订单地产企业创新

　　订单地产与企业创新

　　一、**订单地产概念

　　**订单地产的概念，主要是四个方面：联合协议、共同参与、平均租金、先租后建。

　　联合协议。经过几年发展，我们现在和全球12家跨国企业、其中8家是世界500强流通零售企业，签订了联合发展协议，约定了很多的条款，包括目标城市的选择、面积的要求、租金条件等等。

　　共同参与主要是三个方面。一是城市的选择，进哪个城市大家需要有一个协调，不能说你想去就去哪儿。第二是地块选择，我们把地选完以后要沟通，大家对地块进行确认。第三是规划设计与技术方面的对接，每一个店层高、面积、设备都要事先约定好。共同参与的结果是使我们的项目在开发之前就获得合作伙伴的认可。

　　第三是平均租金。我们第一个长春商业地产项目，和沃尔玛的合同光租金就整整谈了六个多月。而且我们长春项目仅仅是个单店，后来做的综合购物中心差不多有6-8个主力店，如果照这样谈合同，可能一个项目一年时间就过去了，这就制约我们快速发展。于是我们跟所有跨国企业建议，能不能把中国的城市划定为两个等级，北京上海广州深圳等城市第一等，剩下都算第二等，一等多少租金，二等多少租金事先规定好。这样合同洽谈的时间大大减少。这是我们两年多时间能在中国快速发展的决定性因素。

　　第四是先租后建。面积、城市、租金都确定，开工之前先签一个协议，然后再投入建设。我们把上述四个方面合在一起取了一个名字，叫做订单地产。

　　我们在全国首创了订单商业地产概念，也促进了自己的发展。从20**年到现在做了两年时间，目前全国跨区域做购物中心的企业仅**一家。我们的创新获得了市场大的空间和好的利润。如果竞争对手上来，我们已经做了很多，这样在租金的空间上，我们还有优惠余地，还有与对手竞争的优势。

　　二、**为什么搞订单地产

　　一是百年企业的战略需要

　　**是中国第一家提出做百年企业的房地产企业。国际上对企业有一个划分，十年以下的叫短寿企业，10年到40年的叫中寿企业，40年以上叫长寿企业。**15年历史，已经进入中寿，基本完成了资本原始积累。企业怎么发展，还需要怎么做？这是我们必须面对的问题，我们经过讨论统一思想就是**要做百年老店，用一个长远目标激励大家。百年企业最核心的是三个方面：首先是物质基础，然后是制度设计，第三是企业文化。企业文化是一个企业尤其是一个想做的长一点的企业用来凝聚人心，统领思想，持续发展很重要的东西，我在很多年前就说，人生追求的最高境界是精神追求，企业经营的最高层次是经营文化。

　　制度设计大家也很清楚，没有现代企业制度保障，管理上一塌糊涂，企业不能走远。

　　百年企业物质基础可以总结很多，我们集团概括为一句话--长期稳定的现金流，不但有现金流而且长期稳定。我们为什么要做购物中心，很重要的就是要追求长期现金流。**做了15年，已经是一个品牌企业，尽管如此，我们发现住宅地产现金流不稳定，政策制约非常大。靠什么解决稳定现金流？分析来分析去就是做收租物业。提出两个口号，一是做大项目，项目越大风险越小；二是向500强收租。根据这个思想我们找到沃尔玛，在长春做的第一个项目成功，一算帐觉得很好，一个店一年租金收几千万，由此我们决定，就照这个模式做。

　　二是入世后竞争带来商业变革的要求

　　中国零售业存在三大弊端。第一是体制不顺，第二是单打独斗，第三是业态单一。

　　体制不顺。中国现在占主导地位的还是国有商业企业，全球零售业基本上都是私营企业在做，国有企业体制适应不了激烈市场竞争。即便现在做得好的集团，比如上海华联、大商集团和北京华联，都存在很大问题，都在进行体制改造和国有股退出，我相信五年左右中国国有商业会基本退出零售竞争领域。

