X休闲街商铺项目价值分析

　　某休闲街商铺项目价值的分析

　　一、zz的项目介绍

　　1.0地理位置

　　zz休闲街地处临平老城区繁华地带，在人气汇集上有着先天优越条

　　件。碧天家园、碧云阁、都市华庭以及业已成型的梅堰小区等几个高档小区汇聚了大量具有相关消费能力的居民。

　　2.0规模

　　该项目由碧云阁及碧天家园营业房组成，整个商业街总长度738米，其中碧天路宽18米，长273米，复兴路宽14米，长270米。共有商铺132套，其中碧天家园商铺90套，面积1100平方，碧云阁商铺42套，面积9000平方。

　　3.0环境

　　该项目位于临平镇东湖路东侧。东连梅堰小区，南齐九曲营路，西通东湖

　　路，北接丘山大街，而临平新建的梅堰河绿化景观带，将本项目环绕进来，形成了天然的休闲氛围。

　　4.0 周边形势分析

　　周界商业网点林立，招商银行、农业银行、临平宾馆、北苑宾馆咫尺之遥。

　　且该项目处于临平最大住宅小区--梅堰河小区，碧云桥横跨梅堰河，成为连接该项目与小区的纽带。其主干道碧天路一线沟通梅堰小区与东湖路，是梅堰小区居民日常必经之路。

　　二、"zz休闲街"的项目优劣势分析

　　1.0优势分析

　　1.1处于老城区的繁华商圈的边缘地带。

　　1.2处于临平最大的住宅小区--梅堰河小区，碧云桥横跨梅堰河，成为连接该项目与小区的纽带，也使该项目成了梅堰河小区居民的必经之路。

　　1.3聘请专业的商界的招商企业坐镇，结合购物、休闲、娱乐、餐饮为一体的商业规划。

　　1.4周边金融网点林立，招商银行、农业银行以及信用社环绕在周边。

　　1.5临平新建的梅堰河绿化景观带将本项目环绕进来，形成了天然的休闲氛围。

　　2.0劣势分析

　　1.1就临平地区而言，其知名度不足以吸引外地商家主动前来投资；

　　1.2商业中心的沿展方向向西，与本项目所处的位置相反。

　　3.0机会分析

　　3.1针对临平尚无真正意义上的休闲中心情况，强调该项目的休闲概念，填补当地空白；

　　3.2引进一些当地尚无的极具特色的商家，引起目标消费人群的兴趣；

　　3.3引进较有知名度的连锁商家，如喜士多便利店、迪欧咖啡等，即可以填补附近小区的商业区配套空白，又能不断提升该项目的整体品质。

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篇2：商铺项目前期招商管理

　　商铺项目前期招商管理

　　1.0前期招商人员的配置

　　1.1前期案场招商主管一名（总控整体招商过程，负责租金收取）

　　1.2招商业务人员2名。

　　2.0工作说明

　　2.1由专业人员组成招商部，对受委托招商的商铺依法进行严格的招商管理；

　　2.2就商铺的位置、面积、价格、租赁期限等与来访客户进行报价、洽谈；

　　2.3与留下联系方式的来访者保持积极联系，直到租赁成功或取消租赁意向；

　　2.4积极安排好现场看房商家的陪同、接洽工作；

　　2.5按承租情况及时编制"租赁情况一览表"；

　　2.6做好租赁相关文件的档案管理工作；

　　2.6制定业务员的培训计划，负责对业务员进行专业培训。

篇3：商铺投资哲学

　　商铺的投资哲学

　　近年来，随着商用房地产市场的日益发展，在以租赁经营为主的同时，一些写字楼和商铺开始实行售卖产权的方式，这种方式因为具有将来可以坐收租金的好处，因而大大吸引了一些中小投资人的注意。投资商铺，机遇多，风险也大，如何科学地回避投资风险呢？

