购物中心招商前商业规划
如何通过招商前的商业规划达成购物中心引入业种的合理搭配?首先,我想跟大家分享个题目里面的两个基本的概念:第一个商业规划;第二租户的合理配搭。还有就是看看现在我们做这个事情,商业策划面对什么环境。
什么叫商业规划?我个人认为商业规划,最起码包括7个元素:
第一个是开发商的企业文化,这个包括,开发商企业承担的责任,价值观念,做事情的方法。一个企业一个项目跟这个人一样,一个人如果没有他的想法,那么你可以形,穿得很漂亮;态,做得很专业。但是没有神,我个人认为,除了形态之外,最后也要有神,最核心的因素我觉得是开发商企业文化。
第二是项目开发的理念,每一个项目都不一样,因为房产业本身就是本地化很强的行业。特别是商业行业,因为这是人生活的一部分,每一个市场都不一样,因为市场不一样,每一个项目不一样,商业文化再进一步,你这个项目开发理念是什么样,建筑师只能要求他的设计,但是你要明白你的要求是什么。
第三个,有了这个开发的理念。我们怎么设计,怎么演绎你的理念。大宁国际的设计理念,我们叫老城乡的现代演绎,你去大宁老城走走,建筑是新,整个建筑形态是老的。
第四、这个项目的经营理念是什么?这个项目是卖还是租啊,第一个起点就是市场,市场是什么,市场不是你坐在这里就可以看得到的,我们通过对文案的统计调研和对市场现场的分析调研等,通常我们以分两个部分一个消费者一个对象相加。
第五部分,我们整个开发招商团队的沟通能力,我们这里说沟通能力不是推销能力。我个人认为,最了解这个市场不是我们开发商,应该是我们招商的客户也就是租户。
这个商场好与不好。零售商,我们的租户,心理有数,我们要怎么样把我们的理念能够有效的,说得明白就可以了。
我个人起码的要求,在招商之前,起码有三个工序,一个就是我做每一个项目之前我得写一本招商书,这个书不是很伟大的著作,大概10-15分钟可以看完的这种。基本上把你项目的理念和故事讲出来,比如大宁这个项目,大宁这个项目写了一本书叫《大变样》上海过去十几年,三年大变样,一年一个样,我把上海从1984年作为开放城市,到20**年每一年,跟老百姓生活有关系的一些事情,把他写出来,最后20**年是什么,就是大宁国际商业广场开幕,就是把这个大宁国际广场作为上海城市发展的一个里程碑。www.pmceo.com大家感觉,知道大宁国际怎么一回事,上海城市发展的一个新的里程。第二,我通常会做一个录像,文字表达不了的东西,我用录像来表达。那么,第三个工序就是沟通的工序。就是我们的展示厅,我个人每做一个项目的展示厅,我自己来设计。因为在这个阶段,这有一个背景,我们公司希望每一个项目都是新的尝试,我们自己也没做过的,所以在这个背景底下,你怎么把你的项目,跟你的租户进行沟通呢?很难。举一个例子,我以前做过一个项目,上海新天地,那个时候怎么把这些很破旧的石库门房子,可以做成为一个时尚的商业设施。讲得不明白,那么我们做一个展示厅,我们做一栋房子,就现在新天地夜上海的房子,我们设想当中将来新天地有的东西放进去,进去一看明白了,原来这是石库门的老房子可以做商业用途,还有就是里面的氛围是怎么样的?大宁也是一样,三个主要的工具作为提高我们团队沟通的能力。
第六个元素就是团队的成功案例。整个团队做过什么,特别是在一些不是很成熟的商区,比如大宁国际。我们以前操作过新天地,而新天地之前也不是一个商区,我们对他进行了改造。这个也是整个商业开发很重要的元素。
第七个就是商业条款,比如租金多少,你的租期多少等等。
这是第一个概念。
第二个概念:
业主的合理配搭。我个人认为业主的搭配没有绝对的合理性,我刚才讲了,开发商这个企业的文化,这个项目开发的理念,还有营销的理念,也看不同的市场,有不同的项目,不同的项目有不同的搭配;
另外所谓合理搭配要跟市场走,我看中国基本上商业市场都不是一个很清楚的情况,我的经验总是在上海。上海目前商业的市场还不是很成熟。你的业态,你的经营,租户的配搭也要跟市场的转变走。
我们讲了刚才两个基本的概念,那么怎么做呢?在讲怎么做之前,我们看看我们做这个事情,面对的是一个什么环境?
