成都商业地产10大趋势

　　成都“商业地产”10大趋势

　　一：百货面临替代竞争压力

　　由于快速时尚品牌的竞争及消费者一站式消费需求的增强加上电商的冲击，百货这一品类相对单一的业态受到威胁并在市场上引发反应。

　　出现了太平洋、美美、西武百货、永旺撤出朝阳大悦城；在成都，广百撤出富丽天汇等现象。

　　百货向购物中心转型及加快向地级市拓展将成为当前应对手段。在成都王府井已开出购物中心店。

　　二：奥特莱斯进一步升温

　　奥特莱斯经过在中国发展的萌芽期，目前已经进入快速发展的轨道。不仅在一线城市，二三线城市也已经有成功开出的奥特莱斯新项目，且运营情况良好。

　　作为目的性的消费场所，奥特莱斯拥有更广的辐射力，加之其高端化特性，使得奥特莱斯具备优于其他物业开发对郊区地块溢价的驱动能力。地块溢价驱动、成功运营增加信心

　　奥莱最早以工厂店模式出现，形式较为简单，更多依赖折扣品本身吸引消费者，但随着消费者对“购物体验”的要求越来越高，奥莱也由工厂店模式逐渐向更丰富的形式演变。

　　成都市正向多中心格局发展，消费者已经具有一定品牌认知度与消费诉求，品牌商家开始关注地区发展；加之城市汽车保有量的持续增加和交通条件的不断完善，已经具备了奥特莱斯业态升级发展的条件；

　　三：高端项目供需错位

　　奢侈品品牌资源相对较少，布店数量有限、进驻条件亦于严苛；成都众多高端定位商业项目，同期供应，出现阶段性供需失衡，招商竞争激烈。项目在定位时，应保持理性，不必有过多高端情节、高端未必代表高收入。

　　未来随着成都市经济的快速发展和消费需求的提高，国际名品逐渐进入发展，之前依托百货、以代理形式经营的品牌较多，未来进驻购物中心独立开店的品牌将呈增加趋势。如地段适宜的项目，在规划时应考量硬件预留调整空间，在满足发展条件时，通过运营阶段逐步调柜实现。

　　四：新业态类别向下深耕

　　在城镇化进程、城市人口数量逐渐庞大、家庭为单位的消费需求增加等背景下，传统商业升级加速，同步时尚需求迫切；

　　以ZARA、H&M、UNIQLO为代表的品牌在一线城市广泛布点后，加快深耕二、三线市场；如：孩子王、玩具反斗城、比如世界、星期八小镇等儿童体验类、游乐类、零售类品牌零售商正积极拓展西南市场，未来三线城市很快会成为其开拓的重心。

　　五：电商对实体商业冲击增强

　　电商以便捷、价差、长营业时间优势，将替换传统交易模式，以单一售卖为交易模式实体商业优势不在。

　　网络购物大量交易，重点受冲击的是偏标准化的商品的，个性化较强的服装服饰、餐饮、娱乐暂时基本未受影响。

　　电商火爆现象将推动传统商业回归到本应该关注、应该加强的体验感营造上来。那么注重建筑外形、色彩运用及营业空间的风格营造；注重购物气氛、体验感、全身心的参与感是网络购物无法满足的。

　　六：区域商业成为增长新重点

　　因新竞争者不断加入，使商业地产的市场竞争趋于激烈，原有行业领先企业如万达、华润、中粮等亦加快速度开店或拿地，其中万达计划开出的广场数量超出以往，而华润置地五彩城品牌，主要针对有更大选址空间的区域副中心及二线城市。

　　成都以政府主导，城南、城东、城北、城西产业牵头规划已初具规模；且三环内已更多土地供应，加速商圈外移趋势。随着城市与地级市之间交通不断优化、消费习惯与需求不断改变与提升、政策的利好等因素，均给予地级市商业升级发展带来机遇，亦成为回避竞争较好选择。

　　七：轨道交通重构竞争格局

　　地铁及高铁的出现将逐步改观商圈传统等级地位差别，提供趋于公平竞争的新机会，造就新商圈格局。

　　地铁及高铁的开通对商业而言并不都意味着利好，对新商圈项目可能机会大于挑战，而对既有商圈项目则可能挑战大于机会。

　　各站之间所带或带走的人流机会是同等的，在新老商业中，项目定位着重于到达人流或出发人流带来的机遇，应重新审视定位，需要结合属地特性来思考。适时优化、提升专属性，向主题化、细分化调整。