　　产权能否落实是关键

　　20**年9月15-26日某大城市一处楼盘在当地各大主流报刊媒体上投放26次大篇幅的纸质广告，折合金额约420余万元，一场声势浩大的宣传攻势就此展开。应该说该盘的销售机遇是相当不错的，毕竟在这条路上可售型的商铺屈指可数，物业和地段的稀缺性决定了其市场境遇理应不错，开盘前三天购买者就请人彻夜排队。但出人意料的是，一张不该出现的公告出现在该盘售楼处的玻璃幕墙上："经查，ＸＸ中路Ｘ号ＸＸ大厦１～６楼商铺分割房产广告，无销售许可证明文件，且未经登记擅自发布房地产印刷品广告。特此警示。"落款是ＸＸ区工商局，日期是9月25号。

　　投资购买产权，物业经营的合法性是首先要考虑的，譬如〃五证〃是否齐全（《建设工程规划许可》、《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程开工建设许可证》、《商品房销售（预售）许可证》），由此确认物业项目的合法性。如何防止被抵押问题？投资人要暗地调查一下，所要购买的商铺是否被抵押，或者在你购买后防止被再次抵押。不动产被抵押的现象屡屡发生，很多原因是由于金融放贷机构之间缺乏必要的信息通报，甚至利益部门和相关利益人相互勾结造成的。由于所购商铺仅是整个房产的一部分，因而今后的房产管理问题、投资人对商铺有哪些权益等问题都要问清楚。

　　评估投资周期与风险

　　投资购买产权经营和租赁经营是两种截然不同的运作方式，购买产权意味着你将拥有店铺的所有权，通过自有产权的经营从事经济活动。通过投资行为购买店铺产权的方式，一次性投资大，回收周期长，往往风险较大，由此，你必须做好防范风险的准备，考虑退出机制，必要时能及时退出。当然，风险大往往收益也大。

　　想要知道一个简单的投资公式来评估某物业的投资价值。这里提供一个国际上专业的理财公司评估物业的投资价值的简单方法。据了解，按他们的计算原则，衡量一处物业价格合理与否的基本公式为：如果该物业的年收益×１５年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。如果该物业的年收益×１５年＞房产购买价，则表明该投资项目尚具升值空间。还可以有一种更为简单、便捷的方法，虽不是很专业，但适合百姓进行投资选择：如果该物业的月租金＝房产每平方米单位价格×物业面积／１００，则认为该物业物有所值。如果该物业的月租金＞房产每平方米单位价格×物业面积／１００，则表明该投资项目尚具升值空间。这些是常用的比例与比率法，它有的只需进行简单的预测和分析即可帮助投资者快速做出判断。有的需要进行专业性的投资分析，为投资者进行房地产投资理财。在看一项投资时，投资者有必要多看一些指标以增加可靠性。

　　商铺投资回报率高的往往受到百姓的青睐。去年国庆节期间，位于上海长宁路、汇川路口的一家商厦推出了３年前就已经竣工的４层商业裙房。一楼均价４万元／平方米，二楼均价２．６万元／平方米，３楼以上尚未推出，单套面积约１０－４０平方米。在回报方式上该盘承诺：包租１０年，前３年，业主将以８％的投资回报率获得固定回报。３年后８％的回报取消；第４、第５年，业主们将获得商场租金收益的８０％，由业主们再按投资比例分成；第６至第１０年上升为租金收益的９０％。同时，后７年业主的收益将有５％回报率的保底。

　　租赁好坏是投资依据

　　天上没有掉下来的馅饼。虽然商厦铺位的投资金额较少，但相对来说风险较大。因为，与独立商铺的门面房不同，大型商业物业内的铺位租赁情况的好坏，易受商厦整体经营情况好坏的影响。经营情况好，人流量大，销售额高，铺位自然就不愁出租；一旦经营情况不好，人流量减少，则商厦内的铺位租赁或多或少受到影响。特别是，部分经营管理者疏于对铺位的经营管理的督导，造成了一些铺位成了伪劣商品藏污纳垢的场地，不时发生质量问题，逐渐影响了商厦的声誉，造成了恶劣的影响，使消费者望而却步，而投资者对铺位的出租情况就更难以乐观了。许多开发商常常在临街一面建有两层甚至是三层的营业用房用于统一出售，这种统售店面，售价自然比单纯一楼的店面低得多。但对此类物业，投资者需留神，心里没底千万不要下单。一般来说，餐饮、超市、家装和美容等行业是该类店面租用的常见对象，此类行业对面积的要求都在１００平方米以上，如果太小，可能不好出手。