第一、商场竞争越来越激烈,以上海来说,目前上海大大小小的商业街是超过4千万平方米。人均商业面积超过2.3平方米,一般的管理水平,你超过1.8已经是饱和了,在这个饱和点上面呢,目前在建的比较大型的5万平方米以上的商业街,有400多万平方米。还没有建的地块已经卖掉的,我估计远远超过这个数字了,特别过去1-2年,地皮有涨,过去几年房地产发展比较快,很多中型地区发现没地了,对于区政府来说,主要卖地挣收入,地卖掉了,以后收入哪里面来源呢?过去2-3年,基本上每一个区,特别中心城区,都不盖住宅了,住宅盖了以后房子卖掉,政府没税收。现在过去1-2年批出来的地都是商业用地,所以竞争越来越激烈。在已经非常激烈的基础上更激烈。
第二,另外开发成本高涨,过去三年开发成本,不管哪一个方面。地价的建材的人工的,起码翻了一翻。
第三,我提到了社会不成熟,自己不知道自己该做什么。我们做大宁的时候,我们做一个市场调查,我们提出一个问题,你最向往的十个品牌是什么?统计出来,一般的品牌在国内还没有。为什么呢?现在基础发达,可能他网上看的品牌,可能出去旅游看的品牌,可能朋友出去旅游,大家发现这个好东西,但市场尚未成熟。
第四,这个是最致命的,人才短缺。营销开发,商业房地产的人才,因为这个是一个新兴的行业。以我们公司来说,我们的发展就看我们有多少人,如果人才这个因素不考虑,我们公司在过去5年,比我们现在规模多几倍。但是为什么发展不起来?没人。
第五,我们目前面对的情况就是,品牌经营模式的单一化和标准化。因为股权越来越统一,如果大家经营一线品牌都知道,基本上全世界一线品牌在4-5家公司手里面,还是每一个出租品牌的标准,规模越来越大,经营要标准化,那怎么办呢?你的租户要标准化,你也标准化,如果你也标准化,人家为什么来你的商场,不去其他的商场?我个人认为开发商业房产,我们要做成特殊的,第一靠环境,第二靠活动。你希望能够在品牌,服务存在差异很难,还将越来越难,这是我们面对的形象环境。怎么做呢?
我们公司目前:
第一、集中开发多功能的综合性项目,不是单一功能和单一购物中心,比如大宁我们号称八大功能,有零售,餐饮,娱乐,办公楼,酒店,教育,文化。期望通过多种功能提高我们的竞争能力,所以一般大型广场我们不做。做多功能的开发商知道很困难,你怎么把不同的业态结合起来而不冲突的,实际上有些业态冲突的,你看大宁大卖场,跟我们中间的休闲,如果弄得不好两败俱伤。当然世界没有免费午餐的。
第二、配合地区和城市发展趋势,拓展新的商圈和新的领域。特别是过去几年,地价升得这么厉害,怎么办呢?所以我也要去拓展新的领域,大宁设施建设,你看我们现在做的每一个项目,都是吃螃蟹。根本不是在一个商区、地方,但是你要看这个地方有没有潜力。
第三、与租户建立长远的合作感到,共同进步创新,力创多赢。多赢我个人认为起码我们要做4样:
1、消费者要赢。
消费者来你们商场,他觉得比别的商场要好。
2、我们租户要赢,租户要赚钱。
在座也有开发商和经营者,我个人也有经验,我们租户准时交租金肯定赚钱,如果租户不赚钱,他不管大小不给你租金,这是很现实的问题,所以力创多赢。我们租户要赢。
3、政府要赢。
政府要有税收,税收就是你的销售。
4、租户本地注册。
有你多少个租户在本区落地和注册,你如果不在本区注册,税收就进不了本区。
第五、优化开发和营运团队(人才培训、重中之重)。
招商的商业规划只是一个起点。构建一个成功的购物中心,
篇2：美国沃尔玛百货商业规划
美国沃尔玛百货的商业规划
美国沃尔玛百货有限公司 查里斯.齐莫尔曼
我叫查里斯.齐莫尔曼，来自美国沃尔玛百货有限公司。今天非常荣幸来到这里，应邀就美国的商业规划这个题目做发言。在开始之前我想说明一下，我并非从事城市规划工作，而只是一个开发商。我和大家说的很多话题得到了大多数专家的认同，不过我也会和大家分享我个人的一些观点，这些观点也许有些规划专家不一定认同，你们可以把我的观点和当今美国一些规划专家的观点进行比较。具体来说，我的发言将涉及以下四个话题：首先是美国商业规划角色和目的过程和步骤，美国商业规划的典型内容，最后是现状和发展趋势。
