强强联手
选择有实力的合作伙伴,包括选择与美国ICS/PENETRON国际有限公司及深圳市霸魁防水工程有限公司则是在国内最早应用结晶渗透地防水系统的公司,在很多大项目中均创造过良好的业绩,而中建五局的资质和业绩更是粉所熟知。
(2)新材料新技术
"经营工地"其中的重要内容之一就昌将一些先进的科研成果和新材料及时运用到项目的建设中来,如将ICS/PENETRON国际有限公司的主导产品Penetron用于工程防水,就是 具体措施之一。
(3)规范化管理
选择好的产品和有实力的合作伙伴,只是保证工程质量的举措之一,控制工程质量的关键是管理的规范化,包括施工队伍的规范化管理::,施工材料的规范化管理,现场作业的规范化以及质量检测的规范化等。
第一国际首期工面积达30多万平方米,仅每天运进工地的材料就超过100车,按照行内的话就是"体量巨大",而且工期要求紧。然而,为做到施工材料的规范化管理,即使是最先进的新材料,对每一样进场的材料都要按比例抽样检测,由监理公司现场见证并做好监测记录,从源头上保证质量。
(4)社会参与
逐步深化"社会参与"这一环节,开辟绿色通道,使只要是对第一国际有兴趣的市场,都可以随时参观工地,见证第一国际的建设过程。
三、规划的空间智慧
第一国际的遵循"人、建筑与环境共融"的基本宗旨,围绕人的商业行为和精神需求塑造建筑和环境空间。以南北主轴为中心展开功能与空间布局,形成"一轴、两带、三街、四区、五点,东西相对,南北贯通"的整体格局。
(1)景观主轴中心
第一国际的H-5组团是其景观主轴的中心,以主题商城、大型超市、立体式商业步行街、文化休闲广场、主题喷泉雕塑公园、国际商务写字楼、国际商务公寓等构成一个唯美的区域。这个区域内主要为中心区内极度稀缺的商业项目。
该组团运用全球流行的"情景消费"模式所要求的设计手法,将"以人为本"作为设计主导思想。主体建筑中融入生态休闲、广场及功能性建筑小品作为情景点缀,把人类心理世界的喜悦心情用建筑语言表达的惟妙惟肖,不但造就了浓厚的商业氛围,并且拉近了人与环境的心理距离。同时,它也是视觉的聚集重点。
(2)财富之门
H-2组团为国际采购博览城及国际商务酒店,包括二个五层高的产品展示馆及一栋38层,高达150米的商务酒店。三者有机地结合成为至美的整体建筑效果。
酒店为第一国际的至高点,在顶层吧廊上可以俯视第一国际的建筑群和全东莞都市景观。通过门框式的造型,把北侧的东莞会展中心有机地纳入第一国际的规划中,巧妙地吸引了"东莞会展中心"的商业氛围,并在结构上构成一高一低两个对比。中间为大型的会展广场,为未来东莞的又一城市景观。
在H-2组团还可口味博览中心水景文化广场。其以水景、城市雕塑为主,配有水中休闲咖啡座及座椅等雕塑小品,使酒店空间得到了完美的情景化改善。
(3)随时代律动的情景对话
H-6A为
(4)高浓度国际生活语言
H-6A、H-8地块为国际公寓,包括11栋高级公寓,沿街店铺及社区会所等配套设施,还规划有两个连续的国际公寓水景广场,以大面积水面、立体绿化、园林小景为主,千万一个环境相对独立、安静、尺度更人性化的生活空间。
四、多种因素的相互促进
财富宝地的魅力不仅仅源于它的商务功能,而是由多重因素成就,在第一国际的开发中,就颇为注重与其它因素的相互促进。
(1)商务与新科技相辅相成
科技是生产进步的先导和动力,是商业发展的驱动器。科技含量越高,商业就越发达、繁荣,成功率也就越高。而商业的繁荣也会促进科技的交流、发展和进步。为此,第一国际将最先进的科研成果和材料应用到建设之中,其国际港、国际会馆、专业的信息交流中心,具备了很高的科技含量。
(2)内务与物流相连共荣
第一国际采购中心、物流中心、仓储中心如核能向四面八方辐射,以四通八达的集散枢纽和畅通无阻的网络,构成生机无限的财富物流,与兴旺的商务相连相长,共同繁荣。
(3)商务与文化交相辉映
文化是一个城市的魅力所在,文化气氛浓、文化品位高,会促进商务的兴盛,商务发展也会促进文化的进一步繁荣。第一国际的商业文化广场、文化中心、水景文化休闲广场、空中音乐酒吧有很浓的文化氛围,将项目从优质产品的层面,上升到文化内涵的层面上,以文化提升项目的魅力。
(4)商务和旅游相得益彰