　　物业品牌决定商铺价值

　　香港不少大型商业物业有专门的经营管理公司打理。香港地铁物业旗下的四家商场，就是在香港地铁物业经营之下，在三流地段做出了一流的业绩，广受商业客户的好评，不仅名店纷纷入驻，出租率长年维持在１００％，而且在近年来市场不景气的情况下，仍保持每年７％左右的租金增幅。因此，选择商业物业的品牌经营商，就成为投资大型商厦（或专业市场）内铺位的关键。由品牌经营商通过科学规划商场布局、策划营销活动、制订经营主题等，为物业提供相关经营管理服务，提升物业的整体声誉和形象，提高物业对特定租户的吸引力，并承担招商及售后服务、市场管理等经营管理活动的职能。这样，大型商业物业通过经营管理来集聚人气，其铺位的价值才能获得提升。

篇4：长三角区域商铺放量

　　长三角区域商铺放量

　　近期，长三角的局部区域内，超常规发展商业地产，不重视前期规划、定位，大量开发商铺的现象，并且日趋加剧。在中国长三角房地产发展论坛暨首届城市商业地产经济论坛举行前夕，就当前长三角商业地产发展现状的总体评价问题。

　　商铺"放量"引起关注自2000年以来，全国各地的商业用房项目逐渐增多，至目前为止，已经上市的商品商铺，大部分取得良好的投资收益，正因如此，络绎不绝商铺项目，立项的、规划的或建造的有增无减，市场将进入一个持续周期较长的"放量"时期。

　　从长三角各地商铺项目统计情况来看，局部区域开始出现商铺总量放大的现象，已引起不少商业地产专家的关注。如安徽某县城，人口才15万，而一个商业地产项目的体量就有17万平方米；浙江某地数千人的自然集镇，居然也在大量开发商铺；某地区中心城区人口只有30万，而商铺的总量竟然达到90万平方米，超过上海人均商铺面积的两倍之上。其中某些项目由于选址不当、市场环境变化、人口迁徙、道路变更，肯定将失去投资价值或商业价值。

　　沪上呈现"郊移"趋势是目前长三角商业地产是以上海为核心，南京、杭州为两翼，已经形成商业地产的块状区域发展的态势。

　　首先是上海商铺开发和投资均出现"郊移"趋势，商铺投资前景依然看好。上海是我国经济增长水平最高的经济区域，房地产作为支柱产业，其增加值占全市GDP的比重已从前年的6.4％上升到去年的6.9％。由于房地产的引致效应，商业和房地产业的发展，使商铺市场出现新一轮火爆态势；上海市政府二城八镇规划的调整，使商铺开发投资呈现郊区化趋势。

　　"申博"成功以后，上海发展成为国际文化大城市的进程加快。人口外移、城市空间增大、人口密度下降，已成为城市空间放大的动因。城市人口居住的郊区化，已成为一种人口流向的必然趋势。沪上有专家提出了中心城区改造与小城镇建设"搭桥"的观点，真实反映了未来上海人口变化的趋势。

　　在上世纪90年代起，美国的零售业开始出现了郊区化的发展趋势，把握了居住区郊区化趋势的商业巨头"沃尔玛"，在这一段时间里迅速发展成为全美商业领袖，进入新世纪后，雄踞全球500强企业的榜首。从上海商业发展趋势来看，已开始显现了"聚集"和"扩散"的发展趋势，即高档商品向中心商业街市聚集，日用商品向社区扩散的趋势，总体看来，繁华的中心商业街市的空间聚集程度进一步提高，商业销售额、商铺租价逐年走高。从另一商品终端市场--社区商业来看，社区商业异军突起，已经成为主流商业关注、争夺的焦点。