第一部分，美国商业规划的角色其实很简单，多数地方政府都采用一种官方的说法，这种说法来自于一部名为《国家授权法》的法令，它授权各州和地方政府以规范土地的使用。根据该法令，商业规划有七个目的：第一，减少交通堵塞；第二，避免火灾和恐慌的产生；第三，推广大众健康和福利；第四，提供充足的光线和空气；第五，防止土地的过度使用；第六，避免人口过度拥挤；第七，促进基础设施、学校、公园的建设。我们很难定义美国的规划角色，在美国有35，000人认为自己是规划制订者，而他们可能就有35，000种说法描述自己的角色。但最简捷的概括为规划就是向前看，规划是为将来做决策。我们来看一下规划与划分区域的关系，就会对规划的角色进一步了解，划分区域是实施规划的法律依据。我认为以下的定义更好的解释了规划与划分区域的综合作用：提前决定，然后控制好未来的发展特点、方向和增长点。关于商业规划，美国的国有行业普遍认为，商业规划过去是现在依然是美国城市规划制订者控制和引导城市发展的最有效的工具。
第二部分是美国规划的过程和步骤。在美国，商业规划的第一步是绘制一张城市规划图，城市规划图描述了城市土地使用的现状。在这里我们看到一张典型的美国城市规划图，不同颜色代表不同土地的用途，这张图上大概有30种不同土地的使用情况。请看图上左手边的图例，通常使用的土地类别分为住宅区、商业区、工业区、农业区等等。不过每一种类别都可以进一步细分，比如住宅区有六种：单身家庭、大家庭、双人家庭、多人家庭等等，它的基本类别也有类似的再分类。这张图所采用的不同颜色描述了你在该城市上空所看到的土地使用情况。请大家记住这张幻灯片中所提到的细节，因为下面还将提到。美国的商业规划是一套综合的整体规划，有时我们称为总体规划或是长远规划，该规划起码会包括将来的土地使用，但是完整的规划还应包括街道和其他交通需要，包括基础设施。这里有个例子，你所看到的是一个笔记本形式的整体规划书。在这本规划书里，你可以找到描绘未来土地使用的土地使用图。请大家注意，我们之前看到的规划图有30种土地用途，现在看到的这张图纸就只有8种，这是因为这张图纸只是未来的预测，它只是预计土地的大概用途，例如住宅区，而不是具体用途，例如多家庭住宅区。下面我们看到一张未来的街道图，下面是一张未来的基础设施图，最后当你已经确定目前土地使用的情况以及将来的土地用途和必须的基础设施之后，你就可以开始制定具体的规划，这些规划至少要包括土地使用的限制和具体的设计要求。
下面我们来看一下通常美国的一些限制和具体的设计要求。这是一个美国城市规划规则的例子，在这里我想指出很重要的一点，在美国，商业规划是地方政府的职责，美国宪法第十四条和第十五条修订案，赋予地方政府规划使用土地的权力。既然商业规划是地方政府的职责，让我们看一下各级地方政府所担任的不同角色和责任。这里我们看到地方政府的普通结构图，执行者通常是市长或议会，有时候是议会加上行政管理者，市长和议员是选举出来的官员，管理者是公务员，决策者以下就是规划总监，属于公务员，以及由民众自由组成的规划委员会，规划委员会和规划总监的职责是向决策层提议，提议以整体规划的形式提出，同时他们也会批准或否决具体的项目。一般来说，要得到工程的批准，发展商必须先向规划委员会和规划总监提交项目计划书，规划总监和规划委员会将根据他们对这个项目的看法以及项目是否符合规定向决策层提议批准或否决项目，出现规划总监与规划委员会之间存在不同提议的情况并不少见，决策层不同意总监和委员会的提议也经常有。如果发展商的项目符合规定却最终遭到不公平的否决，那么他们唯一的办法就是向法庭起诉。
