体验式商业空间设计和氛围营造技巧

　　体验式商业空间设计和氛围营造技巧

　　一、体验式商业空间组合模式

　　体验性场所的塑造与其开发模式、空间组合方式等有密不可分的关联性。根据调研，目前体验式商业的空间组合方式，大致可以分为“集中式”、 “内街式”、“街区式”三种空间模式。

　　1、“集中式”空间模式

　　“集中式”空间模式是以某组织各部分功能空间。建筑体量集中，中庭作为其主导空间，在形式上有别于其他功能空间而成为主导空间，其他功能空间则围绕中庭布置。“集中式”空间模式一般因用地面积紧张而采取的一种紧凑型布局方式。根据核心空间的数量可以分为单核式与多核式。如德国柏林拉斐特购物中心就是一个多核式的购物中心。根据核心空间的位置可以分为：中庭式和中空大堂式。

　　（1）根据核心空间的数量划分

　　（2）按照其主体空间的不同划分

　　“集中式”购物中心按照其主体空间的不同，大致可分为集中式中庭和集中式空中大堂两类，在购物中心体验性设计的过程中，中庭和空中大堂无疑成为体验设计的最佳场所，是能够吸引消费人流，令人产生愉悦感和情感共鸣的最佳场所。根据其位置及空间围合度不同，可分为以下几种类型：

　　体验式中庭

　　体验式消费文化下的人们对中庭空间环境的要求不断提高，消费者已不再满足单一消费的活动场所，而是希望能够在中庭这个传统的商业空间中得到全新的体验，能够获得对自身生存方式、身份地位、社会形象的认同感。因此，体验式中庭已成为集中型的体验式商业的核心空间，是吸引消费者前来购物消费的主导因素。

　　体验式空中大堂

　　有别于体验式中庭，体验式空中大堂并不是完整的“庭”空间，它不再按照平面来布置核心空间，而把几个核心空间采用竖向分布，形成大大小小的空中大堂，如香港?朗豪坊空中大堂。它与边庭的形式结合，有效地解决了传统中庭在高层商业中容易产生的各楼层采光不均的问题，还可以最大限度引入城市风光，一扫大多数购物中心封闭、沉闷的空间印象，通过塑造与众不同的空间特色给人以新奇的体验。

　　香港朗豪坊空中大堂

　　2、“内街式”空间模式

　　“内街式”空间开发模式是采用一条或者几条内街将各类空间串联在一起的空间模式，是现代购物中心最主流的形式。内街空间与节点空间的组合，形成丰富的空间形态，它们在功能上不仅起着聚集和疏导人流、组织水平和垂直交通的作用，同时还精心布置了怡人的景观环境和娱乐休闲设施，为消费者营造了一个娱乐、休闲、交往的场所。是购物中心“体验式消费”精神的最集中体现。

　　根据内街空间的空间形态，可将"内街式"购物中心分为以下几类：

　　（1）线型内街空间

　　线型空间是指购物中心的公共空间呈流线型，通过一条主要的商业步行街来串联各个商业子空间，使之具有连续性，如阿尔卡拉?马格纳购物中心。线性空间也能为人们的购物，休闲行为提供了一个活动场所。虽然线性空间模式的购物中心走向明确而有连续性，但是这种形式的流线比较单一，公共空间缺乏趣味性，如北京东方广场。

　　北京东方广场直线型平面

　　（2）点线结合型内街空间

　　指线型空间与节点空间串联，在纯粹的线型空间中植入“中庭”使之成为空间节点。各商业子空间的排列路径是由一个节点空间（中庭或中心广场）向一个方向或几个方向延伸出去，同时使整个公共空间增强应有的序列感，使空间的层次更加丰富，如上海正大广场。

　　北京东方广场直线型平面

　　（3）立体型内街空间

　　立体型内街空间是指步行街空间与多个节点空间通过多层次立体复合而产生的公共空间，如日本博多水城，它通过架空、凹入、穿插等建筑空间形式变化，被设计成不同主次序列的内街空间。

　　立体型内街空间承载着更多不同功能和形式的空间，如轨道交通转换空间、出入口大堂、庭院空间、边挺空间、内广场等，这些不同功能和形式的空间通过步行街串联，形成立体化内街空间系统。

　　随着空间层次的转移，立体型内街空间还可以由植物，水体，雕塑，廊道，小品，路径及地坪标高的变化等景观要素来界定空间。立体型内街空间的可塑性强，形式自由，灵活多变。因而这种空间形式十分丰富多样。

　　3、“街区式”空间模式

　　由于人们保护意识的增强，商业街区的改造更加关注人的需求。空间形态也变得更加丰富。入口广场的设置、街巷空间的变化、中心广场的营造、过街天桥的穿插等，使得“街区式”商业空间更加人性化，吸引着越来越多的消费者前来体验。