　　单打独斗。中国零售业每个店基本都是单打独斗，现在全球零售业最大特点就是连锁经营，从区域连锁到国家连锁到全球连锁，这是今后商业发展最主要的方向，只有连锁才能做到集中采购，才能降低价格，才有竞争力。沃尔玛家乐福为什么厉害，就是集中采购，天天平价。

　　业态单一。中国商业很少有适应现在人们"一站式"购物需求的综合购物中心。加入WTO后中国对全球开放零售业，随着跨国零售企业的进来，国际上流行的业态已经开始进入中国。**建一站式购物中心，适应了人们的需要，适应现在商业业态变革的形势要求。上海、沈阳、宁波**的购物中心，每一个项目有八至十个主力店，有百货、超市、家居、多厅影院、美食广场、图书超市等不同业态，再加上一、二百家小的服装店，花店等等。每个购物中心有很大的停车场，老百姓进这个店，把这个店逛完，一天时间都不够，它可以满足不同层次不同年龄段人群的购物需求。这种业态我相信会是中国商业业态最主要的发展态势。

　　三是订单地产适应跨国企业经营规律

　　大型企业跨国跨地区发展基本是租店经营，比如美国百盛集团、中国熟悉的肯德基和必胜客，在中国已经开了1千家店只买了一家店。沃尔玛在全球有4千多家店，自己拥有产权的不到1千家，而且都是在美国本土。所有跨国企业，除了制造业以外，凡是做经营做流通做金融的都是租，只租不买。我们给它们做订单地产，适应他们的发展规律，某种程度也是市场细分的结果。**是做地产起家的，七、八百员工全是这方面的行家里手，但是我们对经营不明白，而跨国企业造房子不如我们精通，所以我们造房子他们在租店经营，这是市场细分的结果。

　　四是市场空间大，可以做大企业

　　美国2亿人，有1万多个购物中心，澳大利亚2000万人，有500个购物中心，中国有13亿人，现在人均收入水平很低，但是到20**年，中国收入达到新加坡现在的水平，至少有2万个购物中心的建设空间，打一个折扣至少也是一万个。因此中国做购物中心市场空间比较大，**进入这个行业可以做大，符合我们要做百年企业、规模企业的思想。

　　五是订单地产利国利民

　　**购物中心开工的15个，报建的有10个，这25个购物中心都获得地方政府优惠政策的支持，因为**做这个东西有四大好处，我们叫做四大工程。

　　第一是就业工程。我们的购物中心里最大可以新增1万人就业，最小的也有6、7千人就业，这符合中国国情，尤其是现在中央政府号召就业优先，它的好处就更突出了。

　　第二是税收工程。任何一个购物中心开业以后每年有几千万的税收，大的就过亿，百姓喜欢政府也喜欢。

　　第三是提升城市商业水准。我们的项目让所在城市的商业水准跟国际接轨，而且带进去的零售商，一般是500强企业，对政府招商引资是非常重要的。

　　第四是购物中心成为城市标志性建筑，提升城市形象。

　　三、**订单地产的运作模式

　　**订单地产的运作模式，可

以概括为六大要素。

　　（一）结合实际。

　　做任何事情你都不能简单的克隆，必须创新学习，比如购物中心我去国外看过，除了法国和澳大利亚有少数三五家购物中心在城区边缘，全部都是在远郊，购物广场外露天停车不收钱。为什么？地便宜。我们中国能不能照搬这东西？不能照搬。

　　第一中国交通条件不允许。我认为中国只能发展大交通，中国不能敞开发展私家车，将来肯定是有限制的发展。北京二百万辆车就弄成现在这样。中国虽然有960万平方公里土地，但真正能用的也就1/10，大多数是丘陵、山地等，中国土地太紧张，所以中国绝对不能敞开发展私家车，也不可能像国外似的，到郊外随便征1000亩地搞购物中心。

　　第二是中国人的消费心理。虽然人们有车了，但在廊坊建购物中心，北京人也还是不愿意去。亚洲大型购物中心基本都在城里面，亚洲人、中国人好热闹不喜欢冷清，购物不完全是购物行为，还有情感交流是快乐的事情，买百货叫逛，女的进去逛，两小时出来什么也没买，这是中国人的天性，老外没这个，一去买一周的东西回来了，就再不去了。所以我们认为中国不可能走国外购物中心的发展道路，现在**做的购物中心基本上都是在城区，部分在商业核心区，很受欢迎。