第一国际的国际公寓、高档酒店、国际凤情商业街、步行街、美食街、主力餐饮让、顶层酒吧等有很强的旅游特色,展现出处处都是旅游景点::,人人都是旅游形象的凤采,自然会受到正在争创中国优秀旅游城市的东莞人的青睐,并吸引越来越多慕名而来的海内外游客。旅游旺了会带旺商务,商务旺了也必会带旺旅游,带来双赢或多赢的局面。
(5)商务与环保相依并进
环保与健康息息相关,在"非典"之后,环保与健康的关系被更加看重,而美化、净化环境也有利于营造好的商务环境,商务与环保互相依存,一同发展,两者受益。第一国际对环保也极为看重,其大面积的绿化带和水景与整齐、平行的街道以及对称的建筑群,有很好的环保要素。
于东莞最绝版的地域卓然屹立,第一国际携世界顶级专家智慧,打造集国际公馆、国际商务港、国际会馆、欢乐商城等于一体的财富聚集地,囊括商务中心、信息中心、采购中心三大功能,成功创造出城市引擎,财富动力的巨大价值,置办了一场新经济下的财富盛宴。
篇3：商业地产市场推广服务方案
叁、顾问服务项目配合明细清单 SERVICES AND SUPPORTING INFORMATION REQUIRED
一、市场推广顾问服务项目MARKETING CONSULTANCY SERVICES
1、总体形象Brand Image
(1)案名标志(Logo):
案名方案建议。名称既要突出本案项目的特点,又要利于长期使用的效果。我们会精心推荐各个方案,以求达到易记、突出、又能体现本案项目的特征;
(2)市场定位:
这是一项需要花时间、心力但非常重要的工作,发展商及顾问同事须同心协力把这个基础打好。定位清晰明确,对接下来展开的宣传、推广、形象设计甚或是营销人员的仪表装束等都会有一个明确的指导意义。
2、宣传计划Marketing Plans
根据本案项目的市场定位,针对目标人群、宣传主题去定出宣传计划。本案项目正式定位确立时,我司会针对本案项目详细考虑针对目标人群而提供的各种可行方案,包括各大众媒体,电视广告片,展台,客户推介活动等。
3、公关项目PR Services
我公司亦会就公关项目提供意见建议,这里包含两个层次的意义:
(1)形象公关Corporate Communications:
把本案项目与本案区域周边内的相关项目结合起来,利用独有宣传效应树立良好的形象,如发展商及所有目标客户群参与相关公益活动等。
(2)危机管理Crises Management:
针对项目开发时可能出现的各种危机,如消费权益,环保措施等,防止出现负面影响,建立危机迅速处理机制。
4、商场策划分析建议(含图解)
(1)市场定位分析报告
(2)各层主题风格
(3)各层人流分析及亮点建议
(4)整体布局构思
5、执行监督,质量控制E*ecution Follow-up and Quality Control
就宣传推广及公关活动等项目,我司会代表发展商执行监督职能,确保各项服务供应商(如,媒体,广告制作公司,::印刷公司……等)根据预算方案,按时,按计划要求完成相关工作,并对不符合标准的事项向发展商报告。
6、项目跟踪报告Project Tracking Reports
于项目进行期间,针对本案项目搜集所有有关本项目的广告、软性报导、电台电视新闻以及专访等资料。
■双方前期合作的具体执行建议First Stage Cooperation:
从市场推广顾问合作业务确定日起至本项目开盘日前为止, 首要业务方向为:配合营销推广内容,制定全年广告各期的具体营运目标及前期各项准备工作,并予执行。
二、市场推广顾问专业配合人员MARKETING PROFESSIONALS
(1)市场推广顾问Marketing Consultant
主要领导人员
Chief Pilot简介Brief Introduction
信念及格言Faith and Proverb
市场推广顾问总监Marketing Director
市场发展总监Business Development Director
媒体策划及公关顾问总监Media Planning and PR Director
行政及客户总监Administration and Account Director
(2)媒体策划主任Media Planning Directors
赫杰斯公司于北京、上海、广州、香港四地的专业策划及设计工作人员。
三、其他工作配合要点SUPPORTING FUNCTIONS
定期参与本案市场推广与广告策划会议并督导执行工作目标/进度达成:
a)检讨进度、制定市场推广及广告策划促销方案;
