大厦商业功能设计方案比较

一、主力店铺的功能及区位设计
1、自营主力店铺--超市的区位设计
本方案给出了两种超市区位分布方案。方案一为B1/F1方案,即在B1部分划分出2800㎡左右,在F1部分划分出600㎡左右,共计3400㎡左右。包含收货区、滞货区在内。
收货区、滞货区统一设在B1部分,B1、F1通过中央扶梯贯通一体,出入口、收银台F1部分双侧出入口共设四个收银台,B1部分设置六个收银台。
方案二为F1/F2方案,即在F1部分划分出600㎡左右,F2使用整层,共计约为3300㎡。滞货区设在F2,收货区在F1,通过垂直电梯送达F2滞货区。
F1部分设置六个收银台,F2部分设计两个收银台(方便顾客去三、四层消费)。

2、超市面积控制因素
无论是方案一、还是方案二,对自营超市部分的面积都进行了控制,总面积不超过3500㎡。这应的面积控制基于如下三方面考虑。

消费能力:
本案所在位置不是商业核心区,也不是居民社区商业核心区。对日常生活消费品的需求能力有一定的限度。一级、二级商圈内已有"美廉美"、"超市发"等中大型超市,价格、品种平民化色彩很浓。如MM超市一味与之比规模、比价格,未必占优势。

营运成本:
MM超市作为MM整体运作**大厦配套商业的一部分,要以总的投资报酬率为评价选择的依据。为符合整体::成本控制要求,超市部分不宜过大。在保证整体营运收益上,分租其他业态更易获得投资收益时,应选择分租联营。
此外商务大厦内的配套超市也有一定的经济规模限制,以品质形象和客单价的诉求为店面规模的控制要素。

店面效果:
MM超市要把握业态本质,做出形象、做出效益。店面形象上要符合整体高档商务楼配套商业整体风格,并且与引进的品牌店铺相呼应。
为明显区别于"美廉美"、"利客隆"总店的店面效果,我们建议**大厦内MM超市借鉴中粮广场百佳超市、国贸中心华润超市、丰联广场屈臣氏店模式--定位于高端客户,强调人性化,舒适度及明亮色彩,合理价格,新鲜商品。

3、超市总体风格定位
高鲜度:
高鲜度包含双重含义。一是卖场整体风格时尚、新鲜,与一流商务大厦相匹配;二是商品陈列要有强烈的视觉效果。

高品质:
所有商品都有严格、规范的管理措施,特别是进口商品的选择及销售标识必须符合国家规定;生鲜商品必须符合食品加工企业卫生标准;商品保管及虫害防治有专业规范及专业合作单位定期防控。

平价格:
超市客户定位高端不等于价格定位高端。对高客单价的追求应通过商品结构来实现,而不是商品单价的畸高来实现。在Part 5部分中我们给出的超市综合毛利率是同行业、同规模的平均水平,我们不建议因为物业档次的提升而带来商品价格提升。尽管物业档次的提升会带来费用提升,但应通过商品组合、营运管理水平的提升来化解。高流转商品应保持不高于市场平均价格,特色商品不高于主力销售价格。

二、组合业态的功能及区位设计
1、各业态的选择及楼层分布
在业态组合上,方案一只有MM超市一间零售店铺,汽车展示部分虽有销售但以展示为主,销售为辅。方案二有MM超市和数码产品专卖两间零售店铺,但两间店铺并不属于同业,没有内部竞争。
餐饮、娱乐同样遵循保证主力店铺唯一性及与优选店铺有相近目标顾客群或关联消费原则,在店铺间保持合力效果大于单体运行效果。
在楼层分布上,对店面形象展示要求高,租金负担能力强的店铺给予首层、二层。对店铺特色明显,定向消费群体比例较高的给予三、四层及B1部分,使特色店铺能获得相对低廉的租金,利于其发展。