第三部分，美国商业规划的典型内容。我以美国常见的具体规定来解释这个话题。首先，建筑物与物业边界的距离，如果你还记得前面我们讨论过的商业规划的其中一个目的，就是防止土地使用的密度过大，典型的规定就是为了达到这个目的。还有建筑物的高度，如果你记得商业规划的另外一个目的，是提供充足的光线和空气。比方说你的楼层是三层的话，你不会希望旁边是五十层的建筑物。还有停车场，到底要多少停车位，停车位要多大，停车位的方向等等。还有外部照明，照明的级别是最高和最低规定，比方说亮度的规定，灯座的高度要求等等。接着是外部的标记，招牌最大限制的限定，比方说是否能够申请并安装建筑内部的灯箱和外部的灯箱。另外一条是建筑的外观，偶尔也有建筑审美的标准要求，在美国，我们自己建的标准建筑物非常美观，但是在某些社区我们必须为符合当地的规定或单独是为了与当地风格保持一致而不得不修改我们的设计。以上我说的大都是与规定一致的例子，有时候规定会非常严格，这样就会出现意想不到的反效果。这里有一个例子，我们修改我们的标准建筑以符合建筑外观的要求，你看到的原本是一个非常美观的建筑物设计，但是当地有一个严格的招牌规定，你看到的第二张图片是我们根据标牌规定修改过的建筑物，请大家注意，上面的标牌不再符合建筑物的比例，出入口上的设计也被删除了。限制标牌的大小在美国很常见，这些规定并不考虑整体建筑物的大小，不管这个建筑是200平方米还是20000平方米，他们允许的标牌面积都一样。这是一个很有趣的例子，这个城市限定机动车入口的最大范围，我们向他们解释大货车不能通过如此狭窄的路口并申请大一点的范围，但是被否决了，我们又向他们演示电脑模拟的效果，证明大货车确实不能通过，我们的申请再一次被否决，请看图片，这是商店开业后第一周的结果，这张照片拍摄后不久，市政府就打电话要求我们拓宽路口，我们照办了，这就是现在路口的情况。这是另外一个规定过错的例子，在美国，场地要求绿化是很普遍的，不幸的是，许多城市绿化的规定并不规定实际场所的位置，这是一个典型的沃尔玛停车场草图，许多城市要求我们在每一排停车位的末端设置绿化带，对于每天只有一次机动车进出的场所，这种规定也许合理，但是零售场所的停车场每天都有多达二十次机动车进出，这造成这些绿化带经常遭到机动车调头拐弯时的破坏，结果是这样，还有这样。我们申请同样面积的绿化带设在更加合理的位置，我们成功地获得了批准，这是后来的结果。很遗憾的是很多城市并不允许我们在他们规定外变通，尽管如果我们不变通的话，其结果往往不如人意。另外一种规定是外部照明，合理的亮度或者照明最高和最低级别，有时，当规定涉及到照明设备的外观要求会出现反面的效果，尤其是漂亮的设备并不一定提供最好的照明，美观的灯座和照明设备必须同时考虑到顾客的安全。外部照明
应该首先考虑安全性，事实上，照明设备的美观性并不是首要的考虑因素。第四部分，美国商业规划的现状与趋势。现状是，规划的目的从保护财产所有者发展成为改善城市。关于发展趋势，如果你同许多美国规划专家讨论的话，他们最后都会谈到这三点趋势，第一反杂乱无章，第二聪明成长，第三是新都市化，这三点趋势都有共同的特征，它们的核心都是为了限制城市向外围扩张和为限制创建更多依靠步行和更少依赖机动车的条件，这三点趋势会达到很多好的和合理的目标，不过这三点趋势也会造成极端的一面，这在学术领域上很普遍，这种极端主义往往会抵消好的一面。这三点趋势的基本问题是它们企图改变美国市民所习惯和享受的生活方式，我所说的生活方式是指迁移和汽车的使用。几乎在发明汽车之后，美国社会就马上同时发生两种变化，人们从农场或城区移到郊区，这种趋势目前还在继续。以下是美国一些迁移状况，第一，每年有六分之一的人口在迁移；第二，1930年有3000万人口聚集在农场，1990只剩下460万人；第三，20世纪80年代，郊区的发展是城区的两倍。如果仔细的看一下美国汽车的增长，你就会更加清楚和了解这种情况，1950年美国人均汽车拥有量为0.28，1999年为0.77，1985年平均每位有驾驶执照的司机有一辆车，1999年上升为1.12辆，所以在某种程度上，聪明成长和新都市化和反杂乱无章的核心概念，其中一种不足之处，就是美国人喜欢使用汽车而汽车会带给他们迁移的乐趣。