b)与相关服务提供商,如媒体单位、制作公司、公关公司等进行业务协调与洽谈;
c)与发展商专项负责人员定期进行推广与销售策略讨论;
d)协助开拓客户群及客户资料库;
e)对本案项目做出媒体推广及活动组织建议并执行。
四、顾问服务费PRINCIPLES AND SCALE OF CONSULTANT FEES
1、顾问服务期Consultancy service coverage:
共计12个月。
2、计酬原则Charging Principle:
服务期间,赫杰斯市场推广顾问有限公司以策划方案及顾问形式收取顾问费用。
3、有关执行其它项目内容,如电视广告宣传片、光盘制作、邀请记者嘉宾、媒体投放、透视图、租用照片、宣传物料印制及礼品等,成本及费用则经由项目发展商另行支付。
■宣传推广工作配合重点E*ecution Schedule:
时间/阶段Time/Phases | 工作重点Items |
前期First Stage 第1-3个月 First to Third Month | l市场定位Market Positioning l案名Project Name & Logo l总体宣传计划Overall Promotion Plans l总体公关计划Overall PR Plans l制订预算、支出机制 Budgeting and Payment Mechanism l宣传品制作Production of Promotion Materials l第一期宣传执行E*ecution of 1st Stage Promotion l公关工作开展Commencement of PR Services l商场策划分析建议（含图解） |
中期Second Stage 第4-9个月 Fourth to Ninth Month | l公关工作PR services l第二期宣传执行E*ecution of Second Stage Promotion l第三期宣传筹备与展开Preparation of Third Stage Promotion l市场调整与研究Market Survey and Marketing Plan Adjustments |
后期Third Stage 第10-12个月 Tenth to Twelve Month | l宣传推广与促销Promotion and Sales Campaigns l公关工作PR |
五、发展商须提供之资料清单: 【附件一】
iNFORMATION TO BE PROVIDED BY DEVELOPER(ATTACHMENT 2)
1)项目中英文地址(address of the project, both in Chinese and English)
2)土地使用年期(Authorized Years of Land Use)
3)土地面积(Area of the Site)
4)土地用途(Land Use)
5)发展商(国内公司)中英文名称(Title of the developers [local companies] both in Chinese and English)
6)香港代表律师楼的中英文名称(Name of appointed attorney in Hong Kong, both in Chinese and English)
7)国内代表律师楼的中英文名称(Name of appointed attorney in China, both in Chinese and English)
8)建筑师的中英文名称(Name of the architect, both in Chinese and English)
9)顾问建筑师的中英文名称(Name of the civil consultants, both in Chinese and English)
10)结构工程师的中英文名称(Name of the structural engineers, both in Chinese and English)
11)楼宇设备工程师的中英文名称(Name of the building engineers, both in Chinese and English)