2、组合业态店铺间的互动效果
方案一、方案二的业态面积比重及综合贡献评价如下表

方案一汇总综合效果为125.4/7.6;方案二汇总综合效果为130.2/5.3。

3、推荐店铺的功能要求

注:"√"表示此项有专门要求;"×"表示此项无特别要求。

三、组合方案比选
方案一优势:
①业态、业种进入比较全面,互动能力强;
②自营超市以B1为主,一定程度上增加分租收益能力;
③F4做健身中心通风、采光效果好,利于推广。
方案一劣势:
①B1、F1分割过多会增加分摊面积,导致实际分租面积减少;
②F4做健身中心租金相对B1要高,对其市场推广压力有所增加;
③B1的使用功能重新划分,会增加部分改造投资。
方案二优势:
①业态、业种相对集中,便于发挥群体效应;
②餐饮总体定位高,易于构建高端消费群体,提升商铺总体档次。
方案二劣势:
①店铺行业关联度高,抗击行业风险能力有所减弱;
②中餐设定档次较高,在招商方面会有一定难度。

四、营运模式及风险控制
1、整体营运模式
**大厦商用房产要承担其借助大厦物业基础,提升**大厦的责任。在营运模式上必须选择整体营运模式。对商用房产的使用先期整体规划,按规划方案进行定向招商、招租。
自营、分租联营部分统一管理、独立核算。
必须改变规划用途时,应选择相近使用功能替代。
统一策划营销方案,统一进行市场推广,做大营销、小销售结合的营销模式。
理念创新、管理创新、业绩创新。

2、风险及防范
行业风险:
北京房地产市场总体商用房产投资走强,但强势并不稳定也不均衡。20**年第二季度总体情况以开始走低,价格下降、空置率上升,新楼盘还在增加。整体行业短期大幅上升的空间不大。但进入三季度世界经济及国内经济都有上升迹象,从风险防范的角度应持谨慎乐观态度把握整体经营及市场策略。

个别风险:
以MM商厦运作**大厦的个别风险突出表现在两个方面。一是**大厦本身不处于核心商圈,商业氛围不够成熟;二是以经营超市的经验拓展为商业物业全案营运管理,管理经验方面有所欠缺。
对个别风险的::防范应以扬长避短为原则。在商圈培养及招商初期,应给予客户较大幅度的优惠政策,以短期获利损失换取长期稳定收益。对管理能力方面的快速提升可以大胆创新,广泛合作,请专业人员或专业公司进行咨询或委托进行专项管理、策划等,以专业管理技术化解个别风险,抗击行业风险。

3、管理架构
**大厦项目启动后,MM商厦可采用合署办公方式,逐步整合公司业务。整合后的公司可按业务职能设立五个业务部、两个管理部。

五个业务及主要职能:
①超市经营部:负责连锁超市部分的日常经营。以门店管理、商品管理为核心业务。
②商业发展部:负责整体商业策划及营运效果分析,投资收益测算、核算,与专业人员、专业公司合作等。
③市场营销部:负责招商、招租,市场营销策划等。
④稽核部:负责防损、安全保卫、员工渎职追查及员工诚信管理等。
⑤物业、工程部:负责商铺的日常维修、工程改造管理、审核等。工程实施以专业合作公司的方式进行。

两个管理部及主要职能:
①财务管理部:负责财务核算及财务分析。
②人事行政部:负责人力资源及日常行政管理工作。

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篇2：商铺知识:商铺投资比较

　　商铺知识：商铺投资比较

　　商铺投资比较

　　商铺投资作为当前市场关注的投资形式，其投资方式、状态、收益能力、风险度等与其他投资品种有着很大的区别，本节将就此进行介绍。

　　1、商铺投资与证券投资

　　商铺投资作为房地产投资形式的一种，具有房地产投资普遍的低风险特点，尤其在当前国内商业房地产所处的发展初期，其收益能力明显较高。一方面商业房地产市场逐步走向成熟，阶梯式推进商铺的增值；另一方面，中国商业零售业保持高速发展，助推商业房地产市场的发展。以上各项因素最大限度降低商铺的投资风险，保证了商铺的投资收益率。