　　街区式”空间模式的商业业态也具有复合型，将购物、餐饮、娱乐等功能分别布置在各个单体建筑中，并通过街巷空间进行连接和组织空间序列。其公共空间主要有街巷空间和广场空间，在这些公共空间中，常常举行各种娱乐休闲活动，如商品展示、艺术展览、节日庆典、游戏娱乐等，因此，“街区式”空间模式的公共空间更具有一定的城市功能，成为城市活动中心。 “街区式”空间模式根据其主导空间的不同，可分为街道主导式、广场主导式两种：

　　街道主导式：街道主导式的街区式购物中心，购物空间以街巷的形式出现，整体空间形态呈现线形主轴与副轴交错模式，即空间主体为一条主要的街道直线形轴线贯穿，与其交错存在若干条直线形副轴街道的空间形态

　　广场主导式：广场主导式的街区式购物中心，整体空间形态呈现放射状模式，其核心空间是商业广场，通过商业广场联系若干条放射状步行街，商业广场成为整体空间的主体

　　二、体验式商业空间设计手法

　　1、多首层设计，扩大商业聚拢人流功能

　　投资者与消费者最关注的是首层铺面。多首层设计是指通过缓坡、扶梯等建筑交通元素的布局应用，将一层与二层甚至三层步行街自然贯通起来，将将人在一、二层等之间传统的垂直动线转换为自然起伏的曲线，达到两个甚至三个首层的效果，扩大步行街聚拢人流的功能。商街在不同空间上回转，将人的动线曲折化、情趣化，为以后延长消费人群的停留时间创造条件。成为商铺可随时捕捉的商机。

　　多首层设计

　　2、情趣化街面，加强人流和商业物业间良性互动

　　目前世界成功的体验式商业模式开发经验表明，为了获得预期的满足感和惊奇感，理想的购物娱乐大街应该是9-15米宽，而且有弯道。此外，如果街道超过60米长，宽度方面就应该有所变化，以避免视觉上的单调。拐弯的街道可以强化行人的体验与好奇心。同时为充分营造商业步行街氛围，还应在每个路口建筑物裙楼问设置天桥连通，不仅让行人更方便、安全，还可加强人流和商业物业之间的良性互动。

　　3、注重环境塑造，建造有故事的广场

　　就体验式商业空间而言，广场的特色大多源于环境的塑造，环境能为来访者创造一种地方感，为商户创造一种存在感，同时也能为顾客创造

一种温馨的归宿感。

　　国外大量成功案例表明：有经验的开发商会使用一整套共同的设计词汇来塑造地方特色，创造出一种能够支持和吸引商户个体形象的地方感翻。如广场上修复的教堂，中央喷泉以及公共大台阶等。

　　澳大利亚米拉杜尔Langtree购物中心露天广场

　　用建筑的方式解释“广场”的过程就是对消费理念的一次深度解析，广场不一定是临着大路的，如长安街；“青岛?十五街”就是通过建筑来实现商业街的体系化和多层次化，这样可以在有限的空间内创造使消费者逗留最长可能的商业步行街。

　　4、互动式的路线，延长顾客逗留时间

　　体验式商业不同于传统商业中心的那种平铺直叙的商户构造，它更需要静心的规划和定制化，以满足日间和晚间活动的消费者的不同需求。成功体验式商业中心的空间布局一般具有以下特点：

　　街道式空间可将一系列令人怦然心动的专卖店组织起来，强化日间购物活动，零售店的设计也构成了街景的一部分，它把街上的客人吸引到各种零售环境造就的体验空间中。

　　泰国Siam Paragon购物中心街道式空间

　　体验式商业步行街，不管是室内还是室外的，都要做到妙趣横生，它们是真正只有行人通行的步行街。诚然，宽阔的街道成就了体验式商业模式的成功，如巴黎的香榭丽大街、纽约的第五大道，芝加哥的北密西根大街等，都是著名的例子。

　　三、体验式商业空间氛围营造技巧

　　购物中心的空间构成要素大致可分为以下四种：界面要素、景观要素、光色要素和传媒要素。它们都是营造体验性场所的重要组成元素，起着烘托环境、催化体验的积极作用。在购物中心的体验性设计过程中，必须将各种要素整合起来，围绕同一特定的主题共同营造体验性场所。

　　1、界面要素

　　水平界面

　　地面的铺装设计能够增强人们的视觉效果，引导人们的视线和流线，使得体验具有更强的连续性。特殊处理的地面铺装还能引起人们的特别关注，增加空间的趣味性。此外，通过高差的变化形成的下沉式、地台式的立体空间，能够更清晰地限定空间，形成更丰富的空间层次，聚集更多的人气，营造更丰富的空间体验