12)工料估算师的中英文名称(Name of the construction appraiser, both in Chinese and English)
13)承建单位的中英文名称(Name of the contractor, both in Chinese and English)
14)物业管理公司的中英文名称(Name of the property management, both in Chinese and English)
15)中英文楼宇设计用途陈述(Statements of functions for the building, both in Chinese and English)
16)发售文件证号销售批文副本(Copy for the Property Sales Permit)
17)总规划图和各功能区图则(附可修改之电脑档案) (Layout and design diagrams for all functional areas)
18)项目所有外观及内部透视图(附可修改之电脑档案) (All the scenograph )
19)建筑材料说明(Construction material specifications)
20)项目周边规划图(附可修改之电脑档案) (The project’s environmental design plan)
21)详细平面图(附可修改之电脑档案) (Layout plans)
22)发展商介绍 (背景及资料) (Background information of the developers)
23)配套设施资料(Facilities Specifications)
24) 销售地址及电话(Sales address and telephone)
25)停车场资料(Information on parking lot)
26)投资回报(或回报保证)之详细资料(Investment Return Calculations)
27)银行按揭安排详细资料(Mortgage Arrangements)
六、海外广告发布所需资料清单: 【附件二】
prerequisite information required for advertising overseas
土地使用证(及副本) Land Use Certificate
房屋预售许可证(及副本) Property Pre-sale Permit
销售许可证(及副本) Property Sales Permit
国内律师确认信Confirmation letter from a Chinese attorney
海外律师证明国内律师可执业确认信Confirmation letter from overseas attorney to recognize the Chinese attorney’s right to practice
银行为楼盘提供楼宇按揭的证明Proof issued by Banks for Mortgage Arrangements
委托投放电视广告书Appointment Letters from the developer for Advertising Placement
篇4：商业地产市场调查分析
一.商业地产生活结构调查
人口结构
人口结构调查除了要了解目前的人口结构外,还要调查了解有关过去人口聚集、膨胀的速度等方面的情况,并要对将来人口结构的变迁进行预测,同时将人口结构依行业、职业、年龄教育程度等进行分类整理,以便进一步的深入分析。
家庭户数构成
家庭户数构成调查主要是对家庭户数变动的情形及家庭人数、成员状况进行调查,并以此了解人员变化趋势,通过人员构成比率的对比分析,来探索生活形态变化与都市发展之间的关系。
收入水平
收入水平调查主要是了解某一地区内消费者的生活状况及高中低收入者各自所占的比例情况,以此来分析消费者消费的可能性,了解家庭收入水平,并将这些资料与其他都市、其他地域相比较,进行分析对比,作为是否开设商店的主要依据。
消费水平
消费水平调查,主要是要了解消费者个人及其家庭的消费情形,并针对消费内容依商品类别进行划分,掌握不同商品类别的消费支出比重。以此掌握商圈内的消费购买力的一般概况。为确定百货商店的店型提供参考。
购买行为