　　与商铺投资相比，证券投资风险较大，投资回报较低。

　　20**年～20**年的两年中，国内深圳、上海股市股指大幅下跌，20**年上证指数从2077点开盘，在20**年6月份最高触及2245点后，就开始了漫漫"熊"途，最低探至1514点，最终跌至年底的1646点，当年，深沪股市股票跌幅普遍达40%左右；20**年上证指数从1643点开盘，最高摸高至1748点，最低探至1339点，并最终收盘至1357点，深沪股市散户普遍发生大幅亏损，就连封闭式基金也基本上以年度亏损告终。从以上情况可以看出，国内证券市场的风险很大，投资收益率较低。

　　当然，我们并不是否定股市的投资收益能力，但赛睿顾问认为，对于绝大多数个人投资者来讲，在中国证券市场投资赚钱的确很难，因为散户投资者从股市赚钱等于说是和投资机构竞争操作能力，换言之，是从投资机构兜里赚钱；但商铺投资却属于典型的以商业房地产市场和商业零售市场为依托，进行的产业投资。对证券投资和商铺投资做以上对比，相信读者能够建立基本的对比思维。

　　2、商铺投资与住宅投资

　　商铺投资和住宅投资相比，商铺的投资收益率、投资回报率明显高于住宅，在目前的市场情况下，住宅投资收益率约为8%左右，商铺的投资收益率约为10%～15%。

　　另外，如前文所述，商铺投资的稳定性都要优于住宅投资。商铺的客户租用商铺之后往往都要进行装修改造，并配备必要的设施，这些都意味着比较大的投入，鉴于客户资金投入的原因，投资回收目标需要较长的租约---可能商铺一次租约的租期会达到3-5年，而且很可能租户期望的租期更长，只是商铺投资者考虑租金行情的原因，通常不会签太长的租约。

　　当然，商铺投资较高的回报率对商铺投资者的专业能力有较高要求：商铺进入市场后要面对两级客户，一级即经营者，另一级即消费者，两级客户需求无疑对商铺有各种要求，假如投资者购买的商铺能够满足以上两级客户需求，那么该商铺的投资就是成功的，但事实上，达到以上两级客户的需求比较难，对商铺投资者是一个考验；住宅所面对的客户只有一级，那就是租户，而且用途就是居住，很显然住宅投资对专业能力的要求相对较低。

　　商铺投资者专业能力的提高就是赛睿顾问的专业价值。

　　3、商铺投资与写字楼投资

　　商铺投资的特点及两级客户的需求我们已经做了介绍，不用再进行说明。

　　写字楼投资的收益率就北京写字楼市场而言，从整个市场来看，投资收益率可以达到10%左右，但问题是目前市场的供应量比较大，有些地方呈现饱和的状态，而且写字楼升值空间有限，投资对资金的要求比较高。对于一个供需均衡或饱和的市场，其投资灵活性值得商榷。

　　良好的投资品种首先是有长足发展空间的品种，商铺投资与写字楼投资比较的话，很显然前者属于更有发展空间的投资类型。

篇3：万发宝龙三大地产商运营模式比较

　　万达、明发、宝龙三大地产商运营模式比较

　　近来原本以开发住宅为主的国内一线房企如万科、中粮、合生等，如今也逐渐将投资焦点转投商业地产。然而商业地产毕竟不是住宅，有其复杂性，因此若要涉足商业地产领域就必须把握商业地产的运营规律，同时借鉴万达、明发及宝龙集团发展大型商业项目的成功经验也是相当必要的。