　　垂直界面

　　包括墙面、柱廊、玻璃隔断等。垂直界面对购物中心主题的表现、空间的序列、体验的营造都有重要影响。由于消费者的购物时，视线范围内出现最多的就是垂直界面，因此，垂直界面的风格和色彩的表达，是营造主题的最有效最直接的方式，其次，它还是可以成为品牌的展示区，购物中心中的大多数商铺的采用玻璃隔断来展示商品

　　瑞典Emporia购物中心双曲面“视觉缺口”

　　2、景观要素

　　绿化景观

　　绿化景观的引入是营造体验性购物空间环境的重要因素，精心设计的绿化景观起到划分空间、打造宜人尺度、调节微气候、净化空气的作用

　　水体景观

　　分为自然水体和人工水体。人工水体则是购物中心景观元素中最活跃的一种，分为静态和动态两种。还可以结合绿化、雕塑、小品、茶座等共同活跃商业空间环境

　　景观小品

　　景观小品除了表现主题外还必须具有一定的艺术性，激发人们的审美体验和情感体验

　　陈设

　　是营造空间环境的点缀元素，陈设的特色化设计可以呼应购物中心主题，刺激购物动机

　　美国盐湖城“城市溪流中心”购物中心景观设计

　　3、光色要素

　　光色要素包括灯光、灯饰、环境配色。它是对消费者视觉感官的刺激，具有烘托商业气氛、丰富空间层次、提高环境品质的积极作用。光环境的设计分为自然采光和人工采光两种，色彩是被很多设计师们称作“最经济的奢侈品”，因为色彩的合理运用能够为购物中心的整体效果增加20%。

　　购物中心色彩对比

　　人们感受外界环境的主要手段是依靠视觉，因此视觉的体验能够直接打动人心。舒适的色彩搭配能够带给人们愉悦的感受。色彩的表达是个性化的，不同颜色可以带给人们不同的情感体验。红色给人以热情、活跃、喜庆的心理感受，让人们联系到节日的喜悦。

　　4、传媒要素

　　传媒要素指的是电子屏幕、标识、平面广告等。它们都是用来传递信息的，也是购物中心空间环境所不可缺少的构成要素。精心设计的商业标识系统，通过文字和图形来传递信息、指示方向、引导消费人流。

　　香港朗豪坊电子天幕

　　商业标识系统的特色化设计，也对购物中心主题的体现有积极作用，带给消费者审美体验。电子媒体的使用，使得信息的传递更加直观、清晰、富有感染力，对营造特色体验也有着不容忽视作用。例如香港朗豪坊的电子天幕能够时刻变换春夏秋冬。

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篇2：一级建造师考试技巧心得(5)

　　一级建造师考试技巧心得(5)

　　一、建造师考试是文科考试。文科考试的特征是什么？

　　相信大家都清楚，以背为主。所以即使是项目管理和工程经济，对计算的要求也是很浅。100道题目，大多数都是考你书上某一句要紧的话背到了没有，看懂了没有？背书谁都会，因此，千万不要慌，不要在特别难的东西上纠缠。比如网络计划，怎么都听不懂怎么办，别急，先去查查往年卷子看看每年考几分。要是不超过10分，15分，你就拉倒不学又怎么样？与其花半个月还搞不懂，还不如把这半个月花在其他知识点上，确保有把握的地方多得点分。

　　二、每道题一定都是在考书上某个角落里的某句话。

　　一般来说，只要是一线的老师，对真题有过研究的老师，让你划的重点肯定是*不离十。但题目很活，书上的一句话，通常会换一个出人意料的角度来出。例如：“监理公司不得与被监理项目的施工单位和供应单位有利害关系或隶属关系”。人人都去背“利害关系或隶属关系”，他偏偏考你“施工单位”和“供应单位”，再难一点，问你：哪个单位不能与本项目的施工单位和供应单位有利害关系或隶属关系。看过历年真题后，相信大家都会发现这种性质的题目到处都是。明明这句话背到了，甚至老师都提醒过是年年都要考的点，仍然会丢分，实在可惜。

　　三、时间不够的话，如何最省事的通过考试？

　　做好三件事，希望大家看在我20年的考试经验份上，而且从小到大一般都是第一名，务必认真考虑我的建议：

　　1）第一轮复习，跟大家随大流去听课，课后第一时间尽快完成复习，做点题调剂调剂，保证老师讲的都消化了；真能做到这一点，就足以令你超过大多数人，因为他们都是不复习的；

　　（不怕打击信心的话，马上就开始做真题，而不要把时间浪费在所谓模拟题和密押题上更好）

　　2）第二轮复习工作非常简单，但比听课还重要。一门课听完后，立即开始做一到两遍历年真题，不要求闭卷，开卷做就很好。但是务必要强迫自己把每一道题考的是哪一页里的哪一句话搞清楚，在这句话边上做记号，例如：一级06单37，二级05多65。这个工作务必做好。我这些年偶尔混混的执业资格考试之所以花两三天看一两遍书就能过，全靠这个秘密武器。大家要明白，我说的执业资格考试可不是考法律。是跟大家一样，考的我自己也不懂的那些东西。我比大家强的地方，是自己命题经验丰富，对能用来出题的考点非常敏感，随便看到一句话我自己编给自己做的题目不见得比真题差。