购买行为调查,主要是调查了解消费者购买商品时的活动范围及购入某商品时经常在何种类型商店购买等情况,::研究消费者购买行为的目的,一是可以得悉消费者的购物活动区域,二是可以知悉消费者选择商品的标准,以便对该地区的消费意识作深入研讨。这对具体确定百货商店的经营范围及经营规模大有帮助。
二.城市结构调查
都市结构调查主要是对某一区域内市民生活的空间进行调查,具体要调查中心地带及周围区域都市的结构机能,以了解该地域内设施、交通、活动空间等方面的情况,并了解将来的城市发展规划,以便选取最具商业价值的地域开设百货商店。
地势结构
地势情况调查主要是对地域内地形关况进行调查,尤其要了解平地的广阔度及腹地的纵深度等情况,因为地势情况直接制约着百货商店的规模选择。
交通情况
一般而言,百货商店的位置应位于交通要道两侧,因为交通网密布的地方,往往人口容易集中或流量特别大,自然是设店的理想地点。所以调查时对于交通路线及车辆往来的班次、载送量等均可作为考虑的重点,有时对于停车空间也有调查的必要。
地段的调查
在繁华的地段,往往是商店容易集中之处,所以百货商店选择在热闹地段是理所当然的,但其地价及租金较高,因此投资成本提高的情况下,如何作有利的运用以及将来可能变动的趋势,均成为在繁华地段设店的考虑要素。
各项机能的调查
一般设店位置若为行政、经济、文化活动等密集的地方,则整个都市机能易于发挥出来,诸如行政管理、经济流通、娱乐服务、商品销售等机能,自然成为人口流动集中的焦点。因此对于流动的人口究竟是以公务人口为主体或是以购物、社交、娱乐的流入人口为主体,均为调查上应予以明了的事项。
城市规划调查
除了都市结构的现状外,有关将来发展的方向,城市的发展规划,诸葛亮如交通网的开发计划、社区发展计划及商业区的建设计划等等,均为设店时在地点因素上所必须要考虑的因素,因为这些因素直接影响着商圈的变动,必须对此进行相应的调查。
三.商业地产零售业结构调查
城市商圈的调查
零售业态的调查
零售业种的调查
四.商业地产消费者的调查
购买习惯的调查
这项调查的目的是对欲设店地区的居民的年龄、职业、收入、购买倾向进行研究分析,以调查可能的商圈范围。其调查对象以家庭为主,可采用抽样调查的方法,调查时可以到学校、工厂发放调查试卷,也可以直接入户调查。其调查项目一般包括:居住地名、家庭构成、户主年龄、职业、工作地点、商品购物倾向等。该项调查的特点是:居住地别购物倾向与设店预定地的评价易于比较,但调查费用较高。
购买能力的调查
该项调查的目的主要是了解设店预定地顾客的实际消费购买能力,一般是对设店预定地通行人数进行抽样调查,或是对百货店的主力顾客进行调查。在一般情况下,对调查地点通过的行人,依一定时间段采取面谈方式,时间以十分钟以内为佳。其调查项目主要包括居住地、年龄、职业、上街目的、使用交通工具、上街频度、月均支出额等。::该项调查费用较低,但较为困难,对于居住地与设店预定地购物依存度较难明确保证。
购买量的调查
该项调查主要是对设店预定地的顾客流量情况(分不同日期及同一天的不同时间段)进行研究分析,以作为确定营业体制和商店规模时的参考。
五.竞争对手的调查
场所调查这主要是对设店预定地商圈内竞争店的主力销售场所及特征展开的调查。在调查时可安排销售人员与销售促进人员同步进行,针对营业面积、场所、乐销售体制进行调查,以便共同研讨。
商品构成调查
该项调查是对前项调查的继续,主要是对于商品组成的细目进行调查,以此作为确查。在调查方法上,可以安排销售人员、采购人员与销售促进人员共同进行调查,着重进行主力商品量的调查。
人流调查
该项调查的主要调查对象是以出入竞争店的十五岁以上的男女顾客为主。该项调查一般与顾客通行量的调查同时进行,以了解竞争店不同时间、不同日其的出入店人数,尤其要注意特殊日期或各楼别流动量的调查。
篇5：商业地产招商大致流程
商业地产招商大致流程
一、邀请相关咨询顾问公司协助进行商业测算和市场调研
邀请顾问公司进行前期的商业调查,也可能在项目拿地前,也可能在拿地之后,但都需要解决以下三个问题。
1、市场条件成熟度调查
项目初期,首先对项目拟选择地区的市场条件进行初步分析判断。该判断可以称之为初判断:不进行针对项目微观角度的分析,仅从所在地区的市场状况及潜力入手判断该城市或地区发展相应商业房地产项目的可行性,对该项目的定位有个宏观的思考。因为商业房地产的形式种类比较多,而且各种商业房地产形式都存在市场成熟性的问题。
2、项目位置可发展调查