　　八：传统城市核心商圈地位下降

　　过去商业以集中在市中心商圈发展，租金亦最高；随着土地、交通、停车、拆迁等因素制约，商业升级缓慢亦难以承载大型商业；

　　多中心的城市发展格局，区域商业中心受到重视，更具综合优势，将拉平与传统城市核心商圈的地位与租金差距

　　九：市场平均租金下滑

　　传统城市核心商圈之外围商业大量供应且集中，规划同质较多，优劣被动拉平，交易平淡，租金呈下滑趋势

　　从已知规划项目来看，众多项目商业价值将在很大程度上依赖上盖物业，存在严重同质、分布过于集中，入市时间较为临近、阶段过量问题，其中部分已开业表现不佳，有些未充分论证项目未入市已经面临调整期。

　　十：消费者便利化需求提升

　　高速、高效发展的今天，时间变为稀缺资源，交通便利与多事物联动的需求明显，便利化越来越备受重视；

　　消费者越来越感性，关注细节，注重购物场所的便利到达、停车方便、导视清晰、货品齐全、业态丰富。

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篇2：下半年商业地产发展趋势分析

　　20**年下半年商业地产发展趋势分析

　　今年房地产调控以来，开发商经营策略发生转变。有人捂盘等待政策变天，有人转入商业地产开发。很多开发商认为，在住宅市场遭受政策打压之际，商业地产机会更多，因而部分资金转战商业地产开发。

　　在商业地产日渐热络之际，一个问题随之提出，商业地产会逆周期而动吗？商业地产会不会引发新一轮泡沫？

　　中国房地产业高速发展，但至今尚未经历一个完整的商业周期，市场不仅对住宅价格走势把握不准，对商业地产更是知之甚少。

　　美国作为一个高度发达经济体，商业地产经历了多次商业周期，其经验值得借鉴。

　　在此次国际金融危机爆发前，美国房地产业经历了一轮大繁荣，住宅和商业地产价格都出现大幅上涨。20**年至20**年，美国32个主要城市CBD写字楼名义价格平均上涨近60%，CBD外地区写字楼名义价格平均上涨48%。在一些地价较贵且管制严格的CBD，如波士顿、纽约和旧金山，物业价格上涨更为迅速。

　　这个期间写字楼价格上涨的重要原因之一是成本增加20%，主要是土地价格涨幅较大。在美国32个大城市中，三分之一城市写字楼价格大幅上涨原因是土地和建筑成本增加，主要在南方和太阳带地区，包括拉斯维加斯、迈阿密和凤凰城。其中14个CBD写字楼价格上涨大约106%，成本因素占52%。

　　除了土地价格因素，写字楼价格上涨还受其他重要经济因素影响。

　　美国宾州大学沃顿商学院房地产系主任约瑟夫·纪尤可教授不久在美国国家研究局发表一篇论文，题目是《商业地产与住宅有何不同》，就美国32个大城市在20**年前地产繁荣阶段的商业地产长期价格变化特点和周期进行了研究，希望发现商业地产与住宅的相同点与不同点。

　　纪尤可教授的研究将住宅确定为公寓，将商业地产分为写字楼和购物中心。他认为，美国写字楼在这一时段升值的主要原因有两个，一个是净租金上升，另一个就是乘数扩张。

　　在房地产研究领域，一般用资本化率指标（cap

　　rate）来衡量投资状况，其定义为净租金对物业价值的比率，相当于股票市盈率（PE）的倒数。较低的资本化率意味着投资者对某一物业给定的租金，愿意支付更多的投资。而租金乘数是指一定租金获得资本投入的系数。从20**年至20**年，美国城市写字楼资本化率呈下降趋势，CBD下降到6%，非CBD下降到7%。

　　研究表明，写字楼价格上涨构成中，净租金上涨贡献率占41%，资本化率下降贡献率为59%，也就是说，投资比净租金对写字楼价格影响更重要。但随着繁荣周期的结束，商业地产价格开始回调。

　　国际金融危机后，美国公寓价格比20**年高峰值时下降了20%，商业地产价值下降20－30%。美国上市商业地产公司股价

　　20**年达到高峰值，到20**年末下降了60%。股价持续下跌意味着投资者不看好商业地产前景，因而提前"用脚投票"。

　　当然，金融环境变化也会给商业地产投资带来影响。在美国，规模较大的商业地产往往有较高金融杠杆率。20**年，美国可投资商业地产价值4.8万亿美元，其中3.6万亿美元资产被抵押。大部分商业地产为私人所有，REITS占不到三分之一。在美国经济"去杠杠化"过程中，高杠杆率的商业地产投资必然遭到打击。

　　美国经验表明，公寓与商业地产都有较长的商业周期，其中商业地产表现更不稳定。

　　当宏观经济下行时，应该充分注意到商业地产的风险。在繁荣期间，商业地产价格上涨的主要原因是租金乘数提高，也就是投资者对特定租金收入投入更多资金。这使得贷款市场表现更积极，这期间信贷的担保标准会下降。贷款供给增加，会刺激投资者继续投资商业地产。