　　3）第二项工作做的越早，你走的弯路就越短，否则时间全消耗在瞎猫抓死老鼠上。大家学习的目的就是为了应付考试，所以在第一时间围绕着考题来复习，比什么都重要。这是完全自主的学习，有没有老师，老师好不好，已经不重要。比如实务，三年下来已经有六套卷子了，30道案例题看下来，你还不知道考试重点在哪里吗？做完真题，你对题型就熟悉了，再看模拟题，你就会发现99%的题目根本不值得去做。因为命题水平的差距摆在那里。（好多辅导书，我是看见就想吐的）。再去听老师讲课，也许会发现他抓重点不见得比你准，呵呵。这时一般的老师已经没资格教你了。

　　4）考前个把月，精力集中没干扰的话只需要一周多点时间。第三轮复习开始，这时候你会对我让你做的第二步工作感激涕零，因为背书太省事了，重点全标在书上，一目了然：每一章，每年考几分；这几分都出在哪一节，而其他几节从来都不考；重点章节里，有哪句话是每年都考，哪几句话跳着考，命题的趋势是什么。80%的题目一定都是考以前考过的话，只不过出题的角度和方式不同而已。

　　5）最后的这轮复习，就是背书上的重点，同时务必把每一个真题搞通吃透。但你还是不放心，不是说考过的地方只有80%吗？还有20%怎么办。因为毕竟只考了3年，不是考了10年题目都出光了，书上还有很多重要的话没有出过题目。例如公司法、税法、保险法，一年只考一两个题，可以出题的至少有10几个地方，所以命题的人根本没有任何必要重复考，以前考过哪些地方对你一点帮助都没有；更糟的是，因为大纲修改，还有些新增加的，如档案法，怎么办？好在这种新增的地方，虽然必考，但分数实在有限，考试过不过跟这些章节实在关联不大，所以你把宝押一半在老师身上吧。老师划过的地方你重点留意，另一半宝押在建工出版社的那套复习题集上，查缺补漏。不要浪费在别的乱七八糟的书上，你要没把握分辨书的好坏，拿来问我。

　　6）注意：法规大纲里今年新加的《施工合同纠纷的司法解释》是绝对的重点，估计不会少于5分。希望大家认真听，原文也贴在博客里了，好好看原文，有条理，好背。写书的人把这节写的乱七八糟。

　　7）对大多数同学，我的建议是集中复习，不要一天看一点。集中两天看完一本书，比零零碎碎看一个月才看完一遍书要强无数倍。当然对自控能力非常强，学习很有规律的人来说也许我的这个建议不重要。我自己是个懒散的、从来学不会同时应付两件事的人。从来都是集中复习，集中几天，手机关机，什么事都不做。

篇3：建筑工程图纸会审技巧

　　建筑工程图纸会审技巧

　　一般图纸会审计巧

　　工程开工之前，需识图审图，再进行图纸会审工作如果有识图审图经验，掌握一些要点，则事半功倍现谈谈本人的识图审图经验，供参考

　　识图审图的程序是：熟悉拟建工程的功能熟悉审查工程平面尺寸熟悉审查工程立面尺寸检查施工图中容易出错的部位有无出错检查有无改进的地方。

　　一熟悉拟建工程的功能

　　图纸到手后，首先了解本工程的功能是什么，是车间还是办公楼？是商场还是宿舍？了解功能之后，再联想一些基本尺寸和装修，例如厕所地面一般会贴地砖作块料墙裙，厕所阳台楼地面标高一般会低几厘米；车间的尺寸一定满足生产的需要，特别是满足设备安装的需要等等最后识读建筑说明，熟悉工程装修情况

　　二熟悉审查工程平面尺寸

　　建筑工程施工平面图一般有三道尺寸，第一道尺寸是细部尺寸，第二道尺寸是轴线间尺寸，第三道尺寸是总尺寸检查第一道尺寸相加之和是否等于第二道尺寸第二道尺寸相加之和是否等于第三道尺寸，并留意边轴线是否是墙中心线，广东省制图习惯是边轴线为外墙外边线识读工程平面图尺寸，先识建施平面图，再识本层结施平面图，最后识水电空调安装设备工艺第二次装修施工图，检查它们是否一致熟悉本层平面尺寸后，审查是否满足使用要求，例如检查房间平面布置是否方便使用采光通风是否良好等识读下一层平面图尺寸时，检查与上一层有无不一致的地方