　　选址城市副中心及新城区

　　一、在城市布局方面

　　万达主要在一二线城市，明发主要在二三线城市，而宝龙则在三四线城市，体现出不同公司的差异化战略定位。

　　二、在项目选址上

　　三家企业具备相似的拿地思路，选择在城市的新城区位置获取土地。大型商业项目和城市新城区形象工程，能带来更多就业机会、创造更多的地方税收，因此能获得地方政府给予的更多优惠政策——包括地价、付款方式、城建配套、企业税收减免及项目内经营商家的便利等。城市副中心及城市新区规划起点高，城市配套好，开发项目投入成本较低，未来升值潜力大。这样的选址思路与三家企业低成本获取大面积土地建设大型城市综合体的产品定位密不可分。下面具体来看：

　　万达是在全国范围内主要一、二线城市进行战略布局，并且进入部分经济发达的三线城市。万达城市综合体的选址一般有三种情况，一是选择在城市的副中心，是城市经济新的增长点，如上海五角场、重庆南坪商圈、无锡滨湖区、沈阳铁西城市副中心等；二是选择城市的新开发区，如宁波鄞州区、苏州工业园区等；三是城市的新兴商圈，如北京的CBD万达商业广场。

　　明发制定的是“重点发展精选地区”的区域策略。公司选择福建省、泛长江三角洲、环渤海区域的经济较发达的二三线城市进行布局。项目选址上，主要在城市的待发展区域拿项目，在新城区打造新商圈和新的大型住宅社区，与地方政府找到良好的合作契合点。明发在项目投资中，产品、商业模式、企业操作能力具有协同性。项目可获得地方政府的大力支持，企业具备运营经验和操作能力，内外部条件使项目投资成功几率增大。

　　宝龙的区域发展策略是选择土地成本较低且有未来增长潜力的三四线城市。目前宝龙的项目集中在山东、江苏、福建、河南四个省份，未来有望将布局战略继续扩张。宝龙的项目选址标准与明发相似，在选定城市的待发展地区拿地，在新城区打造新商圈。

　　三、持有、销售两条腿走路

　　商业地产开发需要大量资金支撑，实现商业项目的快速扩张更是需要持续的巨额资金的支持，因此，三家商业地产开发企业在发展过程中均面临非常大的资金压力。为了回笼资金、盘活资金链，三家企业均采取了将住宅和散铺出售的做法，但具体操作模式有所不同。

　　万达从第一、第二代产品中摸索经验，从而调整经营战略，将“只租不售”作为商业地产的基本原则，但在具体操作中万达做了灵活变通。目前的租售模式是核心商业购物中心“只租不售”，销售部分为项目整体比例约40-60%的住宅、写字楼和社区商业，销售物业对持有商业的整体经营不会产生冲击。此外，万达采取了将自持商业与出售物业隔离的方式，使销售物业对持有物业的正常经营不产生冲击。

　　明发商业广场的住宅、写字楼基本全部销售，自持的商业面积与销售的写字楼、住宅、散铺等产品面积比例一般是50%比50%。出售的商业部分，明发通过销售合同条款规定对业主今后的招租业态进行控制。明发商业广场散铺、写字楼、住宅销售利润高，收益可补开业后出租收益率之不足。同时，土地和建安方面的低成本为商业部分提供了低租金的价格空间，有利于明发项目操作和孵化。

　　宝龙城市广场的商业与住宅开发面积的比例是住宅占比30-40%，商业占比60%左右。其中，住宅全部出售，商业开发面积的30%左右出售，60-70%商业自持经营。宝龙为了保证商业项目的整体统一经营，采取了售后包租的模式，年投资回报率承诺在6-7%。由于宝龙布点于三四线城市，因此不仅土地成本低，而且建筑标准成本低，项目前期启动的资金压力变小，后续利润空间增大。同时，低成本为项目整体经营腾挪出较大空间。