这三种趋势中最有趣的地方是他们都鼓励在旧有的建筑上进行再规划，我们已经发现再规划并不一定要有政策的规定，就算没有政策的要求，25%的美国沃尔玛建筑计划也是属于再规划的，发展商愿意在顾客多的地方建设商店，如果顾客在城区他们就会在城区建设商店，如果在城市的边缘，他们也会在城市的边缘建商店，城市规划人们需要什么，在哪里需要，这种做法在美国并不成功。现在讲美国商业规划的最后一个趋势，那就是综合使用发展。简单来说就是一个单一的发展项目，进行不同的土地使用，这点在其他国家已经做得很好，但是在美国综合土地的成功应用，才使人们开始接纳这种做法，而且这也将只是少数的情况，因为美国人更喜欢分别在截然不同的地点生活、工作和购物。
在发言结束之际，我想给大家总结一下我的观点：第一，在美国商业规划由地方政府负责；第二，为保护产权所有者以及确保城市适度发展，有必要制定规划；第三，这些规划必须是有弹性，合理和聪明的；第四，与现实生活方式冲突的规划注定会失败。最后我想说沃尔玛在全球十个国家都设有商店，我们遵守各个国家关于土地使用的规定，事实上我们经常在合适的时候与政府合作开展修订有关计划。很高兴今天有机会与你们分享我们的经验，希望日后可以就这个问题继续与各位探讨，谢谢！
篇3：商业规划是商业地产成功重要前提
商业规划是商业地产成功的重要前提
随着经济的高速发展，人民生活水平的日益提高，众多国外优秀零售商业进入中国，并在中国已经驶入飞速发展的阶段，推动着中国的商业及商业地产进入了一个前所未有的快速发展阶段，传统的商业模式在新的市场经济下面临着新的竞争，新生及外来的商业模式在不完全规范的商业环境下摸索着快速发展。无论是一线城市还是二、三线城市，各式各样的商业中心项目以极富想象力的包装方式相继涌出。
在看似商业地产市场蓬勃发展的背后，似乎有种相似的感觉：在住宅房地产高速发展的某一个阶段，绝大多数地产商都在遵循一个原则：概念即是销售。现在的商业中心正在复制当年的概念化炒作。
事实上，商业地产完全不同于住宅地产，最主要区别在于住宅地产开发商是将其产品直接销售给最终客户，而商业地产开发商的产品是以租售的方式直接或间接（部分通过小商业地产投资商）提供给商铺，其价值是通过商铺的长期运营状态实现的。
对于开发商，如何合理开发商业项目特别是商业中心项目，使其在最优化的投资环境下，成功建设并能够长期良好运营；对于小型商铺投资商来讲，如何鉴别一个商业地产项目的好坏及可运营性，都是商业地产人士所必须关心的问题。
在蓬勃发展的商业地产市场里，具备商业地产开发的专业经验及技能，特别是熟悉国情的专业技能，对一个项目的成功开发至关重要。随着商业竞争越来越激烈，不合理的商业项目将面临着越来越大的市场挑战。由于缺乏对商业地产的深刻了解，不少商业地产开发商尚未认识到失败的风险。而欧美四十余年的发展经历值得我们借鉴，欧洲已有的大型商业中心除了几家以基金、银行为背景的大型专业开发公司外，绝大部分商业地产项目是通过聘请专业的商业规划、招商及管理公司来完成的。即使重大的政府商业项目也是请专业公司来规划执行的。可见商业规划的重要性是由商业及商业地产行业本身的特点决定的。
一、遵循“量”化原则
商业是一个“量”化的行业，是需要有“量”化的购买能力，所以商业地产的开发，特别是大型综合商业、商业中心的开发也必须是一个“量”化的过程，而“量”化是通过商业规划来完成的。
首先要进行深入细致的市场调查与研究分析，以数据确定消费区域及消费能力；
研究分析现在及未来竞争环境，以确定消费区域内的消费需求。消费需求在数量上及业态上一旦确定，应依照客观的需求量，“量体裁衣”地规划设计商业设施。国内大部分开发商常常是以自己所拥有的土地资源而不是以市场需求作为规划基础，这样将增大投资风险，对入住商铺而言，其运营风险也是显而易见的。