　　三熟悉审查工程立面尺寸

　　建筑工程建施图一般有正立面图剖立面图楼梯剖面图，这些图有工程立面尺寸信息；建施平面图结施平面图上，一般也标有本层标高；梁表中，一般有梁表面标高；基础大样图其它细部大样图，一般也有标高注明通过这些施工图，可掌握工程的立面尺寸正立面图一般有三道尺寸，第一道是窗台门窗的高度等细部尺寸，第二道是层高尺寸，并标注有标高，第三道是总高度审查方法与审查平面各道尺寸一样，第一道尺寸相加之和是否等于第二道尺寸，第二道尺寸相加之和是否等于第三道尺寸检查立面图各楼层的标高是否与建施平面图相同，再检查建施的标高是否与结施标高相符建施图各楼层标高与结施图相应楼层的标高应不完全相同，因建施图的楼地面标高是工程完工后的标高，而结施图中楼地面标高仅结构面标高，不包括装修面的高度，同一楼层建施图的标高应比结施图的标高高几厘米这一点需特别注意，因有些施工图，把建施图标高标在了相应的结施图上，如果不留意，施工中会出错

　　熟悉立面图后，主要检查门窗顶标高是否与其上一层的梁底标高相一致；检查楼梯踏步的水平尺寸和标高是否有错，检查梯梁下竖向净空尺寸是否大于2.1米，是否出现碰头现象；当中间层出现露台时，检查露台标高是否比室内低；检查厕所浴室楼地面是否低几厘米，若不是，检查有无防溢水措施；最后与水电空调安装设备工艺第二次装修施工图相结合，检查建筑高度是否满足功能需要

　　四检查施工图中容易出错的地方有无出错

　　熟悉建筑工程尺寸后，再检查施工图中容易出错的地方有无出错，主要检查内容如下：

　　1检查女儿墙砼压顶的坡向是否朝内

　　2检查砖墙下有梁否

　　3结构平面中的梁，在梁表中是否全标出了配筋情况

　　4检查主梁的高度有无低于次梁高度的情况

　　5梁板柱在跨度相同相近时，有无配筋相差较大的地方，若有，需验算

　　6当梁与剪力墙同一直线布置时，检查有无梁的宽度超过墙的厚度

　　7当梁分别支承在剪力墙和柱边时，检查梁中心线是否与轴线平行或重合，检查梁宽有无突出墙或柱外，若有，应提交设计处理

　　8检查梁的受力钢筋最小间距是否满足施工验收规范要求，当工程上采用带肋的螺纹钢筋时，由于工人在钢筋加工中，用无肋面进行弯曲，所以钢筋直径取值应为原钢筋直径加上约21mm肋厚

　　9检查室内出露台的门上是否设计有雨蓬，检查结构平面上雨蓬中心是否与建施图上门的中心线重合

　　10当设计要求与施工验收规范有无不同如柱表中常说明：柱筋每侧少于4根可在同一截面搭接但施工验收规范要求，同一截面钢筋搭接面积不得超过50%

　　11检查结构说明与结构平面大样梁柱表中内容以及与建施说明有无存在相矛盾之处

　　12单独基础系双向受力，沿短边方向的受力钢筋一般置于长边受力钢筋的上面，检查施工图的基础大样图中钢筋是否画错

　　五审查原施工图有无可改进的地方

　　主要从有利于该工程的施工有利于保证建筑质量有利于工程美观三个方面对原施工图提出改进意见

　　1从有利于工程施工的角度提出改进施工图意见

　　结构平面上会出现连续框架梁相邻跨度较大的情况，当中间支座负弯矩筋分开锚固时，会造成梁柱接头处钢筋太密，捣砼困难，可向设计人员建议：负筋能连通的尽量连通

　　当支座负筋为通长时，就造成了跨度小梁宽较小的梁面钢筋太密，无法捣砼，可建议在保证梁负筋的前提下，尽量保持各跨梁宽一致，只对梁高进行调整，以便于面筋连通和浇捣砼

　　当结构造型复杂，某一部位结构施工难以一次完成时，向设计提出：砼施工缝如何留置

　　露台面标高降低后，若露台中间有梁，且此梁与室内相通时，梁受力筋在降低处是弯折还是分开锚固，请设计处理

　　2从有利于建筑工程质量方面，提出修改施工图意见

　　当设计天花抹灰与墙面抹灰相同为1：1：6混合砂浆时，可建议将天花抹灰改为1：1：4混合砂浆，以增加粘结力

　　当施工图上对电梯井坑卫生间沉池，消防水池未注明防水施工要求时，可建议在坑外壁沉池水池内壁增加水泥砂浆防水层，以提高防水质量

　　3从有利于建筑美观方面提出改善施工图

　　若出现露台的女儿墙与外窗相接时，检查女儿墙的高度是否高过窗台，若是，则相接处不美观，建议设计处理

　　检查外墙饰面分色线是否连通，若不连通，建议到阴角处收口；当外墙与内墙无明显分界线时，询问设计，墙装饰延伸到内墙何处收口最为美观，外墙突出部位的顶面和底面是否同外墙一样装饰