　　（二）准确选址

　　房地产业有一句名言，第一是地段，第二是地段，第三还是地段，商业经营有句话叫一步差三成，差一步，两个店卖同样的东西业绩可能差3成。

　　如何选址，第一看传统，它是传统商业的地段。最好不要去新创造商气。商业地段商气形成最重要的是历史，而不是购物中心多大，建的档次多高。心理上觉得那地方值得去，买东西他就去了，这是历史的心理作用。

　　第二看租金，或者是预期租金比较高的地方。我们到很多城市发现，有地方你觉得不起眼，不怎么样，租金却很高，比如青岛我们一开始选中山路，但最后选址在台东三路，乍一看档次不是很高，房子比较破旧，但一调查那地方租金最贵，什么原因？因为卖大路货，东西越便宜人越多。

　　第三看交通。购物中心一定要两边或者四边都是大马路，因为我们购物中心停车位最少是几百个，多的几千个，这对交通的影响非常大。

　　第四看周边人口。现在周边人口一定要多，而且居住人口占大多数。这点很重要，因为购物中心服务半径原则上5公里到10公里，所以周边人口多少非常重要。

　　第五看规划。比如我们在宁波的购物中心现在不是很旺的地段，但是我们决定去做。因为是新规划开发区，是城市发展方向。行政中心搬过去了，整个25栋楼，周边规划正在建一个大学城，包括全国首家境外办的大学。我们购物中心建设要两年，等建设起来，周边人口起码50万。长远看宁波这个购物中心可能是效益最好的。

　　（三）规划为本

　　一个项目除了把地选好之后能不能成功很重要的是规划。尤其现在**做的购物中心有一个特点，就是我们要卖一点，这也是不得已而为之。中国没有房地产信托，也没有房地产基金，所以我们没办法只好卖一点，比如投资10个亿，卖铺收回5个亿，剩下的可能四、五年把投资收回来，如果一点不卖负债率就太高了，银行更不借给你钱。

　　第一交通优先。首先看交通，出入口怎样便捷，停车怎么到达各个店。我们现在做的都是地下停车，就要设计让停车的人流很快找到百货，找到超市，开车人要很容易找到你的店。

　　第二块状为主。做了这么多年的经营，我感觉到做购物中心做块状比较好，最好不要做长条的，人流从这头到那头没有交流，围着一圈走，或者拐弯走，人气能够兜得住，滞留时间长。

　　第三不留死角。千万不要走到头再折回来，这条路就死了。店租不上价，也卖不上价。一定不要有死角，宁可使用率降低一点也要做到路路相通，而且进来的人很容易看到垂直交通体系。

　　第四小店优先。并不因为是主力店就放在最好位置，恰恰把不容易卖不容易租比较差的位置给主力店去做，反正主力店租金不是太高，但是它稳定、招人气。珠宝店美容店之类利润高，我们把最好的位置，人流最容易到达的位置给他们。我们计划从20**年开始只租不卖，一定要把最好的位置留给小店，以提高整个回报率。

　　（四）主力店进驻

　　购物中心能不能成功很重要的是能不能招到有号召力的品牌主力店。主力店进来两大好处，第一人气保证。沃尔玛、时代华纳、麦当劳、肯德基这些品牌就是号召力。第二是永续经营的保证。一般一个购物中心要成熟没有三年是不行的，刚开业头一年头两年比较冷清，这有一个过程。小的店只能同甘，不能共苦。需要守半年的时候，他三个月不挣钱就跑了，所以光租小店不行，至少有一半面积租给有品牌的主力店，它能守得住，即使不好也能调整。比如必胜客进中国的时候叫比萨，进中国整整五年亏损，百胜集团委托美国知名公司调查，通过多个城市十几万人次调查，得出结论一要调整口味，二要改更中国化一点的名字。后来把颜色和名字改了，味道也调了。以后4年时间，200家店开起来了，而且每个店都火，非常成功。品牌主力店有调整力，做的不好自己调整，小店行吗？不行就走了。