篇4：整体租赁产权商铺运作模式比较介绍

　　整体租赁与产权商铺运作模式的比较介绍

　　经营式商业物业是指由专业的商业经营管理公司负责经营管理，而物业产权适应经营的需要实行统一归属、未进行拆零销售，所有权与经营管理权可以实施分离，用于从事商品销售、休闲、娱乐等经营活动的建筑物，它主要区别于产权已拆零销售的产权式商业物业。它的进一步细分主要以其租赁的方式为依据，分为整体租赁和分零租赁两种方式。本文主要介绍整体租赁，不售产权的运作模式。

　　整体租赁，不售产权的运作模式是非常普遍的，目前大多数中型规模的百货商场和超市等所在的商业物业都采用了这种模式。零售业对资产的流动性要求较高，一般都是通过租赁的方式取得对物业的使用权。譬如大家熟知的太平洋百货、伊藤洋华堂、好又多超市等，都是租用黄金口岸的营业用房，而且由于90年代的房地产热潮，在全国各大中型城市留下存量巨大的营业用房，为百货零售商家提供了广阔的选择余地。

　　一、案例情况

　　成都著名的伊藤洋华堂位于春熙路东侧的大科甲巷，隶属于世界著名的零售企业日本伊藤洋华堂株式会社，集团公司的营业额超过三千亿人民币，其“顾客至上”的经营理念和卓越的经营管理方法，在全世界享有很大的声誉。成都伊藤洋华堂就是租用台湾邱永汉财团旗下的中国利都（成都）房产发展有限公司建设的利都广场地下一楼到地面五楼的商场大楼所设的综合性零售商店。其经营布局为负一楼：食品超市、风味小吃；一楼：女装、化妆品、首饰；二楼：男装、皮具、鞋类；三楼：儿童天地、内衣；四楼：家居饰品、家电、厨房用具、洗化；五楼：利都美食广场。

　　二、产权方与经营商的分析

　　1、产权方

　　对存有大面积空置营业用房的产权而并不打算分零销售的房地产开发商而言，如能引进目前属于稀缺资源的知名百货经营商或大型超市，往往是以低廉的租金甚至短期免租为代价。微薄的租金远不能形成对巨额投资成本的合理回报，但开发商对此仍趋之若鹜，其原因在于：

　　首先，配套性和聚集效应很强的百货商场、大型超市等商业经营项目能带动周边住宅或商业物业的销售，自身成为住宅小区的配套项目。这就类似于在项目开发中，建起了商业设施和文化设施，做足配套，使开发的项目有了更多的生机和吸引力，从而提升了项目的档次，提高了项目的知名度和销售率。

　　此外，依靠成功的商业物业经营，能形成以其为核心的新商业圈，大幅度提升该地区的人流量，达到商业物业自身的不断增值，最终实现长期的利润最大化。开发商业物业，如果仅限于及时卖出回收资金，则失去了长远的积累。香港的几大地产巨头，对自己开发的商业物业往往只租不售，将主要经营方向之一用于几十年来累积的巨量商业物业，在经营过程中让资产成倍增长，并以此固定资产成为更多商务机会的契机。新鸿基的利润来源，约有一半来自其长线投资物业的出租回报，这种长期性的高额回报及可作资本运营的项目，是住宅开发永远无法达到的。

　　除了太平洋百货、伊藤洋华堂等购物广场外，成都房地产市场上的类似例子还有：位于八宝街口的万和苑裙楼2F、3F引进家乐福大型超市促进其塔楼电梯公寓的销售和1F商业铺面的出租；位于高升桥的罗马假日广场引进好又多大型超市旗舰店促进其商业街铺面的销售；而置信金沙苑则引进了普尔斯马特大型超市促进其住宅和商业铺面的销售，这些案例都因此取得了良好的经济效益和社会效益。