　　当柱截面尺寸随楼层的升高而逐步减小时，若柱突出外墙成为立面装饰线条时，为使该线条上下宽窄一致，建议对突出部位的柱截面不缩小

　　当柱布置在建筑平面砖墙的转角位，而砖墙转角少于900，若结构设计仍采用方形柱，可建议根据建筑平面将方形改为多边形柱，以免柱角突出墙外，影响使用和美观

　　当电梯大堂（前室）左边有一框架柱突出墙面10～20cm时，检查右边柱是否出突出相同尺寸，若不是，建议修改成左右对称

　　按照熟悉拟建工程的功能熟悉审查工程平面尺寸熟悉审查工程的立面尺寸检查施工图中容易出错的部位有无出错检查有无需改进的地方的程序和思路，会有计划全面地展开识图审图工作。

篇4：工程量清单招标策略和技巧

　　工程量清单招标的策略和技巧

　　随着工程量清单的逐步深入应用，招标人应用得越来越熟练，也积累了一些招投标过程的策略和技巧，通过实践证明这些策略和技巧有助于招标人择优选择中标人，通过竞争追求合理价格。

　　一、评标办法

　　招标评标方法一般分为“综合评估法”和“经评审的最低投标价法”两大类，综合评估法适用于建设规模较大，履约工期较长，技术复杂，质量、工期和成本受不同施工方案影响较大，工程管理要求较高的施工招标项目。经评审的最低投标价法一般适用于具有通用技术、性能标准或者招标人对其技术、性能没有特殊要求的招标项目。

　　由于目前没有科学合理的方法评判投标价格是否低于成本，又缺乏完善的信誉体系，采用经评审的最低投标价法的地区和项目比较少。但对于有独立招标资格的大甲方，经评审的投标价法应用较多，事实也证明这种方法对于一般的招标项目确实能降低其工程造价。

　　二、拦标价

　　为了防止围标、串标并借此抬高标价等现象，很多招标人会设置拦标价进行控制。一般的做法是在招标文件中规定一个形成“拦标价”的规则，如以招标人设立的标底价上浮3%以上作为“拦标价”，标底依法在开标时公布。如果投标人的投标报价超过了拦标价被招标人拒绝或者由评标委员会判定为无效报价。这种方式不仅适用于综合评估法，也适用于经评审的最低投标价法。

　　三、减少不平衡报价的影响

　　投标人通常采用不平衡报价的主要表现形式有：一是在形成合理和有竞争力的投标总价的前提下，增大前期项目的报价，如土方、基础工程等；二是在形成合理和有竞争力的投标总价的前提下，预测工程量可能发生变化、变更的项目，调整其单价偏高或偏低，形成可能导致结算价格巨增的基础；如果中标人的投标报价中存在不平衡报价可能会对招标人利益产生较大的损害，如增大招标人的前期财务负担或工程量变更、设计变更后调整费用的不正常。

　　在处理不平衡报价带来的影响时，一些地区采用扣分的方式降低滥用不平衡报价投标人的中标几率，例如对清单项的单价是否合理进行扣分，也有些招标人采取了以下方式：

　　1、设置清单项的最高限价：为了防止投标人对一些清单项报价过高，某市采取了设置清单项最高限价的方法，在开标前公布所有或部分清单项的最高限价，对于公布了最高限价的清单项，投标人的报价如果超过最高限价则直接废标；

　　2、设置时间价值：陕西某中介机构在评标时，把工程按照施工时间顺序分解为几个大的分部，如土石方工程、主体混凝土工程、屋面工程等，各个分部投标报价乘以时间价值系数后重新汇总得出评标总价，然后计算投标人的评标总价得分，即投标报价得分；时间价值系数设置时，前期分部较高而后期较低，如土石方的系数为1.1，屋面工程为0.9。

　　3、按基准价结算：陕西某中介机构在评标时，筛选出价格过高的清单项，并把这些项进行记录作为施工合同的一部分。在实际工程结算时，如果某清单项实际完成工程量大于招标文件中的工程量，则超出部分按照评标时此清单项的基准价进行结算，而不是投标人的报价。当然这些条款需要在招标文件及施工合同中明确。

　　四、调整工程量清单

　　有些招标人会在招标文件中设置一些陷阱，这种招标策略如果投标人没有察觉，有可能会影响投标人的投标报价。例如某招标人把部分清单项目的工程量上浮一定的系数，如3%，即工程量偏高。如果投标人没有审核工程量清单就无法察觉招标人的策略，在报价时会按照建筑工程的单方造价指标控制投标总价，如此类项目的单方造价为1000元/m2，其建筑为20000m2，则总价应该在两千万左右，即总价是基本固定的。由于工程量偏高，投标人必然要降低清单项的单价来满足总价的控制要求。招标人通过这种方式在施工结算时可以降低工程造价。