　　从分析商铺投资成本看，商铺投资总量、建筑成本没有明显增加，土地成本明显提高，而商铺总量供应出现了增量，那么商业用地的等级下移而出现了商业用房的土地成本下降，从而导致商铺市场上出现较多的低价商铺楼盘，这类低价化商铺往往集中在新开发的城镇以及城郊结合区域，使商铺开发呈现郊区化趋势。如：上海新闵别墅区的巴比伦生活的成功案例，就是最佳的佐证。

　　在这种趋势下，商铺投资者应放眼于区域经济、收入水平、居住区规划、导入人口质量等发展趋势，着眼于商铺拥有的商圈、购买力的质量和数量以及商铺本身的品质，以及业态设置、商业管理、商铺的商业价值维持等方面来进行市场考察，从中选择出时间成本不高，增值潜力大的商铺。

　　"两翼"增量不平衡南京："中心""边缘"出现两极分化。南京中心城区以新街口、湖南路、夫子庙为主的零售商业的街市规划和良好的市内交通，商业高度聚集的程度，使中心城区的商铺得以提升；边缘城区，出现一批大流通性质的商铺，以物资贸易为主的大流通商品，成为南北交流的枢纽，其影响辐射到南京两侧广大地区，北至安徽、苏北，南至丹阳、镇江、常州等地域。相反，南京的社区商铺不发达，数量较少，在巷子里只有一些便利店之类的小商铺。南京商铺的两极分化的趋势和特征越来越显著。

　　杭州：旅游休闲商铺突显。由于市政府投资的西湖改造工程，杭州形成了以休闲为特色的旅游和贸易结合的商铺，如南山休闲街、湖滨新天地，以及雷峰塔、杨公堤等景区内的休闲商铺；但是在中心城区的次级地段的大市场开发得较为成功，如华茂鞋城、龙翔桥和四季青的服装市场，以及火车东站的批发商圈等。

　　总体来看，江浙两地商铺的增量情况并不平衡，江苏商铺形成的增量幅度大于浙江。从两地的地县级城市分析，也同样证实了江浙两地商铺的不同现状。浙江呈现的情况，如义乌的小商品、永康的小五金、海宁的皮革、桐乡的羊毛衫、余姚的塑料……不仅仅是以城市商铺增量为特征的，它更是以地区性的特色市场为基础的。

　　江浙两地的情况可以归纳为以下三个方面的差异：

　　一是，从商铺的价值上看，由于浙江商铺的产出量（价格）略高与江苏。从有关统计中可以了解到，长三角地区商铺的投资者主要集中在浙江人，尤其是温（州）台（州）地区，占到52％，当地人（长三角的）占20－30％，上海人占10％，余下的为长三角地区之外的外地人。

　　二是，从市场的饱和度看，在长三角地区的零售业的消费便利性，相对于全国来讲，一般情况下已可挑剔，零售商业的商铺开发已趋饱和；而休闲、餐饮的商铺还有发展的前景，餐饮、休闲类的商铺和工业品销售类的商铺的比例将有所上升；而零售商铺市场的商铺需求变小，批发流通型的商铺市场份额有所提高。尤其是带有物流性质的大市场，将在踊跃地开发之中。

　　三是，从商业的业态上看，地区人口的容量能级最大的是沪、宁、杭三大城市，由于城市规模大，人口往来多，商业的扩展量大，商业饱和程度的周期长，呈现比较缓慢的过程（因所需求的商业的绝对量比较大），甚至在上海商铺的租金还在往上走。

篇5：商铺投资

　　商铺投资

　　商铺投资种类

　　铺投资的种类可以有很多种分类的方法，**顾问在本书中按照商铺的开发形式对商铺进行分类，具体分类如下：

　　1、商业街商铺投资；

　　2、市场类商铺投资；

　　3、社区商铺投资；

　　4、建筑底商商铺投资；

　　5、百货商场、购物中心商铺投资；

　　6、商务楼、写字楼商铺投资；

　　7、交通设施商铺投资

　　商铺投资的概念

　　商铺是一种不可多得的投资品种，它有较高的保值增值功能，而且风险小、回报高。鉴于上述投资特点，我们将进行商铺购买、租赁的行为称之为商铺投资。商铺投资作为房地产中比较新的投资类型具有很高的市场关注率。