　　我看过台湾第一家SHOPPING MALL台茂购物中心，开业时候非常火。开业那天台北国际机场停飞四个小时，因为是台湾第一个购物中心，所有人都去，车队排出几公里，路全堵死了。从市区到机场去的人，包括驾驶员都去不了，所以出港航班停飞四个小时，但是现在这个购物中心在走下坡，就是建设的时候没有安排主力店，只有一个超市，七层全部是小店。火的时候，小店找关系进去，但是小店都卖同样的东西，老百姓新鲜劲一过，觉得开车那么远也没什么特色，跟城里面差不多，没有吸引力了。经营一差，小店就跑了。又找第二批小店过来，不行又跑了。所以台茂购物中心处在不断招店不断出走的恶性循环中，租金也越来越便宜。

　　（五）以租为主

　　做购物中心**一开始卖部分铺，现在看不行，卖了以后经营很混乱，很多投资者回报期望值太高，一年百分之七、八的回报率都不满意。现在分析看，卖铺实际上是牺牲长期利益换取短期利益。以后做购物中心一定要只租不卖，卖了以后弊端毛病全来了，这一片区域做服装，他给你开一个卖小快餐的，全都影响了，很难保证整体性经营。

　　（六）物业管理

　　购物中心物业管理非常重要，物业管理能解决两方面问题，第一是提升租金，物业管理越好，品质越好，租金越高。第二、长期旺场经营要靠物业管理。

　　做什么事情，最重要的是要有人执行，战略再好也需要有人执行，执行是非常重要的。韦尔奇先生曾经说过这样两句话"有想法就是英雄，最伟大的是执行"。全球为什么都叫首席执行官，不叫首席战略官？因为战略要靠执行层面贯彻，决定经营业绩差异的并不是战略而是执行力。战略设计再好，标准设计再好，如果没有执行力，没有人执行贯彻做下去就是白扯。战略这个东西基本是大同小异的，中国几万个企业能出几万个战略吗？战略是基本相同的，想法也是基本相同的，最终就是看执行层面怎样，你能不能执行下去。

我的自我定位是企业家，实实在在把执行做好就发展上去了，购物中心每年七、八个做下去，到20**年我可以做到1千万平米。

　　四、**的订单地产与企业创新

　　（一）**是一个具有创新传统的企业

　　举三方面例子说明。

　　**是中国第一家搞规模旧区改造的企业

　　**从19*开始就在大连市搞大规模旧区拆迁改造。当时我们名字不叫**，名字也是花1千块钱征集来的，原来叫西岗住宅开发。当时是我们自己搞的公司，没有准生证，那时有计划指标才能批地，我们基本上是年年买计划指标，拿了计划指标申请地，好地也不能批给我们。当时市政府旁边有一块地，多年计划改造。占地面积8万平方米，要动迁近千户居民。市政府让直属三家企业改造，找一家说亏损，再找一家也说亏损，都不去，为什么？当时大连市最高房价1200块，按照这个价钱计算确实是亏损，规划局找我们问要不要这地，我们说要。要了地以后公司反对声很大，我就跟大家算帐，1200元是亏损，我们卖1500还亏不亏损？但是凭什么卖1500元，要知道*，这在全国都是天价 。我们就动脑筋搞点创新。第一做三件套卫生间，当时县团级以上才允许住带洗手间的房子，我们洗手间做到6平方米。另外计划经济时代盖房子用的是苏联图纸，没有厅，我们就设计客厅还设计相当部分大客厅，厅有窗户，现在讲就是四明概念。当时住房面积限制非常严，我们就把面积设计较大，三房120平方米，四房140平方米，最低85平方米以上。

　　实际上就小小三点创新，1600块一平方米，二个月全卖光。而且居然好几个副市级的领导买房子，很多人一看都说好。这一单挣了一千多万，这是**掘的第一桶金。从中我们发现一个秘密，市中心房子好卖，所以**前几年基本上在城里面开发。而且92年搞了全国最大旧区改造项目大连市新开路小区，总规划面积八十几万平方米，当时在全国是罕见的，企业由此奠定了发展的基础。