　　五、履约保函（或保证金）的应用

　　由于目前没有科学合理的方法评判投标价格是否低于成本，又缺乏完善的信誉体系，在使用经评审的最低价法进行评标时，需要有配套的保证措施来防止中标单位在低价中标后不能完全履行合同。在工程量清单实施初期，就出现过多例由于价格过低，施工企业为了减少损失，中途放弃施工的情况。

　　招标人在招投标过程中应该引导投标单位合理报价，另外在合同中应该有相应的措施保证投标单位去履行施工合同。例如某招标人使用经评审的最低投标价法，在计算履约保函（或保证金）金额时，除按正常程序计算外（不低于合同总价10%的履约保函或不低于合同总价5%的履约保证金押存在区招标投标交易中心），需另外增加一笔金额，这笔金额为基准价与中标价的差额，基准价的算法是首先在所有投标人的投标报价中去除一家最低，一家最高后的平均值A，然后把A值乘以下浮系数如0.97。

　　目前一些具有独立招标资格的大甲方或中介公司在积极尝试新的招标评标策略和技巧，但大部分招标人或招标代理公司都是采用当地主管部门提供的招标文件及评标办法范本，缺乏具有创意并行之有效的方法。借鉴已经经过实践的招标策略和技巧，真正帮助招标人择优选择中标人，通过竞争追求合理价格，形成并订立一份有较强可执行力的合同。而投标人在理解招标文件时也要认真分析、研究招标人采用的招标策略，以便更好的投标报价。

篇5：建筑工程土建预算审查技巧

　　建筑工程土建预算的审查技巧

　　简介：土建概预算的审查是控制工程造价的一个重要环节。笔者结合自己的工作经验，分析了审查工作中必须注意的关键技巧。

　　工程预算是确定工程造价和工、料消耗的文件，是考核工程投资经济合理的依据。所以做好工程预算的审查工作，将有利于提高设计水平和投资效益。

　　结合多年的工作实践，浅谈建筑工程土建预算的审查技巧。

　　一、重视搜集完备的依据性文件

　　审查人员必须向有关部门和人员搜集完备的编制预算的依据文件、材料，包括：

　　1、建筑和结构专业提交的全套土建施工图；

　　2、总图专业提交的土石方工程和道路、挡土墙、围墙等构筑物的平立剖图；

　　3、工程所在地区的综合预算定额、建筑材料预算价格、间接费用和计取费用的有关规定文件；

　　4、工程所在地的类似工程预算文件及技术经济指标(供参考)。

　　二、抓住审查重点

　　工程量计算、单价套用和间接费的计取是审查工作的重点，应认真对待，一丝不苟。

　　1、工程量和单价的审查

　　审查时应注意：A、编制预算时所使用的综合预算定额是否适用于本工程；B、预算书中不得重列综合定额中已包含的工程量范围；C、是否按定额规定的规则计算工程量；D、防止出现张冠李戴，错套单价的现象。

　　各分部审核的重点不同，现按分部分述如下：

　　(1)土石方分部

　　应注意、本分部仅适用于土石方、满堂基础及基础定额中未综合的土石方项目。

　　运土数量中，是否已扣除了回填土数量。如有地下室土石方工程时，在计算承台或砼基础时应扣减挖、填、运土的含量。计算挖土高度时，不得把底板(或承台)的底标高作为挖土高度，应扣除原泥皮线标高。地下室土方量要计入工作面的土方量。

　　要辨明挖土的土壤类别，以防止套错单价。对高地下水位地区应注意增列地下水排水费用。

　　(2)基础分部：

　　打桩分部的定额仅适用于工业和民用建筑的陆上桩基工程，不适用打试桩及在室内或支架上打桩。

　　审查时应注意有否忘列各类桩基所对应的机械进、退场费用及组装、拆卸费用。对于冲(钻)孔桩、灌注桩、人工挖孔桩等1米内的砍桩头费用，定额已包括，不得重列。超过1米砍桩头及吊运机械费用，不得漏计。

　　人工挖孔桩定额已包含扩孔5cm砼工程量，预算中不得重计，人工挖孔桩的弃土工程量不得漏列。

　　(3)墙体分部

　　砧石墙定额仅适用于平墙，非平墙每m3应增加1.4工日。

　　墙基与墙身的分界线划分应符合规定。内墙、外墙、框架间墙与非框架间墙应分别计算。墙体工程量不应包括门、窗洞口及0.3m3以上的孔洞数量。

　　计算墙身长度中，属于框架间墙应扣柱位。墙体高度计算，墙顶是梁应扣梁高，墙顶是板应扣板厚；设有构造柱的砧砌体应计算拉接筋的工程量，一层砌体檐高在3.6M以下者，均应扣除定额内的垂直运输机械费。墙体计算中不得把门连窗、异形门窗按矩形门窗扣除。