　　公寓和商业地产市场被相同因素所决定，供给条件和商业周期对不同板块有不同影响。不过在一个较长时期内，商业地产与住宅具有相同的需求决定因素，这决定它们的市场方向是一致的。相反，独栋住宅的价格波动要更大。

　　纪尤可教授得出了几个重要理论结论。第一，商业地产与公寓的周期较长，在同一周期，二者价值变动率具有正相关关系，也就是方向基本一致。

　　第二，商业地产在短期内保持价格和租金持续稳定，在中期则出现回档。这与自住型住宅表现一样。在同一地区，由于地价、资本和建筑技术一样，不同板块物业价格走向基本一致。

　　第三，在写字楼市场，物业价格大幅度上涨主要原因是资本化率不断下降（即不断提升的净租金乘数），投资者对商业地产市场的乐观态度，反过来会影响到放贷人，他们会放松贷款担保标准，这又会进一步刺激投资。

　　第四，整个美国商业地产存在持续价格下降可能，其中REITS估值比20**年高峰值大幅下降，一些小企业可能面临破产，大机构能够长期持有商业地产股份，他们的风险主要在于面临债务展期。总之，商业地产在经历高速价格上涨后，需要回调。

　　纪尤可教授做的是经济学研究，不是商业调查报告，其在收集数据基础上，利用空间平衡原理做了相关分析。其结论带有理论色彩，但能够有效说明商业地产和公寓的相关性和周期特点，这对中国也有一定启示。

　　美国经验表明，商业地产增值主要动力是土地价格上涨和资本推动，但最重要因素还是资本支撑了商业地产价格上涨。商业地产和住宅周期保持一致，这说明在自由市场经济条件下，房地产业与宏观经济周期密切相关，同时表现为商业地产与住宅价格变化具有较强正相关关系。住宅市场不好，商业地产也难以发展。美国商业地产投资结果也说明，商业地产投资需要长期持有，最好通过证券化，如REITS来分解风险。

　　中国不同于美国，由于土地供给垄断，房地产市场并不是充分竞争市场。在这种背景下，政策对房地产影响较大。尽管如此，房地产业与商业周期依然密切相关。如果宏观经济不好，商业地产和住宅市场也会出现调整。但宏观政策的逆周期调节，使中国房地产业有时并不与商业周期同步。今年4月以来，中国住宅市场开始进入调整期，在库存消化结束之前，新一轮投资启动尚需时日。由于流动性过剩，此时大量资金流入商业地产，这导致这住宅市场调整时，商业地产却出现繁荣。但商业地产受经济周期影响更甚。如果经济增速下降，大规模的商业地产投资，未必产生较好收益。

　　上半年商业地产表现良好。据国家统计局最新数据，上半年商品住宅销售面积增长12.7%，但办公楼销售面积却增长53.2%，商业营业用房销售面积增长41.6%。办公楼和商业营业用房销售额分别增长91.5%和57.1%。商业地产购销两旺，一方面存在基数原因，即去年年初经济触底，写字楼等商业地产需求依然处于降通道中，今年上半年经济复苏强劲，商业地产需求增加，与去年同期相比增长幅度较大。另一方面，大量流动性流入商业地产，寻求更好投资机会。

　　由于6月分类数据尚未发布，但从已有的1-5月月度数据看，商业地产无论是销售面积还是销售额，5月比4月都出现环比负

增长，这是否表明，商业地产会与住宅表现为周期同步呢？

　　相比美国，中国商业地产金融杠杆率低，物业多为自有资金持有。这种模式使持有人可以获得稳定现金流。但在经济下行期间，现金流也会出现波动，这需要商业地产持有人一方面能够坚持长期持有，同时还要应付其他类型物业的资金需求。对于那些资金压力较大的上市房企而言，持有商业地产能不能打持久战还是个问题。由于中国经济高增长时代已经结束，劳动力供给也到达"刘易斯拐点"，未来经济增长可能进入持续稳定低增长时期，市场对写字楼需求不会出现爆发性增长。随着供应量增加，北京等大城市CBD地区空置率必然走高。而百货零售等商业与居住人口比例和居民可支配收入相关，在老龄化社会来临之际，过多的商业供给同样存在风险。

　　当然，开发商或许寄希望于私人投资者能够接盘，因为大量资金在寻找投资标的，商业地产颇有吸引力。如果私人投资者受到短期诱惑，商业地产可能出现投资热潮，但这并不意味着长期持有商业地产就可以获得高收益。

　　下半年商业地产可能面临两种走势，一种是跟随住宅周期同步运动，投资和成交趋于减少；另一种可能是商业地产产生过多泡沫，但随着宏观经济走缓而面临破裂风险。不管怎样，开发商和投资者都需要理性看待商业地产投资。