商业房地产项目的位置选择问题对于项目的成功将是决定性的。实际上,并不是所有
的地方都适合做商业房地产的开发,只有某个地方具备了相应的条件后,才可以做。一个住宅社区,一幢写字楼所要解决的客流局限在一定范围内,但商业房地产的客流会随着经营状态的变化,会发生倍增或锐减。当一个商业房地产项目的客流发生倍增的时候,项目所在位置能否适应就成为一个重要的问题。
3、可发展规模调查判断
在完成商业房地产项目选址工作后,需要针对特定项目地址进行市场前景及可发展规模的可行性分析。将确定该项目的市场基础,周边商圈覆盖人口的情况,可能的客户流量,客户流产生的项目营业额及项目的可发展规模等一系列相关问题。
例:位于北京崇文门的新世界商场一期可出租面积达74000平方米,二期可出租面积达43000平方米,一期1998年投入运营后,生意兴隆,www.pmceo.com但二期2000年开业后,二期长期经营状况不佳,管理商开始认为是因为商品组合不同的原因,但一、二期商品组合调整后二期依然经营状况不良。直到最近,二期经营状况才得到改观。其实新世界二期运营不佳的原因在于市场规模判断不准确:崇文门地区在2000年尚不足以支撑面积十多万平方米的商业,这说明开发商对市场可支撑的发展规模的判断不够准确。
在做完市场咨询及可承受发展规模的研究后,需要依据项目特定位置、市场潜力、商圈分析等资料对项目的客户定位进行阶段性判断。虽然在此阶段完成该项工作有存在偏差的可能性,但需要做初步确定,同时在后面的环节中可以作出丰富和调整。
二、依据市场调研确定商业类型及详细定位方案
商业房地产按照行业类型可以分为批发物流功能房产、零售功能房地产、娱乐功能房地产、餐饮功能房地产、健身服务及休闲功能房地产等。零售功能房地产又可以分为诸如百货商场、超市、家居建材、商业街房地产、商品批发商业房地产等功能房地产,以及将上述多功能集于一身的大型购物中心和SHOPPING MALL类型的商业房地产。娱乐功能房地产包括用于电影城、娱乐城、KTV等运营内容的商业房地产。有些采取独体模式,有些与其他类型的商业房地产融合发展,其发展呈现大规模、复合度高、时尚化的特点。餐饮功能房地产现呈现独体形式和融合发展的经营特点,健身服务类商业房地产和休闲类房地产首先在国内大城市发展两者在项目中开始发挥越来越重要的作用。
如此众多的商业类型的确定基础依托于所处地域、当地经济状况、行业发展以及商业需求类型等,所以要仔细分析优劣并确定项目的类型。
三、项目组织确定和工作次序的建立
地产公司在项目地块取得后要针对项目建立项目公司,确定专案组主要执行人员。项目公司主要执行人员是各个工作单元的纽带,是项目进展的主要执行者,需要对项目执行、商业操作、地区形势和政府公关等等都有一定能力。因此合理有序的工作次序是项目进展的基础。
四、确定主力商或核心并略微提前进行主力户的招商洽谈
项目进行到设计,就可以提前与意向合作的类似超市、百货店等主力商户进行联系,一方面了解合作意图,一方面了解对方的工建要求,并可及时反馈到设计和更多的招商工作中去。
五、研究项目的微观及合作伙伴、项目融资渠道的确定
确定项目的主力定位布局后即需要解决项目的核心和整体的布局(即项目微观),彻底的,细致的研究分析项目的目标客户,市场定位,产品形式,特点,启动策略,财务测算等相关问题。此步骤是项目成功与否的重要因素,如果定位出现偏差,则项目没有成功的可能。反复探讨,反复修改定位,定位的准确程度取决于市场。同时将此研究作为招商销售的重要参考。在此阶段要依据自身的开发实力、现金流量考虑和目标客户群所在确定是否需要进行项目融资或邀请合作伙伴进行协作。邀请合作伙伴需要制定详细的商业计划书和合作协议。类似商业管理公司和融资伙伴要及时参与到项目设计中去。
六、项目规划进行设计
项目的规划设计包括项目的方案设计、初步设计及施工图设计等。其中,尤其以方案设计为重中之重:方案设计可以称之为宏观设计,将决定商业房地产项目的外部布局、内部功能、土地的利用效率、室内空间的利用效率、商铺出租的价格潜力、室内空间的合理动线布局等。初步设计及施工图设计可以称之为微观设计,即在方案设计基础上进行纯建筑工程角度的深化、细化。
七、设计方案的多方讨论