　　商铺投资真正的市场吸引力在什么地方呢？**顾问认为商铺的投资价值是商铺投资的魅力所在。关于商铺的投资价值在商铺投资的特点部分将具体进行介绍。

　　商铺分类

　　从商铺的概念可以看出，其范围极为宽泛，不对它进行有效分类是无法深入进行相关研究，更不要说对商铺投资进行专业的剖析。本节将对商铺进行分类，便于读者理解和后面对商铺投资进行探讨。

　　商铺的形式多种多样，在各种商业区、各种住宅区、各种专业市场，以及大型购物中心等商业房地产里面，随处可见商铺----商业设施就是由大大小小的商铺组成。尽管都是商铺，但很显然，不同地方、不同类型的商铺，其商业环境、运营特点、投资特点都会显著不同。在此对商铺进行必要分类，有助于读者对商铺的个性化了解，以及便于后面对其进行研究。

　　1、 按照开发形式进行分类

　　（1）、商业街商铺

　　商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。

　　商业街过去十年在国内取得了良好的发展，其中包括建材、汽车配件、服装精品街、酒吧街、美容美发用品街等。上述以某类商品为经营内容的商业街起步较早的，大多数目前已经取得了成功，有些跟风项目的经营情况却并不好。当然也有不少商业街采取各类商品混业经营的方式，商业街的命名只体现地点特征，这类商业街取得成功的较少。

　　与商业街的发展紧密联系的就是商业街商铺，商业街商铺的经营情况完全依赖于整个商业街的经营状况：运营良好的商业街，其投资者大多数已经收益丰厚；运营不好的商业街，自然令投资商、商铺租户、商铺经营者都面临损失。

　　（2）、市场类商铺

　　在这里，我们所说的"市场"是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层建筑，大多是多层建筑。这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。

　　市场类商铺在零售业中所占比重比较高，在全国各地都有大量从事某种商品经营的专业批发和零售市场，比如，图书交易市场、电子市场、家用电器市场、家具城、建材城等。

　　（3）、社区商铺

　　社区商铺指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。

　　社区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层商铺，有些铺面可以直接对外开门营业，但多数属于铺位形式。

　　（4）、住宅底层商铺

　　住宅底层商铺,指位于住宅等建筑物底层（可能包括地下1，2层及底上1，2层，或其中部分搂层）的商用铺位。

　　住宅底层商铺是目前市场极为关注、投资者热衷的商铺投资形式，很多房地产开发商充分认可住宅底层商铺的巨大价值，不仅避免了过去住宅底层不好卖的尴尬局面，而且获得了更大的投资收益。对于住宅底层商铺的投资者来讲，鉴于住宅底层商铺上面建筑将会带来的稳定的客户流，住宅底层未来的客户基础将相对可靠，换言之，投资者的投资风险相对较小。

　　（5）、百货商场、购物中心商铺

　　百货商场、购物中心商铺指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位。百货商场及各种类型购物中心的运营好坏对里面商铺的经营状况影响直接而深远。目前，国内有很多这类正在运营的项目，另外也有不少大型SHOPPING MALL项目在国内多个大中城市开发建设。

　　（6）、商务楼、写字楼商铺

　　商务楼、写字楼商铺指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼等里面用于商业用途的商业空间。这类商铺的规模相对较小，但商业价值很值得关注。

　　（7）、交通设施商铺

　　交通设施商铺指位于诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。

　　以上是按照商铺的开发形式对商铺进行的划分。该种分类方式便于投资者对商铺项目的类型从开发形式的角度进行理解，便于对不同开发形式的商铺建立基于开发观念的理解。

　　2、按照投资价值分类

　　商铺作为房地产中新兴的典型投资形式，其投资收益能力以及其投资价值对于商铺投资者来讲，无疑属于最关心的问题。所投资的商铺如果投资价值不高，对于商铺投资者来讲，至少意味着短期的失败。北京普通住宅价格在公寓的2倍以上，东方银座卖到4倍，香港要卖到10倍。对于街区商业的定价应该是住宅的2倍到3倍，而对于核心商圈的商铺价格来说，其售价可以达到住宅的3倍到5倍。