　　(4)脚手架分部

　　审查时应注意满堂脚手架的计算有否漏计增加层；住宅底层层高低于2.2M的柴火间不能计算脚手架；六层以上或檐高达20M以上应计算高层建筑增加费；临街房屋应增加防护措施增加费；天棚高度超过3.6m时应计算满堂脚手架；有装饰墙面(天棚)之一为装饰、刷浆或勾缝时满堂脚手架应计算50%；墙面和(天棚)均为勾缝或刷浆时应计算20%的满堂脚手架。

　　砧砌女儿墙高度超过1.2M者应计算双排脚手架。

　　在高层建筑中，裙房和主楼由于标高不一，应分别套用相应脚手架定额。

　　(5)柱、梁、板分部

　　本分部适用于按图示尺寸以立方米实体积计算梁、板、柱的工程量。

　　审查钢筋砼圈梁、过梁与板，圈梁、过梁与有梁板、平板的界线要分清楚，钢筋砼挑檐反口高度(或者悬挂檐高度)在1M以上者应按相应钢筋砼墙计算，小于1M者，按钢筋砼檐沟计算。

　　有梁板计算中要注意梁高必须扣除板厚，主梁长应扣柱位，次梁长应扣主梁宽。

　　柱与板交接，当柱断面大于0.3m2者，应扣板中柱位(柱头)体积。

　　钢筋砼阳台、雨蓬的长、宽超过定额规定范围及宽雨蓬或带反梁雨蓬，不能按阳台、雨蓬套价，应按有梁板计算，钢筋砼量也由投影面积改为立方米体积计算。

　　(6)门、窗分部

　　门、窗工程量庆与砧墙中所扣除的门、窗面积相符；不同种类的门、窗(如门连窗)应分别套价。审查门、窗数量时要注意门窗表中数量与各层平面图的门、窗数之和是否相符。门、窗数量计算还要注意配套玻璃种类、厚度是否与定额相同，否则必须换算。

　　(7)楼地面分部

　　审查时要注意各层地面面积总和应与相应建筑面积相符。

　　地面是水磨石，防滑地砧面层时，计算面层工程量后还需另计水泥砂找平层工程量，整体面层设计图纸与定额规定含量不同时要按比例进行换算。块料面层设计所采用材料与定额不符时应进行换算。当设墙裙时，应在相应的地面项目中扣除所含踢脚线含量。

　　(8)屋面分部

　　定额中屋面防水及檐沟防水已包括防水粉用量，如与定额不同时应予换算。定额中规定屋面隔热层垫砖高为3皮砖(12×12×18厘米)，如设计不同时应予换算。

　　屋面找坡：用砂浆防水层，找坡套用细石砼找平层，不用砂浆防水层，找坡就直接套细石砼面层。

　　屋面面积之和应和一层相应建筑面积相符。

　　(9)装修分部

　　审查时应注意勒脚装修有否漏计，檐口高度在3.6M以内的单层建筑外墙粉刷应扣卷扬机费；严格区分普通、中等、高级抹灰，按类套价；刷“106”(或水泥漆)等涂料时，应扣除室内抹灰定额内的石灰浆含量；外墙面喷塑应增列打底子项；主梁净高超过50cm或每个井面积在5M2内的井字架梁天棚和梁净距在0.7M内的有梁板天棚，其抹灰工程量应乘1.4系数；块料面层按实铺面积计算。

　　(10)构配件分部

　　应注意：不得把阳台台板及墙合并套用栏杆单价，以引起造价增加。

　　审查构配件项目时要注意不得漏计面层装饰工程量。

　　2、各项费用审查：

　　各项费用计取基数应按一般工程项目、打桩项目、装修项目分别计算。

　　打桩：制作兼打桩按一般土建取费率的80%计算间接费；单独打桩(不施工上部工程)按土建取费率的40%计算间接费。无论是“单打”和“制打”都以桩的制作和打桩的直接费合计数为计费基数。打桩不计取塔吊费用。

　　高级装饰：

按规定其取费率为土建工程取费率的40%计算间接费。

　　对无定额可套而用市场造价套价的特殊材料项目不能计取间接费只能计取税金。

　　三、做好复核工作

　　完成预算审查之后，为了检验审核成果的可行性，必须采用类比法。即利用工程所在地的类似工程的技术经济指标进行分析比较，进行可行性判断。如差距过大，应寻找原因，如设计错误，应予纠正。

　　预算审核是一项细致的技术经济工作，虽有技巧，但应在正确的工作方法和丰富的业务知识指导下，才能收到事半功倍的效果。