地产投资商将建筑师的概念设计方案提供给商业房地产市场专家或商业策划公司,由市场专家或商业策划公司针对此概念设计提出基于市场角度的修改建议,并且三方之间的沟通交流必须经过几次循环,才可以最大限度保证最终设计方案的市场化理念,具有市场准确度。无论是百货店、超市、专卖店或任何业态都对商业房地产里面的合理布局、客流有效引导有需求,如果商业房地产的设计不能最大限度满足商户的功能需求,那么商户最简单的选择就是不选择该项目,所以任何商业房地产项目的设计必须遵守市场需求。建筑师的最大的长处是通过其建筑美学思路有效创造美学空间,而且不同建筑师将展现不同特点及风格的美学空间概念。必须注意是要把一个建筑艺术品转化为商业产品必须将市场概念、功能概念融合进去,否则该项目将面临空前的市场压力。
如何确定最合适的格局,需要让政府、商业管理公司、物业管理公司和建筑设计院共同参与。
八、项目设计、市场调整方案及财务方案的系统化整合
在完成项目设计、市场调整方案及财务融资方案后,需要就以上方案进行调整,即系统整合问题。通过调整整合,判断项目规模和投资回报的关系是否合理;判断项目投资规模和企业自身
九、项目方案的政府许可
项目的进展需要周详的准备和可持续发展的计划,商业地产不同于普通住宅,商业地产往往存在投资额度大,投资收益回收时间长,购买行为少,承租行为多的情况,为规避商业风险和规范城市发展格局,现在很多城市政府都引进了项目听证制度。
完成项目方案的系统化整合后,需要向政府计划部门提交可行性研究报告,向规划部门提交方案设计,向交通部门提交交通方案,向消防部门提交消防方案,向环保部门提交环境评估报告,向供电部门提交项目用电方案,向天然气、自来水公司、市政管理部门提交相应方案以及向其他主管部门提交别的文件,并得到上述部门认可批准的过程。项目方案的政府许可过程,常规来讲需要至少近半年的时间,需要认真对待。
在上述政府许可的各项内容中,可行性批复、规划审批、交通审批、消防审批及市政审批是比较核心的部分,影响到项目的最终规划,项目的交通条件保证,项目的方案能否满足消防规范,以及项目是否有足够的电力、其它市政配套条件。上述任何审批发生较大的变化都会影响项目的投资回报预测。在项目可行性审批过程中,需要合理安排与政府的公关活动。
十、依据商业定位确定政府支持政策和项目操作管理单位
政府在讨论听证后都会依据城市整体情况对方案反馈意见,在此阶段我们可以依据项目本身提出部分需要的政府支持,类似政府税收、工商管理、工建要求等。地产开发公司一般都不是商业操作公司,为让项目获得可持续发展可以聘请专业的商业管理公司进行合作。聘请商业管理公司需要在项目开展初期就要介入。优秀的商业管理公司可以在方案设计、招商销售和长期的商业管理中发挥非常大的作用。
十一、项目招商的工作一般步骤
1、提前招租项目内的大型主力户
主力店市场定位和业态定位等设计前进行商业调查定位,并将其作为招商工作的指导性文件;掌握正确的招商程序,并在规划设计前完成主力店租赁工作。具体的程序如下:商圈分析→市场定位→业态定位→主力店租赁→ 规划设计→ 实施建设(主力店部分可在项目的条件下按主力店的要求进行设计和建造)
2、品牌商家的引进和规划
按拟定的市场定位和业态定位确定初步品牌主力店条件。通过相关网站、展览会、研讨会等各种渠道接触、了解符合条件的零售商或其他服务商,并掌握其拓新店的计划,最后再确定品牌主力店目标名单,并依据品牌号召力将其设立成高级、中级、普通级目标群,便于后期的规划安排。
3、充分掌握客户需求
召开主力店招商恳谈会,邀请前期已掌握的相关目标群所有的客户参加,恳谈会的内容主要是征求他们对项目主力店合作的条件、可能性及其他方面的建议,而这些建议均可用于制订合理的招商条件和政策。召开恳谈会时,可邀请当地政府相关领导或职能局的领导参加,并请他们在会上介绍当地的投资情况和表示支持的态度。当然,最好能邀请当地有影响的媒体派记者参加恳谈会。
4、多渠道进行招商沟通
从总量来看,项目的商铺数量是巨大的,有可能依靠当地的现有商家去填补是很困难的,这要求我们必须引进新的业态和更多的未到当地投资过的客户群体。招商建议从生产地、主要投资客户来源地区、ROADSHOW、招商会、媒介宣传、地产交流、博览会、发布会、节日促销、新闻事件行销等入手。
5、商户确定
视招商恳谈会的情况,在会后逐个向分层次的目标群进一步介绍项目情况及合作条件,采用每隔2~3天沟通一次的跟踪办法专人跟进。而且,要重点对第一层目标群的各个管理层进行充分的沟通,加快其投资决策的步伐。
精彩专栏