　　2、经营商

　　经营商为了适应变幻莫测的市场需要，常常需要增加或减少营业面积，甚至改变经营地点，一旦选址不当或者经营不善，通过租赁这种方式能够降低退出壁垒，减少经营风险。

　　由于90年代的房地产热潮，在全国各大中型城市留下了存量巨大的营业用房，为百货零售商家提供了广阔的选择余地，经营商家具有很强的讨价还价能力，往往能以相当低廉的单位租金获得营业用房。在国内，这种并非量身订做的营业用房一般是写字楼或住宅下部的商业裙楼，商业裙楼不仅空置率高，而且其附含的土地价值被塔楼的住宅部分分摊一部分，所以租金价格往往比单体商业物业更有优势，但也存在明显的不足：众多住宅裙楼的柱网、承重墙、剪力墙等分布不规则以及核心筒等现象，给后期经营带来严重障碍，限制了商业业态的选择并降低了商业物业的市场价值。大型的超市、百货业经营者租下商业物业后，绝大多数都要进行二次设计和大规模的改造，包括机房、设备房、卖场布置、空调、照明、自动扶梯、甚至主体结构等等。

　　三、SWOT分析

　　（一）优势分析

　　1.产权-租赁关系明晰、简单：这种方式由于不涉及产权的转让，仅仅是租赁方与承租方的关系，双方责权利划分简单，有利于灵活的合作。

　　2.无违规之嫌，操作安全简便：与返租、回报、分红等涉及产权拆零的模式不同，整体租赁、不售产权的方式不存在打擦边球等违规之嫌，操作安全简便，不易产生法律漏洞等隐患。

　　3.推广费用低：整体租赁只针对具有一定知名度的零售业或专业商家，而不是对众多的中小商家进行招商，不售产权也省却了与广大的中小投资者打交道的麻烦。这样大大节省了面向公众市场的营销宣传费用，而营销费用一般能占到项目总销售额的1%-3%，数额较大。

　　4.固定资产的增值，楼盘的销售推动：成功的商业物业经营会带来双赢的良好局面，它能形成以其为核心的新商业圈，大幅度提升该地区的人流量，达到商业物业自身的不断增值。而项目住宅销售率、入住率的提高，同样也为经营商带来大量长期有效的消费群体，这样相互促进，共同发展壮大。

　　（二）劣势分析

　　1.资金回收有限：目前银行对房地产业贷款控制力度的加大，上市融资更是难于登天，而房地产开发又是资金密集型的投资行为，周期长、风险高。对于广大中小开发商而言，融资渠道极为有限，融资成本较高。整租不售产权的方式只能回收少量的资金，对捉襟见肘的开发商而言，是很大的考验。尤其在工程建设期间，因为建设资金紧张、融资渠道有限，只好破釜沉舟，拆零产权进行销售。

　　2.对开发商的社会公关能力要求极高：能否引进知名度较高的大商家，除了与项目自身的位置、面积、层高、配套等硬件条件有关系，也是对开发商外部公共关系的一种检验。在空置营业用房数量巨大，新兴小区商业配套需求旺盛的条件下，知名度较高的商家成为开发商争夺的焦点，其选择余地很大，需要开发商具有极强的社会公关能力才能争夺到这种“稀缺资源”。

　　3.商业裙楼的先天劣势：除了少数开发商为零售商量身订做营业用房，目前的商业裙楼基本上都是作为塔楼的补缺或配套。如住宅塔楼的裙楼，常常做成超市或餐饮店或会所等，优先弥补物业自身配套和周边配套的空缺或不足，为住宅的销售服务，成为提升楼盘附加值的卖点。但裙楼的经营业态会受到塔楼形态的制约，比如塔楼是住宅，裙楼就不宜经营油烟过重的餐饮。而且开发商前期缺乏商业经营的专业人才，所修的商业地产都

存在不少缺点，目前众多住宅裙楼的柱网、承重墙、剪力墙等分布不规则等现象，都限制了商业业态的选择及降低了商业物业的价值。

　　（三）机会分析

　　1.世界发达地区的大型零售商进入国内市场：根据WTO协定，中国加入WTO之后，零售业将逐步向国际开放，世界500强中的商业企业等一批品牌公司将进入中国商业，为城市商业发展、商业结构升级提供了良好的机会，而这些商业企业的大部分专业经营商业，很少涉及地产开发，需要借助国内的开发商完成其选址、布点、建设的任务。