　　**是最早跨区域开发的企业。

　　1992年就去了广州。由于我们比较早的实行跨区域发展，到现在**保持了三个全国之最，第一是跨区域开发最多，在25个城市开发，中国最多。另外我们每年开发面积最大，一年300万平米左右，而且越做越大。第三销售额最大，我们房地产这一块一年超过70亿销售额。

　　**在中国首创商业地产

　　商业地产的概念也是**提出来的，订单地产概念也是**推广的，现在是中国商业地产做得规模最大的企业。

　　除了以上三点，**还做了很多第一，比如第一个做欧式住宅社区、第一个使用塑钢门窗、第一个做节能住宅，等等。所以**是具有创新传统的企业。

　　（二）创新能力是**的核心竞争力

　　核心竞争力在全国，尤其是企业界争论比较大，有的说这个是核心竞争力，有的说那个是核心竞争力。其实我觉得核心竞争力是不用争论的，行业不同，区域不同、企业不同可以有不同的核心竞争力，甚至可以说每个企业都有自己的核心竞争力。我认为**核心竞争力有两条。

　　一是盈利能力。

　　我们强调盈利，不做亏损的事情，企业就是要赚钱，不赚钱就是违背了做企业的职业道德。我们提出口号**要开发抗跌性产品，有盈利空间才做。做商业地产也是看盈利能力，能够带来持续稳定的现金流。**开发到现在约有100个楼盘，没有一单是亏损楼盘，没有一单是死盘，就是前期目的明确，不赚钱不做，盈利小不做。我觉得盈利能力是**的核心竞争力。我在公司经常讲一句话，做100亿一个亿利润和做10个亿一个亿利润，一定是做10个亿的企业优秀。

　　二是创新能力。

　　正是靠创新求异，使我们领先一点，即使年开发300万平米，到现在竣工一年以上的空置房为零，**现在是竣工一个盘销售清一个盘。我经常讲一句话，"销售为首，现金为王"。盖房子不叫本事，盖好房子叫小本事，只有盖好房子卖好房子才叫真正的本事。我在企业一是抓发展，一是抓销售。我的两个副总裁，一个管住宅发展，一个管商业发展，我每天晚上问一遍销售状况，随时随地问下面总经理，今天卖得怎么样？董事长打电话下去就是一种敦促作用，他们都知道我这习惯。所以任何时候老总都要清楚，销售多少，应收款多少。正因为这些思路加上我们这些创新，使**现在保持着竣工房零空置。

　　创新的同时我们十分强调工程质量。从1996年到现在，始终保持工程质量全优。我们开发的商品房没有合格产品，都是优良品以上，而且拥有好几个鲁班奖，还有好多省优产品。这种追求质量加上适当创新，保证楼盘卖的非常好，现在可以这么讲，从南边的昆明到最北边的哈尔滨，从上海到北京，凡是我们推出的楼盘都卖的非常好。

　　（三）**形成机制创新

　　**有创新传统说明我们的创新不是靠外力推动，不是靠高层推动，很大原因是我们自己形成了一定的机制创新能力。创新最核心的东西是机制创新，形成一种惯性作用。**形成机制创新有两个表现。一是**的企业制度支持创新，比如我们所有项目开工之前要签目标责任制，这里面对创新就会有要求，而且与奖励挂钩。我们每年评选一个优秀楼盘，优秀楼盘就是创新楼盘。住宅地产每年十来个楼盘，商业地产十来个楼盘，每年各评选一个，评上就有精神和物质的奖励。