　　鉴于商铺投资价值的重要性，下面按照商铺的投资价值对商铺进行分类，便于投资者从投资收益的角度去判断投资方向，以及投资目标。

　　（1）、"都市型"商铺--绩优股

　　"都市型"商铺指位于城市商业中心地段的商铺。鉴于其特殊的位置以及所在地区自身的商业价值，通常，"都市型"商铺的客流量长期比较稳定，换言之，该类商铺的商业运营收益水平较高。商铺的商业运营水平自然将体现出商铺的租金收益能力："都市型"商铺的投资收益稳定，而且收益比较高，所以我们将"都市型"商铺称之为商铺中的绩优股，应该是比较贴切的。

　　"都市型"商铺的案例不胜枚举，从北京王府井大街、西单商业街，到上海南京路，其所在地区的商铺都属于典型的都市型商铺。如果我们说，王府井大街的商铺属于"绩优股"商铺，应该不会有人表示怀疑。试想每天几十万客流量对于这里的商铺将意味着多少营业额？！

　　"都市型"商铺多用作物品业态的经营，体验业态和服务业态站的比重相对比较少，这比较符合商业价值原则-在客流量很高的地区，单位面积商业价值很高，只有物品业态才能够实现这一目标。

　　（2）、"社区型"商铺--潜力股

　　"社区型"商铺和我们上一部分谈到的"社区型"商铺属于同样的概念，之所以称之为"潜力股"原因在于：商铺所在社区通常都要经过从无到有的过程，从不成熟到成熟的过程。实际上，一个社区成熟的过程就是价值提升的过程：一个新的社区就仿佛证券市场

的原始股，只要项目定位准确，发展环境良好，社区成熟所带来的商铺价值提升无庸质疑。

　　需要指出的是社区商铺价值增长的特点并不代表商铺的价格将永远增长。也许有些投资者不能理解其中的原因，**顾问要说明的是社区商铺价值提升的同时，也存在商铺价值提早被透支的情况：有些操作策划能力很强的开发商在商铺投资市场不成熟的阶段，通过对商铺项目良好的包装，从而达到提高市场预期的目的，最终商铺销售叠创新高，比如单位售价最初仅1.5万/平方米的商铺，最高可以卖到2.5万/平方米，事实上，最高售价相当于该商铺5年以后，甚至10年以后的价值，如果商铺投资者在这种氛围下进行投资，其投资安全性降低，其投资收益从商铺增值加上商铺租金，极有可能缩减到只有商铺租金收入。

　　关于商铺投资价值的掌控问题，本书将在后面的章节进行专门介绍。

　　（3）、"便利型"商铺--冷门小盘股

　　"便利型"商铺指用于以食品、日常生活用品等经营为主的、位于社区周边、社区里面、写字楼里、写字楼周边等地方的、补充大百货商场不足的小面积商铺。之所以称其为"便利型"商铺是因为其所经营的商品均属于"便利"类型，如写字楼里面的小超市，公寓社区里的小超市，住宅社区的干洗店等都属于该种类型。

　　"便利型"商铺鉴于其功能性特点和所处位置特点，其经营收益并不低，属于商铺市场细分的类型。目前在国内有很多从事"便利型"商铺经营的零售商，美国的7-11就属于典型的便利店运营商，其市场规模极大。

　　"便利型"商铺，通常面积不是很大，从经营的角度也不需要很大，这无疑降低了对投资者资金势力的要求，另外，鉴于其适应性较强，所以出租、转让、转租都比较容易，这正体现出小型商铺的"小盘股"特点。正所谓船的好掉头！