　　2.城市居民消费结构的变化：根据加入WTO后的商业发展趋势分析，消费品市场的供给将产生积极的变化，主要表现在四个方面：一是市场供给总量扩大；二是市场供给结构升级；三是供给水平提高；四是消费环境改善。消费品市场供给的改善，商品价格的下降，使社会整体消费需求扩张，使居民从中得到很多实惠，享受更多、更好的服务，消费水平将进一步提高，消费结构日趋合理。市民们消费结构有很大变化，向多元化、多层次化发展，这自然会带动商业物业的迅猛发展。在发达国家零售业大举进入中国的前夕，正是开发商业地产的良好时机。

　　（四）挑战分析

　　1．根据WTO协定，中国零售业将逐步向国际开放，世界500强中的商业企业等一批品牌公司将进入中国商业，但国内的地产巨头如万达等已先人一步，与沃尔玛、百安居等零售业巨头形成战略合作关系，广大的中小开发商在争夺商业资源的较量中，很难与各商业地产的专业开发商抗衡。

　　2．中国加入WTO后，不仅国际零售业巨头抢占国内市场，家居、餐饮、娱乐等商业巨头正在以前所未有的速度加快进军中国市场的步伐，这将导致商业经营业态的日趋复杂，并融合形成种种新兴的经营业态，而国内开发商已习惯于百货、超市等单一经营业态，对新兴复合经营业态的理解、把握、运作尚需时日。

篇5：商品混凝土按图纸结算供货单结算比较探讨

　　商品混凝土按图纸结算与供货单结算比较探讨

　　按供货单结算对卖方利在何处

　　卖方交货手续简便，结算计算简单。卖方在交货时，手续简便，供货单上记载的数量按混凝土罐车的容积计算。如，卖方用容积8立方的罐车运送一车混凝土，买方签收人员一般就按车次签收；如果是一整车，每车就按照8立方计算；如果是半车就按4立方计算。在结算时，把所有结算单上的数额相加就是总的结算数量。

　　结算数量不会损害卖方利益。由于买方签收货物时是按罐车容积计算供货方量，卖方在罐车中实际装载混凝土的数量不可能大于罐车容积，只可能小于或等于罐车容积，因此，按照供货单结算，不会损害卖方的利益。

　　按供货单结算对买方为何不利

　　有时罐车装载的混凝土数量未达到其理论容积数量，车没装满，买方在收货时不可能准确测量每车的实际方量，而是按照罐车的容积签收。因此，如果每车都有小额亏方，天长日久，积少成多，就会损害买方的利益。

　　买方有时担心现场收货人员在验收时不负责任，甚至被卖方所拉拢，在签收货单时弄虚作假，造成损失。

　　按图纸结算对买方利在何处

　　按图纸进行结算，不管每车装的是否达到理论容积，是否有亏方，只计算工程理论使用混凝土数量。这一结算方式，有效避免了按供货单结算时有可能对买方造成的不利影响，对买方有利。目前，买方在签约时均要求按图纸进行结算。

　　按图纸进行结算，买方作为专业的建筑施工单位，手里有全套完整的工程图纸，同时，他们又有专业的工程技术人员会按照图纸计算混凝土方量，因此买方完全掌握结算的主动权。

　　按图纸结算对卖方为何不利

　　通常在签约时，卖方很难从买方得到完整的图纸，在结算时就容易被动。即使在签约时卖方得到图纸，但在施工过程中出现的一些洽商、变更也会影响混凝土的用量，而卖方根本无法掌握这些资料，在结算时仍然被动。即使所有的图纸和洽商等资料卖方都能掌握，卖方是混凝土公司，而不是专业施工企业，还需要另外聘请造价审核方面的专业技术人员进行计算，无形当中增加了麻烦。