　　二是**的文化鼓励创新。主要两条。一条全员创新意识比较浓。企业鼓励求异思维，第二条创新允许失败，这也是企业文化的一方面。我们跨区域发展第一单是失败的，但并没有打击我们跨区域的信心。总结总结又走出去，正是这种不怕失败允许失败的精神，创新才能坚持下去，不然一失败就不敢做了，创新就不能持久。商业地产我们第一个长春项目，也不是成功的，一开始营销管理不规范，最后造成很多毛病。从那以后我们吸取了教训，制定了商业营销规定。我跟大家讲这是好事，第一单做坏了事情就露出来，解决了问题才会有今天十多个购物中心的发展。创新是什么？创新就是冒险，要有冒险精神。先行者绝大部分会成为先烈，少部分会成为先进。当然冒险不是蛮干，这是有区别的，但做企业一定要有适度冒险精神，如果做企业心态非常稳，这个企业不可能做大，不可能持续进步。

　　（四）**对企业创新的几点体会

　　第一企业创新的根本是机制创新，企业创新要想形成持续创新最根本的是要解决机制创新，靠机制推动不是靠外力推动创新才能持续。

　　第二创新的核心是思想创新。说穿了就是解放思想，敢于求异思维。中华民族教育传统就是求同思维，必须意见一致，所以我跟员工说我希望你们求异思维，你不要跟大家一样。

　　第三创新是一个持续完善的过程，绝对不会是点子主义，不是灵感的闪现，创新不是策划出来的。就从我们订单地产的发展看，一开始想和沃尔玛合作，后来多几家合作，做了单店又创新做组合店。需要在实践当中不断完善不断琢磨，任何一个领先企业的创新都是持续完善的过程。

　　第四创新要合理适度。不能为了创新而创新，不能过度创新，创新是好的，但

是不能过度，真理和错误往往就是一小步，过度创新就走向反面了。对企业的设计、经营的发展一定要结合国情、结合市情、结合企业把握好这个度。举一个例子，美国99年破产的铱星公司，发了55颗卫星，全球只有千分之一的地方不能覆盖，真正的全球通，但是它的创新超出了的人们消费水平，买一个手机20多万，一个月话费1万多块，市场不接受，全球只卖了20多万部电话就卖不出去了，最后没有办法生存只好破产。所以不能觉得一切创新就是好事，要看适不适合自己的情况，适不适合市场的情况。

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篇2：养老地产创新但依然改变不了赔钱现状

　　养老地产创新但依然改变不了赔钱现状

　　根据克而瑞的不完全统计，目前已经战略进入养老地产市场的房企至少已经有20几家，包括远洋、保利、碧桂园、绿城、万科、新城、荣盛发展等。20**年，进入养老市场的房企又大幅增加。虽然明知道这是一个需要长期培育的产业，但考虑到10年之后，中国养老地产市场巨大的发展潜力，很多企业还是按捺不住，提前进入布局。虽然到目前为止，我们尚未看到在各方面特别成功的案例，但20**年诸多企业在养老地产领域当中的诸多创新与尝试还是让我们有所借鉴。虽然我还是要说这些创新仍然改变不了当前赔钱的现状，不过为若干年之后的发展还是能够起到重要的作用。

　　举措1：与险资全面合作

　　以保利为例，20**年先是与华夏人寿战略合作，尝试把保险机制引入城市居民养老领域；后来又与太平人寿合作，组建养老产业基金，基金前期投资主要以养老地产项目为主，后期还计划向上下游延伸，投资孵化一些医疗、健康项目。另外，包括平安、泰康等险资自己做的养老地产在内，今天养老地产与险资的合作已经成为趋势。

　　举措2：搭建互联网平台

　　远洋、碧桂园、新城都在养老地产方面搭建了相关的互联网平台。远洋是携手京东建立“人生*计划”，为消费者提供从成家、立业到生活、养老的一站式居住解决方案。碧桂园是营造“全生命周期贴心服务”，在顺德试点运行社区长幼中心，会员可以通过“e当家”电商点碧桂园酒店餐饮，50岁以上老人仅收取成本费用。新城控股则是通过社区APP搭建养老O2O平台，全方位满足各种日常服务，做到线上支付、线下享受服务的模式。虽然这些平台对养老地产本身没有太大的直接支持，但从布局情况来看，诸多房企已经开始对老龄客户群体实现覆盖和服务。