二、满足需求
商业地产服务于商业店铺，商业店铺服务于消费者。消费者客观的消费类别及总量的确定决定了商业店铺的类别及总量。具有特色高质量的商业能在更大范围内吸引消费者，但随着商业系统的逐步完善，这种跨越很大区域的吸引力将逐步减弱。
目前国内不少开发商过分依靠概念的炒作创造需求，追求轰动效益，这类项目往往开始时轰轰烈烈，运营一段时间后由于消费力不足而难以支撑，最终受害的是店铺、店铺投资人及开发商。目前国内部分城市政府对商业设施的规划及管理尚未达到一个合理及有力的程度，因而此类风险将会加大。
三、实施的可行性
合理的商业规划一方面最大程度地满足消费市场的需求，另一方面最大程度地满足投资开发商的财务目标，具有丰富经验的优秀商业规划专家公司应通过对市场竞争环境及对项目深刻的调查研究，规划设计出一套有可实施性的商业规划方案。这需要一个有综合专业经验的团队来完成，首先，他们应该非常了解市场，了解消费者，了解商业，特别是作为主力店的优秀品牌店铺，尤其要非常了解大型综合商业设施内部的功能管理及组织，并且通过建议的规划方案力争最准确地执行下一步招商、管理工作，最大程度地保证商业及商业中心的持久良好运营，以最大程度地保证投资开发商的财务目标的实现。
四、高质量招商的基础
合理的商业规划除了完成功能的规划及组织外，还应对项目的业态及业态分布提出可实施方案。为了提高下一步招商工作的准确性及回避投资方重建、改建所造成的浪费，商业规划团队应充分利用其对商业客户的了解，并通过预招商工作，力争相对准确确定主要商业店铺的具体位置、面积及相关建筑要求。
合理的商业规划应提供给入驻商业合理有序的营业环境及舒适的购物环境，最大限度保证入驻商业对消费者的吸引力及店铺间的人流共享，只有这样店铺才愿意入驻并在此长期经营。无序的规划将加大招商的难度，特别是对主要商业的招商难度，由此而产生商业中心吸引力不足，难以正常运营。
五、持续稳定经营的实现
综合商业项目开发后需要运营管理，好的商业规划在项目开发前期就提供了项目开业后良好的运营管理基础。商业设施的改造及经常性的、大批量的店铺更换对整个商业中心及投资人都会产生巨大的经济损失。
六、投资回报的安全性
只有合理的商业规划才能提供商业中心持久良好运营的基础，也只有这样才能保证项目投资方投资回报的安全性及稳定性。同时只有考虑到商业的“量”化性，才可以正确加以开发及管理，最大可能地回避风险，保证商铺、商业中心及投资人的长期盈利。
七、融资的可能性
有了合理的商业规划才能准确的实施后续的招商、管理工作，才能保证入驻商业及商业中心的长期良好运营及增长，才能对专业投资人及机构产生吸引力。目前国外大量的商业地产投资机构及基金都在准备或开始进入中国市场，由于他们有长期投资商业地产的经验，对于商业规划水平、店铺甄别水平及商业中心管理水平非常敏感，这是保证投资回报安全性、稳定性及增长的基础。虽然外资投资在项目前期、开发期及运营期三个阶段都存在可能性，但是商业中心可长期良好并持续增长运营的状态及趋势将在融资可行性及价格上起着决定性作用。由此可见，商业规划的水平在其中起着至关重要的作用。
虽然中国商业地产起步时间较短，但其发展速度非常之快，具备了在3至5年内完成欧美国家40余年所走过历程的可能性。这里面有捷径吗？有，也没有。说有，是因为欧美等发达国家的商业中心及相关的城市规划政策已为我们提供了大量成功经验与失败教训。我们可以充分利用大型国际会议等交流活动走出去，学习经验并了解国际业界最新动态。说没有，是因为商业设施的成功是基于本地市场需求的支持，借助国际商业经验及技能而开展的本地化商业规划才是成功的关键。即使国际知名主力店的引进也必须满足合理商业规划的要求，才能为整体商业设施带来长期稳定的增值效益。
中国商业地产的开发实现专业化发展的水平已经为时不远了。
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