　　即使按图纸计算出了工程使用混凝土的数量，那也只是混凝土的理论用量，而不是实际用量，有许多情况造成混凝土实际用量增加，但在图纸上却体现不出来。如，买方在收货后不一定把混凝土都准确浇注到合同约定的部位，会有一些遗洒和浪费，造成一些现场损耗；墙体、顶板、底板等许多部位在浇注后有时会出现涨模、跑模现象，这些部位的实际尺寸有可能略大于图纸尺寸，造成混凝土实际用量比按图纸计算的理论用量有所增加；实际供货时，有许多工程图纸以外的部位也需要用混凝土，如塔吊基础、室外地平、停车场和室外路面等，而且有些工程这些部位的混凝土用量还比较大。种种原因造成了在实践中按图纸计算的工程使用混凝土的理论数量比实际数量往往要少很多，给卖方造成损失。

　　混凝土买卖中的结算方式由按照供货单结算逐步转向按图纸进行结算，是混凝土行业市场行情发生变化的结果。通过对两种结算方式的比较，可以看出两种结算方式对于买卖双方各自的利与弊。事实上，如果双方都能本着尊重事实、实事求是的态度，那么按照两种方法计算的结果应当相差无几。

　　商品混凝土工程结算误差分析及应对措施

　　随着建筑业的发展，房地产的升温，商品混凝土在建筑业中发挥的作用越来越突出。因而，由此引起商品混凝土的工程结算的各种问题也应运而生。在此，我根据多年工作的体会谈谈工程结算误差和应对措施。工程结算方式大致分为两类：一类：按实际混凝土的供应票据累计量进行结算，该方法误差很小在此不再赘述。另一类：按工程设计图纸及图纸变更进行结算，该方法误差往往较大，就目前情况来看它占据结算的主要地位。在此有必要作一探讨。

　　1 工程设计图纸变更引起的误差

　　一个工程，从开始施工到彻底竣工设计图纸没有变更，那几乎是不可能的。其中，设计图纸变更中涉及混凝土的变更就是其中最常见的一种。图纸在设计时，主体难免因使用功能的改变或施工技术的限制而更改，这就出现了图纸变更。而混凝土企业与对方结算时，遇上讲诚信的，可能将变更给你，则计算出来就可挽回不少损失。若对方不提供变更图纸或只提供少部分变更，损失就可能不少。例如：我们曾经干过一个桩基工程，图纸设计为：每根桩长33米，直径600毫米，共470根。但实际却桩孔深度平均为35．1米。这个工程出现上述变更情况，由于信息反馈及时，最终变更和图纸都完整的拿到了，计算出来还比实际的供应量大。如果对方不提供变更，一味的按原图纸结算，后果可想而知。针对这一现象采取的措施为：其一：在签定合同之前，应对对方的诚信做充分的了解，若诚信良好，方可签定合同。其二：混凝土企业现场值班人员要有高度责任感，密切注视现场的异常变化。其三：结算人员应在浇筑混凝土期间亲赴现场，将图纸与实际浇筑部位进行对比，若有变化及时和对方的负责人交涉，争取拿到对方签证，挽回损失。

　　2 混凝土运输过程中的损失引起的误差

　　由于建筑施工现场及运输途中往往地形复杂。这就难免在运输车辆仰角过大时，使混凝土从进罐口洒落，造成混凝土的损失。针对该现象采取的措施：能将起伏过大的路段平整一下更好，若受条件制约不能平整时则可在给运输车打料时适当减少混凝土量，避免运输过程中不必要的抛洒。......

　　1、随机抽取进场罐车，称重（约定商砼容重）

　　2、采取收料单方量和现场浇筑双控结算的方法，约定混凝土收料单方量和现场浇筑偏差调整范围。