　　举措3：销售模式上创新

　　到目前为止，全国养老地产项目中销售型还占大多数，但销售的效果只能算是非常一般。20**年出现了销售模式上的巨大创新亮点，特别是平安不动产原先的养老“失败项目”——桐乡合悦·江南，这次把住宅产权和平安的“养老财富计划”进行整合，采取了所谓的返本销售模式（一种是30年后一次性返还全额房款，另一种是从第16年起逐年返还），推出的100套全部售罄。这种模式可能是解决当前养老项目滞销的一种重要方式，但住宅产权和金融产品结合还是受到诸多方面限制。

　　举措4：组建专业公司

　　其实，养老地产成功的关键不是产品，而是服务，所以专业的运行公司对于未来的养老地产来说非常重要。早在20**年，远洋就在北京成立了一个租用型养老品牌叫椿萱茂，打造专业的老年失智照护解决方案，目前已经有3个项目落地。另外，万科、绿城等也专门成立了专业的服务机构。而保利地产则成立了养老用品公司，还计划建立养老产业总部基地。这些专业公司进入养老领域，可能会使养老地产未来在专业人才、运营服务方面再上一个台阶，也为若干年的养老地产全面铺开打下一个相对坚实的基础。

　　以上四个方面都是今天房企在养老地产方面的创新和探索，同时这也说明当前中国的养老地产才刚刚起步，基础还非常薄弱。只有在金融、平台、销售、运营这些方面都相对成熟之后，加上政策层面的配套支撑，以及目前这批具有强大消费力的40-50岁中产阶层步入老龄之后，中国的养老地产可能才会真正地起步。

篇3：5A办公楼科技创新应用项目实施措施

　　5A办公楼科技创新的应用项目及实施措施

　　1 高强高性能混凝土技术

　　(1)概况：本工程独立框架柱强度等级为C60 混凝土，属高强砼；

　　（2）主要技术内容：采用预拌砼技术；应用当地材料，配制多种性能要求的高强砼。解决工程应用中匀质性、不透水性、低收缩性和可泵性的要求，并相应提高其耐久性；应用超塑化剂。超塑化剂又称高性能外加剂，具有高减水率和保塑性能。

　　（3）实施措施：

　　①从管理角度上，我们将选择、信誉好、资质为一级的商品砼搅拌站，签定技术合同，保证工程用料达到各项技术指标。

　　②实行全过程的现代化管理，搅拌站采用现代化的流水线，从配合比，料盘，输送，计量、搅拌全过程采用自动化技术。

　　③严把配合比、确保质量关。严格审查混凝土配合比，并做好试配和试压工作，进场和复试、检验资料控制及时、齐全。

　　2 新三级钢的运用

　　（1）概况：本工程受力钢筋采用了大量的Ⅲ级钢，属高效钢筋。

　　（2）主要技术内容：

　　本工程在主受力位置采用新三级钢筋，从理论上，我们可以得出新三级钢的设计值HRB400 为360Mpa，按常规：HRB335 设计值为310,从理论计算上，采用新三级钢节约钢材率为：ξ=360/310=1.16,节约钢筋为16%。从造价上分析，新三级的市场售价与二级钢的售价相差不大，每吨约高200 元；所以在主要受力部位，采用新三级钢可降低工程总造价。本工程设计是二级与三级钢相互运用，提高了钢筋的利用率，降低了总造价，是非常科学的。

　　（3）实施措施：

　　新三级钢在运用中，与二级钢在外型上差别较大，给分类管理带来不便。因此，需做好从原材料分类、加工等管理方面采取强用力的措施，否则，将会带来严重的问题。在本工程中，后台钢筋原材料堆放，加工，标识，全部采用相对独立的管理，确保万无一失。

　　做好新三级钢的检验、试验工作，保证力学、化学性能满足要求。

　　做好三级钢配套材料的选择，如选用E50 系列焊条，代替E43 焊条。

　　本工程抗震设防按9 度设防，因此需严格选择新三级钢厂家，据我们的经验，新三级钢目前的极限抗拉强度与屈服强度比容易出现问题，因此，一定要做好原材料的选择。技术设计部要加强原材料的检验与检测工作。