　　之所以用"冷门"来形容"便利型"商铺，完全因为该种商铺属于市场细分的类型，很多投资者并不是很了解，但其投资价值不容小视。在后面的章节我们还将专门对其进行介绍。

　　（4）、专业街市商铺--高科技股

　　专业街市商铺指经营某类特定商品的商业街或专业市场里面的商铺。该类商铺的价值和商业街或专业市场所经营的产品关系密切。

　　比如北京中关村海龙电子市场属于专业经营电脑整机、电脑配件、数码产品、存储设备、网络设备、电脑耗材、软件等的专业市场，经过长期成功经营，目前海龙电子市场每平米商铺的价值达8万人民币，其投资价值可见一斑。从此不难理解把专业街、市商铺称为商铺"高科技股"。

　　（5）、其他商铺-"一般股票"

　　其他商铺，指除过上述四大类商铺以外的商铺，包括百货、超市、购物中心、商品批发市场、非专业类商业街等里面的商铺。我们将它们称之为"一般股票"，并不是说其投资价值低，只是因为这类商铺通常由大型投资机构、开发商进行投资开发，主要采取出租经营的方式，散户可投资的空间相对较小，加上这类项目专业性较高，投资风险不易控制。

　　从投资收益的角度，如果该类商铺的投资商、开发商、管理商足够专业，对项目定位、市场规模、市场策略的判断足够准确，那么该类商铺的投资收益决不会低。比如，北京国贸商城一期、二期总计商业面积达64000平方米，从规模看，在北京激烈的商业竞争市场，显然会面临较大的竞争压力，但在保持95%以上出租率的状况下，其单位面积租金水平在北京商业设施中始终名列前茅，换言之，北京国贸商城商铺的投资价值很高，属于商铺中的"绩优股"。

　　从上述分析可以看出，商铺的价值随着所在地区商业环境的优化，其价值会得到极大地提升，可以从"一般股票"转变成"绩优股"。只是依赖于开发商、运营商对项目准确的开发判断，另外也需要时间。有眼光的商铺投资者往往善于把握这种价值提升，赚取投资收益。

　　3、按照商铺的位置形式分类

　　按照商铺的位置形式可以将商铺分为铺面房和铺位。下面就其概念及区别进行介绍。

　　铺面房，是指临街有门面，可开设商店的房屋，俗称店铺或街铺。铺位，一般只是指大型综合百货百货商场、大卖场、专业特色街、购物中心等整体商用物业中的某一独立单元或某些独立的售货亭、角等，俗称店中店。由于物业本身属性的不同，必然导致其差异性的存在。

　　（1）、唯一性差异

　　铺面房通常占有地域上无可取代、不可复制的唯一性优势，而铺位则是少则几十，多则几百个相连或相近的复制品，故缺乏唯一性优势。对房地产来讲，地域上唯一性优势意味着其良好的投资价值。

　　（2）、商业业种业态局限性差异

　　铺位所能经营的商业业种及业态完全受制于所处商用物业大环境的制约。如在一个专业建材大卖场里去经营服装或食品是不允许的。而铺面房，除了政府法规规定的不能经营的某些特殊的业种业态之外，其商业业种及业态选择的灵活性就大得多。

　　（3）、营业时间差异

　　铺位的营业时间不能随心所欲。如一个规定晚上九点打烊的百货百货商场，超过九点钟后铺位业主就是想再多做点生意通常不会被允许，而铺面房就不会遇到这种情况，经营者晚上干到多晚，完全取决于自己的意愿。

　　（4）、行业规划调整风险差异

　　铺位经营范围及经营持续性除受制于市政建设规划外、还受制于商业规划的调整，故风险较大。在国内大中城市发生一条街由于规划调整的需要，一夜之间就从熙熙攘攘到门可罗雀的情况屡见不鲜。

　　（5）、物业运行费用差异

　　对于整个商用物业的运行费用，如空调运行、统一形象宣传、发布广告、组织促销活动等费用的分摊并不由铺位业主自己说了算。因此，铺位的运行费用通常高于铺面房。

　　（6）、物业出租选择范围差异

　　相比之下，铺位出租选择租赁客户的范围较窄。至少对铺位所经营的业种、业态不熟悉的人是不会来租用这一铺位的。由于铺面房的业种、业态可以随租赁客的变更而随意改变，因此，其选择租赁客的范围就大得多。