　　3 粗直径钢筋连接：

　　（1）概况：本工程设计中的钢筋直径≥Φ22 的采用机械连接。我方建议采用滚压直螺纹。

　　（2）主要技术内容

　　滚压直螺纹连接技术：钢筋直螺纹技术具有强度高、工效高、成本低、可靠性好的特点。直螺纹接头还具有不污染环境，电力消耗小，可全天侯作业等优点，其加工的时间一般不会影响工程本体进度。

　　（3）实施措施

　　①确定后台加工方案，针对不同规格不同部位的钢筋制定钢筋连接方案。

　　②对操作工人进行岗前培训，并抽查从外观等方面进行检验，从试件上进行

　　试验。

　　③加强操作过程中的监督检查，严格按操作规程和规范施工。

　　4 新型模板和脚手架应用技术

　　（1）概况：本工程为框支剪力墙结构，为确保砼质量达到高标准并提高工效，我们在核心筒墙体部分采用全钢大模板，柱子采用可调定型钢模板，顶板部分采用覆膜木胶合板；在支撑体系采用碗扣架快拆体系。

　　（2）主要技术内容

　　①全钢模板体系，该模板钢度高、表面平滑，板面采用6mm 厚钢板，可达到清水砼施工要求。

　　②覆膜木胶合板：木胶合板为近年新推广的模板材料，其最大优点为质量效果好，能达到清水模板的效果。移动通信工程作为公司的重点工程，我们在梁、顶板模板上将采用15mm 厚的木胶合板，以确保达到我方所期望的目标。

　　③碗扣脚手架快拆体系：支撑采用在碗扣脚手架，便捷、周转快；另外在本工程中我们将采用梁、顶板快拆体系来实现我方所承诺的工期目标、质量目标、成本目标。

　　快拆体系为我公司自行研制的一种支撑体系，在类似工程中已得到推广；快拆体系的原理在于充分利用混凝土前期强度增长较快的特点，在顶板模板支撑体系中合理设置快拆头，人为的在该部位形成顶板结构支座，减小了构件的跨度，在满足规范要求的前提下，将除快拆头之外的顶板模板及支撑体系尽可能早的拆除，以达到快拆的效果，进而可以实现缩短周转材料周转周期、减少周转材料用量、降低施工成本的目的。

　　快拆体系板大样图：

　　（3）实施措施

　　①施工前对模板体系和脚手架体系进行设计，并画出详细的支撑系统图和模板图。

　　②严格按方案组织物资，严格按方案要求进行施工。

　　③在砼施工前，对模板和脚手架支撑系统进行验收。

　　5 新型墙体应用技术

　　（1）概况：本工程设计有陶粒空心砖和轻钢龙骨水泥复合板墙体，属新型墙体系列，在工程施工中，我们将采取有效措施，确保工程质量。

　　（2）主要技术内容

　　①陶粒空心砖：具有质轻、隔音、保温的特点，砌筑速度快，另外还可以减少环境污染，节约资源。

　　②轻钢龙骨水泥板墙体：轻钢龙骨水泥板墙体施工快速，简便，无湿作业。可以减轻荷载，增加有效使用面积。

　　（3）实施措施

　　①墙体材料选用时注意强度等级、密度等级符合设计、规范要求。

　　②施工过程中，要加强工序控制，用工序质量保证施工质量。

　　③加强验收工作，标准只能高于规范要求，不能降低要求。

　　6 新型建筑防水

　　（1）概况：本工程地下防水设计采用了以自防水混凝土为主并与柔性防水相结合的防水措施，柔性防水材料采用高分子防水卷材；卫生间防水采用水泥基复合防水涂料；属于新型防水材料。

　　（2）主要技术内容

　　新型防水材料：高分子防水卷材，具有强度高，延性大，高弹、轻质、耐老化等良好性能。

　　（3）实施措施

　　严格按工艺、规程标准施工，强化检验、验收对材料的进场验收、施工中的抽查验收、施工完的竣工验收均做到；另外做好保修及服务工作。