　　（7）、投资风险差异

　　时至今日，所谓的商铺热，商铺的投资回报率高，说到底就是铺位的过热。因为铺位的价格已经被炒上去了。这一炒作过程让人看到了"钱"途，尝到了甜头。如某市2000年开张的一个服饰市场的铺位价格已由当初的10万元炒到了目前的50万元。其实，任何炒作的东西非但有风险，而且很难持久。炒得越高风险越大。不少人，怀着"一铺养三代"的良好愿望投资铺位，但稍不留神难免也会误入"一铺套三代"的陷阱。而铺面房，其价格升幅远不及铺位。相比铺面房，可以说铺位的投资风险已经不小了。

　　另外，值得提醒的是，对有些铺位的租赁权的炒作，其风险就更大了。

　　（8）、炒作难易程度差异

　　铺面房与铺位的另一个差异就是炒作的难易程度。铺位由于很容易被"复制"，故易炒作。凡要炒作就要有一定的量。量过少无法炒，量过大则炒不高。但炒到鸡犬升天时，为时

已晚。从此角度看，铺面房则不易被炒作。

　　商铺概念

　　商铺，由"市"演变而来，《说文》将"市"解释为"集中交易之场所"，也就是今日之商铺。唐宋是中国封建社会鼎盛时期。唐都城长安是当时东西文化、商贸交流的中心，长安东西两市，商贾云集，店肆无数，商业十分繁荣。北宋商铺和市场是分开的，首都东京（开封）是当时最大的商业中心城市。据历史记载：（东京）东大街至新宋门，鱼市、肉市、漆器、金银铺最为集中，西大街至新郑门有鲜果市场、珠宝玉器行，皇城东华门外，无所不有。《清明上河图》曾翔实地记录了古代商铺、商业街市的景况。

　　位于长江三角洲东端，北濒长江口，南临杭州湾的上海，明清时期仅为江苏省的一个县。上海的第一次崛起，是在上一世纪二、三十年代，当时的上海已成为全国最大的经济和商业中心，远东最大的商业中心城市。据《上海通史》记载：1933年上海共有商铺7.2万户，平均每平方公里136.5户，各地巨贾名商纷纷落户上海，十六铺、南京路、静安寺、霞飞路（今淮海路）等商业中心街区初具雏形。

　　根据以上对商铺历史的回顾，我们可以对"商铺"做以下定义，即 商铺是经营者为顾客提供商品交易、服务及/或 感受体验的场所。和过去商铺的定义相比有相同的地方，即 商铺首先是商品交易的场所；区别之处是现代商铺的概念不仅包含了交易功能，而且包含了服务功能和感受体验的功能。

　　商铺作为交易的场所，很容易理解，从百货、超市、专卖店到汽车销售店都是规模不等的商品交易场所。对于绝大多数人来讲，理解这一点很容易。

　　商铺作为提供服务的场所，简单举例很容易理解，比如餐饮设施、美容美发设施等。消费者在这种商铺里，通过得到经营者提供的服务，享受服务的品质。

　　商铺作为提供感受体验的场所，比如电影城、KTV量贩、健身设施等，消费者在这类商铺里充分感受经营者创造的特别的情景、设施、氛围等，从中得到美感、娱乐、健康等，而经营者在此过程中实现收益。

　　从商铺的概念我们可以发现，商铺已经经历了很大的发展，已经从最初的经营物品商品，增加到经营服务商品、体验商品的层面。很显然，以上不同经营商品的形态将直接影响商铺的位置、交通条件、定位、大小、空间、结构、装修方法、风格、商品类型、配套条件等。在此，对商铺的概念做足够的分析，有利于商铺投资者在投资过程中做初步的判断。

　　租金收益和价值升值收益与各因素的函数

　　租金收益与各因素的函数F，表述了租金收益和商情、客流量、"可视性"、交通条件、停车条件、硬件条件等之间的关系；价值升值收益与各因素的函数F，表述了价值升值收益与商情、商铺初始售价，及商铺周边房地产发展趋势等之间的关系。上述两个函数从量化的角度对租金收益和价值升值进行了解释，希望读者能够建立初步的概念。